房地产论文范例

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房地产论文

房地产论文范文1

关键词:筹资;筹资方式;内源筹资

一、筹资相关理论概述

(一)筹资的概念

筹资是通过特定渠道和适当方式筹集资金的金融活动。它是财务管理的第一个环节。企业筹资是指企业通过各种方式和法定程序,向资金提供者筹集、整合资金,用于投资或者生产经营的活动。

(二)筹资的主要方式

1.外部筹资

(1)发行股票

发行股票是股份公司获取自由资金的基本途径。按股东权利和义务分为普通股和优先股两种方式。

(2)银行长期借款

银行长期借款是指企业向银行、其他金融机构和其他单位借款超过一年的各种贷款。是企业长期负债的主要来源。

(3)吸收直接投资

吸收直接投资主要是企业按照“共同经营、共同投资、共享利润、共担风险”的原则吸收国家、法人、个人投资的资金,形成企业资金的一种筹资方式。

(4)发行企业债券

发行企业债券主要是企业依据规定的法定程序发行、约定在一定期限内偿还本金和利息的有价证券,按还款期限长短可以分为短期债券和长期债券两种期限债券。

(5)商业信用

商业信用筹资是利用商业信用进行融资的行为,通过延期付款或预收款方式购销货物。利用预收货款和延期交货的方式获得一笔短期资金。主要有三种形式:赊购商品、商业汇票和预收货款。

(6)融资租赁

筹资租赁,又称融资租赁,是租赁公司按照承租企业的要求购买设备,在合同约定的较长期限内提供给承租企业使用的信贷业务。融资租赁主要有三种形式:直接租赁、杠杆租赁和售后租回。

2.内部筹资

内部筹资主要是企业将自己的初始投资形成的股本、折旧以及留存收益转化为投资的过程。它与外部筹资的主要区别在于它使用企业自有资金,不需要支付筹资利息,没有到期日,不需要偿还,也可以提高企业的信誉。

二、房地产企业筹资问题分析

(一)负债筹资规模大

房地产企业主要的项目是建设项目,建设项目多且都处于扩张发展阶段,对于企业来说未来会有大量的资金支出,会导致企业财务压力较大。负债筹资可以降低综合资本成本,从而增加企业的收益。由于债务资金的利息是在税前支付的,并且债权人对债务人要求的报酬率一般较低。但如果负债规模过大,则利息费用的支出会大幅度增加,利息也会降低,可能会降低企业偿债能力,程度严重的话还可能会丧失。

(二)内源筹资不足

房地产企业离不开资金的支持,一个项目工程从前期土地的获得阶段、建设开发阶段到销售阶段,它的每个阶段都要大量资金来维持。内源筹资不仅不需要对外支付相应利息费用,而且内源筹资所需的成本费用也远低于外部融资,这就是内源筹资成为企业的第一选择的主要原因,房地产企业普遍会存在资金缺口大、回收期长的突出特点,这就有可能导致企业出现内部资金短缺的问题,这个时候就需要靠筹集外源资金,来满足企业经营与发展的资金需求。

(三)资金来源单一

房地产企业主要的资金来源可能是其母公司,资金来源渠道过于单一,国内房地产企业普遍青睐的银行贷款,未能有效运用,如果房地产企业一味依赖母公司的输血,没有合理利用贷款利息的税盾作用,这样会使所有者权益格外突出,公司财务管理工作就会出现漏洞。

三、信达地产筹资问题的解决措施

(一)调整负债筹资规模

房地产企业筹集的资金主要就是用在房地产开发上。只有卖掉已开发的房屋,资金才能流动,实现资金的流通。如果企业的销售出现问题,筹集的资金无法按时偿还,但还有新的项目要开发,必须要再一次筹集资金,企业的负债规模因此会继续扩大。企业应制定合理的销售策略来调整其资本结构,首先要尽可能出售企业库存房屋,通过降价、促销或其他可行的办法实现库存的销售。这也相当于增加了企业的自由流动资金。

(二)扩大内源筹资

内源筹资实质上就是内部股权筹资。房地产企业利用股东投资、年度盈余资金、预收房地产保证金和预售房款,投资于边际效益较高的项目。通过这些方式,房地产企业就可以合理利用这些资金,很大程度上可以减轻企业的资金需求的压力,进一步促进企业的长期可持续发展。内源筹资不需要承担外部的利息费用,这样就减少了企业的成本费用,内源筹资也避免了外部对企业的潜在控制风险。

(三)筹资方式多元化

1.房地产预售

房地产预售一直是房地产企业的最常见的经营方式,在新项目开发中,企业可以利用预售房地产筹集资金,利用预售房屋获取的房款来建房,提前完成销售工作。这样既能满足资金需求,又能完成房屋销售。资金来源不仅无利息费用,还很安全,这很大程度上反映了以预售房地产作为筹资方式的优势。

2.售后回租

房地产企业售后回租主要是为了销售积压的房屋,这样企业可以收回大量资金,有利于缓解企业资金短缺的漏洞。具体来说,房地产企业以市场价格出售房屋,并与购房者签订销售合同。同时,签订租赁合同,并根据合同签订的内容按期支付相应的租金。由于这样做的收益率会高于银行的存款利率,能提高公众对购房的积极性。企业通过这样不仅可以筹集到大量的资金,还可以处理积压的房屋,减轻库存压力,使房地产企业资产的流动性进一步提高,资金周转速度加快。

四、总结:

针对上述问题,在充分考虑内部因素和外部环境的前提下,提出了解决企业筹资问题的具体措施。通过筹集资金,实现企业价值最大化,同时兼顾企业可持续发展的长远目标。

参考文献:

[1]刘冉.DJ地产集团筹资问题研究[D].长春:吉林财经大学,2016:16-32.

[2]朱俊.企业筹资问题的相关探讨[J].知识经济,2016,(01):112.

房地产论文范文2

考试方法改革的首要目的是使学生有针对性的去学习。一方面,房地产经济学课程考试方法改革可以提高平时的教学效果,使学生有目的的去学习。学生在刚接触专业课程时怀着好奇的学习心态,但不明确要学习的内容,也不知道学习的方法,通过考核方式的改革,可以使教师更好地安排教学内容,通过不同形式课后作业的安排对重要知识点进行强调,使学生能全面掌握学习重点,并能在完成作业的过程中掌握比较好的学习方法。另一方面,从教育心理学的角度来看,教学不仅是教师教学生学的一个过程,而且是一个让学生在平时学习中体验成功、享受进步的过程。学生对成功的体验不应只有期末考试这一次机会,而应该在平时的学习过程中、在知识的掌握广度和深度上、在学习方法的把握上、在口头表达能力上、在集体合作意识上都有着进步的体验,因此老师在平时的教学中,对学生各方面能力进行培养时,还要结合学生取得的相应成绩给予充分的肯定,调动学生的学习积极性,使他们在经历了专业学习后,逐步成长起来。为此,进行考试方法的改革,改变期末“一考定成绩”的做法,使得学生注重平时学习,在平时的积累中掌握较好的专业学习方法,逐步培养专业分析能力,达到与学与教的教学目的。

二、考试方法改革方案设计

根据对工程管理专业同学的调查,绝大多数同学希望能在平时学习过程中,通过课堂的教学和课后有目的的学习,认识房地产经济发展现状,掌握有效的方法去分析经济问题。因此,房地产经济学精品课程教学小组内的各位教师决定在房地产经济学课堂内试行新的教学和考试配套改革方案。2011-2013年3年间,在房地产经济学课程教学过程中,我校房地产和工程管理专业的学生均参与到考试方法改革的实践中,考试方法改革方案设计如下:学生成绩评定的具体措施为:平时成绩(50%)+期末考试成绩(50%)=学期末总成绩(100%)。平时成绩的考核内容主要包括:

(1)平时考勤,平时课堂点名或者点人回答问题不到者,一次扣一分,三次不到,此项考勤成绩为零。

(2)学期论文,课程学习过半后开始专业论文的写作练习,在该学期的最后一堂课上交,并以论文质量为评分标准。

(3)四次大型作业,每次作业最高分为5分,根据完成作业的态度、作业中的信息收集水平、分析问题的水平、文字总结水平进行相应打分。早期布置的作业以独立作业形式为主,2年后进行了调整四次大型作业有独立完成的,也有分小组完成的。独立完成的作业部分由老师打分,小组作业通常以小组授课或无领导小组讨论形式展开,由老师和其他组的同学进行打分后,取加权平均分计算。

(4)期中口语测试成绩,期中对学生的学习情况进行检测,采用抽题口试的方式,学生随机抽取题库中的习题,现场回答问题,老师给出得分,这些口试习题与课堂回答问题结合在一起,锻炼学生的口头表达能力。但从2013年开始我们取消了此种方式,因为整体90后学生表现出来的风格和80后学生有较大区别,他们勇于表达,表达能力也普遍较强,缺点是言之无物,因此更多的应该针对其逻辑思维能力、归纳整理能力进行锻炼。

三、考试方法改革效果分析与完善思路

将以上改革方案付诸实施后,发现同学们在平时的学习中投入了更多的时间和经历,并且锻炼了同学们集体学习能力和团队合作精神。学生反映,考试方法改革后平时学习时间较过去增加了1/3,学习的积极性更强,对专业课程的理解和相关领域的认识都有提高,逐步掌握了专业课的学习方法。但是近三年的考试方法改革实践中也发现还存在一些问题,亟待进一步完善。

(一)教学形式和作业内容设置应更多元化

考试并不是目的,教学内容、教学形式和作业的安排要从学生掌握专业知识,提高研究分析能力角度进行设计。需要采取更多元化的方式,一方面在本科教学中加强对学生课堂教学和课外科研的结合力度,另一方面建立起有利于科研创新人才培养的课程体系、教学模式和考试方法,多管齐下促进本科教育质量的提高和人才培养。将本科课堂教学从传统的以教师为主的知识讲授向参与式、讨论式、自学辅助式等多样化教学方法转换,调动学生的学习积极性,使得课堂外教学效果能得以延续,提高教学质量。从作业形式设计上,早期我们的作业形式较多以独立完成为主导,每一次作业针对专业能力培养的一个侧面,虽然学生反映较好,但是缺少集体锻炼,因此后期进一步对作业形式进行探索,力求作业形式的多元化,加大集体作业比例,使得对学生能力的锻炼和培养更为全面。

(二)作业内容设计应更为科学合理

随着2012年所在学院大力推进考试方法改革,很多课程都加大了平时的作业量。特别对于大二下和大三的学生,专业课程比较多,还有很多学生修了双学位或者准备出国考试,因此学生的课业负担明显加重,和2012年前相比,学生普遍反映作业太多了,因此一方面我们将进一步探索作业形式的多样化,另一方面在作业内容设计上将会适当精简化。逐步取消口语考试,随着课程进度的展开,由易到难,由独立完成到集体完成,并使作业内容和作业形式相配合。以学生为主体,实行“边学习、边研究、边实践”的作业过程,培养学生的实践、研究与认知能力,提高创新意识和创造能力,使其在大学期间能培养起终生受益的学习习惯和研究方法。

(三)作业评分标准应更科学化

对独立完成的作业部分,专业任课老师掌握评分标准,对于小组作业部分,由专业老师和其他小组成员共同打分。由于学生对讨论问题难以进行有效的专业评价,因此造成了集体作业打分时具有一定随意性,使得这类作业的考核评分难以真实准确的反映小组成员水平,因此需进一步探讨集体作业评分标准的设定模式,使其更为科学化,能有效反映小组成员的专业水平。后期我们采取过研究生作为助教参与本科课堂教学,对集体作业进行打分,但是由于研究生课堂与本科生课堂教学时间上经常出现冲突,因此这类方式难以有效持续进行,目前还在进一步考虑如何制定科学的评分标准。

(四)期末考试内容应与平时作业结合起来

期末考试是该门课程的总结性考试,试题除了考查学生对该门课程基础知识的掌握情况以外,更要侧重考查学生运用所学课程知识分析问题、解决问题能力和创新能力。因此期末考卷的设计应和平时作业的内容、方法等结合起来。这一方面可以使学生平时作业的积极性提高,重视平时作业的资料收集、专业分析和知识整理,另一方面也使得期末考试的灵活性更强,学生无法通过考前抱佛脚的形式去加强训练,再者也使得学生在期末对一学期的专业知识的学习方法、学习内容有更高层面的总结和回顾。

(五)期末卷面考试也应适当改革

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1.物资计划的编制和监督

企业物资管理的第一个环节是编制物资计划。企业订单采购的进行和物资供应都需要物资计划这一环节,物资编制需要综合各方面的信息,比如,综合物资质存,财务规账,生产计划等,由物资部门监督计划落实。物资计划编制要有一定的规范,向可操纵性强,科学的方向进行计划。物资部门组织人员调查物资市场了解市场,掌握价位,质量的前提下编制物料计划。由生产力,估计预期产量,后援储备,客户的需求因素的要求,生产部门要切实估算好数量,种类,提交需求的物证清单。根据财务部门提供的流动资金的详细信息通过资金净流量把物资计划的规模控制到可控范围内。企业把每个部门提供的信息综合处理并制定合理的物资计划,由物资部门负责落实计划并监督。

2.对物资采购的具体管理

我们知道企业资金的支出物资的采购,但又要有效的控制成本,所以,房地产物资采购要把握住核心,就是把比价,限价,定价作为核心。首先说明比价采购,是指采购物资构成中,把供应质量和价格,采购的中间费用,售后服务,等进行综合对比实现物美价廉。房地产通过比价采购的实施,不但提高了性价比而且扩展了物资来源,企业可以多元化的利用物资。合理的控制限购采购,严格的控制采购还可以减少成本,有利于利润最大化,还做到了不浪费资源。定价采购发挥着积极的作用。这样的采购模式的广泛应用,使无计划采购,多头采购等到根本性的解决,同时完善了管理模式。

3.物资的三环管理

物资的三环管理就是对物资进,出,存的管理。现场物资管理又称物资进,出,存管理。举个例子,比如收料的时候,一定遵守要两人签字,两人验收的原则,这样才能做到公平合理。严格阻止质量差的物资,不符合标准的物资签字人完全有权利拒绝签字。在消耗物资的过程中要节约降耗,把物资的消耗量减少到定额内,降到最低,它们很大程度上节约了物资的完全利用。

4.物资的盘盈与成本核算

想要知道物资的盘盈状况就要成立物资盘点小组对现场的物资进行及时,准确的盘点。财务部,物料部,经营部共同参与盘点,运用循环盘点和全部盘点相结合的方法进行有效的掌握物资状况。三部门共同核算盈亏,更准确的掌握经营状况。

二、有效提升物资管理的方法和途径

1.科学系统在物资管理中的应用

(1)有效的制定客观,可操作性的科学管理原则,要从物料部门的可行性,有效性等特点入手,进行全面分析可行性,可操作性。(2)通过建立一个具有数据的模型,对物资进行计划,提供,运输,存放等环节的可行性分析,准确无误的提供数据。(3)物资的综合利用,物资的节约利用,物资存放及消耗等方面。

2.实质加强物资的应对措施

2.1制定出物资采购招标管理办法,切实降低物资费用和物资采购计划的有效管理,制定责任制,对采购物资的工作人员经手采购的物资实行责任制,过程中出现差错,追究其责任。培养采购人员的责任心,高效的利用自己的责任心更好的开展工作。其次是积极采用招标,比价等形式,确保质优价低。在招标过程中坚持公开的原则与监督原则,公开招标过程中各个环节,加强监督。保证性价比最优的同时做到避免功能浪费。

2.2做好供货商和采购物资入库手续的真实,完整。全面的考察供货商产品质量,信誉等方面的条件,合作环境适合确定入围供货单位,不得采购与合作供应商以外的供应商物资。公司要专门成立验收组,验收组仔细检查货物规格,型号和完好程度,验收组签字后再由负责人签字,验收组随后登记入账,并填制“入库验收单”。

2.3控制好物资发放工作,采取严格措施执行物资发放程序。制定出岗位职责和物资管理办法,明确责任。以免造成不必要的纠纷与损失。

三、结语

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我国房地产营销中存在的问题

我国房地产业从无到有,不过二三十年的历史,自1998年,政府取消福利分房政策以来,我国房地产业有了突飞猛进的发展。但我们同时也看到,在房地产企业市场营销过程中还存在诸多问题,主要体现在如下方面:营销思想陈旧。仍然坚持以企业为中心、以产品为重的传统营销思路,没有转变到以顾客为中心,以关系为重点的关系营销思想上面来。宣传手段简单。通常采用地方性报纸、电视、电台、网站、房展会等作为宣传媒介,企业间的宣传模式雷同,都以产品为重点,突出的是户型、位置、住区规划和交通等生活设施,较少顾及顾客的需求以及产品价值的体现。项目宣传的针对性不强。每一个项目都有一个目标市场和定位,但企业往往选择大众性媒体进行宣传,没有针对目标客户群体进行有效的直接宣传,因而常常是投入较大,但收获很小。产品价值含量底,创新不足。开发商当前仍然秉承的是为购房者制造产品的理念,且生产产品过程中采取的技术和创新仅局限于建筑领域,与产业外的合作与创新没有得到重视,以至于产品同质化,价值含量偏低。注重售前的服务,而忽略售后服务。开发商在售前的服务还是能够做的很好,比如良好的销售环境,耐心细致的解答,良好的服务态度等等。但销售完成后,往往将服务职能转给了物业公司,而大多数开发项目是期房销售,在售后到交房这个期间,其售后服务基本上没有得到开发商的重视,甚至没有任何服务,这是开发商服务的严重缺失。与合作伙伴形成的是甲、乙方关系,而非互利互惠的长期合作关系。当前开发商与价值链其他节点的企业建立的都是以合同为约束的甲、乙方关系,作为乙方的合作伙伴只是按合同要求来完成规定的事项,对于甲方的长期发展以及经营理念,营销目标并不会予以考虑,因而不能使开发商形成一体化的资源管理,和对顾客一致性的服务理念。

基于关系营销的房地产企业管理模式

针对上述问题,笔者认为,房地产企业应该加强自身营销能力建设,改变传统营销思想,引进先进营销理念,不断创新,才能保持竞争优势;立于不败之地。国内有很多学者对房地产的营销给出很多策略性的指导,刘香毅(2006)认为房地产企业应该引入体验营销,并针对体验营销给出了一些指导性措施,包括售楼处的建设、参加房展会、样板间设计、客户参与、看房旅游等[3]。齐韦存(2007)提出了价值链营销,所谓价值链营销是指企业提供对顾客有价值的产品或服务的一连串“价值创造活动”。通过不断完善、强化企业的内部价值创造系统,以维持持续、高效的价值创造能力,进而达成企业的经营目标,而不以广告、促销的喧嚣取胜[4]。陆霄虹(2006)提出了房地产文化营销的运作方式,分别从产品和服务文化层次、品牌文化层次及企业文化层次三个方面提出了文化营销的措施[5]。

韩丽萍(2006)认为房地产企业应该采取顾客导向的营销策略[6]。李广春(2006)认为服务营销是房地产企业发展的必然选择,提出了全程服务、全员服务、特色服务和承诺服务等形式[7]。李伟(2007)倡导房地产品牌营销,指出房地产品牌营销的策略包括:实施名牌战略;对品牌进行整合规划,建立品牌管理系统:以品牌为核心进行营销推广[8]。笔者认为,这些营销的策略和措施,都应该包括在关系营销的理论框架之内,但又不是关系营销的全部。要引入关系营销,应该从以下几个方面入手。转变思想观念。房地产企业引入关系营销,要放弃原有的营销思想,建立关系营销理念。要树立顾客为核心的营销思想,这里的“顾客”不仅仅指的是消费者,还应该包括其他利益攸关方,比如政府、供应商、策划机构、勘察设计单位、建筑商、跨行业合作伙伴等等。企业施行全员营销,任何企业员工都要给顾客一种一致化的对外服务,形成公司特有的文化及企业价值观。

调整公司治理结构。为了适应关系营销的要求,在转变营销思想的基础上,要建立与之相适应的公司治理结构。营销已经不是一个部门的事情,而是公司全员的日常工作,例如采取管理扁平化,由职能管理向项目管理、关系管理过渡,提高市场反应速度和管理效率,建立顾客管理信息系统,提高对顾客的管理效能、完善内部管理机制等。调整人力资源结构。应该充实更加适应关系营销理念的员工、选择善于团队合作、沟通能力强、善于组织外资源管理的人才进入企业,以加强企业营销理念的执行力。加强价值管理。房地产企业要树立为顾客创造价值的理念,房地产企业是产品价值链的构建者,其不仅有能力,而且有责任实现对价值链的管理。在价值的创造和传递的过程中,任何一个环节出现的问题,都会对最终价值的创造产生不利影响,而损失的不仅仅是消费者,房地产企业也会受到牵连。笔者认为,品牌即为企业价值的助记符,是顾客价值、企业价值、社会价值的综合反映。开发企业在加强价值管理,不断为顾客提供物有所值、物超所值的价值过程中,通过不断的产品创新、技术创新、科技创新等手段,确立企业在市场中的产品价值规范,重新塑造企业很新竞争力,树立企业产品品牌的核心价值。

建立长期合作关系。开发企业应该逐步放弃与合作方建立的简单的合同关系的思想,在关系营销思想的指引下,与合作企业或者其他利益攸关方建立一种长期合作的关系,通过这种合作关系的确立,开发企业要逐步将自己的营销思想、价值观传达给合作方,一方面可以增进相互理解,实现无缝隙合作,另一方面,要逐步形成正一种利益一致、目标相同虚拟合作组织,实现组织内外资源的一体化管理,对消费者形成一致化服务。加强服务意识。开发企业要加强服务意识,不能简单地将售后服务转移给物业管理公司,在售后至入住前,还有很多客户的服务工作可做,比如安排购房者参观施工现场、查看建筑材料、通报项目建设进度、承诺的落实情况、当前存在的问题和解决方案等,通过服务不仅加强了企业与消费者的沟通,避免了不必要的误会,化解可能产生的矛盾,更为重要的是树立消费者对企业、项目的信心,增强顾客的满意度,通过口碑的宣传,为企业带来潜在的客户,并在市场中树立企业良好的声誉。

创新宣传模式。企业在对外宣传时,要突出价值宣传,即突出以开发企业为核心的价值链的优势,通过位于价值链核心地位的开发商的不懈努力,正为消费者不断创造物有所值或物超所值的价值。无论对于报纸、电视等传统媒体还是新兴的网络媒体、手机媒体,要进行整合营销传播,即发挥各自媒体的优势,在价值创造的不同阶段,进行不同的宣传,重点针对目标群体。比如在进行网络宣传时,要发挥网络速度快、实时性强、24小时不间断、信息容量大的特点,对价值创造的经典环节和过程予以实时报道和宣传,而不是仅仅放些规划图片、户型设计就万事大吉。创新销售模式。房地产开发企业要紧跟当前科技发展,在销售模式上进行不断创新利尝试。例如2011年4月23日SOHO中国携手新浪乐居开展的网上SOHO商铺无底价拍卖取得了成功,有媒体称之为中国房地产电子商务第一拍。这一事件充分说明了随着网络技术和电子支付应用的发展,销售模式的创新空间很大,开发商的销售模式将会有很多选择,比如网上选房、网上团购、网上竞拍等,而绝不仅仅是建一个售楼中心。笔者相信,在可以预见的未来,互联网必将是开发企业售房的首选场所。#p#分页标题#e#

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2000年《房产测量规范》的出台对统一房地产测绘的技术标准起到了很大的作用。但我国地域辽阔,各地的房屋结构样式不同,有的极具民族特色。因此,各地应根据《中华人民共和国测绘法》、《房产测量规范》结合本地实际制订具体的实施细则,制定有关的规章制度和业务流程,为房产面积的测算提供更具操作性的技术规则,有效地降低面积测算中对建筑面积的认定特别是对公共建筑面积的分摊认定的自由裁量权,极大地减少房产面积的争议和纠纷,切实保护房屋权利人的合法权益,保证本地房地产测绘的规范开展。

2成立房地产测绘管理机构,加强对房地产测绘的监督管理

各地房产行政主管部门应加强对房地产测绘行业行政管理,实施房地产测绘单位和个人的资质、资格管理,在资格备案、房地产测绘计划、成果检查验收、成果鉴定等方面行使管理职能,健全测绘执法监督体系,大力加强房地产测绘管理、监督机制,搞好房地产测绘市场的宏观调控,加大房地产测绘成果管理的力度。

3建立新建项目备案制度,对重大测绘项目进行统一招标

城市新建项目应在立项后向房地产测绘管理部门登记备案,由房地产测绘管理部门组织编制房地产测绘计划,对重大测绘项目进行统一招标,统一监督完成。

4对测绘成果进行严格的审核、验收,确保质量

严格按照国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.2-2000)规定的房地产测绘成果最终验收制度,实行二级检查一级验收制度,即过程检查、最终检查和验收。由委托人(开发建设单位)对房地产测绘产品组织实施最终验收,验收人员可由委托单位邀请的有关技术专家组成,也可委托由国家认定的房地产测绘成果鉴定机构鉴定。验收的主要内容有:测绘成果的适用性、界址点的准确性、面积测算的依据及方法等。

5推行房地产测绘公示制度,接受社会监督

一是房地产测绘管理部门要通过各种媒体对商品房面积计算的相关知识及有关规定进行宣传普及,让广大房地产开发企业、购房人熟悉面积计算方法和面积纠纷处理方法。二是为了切实保护相关权利人的知情权,起用于房地产权属登记的测绘成果资料目录在政务信息网上予以公布,公布的内容包括房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等。实行测绘成果资料目录通告制度使各相关权利人特别是购房业主,能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准,以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况,催办产权证。三是建立房地产测绘机构及相关人员的信用档案,将各类房地产测绘机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况记入测绘机构及个人的信用档案,向社会公开、公示,接受社会监督。

6加大违规处罚力度,创建公平公正的竞争环境

房地产测绘成果涉及房产权属管理,直接关系到房屋权利人的切身利益。因此,房地产测绘行政管理部门要不定期开展房地产测绘市场专项检查,坚决查处无证测绘、超级测绘、弄虚作假等违规行为。逐步建立和完善适应市场发展需要的房地产测绘管理体系,推动房产事业的健康、持续发展。

7结语

房地产论文范文6

1.财务成本管理重视程度不足。

很多房地产企业虽有财务成本管理的意识,但是对财务成本管理工作却不够重视。财务成本管理直接影响企业成本使用的效率,若成本管理使企业成本使用效率提升至最高水平,那么将会给企业带来巨大的经济效益。但是,很多房地产企业并未认识到财务管理的重要意义,因而放松了财务成本管理。在财务成本管理方面,企业未明确有效的工作规范、目标,且成本管理体系本质也是不完善的。部分企业在实际财务管理中,只对部分成本管理环节给予重视,如重视设计阶段,而忽略了施工阶段,这种现状导致财务成本管理完整性不足,且很难进行系统性管理。

2.财务管理体系与成本管理体系不匹配。

近十年来,中国房地产企业快速发展,企业规模不断扩大,但是其内部管理体系却不能跟上企业扩展的脚步。房地产企业的财务成本管理仍延续传统的管理模式,管理方法较为粗放。从宏观和微观管理两方面来看,成本管理工作已经不适应企业的发展规模,且成本管理与财务管理存在脱节现象,这在一定程度上影响了成本管理在财务管理中的执行力。很多企业的成本管理制度仅针对自身设置,未考虑工作制度与财务管理的衔接性,因而无法在财务管理中落实各项成本执行要求,对企业经济效益造成了一定的影响。

3.建筑工程预结算管理效果不佳。

作为房地产企业,工程预结算是财务成本管理工作的重点,必须确保工程预结算工作准确性和有效性,进而保证财务成本管理不会受到影响。当前,工程预结算管理暴露出较多问题,主要体现在三个方面:第一,组织建设不足,影响了工程预结算管理的执行和工作效率;第二,定额更新速度慢,计算步骤繁琐,且无法保证预结算工作准确性进,影响了工程进度;第三,工程项目管理不足,主要表现为综合管理缺失,导致工程施工与设计的交流沟通不足,难以达到统一的管理模式,因而造成预结算款升高,影响企业的资金运作;第四,工程预结算问题严谨性不足,存在弄虚作假现象,导致预算远超过实际成本。

二、房地产财务成本管理问题的应对策略

1.提高财务成本管理重视程度,树立财务成本管理意识。

作为房地产企业,要认识到财务成本管理对企业效益的重要影响力,从而给予财务成本管理充分的重视。企业领导要制定相应的管理措施,要求财务成本管理人员从思想上重视财务成本管理工作,并树立财务成本管理意识,使该意识贯穿至财务成本管理工作的始末。企业领导要协调各财务管理部门,加快管理制度制定,构建一个完善的财务成本管理体系,提高财务成本管理的效率。房地产企业应明确财务成本管理与内部管理的关系,使财务成本管理部门具有参与企业各项决策的权利,从而通过成本管理优化企业资金利用效率,促进企业实现利益最大化。

2.加快财务成本管理体系建设,提升成本管理与财务管理衔接性。

企业要根据自身的发展速度,及时调整内部管理,尤其要做好财务成本管理体系建设,以保证成本控制效果。成本管理体系建设要从制度建设做起,强化企业财务会计和财务费用审计制度建设,进而提高成本管理的规范性。房地产企业应建设分层管理的财务成本管理体系,严格划分每个层次人员的工作范围,实施岗位责任制度,便于明确每个工作人员的责任。在具体的成本管理中,首先要保证会计主体财务数据真实准确;其次要注意财务数据实时记录与收集;最后要强调会计主体财务数据与财务管理有效衔接。为保证工作流程的有效衔接,应制定会计人员的结账、报表、编制等规范。同时,要注意成本管理的科目设置与财务管理相互一致,使两者实现统一管理,完成企业财务管理系统升级。

3.健全工程预结算体系,全面实施预算管理。

现代管理理念已经在我国企业中广泛推行,房地产企业也应具有现代财务成本管理的理念。现代财务成本管理理念对预算管理提出了新的要求,为此,企业要结合会计管理工作,全面落实预算管理。

3.1加快组织建设。

预算管理应实施统一领导,以强调其内部协调一致,需要企业内部部门互相合作、协调,因而其组织体系也要包括及公司各部门。企业内部各部门要统一思想认识,密切配合,共同完成预算管理,构建一个完善的预算管理组织结构。

3.2加强工程预决算管理。

企业财务管理人员要做好工程项目经济指标预测,尤其要注意指标项目的全面性,避免发生遗漏,影响预算成本。应结合具体项目进行具体分析,从而估算出较为准确的工程成本,保证预估成本与实际成本无较大差异。估算出工程成本后,应与设计方案反复比对。

3.3加强预决算人员管理。

预决算人员是预结算工作的实施者,其行为直接影响预算准确性。企业应定期组织专业知识培训及学习,提高预决算人员业务能力。为避免发生弄虚作假现象,应完善奖惩制度,提升预决算人员职业素养,使预决算人员能保持认真、负责的工作态度。

3.4明确管理流程和工作方法。

很多房地产企业的预结算管理方法较为粗放,导致管理效率不高,因而要加快管理流程和工作方法建设。在工程项目管理中落实综合管理,并提升预决算工作执行力度。此外,应强化预决算过程的监督工作,督促预决算人员建立较强的责任感。

三、结语

房地产论文范文7

一、投资性房地产会计核算存在不足点

第一,转换计量问题也是投资性房地产的一种形式。一般情况下,会选用转换的形式来达到企业的益利。原因是房地产的用途也发生了很大的改变,需要重新设计进行转换。一般投资性房地产和其他资产采用的成本计量法会比较多一点。不过这种转换法也会存在有一种缺点,它只能转换相对应的项目。对于投资房地产中,进行转换时,会造成资金流动的变动和当期存在的损益项目。从而严重的影响了企业的经济利益。

第二,投资性房地产企业税收筹划存在的问题。一方面,有些房地产企业将税收筹划和偷税、漏税混淆,将税收筹划误认为是偷税、漏税的方式之一,进而采取了不法的方式进行税收筹划。另一方面,有些房地产企业只是较为单一地从年度税负最低的角度进行税收筹划方案设计,而忽略本年度税收筹划方案对其他年度的影响,最终使得企业的总税负不但没有降低,而且还有所增加。

财务核算不规范:一是建账不规范。有些房地产企业当前会计科目设置没有严格按照国家规定进行设置,使得会计核算程序不规范,存在一定的漏洞,这难以为企业进行税收筹划提供支撑。二是有些房地产企业在财务管理中对于国家会计制度执行不严格,房地产企业的当期收入不能及时确认,使得税收申报总是往后拖延。比如,对当期收取的商品房定金,不做预收账款处理,存在一定的违规现象。三是发票管理不规范。还有的房地产企业没有及时向客户出示商品房预收款的收据,将预收款挂在企业内部往来的账面上,将全部款项收齐之后,才开具专门的房地产专用发票,这使得公司在进行税收申报时,也面临着一定的困难。

核算企业所得税的问题。税法规定除坏账准备可按一定比例计提并在税前抵扣外,其他按照市值或可回收净值计提的资产减值准备均不可抵扣。同理,投资性房地产因按照公允价值计量产生的评估收益也应该从当期利润中扣除。如果投资性房地产已提取了相应的减值准备,在确认所得时,由于企业提取的减值准备不得在税前扣除,其在提取的当期已经调整了应纳税所得额,如果用公允价值减去账面价值,这对减值部分会造成重复计税,因此,纳税企业只需按照投资性房地产公允价值扣除原账面余额的差额确认当期纳税所得。但从我国房地产业长远发展来看,投资性房地产在经过数年后的价值不仅高于其账面净值,而且还可能高出其账面原值数倍,甚至数十倍。因此,税法可以参照投资性房地产会计准则作相应修改,以资产公允价值作为计税基础,不计提折旧或进行摊销,因为会计在确认公允价值时已考虑资产减值、折旧摊销因素,对资产增值部分全额征收企业所得税。但目前我国还没有普遍建立起房地产评估制度,而且法定的评估机构很少。对房地产也没有严格的注册登记制度,使纳税人在纳税申报时有弄虚作假的机会,而税务机关对此又无法查实。

二、投资性房地产会计核算问题采取措施

第一,对于投资性房地产会计核算中存在公允计量的问题,根据有关部门相对应的解决措施。在投资的进行中,发现公允计量有变动,帐面价值和公允价值差额一起计入,“资本公积—公允价值变动公积”科目,资本性房地产—-公允价值的变动。采用这种方法不仅可以影响到其它投资者权益和企业的营业总额,而且可以对企业进行长期的评估,促进投资房地产账面更加全面准确无误。

第二,对于转换计量存在的问题,相关部门也提出相关的对策。在进行核算中,通过采用公允价值模式计量投资房地产转换为自用房地产,把投资房地产当期公允价值转换为自用房地产的账面,把它当成房屋计量的根本基础,原账面与公允产生的价值所产生的价值误差计入当期亏损及盈利当中。消除新企业会计准则对房地产企业负面影响的措施。

第三,税收筹划的对策。房地产企业只要控制好房地产增值额,就能在很大程度上消除《投资性房地产》准则对纳税额的影响。因此,房地产企业可以通过调整商品房销售价格和扣除项目金额的方式,来进行税收筹划。具体来讲,有以下几种方法:确定合理的商品房售价,在售价处于纳税禁区之时,可以采取一定的降价方式,以摆脱纳税禁区,如此可以减少不必要的税收支出;可以采取方法提高扣除项目的金额,与降低商品房售价意义一样,此种方法的目的也在于摆脱纳税禁区,但在增加具体扣除项目之时,应注意不能违反我国税法的基本规定。

首先,加强对销售收入的税收筹划。新的会计准则中对于企业销售收入规定了较为严格的确认要求,因此,房地产企业需采取积极的措施应对此点,以避免负面影响。从房地产的销售情况分析,房地产企业在销售过程中要求客户一次性付清房款具有很大的难度,因此,采取分期付款往往成为房地产销售的重要策略。基于此,为了遵循新会计准则中的严格收入确认原则,房地产企业应积极按照与客户合同约定的收款时间分次确认收入,结转相应的成本,以达到延迟收入确认时间,并由此而获得延迟纳税。同理,对于房地产企业的预售房款的会计处理,也应该按照此种方式。如此以来,不仅仅可以在一定程度上缓解房地产企业开发过程中的资金紧张问题,同时也可以延缓纳税时间,且没有违反新会计准则的规定。

其次,加强预售房款的税收筹划。在房地产企业经营的过程中,为了化解资金不足的问题,房地产企业也常常使用预收房款的销售收入形式。依据我国税法和相关会计准则的规定,如果房地产企业采取预收房款的方式销售房地产,那么在向客户收取预收款的当天就会产生相应的营业税纳税义务。但与之不同的是,房地产企业收到与之有业务往来单位的归还借款时,当天却不会发生营业税的纳税义务。因此,房地产企业可以充分利用此点,针对预收的房款,房地产企业可以与顾客商量或签订相关协议,将预收款在账上处理为相关单位的垫付款。

由此,房地产企业就可以有效地推迟营业税纳税义务的确认时间,从而获得税款资金的时间价值。再次,改进完善企业所得税,建议要尽快制定涉税房地产估价的法律、规章,规范房地产估价行为。

三、结束语

根据综上所述,对于会计辅助工作应用意义,和个人对会计认识的阐述,不断的提高与发挥工作者的才能,进一步完善与加强会计工作中的辅助作用。同时,也让我们了解到房地产行业与投资性房地产之间的不同之处。我国的房地产行业处于在不断的发展阶段中,但仍然存在有一些核算的问题。要不断的寻找解决相应的措施,才能提高我国经济建设的快速发展。

作者:黄丽波 单位:柳州市柳南区柳石街道办事处公共就业服务保障事务所

第二篇

1自用房地产转换为投资性房地产的会计处理及税务规定

例1:2009年4月3日,甲公司将其自用的办公楼转为出租,将该办公楼租赁给乙公司并签订了租赁协议,2009年7月1日开始租赁,租赁期2年。在租赁开始日,该办公楼原价为11240万元,已计提折旧5620万元,未计提减值准备,公允价值为16000万元。甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量(以下分析均以万元为单位)。甲公司的会计处理如下:2009年7月1日甲公司办公楼转为出租,达到投资性房地产转换状态,则在转换日:借:投资性房地产——成本16000累计折旧5620贷:固定资产——写字楼11240资本公积——其他资本公积10380转换当日该房地产的公允价值大于账面价值,差额计入贷方“资本公积——其他资本公积”科目中,则企业净资产增加10380万元。税法规定计入资本公积的贷方差额不影响当期利润及应纳税所得额,不需要进行纳税调整。但账面价值与计税基础不等,形成应纳税暂时性差异应确认递延所得税负债,并调整资本公积。

2具体案例分析

例2:甲企业于2007年12月31日,新建一栋写字楼并达到可用状态,总投资2000万元。2008年12月31日,甲企业将该栋写字楼出租给乙企业,租期2年,并采用公允价值模式计量,此时该写字楼的公允价值为2350万元。2009年12月31日,该写字楼公允价值为2500万元。2010年12月31日租赁期满,甲公司收回该写字楼自用,当日公允价值为2600万元。会计与税法规定相同,该写字楼的折旧年限为20年,按直线法计提折旧,不考虑净残值。假定甲公司每年实现利润总额为1200万元,企业所得税税率为25%,递延所得税资产、递延所得税负债期初无余额。不考虑除所得税之外的其他税费。不存在其他纳税调整。(以下分析均以万元为单位)对甲公司会计及税务处理分析如下:

(1)2007年12月31日,新建写字楼达到自用状态,作为固定资产入账:借:固定资产——写字楼2000贷:在建工程2000

(2)2008年12月31日,将该栋写字楼转为出租,形成投资性房地产:借:投资性房地产——成本2350累计折旧100贷:固定资产——写字楼2000资本公积——其他资本公积450此时,投资性房地产账面价值为2350万元,计税基础为1900万元,由于账面价值大于计税基础,形成应纳税暂时性差异450万元,此时应确认递延所得税负债112.5万元,并同时调整“资本公积—其他资本公积”。2008年年末,当期应纳税所得额为1100万元。税法规定,企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,不计提折旧,但对这部分折旧可以税前扣除。因此,当期应交所得税1100万元×25%=275万元。借:所得税费用275资本公积——其他资本公积112.5贷:应交税费——应交所得税275递延所得税负债112.5此时,该办公楼从以成本模式计量的固定资产转换为以公允价值计量投资性房地产,转换时形成贷方差额450万元计入“资本公积——其他资本公积”科目中,直至处置时该差额会转入当期损益,形成企业未来450万元利润。由于纳税调整调减“资本公积——其他资本公积”,最终形成净利润337.5万元。

(3)2009年12月31日,该写字楼公允价值为2500万元,以资产负债表日公允价值调整其账面价值:借:投资性房地产——公允价值变动150贷:公允价值变动损益150此时,投资性房地产账面价值为2500万元,计税基础为1800万元,其差额为700万元,形成应纳税性暂时性差异,确认递延所得税负债175万元同时计入所得税费用,但递延所得税负债期初余额为112.5万元,故当期应确认递延所得税负债为62.5万元。当期应纳税所得额为950万元[1200-150-(2000/20)],对以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等,在持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。当期应交所得税为950万元×25%=237.5万元。借:所得税费用300贷:应交税费——应交所得税237.5递延所得税负债62.5在资产负债表日,以公允价值调整该资产的账面价值,但目前我国的市场经济还不够完善,公允价值的取得有很大的人为因素,使得公允价值的取值不够客观真实。在例中2009年年末,调增账面价值150万元,但是该部分利益并没有真正给企业带来实际的现金流入,只是虚增了账面。

(4)2010年12月31日,租赁期满时收回自用,此时公允价值为2600万元,即为以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产的计量。会计处理如下:借:固定资产2600贷:投资性房地产——成本2350——公允价值变动150公允价值变动损益100甲公司将该写字楼租赁,而后又收回转为自用,从自用房地产→以公允价值模式计量的投资性房地产→自用房地产,该过程就间接完成了投资性房地产从公允价值模式转变为成本模式的转换。但企业会计准则规定,企业可以从成本模式转变为公允价值模式,但不能从公允价值模式转变为成本模式。此时,投资性房地产账面价值为2600万元,计税基础1700万元(2000-2000÷20×3),其差额为900万元,形成应纳税性暂时性差异,确认递延所得税负债225万元,但递延所得税负债期初余额为175万元,故当期确认递延所得税负债50万元,同时应计入所得税费用。当期应纳税所得额为1100万元(1200-2000÷20),当期应交所得税1100万元×25%=275万元。借:所得税费用325贷:应交税费——应交所得税275递延所得税负债50在采用公允价值模式计量时,企业不需计提固定资产折旧,年末公允价值的变动计入当期损益,均会使企业净资产增加,从而使企业的每股盈余、总资产报酬率、净资产报酬率等财务指标提高,可降低企业资产负债率,降低财务风险。同时,由于会计与税法的差异,使得每期资产的账面价值与计税基础长期不等,相应地要进行纳税调整,确认相应的递延所得税资产或递延所得税负债,使得纳税调整工作复杂很多。

3结论

房地产论文范文8

(一)土地成本

为取得土地使用权所支付的款项,包括:土地出让金、土地补偿款、大市政配套费、土地契税、土地交易费等;

(二)前期工程费

是指在项目前期准备阶段发生的各项支出,包括规划、设计、项目可行性研究、测绘、勘察、三通一平等费用;

(三)建筑安装工程费

是指以出包方式支付给建设承包单位的工程费,包括:土建工程费、安装工程费、精装修工程费等;

(四)市政基础设施费

是指建设各项基础设施发生的费用,包括开发小区的道路、供水、供电、供气、排污、燃气、环境等费用;

(五)公共配套设施费

是指为开发项目服务的,不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施费用,包括:人防、锅炉房、会所、幼儿园、小区体育设施等费用;

(六)开发间接费用

是指工程或开发部门为组织和管理开发项目而发生的工资福利费、办公费等。此外,银行贷款利息的资本化、营销设施建设费也应在本科目中核算。

二、房地产开发企业成本会计核算中存在的问题

(一)成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目不一致

目前,很多房地产开发企业项目竣工验收后的完工产品成本结转是以目标成本为依据,目标成本往往是由预算部门编制,财务部门审核完成的。此外,在成本执行与控制中,很多房地产开发企业对目标成本执行情况的监督与控制工作,都是由财务部门完成的。因此,财务部门的成本类会计科目与预算部门的目标成本科目一致,有利于成本结转时的核对、经营管理中的成本控制与分析等工作。但是,很多中小型房地产开发企业没有做到成本科目的统一,造成成本核算与审核工作的脱节、成本控制流程混乱,给日常成本核算与管理工作造成了很大障碍,影响了工作效率。

(二)成本费用的归集与分摊欠缺规范性与统一性

“房地产行业会计准则”在各大类成本的归集和分摊方面没有给出明确的界定,只是给出了指导原则,由于成本分摊的方法很多,有些企业对于成本归集与分摊工作不重视,没有制定相关的规范与制度,所以导致了一些企业在成本归集与分摊方面的随意性,导致成本信息不准确。

(三)会计人员对于税法中关于成本的规定不熟悉或者混淆,影响企业税收筹划

对于房地产开发企业来说,成本会计核算对于税收筹划的作用是极为重要的。成本核算上的失误会给企业带来税收风险。成本核算对于税收筹划作用,主要是针对企业所得税和土地增值税而言的。在工作中,一些企业的财务人员对于税法条款掌握的不透彻甚至有的内容混淆,在成本抵扣上造成多抵成本的情况。

(四)财务人员的综合专业水平不高,影响了企业的成本控制、成本分析以及项目可行性分析工作

由于房地产行业的特殊性,房地产企业的成本会计人员不仅仅要掌握会计核算的知识,还要掌握目标成本的制定流程、成本的分摊、成本控制、成本分析等相关知识,这样才能适应企业的需求。譬如:成本控制工作在很多大型房地产企业都需要财务部门来配合完成的,财务部门要审核发生的成本是否含在目标成本之内、有无超支情况,对成本执行情况加以监督与分析。一些成本数据需由财务人员配合完成,这些数据会应用于成本分析与项目可行性分析之中,为企业中高层领导者作出决策提供依据。很多房地产企业的成本会计人员在专业层次上比较单一,专业知识集中在成本会计核算上,业务视野狭隘,缺乏拓展专业知识面的积极性,组织协调能力差,从而造成了企业的成本管理水平落后,影响了企业的整体管理水平。

三、加强房地产开发企业成本会计核算的对策

(一)做到成本科目的统一

成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目一定要统一,在设置或修改成本科目时,可以召集相关部门一起讨论确定,最后把统一的科目同时下发各相关部门。保持科目一致性既能满足成本会计核算、成本结转、成本核对的要求,也满足了成本控制、成本分析的需要。成本核算与管理是一项需要各个相关部门配合完成的工作,保证各部门的工作不脱节,按照合理的流程进行,有利于提高工作效率。

(二)制定统一的成本归集与分摊制度,正确合理归集、分摊共同成本,保证成本数据的准确性

针对成本归集与分摊的随意性问题,企业可以依据有关法规,并借鉴房地产标杆企业的管理经验制定相关的成本管理制度,让企业的成本核算与管理工作依据一定标准执行。在成本的归集方面,可以按照性质、经济用途等进行成本归集。下面对于在成本归集上容易混淆的几个方面予以举例说明:一是开发贷款利息依据房地产行业的惯例与“房地产行业所得税处理办法”规定,是要资本化处理计入“开发间接费”科目,而非计入“财务费用”科目。二是在公共配套设施的界定问题上,有的企业容易含糊不清,公共配套设施的界定最简单的办法就是从两个方面来判断:第一、是非营利性且产权属于全体业主的设施;第二、无偿赠与地方政府或者公共事业单位,为广大业主服务的,就可以视为公共配套设施,全额在税前扣除成本。如果不能满足这两点要求就应按建造开发产品或者固定资产处理。三是售楼处建设等营销设施建设费按税法规定应作为开发成本计入“开发间接费用”科目,有些企业将营销设施建设费作为费用处理,或者作为固定资产、通过折旧的形式转入销售费用,这种处理方式都是错误的,成本会计应该加以注意。四是“开发间接费用”科目中的人员工资福利及办公费等明细科目应该与“管理费用”科目的性质相区分,该科目只能归集为直接组织和管理开发项目的人员发生的工资福利或费用,总部或行政职能部门人员发生的费用应归入“管理费用”科目。在成本分摊方面,对于不能直接归属于某类开发产品或者某个单位工程、需要在多种类型开发产品或多个单位工程之间分摊的成本,企业可以按照占地面积或者建筑面积进行分摊。但一定要合理确定各成本科目的分摊方法,土地类成本按照占地面积分摊比较合理;前期工程、建筑安装、基础设施、公共配套、开发间接费按照建筑面积分摊比较合理。这个分摊原则,只是一个指导框架,具体明细科目的分摊规则会有一些例外情况,各企业还要根据各成本科目的特点结合开发项目的特点来确定,比如:大市政配套费是属于土地成本的,但大市政配套费按建筑面积缴纳,这个科目按占地面积分摊就不合理了,而应该按照建筑面积分摊。由于成本归集与分摊的复杂性,在实际工作中,成本会计人员在成本归集与分摊上遇到问题,应及时与相关部门勾通,依据有关制度找到合理的解决方法,保证成本数据的可靠性、准确性。

(三)加大税收制度的学习,熟练掌握企业所得税与土地增值税中的成本抵扣规定

税法中关于成本抵扣的规定,在企业企业所得税和土地增值税中是有区别的,而对于房地产开发企业成本核算来说,主要涉及的就是这两个税种。下面针对容易出现问题的方面予以说明,并提出解决建议:在企业所得税方面,开发产品竣工、结转完工产品成本时,税法规定出包工程未最终办理结算取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同金额的10%。这一条是在“房地产开发经营业务企业所得税处理办法,即国税发(2009)31号文”中规定的。有些企业会误认为按照合同或者结算金额结转成本就可以,忽略了取得发票情况,多抵扣了成本。为了解决这个问题,企业可以在完工前要求一些长期合作或者战略合作单位提前提供发票,成本会计在账务中做预提处理,尽量把发票不足额度控制在规定范围内。在土地增值税方面,土地增值税清算时,财务人员应避免把有关质保金抵扣的规定与在企业所得税中完工产品结转按10%计提成本的规定相混淆。在“国税函[2010]220号关于土地增值税清算有关问题的通知”中明确规定:房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同规定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为质保金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质保金对房地产开发企业开具发票的,按发票金额予以扣除,未开具发票的,不得扣除。这一点会计人员应该注意,只有质保金并且开具发票可以进行成本抵扣,可以采取要求施工企业在支付质保金前提前开具质保金发票,这样可以使成本得到抵扣。关于房地产开发企业的所得税与土地增值税的税法规定很多,会计人员应该加强税法的学习,理解税法的每一个条款,避免税收风险。

(四)增加培训,提高成本会计人员综合专业水平

在房地产开发企业中,成本会计人员不仅需要熟练掌握会计核算技术,还要熟悉有关预算、目标成本的编制、成本控制、经营分析等方面的知识。随着房地产行业整体管理水平的提高,很多成本控制、成本分析、项目可行性分析方面的工作是需要各个相关部门配合来完成的,当然也少不了财务部门的参与。因此,企业应该多组织相关的专业培训,提高成本会计人员的综合素质水平,以适房地产行业的快速发展。

四、结束语