房地产业务管理范文1
【关键词】 房地产企业 财务管理 资金预算 目标成本
1 建立以财务管理为核心的房地产企业管理的原因
1.1 房地产企业的经营特征
在房地产行业兴起后，各个房地产企业都形成其独特的经营模式，虽然经营模式各不相同，但其经营特征都是一致的，首先，由于房地产的前期投入资金大，开发周期长，这些因素决定了房地产行业具有高风险性，房地产建设从设计规划开始，就要经过许多个开发阶段，并且要耗费数年才能完工，开发周期长，资金运转的灵活性低，而资金的投入较大，少则几千万，多则上百亿，这导致企业很难单独完成资金的筹集，而需要多方的力量才能完成，大多数企业只能通过向金融机构贷款，进行负债融资，这使得企业的资产负债率提高，加重了企业的财务危机成本，所以，有效控制现金流，对房地产企业发展至关重要。其次，房地产开发业属于资源整合型企业，其业务较为复杂，涉及产业较广，不仅仅需要与供货商产生经济来往，还要与建筑单位、施工单位、设计单位产生经济来往，还有在销售环节，要与委托单位产生经济来往，当经济来往增加时，财务登记也将变得复杂，复杂的业务关系，使得财务成本管理成为房地产企业管理不可忽视的关键环节。
1.2 内外部形势的变化
自从20世纪90年代后，我国的房地产行业进入了一个快速发展的阶段，全国各地房地产开发投资得到了迅速的发展，而当时政府对房地产行业采取了较为宽松的经济金融政策，并且大力鼓励房地产的发展，这使得许多投机行为有了滋长的空间，造就了我国房地产企业数量多，却经济规模低，效益差，房地产行业充斥着泡沫经济。这种现象在我国加入了WTO以后得到改变，当我国引进外资，越多技术领先、财力雄厚的外国企业进入我国房地产市场，与我国房地产企业展开竞争，这也要求我国的房地产企业不断向规范化、标准化发展，而在竞争中，许多管理意识不足、规模小的企业渐渐被淘汰。在这种情况下，我国房地产企业要在竞争中占有一席之地，就必需面对激烈的竞争环境。因此，在激烈的竞争中，在国家宏观调控的大背景下，企业若想寻求更好的发展，企业财务管理就成为至关重要的一点，建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，不仅有利于帮企业走出困境，更为企业的发展打下来坚实地基础，使得企业在未来能够更快更好的发展。
2 建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式
企业财务管理是指，对于资金运动过程所采取的管理方式，它包含了资金的取得、耗费、使用、分配和收入等方面。所以，房地产企业的财务管理，是指包含资金的筹集管理，资金的投入运用管理，税务筹划和收入管理，开发成本及费用管理等。现今，我国大多数房地产企业都存在着财务管理的问题，例如成本管理不全面，资金管理较为薄弱，投资分析不到位的情况，所以应建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，而建立这种模式应注意以下几点：
2.1 房地产企业的经营特点要求人们建立以资金管理为核心的企业财务管理模式
（1）实施资金集中管理;房地产企业涉及到许多各行各业的单位，其生产经营的过程十分复杂，包含了许多的经济活动，资金使用速度快，因此，倘若将资金进行分散管理，加大了统一调度协调的难度，财务管理的风险性大大增加。所以，房地产企业在财务管理的过程中，应该实现资金集中管理，实现资金集中管理，不仅能够有效的统一调度协调企业的资金，还能够使资金得到合理使用，使其发挥最大的价值，为企业未来的发展打下坚实的基础。
（2）全面实行资金预算管理制度;为了有效体现出财务管理中资金管理的核心作用，企业应全面实行资金预算管理制度，由专门的人员，通过对企业以往的资金流动进行分析，对未来的资金使用进行预测，企业应根据企业项目的开展状况和投资所需，使用现金预算的手段，确定一个合理的企业现金预算额度和现金持有量，与此同时，企业应按照预算，有计划性的使用资金，保证资金的有效运行，使其发挥应有的最大价值。
2.2 构建全面目标成本管理体系
（1）全面目标成本的编制;企业应该根据以前的成本历史数据，再结合当前的成本实际情况，预测未来的成本变化，同时还要考虑到企业的经营目标和市场的变化因素，制定企业的目标成本。在目标成本确定之后，还需将其按照顺序，一步步细化为更小的，便于实行的目标成本，要求其具有精确性。
（2）全成本动态管理;当项目处于开发的过程中，那么项目成本就会产生不断地变化，为了保证制定的目标成本的实现，使其在企业的掌控状态下，就必须对成本变化进行及时的跟踪与反馈，对成本变化进行动态管理。在实际操作中，应提高成本管理人员的地位，使其与其他部门的人员做好沟通协调工作，有任何问题，及时反馈，及时处理，保证有效控制企业的成本。
（3）责任成本考核;责任成本考核是目标成本与动态成本能够实现的前提保证，能够有效的使目标成本和动态成本落实到位，这要求企业要将所有的成本目标都落实到每个具体的岗位上，并且制定相应的责任考核以及奖惩措施，责任成本考核，不仅有利于促进实际工作的有效进行，还有利于对目标成本和动态成本进行分析和总结，使各项成本使用更为合理，促进企业的良好运作。
2.3 实现企业信息化管理
房地产企业信息化管理是指房地产企业利用现代的信息化技术，通过对房地产信息资源进行整合与分析，从而提高房地产企业的开发、决策、经营、管理的效率，提高房地产企业的核心竞争率。房地产行业需要面向市场，而了解顾客的需求，掌握最新的政策导向，及时发现市场的有效商机，对于房地产企业的发展是至关重要的，而实现企业信息化管理，不仅能够对房地产市场需求进行有效的分析和调研，还能够为决策提供有效的信息，因此，房地产企业实行企业信息化管理，是一个必然的趋势。
2.4 以内部控制功能为保障
房地产企业在运行过程中会面临许多挑战，其中，对企业造成影响最大的就是财务风险，财务风险主要有两方面，一是项目决策具有风险，二是现金流的控制具有风险，为了避免这种风险的产生，企业应制定财务风险相关的预防机制，对风险进行评估、控制和处理。房地产企业应对投资项目进行专项研究，努力将风险指数降到最低，有效防范各种风险的产生。在项目运行过程中，要严格控制现金流，提高资金的周转能力，不断完善内部控制的制度，这有利于更好的发挥财政的作用。
3 结语
近年来，对于房地产行业，政府出台了一系列的宏观调控政策，这些政策在一定程度上，对房地产市场造成了影响，但是，随着我国经济的发展，城市化进程的加快，现今的房地产调控政策，不会改变行业长久良好的发展趋势。因此，面对激烈的竞争和政策的调控，房地产企业只有调整自己的管理模式，建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，勇于创新，提高自身的企业核心竞争力，才能永远立于不败之地，才能使企业更快更好的发展。
参考文献：
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房地产业务管理范文2
【关键词】房地产企业；财务管理；信息管理
信息管理是科学技术的一个重要领域，当今社会是一个信息化社会，信息管理技术在各个领域得到了广泛运用。企业财务管理作为企业管理中的一个重要环节，信息管理技术的应用具有重大意义。房地产企业财务信息管理就是在房地产企业财务管理的各个方面，充分利用现代信息技术，建立信息系统来完成房地产企业财务管理工作，从而提高房地产企业财务管理水平和经济效益。房地产企业财务信息管理提高了房地产企业经营管理的质量，促进了房地产企业各项工作的深化，对国民经济的发展也起到了有力的推动作用。
改革开放以来，我国房地产经济得到了迅速的发展，已经成为我国各地区经济最为活跃、发展最为迅速的部分，成为促进我国经济发展的重要力量，在创造税收、繁荣经济、增加就业等方面作出了一定贡献，为拉动国民经济增长作出了巨大贡献。但在房地产企业的发展中也看到，由于受传统体制和外部宏观经济等因素的影响，只有少数企业能在短时间内完成原始积累，发展成为颇具规模、管理规范、资本雄厚、市场竞争力强的大企业，相当一部分企业仍然徘徊于“高出生与高死亡”状态。影响房地产企业发展的因素很多，既有外部因素，又有内部因素，其中企业财务管理薄弱是影响其发展的一个重要内部因素。房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。
一、房地产企业财务信息管理的内容
房地产企业财务信息管理是一个系统过程，由若干相关而有序的环节组成，如下图所示。
（1）房地产企业财务信息发掘与转化。信息只有经过人类智能的开发，才能成为信息资源。房地产企业财务信息管理的起点是财务信息发掘和转化，发掘是从房地产企业内部和外部，通过各种途径、方法汇聚所需财务信息，是财务信息得以转化、利用和积累而形成财务信息资源的基础；转化是将发掘所获财务信息按不同目的和要求整理加工，从而具有利用价值，并积累形成财务信息资源。
（2）房地产企业财务信息利用与积累。财务信息利用是财务信息使用者接收财务信息和作出决策的过程。房地产企业财务信息使用者有房地产企业外部信息使用者和内部管理者，在财务治理和财务管理两个层面利用财务信息。财务信息积累是使财务信息使用者多次、多元、多样性地利用财务信息，这要求房地产企业财务信息充分反馈、广泛交流，为房地产企业财务信息使用者所共享。
（3）房地产企业财务信息披露与交换。财务信息的公开是房地产企业向社会公众自身财务信息或自身所拥有财务信息的过程，是房地产企业与外部的财务信息反馈、交流和共享活动，可视为财务信息在整个社会的积累。财务信息公开有两种方式：财务信息披露是财务信息公开的主导方式，是房地产企业在资本市场上依法将财务信息予以公开，其特征是强制性（在符合国家信息披露制度要求和规定的基础上，可以自愿性披露更多信息）、不限定财务信息使用者和无偿性。此外，房地产企业还可以与特定财务信息需求者进行财务信息的市场交换，这一交换通常是自主的、有偿的。
二、财务信息管理对房地产企业管理决策的重要性
房地产企业管理主要是有效地使用人、财、物、设备及管理方法等五种资源，通过对这些资源及时观察发现房地产企业实际运营与战略计划之间的矛盾，及时纠正偏差和抗御风险。这时信息便成为房地产企业管理有效性的关键，而财务信息即成为增强房地产企业管理决策效能的核心职能。
（1）财务数据是房地产企业管理决策信息来源的基础。房地产企业管理决策中不仅需要大量的信息，而且要求信息正确、精确，具有相关性和及时性。而财务管理是在严格的组织管理、各种规章制度和法律法规指导下进行的，它提供的信息数据准确、详尽、系统，能够满足财务分析中各种数据的要求，也就是满足了房地产企业管理所需决策信息的要求。
（2）财务信息是房地产企业制定发展战略的视觉器官。财务管理是房地产企业经营过程中具体理财的一项职能，它以货币为符号，对整个房地产企业经营过程的资金运动进行记录、组织、协调、控制、调整和预测，并以报表、统计数字、图形、曲线坐标等多种方式，反映出技术标准、技术规程、专项计划、预算、定额标准等多项业务方面的信息，使多种部门、多种业务反映出房地产企业发展战略的中心目标----利润状况。所以，准确、广泛的财务信息成为房地产企业决策的视觉器官。
（3）财务信息是房地产企业管理者有效的决策工具。财务管理不仅提供了房地产企业绝大部分内部资源信息，而且不失时机地引导房地产企业管理者有目的地寻求外部资源信息。如在新楼盘开发时，要进行市场调研，测算出项目投资回收期、内部报酬率、盈亏平衡点及各种时间价值和参数数据进行分析。这种财务分析所提供的数据便成为房地产企业管理者主要且有效的决策依据。
三、我国房地产企业财务信息管理的现状
（1）财务信息管理的思想、方法、手段还不先进。我国房地产企业财务信息管理是伴随着房地产业的兴起而发展的。20世纪90年代初期，国内房地产企业财务管理展开了以计算机技术代替手工业务的研究。到了90年代中后期，随着信息技术和互联网应用的发展，我国房地产企业已经完成了以业务核算为核心的信息化发展历程，开始向管理信息化的方向转型，为今后的财务管理信息化奠定了良好的基础。然而，时至今日房地产企业的财务部门仍然处在信息孤岛之上，其突出特点就是只能进行事后算账。每个财务部门都拥有人数相对众多的财务人员，财务人员整日忙忙碌碌、日理万机，却无法及时准确地提供企业高层所关心的财务信息。因为这些忙碌的财务人员还只能在每一笔经济业务发生之后，遵循会计语言进行会计凭证的编制和录入、记账、报账等。而事关重大的房地产企业物流、资金流、信息流、人才流却未能有效、实时地集成和共享。凡此种种，决策层由于根本无法获得支持决策的实时动态信息，导致财务风险加大，资金回笼困难，采购成本高，企业利润被吞噬，资金链和现金流严重吃紧，从而严重影响房地产企业的市场竞争力。
（2）房地产企业财务信息管理所需的人才基础较好。从上世纪90年代开始，房地产部门为全面推进会计电算化事业的发展，对基础人才的培育作了大量的实际工作。房地产系统内许多财会人员接受了相应的技能培训，为房地产企业开展财务信息管理奠定了坚实的基础。
（3）房地产企业财务信息管理的基本架构已经形成。房地产部门一直以来对于信息化建设方面的工作都非常重视，房地产主管部门均设有专门的信息技术部门，为房地产业信息化建设作了大量的实际工作。目前，房地产系统内的光纤骨干网已经覆盖到了全国80%以上的省市，许多地方已经铺设到了县级甚至镇上房地产企业。网络基础和配套设施的建设为房地产企业财务信息管理奠定了良好基础。
四、房地产企业财务信息管理存在的主要问题
（1）房地产企业决策者对信息认识不到位，主观随意性大。房地产企业从投资开发到资金全部收回，周期一般都在二、三年以上。因此，投资决策必须经过充分的信息收集、加工整理和分析，以及在此基础上可行性研究，包括资金来源、筹资成本、资金回收期、资金利润率等等，均需做出科学的测算，从中选择最佳的方案。否则，凭主观随意性办事，不要说得不到合理的资金报酬，甚至连几百、几千万元的投资也有“有去无回”的危险。
（2）房地产企业自身管理基础薄弱，会计信息失真，难以为科学决策提供依据。一是财务管理基础薄弱，主要表现为财务管理体制过于分散，多数房地产企业难实现资金预算管理制度；二是一些房地产企业施工装备自动化、信息化水平低，不能准确提供完整的实物信息；三是有些房地产企业为了小集团利益，人为做假账，至使会计信息失真；四是有的房地产企业部门之间不及时提供相关信息，人为制造信息孤岛。信息的不真实，直接影响房地产企业的科学决策。
（3）缺乏财务信息化管理的复合人才。房地产企业不乏拥有各种类型的技术人员，有房地产方面的设计、建设专家和研发人员，也有从事控制计算机方面的技术人员等等。但基于中国国情，很多房地产企业既懂财务又懂信息化管理的人才却匮乏。如一些大型房地产企业或民营房地产企业，财务人员或学历不高，或是裙带关系，更缺乏信息化管理能力及思想，其财务管理能力和理念已经不能适应现代化房地产企业管理的需求。房地产企业迫切需要既有财务管理能力又懂信息化管理的复合型人才。
（4）财务管理软件滞后，信息不能共享。建立行之有效的财务信息管理系统，必须开发出融入房地产企业文化和管理理念的统一财务管理软件。但是，目前我国多数房地产企业没有建立起先进的财务管理信息系统，先进的财务管理方法得不到应用，财务管理没有实现信息化。表面上看，许多房地产企业财会部门都配置了电脑，但大多没有使用财务软件或使用已经落后的财务软件，仅局限于记账系统，与各部门之间没能实现信息共享，在运用先进的财务管理软件进行财务信息收集、分析和查询，实现各部门信息共享上几乎是空白。
五、加强房地产企业财务信息管理的对策
（1）重视和利用信息资源进行科学决策。众所周知，信息资源在企业的各项决策中具有十分重要的作用，尤其是在大企业中，生产经营的日趋复杂，经济活动中不确定因素的增多，只有准确可靠的信息才能带来科学正确的决策，对于房地产开发企业更是如此。
（2）要以财务管理为中心推进房地产企业计算机网络技术的应用。房地产企业财务信息是各类信息的交汇点，也是支撑经营决策的基础。房地产企业管理以财务管理为中心的理念，已成为目前房地产企业界的共识。计算机网络技术和统一的财务管理软件是先进的管理思想、管理模式和管理方法的有效载体，也是实施房地产企业有效的财务管理的必然选择。
（3）努力培养房地产企业财务信息管理建设的高端人才。拥有创新能力的复合型人才是保证一个房地产企业乃至一个国家在激烈的市场竞争中制胜的关键所在。通过财务信息化建设及流程改进，将财会人员从会计信息日常繁杂的处理流程中摆脱出来，起到一个管理员、分析员、控制员而非记录员的作用。房地产企业在加强对现有财会人员计算机和商务知识培训的同时，可培养未来网络时代需要的财务信息化管理的高端人才。
（4）根据房地产企业自身需要选择财务软件。房地产企业选择财务软件首先要考虑满足房地产企业自身规模和经营特点的需求。就我国目前房地产企业发展的现状来看，房地产企业规模或大或小，很不均衡，所以房地产企业实施财务信息管理最重要的一点是明确自身需求，通过对本房地产企业资金规模、业务特点、硬件配置、人员素质及发展方向等方面的研究定位来确定所需财务软件的性能、功能、运行平台及实施方法和步骤，可以先选择一些常用的模块，如账务处理、报表处理作为试点，随着房地产企业规模的扩大和业务量的扩充，再投资选用其他的模块。这样，既避免房地产企业一次性投入费用太高，也能使房地产企业财务人员在循序渐进过程中更好地使用财务软件，为房地产企业服务。另外，房地产企业要认识到使用的财务软件要与房地产企业的管理相结合，即管理需要软件，软件要有管理，要把二者很好地结合起来，房地产企业要积极与软件公司交流，共同研究并切实解决企业财务管理软件开发特别是二次开发中遇到的具体问题。这项工作直接影响到房地产企业财务信息化管理的建设。
在这个信息化的新经济时代，财务的信息化管理是房地产企业管理中最重要的组成部分之一。只有通过实施以财务管理为核心的计算机系统，引进先进科学的管理理念和模式，对财务管理业务流程进行重组和优化，建立房地产企业统一、集成、实时共享的财务管理平台，才能实现房地产企业物流、资金流、信息流、工作流的全面集成和共享，使房地产企业的管理水平跃上一个新的高度，从而成功地赢得在信息化时展的竞争优势。
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房地产业务管理范文3
关键词：房地产企业；资金；财务管理
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2012年3月20日
房地产行业具有资金使用量大、回报率高、风险大、产业关联性强、建设周期长、受国家政策干预和市场供求关系变化的影响大等特点；其销售价格和投资收益也会受到其所在地理位置、国家政治、法律及社会环境等因素的影响；其开发成本会受到当下通货膨胀、贷款利率、土地价格和地方费用等因素的影响。由此可以看出，房地产企业的收益具有很大的不确定性，因此建立一个科学合理的财务管理体系对房地产企业的发展非常重要。
一、房地产企业财务管理概述
房地产企业财务管理的内容就是对财务活动进行管理，它是基于房地产企业经营过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生的，是利用价值形式对企业开发经营房地产的过程进行的管理，是企业组织财务活动、处理与各方面财务关系的一项综合性管理工作。我国房地产企业财务管理的内容主要包括运作资金的取得、使用资金的过程以及收入、利润和分配管理，即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。房地产企业财务管理主要包含：房地产企业自身的资金筹集管理、房地产企业投资运用的管理、企业对房地产项目开发成本及费用的管理，还包括企业税务筹划及企业利润分配的管理。
二、房地产企业财务管理存在的问题
（一）忽视全面成本及费用管理。成本及费用管理是指对房地产企业在开发经营过程中各项费用的发生及开发产品成本的形成所进行的预算、计划、控制、分析和评价等一系列科学管理工作，其目的是挖掘企业内部潜力，厉行节约，不断降低开发产品的成本和其他耗费，提高企业竞争力。房地产开发企业的成本、费用管理是房地产开发企业财务管理的重要内容，全面成本管理要求房地产公司实行全员、全过程和全方位成本管理，涉及房地产开发企业的开发、生产、经营活动的全过程和各个方面。
（二）资金管理存在间歇及风险。由于房地产企业在发展过程中资金渠道狭窄，制约了房地产企业投资规模的扩大；同时，由于房地产企业的经营目标更倾向于追逐高额的投资回报，往往将投资集中于居民收入水平较高的中心城市。而随着行业内竞争日益激烈，资金投资风险就会更加大。间歇性的资金使用与同行业的竞争激烈使得房地产企业对财务管理的加强显得更加重要。
（三）房地产企业投资回收期长，资金占用成本高。在市场经济条件下，企业不能无偿使用资金，必须向资金提供者支付一定数量的费用作为补偿，房地产企业项目的建设周期就是资金的占用过程，就必须要有一定的利息支出，由于房地产企业资金投入量大，单纯依靠自有资金无法满足需要，还需要从外部筹入大量的资金，这样就需要房地产企业按期支付高额的利息费用，且项目建设周期越长，资金占用的时间也就越久，利息支出也就相应的会增多，这样就会增加房地产企业产品的实际成本，而且还会使房地产公司面临较大的按期偿债风险，利率波动风险等。
（四）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。资金是房地产企业进行生产经营活动的必要条件，筹集资金是房地产企业资金运动的起点，也是决定资金运动规模和生产经营发展程度的重要环节。由于房地产企业项目的投资大、周期长、风险高等特点，因此房地产企业具有很大的融资压力，房地产开发企业的资金渠道主要包括内部筹资和外部筹资两部分，但是仅依靠内部筹资不能满足房地产企业所需的全部资金，还需要借入大量的外部资金。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高，而且有相当多的房地产企业由于自身的原因，达不到银行贷款的标准，从而导致取得贷款相对困难，导致资金不足，影响企业的发展。
三、加强房地产企业财务管理的措施
（一）实行全面的成本及费用管理。成本、费用管理贯穿房地产商品寿命周期的全过程，房地产开发企业成本管理工作主要包括成本、费用的预测、计划、控制、核算、检查和分析，要把房地产企业的成本、费用管理搞好就必须加强各项成本费用的管理工作，还必须充分发挥本企业各方面的积极性，广泛动员职工参与成本、费用管理工作，要求人人、事事、处处讲求经济效益，做到严格执行国家规定的房地产开发企业成本、费用开支范围和标准；努力提高房地产开发企业开发、生产、经营活动的经济效益；实行全面的成本、费用管理。
（二）加强资金管理，提高资金使用效益。资金管理是财务管理的中心环节，房地产公司应加强内部资金融通，充分利用间歇性闲散资金，财务部门对内部存款和借款设置专项账户并进行核算管理，需用的资金要上报资金使用计划然后做统一调剂融通，通过合理的调度，充分发挥货币的时间价值，降低资金成本，提高资金的使用价值。
（三）优化企业资金结构，加强项目建设中的成本控制。房地产企业建设周期长，资金投入量大，资金成本相对就会高于其他行业，不同的资金结构会给企业带来不同的风险和成本费用，确定最佳的资金结构来降低资金成本对房地产企业来说是非常重要的。资金成本也是房地产企业在评价投资项目的可行性、选择投资方案时要重点考虑的，要对项目进行动态的评价和决策，然后确定企业最优的资金结构，从而最大的降低资金的使用成本。
（四）构建多元化的筹资渠道。我国的房地产企业需要巨额资金的投入，向银行借款又有种种条件规定和限制，所以经常会面临筹资难的问题，因此构建多元化的渠道会有利于房地产企业更快更好地融资，缓解资金困难，增强企业的竞争实力，因此房地产企业要积极发展银行借款之外的其他的融资方式，例如银行承兑汇票、信用证、商业汇票等结算方式，利用发行股票、债券等融资方式来寻找进入资本市场的最佳途径，可以充分利用非银行金融机构资金，其他企业单位资金、民间资金、企业内部形成的资金等，还可以通过并购和重组等方式逐步扩大市场份额，增强企业的实力和竞争力，还要注意强化资金的管理。
四、总结
综上所述，房地产企业财务管理是房地产企业的一个重要方面，其对房地产经营和管理有着重要的意义，房地产企业的发展离不开一个科学合理的财务管理体系，科学合理的财务管理体系可以使房地产企业更好地进行筹资、投资、用资等过程，因此房地产企业要积极地建立一个科学合理的财务管理来体系。
主要参考文献：
[1]赵玉霞.房地产财务管理[M].人民交通出版社，2007.
房地产业务管理范文4
（一）内涵
房地产企业的财务管理，是指房地产企业在企业运营过程中对房产项目所需要的各种资金进行一定的筹集，筹集之后对筹资款进行项目分配，使每一笔资金都做到合理使用，对其使用中产生的成本耗费和收入进行核算、记录和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等财务职能。房地产企业财务管理有别于一般企业的财务管理。
（二）房地产企业中财务管理的角色
一般，房地产企业的投资周期都较长，产业链条长且宽泛，风险较高，不确定因素也较多。传统的财务会计理论和方法，已经无法满足房地产企业当前的发展需求。房地产企业若想获得持续发展的核心竞争力，唯有依靠提高作为企业管理核心环节的财务管理的质量。房地产企业的财务管理工作是有助于房地产企业有效管理的一种企业控制工具。
财务管理的功能主要还是集中于 “管理”，这种管理主要表现在：
二、房地产企业财务管理体系出现的问题
（一）房地产企业面临着筹资难的问题
缺少流动资金是房地产企业普遍面对的问题，而且更甚的是房地产企业普遍存在着筹资困难的情况。越是大型的房产项目所需要的资金就越多，资金的筹集工作就越繁琐。此外，房地产企业的资金跨越的周期性都较长，资金在周转过程中出现的问题也较多。然而资金周期跨越时间越长、资金运转出现的问题越多，房地产企业对资金的需求就越大。
当前，随着国家近两年十几次上调存款准备金率，银行贷款的资金成本已经越来越高。再加之房地产企业资金的筹措方式较少，筹资渠道较局限。这些都无疑加重了房地产企业对资金的需求程度。为了对此有效解决，房地产企业多采取加大每一次筹资数额的办法。但是，这样做却也使得房地产企业的利息费用等成本开支不断增加，长此以往，不免会造成房地产企业流动资金短缺或偿贷不及时，从而加大了房地产企业的财务风险。
（二）房地产企业成本管理越来越难
虽然目前市场经济不断发展，与房地产企业相关的法律法规也在逐渐完善，但是，与此同时，房地产企业成本的管理难度也在逐渐加大。倘若房地产企业想要在市场经济的大环境中站稳脚跟，那么必须要做到对成本的妥善合理的控制。
当前很多房地产企业的关注重点仅是在保证质量的前提下缩减工期，对财务管理的成本核算环节较为忽视；有些房地产企业虽然对成本费用的核算管理进行了强调，但是却不对其进行统筹汇总，也并不将其划分到各个部门。
其实，规范的房地产企业成本的构成繁杂，不仅包括工程开发成本，还包括工程各个构成部分的成本，时间持续性较长。因此，房地产企业的成本管理是一个漫长的过程。
（三）房地产企业财务管理制度不健全
房地产企业财务管理制度不健全是多年来一直存在的问题。这种制度不健全主要表现在下表。
（四）企业决策者财务管理的观念和方法滞后
大多数房地产企业的所有权和经营权相对集中和统一，房地产企业的所有者对房地产企业的经营管理多为直接负责。虽然管理成本有所降低，但是管理的效率却很低。与此同时，房地产企业管理者对风险与收益的认识不足，对有关的财务流程和概念模糊不清，风险防范意识相对淡薄等。
房地产企业的所有者和管理者对财务管理的不重视，直接导致在房地产企业的日常管理决策、签订合同，以及招投标时，没有从财务管理的角度进行考量。此外，很多房地产企业的管理者和投资者多是从施工员、包工头等纯建筑领域过度而来，大多为建筑工程专业出身，现代管理的理念相对缺乏。该类管理者更多的将企业侧重于工程项目的承包和建设过程，对财务管理领域只是一知半解，仅把财务管理工作和会计人员看作是账房和账房先生，忽视了房地产企业财务管理问题。
三、如何改善房地产企业的财务管理问题
（一）采用科学决策方法，加强房地产企业对项目开发的可行性分析
站在房地产企业整体效益的角度，结合企业自身特点和产品特点，利用成本分析等科学决策方法对房地产企业的开发项目进行可行性分析。
具体方法可以表现在：
1对开发项目进行投资决策时，要结合其他不同的开发项目决策时遇到的问题，考虑该项目的自身特点；
2要注意对同一项目的可控成本和不可控成本进行分析，判断其影响因素；
3归集不同的成本因素。比如变动成本和固定成本。并把单个项目的固定成本与变动成本分别进行归集。
4遇到两个开发项目时，要分别确定和核算成本，可以参照固定成本分摊法。
在整个房地产开发项目的可行性分析过程中，相关财务人员要重点把握好以下几个方面，做好整体分析和核算，为投资者的决策提供可靠的信息。
（二）提高风险控制能力，吸引投资者的资金投入
对资金供给者而言，投资的目的是选择风险尽可能小的方法，获得尽可能大的收益。房地产企业的高收益有目共睹，无论采取什么样的融资方式, 风险控制, 都是其需要重点考虑的问题。倘若风险控制得好，就相对容易吸引资金拥有者向其投资；反之，则相反。因此，房地产企业应该不断其风险控制能力和资金偿付能力，建立良好的资信水平，从而吸引更多的投资者，为企业融进更多的资金。
（三）开发广泛的筹资渠道
一般情况下，房地产企业的项目投资额都巨大，其开发过程也是一个需要大量融资款投入的过程。因此，房地产企业的筹资任务十分艰巨和繁重。笔者认为，应该在当前形势下，大力发展多元化的房地产企业投资渠道，具体措施主要有以下几类：
（四）提高财务管理人员的工作职能和业务素质
1聘用之初：房地产企业初选聘用人员时，结合企业自身特点，聘用具备房地产财务理论知识和业务能力扎实的财务管理人员，建立一支高素质的财务团队。
2聘用之中：要加强对在职的财务管理人员进行专业培训。也可以号召财务人员去听取一些高校或政府举办的财务讲座。此外，还要注意对财务人员进行房地产工程管理和结算等业务培训，以及及时掌握房地产企业最新的税务、财经法规。房地产企业财务人员的职业道德修养也要注意在平时予以培训。很多财务丑闻的发生，都源自财务人员的职业道德修养不够。唯有从思想和业务两个方面同时进行加强，财务管理人员的水平才能真正提高。
参考文献：
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［3］李晓梅浅析房地产企业的财务风险管理［J］现代商业，2007；2
房地产业务管理范文5
摘 要 房地产企业财务管理是房地产企业的一个重要方面，其对房地产企业经营和管理有着重要的意义，房地产企业的发展离不开一个科学合理的财务管理体系，其可以使房地产企业更好地进行筹资、投资、用资等过程，所以房地产企业需要积极地建立一个科学合理的财务管理来体系。
关键词 房地产企业 财务管理 管理体系
一、房地产企业财务管理存在的问题
（一）资金管理存在间歇及风险
房地产企业耗资巨大，资金回收期限较长，再加上企业资金渠道相对狭窄，以致较大程度上制约了房地产企业的稳定发展；另外，多数房地产企业将经济较发达城市作为投资对象，力求从中获取到更多的经济效益，实际上，受诸多不稳定性因素的影响，城市经济越发达，其内部潜在的风险因素越多，房地产资金投资风险越大。总之，因房地产企业资金使用存在间歇性，且同行业竞争日益激烈，所以要求房地产企业应采取有效措施进一步加强财务管理，以推进房地产企业快速发展。
（二）融资渠道较单一
充足的资金是确保房地产企业各项生产经营活动正常运行的基础。由于房地产企业项目具有投资金额大、资金回报周期长、投资风险高等一系列特点，并且企业资金有限，使得融资成为保证房地产企业各项生产经营活动顺利有序开展的重要途径。通常情况下，房地产企业依靠内部融资与外部融资两种渠道进行融资活动，然而仅依靠内部融资根本难以满足房地产企业资金需求，所以必须加大外部融资力度。基于诸多不良事件的发生，国家政府部门对贷款利率、借贷政策法规进行严格调整，同时银行机构考虑到房地产企业项目特点，为降低自身坏账、呆账风险，往往拒绝向房地产企业放贷，从而使得房地产企业面临资金紧缺危机。
（三）不重视全面成本及费用管理
全面成本及费用管理是房地产企业财务管理的重要环节，该环节直接影响到房地产企业的发展与壮大。其中全面成本及费用管理指的是对房地产企业开发经营各环节涉及到的相关费用予以科学预算、评价、控制及管理。然而，国内多数房地产企业成本及费用管理意识薄弱，不能够准确认识到全面成本及费用管理的重要性，致使对待全面成本及费用管理的积极性不高、能动性不强，不利于房地产企业达到预期的财务管理目标。
（四）投资回收周期较长，资金占用成本较高
市场经济背景下，企业对外筹资资金时必须偿付一定的利息。就房地产企业来说，其投资金额较大、资金回报周期较长、投资风险较高，仅凭借企业自身现有的资金根本无法保证各项生产经营活动正常开展，所以需要房地产企业对外筹资资金，这样以来，企业所筹资的资金金额越多、资金占用时间越长，则支付的利息越多，如此极易使房地产企业承担巨大的按期偿债风险，从而一定程度上限制着房地产企业可持续发展。
（五）其他问题
对于房地产企业高层领导而言，现行大多数房地产企业过于重视经营效益的结果，忽视了经济效益的过程，以至于房地产企业高层领导在注重预算管理对成本费用节约的同时，缺乏价值管理和系统管理观念，最终将导致财务预算管理缺乏可操作性；对于房地产企业财务预算管理人员而言，现行的大多数企业财务预算管理人员从业素质低下，首先是相关专业财务预算管理知识落后，不能够满足财务预算管理工作的需求，极大的降低了财务预算管理工作效率；其次是财务预算管理人员思想决策低下，不能够充分调动自身工作的积极性与自主性。以上方面严重制约了我国房地产企业的可持续发展。
现行部分房地产企业虽制定了完善的财务预算管理机制，并且，部分房地产企业专门成立预算职能部门进行实施预算编制，但其监督和执行力度还有待进一步加强，导致完善的财务预算管理机制流于形式，成为一纸空文。同时，我国多数房地产企业缺乏有效的预算反馈机制，其预算管理和会计核算系统脱钩现象也愈加严重，久而久之，势必将给我国房地产企业带来不可估量的损失。
另外，绩效考核机制和激励机制以成为各行企业迫切加强的主要问题，该问题严重制约着各行企业预算管理目标的实现。基于大多数现行房地产企业缺乏完善的绩效考核机制以及健全有效的激励机制，难以充分调动广发财务预算管理人员的工作积极性与自主性，不利于房地产企业经济效益价值最大化的实现。
二、加强房地产企业财务管理的措施
（一）加大全面成本及费用管理力度
成本及费用管理涉及到房地产企业各项环节，直接关系到房地产企业财务管理状况，所以做好全面成本及费用管理工作至关重要。归纳而言，企业成本及费用管理主要体现在成本、费用预算、控制、核算及评价等多方面，为落实全面成本及费用管理工作，首先，通过培训、再教育，增强房地产企业各级职工成本及费用管理意识，使其全面认识到成本及费用管理的重要性及迫切性；其次，要求财务管理人员严格依照相关规定进行成本及费用管理工作，同时，要求各部门职工均要积极参与到成本及费用管理过程中，切实将成本及费用管理工作落实到位。
（二）优化调整企业资金结构，落实好成本控制工作
一般而言，房地产企业资金风险及成本费用取决于资金结构，因此为降低房地产企业资金成本关键在于进一步优化调整企业资金结构，即通过全面分析评价企业投资项目可行性，并以此为依据确定最佳的资金结构，从而达到降低资金成本的目的。
房地产业务管理范文6
关键词：房地产企业；财务管理；问题；措施
Abstract: Real estate enterprises can be said to be the most fire in an industry, although in the present our country the existence of many real estate enterprises, but to make real estate business management is not easy, particularly in the real estate enterprise's financial management is more difficult, which is mainly composed of the real estate industry type decision. This paper mainly discusses the real estate enterprises should take measures to strengthen financial management.
Key words: real estate enterprises; financial management; problems; measures
中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编码：
众所周知，目前房地产行业具高风险性与高杠杆性，要求我们切实做好房地产企业的财务管理，使企业立于不败之地。其中，房地产企业核心的部分是如何处理好资金的流动问题，这是关系到房地产企业成败的关键一环。另外，财务管理做得好不仅仅能够增强企业的竞争能力，还对于企业的长期发展具有巨大的推动作用。
总的说来，房地产企业要想做好财务管理首先要做的就是财务体系的搭建，包括各方面的财务专业化管理，资金、核算、税务、预算、分析、系统支持等等专业线。例如，资金方面要做好资金的预算，使得公司的债务结构维持在一个公司可以接受的程度，避免总是采取财务杠杆的方式来谋求更大的利益，确保企业开发的风险性维持在一个正当的水平。下面我们就来详细了解下目前在我国房地产企业管理中存在的一些问题以及改善措施。
1当前房地产企业财务管理中存在的问题
当前在我国由于经济体制还不算很完善并且房地产企业近年来的飞速发展造成了当下我国很多的房地产企业中在财务管理方面存在着众多的问题，一般来说，主要有以下五方面的突出问题。
1.1项目的可行性研究不到位
目前在我国房地产企业财务管理中存在的一个最为突出的问题便是对于房地产公司所要开发的某些项目的可行性分析研究得很不到位，结果就可能导致企业在这个项目上的损失，甚至影响到整个公司的发展。尤其是近几年来由于经济危机频发，只是目前的经济环境极其复杂，国家对房地产调控政策层出不穷，而且由于当下我国的房地产企业不健康式的快速发展使得很多企业还没有能力应付这种多变的环境，部分由管理层自身来进行经验性的判断，缺乏历史数据分析以及科学合理的依据，同时欠缺对风险的把控能力，这种方式就会对于企业的某些项目的可行性做出错误的判断，或者与估算出现严重的背离，从而致使整个该项目的失败，大型的项目甚至会造成公司的严重亏损、拖累其他项目发展、甚至破产。
1.2财务管理意识淡薄
当前我国众多的房地产企业在企业财务管理的意识方面还很淡薄，缺乏足够的重视，这种重视程度上的差异对于整个财务管理的各个环节都有重大的影响。首先，大部分的企业都不具备现代化的企业财务信息管理系统，这主要是由于缺乏现代化的信息管理理念造成的，没有体系就更谈不上作用了；其次，管理层对于财务管理部门的主要任务分不清，将财务管理部门作为专门为企业记账、算账的部门，对于其他的一些项目的可行性分析、各种项目的成本与费用预算、税务筹划、资本动作等作用不清楚，这就造成了管理上的缺陷；最后，上行下效，企业财务管理部门的员工势必也不会重视企业的财务管理，，从而就会造成房地产企业财务管理的被动与混乱局面。
1.3财务管理方式不规范统一
我们都知道，因为房地产企业同时会进行好几个项目工程，成立不同的项目公司，甚至于一个大型的房地产企业会存在较多的分公司，正是由于这种分项目的多样化而每个项目的财务管理方式都不一样，所应用的软件、采取的成本费用标准、会计科目、核算方法等等也不统一。在这种情况下，即使各个分项目公司把各自的账目与经营情况及时的上报到集团财务管理部门，该部门也无法得到一个可以衡量比较的结果，也就不能够对公司整体的效果进行整体的评价，得出合理科学的整体规划，在无形当中增加了整个集团的风险，同时增加了管理与监控的成本。
1.4缺乏成本管理能力
不少房地产企业财务人员成本管控能力较低，首先，由于财务人员非工程造价人员，对项目成本造价缺乏专业知识，难以判定成本价格的合理性，也无法确定开发成本如何在成本对象与成本科目之间的分摊，大部分依赖工程与造价的说辞；其次，欠缺对房地产全面税务统筹与管理的能力，在事前的企业成立、开发合作方式、前期合同签订等方面介入度低，在事中的成本合同签订、成本费用分摊、税务政策利用等研究不深入，审核不严格，在事后对税务机关的审查缺乏攻关能力，将至使房地产企业面临巨大的税务风险，难以整体降低税务成本；最后，房地产企业预算管理、费用报销等不规范，由于企业管理层欠缺对行业的忧患意识，至使对预算管理不重视，费用报销不严格，各种营销费用、工资、福利费、业务招待费等费用未能很好地与效益挂钩，其制定未能建立在科学的数据分析之上。
1.5资金管理能力较差
资金的重要性对于房地产企业来说不言而喻了，甚至有人把资金比作房地产企业的心脏，既然作为心脏的话，那么它的协调性就一定要强才能起到相应的作用。而当前在我国的房地产企业的资金活动方面，不管是资金的筹集、回收、投资、支出都存在着投入过大并且周期过长，资金难以形成健康的流动模式，企业也缺乏资金的流量管理观念，从而造成企业财务对于资金的管理不到位，最终致使企业资金大量沉淀或严重缺失，。
2加强房地产企业财务管理的措施
针对上述的众多房地产企业财务管理的问题，我们应该从以下几个方面入手进行房地产企业财务管理的有效控制。
