房地产经济论文范例6篇

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房地产经济论文

房地产经济论文范文1

网络经济是知识经济的一种具体形态,这种新的经济形态正以极快的速度影响着社会经济与人们的生活。与传统经济相比,网络经济具有以下显著特征。

(一)快捷性网络经济消除时空差距是互联网使世界发生的根本性变化之一。首先,互联网突破了传统的国家、地区界限,用网络使整个世界紧密联系起来,把地球变成为一个“村落”。其次,信息突破了时间的约束,使人们的信息传输、经济往来可以在更小的时间跨度上进行。网络经济可以24小时不间断运行,经济活动更少受到时间因素制约。再者,网络经济是一种速度型经济,以接近实时的速度收集、处理和应用信息,节奏大大加快了。

(二)高渗透性迅速发展的信息技术、网络技术,具有极高的渗透性,使信息服务业迅速向第一、第二产业扩张,使三大产业之间的界限模糊,出现了第一、第二和第三产业相互融合的趋势。三大产业分类法也受到了挑战。为此,学术界提出了“第四产业”的概念,用以涵盖广义的信息产业。

(三)经济外部性网络经济主要表现为经济外部性。正如凯文•凯利提出的“级数比加法重要”的法则一样,网络形成的是自我增强的虚拟循环。增加了成员就增加了价值,反过来又吸引更多的成员,形成螺旋型优势。“一个电话系统的总价值属于各个电话公司及其资产的内部总价值之和,属于外部更大的电话网络本身”,网络成为“特别有效的外部价值资源”。

(四)可持续性网络经济是一种特定的信息网络经济和信息网络经济学,它与信息经济、信息经济学有着密切关系,是知识经济的一种具体形态,知识、信息同样是支撑网络经济的主要资源。美国未来学家托夫勒指出:“知识已成为所有创造财富所必需的资源中最为宝贵的要素,知识正在成为一切有形资源的最终替代。”正是知识与信息的特性使网络经济具有了可持续性。

(五)其他特点1.用户体验至上。互联网时代是一个信息透明的时代,消灭了信息不对称。有了互联网后,游戏规则变了。消费者鼠标一点就可以比价,而且相互之间可以方便地在网上讨论,因此,消费者掌握的信息越来越多,于是变得越来越精明、越来越具有话语权。2.免费的商业模式。传统经济强调“客户(顾客)是上帝”。这是一种二维经济关系,即商家为付费的人提供服务。然而,在互联网经济中,不管是付费还是不付费的人,只要你使用产品或服务,你就是上帝。因此,互联网经济崇尚的信条是“用户是上帝”。在互联网上,很多东西都是免费的,例如聊天、搜索、电子邮箱、杀毒,不仅不收钱,还要把质量做得特别好,甚至倒贴钱来吸引人们使用。正是因为互联网经济基于免费的商业模式,用户才显得如此重要。3.价值链创新。淘宝通过免费开店,颠覆了它强大的竞争对手eBay;360通过免费,颠覆了收费的杀毒软件厂商;微信通过免费发信息,对电信运营商形成了巨大的威胁。互联网的免费商业模式,本质上讲是通过免费获取巨大的用户群,然后在此基础上创造新的价值链。

二、基于互联网应用的房地产业发展模式

房地产是中国社会最大的焦点,需求的释放推动了资产价格的飙涨,而飙涨的资产获益者又反过来持续拉动对资产的需求。从现状看,是否有一种新的模式可以化解虚高的资产价格所隐含的泡沫风险,使购买者可以不再担心毕生积蓄购买的资产贬值受损?

(一)缩短开发周期现在的房地产项目从动工到开售最快也需要七个月,开发过程中受各种因素影响,整个周期通常会在一年以上。房地产作为非标化项目,是否可以通过工厂预制构件,在现场快速安装,减少水泥浇灌,避免传统工艺的“物理限制”?如果房地产的开发周期从一年下降到几个月,就可以大幅度降低建筑施工成本。标准化生产的建筑构件,可以避免偷工减料,消除不同开发商质量标准的差异,而且在楼宇节能化、智能化上可以提供全新的居住体验,改变或者提升当前的住宅服务。房屋在结构上也是标准化的产品后,楼盘的差异更多来自楼盘自身的位置、外部装饰、内部装修、环境等的不同。

(二)介入物业后端市场互联网模式与传统商业模式的差异就是改变了利润端的来源。从直接销售产品盈利,延展到后期服务盈利。在居民的日常消费中,是否存在更深入的社区化配套服务和深入挖掘住户习惯的可能?智能化家居+社区物联网的发展,可以在满足现有生活方式的同时提供新的便利,挖掘物业后端消费市场潜力。物业服务过去一直是后续的配套服务,但现在已经有许多房地产商在布局物业后端消费市场。如某家公司在这个基础上更深入一步,通过统一的APP,把物业服务与居民的日常消费行为结合在一个平台。用户可以通过APP缴纳物业费等,在此基础上增加便民服务或者周边商业广告,营造出一个基于周围15分钟生活圈的在线社区。当前已经有很多成熟的服务商提供这方面的服务。现在要考虑的是,用户使用频率是否足以支撑一个独立的APP,还是把配套服务搬到微信、大众点评这种平台型APP更好。当用户成为某小区的业主之后,这种牢固的居住关系往往长达数十年。而且住房租赁所产生的物业需求,与业主也不存在差异。另外,房地产本身就是良好的金融抵押物,开发商对自身物业的价值评定理应比银行更深入,在此基础上,提供短期消费贷款服务也是非常自然的结果。

(三)房地产网络营销运作模式房地产网络营销与传统营销相比,最大的特点在于其本质上是一种互动营销,即楼盘的开发商利用互联网,通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设,分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流,其信息流向是双向而非单向的。

1.采购平台。房地产商通过互联网对供应链的重新整合,改变了产业内上下游企业之间以及企业与政府之间的交往方式,从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标,与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节,提高了服务效率,而且提高了企业经营活动的透明度,扩大了合作伙伴的选择范围。通过房地产网站,还可以建立起相关企业的信息高速公路,形成企业之间的信息链,建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。

2.广告平台。房地产的开发企业通过自身建立的网站,或者通过在其他网站广告等手段,对产品进行宣传。这是继报纸、广播、电视后,进行房地产广告投放的第四个媒体,房地产网络广告有其自身的特点和优势。

3.销售平台。房地产数字化销售平台可以分为网络直销和网络间接销售两种。其中直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种:一是企业在互联网上申请域名,建立自己的站点,由网络管理员负责产品销售信息的处理,传统的销售工作也可有机嵌入信息化营销流程;二是委托信息服务商网上信息,以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发商节省一笔数量可观的佣金,而且还可同时利用网络工具(如电子邮件、公告板等)收集消费者对产品的反馈意见,既能提高工作效率,又能树立良好形象,适用于大企业建立产品形象和企业品牌。网络间接销售是指利用网上中介机构进行销售,专业网站不仅拥有数量可观的访问群,而且具有房地产专业知识和丰富的营销经验,能够很好地完成营销策划。考虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本,这种间接渠道策略尤其适用于中小型房地产公司。

4.信息平台。利用网站或网页进行项目相关信息的,例如项目的建设进度、最新的房地产法规、楼盘的促销信息、项目某些方案的意见征集等,都可以迅速地出去。与传统的信息媒介相比,网络营销的信息平台不但可以信息,而且可以通过留言板、业主论坛等及时地获得信息反馈,例如购房者与业主既可及时得知开发商的决策方案,又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见,实现真正的互动营销。

5.交流平台。在信息交换的基础上,房地产网络营销应建立业主与业主之间的交流平台,即所谓的网上社区,以促进小区文化的形成。

6.管理平台。房地产网络营销的管理平台是产品售后服务中的一环,开发商在网站架设中为日后物业管理公司开辟专用的空间,物业管理公司可以在此公告通知和小区财务管理情况,听取业主意见,有利于日后小区的规范化管理。

(四)互联网房地产取得的一些成果房地产网络营销由于其介质自身的特点,使其拥有了一些其他媒体无法比拟的优势,同时房地产的互联网营销之路也取得了一些成果。

三、房地产网络营销存在的一些问题以及相应对策

(一)硬件设施的制约我国网络尚处于起步和发展阶段,基础设施差、技术软件落后、缺乏网络安全保护措施和高水平的网络营销人员,网络立法、结算系统、房地产税收等配套设施跟不上,以及广大消费者对持卡消费的排斥,都制约着网络营销的发展。单是互联网普及一项,就已经大大地制约了网络营销现阶段在我国内地的推行。

(二)网络内容简单,不能满足消费者的需要现在房地产网站不少,且呈扩张趋势,但大多数房地产企业实力较弱,服务内容单调,的信息许多是“复制”和“粘贴”的,在数量和质量上都没有超过传统媒体。这样的信息量是远远不足以促使网站访问者做出购买决策的,至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境,除了房地产本身的信息外,还要为访问者提供有关国家政策、法律咨询、购房程序和技巧等知识。还有一些房地产网站不适应市场需求,缺乏独特价值,竞争优势不明显,网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手。

(三)机制缺乏信任感众所周知,房地产是一件价值巨大的产品,它往往是一个人、一个家庭一生中最昂贵的一次购买,所以每个购买者都是非常小心谨慎的。人们仍然信奉眼见为实的观念,看不到实物,就不可能将一大笔款项交给一个小小的鼠标。况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差,所以目前消费者是无法充分信任网上交易的。

(四)解决办法

房地产经济论文范文2

目前针对房价的调控已经进入了相持阶段。自2010年4月国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来,已经过去三年多。在这期间“新国十条”发挥了很大的作用。目前我国一、二、三线城市房价已经趋于稳定。从全国来看,各项指标均表示房地产投资热度在持续下降后略有回升。本文目的在于探究货币政策对于一、二线城市房地产市场的动态影响,货币政策变动对于房屋销售价格变动究竟有多大的影响。笔者利用北京和石家庄两地数据建立VAR模型,通过脉冲响应函数和方差分解的方法来观测货币供应量与实际利率对房地产价格的动态影响,并对两地的异同进行比较分析。房地产市场宏观调控中的货币政策既包含着货币政策的一般特点又体现着房地产行业独有的特质。运用货币政策对房地产市场进行调控,主要是通过三条渠道:一是货币投放量;二是房地产开发投资规模;三是房地产市场的贷款规模。本文主要选取了货币存量规模指标和利率指标进行研究。

二、实证模型的建立

(一)数据指标选取

笔者选取了2005年6月到2012年7月的月度数据共86期来研究两地房地产价格与货币政策之间的动态关系。数据来源为“中经网中国经济统计数据查询与辅助决策系统”和国家统计局网站。在房地产市场方面采用房地产价格这一指标进行实证研究,在货币政策方面则采用货币供应量和利率这两个指标参与研究。具体来说,这里用BFPI表示北京市房屋价格,用北京房屋销售价格指数(月度、环比)替代;用SFPI表示石家庄市房屋价格,用石家庄房屋销售价格指数(月度、环比)替代。用M2表示货币供应量,数据选用广义货币存量,因为它最贴近真实经济中的流动资金。用R表示贷款利率,数据选用1~3年期贷款利率作为样本。因为房地产项目开发周期一般为1~3年。

为了使实证分析更科学有效,本文在此基础上对数据进行了处理。首先对两地房屋销售价格指数(月度、环比)进行定基处理,基期确定为2005年6月,将该月份房屋销售价格设定为100%,将数据转换为定基数据。然后对M2进行价格平减处理,用当月的M2规模除以2005年6月为基期的居民消费价格指数对 M2进行平减处理。最后用X11法对BFPI、SFPI和M2三组数据进行季节调整,并且为了降低异方差的影响,在实证之前对BFPI、SFPI和M2取对数。

(二)建立VAR模型

笔者将建立北京市和石家庄市两个城市的VAR模型,用来对比分析货币政策变量的变动对房地产价格的动态影响。VAR模型变量包括房地产价格FPI(北京市为BFPI,石家庄市为SFPI)、贷款利率R和广义货币存量M2。

(三)平稳性检验与协整检验

在建立VAR模型之前,为了避免伪回归,必须对各个变量的平稳性进行检验。本文采用ADF单位根检验方法分别对各个变量进行检验。各序列的ADF检验表明,原始序列一阶差分后的序列都是平稳序列。所以各序列都是一阶单整序列,符合协整检验的条件,如表1所示。

为了得到数据之间长期均衡关系的信息,所以要运用协整理论来判断变量之间是否存在长期稳定的均衡关系。由于我们要进行的两组协整检验对象都包含三个变量(即当地房屋销售价格指数、M2和R),因此我们使用Johansen方法分别对其进行协整检验。检验结果见表2。

表2中北京数据的Johansen检验结果在原假设为0个协整向量的情况下统计量为45.491 6,大于95%置信水平的临界值42.915 3,说明原假设不成立,该组数据至少存在1个协整向量。而同时至少存在2个协整向量的原假设也通过了检验的情况下,则认为在5%的显着性水平下,只有一个协整方程,BFPI、R和M2三个变量之间存在长期的协整关系。石家庄数据的Johansen检验结果也意味着SFPI、R和M2这三个变量同样存在着长期协整关系。这就满足了建立VAR模型的条件。

三、实证结果分析

(一)脉冲响应函数

根据AIC准则确定模型的滞后阶数为2,随后对北京市和石家庄市的数据分别建立VAR模型,并经过检验呈现出稳定状态。在VAR模型的基础上建立脉冲响应函数,刻画脉冲响应图来考察货币供应量与利率变化对两地房地产价格的动态影响。

由图1和图3可以看出货币存量对于北京和石家庄两地的房地产价格动态影响的共同点是从长期来看都会导致房地产价格的上涨。不同的是,在图1中M2变化冲击对北京市房地产价格的动态影响中,当期货币供给量的一个正冲击造成了北京房地产价格长期稳定的增长趋势,在第24期达到最高点;而在图3中,货币供给的冲击在短期内先造成了石家庄房地产价格小幅的反向变动趋势,在第5期达到最低,稳定在第6期再逐步上行,在第12期回到原点,在第12期之后出现与货币存量同向的变化趋势,在第24期达到最大。

房地产行业是资金密集型行业,对房地产企业来说,投资、开发都需要大量的资金。房地产企业的资金来源除了一部分自有资金之外,其余均来自银行的贷款。当货币供应量上升之后房地产商能够得到更充裕的资金,从而加大房地产市场的商品供应,起到抑制房价的作用。但从长期来看,充裕的货币存量,也会给房地产消费者、投资者和投机者更充裕的资金,其中包括可支配收入的增加和贷款资金的增加,从而推动房价的上涨。北京和石家庄两地房地产价格表现出来的差异,可能是由两地市场特点不同所引起的。北京市的房地产市场有更多的房地产商和商品房,同时也有更多的投资和投机者,所以货币存量的变化并没有影响到短期内的房屋销售。 图2和图4是贷款利率变化对两地房地产价格变化的影响,相似的是,从长期来看贷款利率的上升均会导致北京和石家庄两地房屋价格的下跌;且两地房地产价格在受到利率变化的一个正冲击之后,在短期内都表现出正向变动的趋势,一定时期后会回归原点并向反方向发展,并在第24期达到最低点。不同的是,北京的房地产价格正向发展趋势的幅度要低于石家庄的房地产价格正向发展趋势,并且回归到原点的速度也快于石家庄。

贷款利率的上调必然提高了购房成本,阻碍了房产的销售,最终导致房地产价格下滑。另一方面,贷款利率的上调同样提高了开发商融资的难度,在短期内导致房地产市场供应不足,房价上涨。但是北京房地产开发商的资金实力较之石家庄房地产开发商实力更加雄厚,短期内受到贷款利率上升带来的融资压力要小,所以房地产价格上涨幅度要比石家庄小,回复速度较石家庄快。

(二)方差分解

从图5至图8可以看出,货币存量和贷款利率对于房地产价格变化的贡献率随着时间的延长会越来越大,但总体来看并不是很大,两项的贡献率加起来仍然低于20%。可见,对于房地产价格贡献率最大的还是房地产价格本身。这说明货币政策对于房地产市场的调控力度是有限的,必须与其他宏观调控手段同时进行才能达到合理抑制房价上涨过快的

目的。 从图5至图8中可以看出,货币供应量与贷款利率二者在北京与石家庄两地房地产价格变化的贡献率中所占比率有明显的不同。北京市房地产价格变动中货币供应量的贡献率较大;而就石家庄房地产价格变动而言,贷款利率的贡献率更大。笔者认为,这主要源于两地房地产市场的不同特点:北京市房地产商资金较石家庄普遍充裕,并且有更多更有资金实力的投资者和投机者。当贷款利率变动的时候,对房地产商而言融资压力较石家庄更小;从购房者的角度考虑,拥有充足资金的投机者对于利率的变化也相对更不敏感。另一方面,石家庄的房地产商流动资金较少,在遇到贷款利率上调的时候融资压力更大;并且市场上出于使用目的且资金不充裕的购房者较多,在贷款利率上调的时候就会造成房屋销售较北京更大的阻力。

五、结论与建议

(一)结论

从北京市和石家庄市的实证检验结果来看,货币政策在经济发展程度不同时对房地产价格的影响效果也是不同的。根据本文的研究结果表明,在以北京为代表的一线城市和以石家庄为代表的二线城市中,货币政策的效果会因为不同地区房地产发展程度的不同而在短期内表现出不同的效果。

1. 紧缩的货币政策能够在一定程度上对房地产价格产生抑制效果。无论是货币供应量的减少还是利率的提高都能够使一、二线城市房地产价格降低,达到抑制房价过快增长的目的。

2. 货币政策对于房地产调控效果是相对有限的。在方差分解过程中,无论是一线还是二线城市,其货币政策调整对房地产价格波动的贡献率都没有超过30%,可见作为房地产市场宏观调控的一部分,要想实现更好的效果还要配合其他调控措施。为促进房地产市场健康发展,抑制房价过快上涨,国家多次运用货币政策对房地产市场进行调控,但效果并不显着。本文的实证结果证明,货币政策对于调控房地产市场有一定的效果。降低货币存量和提高贷款利率都能起到抑制房价的作用,但总的来讲不能达到满意的效果。

3. 货币政策对于二线城市的影响更为明显,对于一线城市的影响相对较小。在脉冲响应分析和方差分解分析的过程中,二线城市的房地产价格表现出更强的敏感性,而一线城市的房地产价格则更加稳定。

4. 一、二线城市房地产价格分别对货币政策的不同传导渠道效果不平衡。一线城市房地产价格对于货币供应量的改变更加敏感;二线城市则对于利率的改变更加敏感。

(二)政策建议

在以上结论的基础上,提出如下政策建议:

1. 加快利率市场化步伐,提高利率的调控作用。利率作为货币政策的主要调整对象,从目前的情况来看并没有完全发挥其应有的作用。利率作为央行直接制定的政策,存在着较大的局限性,较低的存款利率和较高的贷款利率人为地造成了较大的存贷利率差。对于利率的调整虽然频繁但是由于相对利差的变化不大导致其政策效果较差。利率市场化能够使利率的期限结构更加合理,从而加大房地产业投融资的利率弹性,抑制投机需求,达到调控目的。

2. 合理控制货币供应量,在接下来一个时期内应该继续坚持稳健的货币政策。运用法定存款准备金政策和再贴现率政策等多种手段控制货币投放,在抑制通胀的大背景下,起到调控房地产价格的作用。

3. 严格控制房地产投资与消费信贷规模,适度加大房地产开发信贷支持力度,提高信贷投放的灵活性。首先,商业银行要严格执行房地产开发贷款和个人贷款买房的信用评估和风险评估体系。保证银行业总体风险水平保持在可控范围内,避免由于楼市波动造成的系统性风险可能导致的金融危机。其次,要根据不同城市的房地产业发展水平和经济发展水平来对信贷政策做出调整。具体来讲,在北京市等一线城市要严格审批,防止房地产投机行为造成的房价虚高;而在石家庄市等二线城市可以给予房地产业更大的支持,满足居民住房需要的同时促进房地产业的健康发展。

房地产经济论文范文3

【关键词】嘉兴市房地产市场经济管理思考

一、杭州市房地产市场的基本状况

1998年以来,嘉兴市认真贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知精神要求,广大城镇居民积极参与住房改革,住房商品化等新的住房消费观念已基本形成,房地产投资快速增长,房地产企业实力不断增强,住房梯度供应体系已基本建立,使房地产市场有了较大的发展。

1、住房制度改革的顺利进行,为嘉兴市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础

自1993年以来,嘉兴市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列政策,制定了《嘉兴市房地产开放经营管理若干规定》和《关于外地单位和个人购买嘉兴市区单位自管房,个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的政策和促进住房制度改革的措施,使住房制度改革取得了明显成效。同时,取消了对外地购房的限制,房地产市场更趋活跃,也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。

2、房地产投资快速增长,商品住宅消费供销两旺

近几年来,嘉兴市及长三角地区社会经济持续快速发展,是全国经济增长最快的地区之一。嘉兴市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加,极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来,嘉兴市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年,嘉兴市进一步贯彻落实国家宏观调控政策,深入开展房地产市场秩序专项整治,扎实推进住房保障体系建设,全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元,其中市区69.56亿元,比上年分别增长25.1%和30.3%;新开工面积522万平方米,其中市区210.4万平方米,分别增长20.8%和76.9%;竣工面积370.4万平方米,其中市区125.9万平方米,分别减少16.4%和16.6%;实现商品房销售面积418.3万平方米,其中市区171.1万平方米,分别增长16%和6.8%;商品房空置面积128.4万平方米,其中市区35.2万平方米,分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元,增长33.11%,房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中,市区房地产行业入库税收达到7.06亿元,同比增长16.5%,房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元,比上年同期上涨9%。

3、房地产企业机制灵活、注重品牌,提升了嘉兴市房地产业的综合素质

截至2007年,全市各类房地产开发企业已发展到477家,自2006年以来平均每年增加55家,比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发,改善了城市面貌,加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。嘉兴市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因,并将进一步提升该市房地产业的综合素质。

4、房地产市场供应结构逐步改善,市场供求关系日趋合理

嘉兴市商品房价格近几年持续上涨,商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2,涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求,避免开发商单纯从经济效益出发,一味发展大户型、高价位的高档住房,造成市场普通商品住宅稀缺,中低收入人群改善住房的需求难以满足,市政府采取了适度调控措施,引导嘉兴市房地产市场供应结构逐步完善。目前,嘉兴市已基本建立了以商品房为主,经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供应体

二、房地产市场存在的主要问题

嘉兴市的房地产市场正处于建立后的加速发展期。由于房地产市场起步晚、发展快,发展过程中还存在房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、政策法规滞后、政府调控手段落后的一些问题。

1、房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大

房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业,它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业,各部门工作相对独立,缺乏综合协调部门。房地产项目的实施,一是审批过程中部门条块分割,缺少综合协调部门,使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前,未考虑周边道路,上、下水等基础配套设施,开发难度大,即使开发,也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假,增加管理难度。

2、房地产的投诉是的热点问题之一

随着房地产市场的发展,有关房地产投诉也不断增加,已占到总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面,一是配套设施不完善,产权不明晰,有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量问题。质量问题的危害程度鉴定困难,同时涉及住户、开发商、建造商、材料供应商等多部门,解决问题难度大,耗时多。三是部分开发企业行为不规范,面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等问题时有发生,对房地产市场的负面影响较大。

3、商品房建设产业化程度较低,销售价格较高

由于近几年该市房地产发展看好,吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述,截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家,但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%,且产业化程度低,一些住宅开发,虽有水净化系统、智能化等,多为单一系统,达不到建设部的部颁标准,嘉兴市的住宅产业化的发展与房地产的发展存在一定的差距。

三、对促进嘉兴市房地产市场健康发展的几点建议

政府部门必须以市场管理为核心,以公正、公平为原则,依法查处各类违法、违规行为,维护市场秩序,提高市场运行效率,不断提高居住水平和居住产业化水平,促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。

1、坚持以培养住房市场为基本方向,加强对房地产市场发展的研究

房地产业的发展与城市的经济发展紧密相连,密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下,加强对房地产发展情况的研究,提高政府宏观调控能力,更好地把握全市房地产的发展方向,促进嘉兴经济的发展。一是政府要有专门的综合职能部门研究嘉兴市的房地产发展的政策。及时了解情况,发现问题,研究问题,提出系统解决问题的方法。具体要制定嘉兴房地产业发展的总体规划,解决发展思路、发展规模、土地供应、产业培育、先进技术应用、配套政策保障、社会住宅保障体系等问题,保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度,提高对市场的分析和判断能力,定期编制并房地产市场的基础价格水平,空置率等,加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力,并正确引导房地产投资和消费。

2、完善房地产法规体系,强化监管、规范市场行为

市场经济就是法制经济,完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度,结合嘉兴市出现的实际情况,制定有关规定,消除政策盲区。建委应深入调查研究房地产管理体系和政策创新的新问题,监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章,制订操作性强的实施管理办法,增加可操作性,减少体制性、政策性的障碍。同时,在依法行政的基础上,加大执法力度,切实解决一批消费者反映强烈的问题,使消费者的弱势地位逐步得到改善,营造放心的消费环境,使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。

3、适度调控土地供应,以满足广大居民改善住房的需求,切实解决低收入人群的住房问题

近几年来嘉兴市行政规划区域两次调整,市区范围不断扩大,要落实土地集中统一管理制度,统筹考虑已划入嘉兴行政区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求,建设大型居住区。通过大型居住区的建设,加快周边地区的基础设施配套,提高大型居住区的环境质量,吸引居住,疏解老城区密度和缓解商品房供应的结构矛盾。按照嘉兴市住宅发展规划中住宅供应量,确保商品住宅土地年供应量,同时逐步建立土地梯度供应体系,通过政府对土地的调控力度,尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设,进一步启动住房二、三级市场,使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房,实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。

4、着力提升住宅品质,推进住宅产业化

推进住宅产业现代化,实现住宅建设从粗放型向集约型的转变,提高住宅的综合质量和整体效益,促进住宅建设可持续发展,满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求,以便有效地提高住宅性能和行业综合效益,是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为政府的职能部门,要按照政府引导,市场运作,企业实施的要求,做好推动和促进工作。要按照总体规划,分步实施,突出重点,有序推进的工作步骤,建立住宅技术保障体系,建筑体系,部品体系,大力推广和应用新材料、新技术,依靠技术进步,提高劳动生产率,推动住宅技术总体水平的提高。

四、结论

房地产业作为嘉兴市国民经济的支柱和主导产业,对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥其积极作用,因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。政府在房地产市场发展中担负着保障住房供应体系的责任和规范调控房地产市场的责任。相信通过市政府进一步完善行业管理体制和产业管理体制,完善各职能部门的协调机制,依法行政、妥善调控、积极引导、精心培育,嘉兴市的房地产市场将继续持续、健康、稳定地发展。

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[7]李建家:对我国房地产经济的思考[J].金融经济,2007(6).

房地产经济论文范文4

1.1我国房屋设计的不科学

通常情况下,西方国家住宅面积多设计为70至80平米,而我国大于100平米的建筑住宅却很多。虽然西方一些国家的住宅面积不大,可是其设计规划极为科学,住宅设施较为完善,环境优雅,适合居住。而在我国,虽然也曾要求新的住宅建筑面积在90平方米以下的要大于总建筑住宅面积的70%,但是即使已下发过政策,大部分的城市都未满足国家有关政策的要求。即使某些城市满足要求,但在设计规划方面仍存在很多问题,这些情况都会妨碍我国房地产行业的未来发展。

1.2我国房地产行业低碳技术起步较晚

由于我国科学技术水平较差,致使房地产行业低碳技术起步较晚,其主要表现为:第一,技术研发及其产品转化过程存在问题,如今我国房地产行业低碳技术的研发费用投入不够且研发能力不足,技术水平没有国外有些发达国家的技术成熟,同时还存在着很多问题,从而致使建筑低碳技术的研发成功率很低;第二,低碳建筑产品水平不一致,由于缺少合理科学的低碳建筑技术标准制度以及对应的监控体系,致使低碳产品的水平不一致。

1.3我国住宅区的美化绿化不科学

目前,有些住宅区在美化绿化方面存在很多问题。如小区里通常铺设柏油道路,使得小区里硬质路面较多,的土地太少;草坪绿化过多,而种植的树木太少等。由于国内有些住宅区草坪绿化面积比例较大,树木面积以及水资源面积所占的比例很小,这样的规划设计很不利于吸收住宅区内的二氧化碳。而从住宅区内种植的植物角度而言,这种规划设计也极其不科学,大部分小区多重视树木的观赏性,而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我国建筑行业所使用的建筑材料不够合理目前,国内很多建筑企业所使用的建筑原材料不满足环保要求,而且实际效果也不理想。在建筑工程施工过程中大多会使用水泥,而水泥在使用过程中不仅会带来大量灰尘,还会释放出大量的二氧化碳。国内大多建筑企业不重视环保,在实际施工过程中也很少会使用成效高、低能耗的原材料,且在日常使用过程中,大部分还是利用煤炭及石油,从而导致资源的大量损耗,不利于低碳建筑行业的发展。

1.5低碳技术产品研发的盲目性

因为缺少成本优势及新型技术,我国房地产行业低碳技术的研发难度系数很大,低碳房地产在和普通房地产竞争时通常处于劣势,这就致使有些房地产企业在以追求利润最大化为目的的前提下,放弃研发低碳技术,而选择不利于保护生态环境的普通房地产产品。另外,低碳住宅的消费群体缺少针对性,导致低碳住宅技术研发具有很大的盲目性,这主要表现在房地产企业不乐意投入大量的经费以及时间做市场调研,致使在对消费群体以及市场情况不甚了解的情况下就盲目地投资开发,最终导致低碳住宅需求定位错误而销售不出去的局面。

1.6居民的低碳消费意识薄弱

据有关调查结果显示,某些较为落后地区的居民是第一次知道低碳消费以及低碳经济,就更不用说房地产行业低碳经济了。而消费者这种薄弱的低碳意识就会大大地削弱其低碳住宅消费选择,这会直接影响到低碳建筑以及低碳房地产产品的推广。

2低碳经济对房地产经济的影响

2.1低碳经济对我国房地产经济的有利影响

(1)调整房地产行业内部的结构

目前,我国房价一直都居高不下,其中一个较为重要的因素就是炒房,有些不懂房地产行情的发展商只是一味地炒高房价,根本不懂房子的质量、品质等。出现这种情况在很大程度上还是由于我国房地产行业的门槛太低,行业内的结构非常不合理,而房地产市场炒房情况让广大消费者太过重视房子的位置以及价格,从而忽略掉房子的内在品质以及舒适度。因此,发展低碳建筑就能够从根本上改善这种局面,且随着我国有关政策的调整以及技术水平的提高,房子成本就有可能会恢复到正常水平。如此,从长期看来,低碳经济是有利于我国房地产行业内部结构调整的。

(2)能够促进房地产行业长期的健康发展

目前,在我国房地产行业发展过程中,房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场,繁荣背面都是泡沫危机,一旦房价不停被提高,市场就很有可能会失去承接力,那么就很有可能会出现类似于美国的经济危机。房地产行业的低碳经济发展,可以说投资期限较长,未来收益也不确定。所以,这一发展方向,就能很好地规避炒房等情况的出现,使房地产开发商能更多投入到对建筑品质以及质量的提升。因此,低碳经济有助于房地产行业的健康发展。

(3)有利于实现房地产行业的节能减排和建筑的智能化

一直以来,建筑节能减排和智能化都是我国建筑行业关注的重点,但是因为房地产行业一直被资本所控制,所以很多开发商通常为了利益最大化会选择期限短、收益高的投资方式,而忽略建筑的节能减排和智能化发展。但在低碳经济形式下,市场资本和先进、新型的低碳技术能更快更有效地结合起来,从而实现未来建筑的低能耗和智能化发展。

2.2低碳经济对房地产经济的不利影响

(1)低碳经济会提高建筑行业的整体成本

因为目前我国科技水平有限,低碳技术也不够先进,所以发展绿色低碳建筑肯定会增加房地产行业的成本。在当前形势下,要想在我国房地产行业中发展低碳经济,需要投入更多资金来研发新技术、新设施,同时要用更昂贵、更节能的能源来替换传统的高污染、高能耗的能源。但是,目前在我国类似太阳能和风能这类新型能源的研发结果还不完善,使用替代能源事实上是一项成本更昂贵的行为。因此,低碳经济会增加房地产行业的成本。

(2)低碳经济会推高房价

正如上文所说,低碳经济需要投入新型技术和材料,而如此一来,建筑材料和建筑技术的成本肯定会增加。同时,因为发展低碳经济也有可能影响土地的利用率,有些房地产开发商就会打着土地低碳化以及绿色建筑的旗帜,来进一步提高房价。另外,因为绿色低碳建筑通常是面向中高端消费群的,在房地产行业中还未得到广泛认同和普及,这一系列的连锁反应以及房地产商的推波助澜,都会致使房价在短期内进一步上升。

(3)低碳经济会在短期内抑制房地产经济的发展

我国房地产行业的碳排放量,已经占到了全社会碳排放总量的30%以上,大量煤炭以及木材应用在房地产及其相关行业。为了实现房地产行业的快速发展,整个行业的耗能量都在增加。目前,建筑单位面积的耗能量已经达到了欧洲国家的三倍,这就说明现在房地产行业的发展是离不了能源支持的,而能源价格的低廉以及使用便捷,使我国地产行业得到了快速发展。但是,在发展低碳经济的形势下,如果失去了低廉能源的支撑,房地产行业的发展就会变得停滞,甚至处于亏损状态。这样,就会在全国引起大范围的连锁反应,给我国整体经济发展带来很大影响。

3低碳经济形势下我国房地产经济的发展方向

3.1推动住宅产业化发展

在住宅建造过程中,如果采用工业化发展模式来推动我国房地产行业向产业化方向发展,一方面可以提高我国房地产的质量,另一方面还可以降低能源消耗量。而在低碳经济趋势下,我国房地产行业要想得到长久发展,就很有必要强化自身产业化发展。在降低能耗的同时,还可以为自身企业发展创造经济效益。在推动房地产产业化发展时,房地产企业还应该积极、全面、细致地了解并掌握广大消费者的需求,争取做到资源最优化配置,减少碳排放量,为广大消费者营造一个极为理想的工作或居住环境。

3.2积极使用环保材料和节能技术

目前,我国在发展低碳房地产经济工作过程中所面临的问题之一就是建筑的排给水以及保温问题。受起步晚、资金投入不足等因素的制约,我国低碳技术还相当落后,这在很大程度上制约了我国低碳房地产经济的发展。目前有些建筑为了增加采光面积而大量使用玻璃,但是玻璃的散热速度很快,为了使室内的温度保持恒定,就需要使用空调,这就在一定程度上增加了电能的消耗量。为了避免上述问题,我国房地产行业可以使用新型玻璃,这一类型的玻璃既可以满足房间的采光需要,同时又可以起到保温隔热的效果,从而减少空调的使用时间,降低能耗,进而达成低碳环保的目的。绿色植物不仅可以美化室内环境,还可以吸收二氧化碳,特别是在夏季还可以起到降温遮阴的效果,因此生物能源也是发展低碳经济的研究方向之一。在可再生能源的开发以及利用方面,太阳能和风能以其清洁又取之不尽的优势,得到了人们的重视,如提供热水和照明等方面。总之,开发新能源以及环保材料也是房地产经济发展的重要内容。

3.3积极倡导低碳生活

在低碳经济时代中,房地产行业更应该深刻地意识到低碳经济发展的重要意义并积极地落实到行动中,加大物力、人力、以及财力的支持和投入,同时加大宣传力度,让广大消费者更深刻地认识低碳建筑及其优势,提高广大消费者的低碳环保意识,进而得到他们的支持和认同。房地产商还应该让消费者认识到,低碳建筑的价格虽然比同类的普通建筑高,但是其优势非常明显,在投入使用后,低碳建筑的环保节能效果也会显现,进而为广大消费者节约一大笔开销。由此可见,低碳环保建筑的使用成本还是要比普通建筑低许多。因此,房地产商应该立足长远、与时俱进,重视并加大低碳环保建筑的宣传力度,让广大消费者全面地了解低碳建筑的优势,进而刺激广大消费者的购房欲望。由此一来,自然而然就大大地推动了低碳经济的发展。

3.4制定绿色低碳房地产法律政策环境

(1)设计科学的制度

客观来说,在构建低碳房地产体系的过程中,其主要挑战不是低碳技术问题,而是制度和体系问题。设计科学合理的制度应该包含以下几个方面:第一,应该跳出单体建筑思维,站在地区和城市发展的角度来进行建筑的设计规划,同时,还要明确并熟练地掌握房地产行业开发的主要操作阶段、利益的落脚范围以及明确主体权责;第二,要加大研究并逐渐构建起低碳建筑的碳排放量指标以及低碳指标,目前我国已经把“碳排放量指标”归入到十二五规划,并正在加大力度研究制定更为完善的制度法规;第三,创建并设计新的设计规划工具和方法,把宏观指标逐渐转化成法定的规划指引,并以国家有关政策来推动低碳房地产市场需求,平衡低碳房地产的需求和供给。

(2)鼓励绿色低碳房地产金融创新

一直以来,房地产行业都属于资本密集型行业,而低碳绿色房地产是房地产行业能够长久地“平衡基金”以及平抑房价、控制房地产资产泡沫的“对冲基金”。因此,这就需要大力鼓励创建低碳绿色房地产行业的信托投资基金,通过各种融资形式为开发低碳房地产提供充足的发展资金。在未来,还要在已经量化低碳建筑的碳排放指标的前提下,创建碳排放的基准量并计算住宅区的碳排放总量,逐渐建立房地产行业低碳积分机制,以便于和金融以及货币挂钩,逐步形成中国低碳住宅区碳交易体制,为未来的碳税、碳货币、碳交易做好充足的准备。此外,由于我国正处在发展房地产经济的基础阶段,政府有关部门应该整合低碳房地产经济的价值体系,充分调动起房地产业主以及开发商的积极性,达成低碳经济的共识,营造发展低碳房地产经济的舆论环境以及社会氛围,还要逐渐调整房地产的发展模式以及产业结构,使企业能够更直观地了解到广大消费者的需要,这样才能促进房地产经济的发展。而同时在低碳经济时代下,发展房地产低碳经济一定会带动相关产业的发展,如此一来也就加快了国内低碳经济的发展进程,加大了我国经济的转型速度,为我国的未来发展做出巨大贡献。

3.5提高开发技术水准,合理地规划户型布局

房地产经济论文范文5

论文摘要:住房难题当之无愧地成为政府与百姓共同关注的最主要的热点问题。本文选定美国作为我国法治借鉴的蓝本,从完善调控体系、选择调控模式、运用调控手段等方面归结出美国模式对我国的启示。 一、国际宏观调控状况总览 在世界两大阵营之中,宏观调控问题的解决可谓是“殊途同归”。首先,在资本主义世界,二十世纪三十年代的世界经济危机之后,凯恩斯主义应运而生,资本主义国家进入了政府与市场有机结合的现代化市场经济时期。美国罗斯福“新政”的历史性胜利,使“国家干预经济”在美国、进而在整个资本主义世界被当作一项基本国策确定下来。二十世纪六七十年代的,以“滞涨”为特征的新一轮经济危机的爆发之后,取而代之的“混合经济”理论开始独占鳌头,八十年代初,经济法体系的重心开始发生转移,逐渐实现了自以反垄断法为代表的“市场规制法”向“宏观调控法”的转变。直至二十世纪九十年代,才出现了“现代主流经济学新综合”的趋向。反观发展历程,从“政治国”、“经济国”进而到“法治国”,从消极片面的“夜警国家”到全面干预的“国家之手”,从“弥补市场缺陷”的国家干预经济到“塑造国家的未来”的现代宏观调控,法律,尤其是经济法在规制国家行为过程中扮演着愈发重要的角色。 现代法治国家,宏观调控法已经或者正在成为各国经济法的核心内容。从体系架构上讲,各国现行宏观调控法律体系主要包括三种类型:第一,现代意义上的计划法;第二,政治意义上的经济决策法;第三,各种作为调节手段的法律,可以细分为财税、金融、土地、外汇管理、信贷等方面。在制定法律、构建体系的过程中,不同国家之间有所相通,但也各有不同。德国市场经济采取的是社会市场模式,形成了以金融决策及其立法为主导的宏观调控法律体系;日本市场经济采取的是政府主导型模式,形成了以计划法、产业决策法为核心的宏观调控法律体系;英国与美国市场经济采取的是消费者导向型模式,形成了以财政与货币决策为主导的宏观调控法律体系。 二、美国模式的经济法评析 在经济发展的任何一个阶段,政府都会或多或少地干预市场的运作,[11]差别在于这种干预的力度与方式不同。罗斯福新政之后,美国政府将传统意义上的宏观调控方式赋予了明确的法律效力,[12]将财税、金融、外汇等法律化、制度化,进而打破了先期“放羊式”的消极管理模式,相继颁布了一系列宏观调控法律法规,二战后进一步完善,形成了一套日趋完备的宏观调控法律体系,“宏观调控立法”逐渐成为经济法律体系中最为重要、起主导作用的组成部分。[13]在房地产领域,美国政府同样采取了许多积极的调控措施,集中表现在: 1、美国房地产宏观调控立法 美国没有中国意义上的宏观调控概念,严格的说,应该从美国宪法规定的国会调控权来理解有关宏观调控的理论与实践。在美国,房地产宏观调控职能的生成依据是联邦宪法第一条第八款第三项的“贸易条款”。从联邦法律来看,美国宪法有关贸易的条款经过最高法院的逐步解释,使联邦的经济管理决策权已经涉及到越来越多的重要领域,房地产领域就是一个典型。 在房地产财税立法方面,美国非常重视对房地产保有的征税,并以之作为调控房地产业运行的重要手段和地方财政收入的重要来源。从征收环节来看,大多数国家主要集中在房地产保有环节征税,而在房地产经营环节征税相对较少。一方面,极大地鼓励了不动产的流动,刺激了土地的有效供给。另一方面,高额的房地产保有税率避免了业主控制或低效率使用房地产,刺激了交易活动,这既促进了房地产市场繁荣,又推动了房地产市场各种生产要素的优化配置。 在金融方面,为了保障货币政策的实施,实行市场经济体制的国家倾向于制定一系列与金融决策相适应的金融法规。1913年,美国颁布了《美国联邦储备法》(即中央银行法);20世纪30年代起,美国政府开始从金融领域着手大规模地干预房地产市场;1934年,《住宅法》的出台以法律的形式预设了房地产业的发展趋向。 在土地方面,20世纪60年代,联邦政府与州政府共同通过环境保护立法的方式部分规定了“土地利用规划”问题;州政府也颁布了一系列调控地方社会经济关系的法律规范,比如加利福尼亚州有关“促进海岸开发”的法规,又如州政府通过颁布建筑、划区、环保等法规加强其在城市规划、环境保护方面的管理权;州政府还会通过法定的房地产税征收权、房屋征用权强化对土地的管理。 2、美国房地产宏观调控决策 论文摘要:美国享有宏 观调控职权的组织、机构有:白宫办公厅,财政部,商务部,决策发展办公室,经济顾问委员会以及行政管理和预算局等,在性质上属于联邦政府的职能部门,但是并未排除了地方政府宏观调控的合法性。 美国政府相继建立了预先批准制度,加强了对进入房地产经纪业的限制;同时又采取一系列住房优惠决策,[14]对购房消费者提供了更多的保护;颁布、实施各种与土地利用相关的城市规划和管理法规,加强了政府对土地的控制;通过设立土地使用价值税、土地填空税收优惠、选址地价税等房地产税收决策,限制房地产商的投资、开发行为;通过提供政府补贴住房[15]等优惠决策,保障低收入群体的住房利益;此外,收集、管理房地产的基础数据也是美国联邦政府的一项基本职责[16]。 三、美国模式对中国的启示 1、建立房地产宏观调控立法体系 经济法视野下宏观调控与法的融合,是现代国家机器职能发展到一定程度的必然要求。当社会本身的力量不足以在私法的第一次调整中维持下去,国家担当起第二次调整的重任。[17]无论是作为“国家战后的疗伤器”,还是“经济危机的救急方案”,当其他一切调控手段必须通过法律手段发挥作用,法律手段被当作宏观调控的基本手段时,建立宏观调控立法体系成为大势所趋。发展到一定阶段的市场经济,对宏观调控法有一种天然的渴求,这种渴求落实在对GDP做出巨大贡献的房地产业[18]之上,即要求我们建立并完善一种可操作性强的房地产宏观调控立法体系。 2、选择适合的房地产宏观调控模式 房地产宏观调控法律体系的建立与完善,因各国社会经济模式的不同,而形成了不同的宏观调控模式。美国受凯恩斯理论的影响,更侧重于对财税调控和货币调控手段的运用,调控目标上更关注于对购房消费者弱势群体一方利益的保护;德国受社会法治国家理论的影响,更青睐于以金融调控手段和立法手段的运用,调控目标上更关注于经济实效。而即使在同一类型的社会经济模式之下,宏观调控模式也各有特色,例如,日本和改革开放之前的中国,同样是计划法主导型,[19]日本同时重视产业决策法在产业结构调整中所发挥的巨大作用,形成了较为完备的房地产宏观调控法律体系,而当时的中国过分强调了经济总体的计划性,严重影响了产业经济的良性发展,最终权力的膨胀遏制了法治的进步。 3、找准规律,活学活用房地产宏观调控手段 在不同宏观调控立法模式之下,同一调控手段在不同国家不同时期的功能仍是相通的,区别在于运用手段的力度不同。例如,在多元化选择之下,“财政决策”得到了各国的一致认可,“金融决策”次之,然后是其他投资决策、消费决策等,这是由各种决策功能的不同决定的。财政决策利于经济结构的调整,金融决策利于经济总量的增长,因此成为各国宏观调控的首选。而在同一国家的不同阶段,手段的运用也是灵活、易变的。例如,处于经济赶超时期[20]的国家更加重视计划手段的运用,或者同时擅长运用产业决策的调控方式;处于市场经济发展稳定期或者成熟期的国家,调控的重心转向财政决策法,进而与金融决策法综合运用。 4、淡化意识形态,回归经济法价值诉求 首先,不同意识形态之下的法治之治,在理念是共通的。例如,对正义价值的追求,无论是美国“资本权力+国家权力”的干预模式,还是中国“劳动权力+国家权力”的干预模式,再到德国对“资本与劳动”的一视同仁,资本主义在“正义价值”层面耦合了社会主义对“公正价值”的追求。[21] 其次,经济法追求的是社会公平,或者说是实质公平,这并不与效率优先相矛盾。在宏观调控领域,首先强调市场主体自由竞争,由市场机制进行资源的配置,如果分配格局导致差距过大,则由政府进行宏观调控——通过财政法和金融法来调控,实现实质上的平等。 再次,对“人权保障、以人为本”理念的强化。马克思将人定义为“一切社会关系的总和”,这意味着任何法律关系问题也都可以最终归结为人的问题。经济法所表达利益的全局性与总括性与个体利益的保护并不冲突,个人利益、公共利益与国家利益之家是紧密相连、一脉相承的。 最后,提高政府调控的“服务意识”。正是由于服务理念的缺失,才导致了政府行为的失当。服务型政府的建设并不是一个简单的行政法课题,它与国民经济的发展息息相关,也是经济法所倡导的法治理念

房地产经济论文范文6

1.对房地产经济管理存在不足的分析。

其一,是在会计基础工作环节比较薄弱,进而导致会计信息的失真以及随着而来的混乱的秩序。

其二,房地产经济管理中法人内部监督作用发挥的不够突出。监事会以及董事会监控力度特别薄弱,他们的监督作用发挥得不够有效。

其三,管理人的法律意识比较薄弱,常常投机取巧、有法不依、姑息将就、执法不严,一些给面子拉人情的现象比较普遍,故而管理必然松弛,造成了一些经济犯罪的出现。

其四,房地产企业经营层次的员工在素质上的不够高,其人力资源制度的不够健全。

2.企业管理做法上的一些利弊。

我们的房地产企业在管理中,通常的做法是统一进行核算、进行分工管理、奖罚不确定。这样的管理做法,虽然说有利于统一管理以及监控,但是也有其弊端。

其一,导致项目开发责任和权力以及利益的严重的脱节。这样做,不利于积极地将一线项目经理人员的积极性机遇有效地调动起来,单单依靠房地产企业公司决策层的一些积极性,显然是不够的。

其二,这样的企业管理做法由于存在着不具体的业绩衡量指标数,导致房地产公司项目经理部之间攀比的出现,对公司的发展不利。

二、改善我国房地产经济管理的一些具体看法

1.积极建立起科学的内部管理环境。

为了完善和加强房地产企业内部的有效管理,有必要对房地产内部管理环境给予积极地建设,这里包括经营方式和风格、理念,以及组织机构等一些方法。在房地产内部积极地建立起良好的管理环境,进而保证企业管理制度的有效地落实。

2.加强房地产企业内部的相互间的有效牵制。

房地产企业可以积极地采取一些工作轮换制度,以及根据企业中不同岗位在房地产管理中的不同程度,规定每一员工在其岗位上的履职时间,特别是对一些重要岗位做到频繁轮换,而对一些次要的一些岗位尽可能少轮换,对这些管理漏洞岗位给予积极地填充。

3.积极加强房地产企业的稽核制度。

在房地产企业管理过程中,由于企业经营者对企业管理中稽核部门的认识上的不足,以为稽核部门不能够创造良好的效益,还占用一些人员编制,进而加大了房地产企业经营的成本,故而没有从根本上对稽查制度给予有效地重视。尽管企业内部有制度,但是缺少稽查,一些制度也就不能够有效严格地执行。

三、对我国房地产经济管理的一些思考以及建议

1.积极地核算出公司的投资总额。

房地产项目的可行性研究报告在得到批复以后,就需要房地产公司选择一些合适的项目经理部给予有效地落实,进而进一步得到已经批复的可行性研究报告的最基本的依据,并对该项目的总体投资给予初步的估算,并为此提出具体的项目资金流量表。

2.有效地对开发给予控制,确保资金的支出。

在房地产企业经济管理中,对开发成本的管理是房地产管理中的关键。当对企业中某一项目的投资资金总额确定以后,其开发成本控制是重要的一方面。

3.积极应对的思路。

其一,房地产企业管理应该积极地把“政府”和“市场”两只手的作用充分地发挥出来。

我们在在房地产企业经济管理中,为了有效地增强房地产的经济管理能力,一方面需要房地产市场自身的有效地调节能力的支撑,与此同时,还需要我们国家政策的调节有效地配合。加强对房地产市场的有效调节,有利于房地产市场健康秩序的确立。让市场自我调节,比国家行政手段的宏观调控更有效和快捷。故而,有效地增强房地产自身调节能力,也就成为了市场长远发展的一个必然。国家在房地产经济发展中所发挥出的是宏观微调的积极作用,而中央和地方有效地结合,有助于对市场进行有效地指导和监督作用。

其二,充分地让发展目标、政策立足长远。

在制定政策过程中,我们需要对政策机遇通盘考虑,且不朝令夕改。积极地通过个人所得税有效地调控房价,不是有效地手段。因为个人所得税是属于产品交易之后产生的一种行为,在房地产经济中,属于下游环节,只能够间接产生作用。就目前来说,国内的房地产市场发展缺乏稳定性和长远的目标,这需要我们的房地产管理依据我国社会主义国家性质和实际经济情况制定出一些合理的科学的一些比较长远的政策。政府在政策制定中,充分考虑不断增长的我国城市住房要求和民情以及城镇化进程的实际状况,进而保证我们的国民经济稳定地增长,促使我国房地产经济走上正轨轨道。就税收而言,政府发挥的是税收政策的调节作用。住房城乡建设部门和税务的紧密配合,有助于促进房地产企业仅仅管理的建设。

其三,积极地对我国的法律法规体系给予建设和完善。

我们要想我国的房地产市场有一个健康的秩序,需要我们的政府积极地建立和完善具有我们国家特色的房地产企业法律法规体系,保证我们的房地产市场运作步入到规范化的道路上来,即房地产企业经济管理合法化和合理化。我们的政府应该在法律规范中,积极地实施其经济管理行为,最大可能地避免行政在干预中的过度行为导致房地产市场秩序不利局面出现。与此同时,多层次、全方位的房地产积极的宏观调控体系在实施中有可行的法律保证。

其四,积极处理好中央政府和地方政府在房地产经济管理中和谐关系。

中央政府和地方政府应该积极地明确自己在房地产经济中职责范围和责任主体。即,我们的地方政府在房地产经济管理中的价值取向必须跟我们的中央政府保充分地持高度的一致性。并且对财税制度进行有效地探索性地实践,合理地对土地财政给予钳制,积极地提高地方政府对中央政府宏观经济管理的有效落实,有效地遏制房地产市场中一些不良风气的产生。

四、结语