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房地产存在的问题及建议范文1
关键词:房地产；融资渠道
一、我国房地产融资渠道现状分析
房地产融资它包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两大点,包含着筹集资金和供应资金两个基本环节。在我国目前的资金融通过程中, 常见的融资渠道主要有以下几个方面。
(一)融资现状分析
目前我国房地产市场主要的融资方式根据企业规模大小可以主要分为上市融资和银行借贷。产生这两种主要融资方式的原因可以大致归结为企业自身规模和所面对的市场。对企业来讲，一般大型的房地产企业会选择上市融资，这类企业一般大多资金雄厚，企业信誉高、声誉好，能够通过国家严格的上市审查，可以通过发行股票来进行融资，开拓融资渠道，但是这样的大规模上市房地产公司在中国还属少数。而对于中小规模的房地产企业来说，面对的是地方性市场，资金数量和规模都有限制，对于国家的上市审查来说，一般时间较长，成本较高，不适合上市融资，所以一般更多地采取银行借贷的方式进行融资。
(二)银行贷款
房地产贷款主要指的是与房产或者是地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款。迄今为止我国房地产开发资金的来源主要还是靠银行信贷为主导的单一融资格局。因为银行贷款是最一种有效的房地产融资渠道。但是根据相关统计,我国银行贷款占房地产总投资的70%以上。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。结果是房地产企业把自身的经营风险转为银行的金融风险,从而影响国家的金融安全。但是随着银行信贷被逐步收紧,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少,也可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。面对资金瓶颈,房地产开发商亟待拓宽新的融资渠道。
(三) 融资渠道
融资渠道单一，风险相对集中一直以来都是我国房地产业面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，我国房地产开发企业除了自有资金外,主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。同时,资金供给的单一性也是房地产融资不完备性的最显著表现特征。由于房地产业的高风险高收益特性,管理层对房地产企业上市融资一直持谨慎态度。
根据前面论述，房地产融资市场上的融资方式主要是银行信贷是有一定原因的。由于中国金融体制本身市场化程度不高，使得资金剩余者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能作为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，他只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产业的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。
(四)上市融资
公开上市,是一种直接融资,可以分散金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。所以理论上讲上市融资是最佳的房地产融资渠道。但是,房地产企业上市非常困难,首先是因为特殊的行业经营和赢利模式,资金流和经营流周期性现象明显,难以达到上市要求。其次,房地产企业上市门槛依然很高,监管层也层多次关闭上市大门,不论是通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资, 一般的房地产开发企业很难做到,所以上市融资对于房地产企业特别是中小企业来说仍然将是一种奢望。这种融资方式只限于少数优质房地产企业。
(五)房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(REITs)实质上是一种证券化的产业投资基金,是专业化的投资机构通过发行股份或收益单位,吸引社会大众投资者的资金,并委托专业化的投资人员进行具体经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。并通过组合实现风险的分散。具有高收益、低风险、高流动性、专业化管理等特点。房地产信托在资金运用上,可以横跨产业投资、资本市场和货币市场, 融资形式也是多种多样。可以说信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,房地产投资信托基金可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。但是我国产业基金法没有出台, 法律上的障碍成为房地产投资信托基金在我国发展的最大现实问题。同时委托机制风险的存在,影响资金配置的效率, 造成风险与收益的不匹配。三是专业人才缺乏的制约,很难适应大规模房地产投资信托基金的经营运作。
二、房地产融资渠道多元化的作用
(一)有利于降低房地产融资中的单一融资的金融风险。房地产业提供的是一种特殊的商品，具有投资额大、建设周期长、资金回笼慢、不能移动的特点。房地产商享有开发项目的收益,也就承担了相应巨大的市场风险。而当开发资金主要来自于银行时,就意味着银行将产生大量的不良信贷资产，不仅收不回利息，本金也同样面临损失的危险。而融资渠道多样化则可分散开发商带给商业银行的信用风险。这样就把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者，降低了房地产企业和贷款银行的金融风险。
(二)有利于资本市场金融工具和金融品种的创新。在成熟的房地产金融市场上，不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。
三、 拓宽与完善我国房地产融资渠道的对策及建议
(一)完善相关法律法规, 规范房地产融资渠道
目前我国很多金融产品相关的法律、法规政策还很不完善,法律体系不健全, 规定不具体,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展,因此完善相关法律、法规制度是急需要解决的问题。如制定房地产开发企业贷款管理法、房地产信托管理办法等,明确规定房地产企业的权利与义务,规范房地产企业的融资行为, 促进房地产金融市场健康发展。
(二)吸收社保基金, 拓宽房地产融资渠道
解决房地产融资问题的根本途径是寻找高质量的资金来源, 即实现投融资方向的创新以及融资渠道的整合提升,房地产融资可以吸收社会上的闲散资金, 如包括社会养老保险基金在内的社会保障基金。保险基金所追求的是一种稳定、长期、合理的回报, 而非高回报, 同时社会保障基金资金巨大, 正在积极的拓宽基金的保值、增值渠道。而房地产开发项目规模大、周期长, 资金需求量大, 二者之间有很强的互补性。把社保基金引入之后,房地产实现融资目的的同时,分散了自身的风险。同时需要指出的是除了繁荣房地产投资一级市场外,也应大力推动股票债券二级市场的发展,增强公众对房地产业的吸引力,增强流动性风险的分散。
房地产存在的问题及建议范文2
【关键词】房地产税；保有环节；问题；政策建议
目前一些经济发达的国家，如：美国、日本、英国、瑞士等都已经有一套比较完善的房地产税收制度。目前我国的税收制度在一定的历史时期发挥过它的积极作用，但目前已明显不适应我国市场经济和商品经济的发展，已明显有悖于税收作为政府宏观调控的职能。鉴于此，房地产业内和学术届内有识之士关于改革原有的房地产税收制度，建立适应时代要求的税收制度的呼声渐涨。2008年12月131号文《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确规定取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。国家财政部、国家税务总局共同颁发的财税[2008]137号文件做出调整房地产交易环节税收的规定，并酝酿把二税合一，改为在保有阶段统一征收物业税。具体来说，存在以下问题：
1目前我国房地产税制存在的问题分析
1. 1各征税环节税负分布不合理
房地产开发流通环节税负重，而在房地产保有环节税负较轻，且税收优惠范围大，造成了房地产全寿命周期中各个阶段的税负不合理状况，这对房地产市场的健康发展是很不利的。目前，房地产开发期间的税费主要有配套设施建设费、基础设施建设费、建筑工程质量安全监督费、物业管理基金等，占房地产相关税收的比例为8.92%。交易环节的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易管理费、交易印花税、土地增值税和所得税等，所占比例为72.95%。目前我国房地产保有阶段的税费有房产税和城镇土地使用税，所占比例为18.13%[7]。考虑到开发期间需要支付巨额的土地出让金，房地产开发环节和交易环节的税费都大大高于保有环节的税费。
政府的经济职能之一，就在于利用税收制度促进经济发展、提高经济效益、增进社会分配的公平和平等。税收制度，对于纳税人而言，本应该产生多收益多交税、多占用资源多交税的效果，但目前我国的税收制度难以实现这一效果。另外在开发、建设、转让等流转环节多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者，导致房价很高；由于房产保有阶段的税收少（目前只对生产经营性的房产征收房产税和土地使用税），导致土地闲置和房屋空置现象严重，增加投机性购房的积极性，鼓励土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，这些都不利于房地产市场的健康发展。
1. 2税种繁多、重复征税
我国现行房地产税制，存在重复征税。主要体现在以下几个方面：
1.2.1土地营业税、增值税和所得税的重复
企业所得税以企业的生产、经营所得和其他所得为课税对象，用每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额乘以所得税率来计算。土地增值税是以转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据，每转让一次就征收一次土地增值税。所以，土地增值税也具有所得税的特征。另外，营业税是指在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人应按计税营业额乘以适用税率计取营业税。这就意味着在房地产品转让过程中，既要征收营业税又要征收土地增值税和所得税，造成了重复征税。
1.2.2房地产租赁中重复课税
营业性房屋出租取得的租金收入，需缴纳12%的房产税、5%左右的营业税，还有所得税、城市维护建设税以及教育费附加等，房产税本来归属于财产税，在这里又扮演了流转（营业）税的角色，造成了重复课税。目前市场上住宅类房产无论自用或出租都没有强制征税，政府就丧失了大量的优质税源（由于房地产本身具有保值和增值的特点，激发了投资客投资房产的热情，有的人名下有多处房产。）。因此，降低交易阶段的重复征税，不但能更好地激活房地产市场，也有利于地方政府形成丰富、稳定、可持续的税收收入，有利于进行可持续的基础设施和公共服务设施的建设，真正做到取之于民用之于民。
1.2.3契税与印花税的重复
对房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要按书据或契约所承载金额缴纳万分之五的印花税，又要按规定的税率缴纳契税。印花税是就经济活动中书立的凭证契约征收，契税是对房屋产权转移时就双方当事人所订立的契约征收，在征收范围上，这两种税明显存在着交叉重复问题，有失公平原则，也给税收的征收管理带来了难度。
1.2.4营业税自身的重复
营业税是房地产开发与销售过程中的一个主要税种，在开发阶段它是以从事建筑、安装、修缮装饰和其他工程作业所取得的营业额为计税依据；在销售阶段的计税依据除包括工程价款及工程价款之外收取的各种费用外，还包括前一阶段己缴纳的营业税；如果房地产在流转过程中经过多次交易那么就不可避免地产生了重复征税的问题。重复征税从微观上来说，提高了房地产的售价，增加了消费者的负担，从宏观上来说，加重了房地产业的税负，阻碍房地产业的正常发展。
1. 3内外税制不统一
我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策，具体表现在四个方面：
1.3.1两套房产税制度
现行房地产税制规定对内资企业和个人征收房产税，而对外资企业和外籍人员征收城市房地产税，既不统一，又不规范。还有，对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此税，改征土地使用费。
1.3.2两套所得税制
对内资房地产企业开征企业所得税，对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。
1.3.3城市维护建设税和教育费附加内外不统一
对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，对外资房地产企业尚未开征。
这种“内外有别，两套税制并存”的政策，不符合国民待遇原则，同时给税收征管也带来了诸多不便，不利于企业的平等竞争。
1. 4征税范围过窄
房产税只在城市、县城、建制镇、工矿区征收，其中，县城、建制镇指县、镇政府所在地。农村不包括在征税范围中，相当于在农村城市化程度不断提高的今天，自动放弃了一大块稳定的税源，也使税制本身显失公平。房产税还规定了行政事业单位、机关团体、军队及由财政部门拨款的单位自用房产免税，个人非营业用房产免税，这些政策与目前我国个人财富向住房转化及公房制度改革的现状不符合，也放弃了较大的税源。
1. 5计税依据不合理
我国现行的城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依据的从量计征。这种方式虽然简单，但依据只是有限的土地面积，而土地作为稀缺资源，其价值会不断上升。这种从量计征方式使得税收收入不能随课税对象的价值上升而上升。我国现行房产税的计税依据分别为按房产原值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税按照房产原值一次减去10%-3 0%后的余额乘以1.2%的税率计算（这里的房产原值是历史成本），利用这种计税方法，房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。从租计征是按租金收入乘以12%的税率计算。同一处房产分别按两种方法所得的结果是不一样的，这样的规定显然是不合理的。
1. 6税费体系混乱，税轻费重
我国目前的房地产税费体系混乱，具体表现在：
1.6.1税费并立
在现行税费管理体制下，几乎所有的收费（基金）项目都是以行为来征收，与以行为为目的来征税的税种相互重叠、并立。例如在市政基础设施建设方面，城市建设维护税与“市政设施建设费”，“城市规划建设费”和“商业网点配套费”属同一性质。
1.6.2税轻费重
我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，并且这些收费项目多集中在房地产的开发建设和交易阶段。比如：在房地产开发阶段有企业开发登记费、城市规划设计费、土地闲置费、预算审查费、招标管理费、施工执照费、质量管理监督费、市政公用设施建设费、公共配套设施费、基础设施费等等，据统计费项总数远多于税项总数。有关资料表明，国外房地产开发企业，房地产价格中成本、费用、税金、利润这四部分的比重分别为73%， 10%，10%，7%，而我国为41 %，40%，10% ，9%。可见对我国的房地产开发企业而言，提高房地产的开发建设质量，降低或取消弹性的和不合理的收费是他们努力的方向。并且如此多的行政性收费，不仅大大加重了房地产开发者、经营者、销售者的负担，而且加重了房地产买受人的负担，致使许多地方的商品房价格居高不下，普通职工只能望房兴叹。同时，我国目前的房地产行政性收费大多缺乏法律依据，许多地方、许多项目都是乱收费、乱摊派。另外，行政性收费机关较多，主体不一。据调查，不仅有关的行政机关向房地产开发经营交易人收费，而且某些非行政机关也巧立名目，以行政机关的名义收费，造成房地产行政性收费的极大混乱，并且许多机关收费以后据为己有，不向上级主管机关申报，造成国家收入的极大流失。
2房地产税制改革的建议
通过以上分析，借鉴国际惯例和经验，结合我国实际，在遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则的基础上，笔者认为房地产税制应从以下几个方面进行改革：
2. 1房地产取得税制改革
在房地产取得环节，将契税并入印花税中。契税是一个传统的税种，但鉴于印花税具有契税的所有功能，我们可以考虑将契税并入印花税。印花税以产权转移书据所载金额为计税依据。
2. 2房地产保有税制改革
从以上分析可以看出，房地产开发建设阶段和交易阶段相对于房地产保有阶段来说税种多且所占的比重大。针对这种情况，建议如下：
2. 2. 1改革房产税
合并房产税与城市房地产税，在统一内外税制的基础上，设计全新的房产税税制，目前城市房地产税已经取消。全新的房地产税包括征收对象、计算依据和税率三方面，根据不同地区分别设置。比如：征收对象可以按照以家庭为单位，其名下的房产面积总和低于90平方米的免征，90-120平方米的设定一个比率，120平方米以上的设定一个较高的比率。计算依据应以房地产的市场价格为准。如果国家和地方政府每年对房地产的价格进行评估，就会花费大量的人力和物力，而且每年评估一次也没有必要，建议以三年作为一个周期，每三年评估一次。
2 .2. 2建议土地使用权出让金一次性缴纳改为分年度缴纳
目前我国实行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用权出让金，在某些城市这部分收入已经占到财政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基础设施建设资金 40%以上来自上年度的土地出让金。但我国土地资源有限，如果地方政府的财政收入大部分来自于土地使用权出让金，会造成现任政府把土地50-70年的土地使用权出让金在几年内就用掉，不利于城市的可持续发展。同时也会造成城市缺乏创新性和活力。所以建议土地使用权出让金分年度缴纳，具体数额按当年的评估价格确定。
2 .2. 3取消城镇土地使用税和耕地占用税，建议开征土地闲置税
我国现行的土地出让制度是土地批租制，规定在土地所有权属于国家的前提下，用地者可以通过交纳土地出让金的方式取得一定期限的土地使用权。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。因此，从严格意义上说，我国的土地使用者应当支付地租，而不是承担土地使用税。因此，建议取消城镇土地使用税和耕地占用税，开征土地闲置税，促进土地资源的有效利用，减少士地的浪费。1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定了对闲置年限不同的土地的惩罚规定，但这种规定已经不符合目前的市场情况，各个地区需根据自己的实际情况重新制定规则。
2. 3房地产流转税制改革
2. 3. 1对房地产流转取得的收益仅征收所得税
首先要从统一税收法律法规入手，对房地产实行内外统一的税费制度。首先， 将企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税合并为统一的适用于内外资企业所得税。其次，将外资企业和外籍人员纳入房地产税的纳税义务人之中，纳入房地产费的征收之列，使房地产税费负担与收益一致， 谁受益谁纳税缴费，受益多负担多，收益少负担少。从而为市场主体的平等竞争创造条件。最后值得一提的是将房屋租赁收入也纳入所得税一并征收，不再征收营业税和房产税，并适当降低税率。
2.3.2适时开征遗产税与赠与税
遗产税、赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税、赠与税的主要征收目的不在于财政收入，而在于协助个人所得税，调节财富分配，因此，应采取高起征点和高累进税率，促进社会公平。
3总结
本文通过对我国房地产税制存在问题进行深入分析的基础上，遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则的前提下提出了符合我国客观实际的房地产税制改革的政策建议。同时，笔者认为为了使这些政策建议有效地落实，相关的配套措施必须跟上，比如，对房地产租、税、费概念的澄清，加强房地产产权产籍信息的管理，完善房地产评估制度和评估机构，加强房地产业的税收征收管理等等。
参考文献：
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房地产存在的问题及建议范文3
关键词：房地产产权 ；登记制度
Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.
Keywords: real estate property; registration system
中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
房地产属于不动产，房地产在空间方面具有不可移动的属性，造成了它不会跟一般物相同，只是采用占有或者是实际的控制就能够表明它的权属状态。长时间的占有或是使用的时候，使用者与所有者产生不断改变的时候，就非常容易引起权属的纠纷。因此，国内房地产的登记环节一直存在于房地产的开发建设与交易的过程中。建立房地产的登记制度是现在国际上各个国家所采取的有效措施。但是因为一些历史性原因，现在国内的产权登记制度相关的规定还是不够完善，大多数都是原则方面的规定，还存在着一些问题需要进行深层次的研究。
因为国内的房地产产权登记的制度是通过体制的改革推动而发展的，房地产的登记管理体系也有很多需要改变的方面。如，国内房地产的登记实施土地的使用权与房屋的所有权分开登记的制度，就无法成立统一化不动产的登记机关，登记范围也不统一、登记的效力不够确定等。为了使房地产产权的登记制度更加科学化、统一化、规范化,通过对房地产产权的登记制度中存在的问题，提出了相关的建议。
国内与国外的房地产产权登记制度的实际情况
（一）国外的房地产产权登记制度
对房地产的产权采取登记制度的方式是全世界都采用的。房地产在国际上的很多国家被叫做不动产或是地产。所以，在大多数的国家都把房地产产权登记叫做不动产的登记或是土地登记。登记部门在每个国家也是不一样的。现在，在轨迹上有关房地产登记的制度大概能够分成三种：一种是法国创建的契据登记的制度，一种是澳大利亚人创建的登记发证的制度，还有一种是德国创建的强制性的登记制度。在具体的产权登记方面，国外大概采取这两种方式：一是成立独立的登记部门，如，日本的登记所，二是法院或是别的司法部门来充当，如，美国地方的法院等。
我国的房地产产权的登记制度
我国现在实行的房地产产权的登记制度是强制性的登记制度，登记的方式可以被归纳字第三种模式中，就是让房地产的行政部门来进行登记。
按照我国的有关房地产的管理法规，房地产的权利改变是需要进行登记的，这就表明了房地产的产权改变是要通过登记才能够成立的。
现在实行的房地产产权登记制度存在的问题分析
（一）不动产的登记分属不同部门，这违反了房地产的一致性原则
我国在土地与房屋物权方面的登记，不但有建设机构的相关管理条例，还有土地部门的相关规则。土地登记的发证部门是土地行政的管理部门，二房屋的登记发证部门是房产的管理机构。尽管地产的相关法律规定了地方政府能够建设一个专门的机构来负责房地产的管理与土地的管理工作，能够颁发一些统一的房地产产权的登记证书，但是因为已经存在了土地与房产的管理分别归属与不同的部门的格局，到现在我国的很多地方还在采取房产与地产分开登记发证的方式。这样的方式，不仅违反了房地产产权一体化的原则，还会造成房地产产权的主体不同等一些问题，出现纠纷。也会让登记的手续变得复杂。
房地产登记的效力和房地产交易的合同效力关系不清晰
根据城市房地产的相关管理条例，房屋的买卖一定要向县级以上的人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构申请房屋登记，房屋的所有权才可以进行转移。房地产的权利登记应该存在于物权登记的范围之内，它的功能是可以将所有权的归属和其他的权利状态都进行公示，来实行物权表证的作用。房地产的交易合同关系应该存在债权的范围内。它的功能是组建民事上的法律关系，能够起到确定合同双方的当事人民事的权利和义务的法律关系的功能。因此，物权和债权属于不同的民事权利，物权的登记效率是不可以影响到债权的成立的。房地产的登记属于行政管理方面的确权行为，但是房地产的交易合同是民事方面的合意产物，要是达到了合同中规定的成立条件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能够以行政的明确来作为最后的生效条件，要是强制性地把登记当作是房地产交易合同的生效条件，就会违反了合同法律的原来意义，就会导致当事者就民事的内容，在不妨害国家、社会以及集体或是其他人的利益的基础上，有权利协商并达成一致，来处理法律赋予的民事权利自由被剥夺。
房地产的登记表现在行政管理方面的需求，这同物权的保护目的不同
国内现在实行的有关土地管理的法规都被注明了管理法，别的与房地产法律相关的法律也都是一些行政法规与条理所构成的，导致了国内的房地产法律具有行政方面的管理制度。但是，房地产没有通过登记就存在在市场中的状况也是存在的。为了更加方便地交易，在私底下通过协议的方式进行房产权证书、土地使用证书等的交换，不通过登记就出租的房屋租赁状况也是普遍存在的。如，一个房屋租赁的案子里面，租房子的人张某租了某个单位的门面房几间，但是没有办理任何的手续，在几年之后，双方由于房屋的租金、水电费用等一些问题出现了纠纷，后来又由于房子失火，损失了很多的财产，双方到了法院讨说法。根据法律的相关规定，要是租赁合同没有效力的，案件就会很难进行审理。
改善房地产产权登记制度的建议
我国房地产产权登记的制度在立法方面的层次比较多，并且兴致的权利和民事的权利没有区分，多数是行政管理的法律。因此，建议：
社会市场经济的不断发展，房地产行业的运作也在逐渐地规范起来，应该让房地产的登记作用不断地由管理的功能上转移到对私权的维护上，使它成了调整平等个体间犹豫不动产而出现的民事关系的法律规定。
让房地产的登记成为人们保护自己交易安全的活动。
应该成立统一化的登记法规，建立专门的房地产产权登记的管理机构，建立统一化的程序规定，让不动产登记更规范、更方便。
对农村的土地房屋的管理方面也需要建立权属登记的制度，来适应现在经济发展的需求。
应该在房屋转让、租赁等方面进行确定的登记和合同行为关系，将行政管理与民事管理的行为区别开，使房地产的产权登记制度更科学、更规范。
总结：
本文主要论述了房地产产权的登记制度，主要根据现在国内的房地产登记中出现的一些问题进行了分析，对房地产登记的相关法律规定中出现的一些问题，如，登记的部门不统一，效力不确定等，进行了阐述。房地产属于不动产，房地产在空间方面具有不可移动的属性，造成了它不会跟一般物相同，只是采用占有或者是实际的控制就能够表明它的权属状态。长时间的占有或是使用的时候，使用者与所有者产生不断改变的时候，就非常容易引起权属的纠纷。为了使房地产产权的登记制度更加科学化、统一化、规范化，通过对房地产产权的登记制度中存在的问题，提出了相关的建议。
参考文献：
[1]许亮.常青.我国房地产登记制度有关问题探讨[J].建筑管理现代化，2007（2）
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房地产存在的问题及建议范文4
关键词: 房地产中介服务发展现状对策
Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.
Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure
中图分类号：F293.35文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）
0 前言
房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。
随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相应措施，以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。
1.当地房地产中介行业发展现状及问题
1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状
当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人，占17.5%; 营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。
1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序，企业生存率低
市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。
1.2.2经营失信，社会信誉度低
日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场，房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为，故意让房屋买卖双方互相隔绝，加剧信息不对称，以压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍，因此，如何重塑社会对房地产中介机构的信任，己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。
1.2.3 企业规模较小，抗风险能力差
据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。
1.2.4 市场准入低，从业人员素质参差不齐
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。
1.2.5 法律法规尚须完善，行业监管和自律不力
当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低
目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。
1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为
目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时，也给社会维稳带来了极大的隐患。
2. 健全房地产中介行业的对策和建议
2.1 房地产中介行业发展对策
2.1.1 加强政府规划和调控，引导企业有序发展
由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。
2.1.2 树立中介品牌，加强企业诚信建设
鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。
2.1.3 规范市场准入制度，提高从业人员整体素质
应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。
2.1.4 完善法律法规，改进政府监管和行业自律
制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构， 完善法律体系。
在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。
2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理
将IT产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。
2.2 对相关立法的几点建议
借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：严格市场准入制度、设立行业协会、规定房地产中介服务的禁止行为、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。
房地产存在的问题及建议范文5
关键词：法律；规范；房地产交易
一、现行法律存在问题
（一）土地征用制度不健全
要规范房地产市场必须从源头入手：严格控制土地征用。现行的土地法律规范重要包括《城市规划法》和《土地管理法》以及一些地方自己出台的相关规定，但遗憾的是这些法律对于土地征用过程中可能存在的问题规定的普遍过于笼统，有些实质性的问题更是只字未提，这样的话不利于房地产交易市场的健康发展。
（二）拆迁赔偿制度的不合理
在现行的赔偿制度中，赔偿数额的确定是一个老大难的问题，按照现行的土地法的相关规定。城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有。但土地上的房屋等其他不动产去属于私有，这二者的分离在造成了在赔偿的时候只是赔偿房屋及其不动产的价值，再加之赔偿标准的偏低等因素导致了大量钉子户的出现，比如近期的“宜黄事件”，这在一定程度上破坏了和谐社会的构建。
（三）商品房预售款的监管存在问题
在具体的实践中，由于法律对房屋预售有相当严格的规定，许多房地产企业由于自身资金不足问题就会想尽各种办法拿到预售许可证，从而将房屋购买者的预购房款套入自己囊中，然而由于其自身资金的不足也就难免其将预购房款挪作他用，这种情况则很容易的就导致资金链断裂的情况发生，最终使购房者的权益受到损害，从而不利于房地产交易市场稳定的发展。最近各地相继了规范挪用预售款的政策，预售资金将全部存入在商业银行开设的专用账户监管，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过审批，资金将只能用于指定楼盘的建设。这只是一个开始，在实际的运用过程中会遇到很多问题，开发商同样可以巧立名目来提取预售款。要彻底解决这个问题，还需要做长期的努力。
（四）行政强制拆迁所带来的问题
在实际的过程中，各地政府特别是基层政府，为了完成拆迁任务，经常会出现强制拆迁的行为，这会使群众更加的反感，激起群众的愤怒，从而发生过激的行为，这不利于社会的稳定，也不利于房地产的交易。近日据法制晚报报道，新拆迁条例有望近期出台，行政强拆将被取消，这对房地产交易市场来说是一个利好消息。
二、房地产交易市场的存在的风险
随着经济社会的进步，人们的消费观念发生的变化直接导致了在房地产市场中按揭制度的盛行，银行业随之大量的向社会发放贷款来获取利润。然而由于我国法律体系存在的诸多问题，使我国房地产市场中存在着大量的风险，具体而言这些风险主要表现在以下几个方面：
（一）预售中存在的问题
房地产企业可以通过规避法律的方式顺利的申请预售许可，而预售许可又可能导致房地产企业对预售房款挪作他用，这又可能导致房地产企业资金链的断裂，从而使那些本该用于房屋建设的资金不能到位，最后造成房屋的交付不能或者不能交付，使购房者的权益受到难以弥补的损害。虽然现在出台了设置预售款专用账户的文件，但是能不能有效地防止这一现象的发生还有待验证。
（二）房地产交易中存在大量的欺诈现象
由于法律规范存在漏洞，直接导致了“一房多卖”等现象的发生，这样不利于整个市场交易的稳定，增加了欺诈存在的可能性。然而现有的法律在对待此类问题时多是将其定性为民事欺诈行为，这不能从对此类违法者予以有效地打击也加剧了风险的存在。
（三）房地产企业自身的问题
资金问题肯定是不能回避的，但在具体的实践中有些开发商为了在短期内回收资金和再生产，故而将土地抵押给银行以获得预售许可从而对房屋进行预售。但由此产生纠纷时没有法律依据使得购房者的权益得不到保障。
三、预防、控制房地产交易市场风险的建议
（一）完善房地产市场关于预售的相关法律法规
立法机关应从源头入手抓住最根本的问题。除了各地出台的规范预售款的文件，国家更应该对房地产市场预售作更为严格的相关规定，加强对预收款的监管，确保专款专用。
（二）严格房地产市场的准入标准，提高准入门槛
相关部门应加强对本地区、本行业的房地产市场的监管，严格的控制准入标准，确保房地产企业的优生；同时要坚决的对那些信誉差、资质低的企业进行淘汰，从而达到降低房地产企业违约的风险的目的。
（三）定期公布房地产企业抵押担保的信息
公布企业的抵押担保信息有利于购房者在决策的时候作出更为合理的判断，使购房者的权益得到更为合理的保障。
（四）银行应加强对贷款企业相关资质的审查
银行在发放贷款的时候应兼顾地区及客户结构的审查，将贷款投放到那些信誉好、发展成熟的企业上；同时要严格控制对贷款的滚动发放；另外一个方面要防止贷款诈骗的现象，确保房地产交易市场的平稳健康发展。
（五）加强执法
相关部门应加大对土地市场的监管力度，防止土地浪费现象的发生；另外也要加强对房地产市场的监管力度，重点打击那些恶性炒房引发的行为，加大对房地产交易市场中欺诈行为的打击力度。
四、结束语
综上所述，当前我国房地产试产存在的问题不是轻而易举就可以解决的，对房地产市场管理的相关法律法规进行全面的修改现在又不可行，因此我们只能在现有的法律框架体系下对该问题循序渐进的予以解决。我们可以对法律作进一步更为细化的规定，加强对土地的统一管理，将国家的调控与市场的调控有机的结合起来，彻底完善土地管理法与房地产市场交易的相关规定，合理的预防和控制房地产交易市场中存在的风险。
参考文献：
［1］沈晖.健全我国房地产宏观调控政策体系[J]．现代商业,2009,(2)．
房地产存在的问题及建议范文6
关键词：房地产经济 可持续发展 问题
房地产市场经济发展是我国市场经济发展的重要组成部分，在国民经济发展中占据重要的地位。但是随着近几年房地产经济的发展，出现了房价居高不下，土地资源的浪费以及环境的破坏等问题。给我国的经济和政治带来了巨大的冲击。随着生活水平的提高，人们的思想觉悟提高，对环境和资源十分的重视。因此，解决房地产经济发展中出现的问题，推进房地产经济可持续发展迫在眉睫。
1、房地产经济发展中存在的问题和现状分析
房地产经济的发展不仅能够扩大就业，带动运输、建材等相关产业的发展，同时也对促进我国经济社会发展有着重要的作用。然而，中国房地产经济在取得快速发展的同时，也存在一些问题，这些问题的存在制约了房地产经济的持续健康发展，也对整个国民经济发展带来不利影响。因此，笔者分析当前中国房地产经济发展存在的问题。
1.1、房地产发展中带来的环境破坏的问题
人类在开展活动的过程中如果稍有不慎就会对环境造成极大的破坏和危害。在房地产的开发过程中，有些房地产商进行开发时只是片面的追求经济效益，因此给环境带来了不同程度的破坏。一方面是空气污染。房屋建设密度大，建筑物容积率过高，导致污染物不能有效地排除，市区的空气质量下降，危害了人类的健康。另一方面是对植被的破坏。开发商过度开发，造成植被覆盖率降低，绿色空间变小，而城市大多远离自然，长时间居住会造成人的心情压抑，生活情趣不高。最后，部分开发商围湖建房，造成湖泊的蓄洪排洪能力降低，一旦到了雨水频繁的季节，对人民的生命财产和安全会带来影响。
1.2、房地产发展中带来的资源浪费问题
目前我国的房地产开发是粗放式的发展，国家对房地产开发缺乏一定的宏观调控，造成了开发过程中资源的浪费。中国是一个人口大国，资源富足，但是人均资源占有量却相对不足，而房地产这种粗放式的开发给资源带来了更大的压力，不仅影响了房地产经济的可持续发展，更加对国家经济的稳定发展带来了重大的影响。为了后代子孙发展的需要，要对这种资源浪费的行为进行及时的制止。
1.3、房地产空置率较高
目前空置房率很高，不仅影响了经济发展，而且引发了很多的社会问题。一般的商品房空置率保持在5%到10%最合理，超过了20%就会很危险，出现商品房严重积压。我国的空置房区域分布，各地都不同。根究调查研究严重地区的空置房率高达50%以上，更甚之情况出现了“空城”。然而空置房问题出现的原因主要有：首先，房地产开发商不注重工程质量，偷工减料或者用不合格的材料建造，忽视了产品质量监督，造成了产品销售滞后。其次，房地产商的炒作，房价过高，超过了国民的经济承受能力，造成房地产滞销。最后，空置房问题一直没有得到很好的整治，问题一直都有，历年累计造成更严重的空置房问题。老问题没有解决新问题又出现
1.4、房地产开发和城市基建配合度低
随着科技的发展，住宅的智能化日益成为一种时尚，成为房地产发展的主要方向；城市的基建日益完善，交通压力变大，房屋的购需求变低。为了房地产经济的可持续发展，要时刻的保持对发展趋势的敏感度，利用科技对人类的住房发展带来新的冲击。
2、房地产经济可持续发展概念的提出
可持续发展的概念最早是在20世纪80年代提出的，随着近些年的发展得到了不断地完善。可持续发展既要满足当代的需要，又不损害后代人的需求的能力。而房地产经济的可持续发展包括两个方面：
（1）房地产不仅要满足当代人的需要，更加要满足子孙后展的需要。
（2）房地产不仅要自身得到发展，而且要与经济发展的其他行业相协调，与资源和环境相协调，最终实现共同发展。
3、房地产经济可持续发展的对策
为了应对中国房地产经济发展存在的问题，促进房地产经济持续健康发展，必须认为将来在实际工作中可以采取以下策略。
3.1、在房地产开发过程中主义环境保护
房地产开发注重与环境的协调十分重要。首先，在开发之前要充分的听取环境专家的建议，房地产开发要与城市建设相协调，将人民的利益放在首位，实现以人为本；其次，建筑材料选择上要选择无害的建筑材料，能够保护环境；最后在房地产设计，要尽量的做到与环境相融合，提高居住环境的质量，实现人与环境的和谐。
3.2、在房地产经济发展中节约资源
在房地产开发中要注意资源的节约。以植被的利用为例，在开采植被过程中要做好选材，不要盲目的进行砍伐，选择年龄符合和生长适合作为建筑材料的木材，降低资源浪费。
3.3、加强政府的宏观调控
房地产市场具有盲目性、自发性和滞后性等缺点，在投资的过程中可能会出现扎堆投资或者偷工减料的现象，因此，加强政府的调控十分的重要。政府应该完善相关的法律法规，监控房地产操作流程，使房地产市场发展更加的有序。
3.4、房地产经济可持续发展需要依靠科技
随着科技的发展，人们对住房的需求提高，住房逐步走向智能化，集休闲、娱乐和住宅于一身。环保和节能的建筑材料逐渐应用到房屋建设中，实现居住与环境的协调。科技的发展为人们的生活居住环境带来了新的感受。
4、总结
房地产经济在国民经济发展中作为主导之一，一直以来都是受到关注的。房地产发展出现了畸形发展，表现在资源、环境和空置率高等方面。但是随着经济的发展，长远的看待房地产经济发展，实现房地产经济的可持续发展，促进经济的可持续和环境的和谐发展。
参考文献：
[1]周苏宁.我国房地产经济的可持续发展研究[J].经济视野，2013，17（17）：68-69.
[2]谢信永.我国房地产经济发展中的问题及可持续发展对策研究[J].城市建设，2014，14（4）：67-68.
