房地产市场分析论文范文1
一、我国房地产业的发展及周期性规律
新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现6～8年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。
从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。
把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。下面对当前正处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。
二、当前房地产市场状况及发展趋势
尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。今年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39.5%；国内银行贷款790亿元，同比增长35.9%；利用外资50亿元，同比增长15%，也呈现恢复性增长态势。今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长18.7%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。另外，从销售情况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长20.3%。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？
1.国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。
2.体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。
3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。
尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。
第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从2000年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面积的分类指数值为95.7点，比上年同期增加2.9点。作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年1～5月份，全国商品房空置面积增长幅度为8.2%，明显高于去年同期增长2.3%的水平。”该报7月1日还披露：到2002年7月，全国商品房空置总量在12000万平方米以上，其中空置超过一年以上的占50%以上，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在26%左右，而美国商品房空置率约为7%，香港3%～4%。当空置率超过10%的时候，就已经是超警戒线运行了。
第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。2001年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29.8%；而今年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35.9%。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。
第三，房价增幅回落，销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。今年前5个月全国商品房平均价格为2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6个百分点；商品房销售面积为4564万平方米，同比增长20.3%，但增幅比上年同期回落8个百分点。
我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”，但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。
三、住房金融的风险控制及经营取向
面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。
1.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济造成重大危害。早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展，但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门，由于“各管一段”，就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目都是“得罪人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。因此，“总量控制”的关键，一是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节市场和引导市场。
2.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构。房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如，在今年的新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长35.9%，这说明，资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上，充分运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调节市场商品房的供应量，既可消化“泡沫”压力，又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出，控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。
3.积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环。中国的房地产市场寄托了太多的希望：国家靠它拉动内需，支持国民经济的持续健康增长；房地产企业靠它创造利润；老百姓靠它改善居住质量，谁也不希望这个市场垮下去。维持市场稳健运行的前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大个人住房消费贷款投入，既可以提高城市居民的购买力，又可以促进空置商品房的销售。当然，解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。首先，地产商要让利销售，把价格降下来；其次，政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平，加大住宅价格的下调空间。假如现有的库存商品房价格下降30%～40%，使中低收入阶层能够买得起房，那么消费群体会迅速扩大。实事求是地分析，目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主，商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体，制约了住房金融的发展空间。而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。而这个最广大的群体，才是真正支撑房地产市场的主体。商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场，降低条件，简化手续，使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。
4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。我国从1991年起，建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系，对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。到2001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的24.65%。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化，促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是，在具体运行中也存在一些问题，例如，归缴力度不够，一些单位欠缴或不缴住房公积金，影响了公积金归集额的增长；已归集的住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回的非住房性质的贷款，甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。目前，最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻，这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。今年5月，国家了《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，改革了住房公积金管理机构体系，规范了公积金归集、使用、管理和监督体系，特别强调加大住房公积金贷款的投放力度，并把公积金贷款范围扩大到职工买房、建房、集资合作建房、翻修和大修住房等整个住房消费领域。有了这一基础，商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款，形成组合式的个人住房贷款消费体系，必将对进一步拉动住房需求，促进房地产金融的持续健康发展发挥更大的作用。
5.实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道。目前，商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年，平均期限约7～8年。但是，商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张，从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。为解决短期资金长期占用问题，西方商业银行的通行做法是在政府的支持下，发行住房抵押贷款债券，向全社会募集按揭贷款资金来源。今年一季度，中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案已经完成向中央银行和国务院的上报工作，年内即将运行。
目前，我国有着广泛的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷款市场，加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元，初步具备了发债规模，而住房按揭贷款又是不良率低于1%的“精品信贷板块”，具备发行住房债券的条件。当务之急是国家应该尽快将这一构想付诸实践：尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由其按规范化的标准向商业银行收购个人住房抵押贷款。证券机构以个人住房抵押贷款的不断还本付息作为支付债券利息的资金来源。这种以个人住房消费信贷为支持，以债券融资为载体，实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接，不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源，而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作，推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。
6.入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展。加入WTO以后，外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争。首先，房地产金融竞争加剧，信贷风险扩张。目前，国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团，通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业。与之相比，国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势，而原本在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在，经营风险逐渐扩张。而这些企业的开发贷款绝大多数为国内商业银行提供，在债务软约束的情况下，国内房地产开发企业的市场风险和经营风险必然向银行转嫁。其次，国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富，技术先进。美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始房地产金融二级市场操作，目前住房按揭贷款余额25000亿美元，是我国同类贷款的35倍，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。国外房地产金融机构对于房地产开发贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务有着一整套完善的操作规范和相当丰富的管理经验，而我国却相差甚远。再次，国际经济变动状态对我国房地产金融的影响加大，加入WTO使国内房地产市场脉搏与国际市场趋于一致，这是好事，但也必将面临阵痛：国际经济循环将加剧对国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务的冲击，与之相关联的国内房地产信贷、房地产保险、房地产信托投资也将受到影响。特别是在房地产市场升温的市场条件下，外资大量涌入房地产，极易引发经济泡沫，一旦泡沫破灭，直接导致金融机构的贷款风险，甚至引发金融危机。
面对这种挑战，国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势，增强应变能力，努力把握竞争主动权。一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广适应市场需求的新的房地产信贷产品，例如，试办外国人士住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、住房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务，增强发展后劲。二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控能力，在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度，培植和打造国内房地产品牌企业，增强其竞争实力和市场驾驭能力。三是提高现有的住房消费贷款产品的竞争能力。面对外资银行直接介入金融零售业务的挑战，国内商业银行要切实改变个人住房贷款品种单一，贷款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在贷款担保抵押方面手续繁杂的现状，增强住房信贷产品的市场弹性。四是加快房地产金融人才的培养。入世以后，房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高的要求，培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求，也是提升竞争能力与发展能力的战略选择。
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房地产市场分析论文范文2
关键词:房地产市场;金融理论;研究综述
中图分类号:F831文献标识码:A文章编号:1007-4392(2010)01-0004-04
一、 国外研究现状述评
(一) 基于生命周期模型的理论研究
此类研究一般是基于局部均衡研究框架,并结合现资组合理论,通过将消费者的住房消费和房地产投资引入生命周期模型(life-cycle model)当中,从而研究消费者的购房决策、房地产价格的形成机制及其影响。首先构建该研究框架的是早期Artle and Varaiya(1978)的工作,该类研究的优势在于可能会得出显解(如Artle and Varaiya,1978),即使是不存在显解,也可以通过数值模拟进行深入研究(如Cocco,2005;Li and Yao,2007)。正基于此,此类研究相当活跃。就从最近的文献来看,Ortalo-Magne and Rady(2006)发现信用约束使得初始购房的年轻人购买了比自己愿意购房面积小的房子,并且年轻购房者的收入和承担购房定金的能力是房地产市场价格的主要趋动力,英国和美国的数据也支持上述结论。Yao and Zhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消费的租房与购房决策,其结论表明,当消费者面临严格的流动性约束与高的死亡率时,消费者通常会采取租房决策,而当流动性约束放松时,消费者通常会采取购房决策。Li and Yao(2007)则分析了房地产价格波动对参与者消费和福利的影响,他们的结论表明,年轻一代和老一代普通商品的消费对房地产价格的变动要比中年人敏感,并且房地产价格上涨将提高所有有房者的财产和消费,但是仅仅是老一代有房者的福利会增加,而其他有房者由于房价上涨导致的住房消费增加,其福利水平将会下降。Cocco(2005)则探讨了房地产市场对股票市场的影响,他认为,由于投资了房地产,年轻不富有的投资者只有有限的资金投资股市,并且房地产价格风险也会使得这些投资者远离股票市场。
(二) 房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究
此类研究主要从两个层面展开:一是从理论上探讨房地产投机泡沫的形成机制;二是从实证上判断某国或某一地区房地产市场是否存在投机泡沫。一般而言,此类研究通常将房地产价格分解为两个部分:一是由经济或市场基本面因素(fundamentals)驱动的部分,称为基本价格;一部分由房地产市场的投机行为(非基本面因素)驱动的部分,称为非基本价格或投机泡沫(speculative bubble)。由于目前学术界还未对基本价格有一个统一的认识,因此,不同研究的结论很可能不一致。从理论研究来看,此类研究通常是在Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫(stochastic bubble)模型和Summers(1986)的风行(fad)模型的基础上展开研究的。如Gaia and Lucio(2004)在代际交替(OLG)模型的框架下,结合Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫模型阐述了房地产市场中理性泡沫的生成机制,并且运用马尔科夫制度转换单位根模型(Markov switching unit root;Hall et al.,1999)检验了英国房地产价格中的理性投机泡沫是否存在。Roche(2001)则在上述两个模型的框架下,采用实际可支配收入、实际利率和净移民等指标反映经济的基本层面因素,并运用马尔科夫制度转换(regime switching)模型对都柏林(Dublin)的房地产市场是否存在投机泡沫进行了实证检验。与上述两个模型不同的是,Wong(2001)以泰国地产泡沫为背景开发了一个动态博弈模型,揭示了在经济飞速发展的过程中,人们过度乐观的预期所产生的羊群效应(herding effect)在房地产泡沫产生和膨胀直到破裂过程中的作用机制。除上述理论研究外,此类研究大部分文献都是实证研究,如Kim and Suh(1993)认为韩国和日本土地价格存在理论泡沫,而韩国房地产价格泡沫并不明显。Mikhed and Zemcik(2009)运用面板数据模型对美国的大城市的经验研究表明美国存在房地产投机泡沫。Kranz and Hon(2006)通过对西班牙房地产需求收入弹性的横截面分析,认为在1998年和2003年当中,西班牙房地产价格要高出长期均衡水平24%、34%,因而存在投机泡沫。Hui and Yue(2006)的研究则表明2003年上海房地产市场存在泡沫成分,并且为占总价格的22%,而同期的北京房地产市场不存在泡沫成分。其他类似地研究还包括Chan et al.(2001)、Case and Schiller(2003)等等。
(三)房地产价格变动机制及其影响的实证研究
此类研究一般是从房地产市场的数据出发,建立计量经济学模型,从实际数据中挖掘房地产价格变动的机制及影响因素,并对房地产价格未来变动趋势进行预测,同时探讨房地产价格波动对经济的影响。该类研究从采用的计量经济学模型来区分,可以分为线性模型(如Case and Schiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;Barot and Takala,2001等等)和非线性模型(如Kim and Bhattacharya,2009;Genesove and Mayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)运用线性协整模型和误差修正模型预测了美国房地产价格,Barot and Takala(2001)运用协整分析研究了芬兰和瑞典的房地产价格;Kim and Bhattacharya(2009)运用平稳变换自回归模型(Smooth Transition Autoregressive,STAR)分析了美国不同地区房地产价格的非线性特征,结果发现除了中西部外,美国其余区域的房地产价格都呈现非线性特征,Miles(2008)则以美国房地产市场数据为样本,比较了不同模型在房地产价格预测中的精度,结果发现广义自回归模型(generalized autoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在样本外预测中表现更好。另外,Fratantoni and Schuh(2003)通过构建一个异质参与者VAR模型(heterogeneous-agent VAR,HAVAR),探讨了美国区域房地产价格的上涨对货币政策有效性的影响,发现房地产价格的过快上涨将会弱化货币政策的作用。
(四)基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究
此类研究通常很难得到显示解,不过一般可以运用数据模拟方法进行分析,或者可以对模型采用线性化方式(如对数线性化等等)进行经验分析。如Berkovec and Fullerto(1992)就分析了税收对居民房地产需求的影响,他们的数值模拟结果表明,由于对消费者购房的征税会导致消费者重新进行资产配置,加之税收具有一定的风险分担作用,这样将会提升消费者的福利。Piazzesi et al.(2006)则探讨了房地产市场对资本市场的影响,其结果表明较高的房地产收益导致较高的股票收益波动性、较低的债券收益。Nielsen and sorensen(1994)建立了一个小型开放性经济模型,分析了通货膨胀、税收对房地产市场的影响,认为通胀的上升将降低房地产市场存量的价值。Jaccard(2007)则构建了一个动态随机一般均衡模型(dynamic stochastic general equilibrium,DSGE),发现房地产投资及股票投资所获得的过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了投资及股票投资所获提地过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了这房地产市场的宏观经济DSGE模型来解释,并且房地产投资者的习惯模式能够导致房地产价格的过度波动。DSGE模型目前通常被欧美国家央行用来进行货币政策分析(Smets and Wouters,2003;Christiano et al.,2005),其不仅具有坚实的微观基础,而且具有结构性特征。随着计量技术及计算机技术的不断发展,DSGE模型也开始变得易于进行计量分析、数值模拟及数据校准(Calibration)。因此,将DSGE模型运用到房地产定价机制及其影响的研究当中具有重要的方法论意义和理论意义,从目前来看,国内外相关研究还较为少见。
除上述几类研究外,还有许多研究开始从更为微观的层面来分析房地产的具体属性对其价格的影响,这类研究一般采取经验分析的方法进行分析,如Herbert and Turnbull(2008)探讨了学校质量对周边房价的影响,认为学校质量不仅影响周边房产的价格,同时也影响周边房产的流动性。上世纪90年代以来,还有文献运用所谓的空间统计法(Spatial Statistics)来研究房地产市场及其定价(如Pace et al.,1998),由于此类研究需要非常微观的关于房地产的属性数据,如周边环境的特性,和工厂及机场的远近等等2。另外,还有大量实证研究探讨了房地产市场有效性,详见Gatzlaff and Tirtiroglu(1995)的综述。
二、国内研究现状述评
(一)理论研究
由于最近几年来房地产市场的飞速发展,国内关于房地产市场的研究也比较多,大多数理论研究都是在国外相关研究的基础上,探讨我国房地产泡沫的产生机制。如袁志刚、樊潇彦(2003)采用局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件、况伟大(2008)在住房特性的基础上,通过构建消费者-开发商模型和投机者-投机者模型说明了住房泡沫的大小以及泡沫破灭的条件。杜敏杰、刘霞辉(2007)的模型表明,房地产价格的上少不能够由同等幅度的地租上涨来支撑时就会产生房地产价格泡沫。其它的类似的研究还包括陆磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易宪容(2005),王维安、贺聪(2005),史永东、陈日清(2006),许承明、王安兴(2006)等等。另外,张涛等(2006)构建了两资产按揭贷款模型及单资产按揭贷款模型,分析了影响房地产价格的因素。段忠东、曾令华(2008)通过引入房价,构造了一个包含货币市场和商品市场的动态系统,分析了房价变动对货币供求、市场均衡利率的影响,但是该研究缺乏微观基础,并将房价当作外生变量,因而具有非常大的局限性。
(二)经验研究
国内还有大量文献对我国房地产市场进行了经验研究。其中,许多研究探讨了房地产市场与其他行业的互动机制及其对宏观经济的影响,如沈悦、刘洪玉(2004)考察了房地产价格与价格指数、城镇居民收入等宏观经济指标之间的关系;梁云芳等(2006)利用协整分析和H-P滤波探讨了我国房地产市场与国民经济协调发展之间的关系;王国军、刘水杏(2004)研究了房地产业对相关产业的带动效应;吴海英(2007)分析了房地产投资增速对钢铁投资和总投资增速的影响。另外,还有大量的经验研究探讨了我国房地产市场是否存在投机泡沫,但相关研究的结论并不完全一致。如丰雷等(2002)认为中国地产泡沫现象并非是全国性的,而是地区性的,王艺明(2008)的研究发现北京和上海两地房地产市场存在显著的投机泡沫,而广州则相对不显著;刘莉、苏毅(2005)认为2002年7月以来,上海市房地产市场不排除存在泡沫的可能;胡健颖等(2006)则认为结果发现投机泡沫在中国房地产价格中占相对较小的部分。其他相关研究还包括张晓晶、孙涛(2006)、姜春海(2005),陈日清、李雪增(2007),平新乔、陈敏彦(2004),屠佳华、张洁(2005),梁云芳、高铁梅(2006,2007)等等。
(三)国内相关研究存在的不足
综上所述,我国国内的理论文献基本上都是在确定性的框架下进行研究的,很少考虑到房地产市场的风险因素以及其它风险资产的风险因素对房地产价格的影响,并且上述研究都忽视了我国房地产市场上特有的制度安排――土地公有产权和消费者之间普遍的代际赠与对房地产价格的影响(史永东、陈日清(2008)虽然构建了一个不确定性条件下的房地产价格决定模型,但是他们并没有考虑我国房地产市场上述特有的制度安排)。另外,国内将房地产纳入宏观经济分析的理论研究还极为少见,虽然崔光灿(2006)在BGG模型(Bernake,Gertler and Gilchrist,1998)基础上,分析了以房地产价格变化为对象研究资产价格波动对宏观经济的影响,但是其研究还不够细致,并未区分消费者对房地产的消费需求和投资需求,同时也没有考虑房地产市场的按揭贷款制度及本文所提及的我国房地产市场上特有的制度安排,因而并不能帮助我们更好的理解我国房地产价格波动对宏观经济的影响。另外,还未见关于开放性条件下的房地产价格变动趋势尤其是基于DSGE模型的理论研究及模拟研究,从而导致缺乏关于国际热钱对房地产市场的影响机理的深入研究。同时,关于我国房地产市场的经验研究中,线性模型居多,非线性模型较为少见,一些被国外相关研究证实的具有较好拟合度的非线性模型(如STAR模型、GAR模型)并未应用到我国房地产市场的相关研究中去。因此,当前国内的相关研究不仅在理论上,而且在应用上都具有一定的局限性。
三、小结与展望
本文按照现有房地产市场研究文献所采用的研究方法及侧重点的不同对国外相关研究文献进行了分类,将其分为基于生命周期模型的理论研究、房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究、房地产价格变动机制及其影响的实证研究、基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究等四类,并简要介绍了一些代表性的文献,同时还介绍了具有代表性的国内房地产研究文献,并对国内房地产研究中存在的问题进行了讨论。
另外,从现有文献来看,房地产市场研究的未来发展趋势将从三个方向展开:一是微观层面的研究,此类研究将从更为细致的角度分析房地产的具体属性对其价格的影响;二是宏观层面的研究,此类研究以DSGE模型为代表,它将房地产纳入宏观经济模型,分析房地产市场与宏观经济的相互作用;三是基于投资组合理论的研究,此类研究以现代金融经济学中的投资组合理论为基础,分析将房地产纳入个体投资组合当中时对个体投资决策和消费的影响。
参考文献:
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[13]梁云芳、高铁梅、贺书平,2006:房地产市场与国民经济协调发展的实证分析,《中国社会科学》第3期,74-84。
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[19]吴海英,2007:房地产投资增速对钢铁投资增速对钢铁投资和总投资增速的影响,《世界经济》第3期,22-30。
房地产市场分析论文范文3
Abstract: This paper use SPSS to model the house price tendency in Qingdao City. A model of multiple linear regression analysis is built, in which the house price is chosen as dependent variable, urban population, average GDP of citizens, housing sales and exploitation investment of real estate investment are initially chosen as independent variables. Finally, analysis of this model is presented.
关键词： 房价；多元线性回归；最小二乘法
Key words: house price；Multiple Linear Regression；least square method
中图分类号：F0文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）28-0319-02
0 引言
目前，中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，房地产市场已经成为最受人瞩目的市场之一。尽管我国房地产市场化的进程很短，但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下，房地产经济得到了快速发展，房地产价格不断上涨。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大，并且住房是人们基本的生活需求，关系到居民的日常生活，所以房价的变化受到了普遍的关注。政府、开发、金融机构和购房者都不同程度的影响了房价。本文将青岛市为例，运用实证方法分析影响房地产价格的因素，并提出相关的政策建议。
1 房地产影响因素分析
进入二十一世纪后，青岛作为半岛都市群的龙头，城市核心竞争力不断提升，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，城市建设稳步发展，消费者投资和收入预期较好，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，房地产开发投资持续升温。
房地产的需求和供给是房地产市场运行的要素和基础，也是房地产价格的基本决定因素。房地产需求反应消费者和投资者的相机抉择的过程，房地产供给体现了地产开发商或房地产所有者对市场的判断和对成本、收益的权衡。
1.1 房地产市场需求状况分析 青岛市房地产市场需求状况主要体现在可支配收入、人口、销售面积、人均住房面积等因素，具体分析如下：
随着青岛市近几年来经济发展步伐的不断加快，人民生活水平不断提高，城市居民的居住水平也发生了巨大的变化。由表1可知，从2000年到2009年的10年间，代表青岛市房地产需求因素的人口、居民可支配收入、人均住房面积和房屋的销售面积都是不断增加，这直接导致了对房地产需求的迅猛增长。
1.2 房地产市场供给状况分析 青岛市房地产市场的供给状况主要表现在房地产投资和房地产竣工面积等指标上，具体分析如下：
房地产投资是房地产业发展的基础和源泉，也是房地产市场发展的原始动力。从2000-2009年，青岛市的房地产投资完成额从67.51亿元增长到459.5亿元，增幅达到6.8倍。由此可以看出房地产投资的跨步式增长。另外，青岛市房屋的竣工面积在过去的10年间也翻了一番。从上表可以看出，青岛的房地产市场增长迅猛。
1.3 房地产市场信贷状况分析 在我国银行贷款主要通过两个领域进入房地产业：一是从房屋的供给角度，银行对房地产的支持主要是提供开发贷款；二是从房屋的需求角度看，银行对房地产的支持主要通过向购房者提供住房抵押贷款，该部分资金也成为开发商的另一个资金来源,具体分析如下：
由表3可知，在2000年-2009年间房地产贷款额由17.75亿元增长到86.24亿元。房地产贷款的大幅增加，为青岛市房地产的发展提供了充足的动力。
2 实证检验和分析
2.1 模型指标和数据的选取 根据房地产的价格形成机制理论，房价的形成是由很多因素共同作用合力的结果，因此，在对房价进行需求、供给以及信贷等单方面因素分析时得到的结论与综合分析的结论有所偏差，对房价综合的分析才更具科学合理性。房地产价格（Y）的影响因素包括以上变量，为了避免变量之间的相关性，本文选取人口（X1）、人均GDP（X2）、销售面积（X3）和房地产开发投资额（X4）作为影响变量进行研究。另外，各指标的数据选取青岛市统计局网站所公布的统计数据。
参考文献：
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房地产市场分析论文范文4
[关键词]周期发展；房地产市场；北京；波动
[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0063-04
近几年，我国房地产行业发展势头迅猛，房价节节攀升，有言论称，中国房地产发展过热，已酝酿出房地产泡沫，一旦破裂，将对整个国民经济造成无法预想的打击。为探究我国房地产业现阶段发展状态是否健康，与国民经济发展是否协调，本文基于周期发展视角，运用理论分析探究理论层面上房地产市场和经济运行应该存在的关系，并结合实证分析的方法，研究国内发展较早较成熟的房地产市场和经济运行的关系。最后结合实际情况，提出相关政策建议。
本文的研究意义主要表现在两个方面。首先是理论意义——房地产业作为经济整体的一部分，其发展必然要受到整体经济运行的作用，并对之有所影响。其次是实践意义——理清房地产市场与经济运行的关系，对于明确我国房地产发展所处阶段、预期方向，维护经济健康发展具有重大意义。
1房地产市场与经济运行互动关系的理论推导
1.1经济波动对房地产市场的作用影响
一般而言，产业周期形成的主要驱动因素即供求力量的对比作用，房地产市场受制于经济波动的作用渠道也是如此，而该作用影响又可以从直接影响和间接影响两个角度进行具体分析。
1.1.1经济周期对房地产周期的直接影响
所谓直接影响，即经济基本面对房地产市场的影响，它是从宏观层面研究经济波动对房地产市场的作用机理，通过与其有关联的众多经济变量，从不同方向、以不同程度对其造成冲击。该种外生性的冲击表现在两个方面：需求冲击和供给冲击。
所谓需求冲击，即经济基本面因素通过影响房地产市场需求对其产生作用。当经济处于上升阶段，居民的现实收入和预期收入都有所上升，一方面带来人们消费结构的优化，从而愿意且能够购买或者租赁更高价格的房地产；另一方面根据凯恩斯的货币需求理论，人们的投机动机加强，而房地产尤其是住宅作为投资工具，是分散投资风险的良好品种，因而对房地产的投资购买需求增加。
所谓供给冲击，则是当经济基本面形势向好，同时短期未表现出建筑成本价格上升，房地产供给者预期投资利润率将上升，从而长期来看将增加房地产供应。
1.1.2经济周期对房地产周期的间接影响
所谓间接影响，即经济波动通过非市场机制对房地产周期产生影响，主要通过影响房地产市场微观主体行为而对其产生作用。
（1）地方政府行为对房地产周期的影响集中反映在“土地财政”问题上。1994年税制改革后，地方政府财权与事权分离，在绩效考核、区域间GDP竞争等背景下，地方政府采取转让国有土地使用权的方法增加地方财政收入。因而，地方政府行为对房地产周期的影响，主要通过地方政府和房地产企业的博弈行为得以体现。
（2）房地产企业通过垄断定价对房地产周期产生影响。根据西方经济学对四种市场类型特征的描述，可以界定我国房地产市场属于不完全竞争市场，即在房地产市场，开发商是房屋价格决定者，而非接受者，通过组织内部默契合谋等行为，攫取消费者剩余。因而房地产企业行为对房地产周期的影响，主要通过其与消费者的博弈行为得以体现。
（3）金融机构行为对房地产周期的影响，突出表现在通过其信用借贷功能催生房地产泡沫、或加速泡沫破灭对经济的崩溃作用。具体表现是，当经济周期处于上升阶段，金融机构抵押资产价值增加、存量资本充足率降低，于是加大放贷力度，对于房地产市场则意味着间接拉高房地产供给，从而步入上升空间；经济周期下行阶段则作用相反。
1.2房地产周期波动对经济周期的影响效应
在影响宏观经济的多重因素中，消费和投资是占比最大的两个因素，故可以从房地产市场对消费和投资行为的影响角度分析其对经济运行的影响。另外，还应综合房地产行业的关联产业效应和泡沫风险效应，来分析对经济周期的影响。
1.2.1消费效应
根据经济学原理，消费需求通过最优消费决策最终取决于财富水平，而财富水平又受制于财富效应和替代效应的博弈比较。
（1）从财富效应角度看，房屋价格上升，若当期卖出房屋，则体现为当期收入的增加；若当期仍持有房屋，则体现为后期房屋出售的现期贴现值增加。综合来讲，二者都表现为净财富的增加。财富存量增加导致既定消费函数的边际消费倾向增大（排除吉芬商品），最终表现为消费行为的扩张。房屋价格下降则相反。
（2）从替代效应角度看，假定短期内居民收入不会发生显著改变，房地产消费由于房屋价格上升而增加在总消费额中的占比，冲减排挤其他领域消费，表现为对其他商品购买的减少。房屋价格下降则相反。
1.2.2投资效应
投资行为的发生取决于对预期收入的看好，投资行为下房地产市场对经济的影响，可以分解为收入效应和挤出效应。
（1）从收入效应角度看，当房地产周期处于上升阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看好，因而未来时间内对房地产市场加大投资力度，间接带动宏观经济形势表现向好；当房地产周期处于下降阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看低，因而未来时间内对房地产市场缩减投资力度，推动宏观经济进入走低趋势。
（2）从挤出效应角度看，由于短期内房地产开发商的资本积累不会发生显著变化，因此，房地产市场投资行为由于该市场形势向好增加，相应造成其他市场投资行为的减少。房地产下降周期则影响相反。
1.2.3关联产业效应
房地产业的基础性，决定了其产业链长、带动作用明显的特征，因而房地产市场波动也会通过关联市场对经济造成影响。借鉴西方经济学对产品相关性的分类，可以分为互补关联效应和替代关联效应。
（1）所谓互补关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，对其所在市场各要素需求增加，使其所在市场也处于上升走势，房地产业处于衰退阶段则反之。
（2）所谓替代关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，会导致其因生产与之具有替代性质产品的而造成规模收缩，进而导致所在市场走势下行。房地产业处于衰退阶段反之。
关联产业效应下房地产市场对经济的影响，取决于以上两种效应的博弈程度。若总关联效应表现为同房地产市场波动的正相关关系，则表现出类似房地产市场在消费效应和投资效应作用下对经济周期的影响；若关联效应表现为同房地产市场波动的负相关关系，则相反。
1.2.险效应
风险效应主要强调的是房地产市场波动中的异常因素对经济周期的影响，即房地产泡沫所蕴藏的风险，通过金融机构对经济周期波动所产生的一系列影响。当房地产周期处于上升阶段时，房价攀升，以房屋为抵押的抵押物价值随着上涨，从而金融机构释放更大量信用贷款，于是作用于整体经济使之增长更强烈。反之，房地产泡沫一旦破裂，带来的是更加迅速和不可抑止的整体经济崩溃。
因此，房地产周期的风险效应表明了，除了具有带动经济增长加入繁荣期、或者拖动经济衰退进入萧条期，房地产市场波动也是导致经济震荡、出现周期更迭的主要因素。
2房地产市场与经济运行关系的实证分析——以北京为例
在理论推导的基础上，下文将对房地产市场与经济发展是否存在互动作用进行实证分析。考虑到我国不同区域经济体中的互动作用程度存在差异，可能使整体经济的互动作用得以冲抵从而丧失研究效果，本文选取北京作为研究样本。一是因为北京作为我国房地产市场发展较早的城市，发展水平比较成熟，具有代表性；二是因为近年来对房地产问题的争议，多集中在以北京为代表的几大城市，因而以北京为研究对象具有实际意义。
本文分别采用GDP值代表宏观经济的波动，用房地产平均价格代表房地产市场的波动，以下是这两个指标的数据收录。
北京房地产波动和经济波动折线图
从这个折线图中可以看出，1992—2011年，北京大概经历了3个完整经济周期，分别为：1992—1999年、2000—2005年、2006—2011年；5个完整房地产周期1992—1995年、1996—1999年、2000—2001年、2003—2008年、2009—2011年。从这些割裂开的时间段二者的波动走势来看，可以发现繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。其原因，一方面当宏观经济刚开始上升时，由于房地产建设的长期性，决定了其投资发生前要经过详尽的效益评析和和完备的市场调查，一旦进入投资扩张期，又会因为其支柱型产业角色而先于经济达到繁荣；另一方面宏观经济逐渐开始走弱时，收缩信号往往不易被房地产开发商注意，故走弱趋势落后于宏观经济，而一旦经济收缩信号传递至房地产市场，则会带来房地产市场的加速衰退，表现为快于宏观经济的收缩。
下文将通过进行格兰杰因果检验的方法，实证分析二者之间是否存在互动关系。因为格兰杰因果检验要求序列数据平稳，故下文将分三个步骤——平稳性检验、协整检验、格兰杰因果检验——展开实证分析。考虑到作为时间序列的北京市GDP值和房地产平均价格所具有的特性：相关性和波动聚集性，因此对这两个数据采取对数的操作，达到减弱异方差，减少数据的波动，使系数具有弹性的目的。
2.1平稳性检验
由于格兰杰检验要求序列数据具有平稳性，故在此分别对变量做ADF单位根检验。用Eviews40分析结果如表2所示：
2.2协整检验
由于差分法使得数据长度变短，有可能会使我们失去总量的长期信息，从而把趋势性规律错当做周期性规律。因此，在进行格兰杰因果检验之前，本文将通过对数据进行EG两步法协整检验，从而严密证实模型数据是否具有长期协整关系。
表4双变量协整ADF检验结果
样本容量[]5%水平临界值[]ADF检验值[]检验结果
说明北京房地产市场和经济发展存在长期协整关系。
2.3格兰杰因果检验
根据以上两个检验，对差分后的数据DLnGDP和DLnHP可以进行格兰杰因果检验。结果如表5所示：
表5的格兰杰因果检验结果表明北京房地产市场波动对经济波动具有显著统计因果关系，而经济波动对房地产市场不具有显著统计因果关系。
oesnot GrangerCause DLnGDP[]1[]3.33099[]007631[]拒绝H0
3结论与建议
3.1主要结论
3.1.1房地产市场与经济运行在理论推导上满足互动关系
在一个经济运行健康、房地产业发展成熟良好的环境体中，二者应该呈现互相带动互相影响的作用效果，并且在二者周期波动规律上得到突出印证。具体来讲，二者关系应该符合在繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。
3.1.2北京房地产市场与经济运行在实证分析上仅存在单向影响关系
通过对北京房地产市场和经济发展的实证性分析，并无法得出二者具有理论分析所得出的影响效果，而是仅仅表现为房地产市场发展对经济运行的影响，这一方面凸显了房地产业的支柱性产业地位，另一方面也代表着，一旦发生房地产泡沫，即会通过风险效应对经济运行带来较大的冲击，加剧经济环境的脆弱性。而经济波动对房地产波动的无法因果解释性，也说明了——至少可以说是在北京地区——房地产业超脱经济发展而展现出“过热”发展的态势。
4.2相关政策建议
北京是我国房地产市场发展较早较成熟的地区，对于全国各区域房地产市场不仅仅有示范作用，更重要的是其发展为政府引导、调控其他地区房地产市场提供了经验和方向。由于实证分析得出的北京地区房地产市场发展相对于理论层面有所偏离，表现出“亚健康”发展状态，故针对我国房地产业发展，提出以下几点政策性建议。
4.2.1加强房地产市场竞争环境培养
由于我国房地产行业仍属于相对垄断产业，房地产开发商是“价格制定者”而非“价格接受者”。从理性人的假设出发，房地产开发商必然会努力使自身收益达到最大化，即表现为当经济整体上升时，提供良好市场投资氛围时，顺风抬高价格，实现房地产市场的繁荣；而当整体经济下行时，又会及时调整投资力度，保持尽量少的房地产存量，以保持房地产价格尽量小的下降幅度。而这种房地产价格“大升小降”的背后推动力量，则是房地产行业的垄断性质。故要实现房地产市场理性发展，首先要消除或削弱其垄断发展模式。
4.2.2优化房地产供求机制作用效果
供求机制是市场经济运行的普遍机制，市场中商品的供应量和需求量的变动会导致价格的变动。而价格作为房地产经济运行状况的晴雨表和资源配置的方向器，价格机制在房地产周期波动中起着传导作用和稳定作用。而我国房地产市场中的供求机制，由于种种原因——除了上部分所谈到的垄断经营问题，还有很重要的一点，就是与房地产业密切相关的土地财政是地方财政收入的重要来源——在实际发挥作用时，表现出供给方控制需求方，于是无法利用市场运行内部机制实现该产业的合理发展。故应当强化政府对地价的调控力度，规范市场地价行为，同时控制房地产开发商利润。
4.2.3加大打击“炒房”等房地产投机行为力度
在我国，房地产市场的过热发展滋生了一批以在该市场上进行房屋投机活动为赢利手段的群体，一方面该群体是我国房地产市场不均衡发展的产物，另一方面这些人也是推动房地产行业进一步畸形发展的背后动力。要引导房地产业健康发展，就要消除其非健康发展的基础性因素。因此需要借鉴学习国外发达成熟房地产市场的管理模式，通过征收房产税等一系列政策措施，加大打压“炒房”等一系列房地产市场投机行为的力度，稳步推进我国房地产市场规范运行。
参考文献：
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房地产市场分析论文范文5
[关键词] 房地产基值泡沫
本文利用成都市的经济数据和房地产价格统计资料，运用计量模型，估计了在现有的城市经济发展状况下房地产业应有的基值价格（Fundamental），并通过与实际房价的比较，测算了泡沫在住房市场价格中所占的比重，研究结论为正确判断当前房地产市场存在问题提供了理论依据，有一定理论与现实意义。
一、文献回顾
目前,国际上对基值的测算有两大思路:一是基于收益还原价值角度确定基值，但这种操作方法最大的难点是房地产未来收益具有不确定性与难以估计性;二是从市场均衡价格角度确定基值。Hendershott and Abraham(1996年)认为，整体来看若市场价格可视为房地产市场机制运作的结果，基值则应是在市场达到均衡状态时的价格（Equity Price），因此基值即由各种影响住宅供需的因素所组成的价格。
二、理论模型建立
1.理论思想
本文主要参考Handershott and Abraham(1996)对基值的看法，建立本文的理论模式。假设房地产市场价格受到以下因素的影响:
P为总体房地产市场平均价格的变动率，P*为房地产市场基值价格的变动率，即是由影响房地产业市场平均价格的实质因素所组成的价格，q(X)为房地产业市场平均质量特征，c(Y)为总体房地产成本特征，Z为其它影响房地产市场价格的外生变量， θ为误差项
2．实证模型的建立
经过简化和变量选取，可以用下式进行计量分析
yi为人均可支配收入变动率，sct为房地产投资额变动率，ht为扣除在校生的人口变动率，it为实质投资利率，Φt为误差项，且为白噪音(white noise)。
由于基值无法透过(2)式求得，因此参考Handershott and Abraham(1996)的作法，假设，即假设在第0期时，基值等于市场价格，也就是说此时价格泡沫不存在，故可运用下式计算各期基值：
三、实证结果分析
1.实证结果
运用Eviews5.0,经过反复回归估计，除人口增长率以外，其它所有变量符号都与预期的相同，在各解释变量上，多数变量皆呈现显著的结果，仅实质投资利率为接近显著边缘；但落后一期的房价变动及基值与房价之差占房价的比值都呈现显著的结果。部分实证结果不显著以及模型的整体解释力偏低(0.44)，这部分可能代表变量的选取或运用仍有改进之处，可能是尚有重要变量未寻获，或是解释变量与房价的关系尚须进一步检定。但总体而言，不显著的影响变量部分接近显著且大多数符号与预期相同，且多数变量皆呈现显著的结果，因此结果尚可接受。
2.综合分析
表一为成都市房地产业平均价格、基值与价格泡沫的估计结果，从表一来看，成都市的房地产市场只有1999年以后开始存在价格泡沫，1999年以前则不存在价格泡沫，若从观察价格泡沫的水平来看，价格泡沫的变化在1999年～2003年并无太大的变动，处于温和状态，但到2004年出现大幅的上升，2005年泡沫进一步上升，价格泡沫占市价的比重也提高到2005年的26.79％，由于2006年数据未能收集完全，2006年的泡沫值未能求出，但可以预测2006年也存在严重的泡沫。
三、结论
本文利用成都市的房地产业统计数据，估计出价格泡沫的变动，我们认为这一定量分析结果基本与市场状况相符。从定性角度分析，2003年以前成都房地产市场因开发量比较大，房价相对平稳，而2004年在土地供给实行严格控制和全面挂招拍等因素影响下地价、房价快速上升，出现泡沫特征。同时由于市场主体普遍看好成都经济前景，大量投资(机)者入市，带动房价过快上升。
发达国家和地区经验表明，在房价处于上升期时，人们对楼市普遍持有乐观预期和“买涨不买跌”心理综合作用，会吸引更多的投资(机)进入市场，势必拉升房价进一步上涨，形成价格“自我膨胀、不断上升”机制，这种势头若不加以抑制，其愈演愈烈的房地产投资(机)热必将给经济带来灾难性破坏。因此，政府正在实施的一系列稳定房价的政策措施是十分必要的、及时的，这对保持经济和房地产业可持续发展有深远意义。本文研究所得到的结论为政府采取措施调控房价提供了理论依据。
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房地产市场分析论文范文6
[关键词]房价；租金；投资；消费；内生属性
[中图分类号]F293.35 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2014）03-0031-07
一、引言与文献回顾
随着我国经济高速增长，城镇住房制度改革的不断深化，以货币化、市场化改革为目标导向的房地产市场获得了快速发展，但房地产市场改革与完善的过程中也遇到了诸多问题，其中最引人关注的便是房地产市场自身的泡沫问题，国际上通常采用房价收入比、空置率、租售比等指标来评价房地产泡沫存在与否及其程度大小。与此同时由于房地产市场本身租售并举，租售比作为房屋销售价格与房屋租赁价格相互关系的直观反映，便引起了国内外学术界对于房屋销售价格与房屋租赁价格（房价与租金）之间关系应然与实然的研究。
国内学者对房价与租金的研究，主要集中于从租售比与两者变动关系等角度出发。在租售比方面，学者认为租售比①将随着城市化[1]、利率[2]、预期房价上涨率和政策变化而变化[3]，我国目前的租售比远远超过国际上的临界合理标准[4]。因此，有学者认为可以通过住房市场微观层面上的房价租金比测算，有效考察我国房价的泡沫程度[5]，也有学者认为租售比在我国的反馈机制存在失灵现象[6]，此方面学者们并没有达成共识，因此，租金房价比作为估值指标在中国城市住房市场上的适用性值得谨慎判断[7]。其次，就房价与租金的互动关系而言，诸多学者展开了研究，认为我国当前房价和租金被区隔在垄断竞争市场和完全竞争市场，具有相对的独立性[8]，两者之间并不存在明显的长期互动关系[9-10]，短期内房价变动不影响租金变动，租金变动也有限影响房价变动[11]。
国外学者对于房价和租金关系研究中，Clayton[12]提出租金与房价的关系类似于股票市场中股利与股价的关系，并运用了现值模型对两者的关系进行了研究，指出房价是未来租金收益的现值之和，Gallin[13]运用美国1970年第一季度到2003年第四季度的季度数据进行了实证研究，表明房价和租金序列存在协整关系，在长期两者互为对方变化的原因，并指出租售比是评估房地产价格的一个有效参数，Mayer等[14]研究了租金与房价之间的关系，研究结果表明房价与租金并无直接关系，房价租金比不能作为衡量房屋投资价值的标准。但Meese等[15]研究却指出在均衡状态下忽略税后折现率的作用后，房价的增长率应该和租金增长率相同。
可见，国内外学者对房价与房租之间的研究都主要集中在两者变动关系的互动分析上，但由于着[的对象分别是国内和国外不同的房地产市场，因此得出了不同的研究结论，那么为什么同样是内生于房地产市场之中的房价与房租，却在国内与国外呈现出了不同的现实关系？同时，另外值得探讨一点的是，大多数学者在研究过程中忽略了理论框架与实证的相结合，缺少逻辑的理论阐释。鉴于此，本文将在已有研究的基础上，试图通过结合理论框架与实证分析的方式，带着如下问题展开全文房价与租金关系的探讨：①如何在逻辑上构建房价与租金变动关系的理论分析框架？诉诸于分析框架的两者变动机理如何？②实证呈现出的我国房价与租金的关系如何？如何解释两者呈现的关系？③相应的政策启示又是什么？
二、房价与租金变动关系的理论分析框架
目前对房价与租金相互关系的理论主要有马克思的地租理论和迪帕斯奎尔—惠顿模型（D-W模型），两者都将房价与租金放置于同一个双方联系紧密的成熟市场环境下，其中马克思认为房价和租金是对同一价值商品的不同价值表现形式，D-W模型将房屋视为资产，认为房价为资产的价格而租金则为房屋资产的投资回报率[16]，两种理论尽管逻辑起点不同，但都得出房价与租金之间存在相关关系。因为房地产市场可以划分为消费市场和投资市场，为了更加直观地对两者之间的关系进行理论推导，本文将从房地产市场的内生属性出发，根据房屋租赁市场与销售市场的消费（需求）与投资属性进行理论框架的构建，借助数学模型对各要素的逻辑关系进行推]，具体理论模型如下：
（一）理论模型的前提假定
①销售市场与租赁市场同质都是完全竞争市场，不存在垄断的市场因素，买卖与租赁双方信息对称。②对模型进行简化，销售市场（资产市场）只考虑投资利润率的影响，不考虑资产增值的影响。③同时假定消费者对销售市场与租赁市场的偏好中性，即不存在对某一市场的特别偏好。
（二）具体模型
房地产市场从其生产和流通的各个环节来看，可以划分为消费市场和投资市场，房屋的购买兼有消费和投资的双重决策性质，D-W模型中认为租金和房价的比值为资本化率，这是投资者愿意持有住宅资产的当期期望收益率，结合四象限模型和投资收益率对房价、租金在使用市场与资产市场的相互作用过程进行均衡分析，如图1所示，I、IV象限表示使用市场，决定房屋的租赁价格，II、III象限表示资产市场，决定房屋的销售价格，其中II象限直线的斜率即租金价格的比率，代表房地产业的投资收益率，为了直观地刻画出房价与租金是变动从而达到均衡的这一过程， P1、R1分别代表起始均衡条件下（如图1实线所示）资产市场售价格和使用市场的租赁价格，假如房地产投资收益率减少，短期内预期收益率的减少将使II象限曲线向左倾斜，当使用市场上租金不变时，由于斜率的减少使得房地产价格增加，房价的增加（由P1变为P2）反应在开发市场上就是开发量的加大，开发量的加大传导至存量市场，使存量房产增加，其增加的结果反映在房地产使用市场上，便是如果房屋需求曲线D1不变由于供给的加大，租金就会下降（由R1变为R2），达到一个新的均衡，长期来看，随着投资收益率不断减少，房价持续继续上涨，待上涨到一定程度（P3），资产市场部分主体将退出该市场，需求转移到使用市场即租赁市场②，导致租赁市场的需求曲线向右上方平移，新增需求量大于存量增量，导致租金上涨（由R2变为R3），当投资收益率不再变化时，两者到达一个均衡。投资收益率上涨的情况与此分析逻辑相同。可见在短期内房价与租金会出现不同的变动方向，但长期来看房价将与租金呈现一定幅度的协同关系。
因此，通过以上数学模型的推导，可以得知房屋的租赁市场和销售市场在发育完善、机制健全的房地产市场中，应有互补和协同的变化特征，作为资产收益的租金会成为连接资产市场和使用市场的关键因素，通过需求和投资属性的传导呈现出在长期的一种相互影响和均衡关系，反映在价格信号上就是租金和房价之间能形成一种相互影响制约的联动效应，下面本文将通过实证分析来检验我国现实房地产市场与理论分析的契合度。
三、数据来源、处理及研究方法
（一）数据来源
根据实证的需要，本应收集同一处房地产在不同时点上的销售数据和租赁数据，以准确的反映房价和租金的变化趋势，但由于目前国内并不存在这样完全配对的数据，因此本文选取全国层面的房屋销售价格指数与房屋租赁价格指数分别代表销售价格与租赁价格，以反映不同时期全国层面房产市场中房价与租金的程度与变化趋势。样本数据为2000年第一季度到2010年第四季度的同比（与上年同季度相比）销售价格指数与租赁价格指数，共计44个样本，数据均从国务院发展研究中心信息网处获取，同时从《中国物价》2000年第8期、第11期、2001年第2期上获得2000年2、3、4季度的季度环比（与相邻上季度相比）销售价格指数与租赁价格指数，数据与国家统计局各期《中国经济景气月报》对照后无误。
（二）数据处理
由于季度同比价格指数实际是当期的定基价格指数与滞后4期的定基价格指数的比值，所以使用季度同比数据并不能有效反映房价与租金的相对变化趋势，故利用2000年2、3、4季度的环比价格指数将44个的同比样本数据统一转化为以2000年第1季度为基底的定基数据③，以反映绝对量的变化趋势（如图2所示），由于是季度数据，销售价格指数与租赁价格指数时间序列在图2中均显示出明显的季度性变动规律，本文利用计量软件E-views5，采用X11调整方法对数据进行季节调整④，将季节要素从原序列中剔除，最后为了消除异方差影响，更好地捕捉变量的线性变化趋势，本文将以调整后各变量数据的自然对数转换值来进行实证分析，其中HOUSE、RENT分别表示分析的销售价格指数变量和租赁价格指数变量。
（三）研究方法
为了定量地研究房屋销售价格指数与房屋租赁价格指数变动的相互影响和因果关系，在数据收集与处理的基础上，首先对两变量数据进行平稳性的单位根检验，避免进行伪回归，再通过协整检验检验两变量之间协整关系存在与否，其次在VAR模型的基础上运用格兰杰因果检验、脉冲响应和方差分解的计量方法分析两变量之间的因果关系和具体影响。
四、实证结果与分析
（一）单位根检验
由于时间序列的非平稳性将改变最小二乘法估计值的渐进分布结果，导致谬误回归，因此为了避免出现伪回归的现象，首先需要对两变量的时间序列数据进行平稳性检验，本文采用ADF（Augmented Dickey Fuller）单位根检验法，检验结果如表1所示，可知在各显著性水平下，HOUSE和RENT的ADF检验值均大于临界值，接受不平稳原假设，两变量序列存在单位根，是非平稳序列，但两变量一阶差分的ADF检测值均小于临界值，所以拒绝不平稳的原假设，得到两变量序列均为一阶单整序列，即HOUSE～I（1），RENT～I（1）。
（二）协整检验
为了确定HOUSE与RENT序列之间是否存在长期的均衡关系，需要对其进行协整检验，同时HOUSE、RENT均为一阶单整序列，符合协整检验的前提条件，本文采取EG两步法进行协整检验，首先用OLS法对协整回归方程进行估计，得到残差序列，再对残差序列进行ADF单位根检验，检验结果如表2显示协整回归方程得到的残差序列通过协整检验，是平稳序列，表明销售价格指数与租赁价格指数它们之间的变化随着时间的变化而呈现出一种长期均衡的关系，与上文消费与投资理论框架中分析结果相对应，并与Gallin等（2004）学者的研究结果相一致，协整通过之后下面可以建立VAR模型进行Granger因果关系。
（三）基于VAR模型的格兰杰（Granger）因果检验
VAR 模型方法是把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的向量自回归模型[17]。建立HOUSE与RENT变量的VAR模型如下：
HOUSEt=C1+■β■■RENTt-i+■λ■■HOUSEt-j+ξ■■
RENTt=C2+■β■■HOUSEt-i+■λ■■RENTt-j+ξ■■
其中m、n、p、q为滞后阶数，其中最佳滞后阶数由 AIC和SC准则确定为2，在VAR基础上进行Granger因果检验，由表3结果显示，无论在短期还是长期，HOUSE不是RENT的格兰杰原因的概率最大不超过3%，HOUSE是RENT长期与短期的格兰杰原因。RENT不是HOUSE的格兰杰原因的概率在短期达到了76%，长期虽然加以减少，但仍有40%左右，表明RENT不是HOUSE的格兰杰原因。RENT与HOUSE之间只存在单向的Granger因果关系。在理论框架中我们得出在短期，房价与租金短期会出现一定的背离（如上分析中销售价格短期内由P1上升到P2，而租金价格却由R1下降到R2的情况），但长期来看两者应该是双向的影响关系，检验结果与理论分析不符，但由于Granger因果关系检验只能判断变量间存在相互影响，而不足以判断影响的方向是正向、负向还是波动性的，也不足以判断影响的大小，所以需要进行脉冲响应和方差分解，进一步结合理论框架加以分析。
（四）基于VAR模型的脉冲响应
脉冲响应函数是用来衡量随机扰动项的一个标准差冲击对其他变量当前和未来取值的影响轨迹，它能够比较直观地刻画出变量之间的动态交互作用及效应。横轴代表追溯期数，这里为10，纵轴表示因变量对变量的响应大小，实线表示响应函数曲线，两条虚线代表两倍标准差的置信带，结果如图3所示，其中右图显示当在本期给房屋销售价格一个正冲击后，房屋租赁价格表现正响应，在前4期内快速上升，在第5期左右趋于收敛，销售价格会在5期之后对租赁价格产生稳定的拉动作用，与Granger因果检验的结果相一致，消费与投资的框架分析中也指出房价的上涨，在长期会由于有效需求和投资需求的转移，在价格上带动租金的上涨，在一定时期达到均衡，与收敛相对应，但图3左图显示在当期如果给房屋租赁价格一个冲击，其对销售价格的却影响很小，甚至会出现一定的负响应，其后逐渐趋向收敛于0，表明租赁价格的变动对销售价格的变动并没有显著的影响关系，与上文Granger检验结果相符，这可能是由于尽管租金的上涨，在长期尽管会导致一部分消费需求（有效需求）和投资需求转移到销售和资产市场，从而引起房价上涨，但由于这部分不是房屋买卖市场的主导者，所以影响力有限，在计量中呈现的结果就不非常显著。
（五）基于VAR模型的方差分解
脉冲响应函数描述的是VAR模型中的一个内生变量的冲击给其他内生变量所带来的影响，而方差分解是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化（通常用方差来度量）的贡献度，进一步评价不同结构冲击的重要性，根据相对方差贡献率给出系统中其中某些变量的变化对其它变量变动的贡献程度。从表4的方差分解可知，房价的波动第1期只受自身的影响，自身的贡献度到达了100%，受即期的影响最大，租金对房价的贡献度在短期很小，长期来看也只有1%左右，影响有限。对于租金的波动，在第1期也主要受即期自身的影响，将近100%，但随着时期的延长，房价对租金的波动贡献度将逐渐增大，从第1期的0.07%加大为73%，租金自身的影响逐渐减少，但仍然占一定的比例。可知，房屋销售价格的变动主要受自身的影响，但房屋租赁价格的变动却受自身与销售价格的双重影响，并且长期来看销售价格对其的影响比重将越来越大。表明长期来看房屋销售市场的这部分主体面对房价不断上升，并不像理论分析的那样理性撤离资产市场，转移到租赁市场引起租金的有效同步上涨，这可能是因为首先理论框架中没有考虑资产的增值效应，但当下我国房地产中资产增值效果却十分明显，房价预期影响比重大，二者是由于我国证券、股票市场发育并不成熟，民间和社会资本缺少投资渠道，加上国际热钱的涌入，致使资金大量留滞于房地产资产市场。
五、研究结论与政策建议
（一）结论分析
本文利用2000年第1季度到2010年第4季度我国全国房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数的数据，在房地产市场消费与投资内生属性的理论框架基础上对两者之间的变动关系进行了实证分析，结果显示，虽然房价与租金之间存在长期均衡的关系，但与理论仍然存在较大相违，房价在短期和长期对租金都有影响，但租金无论在短期与长期都不能对房价构成有效影响，表明当前我国房地产市场上房屋租赁市场和房屋销售市场之间存在着严重的背离，基于此从消费与投资的理论框架出发，结合我国房地产市场的现状，可从以下几个方面进行结论解释与分析：
1. 两个市场的市场属性不同
理论分析上的房地产市场，无论是具有消费与投资双重属性的销售市场还是租赁市场，都是接近充分的竞争市场，发达国家房地产市场成熟，符合理论假设，但目前我国房屋销售和租赁市场却分别显示出类似于垄断竞争市场和完全竞争市场的格局[8]，二者分属不同类型的市场⑤，使得其价格产生机制中出现断裂，形成的房价与租金间便不符合经典理论中因果相关的结论。
2. 宏观经济的背景不同
房地产作为我国国民经济的龙头产业和组成部分，必将受到宏观经济环境的影响，目前我国处于快速城市化和房地产快速市场化的发展阶段，城市化与市场化相重合，导致在消费需求方面，补偿性需求、改善性需求、主动性需求、恐慌性消费、被动性消费重合[19]，除此之外，与理论不符的现状，还包括如今消费者购买房屋所获收益除租金外，更强调的是资产增值收益，投资需求挤出有效需求，致使新建房屋交易量要远高于存量房屋交易量，房价的变动偏离于租金基本面的变动。
3. 消费者的偏好不同
国外房地产市场的消费主体比较符合理论的前提假设，即消费者对购房与租房的偏好无差异，但我国由于传统文化习俗和房产所连带户籍、子女教育、社保福利等因素的影响，使消费者的置业偏好倾向于“有房产”还不是“有房住”，导致我国房地产市场内生的房价与租金偏离理论预期，并呈现出与国外不同的现状。
（二）政策性建议
①房地产业中土地资源的国家垄断配置体制，强化了房地产市场非均衡运行的动力机制，因此需要改革土地供应和土地出让金制度，改变现有的高档住房比例大、保障性住房短缺的不合理的市场结构，引导房地产市场合理供给结构的发展，同时建立完善的房地产信息系统，提高信息透明度，提高销售市场的竞争性，规范租房管理，制定完善的住房租赁市场法规（或政策性规定），确保租赁消费者的合法权益。
②鉴于我国房屋销售价格快速上涨，并始终处于高位的现状，应该规范房地产信贷政策，对自住性和非自住性的住房信贷实行差别化信贷政策[20]，调整房地产税收政策，抑制投机性需求，同时需要拓宽社会的投资渠道，合理地引导投资行为。
③虽然文化观念难以在短时间内加以改变，但可以在政策上加以引导，同时改革现今二元户籍制度，健全城乡统筹的医疗、养老、教育保障体系，构建统一的房屋租赁交易平台，并在金融与税收方面加以倾斜，引导房屋消费的梯级改善，使居民在租赁市场环境改善的条件下进行理性思考，从而决定其房屋选择行为，实现房屋租买的相互替代。
最后，对房屋销售市场与租赁市场本身内部实行细分，并选取不同地区的数据进行差别化研究将是本文之后需要进一步研究的方向。
[注 释]
① 租售比通常指相同时期内同一类房屋每平方米使用面积的月租金与每平方建筑面积的房价之间的比值。
② 随着价格的不断攀升，首先投资于资产市场的风险会不断加大，再者面对价格的持续上涨，国家会进行宏观调控，比如对交易环节征收税收或者加大征收比例，以上都会导致该市场主体的主动或被动退出，部分需求将转移到使用市场（租赁市场）。
③ 转化方法为：首先将2001年之后的季度数据转换为以2000年各季度为基底的定基数据，先称为准定基数据，再根据2000年2、3、4季度的环比数据，将各期的准定基数据转换为以2000年第1季度为单一基底的定基数据。
④ 季节调整就是从时间序列中去除季节变动要素，从而显示出序列潜在的趋势循环分量，趋势循环分量能够真实反映经济时间序列运动的客观规律，来进行经济分析。
⑤ 郑文娟（2011）将其归纳为“服务对象不一致，发展速度不一致，显化价值不一致”的双重结构特征[18]。
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Empirical Study on the Relation Between House Prices and Rent on the Basis of the Real Estate Market's Endogenous Properties
Li Ning
（China Center for Land Policy Research，Nanjing Agricultural University， Nanjing 210095，China）
