房地产估价报告范例6篇

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房地产估价报告

房地产估价报告范文1

房地产估价从表面上看,好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上,房地产估价不应是估价人员的主观随意定价,而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来,是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价,不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧,还需要具备房地产制度政策、开发经营,以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识,需要理论与实践高度结合。实习中,通过与万隆有关估价人员的接触,可以了解到,他们原来有的是学建筑设计的,有的是学建筑经济的,有的甚至是学会计的,但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通,只有这样,才能将估价工作做得尽可能的完善。

房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同,其中:房地产可指土地,也可指建筑物,还可指土地与建筑物的合成体;房地指土地与建筑物的合成体;土地仅指土地部分,如说土地价格时,此价格不含地上建筑物的价格;建筑物仅指建筑物部分。

在我国,有人习惯将房地产估价称为房地产评估,但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广,不仅可以包含房地产价值评估,还可以包含房地产质量、等级评估,甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等,所以,称为房地产价值评估、房地产价格评估,或者简称房地产估价,更为准确些。

房地产估价报告范文2

【关键词】房地产;估价;现状;对策

一、我区房地产估价行业发展现状

自1992年我区成立第一家房地产估价机构以来,经过脱构改制、起步探索阶段,到2000年至2003年初步形成了以房地产估价师为投资主体、独立承担法律责任、自主经营、自担风险、自我约束、自我发展的房地产估价运行机制。从2004年至2009年我区房地产估价行业进入快速发展阶段,这期间我区房地产估价机构最多时达到26家,从2009年至2012年进入清理整合阶段,经过几年的膨胀发展,我区房地产估价行业开始进行行业修整。截止2012年底,全区共有房地产估价机构16家,其中,一级资质机构2家,二级资质机构10家,三级资质机构4家,注册执业的房地产估价师154人,从事房地产估价的人员560多人。

十几年来,我区房地产评估机构在房地产制度改革、推进房地产市场建设、搞活房地产二级市场、保障房地产权利人合法权益等方面发挥了重要作用,房地产估价服务已进入诸多社会经济活动中,如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、征收拆迁补偿、拍卖等,特别是在各级法院、仲裁机构评判案件、金融机构发放贷款、税务机构核定税款、政府部门进行房屋拆迁时,各房地产估价机构出具的评估报告为核准相应房地产价值提供了重要的参考依据。自2009年至2012年底,我区房地产估价机构出具评估报告45055份,评估面积2055万平方米,评估价值732亿元。房地产估价机构不仅取得了较好的经济效益,同时也取得了很好的社会效益,房地产估价在促进我区经济社会发展中的作用日益显现。

二、我区房地产估价行业存在的主要问题

十几年来,我区的房地产估价行业总体发展是稳定健康的,对房地产估价市场也作了些探索和尝试,但很不够,存在的问题依然突出,应引起重视并尽快予以解决。目前我区房地产估价机构存在的主要问题是业内无序竞争、估价过程过于“模式化”、缺乏估价技术的行业标准等问题。

(一)业内无序竞争,干扰了市场的健康发展

目前,我区房地产估价行业价格竞争激烈,技术竞争淡薄,一些估价机构采取不正当的竞争手段,如压低收费标准等,只重业务来源拓展,轻视市场信息掌握,无原则顺应委手托方的要求,公正执业者越来越少,同时,房地产主管部门采取不当的行政手段干预房地产估价活动,如以评估价值划分不同资质估价机构的业务范围,超出该限定范围的估价报告不予备案。这些不正当的竞争,严重损害了我区房地产估价行业的利益,严重损坏估价行业的声誉,直接干扰了我区房地产估价市场的有序、健康发展。

(二)估价过程过于“模式化”,技术含量低

由于估价机构间低价的不正当竞争,为降低成本,很多估价机构简化估价过程,使估价过程模式化,形成流水线的作业方式,房地产估价过程中的重要环节现场勘察停留于形式,只是做一些简单的记录、拍照,不做深入的调查,估价所需资料只停留在信息搜索,缺乏真实性考查,估价报告套用固定模式,稍作修改即可完成,而撰写报告的往往是一些不具备估价资格的人员。

(三)缺乏估价技术的行业标准

有些估价技术问题,如报酬率(资本化率)等重要估价参数的确定,以及符合行业评审标准的估价报告模板(含主要内容说明和示例)或估价报告范本,在我区房地产估价行业中没有统一的标准,各估价机构各有各的取值标准、各有各的操作程序、各有各的报告模本,没有建立全区统一的估价准则,造成估价结果缺乏论据支持,经不起论证。影响了我区估价报告质量的提高和业务技术的发展。

三、促进我区房地产估价行业发展的对策

(一)加强对房地产估价市场的监管

房地产估价来是以估价师提供估价报告向委托方收取评估费的中介行业,在平等竞争的环境中以质取胜,提高房地产估价行业的估价水平,同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性和公正性,房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作,以确保估价结果的完整性、规范性,房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究,制定估价市场运行和监管规则,制定和完善本地区统一的估价准则。

(二)大力推进房地产估价行业信用体系建设

目前,注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经建立和使用,但是二、三级房地产估价机构的信用体系建设还相对滞后,只有建立完善的信用体系,才能精确了解我区整个房地产估价行业的信用状况,督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范,营造我区依法、独立、公正的估价市场氛围。

(三)走规模化经营的道路

由于目前我区的房地产估价机构规模普遍较小、业务单一,抗风险能力相对差,面对全国大型房地产估价机构的进入,为降低经营成本和提高竞争力,我区房地产估价机构必须走规模化经营的道路,通过机构整合或者估价机构利用自身的专业特长,开展诸如建筑工程、规划等方面的咨询服务,使房地产估价机构做大做强。

(四)加强技术服务,提高估价报告书的质量

估价报告书的质量是估价机构的生存之本,房地产估价机构应在实践中不断提高自身的技术水平和服务水平,为此,房地产估价机构第一要注重估价资料的收集,建立一整套房地产估价基础数据资料,并不断更新和增加,为估价人员撰写报告创造良好的基础条件,第二要建立房地产估价的严格操作程序和内部质量管理制度,第三要杜绝估价人员的不正之风。

我区房地产估价行业的发展还存在着不少问题,但房地产估价行业的发展前景广阔,对估价机构、估价人员乃至估价行业的监管任重道远,估价人员需提高自身的执业水平和经技术技能,房地产估价机构需加强自身的管理及内部制度建设,使我区房地产估价行业更加持续、健康的发展下去。

参考文献:

房地产估价报告范文3

一、评估机构应当中立评估

社会中介机构进行企业化运作的同时,肩负着社会责任,其专业化功能最大限度的发挥在于其专业化和中立化。《评估办法》第3条规定:“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避”。在现实中,根据《房地产估价机构管理办法》的规定,房地产管理部门对评估机构具有监督检查职责。房屋征收是地方政府的中心工作,带有地方政府利益倾向的房地产行政管理部门可能或多或少会对评估机构“施加影响”。为了落实该条规定的中立评估精神,建议建立房屋征收异地执业制度,扩大异地评估范围。如果存在影响中立评估情形的,在诉讼中,人民法院应当依法履行职责、严格司法审查,从证据的合法性上予以否定,真正发挥行政审判职能作用,改变“上诉不如上访,上访不如上网”的不正常现象。

二、被征收人对评估机构有更多的选择权

《城市房屋拆迁估价指导意见》规定,拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。为了减少地方政府对评估机构的公正评估产生影响,改变过去拆迁管理部门指定评估机构的做法,《评估办法》第4条规定:“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。征收部门应当联系一级资质、二级资质和三级资质大约5家以上的评估机构作为备选评估机构,体现政府公平补偿的态度,提高征收工作的公信力。征收部门通过公告公布备选的评估公司及基本情况,在规定的时间内提交由被征收人签名的确定评估机构的材料。为了公平竞争,评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。在评估机构的选择上,应该使被征收人有更多的选择权。

三、评估委托合同明确约定权利与义务

《评估办法》第6条规定,按照法定程序选定或者确定房地产价格评估机构后,房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。《评估办法》第7条规定,房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。《评估办法》第8条规定,评估的目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值,或者为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。《评估办法》第16条规定,房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

四、确保评估结论合法、合规、符合实际

房屋征收评估前,房屋征收部门应当在纪检监察参与或监督之下,组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的调查、认定和处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布,这是阳光征收的重要内容,通过公布接受监督,通过监督实现公平、防止腐败。对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。对于产权证为住宅,但已经依法取得营业执照的,应当根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定,考虑经营年限、纳税情况、经营状况、住宅房屋价格、经营性用房价格等因素,综合分析作出评估报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定,对于未经登记的建筑,先由市、县级人民政府责令国土、规划、房产、城管、征收等部门调查、认定和处理。在处理的基础上,评估机构再进行评估。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

五、明确房地关系

被征收房屋的价格理所当然包括土地的价格及地上建筑物的价格,《评估办法》第11条规定,征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。如何理解“其占用范围内的土地使用权”成为评估中难以回避的问题,笔者建议采用容积率或者四至来衡量较为妥当。容积率或者四至以内的土地的价值应当包含在房屋的价值之内,不再重复计算其价值;此外的土地应当作为独立的使用权,另行评估进行补偿。建设用地使用权期间届满前,因公共利益的需要提前收回该土地使用权的,应当依照《物权法》第121条规定:“因对不动产或者动产征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权获得补偿”。《物权法》第148条规定,征收房屋的,应当退还相应的土地出让金。可见,对于土地的补偿,法律规定是明确的。建设用地使用权作为独立的用益物权,在市场经济的条件下,也会随着土地的增值而增值。而且,当该项权利被提前收回时,将会造成当事人预期利益的丧失。众所周知,土地上的房屋及其他建筑物无论建在哪里,其建筑成本不会有太大的区别,而且,使用的时间越长其残值就越少。真正具有价值区别并不断升值的是处于不同区位的土地使用权,政府对于房屋的征收,其目的也是为了取得建设用地,建设用地使用权也是财产权。房屋和土地的关系在征收补偿、抵押、拍卖中无法回避,笔者认为完整的房屋与土地的关系包括:1 房地合一;2 地随房走;3 以容积率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、选择对被征收人有利的评估方法

房地产评估包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法,进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济

收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。选用不同的评估方法会有不同评估结果,在规则并不明确的情况下,一般以对被征收人有利的结果为准。《评估办法》第14条规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

七、评估的监督救济程序

房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当及时修正。《评估办法》第17条规定,分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。送达评估报告在实践中存在被征收人拒签现象较为普遍,建议采取公证留置方式送达。《评估办法》第19条规定,被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。《评估办法》第20条规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。《评估办法》第21条规定,原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。《评估办法》第22条规定,被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《评估办法》第25条规定,评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。《评估办法》第32条规定,在房屋征收评估活动中,房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定,由作出征收决定的人民政府依法作出征收补偿决定,被征收人不服的可以向上级人民政府申请行政复议,也可以向人民法院提起行政诉讼。在诉讼中无法回避对评估报告的审查,在司法实践中,有些法院过于依赖评估报告,缺乏对评估报告能动的审查,这既是理论的迷茫,也是被动司法的表现。评估报告属于优势证据,应该既不照抄照搬,又不随意否定,真正体现能动的司法审查功能。

八、协助与配合

因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的,房地产管理部门应当提供其查阅或者复印产权产籍档案和登记簿的便利。房屋征收部门应当转送评估报告。被征收人应当提供相关资料,配合评估机构入户勘察、拍照、丈量,被征收人不配合的,评估机构应当在评估报告中说明有关情况。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第59条规定,被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据,原告依法应当提供而拒不提供,在诉讼程序中提供的证据,人民法院一般不予采纳。征收评估程序视为征收的行政程序,向评估机构提供对其有利的相关资料,属于被征收人的举证权利,在行政程序中享有举证权利而不及时举证,在将来的诉讼中这一举证权利将被剥夺。在评估师工作的过程中,个别人对评估师侮辱谩骂的,公安机关应当及时处理。

房地产估价报告范文4

第一条为规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》,制定本意见。第二条城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动,适用本意见。第三条本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价),是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的,估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。第七条拆迁估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。第八条受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。第九条拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料,协助估价机构进行实地查勘。第十条受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的,房地产管理部门应当允许查阅。第十一条拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第十二条委托拆迁估价的,拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途,下同)和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题,由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。第十三条市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第十四条拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。第十六条拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明原因。第十七条拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。第十八条估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。第二十三条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。第二十四条省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织,应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会,对拆迁估价进行技术指导,受理拆迁估价技术鉴定。第二十五条受理拆迁估价技术鉴定后,估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组,处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。第二十六条估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的,其鉴定意见或者估价结果无效。拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的,应当承担相应责任。第二十七条对有下列行为之一的估价机构和估价人员,依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚,或记入其信用档案:(一)出具不实估价报告的;(二)与拆迁当事人一方串通,损害对方合法权益的;(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的;(四)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的;(五)多次被申请鉴定,经查证,确实存在问题的;(六)违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的;(七)法律、法规规定的其他情形。第二十八条以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的,对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估,参照本意见执行

房地产估价报告范文5

    为认真贯彻执行《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》,规范城市房屋拆迁估价行为,维护房屋拆迁当事人的合法权益,根据《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十七条第二款的规定,我厅制定了《江西省城市房屋拆迁估价技术规范(试行)》,现印发给你们,请认真贯彻执行,并将执行中遇到的情况及时反馈我厅。

    二三年九月二十三日江西省建设厅

    江西省城市房屋拆迁估价技术规范(试行)

    第一章 总则

    第一条 为规范房屋拆迁补偿估价行为,维护房屋拆迁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》和国家《房地产估价规范》的有关规定,结合本省实际,制定本规范。

    第二条 在本省城市规划区内国有土地上进行的房屋拆迁估价活动,适用本规范。

    第三条 房屋拆迁估价应坚持独立、客观、公正的原则。

    第四条 房屋拆迁估价实行“谁委托,谁付费”的原则。

    第五条 房屋拆迁估价应遵从房、地整体性原则(采用成本法估价的除外)。

    第六条 委托人与受委托的评估机构不得有隶属关系。

    第二章 房屋拆迁货币补偿基准价格的确定

    第七条 房屋拆迁货币补偿基准价格是指在城市一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段、分等定级,调查评估出的某一时点各区段、各类型房地产的平均市场价格。

    房屋拆迁货币补偿基准价格作为房屋拆迁补偿价格评估的参考。

    第八条 房屋拆迁货币补偿基准价格的确定与公布按以下程序进行:

    (一)市、县人民政府或其授权的部门择优委托承担评估房屋拆迁货币补偿基准价格的房地产价格评估机构。

    (二)受委托的评估机构拟定房屋拆迁货币补偿基准价格的测算技术方案,并报委托方审定。技术方案主要包括:基本思路、测算方法、工作程序、样本采集、各种数据的处理方法及承担测算工作的技术力量等。

    (三)评估机构根据国家有关房地产估价技术规范及审定后的技术方案进行测算,并按规定要求提交房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告。

    (四)委托方组织有关部门、估价专家对估价报告进行论证。对估价报告进行论证时,评估机构应提交估价报告形成的背景材料、说明、各种数据结果的详细计算过程等有关依据材料。

    (五)根据论证通过的估价报告,拟定房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案。

    (六)对房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案进行公示。广泛听取社会各界的意见后,由市、县人民政府批准、公布,并同时将公布结果报上一级房产行政主管部门和省建设行政主管部门备案。

    第九条 从事房屋拆迁货币补偿基准价格评估的房地产价格评估机构应具备二级以上(含二级)资格。房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告应由5名以上(含5 名)注册房地产估价师签名,并加盖评估机构公章。

    第三章 房屋拆迁补偿估价

    第十条 房屋拆迁补偿估价是指估价结果专供拆迁人与被拆迁人协商被拆迁房屋补偿金额的房地产估价。不包括房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿的评估。

    第十一条 从事房屋拆迁补偿估价的房地产价格评估机构应具备三级以上(含三级)资格。房屋拆迁补偿估价报告应由2名以上(含2 名)注册房地产估价师签名,并加盖评估机构公章。

    第十二条 拆迁人在《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内,只能委托一家具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。评估机构不得将受委托的估价业务转让、变相转让或者再委托。

    第十三条 评估机构接受估价委托,应当核验委托人的《房屋拆迁许可证》,并与委托人签订书面房屋拆迁估价委托合同。

    评估机构应当按照估价委托合同约定的时间和要求完成委托估价任务,并向委托人出具估价报告(含技术报告和分户报告)。评估机构未按照合同约定的时间和要求完成委托估价任务,或者估价失实的,应当承担相应的责任。

    第十四条 拆迁当事人应当如实为评估机构提供估价所必须的资料,并协助评估机构开展现场查勘。如拆迁当事人未如实提供有关资料、未履行义务造成估价失实或其他后果的,由拆迁当事人承担相应责任。

    第十五条 房地产价格评估机构在出具估价报告后,有义务向拆迁当事人解释拆迁估价的依据、选用的估价方法、估价结果产生的过程等有关技术问题。

    第十六条 评估机构应当将下列资料与估价报告(含技术报告、分户报告)一并整理存档,并将复印件报房屋所在地的市、县房地产行政主管部门存档,存档资料至少保留10年。存档资料包括:

    (一)估价委托合同;

    (二)房屋拆迁许可证;

    (三)估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料;

    (四)估价对象的实地查勘记录、照片等资料;

    (五)可比实例的实地查勘记录、照片等资料;

    (六)确定估价结果的有关系数、参数等证明资料;

    (七)其它涉及估价项目的辅助资料。

    第十七条 拆迁补偿估价的对象,包括被拆迁房屋、附属物及其权属证书范围内的土地使用权和安置用房及其权属范围内的土地使用权。

    估价报告中估价目的载明为“房屋拆迁补偿估价”。

    估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

    采用的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押等权利限制的影响。

    第十八条 房屋拆迁补偿估价应当综合反映被拆迁房屋的区位、用途、环境、容积率、结构、成新、层次、建筑面积等情况以及装饰装修等因素。

    第十九条 房屋拆迁补偿估价宜选用两种以上的估价方法进行估价。有条件选用市场比较法进行估价的,应当以市场比较法为主要的估价方法;收益性房屋的估价,应当选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分不宜采用市场比较法、收益法进行估价的情况下,可采用成本法。

    第二十条 采用市场比较法估价的,应在与被拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过1年的最近的充分房地产市场交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的 3个以上可比实例,并制作可比实例调查表。

    可比实例的成交单价一般相差不应超过20%.

    第二十一条 采用收益法估价的,房屋收益应当按照被拆迁房屋同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平,即客观正常收益修正确定。

    第二十二条 采用成本法进行估价的,应当采取房地分别估价的方式,评估出房地产市场价格。房屋权属范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正等方法求取。

    建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。

    房屋折旧以直线折旧法计算,不适合用直线折旧法计算的,可以使用成新折扣法计算。无法搬迁的房屋建筑设备应单独计算折旧。

    第二十三条 居住房屋估价应采用市场比较法。

    第二十四条 非居住房屋可按其用途分为经营性和非经营性两大类。经营性房屋估价应采用市场比较法、收益法。非经营性房屋估价可采用市场比较法、成本法,能搜集充分成交案例并有符合规定要求的可比实例的,应采用市场比较法。

    第二十五条 装饰装修补偿估价应按照本省装饰工程定额标准确定其重置价格,结合成新计算。

    第二十六条 在建工程估价应当采用成本法。在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。在建工程建设进度以房地产行政主管部门通知停止施工时的状态为准。

    第二十七条 未超过批准期限的临时建筑可按照其重置成新价结合剩余期限进行估价。

    第二十八条 拆迁补偿估价结果的货币单位精确到人民币元。

    第四章 附 则

    第二十九条 在本省城市规划区外国有土地上进行房屋拆迁估价活动的,参照本规范执行。

    第三十条 本规范未作规定的,按照国家《房地产估价规范》的有关规定执行。

房地产估价报告范文6

第一条为了加强对注册房地产估价师的管理,完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度,规范注册房地产估价师行为,维护公共利益和房地产估价市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等有关法律、行政法规,制定本办法。

第二条中华人民共和国境内注册房地产估价师的注册、执业、继续教育和监督管理,适用本办法。

第三条本办法所称注册房地产估价师,是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认,取得中华人民共和国房地产估价师执业资格(以下简称执业资格),并按照本办法注册,取得中华人民共和国房地产估价师注册证书(以下简称注册证书),从事房地产估价活动的人员。

第四条注册房地产估价师实行注册执业管理制度。

取得执业资格的人员,经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。

第五条国务院建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。

省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的注册、执业活动实施监督管理。

市、县、市辖区人民政府建设(房地产)主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的执业活动实施监督管理。

第六条房地产估价行业组织应当加强注册房地产估价师自律管理。

鼓励注册房地产估价师加入房地产估价行业组织。

第二章注册

第七条注册房地产估价师的注册条件为:

(一)取得执业资格;

(二)达到继续教育合格标准;

(三)受聘于具有资质的房地产估价机构;

(四)无本办法第十四条规定不予注册的情形。

第八条申请注册的,应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门提出注册申请。

对申请初始注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕,并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起20日内作出决定。

对申请变更注册、延续注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之日起5日内审查完毕,并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起10日内作出决定。

注册房地产估价师的初始、变更、延续注册,逐步实行网上申报、受理和审批。

第九条注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。

第十条申请初始注册,应当提交下列材料:

(一)初始注册申请表;

(二)执业资格证件和身份证件复印件;

(三)与聘用单位签订的劳动合同复印件;

(四)取得执业资格超过3年申请初始注册的,应当提供达到继续教育合格标准的证明材料;

(五)聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件;或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件;或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。

第十一条注册有效期满需继续执业的,应当在注册有效期满30日前,按照本办法第八条规定的程序申请延续注册;延续注册的,注册有效期为3年。

延续注册需要提交下列材料:

(一)延续注册申请表;

(二)与聘用单位签订的劳动合同复印件;

(三)申请人注册有效期内达到继续教育合格标准的证明材料。

第十二条注册房地产估价师变更执业单位,应当与原聘用单位解除劳动合同,并按本办法第八条规定的程序办理变更注册手续,变更注册后延续原注册有效期。

变更注册需要提交下列材料:

(一)变更注册申请表;

(二)与新聘用单位签订的劳动合同复印件;

(三)与原聘用单位解除劳动合同的证明文件;

(四)聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件;或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件;或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。

第十三条取得执业资格的人员,申请在新设立房地产估价机构、分支机构执业的,应当在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时,办理注册手续。

第十四条申请人有下列情形之一的,不予注册:

(一)不具有完全民事行为能力的;

(二)刑事处罚尚未执行完毕的;

(三)因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的;

(四)因前项规定以外原因受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的;

(五)被吊销注册证书,自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的;

(六)以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销,自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的;

(七)申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的;

(八)为现职公务员的;

(九)年龄超过65周岁的;

(十)法律、行政法规规定不予注册的其他情形。

第十五条注册房地产估价师有下列情形之一的,其注册证书失效:

(一)聘用单位破产的;

(二)聘用单位被吊销营业执照的;

(三)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;

(四)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;

(五)注册有效期满且未延续注册的;

(六)年龄超过65周岁的;

(七)死亡或者不具有完全民事行为能力的;

(八)其他导致注册失效的情形。

第十六条有下列情形之一的,注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请,交回注册证书,国务院建设主管部门应当办理注销手续,公告其注册证书作废:

(一)有本办法第十五条所列情形发生的;

(二)依法被撤销注册的;

(三)依法被吊销注册证书的;

(四)受到刑事处罚的;

(五)法律、法规规定应当注销注册的其他情形。

注册房地产估价师有前款所列情形之一的,有关单位和个人有权向国务院建设主管部门举报;县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门应当及时报告国务院建设主管部门。

第十七条被注销注册者或者不予注册者,在具备注册条件后,可以按照本办法第八条第一款、第二款规定的程序申请注册。

第十八条注册房地产估价师遗失注册证书的,应当在公众媒体上声明后,按照本办法第八条第一款、第三款规定的程序申请补发。

第三章执业

第十九条取得执业资格的人员,应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位,经注册后方可从事房地产估价执业活动。

第二十条注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动。

第二十一条注册房地产估价师从事执业活动,由聘用单位接受委托并统一收费。

第二十二条在房地产估价过程中给当事人造成经济损失,聘用单位依法应当承担赔偿责任的,可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。

第二十三条注册房地产估价师在每一注册有效期内应当达到国务院建设主管部门规定的继续教育要求。

注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课,每一注册有效期各为60学时。经继续教育达到合格标准的,颁发继续教育合格证书。

注册房地产估价师继续教育,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。

第二十四条注册房地产估价师享有下列权利:

(一)使用注册房地产估价师名称;

(二)在规定范围内执行房地产估价及相关业务;

(三)签署房地产估价报告;

(四)发起设立房地产估价机构;

(五)保管和使用本人的注册证书;

(六)对本人执业活动进行解释和辩护;

(七)参加继续教育;

(八)获得相应的劳动报酬;

(九)对侵犯本人权利的行为进行申诉。

第二十五条注册房地产估价师应当履行下列义务:

(一)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范;

(二)执行房地产估价技术规范和标准;

(三)保证估价结果的客观公正,并承担相应责任;

(四)保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密;

(五)与当事人有利害关系的,应当主动回避;

(六)接受继续教育,努力提高执业水准;

(七)协助注册管理机构完成相关工作。

第二十六条注册房地产估价师不得有下列行为:

(一)不履行注册房地产估价师义务;

(二)在执业过程中,索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益;

(三)在执业过程中实施商业贿赂;

(四)签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;

(五)在估价报告中隐瞒或者歪曲事实;

(六)允许他人以自己的名义从事房地产估价业务;

(七)同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业;

(八)以个人名义承揽房地产估价业务;

(九)涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书;

(十)超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动;

(十一)严重损害他人利益、名誉的行为;

(十二)法律、法规禁止的其他行为。

第四章监督管理

第二十七条县级以上人民政府建设(房地产)主管部门,应当依照有关法律、法规和本办法的规定,对注册房地产估价师的注册、执业和继续教育情况实施监督检查。

第二十八条国务院建设主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知省、自治区、直辖市建设(房地产)主管部门。

省、自治区人民政府建设(房地产)主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知本行政区域内市、县人民政府建设(房地产)主管部门。直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知本行政区域内市、县、市辖区人民政府建设(房地产)主管部门。

第二十九条县级以上人民政府建设(房地产)主管部门履行监督检查职责时,有权采取下列措施:

(一)要求被检查人员出示注册证书;

(二)要求被检查人员所在聘用单位提供有关人员签署的估价报告及相关业务文档;

(三)就有关问题询问签署估价报告的人员;

(四)纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。

第三十条注册房地产估价师违法从事房地产估价活动的,违法行为发生地直辖市、市、县、市辖区人民政府建设(房地产)主管部门应当依法查处,并将违法事实、处理结果告知注册房地产估价师注册所在地的省、自治区、直辖市建设(房地产)主管部门;依法需撤销注册的,应当将违法事实、处理建议及有关材料报国务院建设主管部门。

第三十一条有下列情形之一的,国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求,可以撤销房地产估价师注册:

(一)注册机关工作人员、作出准予房地产估价师注册行政许可的;

(二)超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的;

(三)违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的;

(四)对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的;

(五)依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形。

申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的,应当予以撤销。

第三十二条注册房地产估价师及其聘用单位应当按照要求,向注册机关提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。

注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。

注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公示。

第五章法律责任

第三十三条隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价师注册的,建设(房地产)主管部门不予受理或者不予行政许可,并给予警告,在1年内不得再次申请房地产估价师注册。

第三十四条聘用单位为申请人提供虚假注册材料的,由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门给予警告,并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

第三十五条以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册证书的,由国务院建设主管部门撤销其注册,3年内不得再次申请注册,并由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门处以罚款,其中没有违法所得的,处以1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十六条违反本办法规定,未经注册,擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的,所签署的估价报告无效,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门给予警告,责令停止违法活动,并可处以1万元以上3万元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第三十七条违反本办法规定,未办理变更注册仍执业的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处以5000元以下的罚款。

第三十八条注册房地产估价师有本办法第二十六条行为之一的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门给予警告,责令其改正,没有违法所得的,处以1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十九条违反本办法规定,注册房地产估价师或者其聘用单位未按照要求提供房地产估价师信用档案信息的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期未改正的,可处以1000元以上1万元以下的罚款。

第四十条县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门依法给予注册房地产估价师或其聘用单位行政处罚的,应当将行政处罚决定以及给予行政处罚的事实、理由和依据,报国务院建设主管部门备案。

第四十一条县级以上人民政府建设(房地产)主管部门,在房地产估价师注册管理工作中,有下列情形之一的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)对不符合本办法规定条件的申请人准予房地产估价师注册的;

(二)对符合本办法规定条件的申请人不予房地产估价师注册或者不在法定期限内作出准予注册决定的;

(三)对符合法定条件的申请不予受理或者未在法定期限内初审完毕的;