房地产市场的特点范文1
关键词：房地产；投资风险；对策
1前言
近年来，作为我国重要的投资领域，房地产市场一直发展迅猛，建筑面积不断增加，人均住房面积不断提高。2018年房地产业投资总额超过了12万亿，占全社会投资总额的20%左右，房地产业成为国民经济发展的支柱产业，对全社会GDP的贡献值也超过了12%。但同时，我们也看到，与其他行业不同，房地产业建设周期长，投资额巨大，受金融、政策、技术等各种因素的制约，具有较高的风险。为了遏制房地产市场的过快发展，我国的房地产调控政策持续升级，多个城市出台了一系列调整政策。进入2019年，在“房住不炒”的调控方针下，我国房地产市场已经呈现不同程度的下滑迹象，商品房的销售增速持续回落，房地产企业的现金流开始紧张。整个房地产市场的资金面持续收紧，与此同时，各大城市的土地市场溢价率下行且流拍现象增加。2018年全国土地流拍率高达93.16%，2019年土地流拍率有一定程度的回落，但仍然远高于往年同期水平。房地产市场进入下行期，房地产项目投资的不确定性在增加。著名商人李嘉诚持续抛售内地的房产，选择落袋为安的策略。著名经济学家郎咸平也警告说，2019年将是房地产市场冲击最大的一年。这样的背景下，我国目前的房地产项目投资所面临的风险不断加大，因此对于房地产投资企业而言，如何识别和应对房地产投资风险，显得尤为迫切和重要。
2房地产项目投资风险的防范之策
房地产项目投资面临的风险因素有很多，既有战略层面的，也有具体业务层面的。
2.1防范房地产投资风险的基本策略
2.1.1投资分散策略
投资分散策略是指将投资面向多个不同的区域，不同的项目，或者错开投资的时间，避免在同一段时间内对同一区域的房地产项目投资过多，一旦发生各种政策性、金融性、市场性风险，房地产投资将面临较大的损失。具体来说，一是投资不同的区域，每个地区经济发展水平不同，房地产市场需求也不相同，这样可以避免某一区域经济发展滞缓、房地产市场不景气所带来的投资损失；二是不同时间段进行投资。我们的房地产市场受国家政策、资金供求、市场预期等各种因素的影响，导致房地产项目的供求关系处于波动的状态中。因此房地产投资要分时段进行，这样不仅可以规避市场风险。而且也便于投资方分时段回收资金，避免出现现金流的风险。
2.1.2投资组合战略
投资组合是一种科学、合理的方法，是房地产投资发展的一种必然趋势。一是不同主体的投资组合。房地产投资可以联合其他企业一起进行，这样不仅可以借助对方的人员、技术和经验优势，而且也可以有效的分散风险，达到互惠共赢的结果。二是不同类型的投资组合。在房地产市场中，房地产项目类型众多，有住宅地产，商业地产，旅游地产等，每一种地产又可以细分很多子类型，不同类型的房地产项目具有不同的投资风险和投资回报，受国家政策的影响也不相同。投资方根据风险偏好和抗风险能力，将普通住宅、商场、高档写字楼等项目进行混合投资，这样可以大大降低投资风险。
2.1.3保险策略
保险是房地产项目投资风险转移的有效措施。房地产投资方在投资之前购买投资保险，可以有效的减少或者规避房地产项目投资带来的风险。当由于某种原因发生房地产投资风险损失时，保险公司要给与相应的补偿，这样就把投资风险转移到保险公司。从我国房地产开发市场来看，房地产投资保险主要有房屋抵押保险、房地产开责任保险、房地产委托保险、建安工程保险等。房地产投资方应该根据投资项目的风险程度、利润率等选择实力强、规模大、信誉好的保险，签订保险合同，明确保险类型，选择合适的费率。
2.2防范房地产投资风险的具体措施
2.2.1建立专业小组研究地方政府相关政策
控制决策阶段的风险是房地产项目投资风险控制的首要环节。我国的房地产市场受政策的影响比较大，也被称之为“政策市”。房地产项目所在地政府出台的各类土地、金融、限购政策都会对房地产建设和市场走向带来极大的影响。当前，我国的房地产调控已经进入了“分类调控、因城施策”的阶段，每个城市根据房地产市场发展现状、产业布局、人口规模、资源禀赋等因素，制定不同的调控政策。因此，房地产投资企业应该成立专业的小组加强对地方政策的研究，对国家房地产调控、地方房地产调整的所有政策文件进行分析和整理，评估当地政府对房地产市场调控的现状和未来走向；房地产投资决策部门在制定项目投资可行性方案时，要征求专业研究小组的意见。研究小组通过比对和分析，对该项目可能遇到的土地风险、金融风险、调控风险、产业风险等政策风险进行研判，以规避项目的不可逆风险，提高决策的科学性和合理性。
2.2.2增加基础测算指标的严谨性
房地产项目投资风险很大一部分原因是由于项目前期测算和投资后的真实效益存在很大的偏差，有的项目前期测算有较大的盈利空间，结果投后项目出现大幅亏损，其中主要原因是房地产项目投资之后，房地产建设成本、销售价格都发生了很大的变化，因此必须加强项目效益测算的严谨性。很多项目前期所采用的经济指标都是建立在后期项目可变的情况下，如项目后期调规成功或可以突破政府限价等，一旦失败，后期会极大程度的拉低项目的收益。因此前期测算指标如容积率、绿化率、商住比例等建筑指标应严格采用目前已确定好的数值；前期工程费、配套设施费、建安成本等成本指标需要结合工程与设计部门的各项成本支出在测算前进行复核。提高测算指标的严谨性，避免后期潜在的政策成本相关的投资风险。
2.2.3采用多种方法加强自身融资风险管理水平
房地产项目投资周期长，投资规模大，资金需求巨大，投资方的自有资金难以满足房地产项目建设开发的需要，因此投资方往往需要从银行借贷大量资金，而借入的资金越多，也就意味着较高的财务杠杆。尽管较高的财务杠杆可能会带来较高的收益，但也意味着投资方需要支付较多的利息或者优先股利，对现金流要求很高，蕴含着较大财务风险。因此投资方应编制科学的筹措资金方案，选择合理的资金筹措策略，降低房地产项目投资的风险。投资方可以和银行商议，签订既定利率贷款协议，避免利率升高带来的财务风险。投资方也可以寻找投资合作伙伴，共同筹集资金用于项目投资，分散投资风险。另外，当前随着房地产市场调控力度的加大，房地产信贷政策不断紧缩，房地产项目后续资金一旦不到位，就会带来极大的流动性风险。为此，投资方要积极拓展融资渠道，一方面和银行建立长期友好合作关系，通过银行向施工单位支付进度款和预付款等，保证资金的按时到达和工程施工顺利实施，降低不确定性风险；另一方面要积极与其他金融机构合作，利用第三方的资金渠道，降低金融风险。
2.2.4加强投后阶段的风险控制
首先，建立业务团队定期走访制度，投资方应该成立专业的业务团队，定期对投资的房地产项目进行走访，了解工程进展情况。业务团队对项目公司的运营情况进行调查走访，评估项目存在的风险因素，发现风险隐患，及时和投后管理部门、财务部门沟通协调，扮演好财务顾问的角色。其次，加强施工阶段管理，采用系统的项目管理方法，对建设成本、工程质量、项目建设进度和安全保障方面进行管理；对相关人员的业务素质和道德素质严格把关，避免因为人员素养不达标而导致的风险；实行岗位责任制，要求特定岗位负责特定环节中的特定项目，并处理好相关方面的人事关系。最后，设立内部审计部门，加强对房地产项目投资中的风险识别和防范。内部审计人员由具有丰富房地产项目投资经验、具备金融背景的专业人士组成，定期对投资风险管理工作进行审计，监督公司投资风险管理是否符合国家相关政策法规的要求、监督公司制定的制度规范是否有效落实并对其取得的效果进行评价，及时反馈，落实整改，从而降低投资风险。
3结束语
总之，房地产是一个涉及领域广泛的行业，房地产项目投资是一个复杂的动态系统，受各种因素的影响和制约，具有较大的风险。这就需要投资方重视房地产项目投资的风险防范，对房地产投资风险进行科学、系统的分析，根据不同风险的类别制定合理的风险处置方案，将风险损失降到最低，保证建设项目取得良好的社会和经济效益。
参考文献
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房地产市场的特点范文2
关键词:房地产;市场;营销创新;营销策略
一、引言
随着我国房地产市场的迅猛发展，房地产行业之间的竞争也更加激烈。在我国多次出台市场宏观调控的政策后，房地产开发商更加重视房地产的营销，并将其作为开发过程中至关重要的手段和环节。所以，房地产商家开始绞尽脑汁，策划营销方案，推动房地产产品的销量能够大幅度的上升。
二、房地产营销策略的概念
营销，即用科学的方式对市场上的需求进行分析，采用科学合理的方式生产出能够与时俱进，满足现代化市场需要的产品。在营销中需要向客户创造价值、交流价值以及传递价值，并且能够良好的经营与客户之间的关系，促使房地产企业和利益关系人之间形成一种相互受益的关系。房地产市场营销，是房地产企业在竞争激烈的房地产市场中，根据市场当前的形势变更的需求，从而对企业进行组织管理的一系列工作，直到商品房的销售在市场上完成，取得利益，最终达到目标的一个经营过程。房地产营销策略是一个系统性、综合性的庞大工程，需要在先进的营销理论基础的指导下，让营销手段和营销工具结合起来，让房地产的价值得到实现。千千万万的顾客，有着五花八门、千奇百怪的需求，这也推动了单一房地产营销转向了全面房地产营销，从只重视表面的营销服务转变为追求内涵的营销服务。房地产在市场营销过程，属于经营房地产企业中一个至关重要的环节。房地产营销始终以消费者对房地产产品的需求为宗旨，能够及时有效的为客户提供住宅楼、商业楼、写字楼等成品的建筑物，还有配套的服务。可以在最大程度上满足客户生活、生产、物质以及精神上的种种需求，从而获取相对利润的一种商业活动。房地产市场营销，和其他市场营销相同，都是人或公司集体之间进行物品交换的活动，让经营目的可以得到实现的一个交易过程。唯一不同的就是，房地产营销的客体为地产，实体是依据地产该物质实体上的种种权益等。在房地产营销中，需要保留自己特有的营销方式，又能够和市场营销中的一些理论基础相融合，这就是房地产市场营销的不同特性。
三、我国当前房地产营销主要采用的营销策略
房地产市场营销属于经营房地产过程中一个十分重要的组成部分。一个具有创新理念又无可挑剔的房地产营销活动，可以让房地产开发的建设项目按策略走向成功，领先于其他同行，还可以推动所在地区的经济走向繁荣发展。因此，房地产企业想要做好营销，就需要做好相关的营销策略，使其可以对房地产市场的形势变化进行敏锐的观察，对发展的新动态有一定的了解和认识，能够在数据的变化中，进行分析和应对，让营销策略可以与时俱进，从而推动房地产商创造良好的销售业绩。目前我国在房地产市场的营销策略中主要分为三种方法:直接销售、委托机构进行销售以及网络销售。
(一)直接销售的营销策略
直接销售策略，即房地产企业租用或购买一个固定的铺面进行售房，让公司内部的销售部门带领其销售人员，在这个场所将房地产的商品直接销售给客户。这样的策略可以减少销售渠道的复杂性，反应迅速，也能拥有很好地控制效果。直接销售策略属于最为传统的一种销售策略，也是最基础的一种方式。
(二)委托机构销售的营销策略
房地产开发商通过委托一些房地产的机构，寻找大流量的客户源，机构即房地产开发商和客户之间的中间人。通过在不同方面、不同渠道为房地产产品进行宣传、推广、介绍、推荐等，从而吸引客户前来购买房地产产品的一种销售方式。房地产机构对房地产市场有着足够的了解，并且十分熟悉其变化的形势，拥有市场的即时信息、丰富的经验、多方面的销售渠道以及专职销售人员的优势，也因此渐渐成为了客户选择交易的地点，销售效果也呈现明显的上升。和直接销售相比，委托机构销售能够为房地产开发商降低一定程度的风险，并且结合这样的服务性质，能够把握房地产市场的时机，促使房产能够得到及时的销售。
(三)网络销售的营销策略
随着网络时代的高速发展，网络手段也呈现多元化。房地产开发商与时俱进，选择通过网络和客户进行交流互动，能够用简单快捷的方式完成房地产的销售过程。网络销售不同于传统的销售方式，拥有低成本特点的网络销售，能够让房地产在前期宣传中做好足够充分的铺垫。毕竟网络销售可以节省大量的资金，还能实现零距离和提供二十四小时无休的优质销售服务。将多媒体的特点充分展现出来，为客户提供更清晰、更全面的房地产产品的实际情况。让客户可以随时提问，客服人员能够及时解答。让客户满意的同时，还能够让房地产行业的服务意识和服务理念得到有效的提升，树立企业良好的形象。在高速发展的信息时代中，采用网络销售的房地产行业将会有更大的发展空间和发展潜力。
四、我国目前房地产营销中仍存在的问题以及分析
(一)对市场缺失充分的调查研究，无法准确定位
有部分房地产企业对市场的情况没有充分的了解，也没有采取市场调研的工作措施。或者有的企业即使做了市场调研，也是属于表面形式，无法得到市场的实际情况。仅仅依靠个人主义、过往的经验对产品项目可行性进行分析，这样就会对市场投资造成严重的判断失误，无法准确的定位，让房地产商开发的产品和市场需求严重脱节，使产品的销售时间受到拖延，甚至是出现阶段性的滞销现象。也有部分房地产企业忽视前期的市场调研等工作，只重视后期开发的工程。在产品完工后或者开始销售时，就会有连续不断的问题出现，大量的劣势条件导致产品无法继续销售，出现了在销售过程中还需要解决问题的局面。不但影响了产品销售的最佳时期和整个销售进度，还为整个产品的项目运营带来一定的风险。
(二)缺少诚信营销，存有虚假广告宣传现象
在这个信息化高速发展的时代，关于房地产的广告随处可见，在宣传方面上确实达到了推广的目的，也让大量的客户了解到该房地产产品的相关信息。但是这样的营销手段也带来一定的隐患，常常有客户看过宣传广告后，购买了房产，但是在实际拿到房子后，却发现房子和广告宣传的内容相差甚大。例如，广告中对学校、商业、文化等方面的配套设施以及绿化、休闲的面积都夸大其词，在销售广告中做出的承诺也无法在实际中得以实现。也有不良的商家推迟交房日期，甚至连房产证也不能交与客户。大量的宣传广告成为了虚假信息和欺诈行为的代言。随着时间的发展，产生了不少的问题，也会导致法律纠纷情况的出现。在无法满足顾客最初的期望值的同时，也大幅度的降低了房地产企业的诚信值，严重的损害了房地产企业在顾客心中的形象。
(三)落伍的营销观念，缺少品牌意识
在我国现行的房地产营销中，常常出现资金周转困难、市场竞争激烈等问题。在日积月累中，让有的房地产企业缺少品牌意识，只重视地皮、楼盘的开发。选择通过网络或者广告媒体的手段对产品进行过度的炒作，或者在对楼盘的名字上纠结，想要依靠一个特别的名字吸引客户。选择这样的营销方式直接忽视了品牌效应，因小失大，最终的结果让房地产企业失去了稳定又优质的客户。品牌的内在含义，即为社会广大群众提供合理又不失人性化的“建筑空间”。人性化更多地体现在服务方面，房地产的营销是让消费者感受品牌带来人性化的过程。也就是说，实施品牌战略是一个全方面、全过程的持续性行为。
五、新时期下房地产营销策略的创新
(一)加强对房地产市场的调研和营销
房地产企业愈加激烈的市场竞争中，不仅需要加强自身的实力，还需要主动适应时代，对传统的观念进行适当的转变，积极主动的深入市场调研，吸取优秀人才敢于尝试创新，让自己的产品可以适应市场的变化和发展。市场调研需要重视以下几个方面:第一，时刻关注国内外的宏观经济波动和国家政策变化的情况，涉及房地产的法律法规以及和国家金融环境相关的规章制度，对住房制度的改革动向等方面做出深入的调查;第二，在房地产产品特有的属性上，做出适应市场需求和客户需要的产品项目设计，选用合理可靠的建筑材料，与信誉良好的物业管理公司进行合作;第三，提高房地产产品的自身价值，增强企业竞争能力和形成竞争优势，能够将企业产品服务和品牌特性鲜明突出，在市场投资时能够把握时机，并且做出正确有效的判断，最大程度地开发出高质量的产品，这也是房地产在营销上能够获得胜利的根本方法。
(二)采用诚信的广告营销
房地产企业经常选用广告的方式为自己的产品进行营销。随着时代的发展，广告的方式也越来越多样化，不同的房地产企业也会根据自己的产品具体的情况而选择适合的广告类型和广告营销的策略，用最小的成本达到最大化的宣传效果。通常的房地产广告中对产品的重点都会有明显的标注。比如，对房子所在的地段、房屋整体的布局格式、周围环境的优势、交通情况以及学校教育、人文等方面，但是不能忘记的还有房地产企业自身的品牌和信誉度。常常有房地产企业利用广告进行虚假的宣传，以达到销售房子的最终效果。但是，却让自己的企业品牌受到了严重的损害。如今，房地产企业选择广告为营销方式，需要重视广告宣传的诚信度，这对于每个房地产企业都是至关重要的，也是目前消费者十分关注和担心的一个问题。房地产企业在选择广告上，不单单要关注其表面的精美程度、创意是否可以吸引到广大的群众，还要重视广告的内涵。内容即实际，如果脱离了实际，无疑就是欺骗消费者了。只有客户对产品进行称赞或夸奖时，这才是一个产品最有说服力的证据。注重诚信，更有利于房地产营销。
(三)建立优质的品牌营销
一个企业的品牌，不仅仅是作为一个企业标识，还是一笔无可替代的财富。一个优质的品牌能够提高该企业在市场和行业中的地位。建立一个优质品牌，与房地产企业的营销有至关重要的关系，甚至会影响该企业的发展。进行品牌营销离不开优质的产品，产品就是营销的基础，产品的品质成为营销的核心和保障。想要提升产品的档次，就需要对市场研发、市场营销、市场建设以及物业管理力量进行整合，对产品把握好定位、规格、整体布局、户型的选择、建筑风格、环境要求、样板房等关键环节，增强产品的附属价值和整体的性价比。还要完善产品的售后服务，提升品牌的忠诚度，将企业品牌所拥有的优秀品质、性价比高、诚信可靠以及人性化的服务等都体现出来，做到名副其实，建立优质的品牌营销有利于提高自身企业的竞争实力。
(四)选择绿色环保的营销策略
随着绿色环保意识越来越被大众所重视，人们在购房的时候也会开始关注绿色环保的问题。比如在住房环境、周边配套设施的设计中，是否拥有让人心旷神怡的满园绿色。因此，房地产在开发时都会增加对绿化率的重视程度。比如，拥有大面积的绿化和建造休闲区的住宅区，都会成为大部分群众的购房首选。房地产企业应当抓住时机，增强绿色环保的营销意识，开展绿色环保的营销战略。在我国能源紧缺的现状中，提出绿色环保和节能的住宅概念，为客户提供人与自然和谐共处的绿色住宅区，并将其加入到企业营销当中，既响应了国家政策，可以带来丰厚的经济效益，又不仅利民又利国，还可以让企业拥有长久发展的营销策略。
(五)采用人文关怀的营销策略
随着经济的高速发展，人们开始追求更高的生活质量和生活方式。就房地产而言，不仅建筑质量要过关，拥有配套设施，完善的物业管理，还需要独特的人文氛围。建设人文氛围，首先需要房地产开发企业在开发楼盘的过程中，可以融合我国或当地浓厚的文化韵味或者高格调的文化景观，让人产生不一样的文化享受，增加对产品的满意程度。其次，房地产企业在开发产品是应当对周围的配套设施进行完善，例如幼儿园、中小学、大学、图书馆、老人活动中心以及艺术雕塑等来使住宅区到处充满着文化的气息。最后，房地产企业需要坚持以人为本的基本原则，并且将顾客当作上帝，让这样的服务理念连接开发、售房、售后的整个过程当中，从而和顾客建立起良好的合作关系，在最大的程度上为顾客提供优质的服务，为顾客解决力所能及的问题，使人文关怀得到充分的体现，促使产品可以在轻松，快乐的氛围中销售出去。这也将成为人文营销方面做出的成功尝试，创新了房地产在销售中的营销策略。
六、结语
在竞争越来越激烈的房地产市场中，房地产企业需要做好营销手段，毕竟房地产营销在房地产市场中起着直接的导向作用。在国家出台“新国八条”的房地产限购政策后，大量城市中的房地产交易数量呈现直线下降的趋势，这也是房地产行业面临的一次艰巨挑战。但是在这个时候，房地产企业应该随着市场的变化做出相应的调整措施，在营销中采取创新的方式，为减轻销售压力改变营销策略。同时房地产企业还要重视客户的喜好和需求，根据这些特征开发出相应的产品，坚持以人为本的根本原则，采用诚信经营的方式，结合多种营销组合方式，充分发挥营销策略的优势，在营销活动中取得最大化效益。
参考文献:
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房地产市场的特点范文3
现代经济在很大程度上是由虚拟经济推动实体经济运行的，而虚拟经济又是一把双刃剑，一方面推动实体经济发展，另一方面如果约束调控不力，则会引发实体经济的泡沫化而导致经济危机的发生或经济的长期衰退。1990年以来日本的经济衰退，2009年美国的次贷危机无不是从房地产泡沫的崩溃而开始的。我国目前的房地产市场存在泡沫，但政府对房地产市场保持高度警惕。再次，房地产业是一个关乎国计民生的产业，政府需要担负一定的社会责任。住是人的基本需求，因此，即使在高度自由的市场经济国家，房地产业也不可能完全由市场来决定其运行，政府必须为低收入者提供一定的住房保障来履行其社会责任，同时政府会运用法律、行政等各种手段保持房地产价格的上涨稳定在一个合理的空间范围。可以说，目前我国的经济增长、经济安全和民生保障都依赖于房地产业，政府需要在这三者之中取得平衡。因此判断，未来十年我国房地产市场的总体运行将会保持在平稳增长的发展中，过度下滑和过快增长都会对政府以及全社会产生重大的负面效应。做出这样的判断一方面在于政府有动力对房地产市场进行干预，更重要的是，与国外不同，目前我国各级政府完全有能力对房地产市场进行充分调控，主要在于：房地产市场最根本的资源来自于土地供应和金融市场的支持，而这两方面政府都有绝对的支配能力。
二、我国房地产市场调控政策分析
2010年以来，随着金融危机的平稳着陆，国家开始关注住房价格上涨的问题，连续出台了多项房地产调控政策，力图遏制房价的过快上涨，但效果并不理想。2011年国家继续加强了调控力度，各地方政府也随之颁布了相应条例来配合中央的调控举动，这种调控未来仍然可能会加大力度，房地产企业的最佳选择应该是顺应政策环境，趋利避害、抓住机遇、加快发展。通过对2010年以来国家对房地产的各类调控政策进行梳理后，可以看出尽管调控措施多样，但调控目标仅在三个方面对房地产市场构成影响：
（一）抑制投机性住房消费
2010年国家相继出台了“国十条”、“国五条”、住建部“规范住房公积金个人住房贷款”等政策，所采用的方法主要为二、三套房的限购、提高首付比例、提高住房商业贷款以及住房公积金贷款基准利率等方法。这类方法一方面打击了炒房等投机性行为，但同时也会加重改善性住房需求居民的负担，抑制了部分刚性需求转向二手房市场，短期来看还会加重一些潜在消费者的观望情绪。从2010年政策的运行效果来看，2010年房价增长的速度有明显回落，但相比2009年仍然出现上涨。可见目前住宅消费市场的刚性需求在一定程度上仍然较大，能够支撑住房市场平稳发展。由于各地方政府与中央已经签订了住房价格控制的目标责任，因此，未来的住宅市场从价格上应该维持在9%左右的上涨空间。
（二）加大政策性住房建设的扶持力度
包括经济适用房、保障性住房、廉租房、迁居房、安置房等住房建设的扶持力度。政策类型主要集中在土地供应、财政补贴、税收减免等方面，同时中央政府以行政命令的方式给地方下达了基本供应量以确保政策的执行。此类政策包括2010年国土资源部“政策性住房用地优先供应”、住建部“关于加强经济适用住房管理有关问题的通知”、住建部“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”等。此类政策将住房作为一种准公共产品给予定位，但对于现有的商品性住房市场销售的影响来看，本研究认为影响是有限的。主要原因在于：从目前保障性住房的申请标准来看，主要面向较低收入人群，而这部分人群即使在没有保障房供给的状况下也很难有经济能力购买住房，政策性住房建设可能会对二手房交易市场产生影响，但对于商品住房市场影响较小。当然，对二手房市场的冲击也会间接影响商品房销售，但其力度应该是微弱的。
（三）加大对房地产行业的整治并规范行业竞争行为
此类政策包括2010年住建部“关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知”、住建部“未获预售许可项目开发商不得收取定金”等。房地产价格的过快上涨是多方面原因综合的结果，其中部分房地产企业捂盘惜售、恶意囤地，散布房源短缺等虚假信息以误导消费者等违规行为也是一个很重要的原因。同时，部分自有资金较少的中小企业过度依赖银行贷款增加了房地产市场整体的风险和泡沫程度。针对此类问题，国家调控政策通过提高土地购买付款比例、增加贷款利率、提高房地产企业自有资金比率等方法来提高房地产行业的准入门槛，同时通过规范销售行为来达到稳定市场预期的目的。这类政策所产生的影响就是使中小企业生存境况下降，从政府的角度来看其目的在于优化房地产行业的组织环境，强化政府对行业的管理。
未来的经济增长需要房地产业的发展作为支撑力量，房地产业的特性也决定了它能够成为地方政府实现经济发展目标的重要动力。当然，作为地方政府，必须完成中央政府所确定的调控目标，即住宅价格增长率不超过10%的任务。在我国目前的市场经济运行体制中，地方政府实际上是充当着对上负责和对下负责的双重压力，对上需要完成中央的要求，对下需要发展地方的经济。在此双重压力下可以基本判断，未来五年到十年，房地产市场的基本发展趋势是平稳增长的态势，住房价格上涨在10%左右，不会出现大起大落的现象。
三、房地产企业应对国家调控政策的策略选择
（一）继续开拓保障性住房建设市场
鉴于国家对保障性住房的政策性支持不断加大，有条件、有经验的房地产开发企业应继续开拓保障性住房建设市场。
（二）实施多业态的发展方向
本次房地产市场调控，其实质是住宅市场的调控。而房地产市场实质上是多业态、多方向的，除了住宅房地产市场外，工业地产、商业地产以及近年来新兴的旅游地产、教育地产等都有较为广阔的市场，对于这些市场的具体开发，房地产开发企业应对其可行性进行充分论证，树立多业态的发展方向。
（三）在细化市场的前提下有针对性
地开发专业化住宅市场针对房地产市场的调控其目的在于政府保障民生的需要，将住宅作为准公共产品来对市场进行干预。但是政府提供的保障性住宅必定不能满足多样化的住宅消费市场。随着人均收入的提高，人们对生活品质的追求不断提高，高档的专业化住宅市场的需求量会得到较快的增加。同时商品住宅的土地供应受政府的严格限制而日益紧缺，供需的不均衡将会使价格出现一定程度的提高。因此，在目前的调控政策下，房地产企业可以通过对住宅房地产市场进行细分，确立若干专业化的住宅作为未来建设的方向。
（四）关注地方重大建设项目提供的投资机遇
各级地方政府为了促进社会经济发展，会改善投资软、硬环境，进行大规模的有政府投资和相关政策扶持的重大建设。积极关注、参与政府主办的重大建设总体来讲有以下有利之处：
1.为房地产开发企业提供了重要的参与机会与投资方向。
作为社会主义市场经济国家，政府扮演着强势的规划者、指导者的角色，而企业一般作为投资方来参与建设，占有股份，享受权益。随着政府改善民生的压力增大，财政支出的快速增加，各类政府主办的重大建设更加需要企业进行投资，参与运营，而政府则在土地供应、税收减免、拆迁安置以及各类行政审批上给予优惠。作为企业来讲，参与政府重大建设项目有以下有利之处：首先，政府重大建设一般收益稳定，风险较低，政府重大建设一般来讲都经过了各方论证与可行性研究，与政府合作，也就和政府成为风险共同体，通过各种行政资源降低投资风险也就成为政府的必然选择；其次，有利于和政府建立长期的合作关系，促进企业的长远发展。我国经济体制的特点是“强势政府+市场化运作”，而企业在这一体制环境下求生存、求发展，最佳的选择就是和政府建立良好的长期合作关系。尤其是国有企业，和政府有天然的纽带，与政府合作双方都有高度的互信，因此未来此类房地产开发企业的发展应该时刻关注地方政府的政策动向和建设意向，积极参与其中，寻求发展投资的方向。
2.为房地产开发企业的未来发展提供区位布局的指向。
房地产市场的特点范文4
关键词:房地产市场;价格波动;地方经济
在我国经济发展中，房地产经济起到了关键性的促进作用，因此房地产市场经济的发展在我国受到越来越多人的重视。根据房地产市场发展的实际情况，对其进行不断的完善和优化，才可以实现房地产市场持续稳定的发展，才可以跟上国家发展战略规划的步伐，推动地方经济的不断发展，避免出现泡沫经济。
1房地产市场现状
1.1投资项目不断增长
由于我国经济增长速度较快，带动了房地产经济的发展，两者互相促进，呈现出良性循环，同时越来越多的投资人也开始重视房地产经济的发展潜力。在我国的房地产经济中，加入其中的资金项目也在不断增多，人口老龄化的趋势越来越严重，因此未来的住房需求将会更加明显，这也在一定程度上保证了房地产经济的增长趋势。由于保证了房地产经济的持续增长，因此才会有越来越多的投资项目加入房地产经济投资中，有效地促进了房地产经济的建设，推动了房地产市场经济的进一步发展，对国民经济的不断发展起到了有效的正向作用。
1.2房地产提高人们居住环境质量
自古以来，中华民族的百姓都传承着成家立业的传统文化精神，成家则是代表有一个完整的家，在此种文化的影响下，人们对房地产的发展提出了更高的需求，政府相关单位也相继出台了房地产调控政策。人们对于房地产的需求进一步增大，不但推动了我国经济的进一步发展，并且我国的房地产市场经济也在不断发展的过程中得到一步步的改进和完善。经过不同阶段一次次改善的房地产市场，才可以更好地得到人们的认可，可以建设出更加符合人们居住意愿的房屋，使得人们的幸福指数得到进一步的提升。
1.3房地产对于我国经济的影响带动
每一个行业的发展都对应着自身相关的产业，房地产经济也是如此，也涉及很多的行业，在房地产开发的整个流程中，有许多的其他行业都会加入进来。例如，在楼房建设的过程中，离不开相关的建筑材料，这能够促进建材行业的进一步发展。通过合理的销售房地产，可以有效地处理资金的流动问题。居民进入楼房居住以后，离不开物业的管理，可以有效地促进物业管理行业的进一步发展。房地产经济的发展，也会推动国家与之有关的各个企业的发展，因此在我国的市场经济中，房地产经济具有明显的经济带动效应。
2促进房地产市场健康发展的措施
2.1加大房屋租赁业的发展力度，提升居民消费水平，促进地方经济的均衡发展
在过去较长一段时间里，房地产市场的价格出现了较大幅度的增长，而地方上特别需要住房的居民生活则会受到房地产市场价格波动的较大影响，房地产投资者的资金也大量流入到房地产市场中，出现了普遍的炒房现象，也造成了房产乱象等一系列严重的问题。此种情况下，应当努力调整房地产市场，对其进行合理的把控，重视房屋租赁业的发展，争取所有的居民都可以住进自己的房子里。此项措施不但有利于城市收入较低但又有强烈住房需求的居民产生积极的影响，同时还可以推动房地产行业发展的均衡性，可以有效地提高居民的生活水平和生活质量。为促进房屋租赁业市场持续性的发展，应当实施多种有效的措施，例如，可以建立专门的房屋租赁企业，以此来对房屋租赁给予鼓励，通过房屋托管实现房屋的出租等，尝试在各种不同的层面采取措施，使得房屋租赁市场更加活跃。同时，应当对与之关联的法律政策等进行改进和完善，对房地产市场行为进行最大强度的规范，增加房地产市场的监管力度和惩罚力度，使得房地产行业的发展得到进一步扩展，实现地方居民都有自己的住房，居民的消费水平逐渐提升，使得市场活力可以得到更大程度的释放，推动地方经济的持续性发展。
2.2拓展房地产融资渠道，提升资金利用率和使用率
在房地产市场业绩下降的背景下，政府相继出台了一系列的楼市调控政策，房地产行业当中开始合理地调配资金，同时改善该行业的结构也是十分关键的，此前还应当努力拓展融资的各种途径，增加行业的融资效率。从当下来看，融资途径主要是利用银行实现融资，还包含利用信托基金来完成融资，因为有着巨大的资金需求，同时相关的房地产行业融资政策也在不断地改进，所以，房地产行业的融资也存在相当的难度。基于不违反法律法规的前提，有效调配资金的需求，不断拓展融资的途径，可以在一定程度上促进房地产市场的进一步发展。所以，房地产行业可以尝试和其他的行业实施房产合作的方式，增加融资的途径，以实现资金周转效率的提升，以及增强资金的使用效率，有效地对资金进行监管。因为在房地产市场的交易过程中，涉及的资金数额，因此在使用资金的过程中，一定要经过严密的规划，同时还要采取严格的多次校对，在使用闲置资金的过程中，也应当进行有效的利用，一定要慎重，在保证闲置资金可以按期收回的前提下，尽可能提高闲置资金使用所产生的利润。部分房地产项目有资金的需求时，应当谨慎地使用，同时对使用的资金给予严格的监督，每一项资金的使用都应当符合相应的资金使用规范，防止出现不必要的资金浪费;在处置闲置资金的过程中，针对一些投资周期较短的项目，可以根据实际情况进行合理的投资，实现预期的固定收益，使得闲置资金的利润可以不断提升，提升其使用的效率。
2.3出台修正相关税收政策，加大政府调控力度
在房地产市场发展的过程中，该行业所纳税收对于地方财政收入来说，也是相当重要的一部分，同时利用房地产税收的方式，也可以对国家的经济进行有效的调控。在房产投资热情比较高涨的背景下，改进和完善房地产税制就显得十分重要。当下，国内房地产方面具有多种类型的税收，征税环节的税收分布还有待进一步的完善，计税的依据缺乏一定的科学性，还有待进一步的改进，税制本身有需要完善的地方，税收造成的相应的问题对房地产市场的进一步发展产生了不利影响，以便实现我国房地产市场发展的规范化，根据存在的一系列问题，能够利用清费等各种措施，同时在规范房地产税种的环节中，能够利用土地征用流程，使得有关联的契税可以得到保留。在销售流程中，减去土地增值税等类型的税收，防止出现税收重复征收的问题。结合实际的情况，对征税的方式进行增加，拓展征税的范围，对房地产计税设置合理的依据，可以将房地产的征税从城市征税的范围进行再次的扩大，扩展至农村的征税。在管控房地产市场的过程中，应当增加对其进行调控的力度，采取各种不同的措施，推动房地产行业持续稳定的发展。
2.4树立创新理念
首先，房地产要从理念入手，树立创新房地产企业理念，而且要在企业的建设中贯彻始终。对于员工，可以从年龄结构考虑，制定出新的福利制度，起到激励员工工作积极性的作用。煤炭企业要学习先进的企业文化，并结合自身特点创新企业文化。现在是科技时代，要让员工有正确的意识，不要只是拼产量，还要做到绿色施工，使施工与科技平衡。只有在房地产市场中树立创新理念，才能使房地产促进当地经济发展，确保经济有效、快速、稳定运行。房地产市场理念要与时俱进，要不断用新理念去推动市场发展。
2.5提高创新能力
创新是房地产企业发展的动力，在市场经济条件下，房地产企业的竞争范围更加广泛。一方面需要国家的宏观调控，规范房地产市场的管理，为房地产企业的发展施加一定的压力;另一方面也需要企业的管理人员增强自身的创新意识，从而在企业的管理过程中能够为员工树立以及传达创新意识。创立一个创新的发展氛围，使得员工能够积极主动地思考。例如，企业管理人员可以在产品开发或者其他讨论会上组织工作人员进行头脑风暴，为工作人员创造一个表达自己思想的环境。在一个轻松有效的工作氛围中，不仅仅能够提高工作效率，还能够激发员工的创新思想，共同为企业的创新发展做出贡献。因此，没有创新，就会使企业陷入死亡。要让企业永远都不停地前进，这样才会更加具有动力。只有在创新上下工夫，才能让煤炭企业走得更远，才能在市场竞争中完成一个又一个超越，立于不败之地。
3结语
房地产市场的特点范文5
一、引言
近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。
二、房地产开发商与银行的演化博弈模型
1．博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。
2．博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。
三、演化博弈稳定性分析
从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：
1．1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。
2．2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。#p#分页标题#e#
3．2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
4．2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。
四、结语
房地产市场的特点范文6
一、货币政策调控房价的影响机制 现阶段利率、存款准备金率、信贷规模等方式是我国货币政策对房价调控的主要途径。中国人民银行主要采用以下四种调整利率方式:第一种是调整中央银行的基准利率，它主要包括再贷款利率、再贴现利率、存款准备金利率以及超额存款准备金利率等;第二种是调整金融机构法定存贷款的利率;第三种是通过制定金融机构存贷款利率的浮动范围调整利率;第四种是制定相关的政策来对各种利率的结构和档次进行调整。 首先，利率是我国货币政策的重要组成部分，所以利率政策在国家宏观调控体系中发挥了举足轻重的作用。利率政策对房地产价格的影响主要是通过市场上供需双方的相互作用来实现的。一方面从供给角度来分析:利率的高低对房地产开发商的融资成本起到了决定性的作用。如果利率升高，投资房地产的利息成本就会加大，开发商势必就会减少资金的投入，从而导致房屋的供给量下降，所以房价会上升;反之，如果房地产开发商不降低对房地产的投资力度，购房者就会成为提升房价的资金成本转嫁者，从而进一步提升房价。另一方面从需求角度来分析:由于商品房属于非普惠消费品，居民购买住房在大多数情况下是依靠贷款，所以利率和住房的需求量呈反比例的变化关系。利率的升高使购房者的储蓄和理财收益增加，而对房地产的投资缺乏兴趣，这样就会减少对房地产行业的资金投入量，从而降低房地产的价格。由此可见，利率政策不仅能导致房地产市场的消费需求下降，而且也能减少房地产开发商对房地产的投资。利率调控在一定程度上决定了房屋的需求和供给。利率调控是一把双刃剑，既能导致房屋需求量下降，又能使房屋供给量减少。所以利率对供给和需求的影响孰大孰小决定了房屋价格的升降。 其次，法定存款准备金率对房价有很大的影响。房地产市场的贷款可以分为房地产开发商贷款和房地产商品的消费者贷款，如果提高和降低法定存款准备金率，就会影响银行的信贷能力，从而导致房地产市场的贷款变化。一方面，如果央行上调法定存款准备金率，各个商业银行就会增加上缴的存款准备金，从而贷款的能力降低。那么房地产商品的消费者的住房贷款也会随之减少，从而影响房地产市场的需求量，进而导致房地产价格的下降。另一方面，因为央行上调法定存款准备金率，房地产开发商的可贷款资金就会减少，从而导致房地产市场的房屋供给量减少，进而影响房价的上升。反之，如果央行下调法定存款准备金率，各个商业银行的信贷能力提高，可贷资金增加。那么房地产商品的消费者的住房消费贷款随之增加，住房的需求量也会随之提高。而房地产开发商的投资贷款也会增加，进而增加了房地产市场的住房供给量。 再次，信贷规模对房价的影响。信贷规模又称“贷款规模”，是中央银行为实现一定时期货币政策目标而事先确定的控制银行贷款的指标。它主要是对房地产市场的供给方和需求方进行调控。中央银行运用信贷货币手段，对房地产市场的资金获取渠道产生影响。当房地产市场中的房地产开发商和房地产商品的消费者都面临融资约束时就会对银行的信贷资金有较强的依赖性，如果中央银行采用一系列的货币政策工具如调整存贷款准备金率、公开市场操作、再贷款贴现等，就会影响基础货币和货币的供应量，同时也会对金融机构的信贷能力产生影响，进而导致房地产市场供给双方的资金获取量，从而影响房地产市场的供求关系和房价的升降。 最后，资产组合效应途径影响。资产是具有交换价值的实体，可以分为金融资产和实物资产两类。金融资产包括货币、股票、债券等。实物资产包括耐用消费品、不动产和机器设备等直接提供消费服务和生产性服务的有形资产。一般来说货币是一种比较安全的资产，既没有收益也没有较大的风险;其他资产虽都有不同程度上的风险，但是收益也会比较大。而股票、债券和房地产等方面一起组成了非货币资产组合，投资者会根据效用最大化的原则调整组合中各种资产的比例。如果中央银行实行扩张性的货币政策，增加货币的供给量、下调利率，那么原有的资产组合的均衡状态将会被打破，投资者将会重新进行资产组合以获取新的均衡，那么就会导致非货币需求的增加，进而影响房地产市场。 二、郑州市房价的调控效果分析 (一)郑州市市区商品住宅销售均价2011年6月后出现下降 在2008年的全球经济危机中，世界经济陷入低迷，而中国的房地产业则逐渐成为国民经济的支柱产业。进入2009年，无论是从房地产行业的销售额，还是从房价方面来考察，其发展都超过了2007年泡沫时期的对应指标。众多研究学者分析认为，2009年是中国经济最困难的一年，也是中国房地产最辉煌的一年。图12010年4月～2012年2月郑州市区商品住宅销售均价走势图郑州房地产市场也是从回暖到旺销，截止到2009年11月，郑州商品住宅销售面积超出2008年全年的49%。2010年的郑州楼市可谓跌宕起伏，一方面是对楼市调控政策层出不穷:国十条、二次调控、房产税、限购令等耳熟能详，另一方面则是郑州房价持续稳步上涨，郑州市房地产管理局的数据显示，郑州市市区商品住宅销售均价从2010年1月份的4862元/平方米上涨到12月份的6176元/平方米。2011年以来，加息、限购等政策伴随楼市左右。2010年4月～2012年2月郑州市市区商品住宅销售均价走势如图1所示。由此可知，2011年，郑州市市区商品住宅销售均价呈现出“第一季度快速下降、第二季度快速回涨、第三与第四季度缓慢下降”的特点，2011年6月达到6724元/平方米的最高价位。进入2012年，郑州市市区商品住宅销售均价则在2012年2月出现小幅回升。据中国搜房网公布的数据来看，2012年3月份郑州市房地产价格与2月份相比又有所提高。因此，我们可以得出如下结论:2011年以来的楼市限购政策，对2011年下半年郑州市商品住宅市场产生了比较明显的效果，但是进入2012年以后政策效果减弱。 (二)郑州市市区商品住宅项目变动情况 1．2011年第一季度郑州市市区各行政区房价涨跌情况 #p#分页标题#e# 2011年第一季度郑州市市区及其各行政区监测的90个商品住宅项目涨跌情况分别如图2和表1所示。由此可知，2011年第一季度郑州楼市50%项目涨价，依然以“涨”为主，仅有少量项目降价，且幅度不大，90个在售项目中涨价项目占50%，降价项目仅占4．44%。总体来说，2011年第一季度郑州楼市涨价依然是主流，价格稳定，项目也占有较高比例。从各行政区情况来看，2011年第一季度只有金水区3个和郑东新区1个在售项目出现降价，占所有在售项目的比重仅为9．68%和7．14%。高新区、管城区和二七区涨价项目均超过在售项目总数的50%，整体涨幅较大，其中非限购区高新区和经济技术开发区涨幅最为明显，经济技术开发区仅有1个项目，但属于涨价行列;郑东新区房价涨势也不可小觑，可以看出一季度郑东新区房价起伏较大，涨价项目占比57．10%，价格平稳项目仅占25．6%。另外，金水区和中原区涨跌相对较小，但也分别达到了38．7%和41．2%。2011年第一季度郑州市市区各行政区商品住宅项目销售均价如表2所示。由此可知，2011年第一季度，郑州楼市市区商品住宅项目价格“西低东高”趋势依然明显，目前在售项目均价以7000～8000元/平方米为主。分价格区间来看，销售均价以7000～8000元/平方米为主，该区间在售项目占整个在售项目的27．8%;其次则是6000～7000元/平方米和9000元/平方米以上，该区间在售项目占整个在售项目的22．2%，其中6000～7000元/平方米的项目主要分布在郑州的西区中原区，9000元/平方米以上的项目则主要分布在金水区和郑东新区。值得注意的是，郑东新区的7个在售楼盘，均价均在9000元/平方米以上。采用加权算术平均数的计算方法，我们可以对2011年第一季度郑州市市区各行政区住宅项目销售均价有一个初步判断，郑东新区住宅项目销售均价最高，达到9500元/平方米;其次为金水区，销售均价超过8000元/平方米，达到8242元/平方米;然后是二七区、管城区、经开区，销售均价超过7500元/平方米，分别达到7900元/平方米、7722元/平方米、7500元/平方米;惠济区销售均价为7000元/平方米，中原区、销售均价为6323元/平方米，高新区则不足6000元/平方米，仅为5750元/平方米。分行政区来看，在郑州八大行政区域中，金水区在售项目最多，占据所有在售项目的30%左右，金水区的房价均价则以7000元/平方米以上居多，而金水区往往也是购房者比较青睐的地区。中原区的在售项目也较多，中原区17个在售项目中有15个均价都在7000元/平方米以下，均价比整个郑州楼市房价偏低。由于中原区房价偏低，使其很受购房者的关注，同时，成熟的配套也是吸引购房者的一个重要因素。高新区、经济技术开发区属于非限购区域，这两个区项目较少，价位分布适中。而郑东新区则属于郑州房价的高位区，7个在售楼盘均价都在9000元/平方米以上。 2．2012年第一季度郑州市市区各行政区房价涨跌情况 2012年第一季度郑州市市区及其各行政区监测的78个商品住宅项目涨跌情况如表3所示。由此可知，2012年第一季度郑州楼市超过65%项目打折或低价处理，由2011年第一季度的以“涨”为主转化为以“降”为主，78个在售项目中打折项目和降价项目分别占44．87%和21．79%。从各行政区情况来看，2012年第一季度金水区和管城区降价项目较多，分别为11个和9个，占整个在售项目的57．89%和60%;惠济区、郑东新区、二七区降价项目均为4个，占整个在售项目的比例也超过30%;管城区和高新区尽管降价项目较少，但是由于在售项目也少，所以降价项目所占比例也不低。此外，二七区低价项目达到7个，占整个在售项目的58．33%，管城区、中原区低价项目所占比例也超过了30%。2012年第一季度郑州市市区各行政区商品住宅项目销售均价如表4所示。由此可知，2012年第一季度，郑州楼市市区商品住宅项目价格依然表现为“西低东高”的态势，目前在售项目均价以6000～8000元/平方米为主。分价格区间来看，销售均价以6000～8000元/平方米为主，该区间在售项目占整个在售项目的52．38%;其次则是8000～10000元/平方米，该区间在售项目所占比重为26．53%;销售均价为5000～6000元/平方米和10000元/平方米以上的在售项目所占比例接近，分别为7．48%和11．56%。从不同价位在售项目的行政区分布情况来看，5000～6000元/平方米的项目主要分布在中原区，6000～8000元/平方米的项目主要分布在中原区、金水区和二七区，8000～10000元/平方米的项目主要分布在金水区和郑东新区，10000元/平方米以上项目则主要分布在郑东新区。金水区、中原区在售项目较多，均超过30个，占所有在售项目的20%以上;其次为二七区和郑东新区，在售项目分别达到21和25个。此外，郑东新区的房价以8000元/平方米以上为主，金水区的房价以6000～10000为主，中原区、管城区、二七区、高新区、经开区和惠济区的房价则以6000～8000元/平方米为主。 采用加权算术平均数的计算方法，我们可以对2012年第一季度郑州市市区各行政区住宅项目销售均价有一个初步判断，郑东新区住宅项目销售均价最高，达到9720元/平方米，与去年同期相比上涨2720元/平方米;其次为金水区和经开区，分别为8030元/平方米和8000元/平方米，与去年同期相比分别下降211元/平方米和上涨500元/平方米;管城区、二七区和惠济区均超过7000元/平方米，分别为7346元/平方米、7571元/平方米、7867元/平方米，其中管城区、二七区与去年同期相比分别下降376元/平方米、328元/平方米，惠济区则上涨867元/平方米;中原区、高新区在8个行政区中销售均价最低，分别为6767元/平方米、6437元/平方米，与去年同期相比分别上涨443元/平方米和687元/平方米。综合各行政区情况来看，住宅项目销售均价“有涨有降”，降幅明显低于增幅，除金水区、管城区和二七区下降幅度不足5%外，其余5个行政区房价均有所上涨，其中惠济区和高新区上涨超过10%，中原区和经开区上涨也在5%以上。从以上数据可知，无论从房价平均水平变化趋势来看，还是从各行政区域的房价变化来考察，抑或是从各行政区域的房价区间占比来分析，笔者都可以得到一致的结论:2011年以来郑州市市区房价调控效果不理想，欠发达地区利用货币政策调控房价的有效性较低。 三、货币政策调控房价有效性较低的原因探究从货币政策调控房价的机制入手，结合郑州市房价变动的态势，笔者对欠发达地区货币政策调控房价效果不理想、有效性较低的原因进行了探索和分析。#p#分页标题#e# (一)一般性货币政策工具对房地产价格的影响有限 文中分析的利率政策和调整法定存款准备金率对于房地产市场的调控都起到了一定的作用，但是在减少供给的同时也抑制了需求。所以整体来说对抑制房价的上涨作用不是很明显。并且在土地资源不断减少，房地产刚性需求的背景下，房地产开发商可以通过不断提高房屋价格来转嫁成本，将投资房地产的成本转嫁到价格上，进而导致房价的持续性上涨。 (二)政策存在一定的时滞性 一般来说政策从制定到通过再到实施最后取得效果必须要经历过一段较长的时间。无论是利率还是准备金率的调整都不会立即达到预期的效果，一方面因为从国家下达政策到各部门实施都需要一个较长的过程，如果各个部门的联系不紧密或者自身的准备不足等都会影响作用效果。另一方面，因为房地产市场的供需双方都受到不同因素的影响，从而做出的决定也不尽相同，就会致使国家的利率政策效果大打折扣，而达不到预期的目标。 (三)一些地方政府的利益驱动 中央颁布11号令以后，国家允许地方政府以土地储备的名义对土地招、拍、挂获得的预期收益作为抵押向银行举债。在这种情况下，地方政府既是房地产市场中的利益获得者，也是国家政策的执行者。如果一些地方政府利益获得者的角色得到强化，进而想要追求获得更大的利益，那么就很容易在房地产市场的调控中将一些调控政策架空，如此一来政策的效果将会大打折扣，对房价的调控将会达不到预期的效果。 (四)以房地产开发商为主体的既得利益团体对房地产宏观调控政策的对抗和僵持 无论是房地产开发商还是地方政府官员及其利益人，他们不仅在各种公开的场所不赞成政府房地产宏观调控，甚至各自采取软性措施对抗中央政府房地产宏观调控，而且也在采取不同的游说方式来影响或左右房地产宏观调控政策。我们可以看到，不仅房地产的行业组织，比如中国房地产协会，一直在聚集房地产开发商的力量向政府上书，要求调整当前房地产宏观调控政策，而且2012年3月召开的“两会”，也成为房地产开发商及政府官员左右房地产宏观调控政策的重要场所。在两会前，一方面中央政府对房地产市场的宏观调控态度十分坚决，一定要让住房市场的价格回归到理性水平，坚决打击住房的投机炒作或去住房市场“投资化”，以便保证住房市场的持续稳定发展。另一方面，无论是地方政府还是社会上各种与房地产利益密切相关的各种势力，都在千方百计地要求调整住房市场宏观调控政策，要求为住房市场宏观调控松绑。 (五)货币政策调控房价不能与财税政策相辅相成 当前国内房地产市场宏观调控的问题或实质，就是严厉打击住房投机炒作，就是去除当前国内住房市场的购买住房的赚钱功能。中央政府明白了这个道理，但就是不能够将已经公布的房地产宏观调控政策真正地落实与执行。比如，限制投机炒作的经济杠杆有住房信贷政策与税收政策。如果通过这些政策对住房的投机炒作进行事前、事中、事后限制，那么住房投机炒作者自然会退出市场。但是，就目前的情况来看，中央政府仅是在住房信贷政策方面落实得还好，而在对打击住房投机炒作的税收政策上则较弱。到目前为止，中央政府就是不在住房税收政策上多下工夫，把住房投机炒作者清除出市场。如果中央政府只是口头上说要坚决打击住房的投机炒作，而不出台严厉的住房交易税、住房交易所得税及房地产财产税等，就会给住房的投机炒作者、房地产开发商及地方政府造成不良预期，以为中央政府的当前住房政策都是临时性的，最终会造成市场投机炒作死灰复燃，房价继续快速飙升。 四、提高货币政策调控有效性的建议 (一)加强货币政策的运用效果 为了能够更好地达到货币政策的预期调控目标，应该根据市场情况有效地科学地进行货币政策工具的选择。不仅要有一般性货币政策工具，对货币供给量和信贷规模实施总量进行调控，而且要有选择性货币政策工具对信贷结构进行调控。两者同时实施加强对房价的调控。 (二)货币政策的制定应考虑时滞性 现阶段房地产市场的发展已经成为各个商业银行进行信贷业务的一个重要组成部分。一方面制定政策要注意政策调整的主动性，调控主体要能够及时捕捉到市场反馈的重要信息，做出相应的反应。另一方面国家制定相关的货币政策应当考虑各个部门的实施状况，加强与各个部门的联系。建立完善的调控体系，加强对市场的检测，尽量减少政策的时滞性。 (三)加大对房地产市场的监管力度 房地产行业是国民经济的一个重要组成部分，一个良好的发展环境，会对房地产行业起到一定的促进作用。一方面要优化供给结构，坚持以消费为主导，努力做到供需平衡。另一方面，要制止一些地方政府的利益驱动，加强监管各项政策的实施，努力使各项政策都能落到实处。 (四)出台严格的房地产调控税收政策，对住房的投机炒作进行事前、事中、事后限制 经过2009年及2011年房地产市场过度信贷政策支持的投机炒作，国内房地产泡沫巨大的程度已经无可复加了，因此通过房地产宏观调控并让其价格回归理性成了政府及整个社会的基本共识。但是经过两年多的房地产宏观调控，房地产调控越是深入，所遇到的阻力就越大。特别是随着全国住房销售量急剧下降，住房库存全面上升，不少城市的房价向下松动，住房市场宏观调控的阻力越来越大。当前房地产调控政策的根本在于把住房投机与住房消费区分开，限制住房的投资性需求。因此，采用货币政策和税收政策相结合的调控政策，大幅提高投资者融资条件的难度和成本杠杆，抑制投资者的投机行为是非常必要的。如果住房价格水平高过了居民实际可支付水平，居民“住房需要”是不可能转化为“住房需求”的，即在市场条件下，居民的住房需求不是“刚性”的而是有条件的，它在于住房市场的价格水平及居民对这种价格水平的支付能力。因此，对于房地产开发商来说，由于住房需求不再是“刚性的”，他们只有不断调整价格来应对住房销售的变化。#p#分页标题#e#
房地产市场的特点范文7
关键词：房地产行业;投资风险;风险管理
在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。
1房地产投资特点
房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。
2房地产投资的主要影响因素
对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效益的获取。从当前我国房地产投资活动的基本情况进行研究，发现受到多种因素的影响，房地产投资工作中存在巨大的风险，新时期要想促进房地产投资活动中创造巨大的经济社会效益，就要对房地产投资三个重要因素进行分析，并以此为切入点制定合理的风险管理和控制措施，为房地产投资风险的控制创造良好的条件。
2.1区位因素
由于房地产作为一种特殊的产品在生产过程中表现出不可移动的性质，因此在房地产投资方面，区位因素是投资人需要重点考察的项目，是顾客群体应该高度重视的因素之一。一般情况下，在房地产领域，区位因素是房地产所处位置以及相关房地产与房地产建设项目之间交互关系［2］。从宏观角度对房地产的区位因素进行细化解读，能够看出区位是项目所在区域，区位因素直接影响房地产投资效益，要想在房地产投资活动中实现对风险的有效规避，就需要重点考察投资活动中既定环境与周围各类环境因素之间产生的互动关系，对房地产区位价值进行合理的判断和评估，保证房地产评估决策的科学性和合理性，为投资项目的落实提供相应的支持和指导，切实保证房地产投资开发工作的实际效果。
2.2时机因素
房地产产业是我国国民经济中的基础性产业，因此房地产产业的发展与宏观经济发展存在紧密的联系，要想对房地产的发展形成客观的认识，就要综合考察经济发展的周期规律，结合房地产经济的周期性涨落对投资时机进行科学系统的研究，保证房地产投资可以形成较好的市场前景，为成功投资创造条件。简言之，在房地产投资活动中，对投资时机的合理选择和控制是影响投资成功率、实现对投资风险有效控制的关键因素。房地产项目的投资人员要对各类型影响因素进行准确的研究，善于抓住时机制定科学合理的投资决策，保证投资效果，促进投资风险的有效控制。
2.3类型因素
对房地产投资类型进行科学的划分，主要可以分为开发投资和置业投资两个类别，并且不同的投资类型基本目标都是获得最大的投资效益，形成房地产投资方面的稳定经常性收入，促进房地产投资效果的全面提升［3］。在房地产产业的发展过程中，要结合不同类型的影响因素对房地产投资项目的经济风险抵御能力进行科学系统的分析，对区位敏感度加以判断，进而增强房地产投资开发工作的科学性和系统性，为我国房地产产业的持续稳定发展提供良好的支持，为房地产市场在新时期社会背景下的持续稳定运行奠定基础。
3房地产投资风险的管理和控制措施
在系统分析房地产投资风险影响因素的基础上，要想实现对投资风险的科学合理控制，保证投资效益的全面提升，在实际组织开展房地产投资的过程中就应该对投资风险实施有效的管理和控制，促进房地产风险投资控制质量的全面提升，逐步推动我国房地产市场综合管理水平的提高。结合影响因素，对房地产投资风险的管理和控制可以从以下方面入手进行系统研究，为房地产投资工作的科学化发展提供相应的支持［4］。
3.1房地产市场投资环境的风险管理和控制
一般情况下，对房地产市场投资环境进行系统研究，发现投资环境风险主要涉及到社会环境风险、经济环境风险和金融环境风险、国际环境风险等等，并且由于我国房地产经济是国民经济的重要组成部分，对国民经济的发展产生着至关重要的影响，因此房地产投资活动发展过程中会受到明显的政策影响，政府能够借助移动的宏观调控手段对房产价格进行控制，并且对贷款利率进行重新规定、对土地供应情况和土地使用情况进行限制等，影响房地产项目的开发管理。如近几年为了实现对房地产市场中房产价格过快上涨情况的有效抑制，促进房地产市场控制效果的逐步提升，政府部门就在全面分析我国房地产市场实际发展情况的基础上出台了相应的调控政策，对房地产市场进行有效的调控［5］。在此社会背景下，房地产相关企业在投资活动中为了规避投资决策方面可能产生的风险，就需要对环境风险进行科学系统的研究，并且结合环境风险的影响因素制定合理的投资方案，保障在投资活动中能够对各个方面的影响因素形成客观的认识，把握政府宏观动态情况，对市场新情况和新问题保持密切的关注，确保各项投资决策的调整都能够适应房地产市场的基本发展情况，尽量将风险降低到可控制范围内，促进风险管理和控制工作取得更好的效果。此外房地产行业要对市场动态变化信息进行全面观察和控制，增强信息对称性，避免由于信息不充分导致出现投资风险问题，影响房地产投资收益。
3.2投资时机风险控制
对房地产开发活动进行研究，可以看出房地产开发工作表现出明显的周期性特征，房地产投资也具有周期性涨落的性质，这就造成房地产市场供求呈现出动态变化的特征，并且房地产价格变动也存在一定的动态性特点，房地产开发收益受到房地产投资情况的影响不断出现变化。在我国房地产市场中，房地产周期与我国宏观经济运行周期一般存在一定的一致性，因此房地产投资也必然存在高峰、萧条、衰退、复苏等几个阶段，从理论层面进行科学系统的论述，房地产投资活动中要想实现成功发展，就要结合投资时机对投资活动进行科学系统的选择，通常情况下最佳投资时机是市场萧条时期以最低成本完成对土地的购入和建设，而在经济复苏时期以较高的价格完成对产品的出售［6］。简言之，就是针对房地产市场周期变化的特点，要想实现对房地产投资风险的有效控制，就要对投资时机进行科学合理的选择，并且在选择房地产投资时机的过程中掌握房地产市场动态变化特征，对房地产项目供求关系等因素进行合理的处理，进而预估最佳投资时机，保证能够借助投资时机的科学合理选择最大限度的实现对投资风险的规避和控制，切实保证房地产投资活动取得更好的效果，在有效促进房地产行业稳定发展的基础上争取在房地产市场中创造更大的经济社会效益。
3.3投资类型风险控制
房地产投资类型方面的差异会对房地产投资效果产生不良影响，不同类型的房地产投资会产生差异性的区位价值，进而形成不同的投资特性，产生差异化的敏感度，所以房地产项目投资的抗风险能力也存在明显的差别。房地产开发商在对项目类型进行选择的过程中必须对多重影响因素进行科学合理的考察，并且制定科学投资方案，避免盲目投资的情况导致出现房地产投资类型方面的风险。如房地产投资方面的住宅投资过程中要对层高、位置、交通便利性以及朝向等进行分析，还要考察周围是否存在医院、大型超市、学校以及治安环境等问题，只有对这些情况进行综合分析，才能够增强项目开发的全面性和科学性，为房地产开发过程中风险的有效控制创造良好的条件。同时，需要注意的是，不同类型房地产的商业风险抵抗能力和所能获取经济效益的能力也存在明显的差异，所以在房地产开发实践中为了可以实现对风险的有效控制，促进投资合理性的增加，还要结合房地产的类型探索组合投资模式，保证房地产投资效果［7］。例如房地产开发商在开展投资工作的过程中，可以将一部分资金在普通住宅开发方面应用，一部分资金应用到高档写字楼的开发方面，在房地产投资方面形成中低档商品的有机结合，并实施差别定价，确保房地产投资能够与市场多元化需求相适应，力求进一步增强客户群体对房地产开发工作的认可度，为房地产开发实践中经济社会效益的获取创造良好的条件。
4结语
综上所述，房地产投资管理涉及到多方面的内容，要想促进房地产投资管理效果的提升，推动房地产投资管理工作的全面系统优化，就应该对房地产投资方面涉及到的风险因素进行统筹分析，在正确认识投资风险的基础上制定科学合理的管理方案，切实保证房地产风险投资工作的实际效果，为房地产投资安全性的逐步提升创造良好的条件。
参考文献：
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房地产市场的特点范文8
关键词：房地产；经济；波动；因素；对策；分析
近年来，我国经济水平取得了非常明显的进步，在改善人们生活质量的同时，为国民经济的发展奠定了良好的基础。在这种环境下，房地产行业的发展迎来了新的契机，在社会经济中占据着越来越关键的位置。当前，房地产经济存在着不同程度的波动现象，需要结合实际情况，对其中的影响因素进行详细分析，并将各方面的资源进行整合，提出科学合理的对策，增强房地产经济的平稳性。
1房地产经济波动各个阶段的特征
1.1房地产经济复苏阶段
房地产经济的各个阶段是相互联系并且不断循环，萧条时期之后是复苏时期。因此，这个阶段中，房地产市场的供求不均，供给量大于需求量，在这种情况下，房地产市场中，开发商的数量远远减少，导致投资的项目和金额也不断减少。在需求量增加的情况下，供给之间的平衡状态将被打破，房地产会进入第一个快速发展的时期，进步的速度较快。
1.2地产经济繁荣阶段
复苏之后，房地产经济取得了比较快速的发展，交易的数量大大增加，在需求量增大的背景下，抬高了房地产的价格，大大增加了投资回报率。这种现象会使开发商重视房地产的投资项目，投资的数量逐渐增多，出现供不应求的现象，房地产市场的发展进入繁荣阶段。
1.3地产经济衰退阶段
繁荣之后将会衰退，这是必然的阶段，在最繁荣的阶段，房地产的需求量增加到一定程度时，市场过度饱和之后将逐渐萎缩。在这种情况下，房地产市场的价格会出现节节攀高的现象，超出了消费者的承受能力，需求开始经历下滑趋势，供求之间的关系出现了反转。
1.4房地产经济萧条阶段
在房地产经济衰退阶段，房地产市场上的供求关系出现了一些不可避免的矛盾，开发商手上的房地产项目堆积，为了减轻自身的压力，开发商之间出现了较大的竞争压力。此时，开发商们开始压低项目的价格，但是，在价值量一定的情况下，虽然出现了降低，仍然难以取得良好的交易效果，出现有价无市的局面，加重了房地产经济的萧条现象。
2房地产经济波动的影响因素分析
2.1外部的影响因素分析
金融、土地和市场是影响房地产经济的主要外部因素。房地产市场是密集型产业，需要大量的资金支持，只有在资金充足的情况下，才能使行业内部的资金能够正常流转。同样，市场资金在运转的过程中，能够吸引较多的资金，两者在相互促进的过程中，使房地产行业能够与金融行业联系的更加紧密。土地资源是房地产项目中的另一个重要因素，更像是一种商品，土地使用权的转移是交易过程中的重要内容，这会在很大程度上使房地产经济出现波动的现象。市场经济具有自主调节的特点，因此，政策的主要作用是进行宏观调控，对经济市场进行相应性的引导，最终影响房地产经济的波动。
2.2内部的影响因素分析
在制定市场价格的时候，与供求关系紧密联系，这种供求矛盾一直存在于房地产市场。在房地产规模不断增加的过程中，开发商和消费者是影响的两个主体，市场价格受到供求关系的直接影响。在供求关系稳定的情况下，房地产经济也会出现一定的波动现象，在价格变动的过程中，房地产经济也会出现相应的波动现象。为了追求经济效益，房地产行业涌入越来越多的社会资本，随着市场规模的扩大，价格的增长只能降低实际的交易量，最终出现衰退现象。同时，投资的增加扩展了房地产市场，投资减少会导致房地产陷入低谷中，掌握房地产投资与收益是至关重要。
2.3经济的影响因素分析
房地产企业在实际发展过程中是完全离不开金融资金，特别是对于刚刚起步的房地产，在前期发展的过程中应该投入一定资金，如果资金不能及时的到位，就会阻碍房地产行业的稳定发展，所以为了能够进一步推动房地产的不断发展，相关的企业以及银行应该建立良好的关系，这样做的目的能够利用贷款的形式有效的处理资金遇到的问题，只有这样才能在后期发展的过程中，保证房地产企业能够与资金进行相应的联系，企业内部可以在一定程度上使用转账这一方法科学的调整资金动向，其他的方面可以利用相适应的方式进行处理，在对资金进行筹备的时候也是可以保证一些基本的运作。
2.4土地带来的影响因素
我国的国土面积较大，房地产行业的发展需要充足的土地支持。在利用土地的过程中，由于人为和自然环境的影响，会出现一系列不合理的地方，对房地产行业的发展产生不良影响。另外，房地产在开发的时候，需要获得国家的批准和政策的支持，才能获得合法的土地使用权，才能自主利用土地，在土地上进行合理的规划，建造出合适的房屋，给人民群众提供相应的住宅或者办公场所。在开发的过程中，如果出现一些难以控制的状况，会在很大程度上影响房地产后期的发展，出现经济波动的现象，需要对其中的因素进行详细把控。
2.5市场带来的影响因素
现阶段，房地产的发展具有较强的波动性，结合市场的反馈情况分析，在购买房屋的过程中，消费水平在很大程度上受到面积大小的影响。因此，在发展房地产经济的时候，需要全面分析市场的实际情况，在科学合理调整的过程中，确定出行业的日后发展方向。在这个过程中，首先要做的就是进行针对性的调查，对人们的消费水平、意愿、行业情况等进行了解，将各种影响性因素进行整合，在此基础上做出针对性的决策，降低可能产生的其他风险。
3房地产经济波动的控制对策分析
3.1对房地产价格进行控制
房地产价格是影响房地产市场的一个重要因素，在制定相关政策之前，必须对市场进行科学合理的分析。根据实际情况的差异性，制定出具有针对性的对策，只有这样才能对房地产的经济波动状况进行全面性的控制，将其作为最关键的因素，对波动的状况进行详细划分。在调控房地产价格的时候，国家需要对房地产市场承担一定的责任，在合理的范围内，使房地产价格进行有限的波动，不做管制工作，只做调控工作。因此，国家的房地产经济部门，不要进行过多的干预，使房地产市场按照自己的节奏正常发展，当出现问题的时候，实施相应的价格政策，对房地产市场进行科学合理的控制。
3.2完善经济管理制度
经济的影响会使房地产市场出现波动，必须制定出相应性的法律制度，完善经济政策，在从事经济活动的时候，为房地产的发展提供切实可靠的法律依据，获得法律上的支持。一方面，需要进行政策支持，在调查市场的基础上，重视经济适用房的建设，将其作为规划工程的重点项目，使房地产行业能够及时全面的掌握相关的优惠政策，同时使管理的力度不断加大，使其在宏观层面上认可政策。另一方面，需要对金融管理制度进行建立健全，对当地的经济发展状况进行分析，制定出完善的发展体系，对房地产经济波动状况进行科学合理的调整，使制度和管理能够发挥出同步性作用，使房地产行业能够健康稳定的发展。
3.3科学有效的调整土地政策
房地产企业发展中，土地资源是不可或缺的内容，需要对当前的整个体系进行详细分析，结合各种相关性因素，对土地管理策略进行调整，使房地产经济能够以稳定的速度取得平稳的发展。另外，加强土地审批制度的管理，提高管理人员的综合能力，聘请专业素养高的人员，承担项目中的重要内容，执行土地招标过程中的一系列程序，增强其规范性和科学性。结合土地政策中的内容，严格执行协议上的规定事项，做好土地流程的细化工作，加强土地的管理力度，对土地管理进行积极的改善，在实际规划的过程中，使不明确现象得到有效控制，增加相关性内容，对土地规划制度进行完善，使管理体系有更强的包容性和适应性。
3.4规范土地市场
对土地市场进行规范，使土地批租工作得到政府的重视，在控制的过程中，可以做到以下几点：第一，对总量进行控制，按照相关规定，在划拨用地的时候，结合相关的标准科学合理的进行。同时，保证制定的土地供应技术科学合理，使土地的最终用于得到全方位的监控。第二，增强招标拍卖的规范性。对传统的土地转让方式进行完善，使招标、投标和拍卖等形式能够体现出市场化特征，必须使行政性的土地出让方式不断减少，严格控制其中的违规操作。第三，政府垄断城市土地出让市场，使政府的土地供给能力不断加强，对土地转让市场进一步放开，城市的土地使用权能够由土地的二级市场进行转让，在调控市场机制的基础上，重新配置和组织土地市场机制。第四，对市场化的新型土地供应机制进行完善和创新，土地一级市场的出让行为由政府垄断，避免房地产经济波动的出现。
4结语
综上所述，房地产现阶段的发展与我国的整体经济存在着非常密切的联系，在外部、内部、经济、土地、市场等因素的影响下，房地产市场存在着不同程度的波动现象。需要结合实际情况，在分析多方面因素的基础上，对房地产价格进行控制，完善经济管理制度，科学有效的调整土地政策，规范土地市场，进一步推动房地产经济长期稳定的发展，对国民经济的发展做出积极有益的贡献。
参考文献：
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