房地产开发范例

摘要:随着政府相关政策的出台，我国的房地产开发行业进入体系化发展新常态，其发展环境得到一定的改善。但是房地产企业在开发过程中依然会遭遇较大的风险，因此房地产开发企业需要加强其成本核算工作，并根据市场经济环境的变化在国家相应政策的指导下合理管控成本，提高自身的财务管理水平和效果，促使企业获得更好的发展。对房地产开发企业而言，切实有效的成本核算工作可以提高企业整体的管理水平，从而使企业的市场竞争力得到提高，对企业后续发展极其有利。

关键词:房地产开发企业;成本核算;问题及策略

一、房地产开发企业成本核算内容

房地产企业开发成本主要指相应房建项目在达到可使用状态前所产生的各种成本和费用，主要可以分为以下三个方面:

(一)土地、土建、设备费用

土地、土建、设备费用是房地产开发建设成本的主要内容，最高可以占全部开发成本的80%，其中占比最高的就是土地费用。土地成本主要包括交换成本、动迁成本、租赁及批复成本，其大小是衡量房地产开发项目能否顺利推进以及能否获得预期收益的最重要的经济标准。房地产开发企业在进行某个房地产项目的开发前需要根据相应土地的面积和容积比率测算预估土地成本，从而得到将来开发产品的单位土地成本，从而判断相应开发项目的可行性。

(二)配套及其他费用支出

摘要：在我国市场经济的发展下，房地产行业得到了飞速的发展与进步，这也导致房地产开发公司之间的竞争愈加激烈；因而作为房地产开发公司要确保自身的可持续性发展，就需要加强成本管理，从而在降低成本的同时提高其综合竞争力。但当前房地产开发公司在成本管理中存在诸多问题，使得成本管理的实施与预期效果存在一定差异性。因此在本文中，将根据房地产开发公司成本管理的问题进行探讨与分析，进而提出有效的解决方案。

关键词：房地产开发公司；成本管理；问题；解决方案

近年来，我国的房地产行业的发展可谓如日中天，作为房地产开发公司要在激烈的市场竞争中脱颖而出，并持续稳定的发展下去，加强内部管理工作十分重要；通过对成本管理的控制，从而有效提高企业管理水平与运行效率，并实现自身经济效益。因此加强对房地产开发公司成本管理的质量把控，正确面对在管理中存在的不足，并积极提出应对措施，才能确保公司盈利，提高自身市场竞争力。

一、房地产开发公司成本管理存在的问题

(一)缺乏对成本管理的正确理解

成本管理是指公司对房地产项目所有环节进行成本控制，但目前仍有多数房地产开发公司没有提高对成本管理工作的重视，由于缺乏对成本管理的正确认知，因而在公司内部没有设立专门的成本管理部门，也没有将其作为日常的管理工作有序展开。相反多数房地产开发公司的成本管理部门均是由财务部门兼职进行[1]，甚至部分公司认为成本管理即为工程造价管理；这导致房地产开发公司在进行成本管理过程中缺乏更加深入、更全面的成本管理理念作为依据，使其无法充分发挥管理作用。

(二)没有建立规范的成本管理体制

摘要：随着我国社会经济的迅猛发展，使得房地产行业的发展有了一定的提高。面对强大的市场竞争力，房地产企业从自身的开发项目入手，开展合约规划下的动态成本控制，促使其自身保持良好的盈亏水平。合约规划，简单来讲就是合同。合同作为重大经济活动的基础，在房地产开发项目中尤为重要。基于此，本文从合约规划与动态成本控制的基本概述出发，阐述了合约规划对房地产开发项目进行动态成本控制的价值以及遵循的基本原则，探究了合约规划下房地产开发项目动态成本控制的具体流程，希望能保证房地产行业平稳发展。

关键词：合约规划；房地产开发项目；动态成本控制

0引言

在房地产开发项目过程中，采取动态成本控制是施工的必要前提。在合约规划下，根据房地产开发项目的市场需求，类似于契约关系的规划，可以最大限度的减少由于人工失误造成项目工程成本控制不到位。房地产行业属于重大的经济主体，所开展的项目也被称为重大的经济活动，必须要在签订合同的基础上实行。因此，在当前时代，房地产行业具体的施工工作中，需要及时进行合约规划，实现有效的动态成本控制。本文主要介绍了合约规划下实行动态成本控制对房地产开发项目发展产生的积极作用，从而促进经济发展。

1合约规划与动态成本控制的基本概述

合约规划是指涵盖企业中所有部门的所有成员的规划工作。在这一过程中，需要将目标成本合理的表示出来，朝着这个既定的目标发展。项目情况和投资指标之间有着极为密切的关系，应当对目标成本进行合理的分解，充分考虑合约中标明的条件。每个项目中，都会涉及到合约规定和金额等问题，需要在实际的工作中特别注意这些问题。动态成本控制是指在一个具体的成本生命周期中，将其划分为不同的阶段进行成本管理。分为前期、中期和后期。前期是对成本进行合理的预算，也是实现对成本控制的相对补充。中期进行成本核算工作，整个过程中应当充分的利用管理控制思想。后期对整个核算工作进行汇总，认真分析成本管理中金额的数量，最终构成具体的成本控制体系[1]。

2合约规划对房地产开发项目进行动态成本控制的价值

一、城市房地产开发对生态环境的分析

1房地产项目营运期不规范，造成水污染

开发商在进行房地产项目开发的时候为了节省成本、加快工程项目的施工，忽略了大量的污水处理问题。特别是目前大部分高级智能型的房地产开发项目，有深层的地下停车场，却忽略了对地下水的保护。当房地产项目投入使用的时候，厕所、厨房、沐浴、清洗等生活排放的废水房地产商没有进行污水处理，将会造成城市的水污染日益严重。

2空气污染物

在施工的过程中，对于挖掘、堆放、回填和清运这些步骤没有考虑到颗粒粉尘这些污染物，建筑材料的运输、装卸、堆放、挖料过程，各种施工车辆行驶，施工垃圾堆放和旧房屋拆迁清运过程造成施工现场大气中扬尘高于其它地区。开发商没有综合系统效率顾及到最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，阻碍了物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换。大量混凝土搅拌车在混凝土浇铸期间频繁驶入现场，没有形成一种高效、低耗、无废、无污染、生态平衡的建筑环境。车辆碾压工地，形成大面积水泥路面或扬尘，破坏了地面道路、绿化地、人道，施工现场周边形成大量的固废层，景观影响较大。房地产投入使用后，各种废气废烟大量排出，污染空气，造成空气质量指标下降。使到舒适、方便、高效节能、健康环保和景观美化等多方面都不能如人所求。

3光遮挡与光污染

在现代大城市建设中，由于高层建筑物密度过大，商住、办公、酒店等房地产城市建筑装饰越来越丰富多彩。为了增加建筑的时代感，许多建筑外立面大量采用玻璃幕墙作为外装饰，但是这一系列的“城市照明工程”、“城市亮化工程”在给城市带来美丽的同时，玻璃幕墙反射光所带来的光污染不但日益严重，还对交通安全及周围居民生活都有不同程度的影响。

1.房地产开发工程技术管理的特点

1.1建筑施工人员来源复杂

根据实际调查统计表明，目前在房地产工程施工建设中，大部分的建设人员来源都很复杂，而他们不仅生活习惯存在着不同的差异，且在施工建设中的工作习惯都有所不同，导致在管理的过程中很难进行集中管理。而这样不仅容易造成施工现场混乱的现象，并还会影响施工进度、施工周期、施工质量。而通过对不同来源的建设人员进行分组管理，对建设人员给予工作上与生活上的关心，并定期的对建设人员进行安全生产知识培训，这样不仅有利于对人员进行集中的管理，且还可有效的预防与控制施工安全事故的发生。同时，还有利于激发施工人员的自身工作潜能，使其提高工程施工质量，保障房地产工程的顺利竣工。

1.2技术管理的多方面

目前，房地产工程技术管理，不仅仅只针对于设计图纸与建筑房屋的管理，而是需要对建筑工程施工过程中的土建、水电、燃气、施工安全等问题进行全方位的管理,这样才可提高房地产开发工程技术管理的整体质量。另外，在进行房地产工程技术管理工作的过程中，还需靠考虑自然环境因素，并对国家以及个人的利益进行兼顾。因此，建筑工程企业管理人员可根据工程技术的特点，与我国对房地产项目方面的法律法规，来制度科学合理的发展战略，使其获取更理想的经济效益。且在房地产企业发展的过程中，还应对社会效益、经济效益、环境效益进行考虑，进而实现企业与国家双赢的结果。

2.房地产开发工程技术管理中的资源优化配置措施

2.1强化工程技术管理团队

摘要:随着我国市场经济发展步伐不断加快，企业资金预算与成本管理的问题也引起学术界及企业界的关注。对于开发资金使用量大、投资周期长的房产地企业而言，能否提升自己的资金预算与成本管理能力，实现两者的有效协同已经成为当前必须思考的问题。文章针对房地产开发资金预算与成本管理工作的开展情况入手，探究了两者有效协同的模式。

关键词:工程项目;资金预算;成本管理;有效协同

与众多行业相比，房地产行业涉h及的项目开发资金特别大、投资周期特别长，具有极强的政策及市场风险，具体的预算管理与调控难度也较大。这就要求房地产企业在资金预算及成本管理方面有更为科学、严谨的态度，做好资金预算管理的同时提高成本管理的水平，实现资金预算与成本管理的有效协同，大大降低项目开发成本，合理支出各项资金，保证资金使用的合理性与效率性，降低资金风险的同时保障项目开发效益的最大化。

一、房地产开发资金预算及成本管理概述

(一)相关概念的界定资金预算管理。企业生存与发展的主要目的是盈利。企业为了获取必要的利润而持续对外提供产品或服务。在这个过程中，企业需投入一定量的资金。为了保证资金投入的科学性与安全性，要针对资金的投入与使用进行预算管理，通过对整个交易过程进行判断后，确定最终的预算资金额，以保证交易服务顺利进行的同时预控可能的风险［1］。成本管理。企业的发展过程也是盈利的过程，企业必须对运营及其他成本等进行管制，既保证企业收益最大化，也推动企业的健康可持续发展。

(二)房地产企业资金预算与成本管理的重要性。加强资金预算管理的重要性。加强房地产企业资金预算管理能够实现对企业资金的宏观调控，既能够保证企业各项业务开展的资金需求，又能提高资金的利用效率，并最终实现企业整体收益的提高;加强企业资金预算管理还能够有效维护企业现金流的稳定性。现代企业的资金预算管理是对企业运营的全过程预算，能够最大限度地稳定企业的现金流，为企业的发展提供必要的资金支持;加强企业资金预算管理能够强化企业内部控制。资金使用贯穿于企业运营的全过程，资金使用中可能发生的风险等级最高，强化了对资金的预算管理就是强化了企业的内部控制，强化了企业风险的防范与管控。加强成本管理的必要性。房地产企业实施环环相扣的成本管理，并定期不定期地对项目开发成本进行科学分析，能够实现企业开发成本的动态监控，及时发现问题并解决问题，实现对项目开发成本的有效控制，为房地产项目开发、企业运营目标的实现提供助力;科学的成本管理能够很好地协调各利益相关方及企业内部各部门之间的关系与利益，实现企业整体运营的协调性;成本管理是对企业运营各环节、各层级的全方位系统控制，企业管理层能够通过成本管理获取的信息与资料监控企业的运营过程，减少不必要的浪费行为，发现并及时制止违法行为。资金预算与成本管理有效协同的必要性。对于房地产企业而言，资金预算与成本管理是企业管理的重要内容。房地产企业项目开发周期长、资金投入大，政策、市场及社会等众多因素都会对项目开发造成影响，并且有些影响因素是无法防范或规避的，这使得房地产企业面临的财务风险相对较大。因此，房地产企业必须做好财务管理工作，对项目开发的成本实施全环节、全流程的全面控制，从而科学有效地落实财务监管的职能。资金预算与成本管理的有效协同能够更有效地分析对企业运营造成影响的各种因素，降低财务成本、提高资金流转率，在满足项目开发资金等各方面的需求的同时降低企业财务成本。同时，资金预算与成本管理的有效协同能够使企业管理层更全面地掌握市场动向及项目开发情况，准确分析项目投资决策的可行性，为后续的成本管理工作夯实基础［2］。

二、房地产开发资金预算与成本管理的有效协同

如果想要在如今市场竞争激烈的房地产开发项目分得一杯羹，企业必须将发展的重心转移到对开放项目的质量控制上来。在这里要指出的是，这个“质量”并不是狭义上的质量，它可能包括:在施工前选地选址的质量、项目规划设计质量、施工中工程完成的质量以及施工后服务和管理的质量等等。因此，企业在自身开发项目的同时，构建起一个合理的有序的项目质量控制体系可以打造自己的品牌赢得更好的信誉口碑，有更大的增长上升的空间。

一、建立房地产开发项目质量控制体系

要建立房地产开发项目质量控制体系，应成立控制小组，并确定该制度的负责人来管理房地产开发项目的质量控制。该质量负责人的责任是按照开发商的项目要求，编定具体的项目质量控制计划，并组织人员进行实施和监督，确保计划的顺利进行。在遇到十分严重的质量问题时，要尽力组织小组研究解决问题，同时编写质量问题报告，上报上级部门。

二、施工前的质量控制

(1)方案设计阶段。房地产开发项目在设计阶段分为方案设计、初步设计以及施工图设计。在方案设计阶段需要进行可行性研究、市场调研以及产品策划定位后，再确定方案设计。所以，选择一个优秀的全程策划咨询是房地产开发项目必不可少的任务。依据一些以往的工作经验，房地产开发商可以依照具体项目定位，择优选出几家有实力且有想法的的设计公司对项目进行量身定制，在设计前，让设计公司充分了了解到项目的可行性研究、市场调研和产品策划定位的结果，设计公司根据以上方面进行方案设计，组织团队开展研讨会，选出最优的设计方案。(2)初步设计阶段。对于初步设计的管理则更为严苛，要对确认的方案以及基础的技术指标细化，并且要对项目中的例如水、电、煤气、水暖、通风等基础配套设施的设计方案进行修正，使其更具实用性和功能性，并完成项目的初步预算。(3)施工图设计阶段。该阶段的设计是在前两阶段的设计已经完成且通过审核之后展开的，在该阶段，要完成对具体设计的说明，要通过与建筑方面的专业设计进行深入的配合，确定工程项目施工的可实施性，完成项目施工图。

三、施工中的质量控制

1、施工现场安排质量控制负责人，对施工方的施工质量进行监督。

摘要：房地产从起步到高速发展，再到现在的“住房不炒”，中央各部门不断出台政策加以调控，意味着房地产的发展从暴利进入微利成为必然。房地产企业已经清楚意识到房地产行业的利润已回归到正常的水平，暴利时代已经结束。只有降低企业的成本，才能在未来的发展中占领利润高地，保证企业的可持续发展。成本管控已成为房地产企业无法回避的管理重点，但现实的房地产运营过程中，对成本管控的认识不足，缺乏有效的成本管控方式，缺少必要的绩效考核制度，使得成本管控有效性不足，这就要求我们要培养企业全员的成本管控意识，借鉴先进的成本管控方式，结合科学的绩效考核制度，改善企业成本管理的现状，真正使成本管控成为企业发展的强劲动力。

关键词：房地产；成本管控；问题；对策

一、引言

距离2021年2月国家自然资源部发布调控文件，要求22个重点城市住宅供地实现“两集中”已经过去一年多的时间，其影响随着22城出台落地文件，并付诸实施而逐渐的显现。多地土拍市场表现火热，抢地大战轮番上演，使得拿地的难度和拿地风险陡增，房企对“活下去”的诉求比任何时候都强烈，高质量的发展取代高速发展，成为房企普遍追求的经营目标，而此时精细化的成本管控日渐重要。如何在项目实施的过程中克服企业的成本管控短板，使房地产企业在国家调控，市场竞争日益激烈的环境中，保证安全的情况下实现稳步发展就是我们需要研究的课题。本文将从成本管控的重要性着手，针对现阶段中小房地产企业存在的成本管控短板进行分析，提出改进的方式方法。

二、房地产开发企业成本管控的重要性

（一）成本管控有助于企业建立竞争优势，实现可持续发展

从理论的角度看，将精细化管理理论引入到房地产企业成本管理，对完善房地产企业成本管理具有非常好的促进作用，可以不断丰富房地产企业的成本管理控制理论，适应瞬息万变的市场经济，与时俱进，紧跟市场经济的发展潮流。随着住建部和中央持续加码房地产调控政策、调控方式、力度及细致度，从粗放型向精细化成本管理方式转变，向成本管理要效益，成为房地产企业赖以生存和发展、做大做强的唯一出路。同时，随着全球对资源保护的日渐重视，高耗能企业的规模和数量不断减少，房地产企业更需要对成本进行更加严格的管控，节约社会资源，实现自身的健康、可持续发展。