房地产论文范文1
关键词：筹资；筹资方式；内源筹资
一、筹资相关理论概述
（一）筹资的概念
筹资是通过特定渠道和适当方式筹集资金的金融活动。它是财务管理的第一个环节。企业筹资是指企业通过各种方式和法定程序，向资金提供者筹集、整合资金，用于投资或者生产经营的活动。
（二）筹资的主要方式
1.外部筹资
(1)发行股票
发行股票是股份公司获取自由资金的基本途径。按股东权利和义务分为普通股和优先股两种方式。
(2)银行长期借款
银行长期借款是指企业向银行、其他金融机构和其他单位借款超过一年的各种贷款。是企业长期负债的主要来源。
(3)吸收直接投资
吸收直接投资主要是企业按照“共同经营、共同投资、共享利润、共担风险”的原则吸收国家、法人、个人投资的资金，形成企业资金的一种筹资方式。
(4)发行企业债券
发行企业债券主要是企业依据规定的法定程序发行、约定在一定期限内偿还本金和利息的有价证券，按还款期限长短可以分为短期债券和长期债券两种期限债券。
(5)商业信用
商业信用筹资是利用商业信用进行融资的行为，通过延期付款或预收款方式购销货物。利用预收货款和延期交货的方式获得一笔短期资金。主要有三种形式：赊购商品、商业汇票和预收货款。
(6)融资租赁
筹资租赁，又称融资租赁，是租赁公司按照承租企业的要求购买设备，在合同约定的较长期限内提供给承租企业使用的信贷业务。融资租赁主要有三种形式：直接租赁、杠杆租赁和售后租回。
2.内部筹资
内部筹资主要是企业将自己的初始投资形成的股本、折旧以及留存收益转化为投资的过程。它与外部筹资的主要区别在于它使用企业自有资金，不需要支付筹资利息，没有到期日，不需要偿还，也可以提高企业的信誉。
二、房地产企业筹资问题分析
（一）负债筹资规模大
房地产企业主要的项目是建设项目，建设项目多且都处于扩张发展阶段，对于企业来说未来会有大量的资金支出，会导致企业财务压力较大。负债筹资可以降低综合资本成本，从而增加企业的收益。由于债务资金的利息是在税前支付的，并且债权人对债务人要求的报酬率一般较低。但如果负债规模过大，则利息费用的支出会大幅度增加，利息也会降低，可能会降低企业偿债能力，程度严重的话还可能会丧失。
（二）内源筹资不足
房地产企业离不开资金的支持，一个项目工程从前期土地的获得阶段、建设开发阶段到销售阶段，它的每个阶段都要大量资金来维持。内源筹资不仅不需要对外支付相应利息费用，而且内源筹资所需的成本费用也远低于外部融资，这就是内源筹资成为企业的第一选择的主要原因，房地产企业普遍会存在资金缺口大、回收期长的突出特点，这就有可能导致企业出现内部资金短缺的问题，这个时候就需要靠筹集外源资金，来满足企业经营与发展的资金需求。
（三）资金来源单一
房地产企业主要的资金来源可能是其母公司，资金来源渠道过于单一，国内房地产企业普遍青睐的银行贷款，未能有效运用，如果房地产企业一味依赖母公司的输血，没有合理利用贷款利息的税盾作用，这样会使所有者权益格外突出，公司财务管理工作就会出现漏洞。
三、信达地产筹资问题的解决措施
（一）调整负债筹资规模
房地产企业筹集的资金主要就是用在房地产开发上。只有卖掉已开发的房屋，资金才能流动，实现资金的流通。如果企业的销售出现问题，筹集的资金无法按时偿还，但还有新的项目要开发，必须要再一次筹集资金，企业的负债规模因此会继续扩大。企业应制定合理的销售策略来调整其资本结构，首先要尽可能出售企业库存房屋，通过降价、促销或其他可行的办法实现库存的销售。这也相当于增加了企业的自由流动资金。
（二）扩大内源筹资
内源筹资实质上就是内部股权筹资。房地产企业利用股东投资、年度盈余资金、预收房地产保证金和预售房款，投资于边际效益较高的项目。通过这些方式，房地产企业就可以合理利用这些资金，很大程度上可以减轻企业的资金需求的压力，进一步促进企业的长期可持续发展。内源筹资不需要承担外部的利息费用，这样就减少了企业的成本费用，内源筹资也避免了外部对企业的潜在控制风险。
（三）筹资方式多元化
1.房地产预售
房地产预售一直是房地产企业的最常见的经营方式，在新项目开发中，企业可以利用预售房地产筹集资金，利用预售房屋获取的房款来建房，提前完成销售工作。这样既能满足资金需求，又能完成房屋销售。资金来源不仅无利息费用，还很安全，这很大程度上反映了以预售房地产作为筹资方式的优势。
2.售后回租
房地产企业售后回租主要是为了销售积压的房屋，这样企业可以收回大量资金，有利于缓解企业资金短缺的漏洞。具体来说，房地产企业以市场价格出售房屋，并与购房者签订销售合同。同时，签订租赁合同，并根据合同签订的内容按期支付相应的租金。由于这样做的收益率会高于银行的存款利率，能提高公众对购房的积极性。企业通过这样不仅可以筹集到大量的资金，还可以处理积压的房屋，减轻库存压力，使房地产企业资产的流动性进一步提高，资金周转速度加快。
四、总结：
针对上述问题，在充分考虑内部因素和外部环境的前提下，提出了解决企业筹资问题的具体措施。通过筹集资金，实现企业价值最大化，同时兼顾企业可持续发展的长远目标。
参考文献：
[1]刘冉.DJ地产集团筹资问题研究[D].长春:吉林财经大学,2016:16-32.
[2]朱俊.企业筹资问题的相关探讨[J].知识经济,2016,(01):112.
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考试方法改革的首要目的是使学生有针对性的去学习。一方面，房地产经济学课程考试方法改革可以提高平时的教学效果，使学生有目的的去学习。学生在刚接触专业课程时怀着好奇的学习心态，但不明确要学习的内容，也不知道学习的方法，通过考核方式的改革，可以使教师更好地安排教学内容，通过不同形式课后作业的安排对重要知识点进行强调，使学生能全面掌握学习重点，并能在完成作业的过程中掌握比较好的学习方法。另一方面，从教育心理学的角度来看，教学不仅是教师教学生学的一个过程，而且是一个让学生在平时学习中体验成功、享受进步的过程。学生对成功的体验不应只有期末考试这一次机会，而应该在平时的学习过程中、在知识的掌握广度和深度上、在学习方法的把握上、在口头表达能力上、在集体合作意识上都有着进步的体验，因此老师在平时的教学中，对学生各方面能力进行培养时，还要结合学生取得的相应成绩给予充分的肯定，调动学生的学习积极性，使他们在经历了专业学习后，逐步成长起来。为此，进行考试方法的改革，改变期末“一考定成绩”的做法，使得学生注重平时学习，在平时的积累中掌握较好的专业学习方法，逐步培养专业分析能力，达到与学与教的教学目的。
二、考试方法改革方案设计
根据对工程管理专业同学的调查，绝大多数同学希望能在平时学习过程中，通过课堂的教学和课后有目的的学习，认识房地产经济发展现状，掌握有效的方法去分析经济问题。因此，房地产经济学精品课程教学小组内的各位教师决定在房地产经济学课堂内试行新的教学和考试配套改革方案。2011－2013年3年间，在房地产经济学课程教学过程中，我校房地产和工程管理专业的学生均参与到考试方法改革的实践中，考试方法改革方案设计如下:学生成绩评定的具体措施为:平时成绩(50%)+期末考试成绩(50%)=学期末总成绩(100%)。平时成绩的考核内容主要包括:
(1)平时考勤，平时课堂点名或者点人回答问题不到者，一次扣一分，三次不到，此项考勤成绩为零。
(2)学期论文，课程学习过半后开始专业论文的写作练习，在该学期的最后一堂课上交，并以论文质量为评分标准。
(3)四次大型作业，每次作业最高分为5分，根据完成作业的态度、作业中的信息收集水平、分析问题的水平、文字总结水平进行相应打分。早期布置的作业以独立作业形式为主，2年后进行了调整四次大型作业有独立完成的，也有分小组完成的。独立完成的作业部分由老师打分，小组作业通常以小组授课或无领导小组讨论形式展开，由老师和其他组的同学进行打分后，取加权平均分计算。
(4)期中口语测试成绩，期中对学生的学习情况进行检测，采用抽题口试的方式，学生随机抽取题库中的习题，现场回答问题，老师给出得分，这些口试习题与课堂回答问题结合在一起，锻炼学生的口头表达能力。但从2013年开始我们取消了此种方式，因为整体90后学生表现出来的风格和80后学生有较大区别，他们勇于表达，表达能力也普遍较强，缺点是言之无物，因此更多的应该针对其逻辑思维能力、归纳整理能力进行锻炼。
三、考试方法改革效果分析与完善思路
将以上改革方案付诸实施后，发现同学们在平时的学习中投入了更多的时间和经历，并且锻炼了同学们集体学习能力和团队合作精神。学生反映，考试方法改革后平时学习时间较过去增加了1/3，学习的积极性更强，对专业课程的理解和相关领域的认识都有提高，逐步掌握了专业课的学习方法。但是近三年的考试方法改革实践中也发现还存在一些问题，亟待进一步完善。
(一)教学形式和作业内容设置应更多元化
考试并不是目的，教学内容、教学形式和作业的安排要从学生掌握专业知识，提高研究分析能力角度进行设计。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教学中加强对学生课堂教学和课外科研的结合力度，另一方面建立起有利于科研创新人才培养的课程体系、教学模式和考试方法，多管齐下促进本科教育质量的提高和人才培养。将本科课堂教学从传统的以教师为主的知识讲授向参与式、讨论式、自学辅助式等多样化教学方法转换，调动学生的学习积极性，使得课堂外教学效果能得以延续，提高教学质量。从作业形式设计上，早期我们的作业形式较多以独立完成为主导，每一次作业针对专业能力培养的一个侧面，虽然学生反映较好，但是缺少集体锻炼，因此后期进一步对作业形式进行探索，力求作业形式的多元化，加大集体作业比例，使得对学生能力的锻炼和培养更为全面。
(二)作业内容设计应更为科学合理
随着2012年所在学院大力推进考试方法改革，很多课程都加大了平时的作业量。特别对于大二下和大三的学生，专业课程比较多，还有很多学生修了双学位或者准备出国考试，因此学生的课业负担明显加重，和2012年前相比，学生普遍反映作业太多了，因此一方面我们将进一步探索作业形式的多样化，另一方面在作业内容设计上将会适当精简化。逐步取消口语考试，随着课程进度的展开，由易到难，由独立完成到集体完成，并使作业内容和作业形式相配合。以学生为主体，实行“边学习、边研究、边实践”的作业过程，培养学生的实践、研究与认知能力，提高创新意识和创造能力，使其在大学期间能培养起终生受益的学习习惯和研究方法。
(三)作业评分标准应更科学化
对独立完成的作业部分，专业任课老师掌握评分标准，对于小组作业部分，由专业老师和其他小组成员共同打分。由于学生对讨论问题难以进行有效的专业评价，因此造成了集体作业打分时具有一定随意性，使得这类作业的考核评分难以真实准确的反映小组成员水平，因此需进一步探讨集体作业评分标准的设定模式，使其更为科学化，能有效反映小组成员的专业水平。后期我们采取过研究生作为助教参与本科课堂教学，对集体作业进行打分，但是由于研究生课堂与本科生课堂教学时间上经常出现冲突，因此这类方式难以有效持续进行，目前还在进一步考虑如何制定科学的评分标准。
(四)期末考试内容应与平时作业结合起来
期末考试是该门课程的总结性考试，试题除了考查学生对该门课程基础知识的掌握情况以外，更要侧重考查学生运用所学课程知识分析问题、解决问题能力和创新能力。因此期末考卷的设计应和平时作业的内容、方法等结合起来。这一方面可以使学生平时作业的积极性提高，重视平时作业的资料收集、专业分析和知识整理，另一方面也使得期末考试的灵活性更强，学生无法通过考前抱佛脚的形式去加强训练，再者也使得学生在期末对一学期的专业知识的学习方法、学习内容有更高层面的总结和回顾。
(五)期末卷面考试也应适当改革
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1.物资计划的编制和监督
企业物资管理的第一个环节是编制物资计划。企业订单采购的进行和物资供应都需要物资计划这一环节，物资编制需要综合各方面的信息，比如，综合物资质存,财务规账，生产计划等，由物资部门监督计划落实。物资计划编制要有一定的规范，向可操纵性强，科学的方向进行计划。物资部门组织人员调查物资市场了解市场，掌握价位，质量的前提下编制物料计划。由生产力，估计预期产量，后援储备，客户的需求因素的要求，生产部门要切实估算好数量，种类，提交需求的物证清单。根据财务部门提供的流动资金的详细信息通过资金净流量把物资计划的规模控制到可控范围内。企业把每个部门提供的信息综合处理并制定合理的物资计划，由物资部门负责落实计划并监督。
2.对物资采购的具体管理
我们知道企业资金的支出物资的采购，但又要有效的控制成本，所以，房地产物资采购要把握住核心，就是把比价，限价，定价作为核心。首先说明比价采购，是指采购物资构成中，把供应质量和价格，采购的中间费用，售后服务，等进行综合对比实现物美价廉。房地产通过比价采购的实施，不但提高了性价比而且扩展了物资来源，企业可以多元化的利用物资。合理的控制限购采购，严格的控制采购还可以减少成本，有利于利润最大化，还做到了不浪费资源。定价采购发挥着积极的作用。这样的采购模式的广泛应用，使无计划采购，多头采购等到根本性的解决，同时完善了管理模式。
3.物资的三环管理
物资的三环管理就是对物资进，出，存的管理。现场物资管理又称物资进，出，存管理。举个例子，比如收料的时候，一定遵守要两人签字，两人验收的原则，这样才能做到公平合理。严格阻止质量差的物资，不符合标准的物资签字人完全有权利拒绝签字。在消耗物资的过程中要节约降耗，把物资的消耗量减少到定额内，降到最低，它们很大程度上节约了物资的完全利用。
4.物资的盘盈与成本核算
想要知道物资的盘盈状况就要成立物资盘点小组对现场的物资进行及时，准确的盘点。财务部，物料部，经营部共同参与盘点，运用循环盘点和全部盘点相结合的方法进行有效的掌握物资状况。三部门共同核算盈亏，更准确的掌握经营状况。
二、有效提升物资管理的方法和途径
1.科学系统在物资管理中的应用
(1)有效的制定客观，可操作性的科学管理原则，要从物料部门的可行性，有效性等特点入手，进行全面分析可行性，可操作性。(2)通过建立一个具有数据的模型，对物资进行计划，提供，运输，存放等环节的可行性分析，准确无误的提供数据。(3)物资的综合利用，物资的节约利用，物资存放及消耗等方面。
2.实质加强物资的应对措施
2.1制定出物资采购招标管理办法，切实降低物资费用和物资采购计划的有效管理，制定责任制，对采购物资的工作人员经手采购的物资实行责任制，过程中出现差错，追究其责任。培养采购人员的责任心，高效的利用自己的责任心更好的开展工作。其次是积极采用招标，比价等形式，确保质优价低。在招标过程中坚持公开的原则与监督原则，公开招标过程中各个环节，加强监督。保证性价比最优的同时做到避免功能浪费。
2.2做好供货商和采购物资入库手续的真实，完整。全面的考察供货商产品质量，信誉等方面的条件，合作环境适合确定入围供货单位，不得采购与合作供应商以外的供应商物资。公司要专门成立验收组，验收组仔细检查货物规格，型号和完好程度，验收组签字后再由负责人签字，验收组随后登记入账，并填制“入库验收单”。
2.3控制好物资发放工作，采取严格措施执行物资发放程序。制定出岗位职责和物资管理办法，明确责任。以免造成不必要的纠纷与损失。
三、结语
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(一)偿债能力表现
通过报表数据计算得到绿城的现金比率仅为4%，远远低于行业标准值20%。说明绿城可以直接用于偿债的资产对公司的债务保证较差。绿城的流动比率为1.24，速动比率0.33。一般来说，流动比率<1同时速动比率<0.5，说明资金流动性差，所以说绿城的资金流动性较差，短期偿债能力很弱。企业正常的净负债北在75%左右，然而计算出的绿城净负债率高达148.7%，创其历史新高，大大高于房地产业的平均水平值66.59%。由此可见绿城无论是长期还是短期，偿债能力都低于行业的平均水平，表明绿城承担很大的债务负担，还债压力巨大。
(二)盈利能力表现
绿城的销售毛利率为33.8%，低于行业标杆企业如万科、中海的销售毛利率，说明绿城成本增加，盈利能力下降。资产净利润率主要用来衡量企业利用资产获取利润的能力，这一比率越高，说明企业全部资产的盈利能力越强，绿城资产净利润率为3.2%，远低于行业标杆企业如万科和中海，说明绿城资产获取利润的能力较弱。
(三)营运能力表现
存货周转率指标的好坏反映企业存货管理水平的高低，它影响到企业的短期偿债能力，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。绿城存货周转率为18%，低于行业标杆企业如万科和中海。流动资产周转率越高，表明企业流动资产周转速度越快，利用越好。在一定程度上增强了企业的盈利能力；而绿城的流动资产周转率仅为19%，总资产周转率仅17%，均处在较低水平，与行业标杆企业有着明显的差距。说明绿城流动资产周转速度慢，会形成资金浪费，降低企业盈利能力。总资产周转慢，反映绿城销售能力较弱。流动资产周转率和总资产周转率从不同的角度对公司资产的运营进行了评价。
二、财务风险的成因分析
从以上的财务风险可以看出，绿城长期、短期偿债能力及盈利能力都低于行业的平均水平。说明绿城债务负担重，资金紧张，具有很大的财务风险，究其原因，主要是：
(一)在偿债能力方面
绿城是目前国内少数几家专注开发豪宅的房地产业企业之一，背负打造艺术品和当行业老大两大理想，在行进中遇到了比同业更多的经营冲突。绿城坚持“高进高出，快进快出”发展路径，高杠杆高负债财务扩张手法，借助高杠杆率，手握重金、高价购地，同时绿城为了配合其扩张的投资政策，实施激进的筹资政策，几乎运用了所有能够利用的筹资方式，筹资规模快速扩张。在各种方式中，银行贷款占了最大比重，绿城对银行贷款的依赖度越来越大，新开拓的信托融资，更是增加了融资的不确定性。一系列的扩张融资政策最终导致了绿城现在的高负债率，融资成本不断攀升，加之国家政策的宏观调控，对企业的信贷政策持续趋严，连续提高利率和存款准备金率，融资越发地困难，因此绿城面临前所未有的资金困境。
(二)盈利能力方面
为了追求高品质，打造精品，绿城相当重视楼盘的地段，在拿地时表现生猛，往往不惜高价抢地王，高品质，好地段。理论上，有好“作品”的绿城可以通过高价销售换取高利润，然而事实是，绿城的净利润率、净资产回报率均输给同行。说明绿城中国的销售成本占销售收入的比重较大。原因就在于其成本、费用控制不力，高价拿地王，导致土地成本和建安成本增加。2008年到2011年上半年，绿城的每平方米收入成本构成中，土地费用占比节节走高，分别为12%、12%、18%、22%，土地费用占比增加，直接挤占了绿城的利润空间。此外，绿城一直大举拿地，但并不能马上开工，根据会计准则，项目在开工以前的利息不能资本化，项目发生的行政管理费用却必须计入当期损益。因此，其利息不能资本化，导致期间费用增加，冲减了公司当年的盈利。此外，绿城依赖高财务杠杆，融资成本大大增加，影响其利润。
(三)营运能力方面
绿城的房子要打磨成高端产品，需要慢工出细活，因此，绿城牺牲了速度，其资产周转效率明显低于行业标杆企业，这说明绿城的销售回笼资金的速度很慢。2011年绿城的存货周转天数为2214天，这就意味着一个项目从资金投入到产生会计利润的平均时间在6年左右。此外，由于房地产行业限购、限贷等宏观调控政策影响，绿城产品多分布在限购区域，又多是受限购令影响的高端产品，宏观环境的变化带来的不仅仅是融资渠道的缩减，更是导致了房地产市场的销售困境，绿城面临巨大的销售回款压力。一方面是绿城产品的高价格制约；另一方面，产品区域的单一也制约着绿城的出货速度，因而很难获得自有资金来周转，加大其财务风险。
三、控制财务风险的措施
绿城高价拿地王，土地成本增加，短期负债增加，项目周期过长导致资产周转过慢和利息成本增加，项目多集中在限购城市的高端物业，销售情况受到很大的影响，利用高杠杆进行融资，融资成本增加，造成了绿城现金流短缺，加剧了整个资金链的断裂，财务危机明显。因此，降低资产负债率，控制成本，调整开发策略，是绿城控制财务风险的必要举措。
(一)降低负债率，控制财务风险
高负债率是导致企业财务风险的最主要原因。因此绿城应该设计合理的资本结构，实施稳健的筹资政策，降低资金成本，控制负债规模，保持谨慎的负债比率，避免无力偿还到期负债甚至资不抵债，减少还债压力，有效防范财务风险。同时实时监控企业的财务状况，及时制定合理的风险防范政策，及时收回各种应收款，制定合理的资金使用计划，保持适量的现金流，保障企业资金正常运转。
(二)控制成本，提高盈利能力
成本控制，是企业提高盈利能力的根本途径，绿城应在确保产品质量的前提下，制定开发阶段、采购阶段、施工阶段的成本计划、成本目标及成本考核制度等，严格做好成本事前、事中、事后的管理和监督，特别对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。定期对各个项目的各项成本进行全面评估和反馈，做好成本控制工作。质量保障和成本控制并驾齐驱才能实现企业可持续发展和盈利能力实质提高。
(三)做好项目投资评估工作，适时调整投资策略
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1.1没有建立完善的财务成本管理体制
房地产企业由于管理体制不健全，导致设立的企业制度不符合企业的发展目标和需求，让企业在发展的过程中偏离了预定轨道，并阻碍企业可持续发展战略的实现。阻碍企业稳定健康发展的因素有很多，而财务成本管理工作不健全却是共同存在的问题，很多企业实行粗犷式的财务管理，制度流于形式，没有真正起到管理制约的作用。并且对于岗位的责任划分不明确，奖惩机制不分明、不完善，不仅会影响管理者的工作积极性，还会降低工作效率。
1.2预决算管理存在不足
做好工程预决算工作对于施工企业有着重要的责任，而当前的房地产企业来说更是如此，良好的工程预决算可以帮助企业节省资金，创新管理方式和提升管理效率。当前存在的不足主要有两个方面：第一，定额更新换代的频率慢，很多房地产企业还采用这种传统的工程预决算方法，而这种方式对于工程资金运用的真是和可靠性不够准确，并且计算繁琐，增大了工作量，降低了管理效率。第二，缺乏管理的全面性，也就是缺乏综合管理。面对工程项目中存在的不足，有效沟通是解决问题的良好方式，但是当前设计与施工难以沟通的问题，让预结算款额变得不尽合理，更有些工作人员抽逃资金，在资金上弄虚作假，阻碍了房地产企业的健康发展。
2、加强房地产财务成本管理的对策
2.1建立健全财务成本管理体系
要想健全房地产的财务成本管理，就必须加强财务预算的编制和执行，同时加强考核分析。归纳一下可以说有以下两点：第一，要尝试在企业内部建立成本和投资管理中心，加强利润的管理，对于工程财务预算和工程财务决算要以季度为目标，帮助企业实现合理的资金规划，加强未完成工作的审批，对已经完成的工作要加强审查工作，将资金控制的工作做到位，实现财务成本的精细化管理。第二，要充分注重企业内部的上行下效，注重企业部门之间的沟通联系，因为良好的沟通可以帮助企业完善管理，实现上、下级的沟通管理。企业内要注意责任到人，出了问题不出现推诿扯皮的情况，要制定月度、季度、年度的考核目标，并在周期末进行管理总结，这样才能有效健全财务成本管理体系。
2.2完善内部资金管理体系
要完善资金管理体系就要运用到信息化管理，而科学的筹集和管理资金是现代房地产企业管理中的重要任务，也是实现企业可持续发展的重要前提。企业的财务人员要加强对企业日常资金的收支情况予以把握，做好每日现金流的核对。另外，企业要建立电子银行和核算系统，帮助企业实现资金合理的预决算，实现资金控制，让企业运用现代化真正建立完善的资金管理体系。
2.3对企业的财务管理体系进行升级
第一，房地产企业管理者应该对财务成本管理每一个层次的人员进行授权，只有财务成本管理相关具有合理的权利，才能对成本费用的支付以及资金合同的评审进行合理飘转。第二，要对每一个会计主体的财务数据进行有效的记录与科学的收集，使成本管理人员的结账以及报表编制工作具有统一的规范，保证成本会计的科目设置与造价会计的科目设置相一致。第三，要将全面的预算体系与核算体系进行结合，使每一个会计主体得到统一，完善成本管理核算系统。
3、结束语
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（一）缺乏事前的充分调研，投资分析手段较为单一，设计不够科学
由于房地产企业在之前一段时间经历了较长的房价上涨期，很多企业拿地后地皮价及周边房价快速上涨，拿地基本都可以赚钱，导致很多房地产企业拿地非常凶猛，缺乏对成本的前期调研，或者前期调研流于形式化。例如部分企业在拿地后才会发现一些成本费用项目没有进行考虑，对市政要求的隔离带、景观、河道整改、垃圾处理费用等了解不深，未进行考虑。一些企业在拿地的时候对投资的可行性测算比较简单，没有成系统的合理有效投资分析指标，对项目盈利指标的测算较为简单，项目投资前期对现金流的安全性没有足够的关注，难以在决策的时候保证足够的科学性。拿地后前期的规划设计对项目投资有很大的影响，很多企业没有做好这个阶段的成本控制，对一些技术指标较为关注，忽略了市场经济的因素，就难以做好对项目的成本优化。
（二）施工阶段变更设计，工程现场管理不到位，成本超支现象明显
房地产施工阶段是开发过程中时间最久、涉及面最广、人员参与最多的阶段，这个阶段需要对施工现场进行动态的成本管理，确保项目可以在成本预算的范围内进行建设，顺利完成验收。但是在这个阶段，一些项目难以进行有效控制，随意变更设计，容易造成项目的返工，而具体的设计变更又牵涉方方面面的人员和单位，导致工期难以控制。房地产项目成本管理是需要利用合同台账等会计信息进行现场的管理，但是一些企业合同台账没有及时进行更新，对成本的动态反馈无法及时，部分项目现场管理粗放，质量没有保障导致返工，物资管理不够精细，浪费现象严重等，这些都是造成了现场成本支出超支的原因。
（三）房地产企业成本控制方法落后，意识不到位，体系不完善
目前，很多的房地产企业对成本的管理主要是依靠财务部门的财务决算，但是对事前的预算和事中的控制不到位，即使是财务的决算，房地产企业也没有进行仔细的事后分析，没有根据项目的实际成本总结出各个成本细项的经验数据等，以前对房地产项目的成本事后评估不够重视，没有组织专业人员进行数据的分析和积累，财务工作没有实质性突破。房地产毕竟是一个长期开发的项目周期，成本的控制是需要对整个流程的所有环节进行控制，一些房地产公司对此没有形成足够的意识，认为成本已经难以控制，没有形成高效开发、快速流转的理念，成本控制基本缺乏足够的动力，一些成本管理制度形同虚设，没有实质的执行，奖罚不分明，权责不明确。
二、落实房地产成本控制的精细化管理
（一）加强成本核算科目的精细化设置，完善成本知识储备
随着国家各个领域的开放和外汇管制的放开，越来越多的国际资金将以自有企业或者借道国内企业进入国内房地产市场，外国低利率资金的进入将加剧国内房地产市场的竞争，未来国内的企业必须加强自身的成本管理，做好科学化管理，提升市场竞争力。国内的房地产企业需要规范自己的成本核算科目，减少成本核算的随意性，比照一些优秀的标杆企业对自己的成本核算科目进行优化，如万科等，合理划分工程成本核算对象，对跨期工程及跨期合同明确分摊的原则等。对不同类型的项目应当考虑其差别进行详细的分开核算，遵循因果关系原则、受益程度原则、公平合理原则、承受能力原则等进行分摊，周全合理的考虑成本分摊可能存在的问题，根据项目的差异确定可行的分摊方案，并将这些经验整理成企业自身的会计处理方法以不断优化。在具体的工作中，成本知识精细化管理应当成系统，按照已有的案例和经验整理全成本的科目数据，以供全公司、项目公司等进行参与。要完善这样的成本数据系统，房地产公司应当要完成对项目信息数据的收集，如面积信息和房型信息等，对跨期的目标成本、合同信息、工程量信息、项目预算、付款结算等相关的信息进行归集，落实到具体的责任部门和个人，制定各个过程的成本信息归集的详细时间安排，采用合理的方法，如可以利用计算机的技术，提炼出成本管理的工具。整理好这些知识，房地产公司应当及时组织交流知识，形成项目的定额成本标准，形成成本的管理能力，合理设计公司内部的KPI指标，明确各个岗位和项目的目标。
（二）加强各个阶段的成本控制，形成全员、全程、全面的成本控制系统
在拿地阶段，要做好前期的调研，形成合理有效的投资分析评估体系，结合公司的战略，制定合理的成本控制体系。在这个阶段，房地产公司要形成多专业背景的人员组成的联合可行性研究小组，协同进行成本的调研，将成本、设计、市场、开发、工程等专业的人员组织起来，综合全面对项目进行分析。对项目进行实地调研，了解土地的周边市政配套设施和土地的属性，通过这些调研工作，结合建设规模、目标客户、产品定位，编制全面合理的成本估算，当然做好这些成本的估算后，企业仍然要根据自身的战略发展目标和公司的要求，制定包含静态和动态投资指标的分析体系。在规划设计阶段，房地产企业要选择更容易被市场、客户认可的方案，避免成本的浪费，对不同方案之间要进行经济性考虑，做好成本的事前控制，提前进行设计的优化，控制成本的上限，结合国家的未来政策预期选择合适的盈利性强的方案。
在设计上可以选择采用建筑方案和经济方案结合的招标方法，对不同方案的设计理念、品质、含钢量、墙地比、附加值面积等进行对比分析，根据经济性技术指标和造价指标进行限额设计，并对达到目标的设计人员进行奖励，发挥设计人员的积极性。施工阶段是成本控制的重要阶段，这是成本控制的具体现场实施阶段，这个阶段需要严格按照已经下达的成本目标进行执行，尽量减少执行中的偏差，对一些不合理的设计变更要进行否定，本着控制投资并加快进度的要求，从全局出发，加强对设计变更的可行性和评审工作。在施工现场也需要对图纸进行事前的审查工作，对一些不合理的设计进行反映，尽量在施工前就预先进行改正，做好施工的事前管理。房地产企业要利用业内有经验的专业IT公司，为房地产公司开发成本管理的信息化系统，结合企业的流程和特点，通过合理的机制将各个项目的成本实时反映至总部，总部及时对成本管理的情况进行审核，做好对成本的动态管理。
（三）加强成本事后分析和考核的精细化管理，提升对成本的评估
总部要创新管理模式，让项目人员由被动管理转成主动式的管理，让项目人员可以参股自己管理的项目和总部的其他项目，激发项目管理人员的营运能力，降低经营的风险，将项目管理无法控制的成本归集至总部，由总部的人员对这部分成本承担相应的责任。房地产企业应当设立成本专项考核的组织，由公司成本管理部门的负责人负责考核的具体内容，对总部和项目组的成本管理过程和效果进行分别考核，并将考核的结果报总经理审批，在考核的时候适当对材料的价格波动影响、公司决策造成的影响、法律法规的变化造成的影响等进行排除，将成本专项考核的结合和奖惩进行挂钩，提升这个考核的严肃性。
三、总结
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关键词：房地产企业；预算管理
一、结合房地产行业的特点谈财务预算管理在房地产行业企业管理中的重要作用
(一)房地产行业开发周期较长、投资风险较大，投资资金多，尤其是在国家房地产预售资金监管的政策下，前期购置土地使用权所需资金量重大，如果房地产企业前期投入大量资金购置土地使用权，预售后出现资金周转问题而无法按期投资建设主体工程，从而导致无法按期交房而可能带来赔付问题及信誉问题。而有效的财务预算管理，有助于企业管理层通过资金预算，提前预估建设期所需建设资金的量及投放时间，从而提前做好融资准备，也可以有充足的时间与银行等金融机构进行谈判，从而获得更优惠的融资利率，由于开发投资规模大，财务成本占据房地产整体开发成本的比例很大，是决定房地产企业盈利性的重要因素之一，因此，有效的资金预算能够降低企业的融资成本，从而使企业获得更多的收益。更重要的是通过资金预算能有有效规避因资金不足导致的无法按期交房而带来的法律及信誉危机，从而为企业正常有序运转提供保障，这在越来越注重房地产品牌效应的今天显得尤为重要。
(二)房地产行业受国家宏观调控影响较大，是政策导向型产业，如果对政策缺乏有效的预期，无法对企业未来发展制定合适的战略目标，房地产企业就无法得到长足的发展。而预算管理则是对企业未来预期的体现，是企业制定可持续发展战略目标的实现途径，当政策宽松时，通过资金预算管理核算企业能够加快拿地，加快开发所需要的资金量，以及采用何种销售策略加快资金回笼，以配合整体项目加速开发进度。由于宏观政策的支持，市场预期良好，通过这种快速投资模式，拓展市场份额，加速企业成长。当政策紧缩时，预期市场销售量将大幅降低，此时需通过收入成本预算、期间费用预算等，匡算如何通过严控成本、费用，以弥补由于市场预期销售量下降而带来的盈利损失，从预算的量化方式优化配置自身资源，这是应对紧缩型宏观调控政策的有效方式。
(三)近年来房地产行业竞争加剧，新的房地产企业不断诞生的同时，也陆续出现破产的企业。房地产企业的预算管理，从控制成本费用的角度出发，通过一系列预算控制，做到精细化、规范化管理，从而拓展盈利空间，增强企业竞争力；通过预算与实际发生情况的对比，可以及时发现管理过程中出现的问题，以便及时调整管理策略，或者迎合宏观政策的改变，而采取相应的措施。
(四)房地产行业的各经营环节联系紧密，互相依赖，又互相制约。预算管理能够使企业管理层通过收入、成本、期间费用及各项财务指标，掌握企业当前的运营状况，有序安排企业从土地使用权的获取、前期手续办理、开发建设、销售等一系列经营环节。通过调整资金投入、开发进度、销售策略，使资金支出更加科学合理，土地使用权获取及开发进度与销售方案配合的更加完美。同时，预算管理需要企业各部门均积极参与，需要各部门之间相互沟通，协调矛盾，通力合作，才能达到最佳的预算管理目标，因此预算管理的实施，提高了各部门的参与度与配合度，各子模块的通力协作方能达到整体企业的最佳运营状态[1]。
二、房地产行业预算管理中常见问题
(一)预算编制不科学、不合理，比如预算编制过程中未能考虑国家宏观调控政策有可能发生的变化，从而忽视了由于宏观调控政策变化而可能带来的市场情况的巨大变化，导致原有的积极拿地，积极开发建设而投入巨大的资金无法通过销售快速回收，从而引起的资金周转不灵，或为保证已预售项目的按期交房而不得不接受高利率贷款，而导致的财务成本大幅提升。
(二)预算编制过程中未能全面考虑所有的涉税项目，而导致的涉税风险。房地产行业是我国经济的支持产业，其行业的入库税款额占我国财政收入的比例较高，是税务机关关注的重点行业。企业在编制税务预算时往往忽视部分应纳税环节，比如发生的支出是归集为成本还是费用的涉税问题、预提相关费用的涉税问题、以房抵债未视同销售而导致的少预计税负问题[2]等等，这部分税负预计不足将会带来严重的税务风险。
(三)选用的预算编制方式不适用，不同企业根据其不同的业务量基础、不同的预算期时间特征等应该选用不同的编制方式，预算编制方式选择的不适用，会影响企业预算管理的有效性，而导致企业预算管理无法达到既有目标。
(四)房地产企业各项目部之间预算标准不统一，或者各项目部各自为政，注重各自利益，而忽视了整体间的协同利益，导致汇总的公司总体预算与实际情况不符，或公司总体利益未达到最大化。房地产企业在经营过程中往往采用项目部制进行管理，各项目部为保证各自的利益，往往采用有利于自身的预算编制标准，各自为政，而忽视了协同效应。比如各项目部编制销售情况预算时，仅仅考虑如何增加本项目的销售量及售价，而忽略了公司其他项目部同类房产项目的销售安排，容易造成同公司不同项目间的恶性竞争。
(五)预算指标制定过于宽松，难以激发企业潜力。比如在制定成本费用预算时，往往忽视市场实际情况高估费用及按照人力、材料成本持续增加预估，这种情况无法督促企业严控成本，难以拓宽企业盈利空间。
(六)仅重视预算编制，忽略预算执行分析及考核。由于房地产行业受宏观政策影响较大，未来市场情况不易准确预计，众多房地产企业常常在预算执行过程中，以不可抗力为由而解释所有收入及利润未达到预算指标的原因，从而掩盖了预算执行不力，成本控制不严、销售策略有误等导致收入利润未达标的真实原因。这是因为这些企业没有建立有效的预算反馈及预算执行分析机制[3]，另外，缺乏有效的绩效考核机制，导致各预算执行部门没有动力去完成预算指标。
三、改善房地产行业预算管理水平的对策及建议
房地产企业在预算管理过程中出现的上述问题，部分源于房地产行业的自身特点，部分源于房地产企业自身的管理不善，预算管理制度缺失或者制定不科学，不到位，针对以上种种问题，结合房地产行业的发展趋势及管理特点，房地产企业的预算管理可以结合以下方面加以改善。
(一)提高房地产企业尤其是管理层的预算意识，增强财务统筹部门的预算管理水平，编制预算时充分考虑宏观调控政策影响，通过以往年度市场行情波动情况，总结市场运行规律，从而为编制全面预算提供有价值参考信息。同时，做好当年度财务决算工作，并准备好以往可对比年度的财务数据，为预算工作打好数据基础。与长期合作银行等金融机构签订长期战略合作协议，争取最大融资授信额度，通过长期合作，获取优惠融资利率，同时避免出现资金紧张情况下大幅提高融资成本的风险。
(二)针对房地产行业税务风险较高的现状，房地产企业首先要准确理解、掌握运用房地产领域相关税务法规、利用好应有的税收优惠政策，进行合理的纳税筹划，以规避税务风险。另外，在预算编制阶段即采取一系列防控税务风险的措施，比如制定一套主要税种评估指标，如增值税税负率，土地增值税税负率等[4]，对比以往年度税负率与预算税负率是否相当，如在同样销售规模下，税负率有较大出入，则分析是否有客观情况的改变，如销售规模相当，其他条件亦相似的情况下，税负率有很大改变，则考虑税负预测有误。
(三)根据企业具体情况及所处生命周期选择适用的预算编制方式。考虑到房地产行业所处经营环境的不确定性，建议使用更加灵活的弹性预算及滚动预算编制方式。弹性预算能够根据企业客观条件的变化调节相应的预算指标，从而适时的对企业的经营策略进行相应调整，督促企业依势依时的进行企业管理，从而获得更大的盈利空间；滚动预算不拘于会计年度的束缚，使企业的预算呈现出完整和持续的动态过程，有利于企业的长远发展。对于新成立的企业而言，由于缺乏可参考的经营数据，建议采取零基预算编制方式，仅仅依据国家相关政策、市场未来预期及企业自身资金及管理实力进行预算的编制，同时对于处于成熟期至衰退期的企业来说，也建议采取零基预算，去除以往年度成本费用的束缚，考虑企业未来市场占有率降低的可能性，从严控制各项成本费用，放慢开发进度，使企业员工能够清楚意识到企业所处的严峻形势，从而激发员工降低成本的积极性和创造性，合理分配企业有限的资源。而对于处于成长至成熟期的企业来说，抓紧时间与资源拓展市场份额，抢占市场先机是企业的首要任务，故适宜采用增量预算，在以往年度的收入利润基础上增加对未来盈利的预期，以便督促企业员工团结奋进，不断取得更好的成绩[5]。
(四)颁布预算管理制度，制定统一的预算管理标准，预算指标由集团公司经协商各项目部具体情况后统筹编制，然后下发至各项目部参照执行。同时，在预算执行过程中，定期听取各项目部情况汇报，及时协调不同项目部之间的矛盾点。
(五)将企业发展的战略规划作为预算制定的基础，制定长远发展目标。可以根据历史经验数据，结合市场预期，从企业发展角度制定严格的预算指标。向企业员工宣贯强调预算管理的严肃性及预算指标的刚性，提高预算的控制力及约束力。建立企业预算考核体系，制定预算考评制度，将预算指标层层分解，直至每位员工，将指标与员工绩效相关联，依据考评结果，切实兑现奖惩，起到督促各部门甚至每位员工执行预算，力争超额完成预算指标的作用。
四、结论
随着住房消费市场的快速增长，房地产行业的竞争日渐激烈，同时政府对房地产企业的监管也更加规范和严格，不断出台新的政策法规，调控住房市场，规范房地产企业，为了在日加规范并竞争激烈的市场中站稳脚跟，取得长足发展，房地产企业务必需要提高自身管理水平。根据房地产行业的特点，通过分析预算管理对房地产行业的重要意义，预算管理作为房地产企业的必要管理手段，势必将引起各家企业的重视。然而，由于各家企业的管理水平不一，存在各种各样的预算管理问题，房地产企业只有建立统一的预算管理制度，结合企业发展战略及企业生命周期选择适用的预算编制方式，并严肃预算管理，最终形成全员和全方位的预算管理局面，方能达到提高企业经济效益，取得长足发展的目标。
参考文献：
[1]张玉宝.企业管理中如何发挥财务预算管理的作用[J].现代经济信息，2015(06).
[2]俞会浓.新形势下房地产企业税务风险探讨[J].企业改革与管理，2017(13).
[3]孙炎.房地产企业全面预算管理问题研究[J].中国集体经济，2011(07).
[4]刘建民，安长英.房地产企业税务风险实证分析[J].会计之友，2012(12).
房地产论文范文8
我国房地产营销中存在的问题
我国房地产业从无到有，不过二三十年的历史，自1998年，政府取消福利分房政策以来，我国房地产业有了突飞猛进的发展。但我们同时也看到，在房地产企业市场营销过程中还存在诸多问题，主要体现在如下方面：营销思想陈旧。仍然坚持以企业为中心、以产品为重的传统营销思路，没有转变到以顾客为中心，以关系为重点的关系营销思想上面来。宣传手段简单。通常采用地方性报纸、电视、电台、网站、房展会等作为宣传媒介，企业间的宣传模式雷同，都以产品为重点，突出的是户型、位置、住区规划和交通等生活设施，较少顾及顾客的需求以及产品价值的体现。项目宣传的针对性不强。每一个项目都有一个目标市场和定位，但企业往往选择大众性媒体进行宣传，没有针对目标客户群体进行有效的直接宣传，因而常常是投入较大，但收获很小。产品价值含量底，创新不足。开发商当前仍然秉承的是为购房者制造产品的理念，且生产产品过程中采取的技术和创新仅局限于建筑领域，与产业外的合作与创新没有得到重视，以至于产品同质化，价值含量偏低。注重售前的服务，而忽略售后服务。开发商在售前的服务还是能够做的很好，比如良好的销售环境，耐心细致的解答，良好的服务态度等等。但销售完成后，往往将服务职能转给了物业公司，而大多数开发项目是期房销售，在售后到交房这个期间，其售后服务基本上没有得到开发商的重视，甚至没有任何服务，这是开发商服务的严重缺失。与合作伙伴形成的是甲、乙方关系，而非互利互惠的长期合作关系。当前开发商与价值链其他节点的企业建立的都是以合同为约束的甲、乙方关系，作为乙方的合作伙伴只是按合同要求来完成规定的事项，对于甲方的长期发展以及经营理念，营销目标并不会予以考虑，因而不能使开发商形成一体化的资源管理，和对顾客一致性的服务理念。
基于关系营销的房地产企业管理模式
针对上述问题，笔者认为，房地产企业应该加强自身营销能力建设，改变传统营销思想，引进先进营销理念，不断创新，才能保持竞争优势；立于不败之地。国内有很多学者对房地产的营销给出很多策略性的指导，刘香毅(2006)认为房地产企业应该引入体验营销，并针对体验营销给出了一些指导性措施，包括售楼处的建设、参加房展会、样板间设计、客户参与、看房旅游等［3］。齐韦存(2007)提出了价值链营销，所谓价值链营销是指企业提供对顾客有价值的产品或服务的一连串“价值创造活动”。通过不断完善、强化企业的内部价值创造系统，以维持持续、高效的价值创造能力，进而达成企业的经营目标，而不以广告、促销的喧嚣取胜［4］。陆霄虹(2006)提出了房地产文化营销的运作方式，分别从产品和服务文化层次、品牌文化层次及企业文化层次三个方面提出了文化营销的措施［5］。
韩丽萍(2006)认为房地产企业应该采取顾客导向的营销策略［6］。李广春(2006)认为服务营销是房地产企业发展的必然选择，提出了全程服务、全员服务、特色服务和承诺服务等形式［7］。李伟(2007)倡导房地产品牌营销，指出房地产品牌营销的策略包括：实施名牌战略；对品牌进行整合规划，建立品牌管理系统：以品牌为核心进行营销推广［8］。笔者认为，这些营销的策略和措施，都应该包括在关系营销的理论框架之内，但又不是关系营销的全部。要引入关系营销，应该从以下几个方面入手。转变思想观念。房地产企业引入关系营销，要放弃原有的营销思想，建立关系营销理念。要树立顾客为核心的营销思想，这里的“顾客”不仅仅指的是消费者，还应该包括其他利益攸关方，比如政府、供应商、策划机构、勘察设计单位、建筑商、跨行业合作伙伴等等。企业施行全员营销，任何企业员工都要给顾客一种一致化的对外服务，形成公司特有的文化及企业价值观。
调整公司治理结构。为了适应关系营销的要求，在转变营销思想的基础上，要建立与之相适应的公司治理结构。营销已经不是一个部门的事情，而是公司全员的日常工作，例如采取管理扁平化，由职能管理向项目管理、关系管理过渡，提高市场反应速度和管理效率，建立顾客管理信息系统，提高对顾客的管理效能、完善内部管理机制等。调整人力资源结构。应该充实更加适应关系营销理念的员工、选择善于团队合作、沟通能力强、善于组织外资源管理的人才进入企业，以加强企业营销理念的执行力。加强价值管理。房地产企业要树立为顾客创造价值的理念，房地产企业是产品价值链的构建者，其不仅有能力，而且有责任实现对价值链的管理。在价值的创造和传递的过程中，任何一个环节出现的问题，都会对最终价值的创造产生不利影响，而损失的不仅仅是消费者，房地产企业也会受到牵连。笔者认为，品牌即为企业价值的助记符，是顾客价值、企业价值、社会价值的综合反映。开发企业在加强价值管理，不断为顾客提供物有所值、物超所值的价值过程中，通过不断的产品创新、技术创新、科技创新等手段，确立企业在市场中的产品价值规范，重新塑造企业很新竞争力，树立企业产品品牌的核心价值。
建立长期合作关系。开发企业应该逐步放弃与合作方建立的简单的合同关系的思想，在关系营销思想的指引下，与合作企业或者其他利益攸关方建立一种长期合作的关系，通过这种合作关系的确立，开发企业要逐步将自己的营销思想、价值观传达给合作方，一方面可以增进相互理解，实现无缝隙合作，另一方面，要逐步形成正一种利益一致、目标相同虚拟合作组织，实现组织内外资源的一体化管理，对消费者形成一致化服务。加强服务意识。开发企业要加强服务意识，不能简单地将售后服务转移给物业管理公司，在售后至入住前，还有很多客户的服务工作可做，比如安排购房者参观施工现场、查看建筑材料、通报项目建设进度、承诺的落实情况、当前存在的问题和解决方案等，通过服务不仅加强了企业与消费者的沟通，避免了不必要的误会，化解可能产生的矛盾，更为重要的是树立消费者对企业、项目的信心，增强顾客的满意度，通过口碑的宣传，为企业带来潜在的客户，并在市场中树立企业良好的声誉。
创新宣传模式。企业在对外宣传时，要突出价值宣传，即突出以开发企业为核心的价值链的优势，通过位于价值链核心地位的开发商的不懈努力，正为消费者不断创造物有所值或物超所值的价值。无论对于报纸、电视等传统媒体还是新兴的网络媒体、手机媒体，要进行整合营销传播，即发挥各自媒体的优势，在价值创造的不同阶段，进行不同的宣传，重点针对目标群体。比如在进行网络宣传时，要发挥网络速度快、实时性强、24小时不间断、信息容量大的特点，对价值创造的经典环节和过程予以实时报道和宣传，而不是仅仅放些规划图片、户型设计就万事大吉。创新销售模式。房地产开发企业要紧跟当前科技发展，在销售模式上进行不断创新利尝试。例如2011年4月23日SOHO中国携手新浪乐居开展的网上SOHO商铺无底价拍卖取得了成功，有媒体称之为中国房地产电子商务第一拍。这一事件充分说明了随着网络技术和电子支付应用的发展，销售模式的创新空间很大，开发商的销售模式将会有很多选择，比如网上选房、网上团购、网上竞拍等，而绝不仅仅是建一个售楼中心。笔者相信，在可以预见的未来，互联网必将是开发企业售房的首选场所。#p#分页标题#e#
