房地产存在的问题及建议范例6篇

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房地产存在的问题及建议

房地产存在的问题及建议范文1

国家对房地产市场持续调控,广大民众期望房价回落,可以判定作为人民基本生活保障的住房问题一定会得到妥善解决。房价的合理回落需要找准问题“对症下药”。

一、我国房价过高、房地产业过热发展的主要原因和问题

现今,我国房地产业发展总体状况是失衡的,主要表现在房价过高,与居民收入不成比例,与国民经济其他部门发展不协调,供需矛盾突出、投机严重以及发展过热等方面。房地产业涉及众多行业,利益链复杂,其中参与博弈方有:中央政府、地方政府、地产商、消费者甚至境外热钱、投资者和投机客等,这使得房产产生了与其他商品不一样的属性关系,其交易的参与者不单单是购买者与出售者,在中国的市场环境下,在房地产的巨大利益面前,各种利益链盘根错节,也注定了它的发展不会一路平稳。概括起来有以下几点:

(一)刚性需求的持高不下

随着我国城市化进程的加快,大量农村人口进入城市工作、居住,加上大学扩招以来,很多毕业生都有“走出来”在城市生活的愿望,大大增加了对城市住房的需求量。而与此同时,住房的供应量却相对不足,因为住房供应受土地的影响大,其稀缺的特性决定了供给往往不能随需求的增加而增加。在此情况下,本应加大保障性住房建设,但我国住房供应被高度市场化,地方建设保障性住房积极性不足,存在着大量的资金缺口,建设进度缓慢,远远不能满足社会爆炸式增长的需求。

(二)住房投机的炒作泛滥

稳定的国内环境、投资渠道的单一加上房价持续走高预期,相比较实体经济的长期性和薄利竞争,社会上的资金更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动,投机者大量炒房行径导致了住房市场供不应求的假象,房价越抬越高,泡沫越来越大。

(三)消费者的传统住房观

在我国的传统观念上都认为“家”是安身立命场所,而“家”的直接载体就是住房。对我国居民来说,大多数人更倾向于直接买房而非租房,只有自己房子的住着才心安理得,导致住房租赁市场发展缓慢,交易不活跃,而自己直接买房又有很大困难,面对现实总是充满了矛盾,并且在住房交易中相对于售房者处于信息弱势方。

(四)开发商的唯利是图

在整个社会住房供给总量不足的情况下,大部分住房资源被房地产开发商所垄断,一些开发商一切向“钱”看,完全抛弃社会公德心和责任感,拿地后二次囤积,待价而沽,大赚不义之财。

(五)土地财政的推波助澜

地方政府在土地出让中一方面可以获得大量财政收入,另一方面可以带动地方GDP增加,显示政绩,可谓一举两得。卖地收入增加之快,占财政比例之高,地方政府日益尝到了甜头,往往利用手中的权力,低价征用高价出售,利用“价格剪刀差”坐收渔利。

(六)大城市的过度膨胀

如今资源高度集中于大城市,小城镇、农村地区发展举步维艰。改革开放30多年来中国经济高度发展,带了巨大的物质繁荣,但城乡之间、地区之间的差距也越来越大,大城市的居民不会想去小城市生活,城市居民更不可能到农村定居,精明能干、年富力强的人纷纷涌入大城市。正是基于此造成了这种极端的供需不平衡,大城市过度的膨胀带来了一些系列问题,其中之一就是房价飙升。

二、保障房地产业稳健发展、促进房价合理回落的政策建议

房价直接影响到每个家庭的生活成本,关系到每个国民的生活幸福程度。让众人压力很大,与居民收入不成比例的房价俨然已成为社会主义社会中不和谐的音符,作为关乎民生的住房问题合理解决势在必行,如何抑制过快的上涨的房价,让中国房地产业稳健发展,笔者认为可以从以下几个方面给予适当调整和改善:

(一)坚持房地产业调控不动摇,促进房价合理回归

在强大的国家调控面前,去年特别是下半年以来,上涨的势头被遏制,房价有下降迹象,房价拐点可能即将来临。现在处于关键时刻,调控的力度不能降,否则可能重现金融危机后房价疯狂反弹的调控悲剧,使前期的努力功亏一篑。

各数据显示,当前下降幅度基本都在0.1-0.6%,房价依旧在高位徘徊,目前我国一线城市和部分二线城市的房价仍明显高于普通居民的实际支付能力,大部分城市房价偏高的状况尚未根本改变;城乡居民储蓄存款金额大,在国内投资渠道相对有限的背景下,促使房价反弹的因素依然存在;且房地产资金过度聚集、对实体经济形成“挤出效应”的基础犹存,一旦放松房地产调控,房价、地价出现反弹,必然会吸引更多的资金再次冲向房地产领域,造成泡沫进一步聚集,而实体经济则会进一步萎缩。

另有资料显示,在政策从严的基调下,北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、宁波、佛山、长春、芜湖等超过14个城市对当地的楼市政策进行适当的微调,内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等,虽然大多出台不久即被叫停,但地方政府对楼市调控的态度显露无疑,“明紧暗松”的迹象有增无减。从以上因素可以看出,当前调控正处于关键时间,应坚持调控不动摇,积极研究推进房地产调控的长效机制,促进房地产市场健康发展。

(二)增加供给,大力推进保障房工程建设,上下齐抓共建,把工作落实到实处

供求规律是市场经济的基本规律,在大量需求缺口面前,增加住房供给量才是根本之策。房屋归根到底也是一种商品,拥有商品的一般属性,当市场中住房供给小需求大时,直接的反应必定会引起房价上升,这是最简单的经济常识。所以增加住房供给是调控房价的根本,只有加大供给量,使需求与供给达到基本平衡,房价才能回归合理的水平。

但住房又不同于其他的一般商品,其所用资金量大、与民生息息相关、投机性严重等特征要求在住房供应中政府应加强保障房建设,而在这方面我国做的还远远不够,现在中国的房地产市场基本处于商品房一统天下的状态,而其他很多国家保障房建设已成为国民住房主要选择,比如新加坡政府建设的保障性住房,他们称之为“公共组屋”,类似于我们的经济适用房,占整个市场供应量的80%以上,在这方面,我们还有很多借鉴的地方,我国的保障性住房建设潜力还很大。

在保障房建设中,首先应确保保障性住房用地供应,鼓励房地产商积极参与保障性住房建设,并在规划审批、土地供应等方面提供相关政策性优惠;其次需要合理规划,提高房地产开发中的土地使用效率,增加中低价位住房的供应量,大力建设廉租房和经济适用房,从而满足社会底层居民的住房需求,为他们提供价格较为便宜的住房;同时应加强对地方保障性住房建设的监管力度,进一步完善保障性住房建设的相关政策法规,建立打击为应付检查,只圈地建地基不落实的面子工程,将保障房建设纳入地方政府官员政绩考核机制,实行一把手负责制,把保障房建设工作落实到实处。只有切切实实增加了住房供应特别是保障房供给也能从根本上缓解住房的需求压力,同时也可以改变市场对房价的过高预期,降低市场价格,达到调控房价的目的。

(三)打击房地产投机行为,加大投机炒房的成本,适宜地区开征房产税

在房地产总需求中投资、投机性购房占有很大比重,投机已成为房价虚高的一大弊病,必须严厉打击,以维护市场正常的价格秩序。在我国目前居民储蓄居高不下,大量国内外游资寻找出口的背景下,单纯依靠行政手段一刀切式禁止购房决非长久之计,妥切的措施是把行政手段与经济手段相结合,积极运用信贷和税收等政策,增加投机成本和住房持有环节成本,压缩投机所获利润期望值。比如:提高投资性、投机性购房贷款利率、缩短贷款年限;对房屋转售收益收取个人所得税,同时对持有多套住房者征税等。

值得一提的是房产税的开征,个人住房征收房产税改革试点自去年二月在上海、重庆两大直辖市启动,历经一年之后,房产税“实施效果逐渐显现”,全国政协委员刘克崮在调研后表示:“重庆和上海试点运行很好,对促进当地合理有效使用土地、完善地方税体系意义重大。”开征房产税的长期目的在于调节财富分配,增加地方直接税源。让占有房地产多的人交税,占有越多,交税越多,这样就可以通过税收的调节作用,来抑制住房上的奢侈性消费,为社会节约住房资源和土地资源。实际上这是对住房消费行为的一种调节,进而还可以抑制房地产的投机行为。在本届政府工作报告中,重庆市市长黄奇帆就直接建议指出在全国推开或多一些城市试点房产税。房产税的开征使市场的投机行为成本增加,减少了房地产价格的波动性,对投资投机房地产的行为也是一个很好的打击措施。

(四)普通消费者积极关注房产信息,转变住房观念,盘活二手房和租赁市场

市场交易中有句俗话:买的没有卖的精。说的是在购买者和出售者之间,买方相对处于信息的弱势方,出售者总是想方设法装饰出售商品的形象以期最大限度抬高出售价格。在住房交易中也不例外,所以在住房购买中,消费者要睁大眼睛,树立理性的消费观念,积极关注房产信息,不要盲目投入到购房热之中,正确看待住房,不要被房地产开发商一面之词的广告内容所蒙蔽。

另一方面,消费者要转变心态,改变传统的一套房屋住一辈子的置业观念,解决住房问题不仅仅可以通过购买新房的途径,二手房、租赁业也是一种可供选择的方式。消费者应根据自身实际情况,充分利用国家有关住房的优惠政策,尽快实现安居梦。

(五)开发商要认清形势,提升社会责任感,增加房产供给的流畅度

这次对房地产的宏观调控,已经上升到政治高度,在持续不松懈的政治干预调控形势下,开放商与房地产其他从业人员要清醒地认识到这次调控的政治意义,考虑问题的态度要从大局出发,而不能只是从局部市场、局部利益和小企业利益来理解目前的国家地房地产的态度,保持与目前国家舆论一致的方向才是正确的选择。

面对一系列强硬的调控政策,开发商应谨慎面对开发项目的定位,建议开发商在开发时对客户市场的研究要精准定位,不要为了博取超额利润而盲目定位豪宅项目,应以市场需求和政策调控为导向,增加90平米以下中小套型普通商品房、低价位住房供应,减少对超大面积住房和资源、能源消耗较高的别墅类以及高档住房所占比例,以迎合市场实际需求,这样不仅有利于解决住房这一民生问题,促进了社会的和谐、安定,还很好地体现了一个负责任企业的文明素质,提升了企业的社会形象。

房地产开发是一个经济现象,也是一个道德法律问题。一个企业长久的发展需要有高素质、负责任管理者的领导,一个企业家需要有社会责任感,在追求利润最大化和构建和谐社会中寻求平衡。一方面以需求为导向,进行多元化房地产结构开发,增加住房供应;另一方面严把质量关,防止“楼脆脆”、“楼歪歪”现象再度发生,给人民群众交上一份放心满意的答卷。

(六)地方政府树立正确的政绩观,走出“土地财政”怪圈,增加实业,扩大就业

土地资源是有限的,应当确保可持续发展,改变传统的单一追求GDP的发展观念,竭泽而渔式的“土地财政”已不再适合现代社会的发展理念。过去粗放型的发展模式已给我国带来了深重的灾难:环境污染、土地沙化、河流断流、肆意攫取海洋资源等,代价巨大、教训深刻,经验必须吸取,杀鸡取卵的老路子不能再走。在当今房地产投机日益高涨的阶段,地方政府不能再推波助澜,继续大力发展房地产业,通过高价拍卖土地,以达到扩大地方财政收入、推动当地经济增长的目的。

面对发展地方经济、增加财政收入的压力,地方政府应着眼于未来,树立长远、大局意识,根据本地优势积极发展实体经济,多渠道开发就业岗位,优化就业环境,逐步放弃过度依赖“土地财政”的收入模式,改变长期以来对房地产业政策倾斜,转变政绩观,以绿色 GDP 发展观念指导实践,积极引导服务业、制造业、金融业、高新技术等产业的全面综合发展,在这方面重庆市走在了时展的前列:随着惠普、宏碁、富士康等一批批实体企业巨头陆续入住重庆,整个中南部的经济逐渐被盘活,吸引了越来越多的企业家投资这片热土,一时间重庆市的经济、市区面积、就业、社会环境、基础设施建设(包括房地产)、居民收入等等得到很大提高,在重庆市委、市政府的正确领导下,这里实现了一个又一个区域发展的神话,一度被媒体称作为“重庆模式”。众多实体企业的引进,带来了大量的就业岗位,人才的流入繁荣了当地经济,地方政府收入的增加水到渠成,这一切表明离开“土地财政”依然可以发展好当地经济,并且依靠实体经济带动发展的模式具有可持续性,可以形成长期的经济增长机制。

(七)协调区域发展,增加对周边地区投入和转移支付力度,加快城镇化建设,逐步缩小地区差距

我国城市发展中存在的“马太效应”日益明显,大城市在发展过程中带来了一系列问题,居高不下的房价只是其中之一。这就需要协调区域间经济的发展,逐步限制大城市的规模,增加对周边落后地区投入和转移支付力度,降低地区人口密度,平衡区域发展,加大基础设施建设,使人们愿意到那些城市居住,降低大城市的人口密度,这对环境、地区经济发展以及房价均价的回落都是有利的。

加快农村的城镇化建设,逐步缩小地区差异,引导房地产业的合理布局,重点发展三线城市以及扩大乡镇建设规模,吸引一部分人向周边地区转移,减缓一线大城市及省会城市的承受压力,减少房价波动。

总之,房地产业的稳健发展要求房价回落到合理水平,这就需要从源头上也即供需结构上进行调整,使其达到基本平衡,房价问题才可能被妥善解决。此外,需要综合运用各种调控手段,辅以相关政策支持,把“看不见的手”和“看得见的手”相结合,协调地区之间、城乡之间经济发展,进一步完善规范金融市场,同时消费者要转变观念、房产商提升社会责任感,房地产业降温的愿景将指日可待,房价也会回归合理水平。

参考文献

[1]王菁娜,陈朔.我国房价上涨的特殊原因及对策建议[J].经济纵横,2009(12).

[2]王桂芬.两大支撑点促使房价屡攀新高[J].社会与公益,2010(06).

房地产存在的问题及建议范文2

【关键词】中小型;财务内部控制问题;制度设计与执行;企业文化

0.引言

中小型房地产企业相对于大型房地产集团而言,由于形式灵活,组织结构相对简单,所需注册资金相对较少,需要员工相对较少,所以近年来发展较快,数量较多,占我国房地产企业95%以上。由此可见中小型房地产企业在我国房地产市场中起着重要作用,它推动着我国城市的发展。随着国家宏观政策调控房地产市场,使得房地产开发的门槛越来越高,房地产市场越来越不景气,中小型房地产企业受到很大冲击,一些中小型房地产企业被淘汰出局,而未被淘汰出局的企业要想更加长远的发展,除了根据环境变化,相应调整企业经营战略和财务战略外,还应加强内部管理,及时建立健全完善的内部控制制度,规避企业经营活动中的重大隐患,而财务内控问题也是其中急需完善的问题之一。

1.中小型房地产企业财务内控存在的问题

1.1 财务内控管理制度不健全

中小型房地产企业具有一定的财务内控管理制度,但管理制度不健全,缺乏科学性,流于形式,财务内控管理制度与总体经营战略和财务战略相脱节,与企业实际经营活动不符,控制节点不清晰,缺乏可操作性,致财务工作的盲目性。总的来说就是财务内控管理制度不健全,不切合实际。

1.2 财务内控管理制度执行不力

再好的制度,若在实际工作中得不到有力执行,那也只是纸上谈兵,起不到任何作用。中小型房地产企业财务内控管理制度执行不力主要有以下两个原因:一是财务内控管理制度本身设计与企业实际不符,以至在企业实际经营中缺乏可操作性,制度形同虚设;二是财务内控管理制度本身设计没问题,但未得到有力执行。多数中小型房地产企业在进入房地产行业之前大多没有房地产开发管理经验或经验不足,他们的管理者在房地产方面的管理经验有限,对房地产开发各环节的风险预测及财务控制能力不足,容易使企业整体运作及资金运转的管理造成漏洞,而且中小型房地产企业管理形式比较灵活,也造成了管理上的松懈。另外中小型房地产企业中个人决策及工作人员主观臆断性强等问题比较突出,这也会导致公司财务内控管理制度执行不力。

1.3 人力资源不足问题

人力资源的不足也是制约中小型房地产企业发展的重要因素之一。中小型房地产企业由于规模较小,资金实力不如大型房地产企业雄厚,工资待遇相对较低的事实,其从业人员中,也存在专业知识不过硬,专业技能比较差的情况,这在一定程度上也制约着中小型房地产企业的发展。

1.4 企业内部未形成对财务内部控制管理有效的企业文化

在中小型房地产企业财务内控问题之一就是在企业内部未形成有效的财务内控文化。企业文化对企业的战略管理和经营目标的实现有着重要支持作用,当一个企业的战略符合其所处的环境要求时,企业的文化就会支持企业目标实现并使企业的战略更有效率;当企业所面对的环境产生了变化,并显著地要求企业对环境变化适应以求得生存时,企业文化对公司经营的负面影响就会显得尤其明显。近年来,房地产行业所处的外部环境复杂多变,中小型房地产企业能否根据外部环境的变化,适时调整公司战略,且由于战略具有前导性,文化具有滞后性的特点,中小型房地产企业即使能够根据外部环境的变化,适时调整公司战略使之与外部环境相匹配,但企业文化能否支持调整后的公司战略或是能够在多大程度上支持调整后的公司战略,这也对中小型房地产企业财务内部控制管理的有效性起着重要作用。

2.解决中小型房地产企业财务内控存在的问题建议

2.1 建立健全财务内控管理制度

财务内控管理制度是一个企业开展财务管理的制度保障。中小型房地产企业要根据现今的外部环境,自身资源能力,分析核心竞争力,以企业制订的总体经营战略和财务战略为目标,结合企业实际经营活动,科学地建立健全财务内控管理制度,做到财务内控控制节点清晰,避免财务内控管理制度流于形式,缺乏可操作性。

2.2 确保财务内控管理制度得到有力执行

确保财务内控管理制度得到有力执行,是公司经营战略和财务战略有效实施,实现公司经营目标,最终完成公司使命的有力保障,有利于公司的长久发展。对于中小型企业而言要确保财务内控管理制度得到有力执行,需要从以下两个方面解决:第一,调整公司组织结构,设置与财务内控管理制度设计节点或要求相符的相应岗位使不相容职务相分离,关键岗位定期轮岗,以保证财务内控管理制度的有效实施;第二,建立及时有效的信息交流平台,例如使用管理信息系统或企业资源计划系统等信息平台,确保公司内外部信息有效沟通。

2.3 招聘和培养合格的专业财务管理人员。

人才是企业内部的重要资源,中小型房地产企业一方面应加强外部招聘,另一方面抓紧内部的人员培养,为企业提供符合战略发展要求的人力资源。

2.4 创建学习型组织,根据环境变化,协调企业战略和企业文化,形成对财务内部控制管理有效的企业文化

企业文化代表了企业内部的行为指针,它们不能由文件明确下来,但却制约和规范着企业的管理者和员工。要在中小型房地产企业内部形成对财务内部控制管理有效的企业文化,首先就要建立一个学习型企业,鼓励员工在各个方面加强学习;其次,要根据环境变化所导致的企业战略在多大程度上变化以及企业当前文化对战略变化的一致性来做相应的调整,具体来说,有以下四个方面可以协调:(1)企业战略变化大,但企业当前文化对战略变化相一致时,企业就充分发挥现有人员在战略变革中的作用,考虑进行与企业目前的文化相适应的变革,不要破坏企业已有的文化氛围,例如在调整企业的奖励系统时,必须注意与企业组织目前的奖励行为保持一致等;(2)企业战略变化小,且企业当前文化与战略变化相一致时,企业要充分利用目前的有利条件,巩固和加强企业文化,根据企业文化的需求,解决企业经营中的问题;(3)企业战略变化小,但企业当前文化对战略变化却不支持时,企业需要研究外部环境变化是否可能给企业带来成功的机会,根据经营的需要,在不影响企业总体文化一致的前提下,对某些经营业务实行不同的文化管理;四、企业战略变化大,但企业当前文化对战略变化也不支持时,企业首先要考虑是否有必要推行这个新战略。如果企业外部环境发生重大变化,企业考虑到自身长远利益,必须实施与企业现有文化不一致的重大战略变革,企业则必须重塑企业文化,进行文化管理,使企业文化的变化符合战略变革的需要,此时企业需要从四个方面采取管理行动:(1)是企业的高层管理人员要痛下决心进行变革,并向全体员工讲明变革的意义;(2)是为了形成新的文化,企业要招聘或从内部提拔一批与新文化相符的人员;(3)是改变奖励结构,将奖励的重点放在具有新文化意识的部门或个人的身上,促进企业文化的转变;(4)是设法让管理人员和员工明确新文化所需要的行为,形成一定的规范,保证新战略的顺利实施。

3.结论

在当代的房地产企业中,财务内部控制是最为其管理工作的重中之重而进行存在的。对于企业在运行和长远目标的实现中都有着非常关键的作用。要解决中小型房地产企业中存在的财务内控管理制度不健全、执行不力、人力资源不足等问题,就应从建立健全财务内控管理制度入手,并确保之得到有力执行,加强招聘和内部培养专业财务管理人才,佐之以有效的企业文化。在经济一体化不断发展的今天,中小型房地产企业中的财务内部控制将被赋予新的任务和地位,只有对财务内部控制进行不断地改革和深化,才能满足市场发展和社会进步的要求。 [科]

【参考文献】

[1]周守宏.新形势下地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].财经界,2010(05).

房地产存在的问题及建议范文3

房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。

一、虚增无形资产和开发成本

2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本,而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值,而不是该土地的取得成本,违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则,虚增了开发成本。

对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按历史成本计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。

二、人为调节经营收入

(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入。

(二)隐瞒收入,私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外,还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;在委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库。

(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。

(四)将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时,往往不按规定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。

对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法,查实企业人为调节收入的问题。

三、人为调节开发成本和经营成本

(一)随意提取公共配套设施费,调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发成本。

(二)不遵循借款费用的计量原则,随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务报告的需要,在开发成本和财务费用之间为划分,调节当期利润;对于计入开发成本中的借款费用,在各开发项目中的分配也未经过认真计量,而是随意分摊,造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。

(三)不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中,一般以开发项目(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本归集,在结转经营成本时统一按平均成本进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营成本,后销售的商品房少结转经营成本,形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。

(四)挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业,为了少缴土地增值税和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本挤入商品房开发成本中,增大商品房开发成本和经营成本;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发成本和商品房经营成本,以降低开发产品增值率,少缴土地增值税;虚减经营利润,少缴企业所得税。

对于以上问题,建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等,还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、分析性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本和经营成本,审查出人为调节成本的数额,并提请企业调整账务,按规定补缴税金。

四、漏缴规费

(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后,并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但实际上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失。

(二)漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用,如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上费用名目繁多,缴纳程序不透明,存在关系操作空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。

对于上述问题,建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和各项费用上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或披露。

五、套取银行信用,违规贷款

房地产开发投资金额大,建设周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种:

(一)将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行,套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权,在未曾开发时属于企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进行开发时,其土地使用权应从无形资产转入开发成本,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的成本,实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。

(二)签订虚假售房合同,套取银行按揭贷款。房地产开发企业为解决资金困难,往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同,由企业垫付首付款,到银行办理大项耐用消费贷款手续,套取银行按揭贷款。

房地产存在的问题及建议范文4

今天,很高兴来房管局参加全区系统行风评议动员大会。房产局领导班子对这项工作很重视,在全区行风评议动员大会之后,很快就组建了领导机构和工作班子,制定了工作方案。工作力度大、节奏快、效率高,开局很好,措施扎实,体现了房产系统正视问题、直面不足的勇气,也让我们看到了抓行风、带作风、树新风的坚定决心和信心。下面,我就如何搞好今年房产系统的行风评议工作提三点要求:

一、充分发扬成绩,敢于正视问题,进一步提高对开展好房产系统行风评议工作必要性和重要性的认识。

今年,区委、区政府确定将房产等七家单位作为全区政风行风民主评议的重点,城建系统有四家,占到了一半多,其中房管局在被评议的七个部门(行业)中名列第一。这对我们房产系统的工作来讲,原创:既是一次全面系统的大检阅,也是一次内强素质、外塑形象的难得机遇,充分说明城建系统行风政风建设在全区建设服务型政府全局中的重要性。希望房产系统广大干部职工以积极的态度、扎实的工作迎接行风政风评议这场严肃的“考试”。

近年来,房产系统按照区委、区政府的要求,大力推进“服务型房产”建设,在服务发展、服务基层、服务群众等方面做了大量富有成效的工作,作风和行风建设取得了明显的成效。特别是这两年,房产系统围绕“富民强区、两个率先”这一主题,扎实工作,锐意进取,在房地产纳税、产权产籍管理、城市房屋拆迁管理、及城市住房困难户住房保障、物业管理、房屋租赁管理、直管公房管理、白蚁防治等方面取得了明显成绩。对此,区委、区政府是满意的,社会各界也是给予了充分肯定。在年初的“万人评议机关”活动中,房产局在全区××个行政执法类单位中位列第××位,位次虽然不高,但对于承担着城市房屋拆迁、住房保障、私房落政等与群众利益密切相关的房产部门来说,这个成绩来之不易,是区房管局领导班子和衷共济的结果,也是全体干部职工共同努力的结果。希望房产系统继续发扬成绩,认真总结经验,持之以恒地把行风政风评议工作开展的更有成效。同时,我们也必须清醒地看到,与区委、区政府的要求和人民群众的期望相比,房产系统的行风政风建设还存在着一些差距,尤其是对照今年行风评议的新特点,我们的工作还存在一些薄弱环节,我觉得有三点很有必要加强和改进:一是窗口服务水平还要进一步提高。房产部门是全区重要的窗口部门,服务水平倍受群众关注。窗口服务不够规范,抓的紧时好些,抓的松时就差些,前段时间进行的明察暗访也发现了一些问题,这些问题必须引起我们的高度重视并通过行评切实予以解决。二是工作效率还要进一步提高。有的单位重建设轻管理,行业管理水平和行业监督能力提高不快,破解难题的方法不多,工作效能、效率不够高,一些好的规章制度、管理规定在部分单位没有得到很好的执行,拖拉的现象依然存在。三是廉洁从政的意识还要进一步加强。有的单位廉政建设力度不够大,少数干部操守不佳、行为不检,极少数工作人员受利益驱动,、以岗牟利等与民争利的情况还不同程度的存在,这虽然只是个别人、少数部门身上的问题,但影响的是房产系统的整体形象。因此,大家一定要以改进房产工作、提升房产形象、推动房产系统又快又好发展的高度,正确看待并高度重视此次行风政风评议,严格按照区行评办关于行风评议四个阶段的部署和要求,一环紧扣一环,一步紧跟一步,认真迎接全区人民和行评代表对我们工作的评判,并以此为契机,推动房产行风政风建设再上新的台阶,推动全区房产工作更上一层楼。

二、把“三服务”放在首要位置,扎实推进房产系统行风和作风建设

房产系统的工作与发展紧密相连,与百姓息息相关。对房产系统来说,服务发展、服务基层、服务群众,显得尤为重要。无论是房地产市场交易、经济适用住房建设,还是城市房屋拆迁、物业管理,房产系统的所有职能都与群众利益密切相关,可以说,房产系统的行风建设不仅关系到行业自身的快速发展,而且关系到国民经济的健康发展,关系到社会事业的发展,关系到人民群众的切身利益,直接影响城市建设的进程。为此,全区房产系统一定要增强全局观念和责任意识,切实把行风评议工作摆上重要位置,并以此为抓手,着力治本,促进全系统进一步转变作风,为城市建设和全区经济发展创造良好的环境。具体来说,要通过行风民主评议,提出问题、发现问题,抓住关键解决问题。一要结合房产行业特点,把行风评议与服务型房产建设紧密结合起来,与提供优质服务、创新服务方式、完善服务监督等各项服务工作紧密结合起来,评议主题要突出,评议重点明确。二要采取有效措施,在解决热点、难点问题上下功夫,在提供优质服务上求实效,进一步改善行业风气,进一步提升行业服务水平和形象。三要查摆问题准确具体,整改态度诚恳实在,不回避矛盾,不掩饰问题。民主评议只是手段,落实整改才是目的,只有整改工作做好了,民主评议才能达到预期的目的。在今后的评议过程中,无论是对评议代表提出的意见和问题,评议中群众反映出来的问题,还是自身自查自纠出来的问题,都要认真加以梳理分析,逐条逐项对照自查自评。要围绕线索找问题,针对问题查原因,根据原因定措施,问题要找得准,根子要挖得深,措施要抓得实。四要用制度规范行为,通过剖析一些具体的事例,从一般性的问题中找出带有普遍性和规律性的东西来,要从深层次上找原因,在治本上多下功夫,着力从体制、机制、制度上解决问题,通过建立健全一整套合法、合理、便捷有效的工作程序和制度规范,逐步建立行风建设的长效机制。

三、落实责任,着力整改,以行风作风建设的实在成效取信于民

行风评议是一项系统工程,其目的是通过集中评议、集中整改,解决行风和作风建设中热点难点问题,促进部门和行业作风建设取得新突破,以实实在在的成效服务发展,惠泽百姓。今年的行风评议具有“扩大评议范围,创新评议机制,改进评议方法,丰富评议内容,注重评议效果”的新特点,时间紧、任务重、要求高、头绪多,结合房产实际和工作特点,我认为我们在行风评议中要不折不扣贯彻区委、区政府“认真履行职责、提倡廉洁从业”等加强行风建设六项基本内容,在提高认识、强化责任、建立制度等方面下功夫,通过这次行评认真梳理和改进工作中的问题和不足,使各项工作走上科学化、制度化、规范化的轨道。

㈠加强组织领导,层层落实责任。行风评议是阶段性任务,但行风建设是一项长期工作,各单位都要坚决克服麻痹松劲情绪,做好长期作战的思想准备,要按照区委“始终抓好思想教育,始终紧扣参评系统的职责、职能、始终抓住人民群众反应强烈的热点难点问题,始终坚持公开公正原则”的要求,高起点、高质量、高标准做好迎评工作,力争使行评过程成为房产系统内强素质的过程,真正做到横向抓到边,纵向抓到底,不留空白,不留盲点。希望各单位要坚持按照“一把手负总责”、“谁主管谁负责”的原则,进一步建立和完善这次行风评议工作的目标责任制,尽快形成“人人身上有目标,个个肩上有指标”的工作格局。

㈡加强宣传教育,营造良好的建设氛围。一是要增强集体荣誉感。房产系统是全区城市建设的重要力量,每年要牵头组织大量城市房屋的拆迁、供应相当数量的经济适用住房,同时还要为全区房地产交易提供服务。可以说,房产系统面广量大,与群众生活紧密相连,在全区城市建设工作中地位突出,功不可没,更应得到人民群众的认可。尤其是,房产局及时出台的拆迁新政、超前谋划的“三房”建设等等,都为老百姓带来的实实在在的实惠。因此,我们要努力克服“众口难调”、“窗口单位不可能让人人满意”“和再努力也不可能排在前几名”等消极思想,牢固树立争先进位的信心和决心,积极为城建系统打响品牌、走向前列做出应有的贡献。二是要增强群众观念,要牢固树立“执政为民”的理念,始终牢记“群众利益无小事”,不断加强干部职工,特别是窗口单位工作人员的理想信念教育、职业道德教育、遵纪守法教育和社会主义荣辱观教育,牢固树立执政为民、爱岗敬业、优质服务、无私奉献的观念,要积极试行行风工作目标管理,通过设立意见箱、分开监督、举报电话等各种形式,及时受理人民群众和行评代表的质询投诉,对发生严重行风问题的单位和部门,或连续被新闻媒体曝光,严重影响房地产形象的要进行严肃处理。原创:三是要做到警钟长鸣,要始终保持清醒头脑,时刻注意把握底线,经常想一想“参加革命为什么?现在当干部应该做什么?将来身后应该留点什么?”,自觉做到自警、自省、慎独、慎微,对自己负责,对家庭负责,也对我们集体负责。我们要通过加强教育,完善机制,这是在保护我们的干部,也是在维护我们的集体。

房地产存在的问题及建议范文5

【关键词】土地转让;程序问题;处理对策

引言

早在1999年的时候,党中央、国务院提出用3年左右的时间搞活国有大中型企业的任务,在实现这一目标的过程中,如何发挥国有企业现有资源是一个值得研究的课题。由于历史上计划经济条件下的土地划拨方式,国有大型工业企业几乎无偿地占用大量的土地,有些土地至今闲置或者利用价值不高。改革开放以后,国家调整了土地使用政策,将所有权和使用权分离,对土地通过批租有偿使用。

在上面的形势下,一些工业企业可利用所占据的地理优势,通过级差地租挖潜改造,取得可观的经济利益,使企业重铸辉煌。国有企业从事房地产开发经营,一般有如下两种形式:一是自己成立房地产公司,利用原有厂房、宿舍,从事开发经营活动。值得一提的是当前国家通过降低税费和提供贷款,鼓励企业利用自有划拨土地进行经济实用房的开发,将经济实用房的开发作为工业企业自办房地产公司的主要经营方向;二是工业企业将原有的土地使用权转让他人,自己获得资金和实物补偿。然而在实际的过程中,也存在着各种各样的问题,其中最为突出的问题就是程序问题。本文就是以举例的形式对土地转让过程中所存在的程序性问题进行细致、深入地分析,然后根本这些问题提出相对应的处理对策,旨在为土地转让的科学化、规范化提供一定的借鉴与参考。

1.企业土地转让过程中存在的问题

当前,有部分工作企业在转让土地使用权过程中经常由于操作不够规范而适得其反。在和房地产开发公司难以很好的合作后或者觉得自己土地转让过程中利益受到了一定的损害而到法院上诉,原本被我们所看好的协议书难以保护好土地转让者的自身利益,反之,法院将大部分的协议视作了无效的协议,最终导致了自己预期所想的利益无法得到,更为可笑的是自己不同程度上增加了损失,结果什么好处也没得到不说,反而提高了损失程度,而导致这种现象发生的因素具体可概括为三个方面,以下进行详细的论述。

1.1双方合同签订的不当

在转让土地使用权时,应编制一套关于土地使用权转让方面的协议或者编制一份安置补偿协议,然而,实际情况是,企业与房地产开发商所签订的协议却是合建与联建方面的,这样一来,就给自己接下来的事项带来了诸多不可避免的麻烦。

1.2所办理的程序手续不够健全

在办理程序手续时,要么是没有考虑办理一份土地用途变更方面的手续,要么是向相关主管部门办理了土地用途变更手续,但却没有依法向相关政府主管部门办理一份完善的土地使用权转让手续,而且在所签订的转让合同与补偿协议中双方约定将土地使用权的出让手续交由受让方进行处理,这样一来,土地使用权变更登记手续的办理更是无从谈起了。

1.3企业资质有待进一步提高

由于工业企业不具备房地产开发经营资质,因此无法开展房地产经营方面的活动,但是,其却和房地产公司间达成了合建与联建协议。房地产开发的实际要求是要具有一定的技术水平与良好的资金条件,但是,这些条件工业企业往往难以达到,即便是达到了这些条件也必须要政府相关行政主管部门的审查及认可。所颁布的《最高人民法院关于(中华人民共和国城市房地产管理法)案件若干问题的解答》中有明确的规定,对于没有房地产开发经营资质的企业在与他人签定了资格后,其合同有效。工业企业在转让土地过程中,如果是将所签订的合建与联建协议作为依托,参与到房地产开发的合法渠道是根据相关法律开展项目公司,而项目公司与普通的房地产公司唯一不同的地方就是其所经营的范围只在本企业涉及到了区域,所以,审批要求十分的简化,这对于房地产开发资质还不够完善的工业企业而言具有重要的意义。不过,其往往忽视了这一重要环节,从而导致对自己利益进行保护的合同是一个没有任何效力的合同。

2.土地转让过程中程序问题的处理对策

2.1土地使用权转让步骤

首先,将土地用途进行变更;把准备进行转让的土地从原来含有的工业用地性质通过企业主管单位及政府行政主管部门将其变成具有商业性质的土地。其次,土地使用权转让合同的签订;土地使用权转让合同主要是转让双方在转让土地使用权额基础上而签订的一份协议。根据相关法律制定的土地使用权转让合同是有效的。如果企业只是对土地使用权进行转让,不与房地产间合作开发的,双方应签订土地使用权转让合同,不应签订合建及联建方面的协议。另外,办理土地使用权出让手续,同时交付一定的土地使用权出让金;必须对相关依法批准的的土地使用权转让进行手续的办理。实际办理过程中,应从两方面着手办理,一方面是工业企业进行办理,另一方面是房地产商进行办理。当合同签订后应在规定的时间内或者双方约定的付款期限内,工业企业或者房地产商应交付相应的土地使用权出让金给土地所在地土地管理部门。对于不需要进行手续办理的出让,工业企业应上缴相应的土地收益金。

实际操作过程中,对于工业企业而言,应采取有效的风险防范措施,也就是要将土地投资迁移费用的谈判过程与实现方法 有效的掌握,这主要是因为,工业企业最终所获取的经济补偿形式属于土地投资迁移费用

2.2规范土地出让程序

土地出让牵涉了土地所有者与土地经营者等各方利益,实际出让时应根据标准的操作程序进行,所签订的出让合同应规范,出让的形式、条件以及双方间的权利、责任等必须明确,合同应交由相关主管部门进行签证。还应办理一份土地出让合同备案,对合同的真实性、可行性以及合法性进行全面的审查,以避免不必要的损失发生。

3.结论

综上所述可知,在处理土地转让时,最重要的环节就是土地出让方与受让方之间所签订的合同,必须根据相关政府部门颁布的法律法规,签订一份效力高的合同文书。合同中要对土地转让范围、回报以及可能会发生的风险问题进行详细的规定,所有补充材料与前提条件都必须和国家相关规范相一致。如果企业为了筹集发展资金而进行土地转让,必须根据相关规定将土地经营权转让。

参考文献

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[2] 谭正航.论实现高校土地转让的法律对策[J].社会科学论坛,2009(18).

[3] 张卫东.土地转让性与土地资源配置问题研究[J].上海行政学院学报,2004(5).

[4] 刘石成.宏观调控中的土地转让问题[J].经济问题,2007(5).

房地产存在的问题及建议范文6

多年来,建行住房公积金衍生业务品种不断推出,业务流程不断改进优化,赢得了住房公积金管理部门和房改金融客户很高的评价。但也应该看到,在住房公积金业务管理走向成熟、规范进程中,由于房改金融业务的特点和本身委托性质所决定,建行所推出的房改金融业务,大多还是在住房公积金管理部门的创意下展开的,可以说管理部门是委托主体,是管理主角;建行是受托方,是业务配角。围绕着住房公积金业务,建行超前创新的产品和产品创意并不多,只是跟着政府部门配合做好服务,因此,在全国性住房公积金业务管理层次上还较低,被动式应对跟进服务的产品多,带有银行主动创意的产品几乎为零。为此,围绕住房公积金贷款的异地使用问题,本文提出在建行产品创新和业务流程优化中,能否率先尝试开发“跨界”双向互贷和多向互贷业务产品,以最大限度地满足住房公积金贷款客户的贷款需求,在更大范围内联网运作,这样不仅能够开辟建行住房公积金业务领域,增加市场占比,而且还可以通过产品创新,达到异地城市业务对接、跨界融合、有益民生之目的。

据信息,原本仅限于辖区内使用住房公积金贷款,从2009年就出现了松动迹象。如辽宁省鞍山、抚顺等13个城市与沈阳签订异地贷款协议。广东省广州、珠海、佛山等8个珠三角城市共同签订了公积金异地贷款协议。天津市已经与河北省签订了《河北省环天津地区住房公积金合作对接备忘录》,明确了异地互贷相关政策。北京市与河北省秦皇岛市已经出台了异地公积金贷款政策。住房公积金贷款的异地使用正在从双向互贷(辽宁13城市与沈阳)转为多向互贷(珠三角8城市间),从省内互贷发展到省际互贷。建行三峡分行在这方面也进行了超前探索。按照这样的趋势发展,住房公积金制度在更大范围内实现联网贷款运作指日可待。毫无疑问,住房公积金使用范围的扩大深化,无疑是一项惠及民生的有益尝试。在全国建行范围内,尽早推出公积金互贷业务,缘由至少有以下四点。

一是住房公积金贷款的异地使用与我国社会人口、资源流动趋势相适应。由于核心城市经济发展优势不断强化,伴随户籍、投资等有限制政策的不断松动,核心城市对人才和资本的吸引力同步增强。比如,天津市滨海新区将是中国未来经济增长的第三极,人口和资源的快速流动将会呈上升态势。各种变化的共同结果就是将导致核心城市的资产价格上升速度和劳动力的价格上升速度脱钩。大城市房价脱离工资的现象将在很长一段时间内难以改变,房价仍然居高不下,由此形成的“漂一族”消费群体转移购房目标将成为一种趋势。试想,那些在外地创业和暂居的消费客户,对住房的有效需求将会不断增长,而购房目标将会转移到这片正在开发和兴建的热土上。这种趋势无外乎演化为两种行为:一是在城市边缘甚至邻近地区购房,通过负担高额交通成本实现购房成本的降低;另一种是选择异地购房(通常是家乡),而在中心城市租房生活。无论哪种行为都涉及到一个问题,就是在工作地之外购房。按照目前住房公积金属地管理政策,这样的贷款需求无法得到公积金的支持,公积金低利率无法覆盖这部分真实的需求群体。如果住房公积金能够在全国范围内,哪怕在邻近城市之间实现互贷,无疑更能体现公共政策的社会福利性,也更能体现住房公积金的互和保障性。

二是住房公积金异地贷款能够提高公积金的使用率。住房公积金使用率问题一直备受关注,根据统计数据显示,截至2012年底,我国住房公积金运用率近60%(其中还包括购买国债余额),大量公积金沉淀是一种浪费。除了公积金利用率较低之外,更为严重的是区域发展不平衡。据统计显示,上海、北京、天津、浙江、江苏、福建等6省市的运用率超过了60%,而海南、、河南、甘肃、河北、贵州等地资金利用率不足30%。若住房公积金制度在全国范围内推广,将大大提高这部分资金的使用效率。

三是公积金异地贷款是一种个人主导提高使用率的方法。面对住房公积金使用率较低的难题,有关方面正在积极探索破解难题之道。比如,住房公积金用于保障性住房建设,私人的公积金账户用于公共保障性项目上,等等。相比之下,异地贷款更容易被百姓所接纳,它是将购房人的购房行为给予保障项目式的优惠,从而更能协调不同群体的利益诉求。

四是公积金异地贷款是深度挖掘客户群体、提高客户满意度的一项制度创新和业务创新。住房公积金异地互贷业务的设计和推出,将会带动外来或异地购房置业者合理利用住房公积金,也会为当地开放开发、引进人才和资源合理优化配置,拓宽融资渠道、增加个人住房贷款客户数量、丰富个人住房贷款产品种类、满足利用公积金“漂一族”客户需求等起到重要作用。

二、互贷业务产品创新可行性分析

1.推出住房公积金双向或多向互贷业务产品的总体思路

住房公积金双向或多向互贷业务产品,简称公积金异地互贷业务,就是根植于现有住房公积金存款余额缴存在商业银行开立的公积金专门账户上,或受公积金管理部门委托,商业银行对凡是拥有公积金的交纳者有购房需求,申请住房公积金贷款,能够打破省市界限,跨地区、跨省际实现互贷的一种新的业务产品。它是伴随着住房公积金制度进一步深化改革的产物,也是住房公积金业务的衍生产品。考虑到有些地方公积金缴存余额呈现下降趋势,进行异地互贷产品创新要本着“先易后难、先近后远、分层跨界、逐步推进”的原则,也就是说这种互贷产品,将突破地区界限,先局部后全部、先双向后多向、先邻近后辐射经济区域,逐步实现公积金共用流动的资金运动格局。建行开办异地互贷业务,无疑是对现有住房公积金个人贷款业务的重要补充和完善,是住房公积金使用效率进一步提高的多赢发展战略。

2.公积金双向或多向互贷业务产品特点

一是融资便利。凡是城市单边或多边缔结双向或多向互贷协议的,对参加住房公积金制度的职工申请异地住房个人贷款,都可以在协议城市的建行申请利用公积金进行互贷,以达到融资目的。

二是集聚效应。凡是在工作地以外,客户可以足不离省、市、地区就地申请异地个人住房公积金贷款,并通过建行公积金账户划转结算,解决了当地公积金利用率不高等问题。有形效益是增加个人住房消费账户增量,个贷产品渗透率提高,公积金个人贷款利息收入增加。无形效益是公积金资金流动性增加、资金受益面扩大、公积金利用率提高等,可以盘活合作当地住房存量、激活房市,加大区域间的金融联系与合作力度、市场份额增长。

三是融资成本低。办理公积金异地互贷业务的借款者,可以享受购房所在地建设银行执行的住房公积金个人贷款利率,比之商业银行按揭贷款利率较为低廉,融资成本可以大大降低,减少借款人利息负担。

四是科技含量高。办理住房公积金异地互贷业务,可以利用总行现有的A+P网银系统实现签约行互贷系统计算机联网上线运行,并允许客户用他行账户申请、受理公积金互贷业务。开发异地互贷软件系统,及早运行,并在系统内建立借助人行小额支付系统为非本行结算账户开立个人办理公积金互贷业务新途径,以增加建行网上客户受理数量、锁定客户群体。

五是风险分散。住房公积金异地互贷城市建行与当地住房公积金管理部门签订协议,一定明确委托责任与义务、资金封闭管理以及风险承担等条款,按照辖区公积金个人贷款管理办法执行。在贷款权限、贷款申请、审查、审批、抵押担保、贷款发放、贷后管理等环节,严格贷款流程管理,防范贷款风险,提高资产质量。

六是惠及民生。异地双向或多向异地互贷产品,彻底改变现有公积金属地管理政策,在制度创新前提下,开展异地互贷业务,有益民生。这种产品可以冲破政策藩篱,切实实现公积金取之于民、用之于民、造福于民之目的。

3.可行性分析

其一,中心与银行传统优势。建设银行公积金个贷网络营销渠道畅通;各地个贷中心集约运营;个贷客户群体和市场占比占据绝对优势;长期与住房公积金管理中心业务合作关系密切;具备住房公积金、住房抵押贷款、住房储蓄存贷业务三大融资工具和载体;公积金龙卡代扣还款全国联网;基本形成了个贷产品链;具有高效的网上支付结算系统;有一支高效的营销团队。

其二,产品亮点。提供融资便利、惠及民生。凡是城市单边或多边缔结双向或多向互贷协议的,对参加住房公积金制度的职工申请异地住房个人贷款,都可以在协议城市的建设银行申请利用公积金进行互贷,以达到融资便利之目的。同时,还可以在互贷业务基础上,衍生出公积金转贷业务,对新就业的单位尚未建立公积金制度的职工申请个人住房贷款,先提供按揭贷款,待一年缴存期满后转为公积金贷款。

其三,客户群体。目标客户群体类型大多是异地、邻近城市的工作地之外的购房需求者和外地或本市“漂一族”购房群体等。利用住房公积金互贷业务,在异地签约的建行申请互贷业务,以满足异地购房融资需求。

其四,部署渠道。创意转化为产品后拟销售的途径,通过已签订互贷协议开办互贷业务的协议城市建行房金部柜面和个贷中心直接受理、面签和营销。

其五,推广区域。创意转化为产品后可在建行各地分行直接面对异地购房申请互贷业务的客户推广,带动环渤海、长三角、珠三角区域等城市分行多向互贷业务逐步开展。

其六,市场前景。通过建设银行公积金账户划转结算,解决了当地公积金利用率不太高等问题。有形效益是增加建行个人住房消费账户增量,个贷产品渗透率提高,公积金个人贷款利息收入增加。无形效益是公积金资金流动性增加、资金受益面扩大、公积金利用率提高,可以盘活当地住房存量、激活房市,加大区域间的金融联系与合作力度、保持公积金业务市场份额增长。解决了客户工作地之外的异地公积金不能利用问题,提供了方便快捷的融资便利工具;同时也可利用建行网络高科技含量的贷款产品进行快捷融资并进行多形式还款;享受购房所在地建行执行的公积金个贷利率,相比按揭利率融资成本较低,为客户减轻利息负担。

其七,同业产品。当地住房公积金管理中心尚未委托他行进行互贷业务尝试,只是部分城市出台了提供公积金双向互贷业务的相关政策。

其八,现有产品。建行现有住房公积金个人贷款和组合个人住房贷款两大系列,除了一手房和二手房贷款以外,还有“合力贷”、“存贷通增值帐户”等产品;“还款自由行”衍生出“双周供”、“宽限期还款”、“多账户还款”、“变更还款期限和方式”、“等额本金递增或递减还款”等多个系列产品;拥有网上缴存、公积金龙卡全国联网代扣还款等特色业务产品,利用建行现有个人住房贷款产品链和操作平台,完全有能力支撑并推动公积金互贷业务顺利开展。

三、开办异地互贷业务的跟进对策

1.吃透政策、善于谋划、跨界融合

此项产品创意由住房公积金管理中心提出业务需求,银行提供配套服务模式。其中涉及公积金运用规模、公积金业务系统、公积金向相关政策衔接、地区间以及部门间的协调等问题。撇开越俎代庖之嫌不谈,单说此项业务的现实可行性及未来趋势,可以说,要突破属地管理、公积金异地流动、资金监管等一系列敏感问题,从这个意义上说,它是一种在原来金融要素重新配置基础上的制度创新。没有制度创新,就无从谈起产品创新。突破区域界线,本身也符合国家提倡的区域经济联合、形成经济合作带的发展思路,这是此项产品创新的关键点和难点。新产品出台面市离不开相关制度的支撑和配套。这项业务和产品开发需要打破部门利益格局、冲破区域间的保护壁垒,还要把惠及民计民生与保护公积金缴存者切身合法权益结合起来,涉及面较广、沟通环节多、产品设计难度大、涉及地区和部门多,要从住房制度改革和公积金管理体系创新角度,尽早动手谋划、高层设计。

2.制定新产品研发和推广实施方案

一是借助环渤海经济以及金融合作协调机制、环渤海区域市长联席会议机制、京津冀金融联合协作机制提出意向,签订初步合作谅解备忘录;以先双向、后多向互贷为突破口,逐步在环渤海、长三角、珠三角区域推开,实行分层次、以点带面逐步推进合作;同时,利用派参政议政渠道,以政协提案或政协常委会大会发言、主席促办等形式,建议政府相关部门给予关注和答复,促办落实。人民银行、银监局等相关部门将会予以关注并提出落实提案措施,供建行设计产品和研发流程中借鉴参考。二是商业银行按照新产品创新流程,前期将要进行的工作有:新产品导入市场调研、提出价值主张、概念生成、功能完善、市场容量测试、优化流程、定价、制定产品创新绩效指标、立项开发、推介产品等,每一工作环节都需要内部结合、上下通力配合,需要一大批精干的产品经理和客户经理的密切协作来完成。三是承办银行抓紧与内部科技部门、审批、风险、法律、产品创新管理等部门协作,共同组建产品创新团队,研发制定相关管理制度和办法。与外部软件开发中心、异地公积金管理部门协调合作开发软件系统全省全国联网;配合公积金管理部门抓紧起草制定异地互贷业务流程、管理办法、合同文本、封闭管理协议等重要文件的制度安排。同时加快人员上岗培训,强调调查市场需求、客户需求与前期准备工作同步;与高层、决策层沟通与产品流程设计同步;区域协调谈判签约与高层协调同步;产品流程设计与软件开发联网同步,真正实现高效率运作。