房地产论文范例

摘要：随着社会主义市场经济的逐步完善,企业将全面地推向市场。企业之间的竞争将日趋激烈,适者生存的关键在很大程度上取决于企业的财务决策和资金管理能力。本文以企业筹资的概念和筹资方式为理论基础，对房地产企业筹资问题进行研究，分析房地产企业筹资状况与筹资存在的主要问题，进而提出具体的解决措施。

关键词：筹资；筹资方式；内源筹资

一、筹资相关理论概述

（一）筹资的概念

筹资是通过特定渠道和适当方式筹集资金的金融活动。它是财务管理的第一个环节。企业筹资是指企业通过各种方式和法定程序，向资金提供者筹集、整合资金，用于投资或者生产经营的活动。

（二）筹资的主要方式

1.外部筹资

一、考试方法改革原因与目的

考试方法改革的首要目的是使学生有针对性的去学习。一方面，房地产经济学课程考试方法改革可以提高平时的教学效果，使学生有目的的去学习。学生在刚接触专业课程时怀着好奇的学习心态，但不明确要学习的内容，也不知道学习的方法，通过考核方式的改革，可以使教师更好地安排教学内容，通过不同形式课后作业的安排对重要知识点进行强调，使学生能全面掌握学习重点，并能在完成作业的过程中掌握比较好的学习方法。另一方面，从教育心理学的角度来看，教学不仅是教师教学生学的一个过程，而且是一个让学生在平时学习中体验成功、享受进步的过程。学生对成功的体验不应只有期末考试这一次机会，而应该在平时的学习过程中、在知识的掌握广度和深度上、在学习方法的把握上、在口头表达能力上、在集体合作意识上都有着进步的体验，因此老师在平时的教学中，对学生各方面能力进行培养时，还要结合学生取得的相应成绩给予充分的肯定，调动学生的学习积极性，使他们在经历了专业学习后，逐步成长起来。为此，进行考试方法的改革，改变期末“一考定成绩”的做法，使得学生注重平时学习，在平时的积累中掌握较好的专业学习方法，逐步培养专业分析能力，达到与学与教的教学目的。

二、考试方法改革方案设计

根据对工程管理专业同学的调查，绝大多数同学希望能在平时学习过程中，通过课堂的教学和课后有目的的学习，认识房地产经济发展现状，掌握有效的方法去分析经济问题。因此，房地产经济学精品课程教学小组内的各位教师决定在房地产经济学课堂内试行新的教学和考试配套改革方案。2011－2013年3年间，在房地产经济学课程教学过程中，我校房地产和工程管理专业的学生均参与到考试方法改革的实践中，考试方法改革方案设计如下:学生成绩评定的具体措施为:平时成绩(50%)+期末考试成绩(50%)=学期末总成绩(100%)。平时成绩的考核内容主要包括:

(1)平时考勤，平时课堂点名或者点人回答问题不到者，一次扣一分，三次不到，此项考勤成绩为零。

(2)学期论文，课程学习过半后开始专业论文的写作练习，在该学期的最后一堂课上交，并以论文质量为评分标准。

(3)四次大型作业，每次作业最高分为5分，根据完成作业的态度、作业中的信息收集水平、分析问题的水平、文字总结水平进行相应打分。早期布置的作业以独立作业形式为主，2年后进行了调整四次大型作业有独立完成的，也有分小组完成的。独立完成的作业部分由老师打分，小组作业通常以小组授课或无领导小组讨论形式展开，由老师和其他组的同学进行打分后，取加权平均分计算。

1制订统一的房地产测绘技术标准，做到有法可依

2000年《房产测量规范》的出台对统一房地产测绘的技术标准起到了很大的作用。但我国地域辽阔，各地的房屋结构样式不同，有的极具民族特色。因此，各地应根据《中华人民共和国测绘法》、《房产测量规范》结合本地实际制订具体的实施细则，制定有关的规章制度和业务流程，为房产面积的测算提供更具操作性的技术规则，有效地降低面积测算中对建筑面积的认定特别是对公共建筑面积的分摊认定的自由裁量权，极大地减少房产面积的争议和纠纷，切实保护房屋权利人的合法权益，保证本地房地产测绘的规范开展。

2成立房地产测绘管理机构，加强对房地产测绘的监督管理

各地房产行政主管部门应加强对房地产测绘行业行政管理，实施房地产测绘单位和个人的资质、资格管理，在资格备案、房地产测绘计划、成果检查验收、成果鉴定等方面行使管理职能，健全测绘执法监督体系，大力加强房地产测绘管理、监督机制，搞好房地产测绘市场的宏观调控，加大房地产测绘成果管理的力度。

3建立新建项目备案制度，对重大测绘项目进行统一招标

城市新建项目应在立项后向房地产测绘管理部门登记备案，由房地产测绘管理部门组织编制房地产测绘计划，对重大测绘项目进行统一招标，统一监督完成。

4对测绘成果进行严格的审核、验收，确保质量

一、了解物资管理的环节是做好物资管理的前提

1.物资计划的编制和监督

企业物资管理的第一个环节是编制物资计划。企业订单采购的进行和物资供应都需要物资计划这一环节，物资编制需要综合各方面的信息，比如，综合物资质存,财务规账，生产计划等，由物资部门监督计划落实。物资计划编制要有一定的规范，向可操纵性强，科学的方向进行计划。物资部门组织人员调查物资市场了解市场，掌握价位，质量的前提下编制物料计划。由生产力，估计预期产量，后援储备，客户的需求因素的要求，生产部门要切实估算好数量，种类，提交需求的物证清单。根据财务部门提供的流动资金的详细信息通过资金净流量把物资计划的规模控制到可控范围内。企业把每个部门提供的信息综合处理并制定合理的物资计划，由物资部门负责落实计划并监督。

2.对物资采购的具体管理

我们知道企业资金的支出物资的采购，但又要有效的控制成本，所以，房地产物资采购要把握住核心，就是把比价，限价，定价作为核心。首先说明比价采购，是指采购物资构成中，把供应质量和价格，采购的中间费用，售后服务，等进行综合对比实现物美价廉。房地产通过比价采购的实施，不但提高了性价比而且扩展了物资来源，企业可以多元化的利用物资。合理的控制限购采购，严格的控制采购还可以减少成本，有利于利润最大化，还做到了不浪费资源。定价采购发挥着积极的作用。这样的采购模式的广泛应用，使无计划采购，多头采购等到根本性的解决，同时完善了管理模式。

3.物资的三环管理

物资的三环管理就是对物资进，出，存的管理。现场物资管理又称物资进，出，存管理。举个例子，比如收料的时候，一定遵守要两人签字，两人验收的原则，这样才能做到公平合理。严格阻止质量差的物资，不符合标准的物资签字人完全有权利拒绝签字。在消耗物资的过程中要节约降耗，把物资的消耗量减少到定额内，降到最低，它们很大程度上节约了物资的完全利用。

第一篇

一、投资性房地产会计核算存在不足点

第一，转换计量问题也是投资性房地产的一种形式。一般情况下，会选用转换的形式来达到企业的益利。原因是房地产的用途也发生了很大的改变，需要重新设计进行转换。一般投资性房地产和其他资产采用的成本计量法会比较多一点。不过这种转换法也会存在有一种缺点，它只能转换相对应的项目。对于投资房地产中，进行转换时，会造成资金流动的变动和当期存在的损益项目。从而严重的影响了企业的经济利益。

第二，投资性房地产企业税收筹划存在的问题。一方面，有些房地产企业将税收筹划和偷税、漏税混淆，将税收筹划误认为是偷税、漏税的方式之一，进而采取了不法的方式进行税收筹划。另一方面，有些房地产企业只是较为单一地从年度税负最低的角度进行税收筹划方案设计，而忽略本年度税收筹划方案对其他年度的影响，最终使得企业的总税负不但没有降低，而且还有所增加。

财务核算不规范：一是建账不规范。有些房地产企业当前会计科目设置没有严格按照国家规定进行设置，使得会计核算程序不规范，存在一定的漏洞，这难以为企业进行税收筹划提供支撑。二是有些房地产企业在财务管理中对于国家会计制度执行不严格，房地产企业的当期收入不能及时确认，使得税收申报总是往后拖延。比如，对当期收取的商品房定金，不做预收账款处理，存在一定的违规现象。三是发票管理不规范。还有的房地产企业没有及时向客户出示商品房预收款的收据，将预收款挂在企业内部往来的账面上，将全部款项收齐之后，才开具专门的房地产专用发票，这使得公司在进行税收申报时，也面临着一定的困难。

核算企业所得税的问题。税法规定除坏账准备可按一定比例计提并在税前抵扣外，其他按照市值或可回收净值计提的资产减值准备均不可抵扣。同理，投资性房地产因按照公允价值计量产生的评估收益也应该从当期利润中扣除。如果投资性房地产已提取了相应的减值准备，在确认所得时，由于企业提取的减值准备不得在税前扣除，其在提取的当期已经调整了应纳税所得额，如果用公允价值减去账面价值，这对减值部分会造成重复计税，因此，纳税企业只需按照投资性房地产公允价值扣除原账面余额的差额确认当期纳税所得。但从我国房地产业长远发展来看，投资性房地产在经过数年后的价值不仅高于其账面净值，而且还可能高出其账面原值数倍，甚至数十倍。因此，税法可以参照投资性房地产会计准则作相应修改，以资产公允价值作为计税基础，不计提折旧或进行摊销，因为会计在确认公允价值时已考虑资产减值、折旧摊销因素，对资产增值部分全额征收企业所得税。但目前我国还没有普遍建立起房地产评估制度，而且法定的评估机构很少。对房地产也没有严格的注册登记制度，使纳税人在纳税申报时有弄虚作假的机会，而税务机关对此又无法查实。

二、投资性房地产会计核算问题采取措施

一、房地产开发企业会计成本的组成

(一)土地成本

为取得土地使用权所支付的款项，包括：土地出让金、土地补偿款、大市政配套费、土地契税、土地交易费等；

(二)前期工程费

是指在项目前期准备阶段发生的各项支出，包括规划、设计、项目可行性研究、测绘、勘察、三通一平等费用；

(三)建筑安装工程费

是指以出包方式支付给建设承包单位的工程费，包括：土建工程费、安装工程费、精装修工程费等；

一、当前房地产财务成本管理中存在的问题

1.财务成本管理重视程度不足。

很多房地产企业虽有财务成本管理的意识，但是对财务成本管理工作却不够重视。财务成本管理直接影响企业成本使用的效率，若成本管理使企业成本使用效率提升至最高水平，那么将会给企业带来巨大的经济效益。但是，很多房地产企业并未认识到财务管理的重要意义，因而放松了财务成本管理。在财务成本管理方面，企业未明确有效的工作规范、目标，且成本管理体系本质也是不完善的。部分企业在实际财务管理中，只对部分成本管理环节给予重视，如重视设计阶段，而忽略了施工阶段，这种现状导致财务成本管理完整性不足，且很难进行系统性管理。

2.财务管理体系与成本管理体系不匹配。

近十年来，中国房地产企业快速发展，企业规模不断扩大，但是其内部管理体系却不能跟上企业扩展的脚步。房地产企业的财务成本管理仍延续传统的管理模式，管理方法较为粗放。从宏观和微观管理两方面来看，成本管理工作已经不适应企业的发展规模，且成本管理与财务管理存在脱节现象，这在一定程度上影响了成本管理在财务管理中的执行力。很多企业的成本管理制度仅针对自身设置，未考虑工作制度与财务管理的衔接性，因而无法在财务管理中落实各项成本执行要求，对企业经济效益造成了一定的影响。

3.建筑工程预结算管理效果不佳。

作为房地产企业，工程预结算是财务成本管理工作的重点，必须确保工程预结算工作准确性和有效性，进而保证财务成本管理不会受到影响。当前，工程预结算管理暴露出较多问题，主要体现在三个方面：第一，组织建设不足，影响了工程预结算管理的执行和工作效率；第二，定额更新速度慢，计算步骤繁琐，且无法保证预结算工作准确性进，影响了工程进度；第三，工程项目管理不足，主要表现为综合管理缺失，导致工程施工与设计的交流沟通不足，难以达到统一的管理模式，因而造成预结算款升高，影响企业的资金运作；第四，工程预结算问题严谨性不足，存在弄虚作假现象，导致预算远超过实际成本。

1房地产开发项目各阶段成本控制特点

1.1招投标及施工阶段

项目的招投标阶段是在项目设计方案的基础上，通过招标投标的方式，对项目的施工单位、材料供应商等单位进行选择的过程。这一阶段，开发商将通过合同的具体条款对施工单位和材料供应商提出相关要求，并在条款中明确项目的成本目标，实际利益分配等各项具体问题，招投标阶段将在设计图纸基础上，对合同的价款进行初步确定。而施工阶段，则是对设计图纸继续实施的阶段，这一阶段将会消耗大量的资金、人员、材料、机械等各种资源，也会由于各种工程变更而产生工程成本的变化，由于这一阶段持续时间较长且成本控制不确定因素较多，因此施工阶段的成本控制是十分复杂且有必要的。

1.2竣工与维护阶段

竣工阶段，房地产开发单位需要依据签订的合同以及工程中实际产生并予以确认的工程变更与施工单位以及材料供应商继续工程的结算。这样阶段需要充分考虑项目的实际完成情况，工期、质量、成本的完成效果以及项目施工过程中产生的变更，支付给施工单位相应的建设酬劳。而竣工验收后，仍然需要的就是负责对项目进行后续的维护，此阶段内需要开发商为业主提供一定的技术服务支持，及时处理运行过程中出现的各种问题，并通过回访制度考察项目实际的运行效果，通过数据的收集和分析为后期同类型的房地产开发项目提供一定的借鉴。维护阶段的成本很大程度上是由前期的设计及施工质量决定的，只有前期工作完成到位，才能为后期的运营管理阶段节约大量的维修成本。

2房地产开发项目成本管理问题

2.1房地产管理人员缺乏全过程控制思想