房地产管理法范例

房地产管理法

房地产管理法范文1

1.物权法的基本内容

《物权法》的第一条规定:“为了维护国家基本的经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。”从这里可以推知,物权法建立的目的是确定财产归属与财产利用的秩序。

《物权法》的基本内容主要包括以下五个方面的内容:

1.1对物的使用确立好秩序,比如物业管理、调整好相邻关系等。

1.2确立财产归属制度。也就是社会主体对那些有价值的资源的归属权,对权利的边界进行划定,对有价值资源归属与利用,确定好秩序,防止出现纷争。

1.3当物权遭到侵占与侵害之时,如何才能获得救济。

1.4物权法中规定了在社会大众对物权不丧失的前提之下,经营物或者是利用物提供了一定的手段,这主要是给予设立他物权或者他项权的实现,比如租赁使用权、抵押权、居住权、质押权、用益权。物权法调整的是所有权人和他项人之间的基本的关系,调整他项人和第三人之间的关系,尽量做到物尽其用。

1.5确立物权取得的相关原则。《物权法》中规定了通过哪些具体的方式、具有哪些条件之下,才可以取得没有主人的财产与从别人手中获得财产。在相关的原则明确以后,这为社会大众更好的获取财富提供了途径。

2.物权法的功能

市场经济中进行交换的基础是财产权,然而需要对财产权进行规范的法律上的基础就是物权法。由此可以看出,物权法是市场经济的基础。从某种意义上来说,正是由于财产人对自己的物进行自主处分的权利,拥有契约自由与贸易自由,才能建立竞争的市场经济新秩序。从某种意义上来讲,对财产进行平等的保护,也就是对市场经济的主体与市场经济的秩序进行保护。物权法对政府行为的规范方面,也能起到积极的作用。物权法将将个人与政府所各自拥有的权利进行了划分,政府所行使的权利的界限。所有权具备怕他性,这不仅包含了个人,还包括了政府。所有权人在一定的法制的范围之内,能够自由行使对财产或者是物的支配权,并且政府也应该对这种权利的行使给予尊重与保护。这种权利的尊重与保护,是对政府权力的制约,同时政府也不能够代替所有权人行使其权利,也不能干预或者是妨碍个人权利的行使,否则,就会构成“侵权”。所以,政府需要及时转变角色。政府在整个市场经济中的角色应该是中立的,其任务定位在服务商,在某些平等的主体之间可以通过相关的民事行为来完成其事项,政府在这种情况下就不应该进行插手,否则的话,往往会造成许多不正确的干预;对那些需要政府进行干预和限制的私人权利之时,这时往往需要动用行政手段来加以完成,在使用行政手段的过程中,一定要有合适的理由,这就是公共利益或者是社会利益。政府不能够将手段或者是角色进行混淆,更不能将行政行为与民事行为加以混淆。在法治的国家之中,政府首先就应该做到守法。有关的法律并不仅仅是写在了法律条文之上的,需要始终贯彻于法的精神之中,其中的最重要的内容最基本的内容就是对所有权加以尊重。

二、从物权法的视野来认识房地产管理

物权法上的物,实际上是包含了动产与不动产,其中不动产是指土地及土地上的附着物,附着物主要包括了建筑物,比如房屋;蕴藏物,比如矿产;生长物,比如树木等等。在我国,土地的所有权属于国家所有,或者是属于农民集体所有,并且这两种所有权从某种程度上来讲,是不能够进行交易的,不能够对直接对可疑流转的不动产制度进行支撑。这实际上就说明了两类所有权在创设的上面,可以对土地的使用权进行流转,这便是不动产物权的核心所在。物权法中所规定的建设方面用地的使用权、土地承包的经营权、宅基地的使用权等,实际上都属于土地使用权的范围之中,这三种形式实际上构成了不同的权属与用途的土地使用权体系。建设用地方面的使用权能够成为房地产的基础。房地产要想取得不断的发展,离不开建设用地的使用权的转让、开发与流转制度与之后的房屋交易方面的制度。只有这样,物权法和房地产的管理才能够密切相关。但是需要值得一提的是,当前已经建立了关于房地产的法律体系,实际上指的是《城市房地产管理法》为核心,包括多个层次的立法方面的体系。目前已经颁发的相关的法律法规,都是从行政规范与监督的角度来制定的,从相关法律颁布来看,基本上都是突出了行政管理方面的色彩,就是从管理的角度来对房地产权加以规范。国家角色实际上是具备了双重的属性的,国家是土地的所有者,同时也是土地利用方面的管理者。在整个立法的过程中,全部的立法是没有对国家的角色,进行正确的划分,经常会出现将两种角色,出现混淆的现象,,对那些本该通过民事方式来进行处理的事项,使用行政手段的方式来进行处理,这样做的结果是很容易导致国家的权力出现膨胀,使得房地产的产权人出现权利上的萎缩,这很容易产生由于行政方面的过多干预、国家利益也被过多的保护。可以这样说,物权法实际上是要求在对房地产管理的认识中,需要从物权法的这一角度重新来进行审视。

三、物权法对房地产管理的影响

1.物权法对房地产开发管理的影响

现在的房地产市场之中出现的商品房,以及各种的商用性质的建设用地出现等,都是由于对土地的使用权进行有偿出让,这恰恰是政府对土地所有权管理之后的结果。以前,政府既是被当作是土地的所有者向全社会来出让的规则,维护好房地产市场的良性秩序,对违规的行为进行监督与惩治。需要特别注意的是,在以前体制之下能够大量划拨土地,还存在商业化利用的多种途径,这些转化的标准或者条件的掌握,都是在政府部门,并且具有一定的随机性。物权法颁布的情况下,对土地的使用权进行科学合理的划拨与出让,能够使土地的使用权真正是用在公益上的目的,保证政府的公共利益和目标能够实现,这也将成为政府土地规划与管理的基本任务。对于土地使用权的出让,加强对土地规划方面的管理,进一步严肃对土地规划方面的权威性,这将是对政府执政能力的最大的考验。在物权法中规定,在建设用地的使用权,在期限满之前,因为是公共利益需要对土地进行提前回收的,应该按照征收规定,对土地之上的房屋和其他的不动产给予经济方面的补偿,并且还需要归还土地出让金。如果是在征收之前进行出让,而将某一片的土地的定位为住宅用地,但是由于时代的发展,需要修路或者是其他的公共设施的话,这时需要去面对那些已经作为是私权的建设用地,使用权人对土地的使用权回收和在土地上的建筑进行补偿的问题。在当今物权法的视阈下,土地的使用权已经是受到物权法所保护的私权,协调物权法和现行的法针对土地使用权的交易方面的限制也是要进行详细研究的。比如,在现行的法律之中需要将土地的使用权取得之后,需要具有25%的投资,才可以进行交易,这种限制条件是否在新的法律环境之下,才能够继续进行合理交易,这就是需要值得探讨的问题。在土地使用权的续期方面,在使用权终止之时,地上建筑物的使用权在补偿方面,都需要对土地使用权人的财产权利加以尊重,需要对国家所有权进行合理使用。与此同时,政府对房地产开发往往是延伸至房地产开发中的各个环节,从房地产相关项目的立项审批一直到竣工验收,提升审批与执法方面的透明度,创造公正、公平与有序的交易环境等方面,都需要政府对这些问题进行深入细致的思考。需要加以明确的是,政府对房地产进行管理的根本目的是为了充分保护好交易的安全,保证土地使用权进一步的物权化,并尽量减少其中的必要的干预,这需要对政府角色进行重新定位。

2.物权法对房地产交易管理的影响

当前政府对房地产业的管理方面,还是表现在政府实行的管制行为,已经逐渐扩展到房地产交易中的每一个环节之中,从刚开始交易合同的签订到房屋产权登记等等都受到了政府的监督与管理。物权法的颁布确定了对于不动产物权登记的效力,并且也对不动产登记做出了有关原则性方面的规定。可以这样说,房地产产权方面的交易与登记已经关涉到了房地产产权权利的取得与交易过程中的每一个环节,这既可以说是政府对房地产业实行管理的重要的手段,又可以说是民事交易的当事人对其物权进行公示的方式。以前,在房地产的管理方面过多强调其管理方面的职能,在物权法颁布的情况下,在房地产登记方面,更加注重的是物权的公示与交易服务的重要功能。物权法中规定,不动产的权属证书作为权利人对该不动产物权拥有的证明。不动产登记上的准确性,直接关系到了交易安全的保护方面。按照物权法所规定的,当登记中出现了错误,导致对他人造成一定侵害之时,房地产的登记机构应该给予适当的赔偿。在登记机构已经支付一定的赔偿之后,可以向那些已经造成登记错误的人再进行追偿,并且《物权法》中的第12条对登记机构的职责进行了明确的规定,并且登记机构是需要进到审查方面的义务的,这实际上和当前实践之中的审查义务来说要重很多。这就说明了,房地产的登记机构需要面对更大的法律责任与风险,切实提高房地产登记方面的审查的质量,这是对当前房地产交易管理方面的最大的考验。物权法中规定了预告登记与更正登记等方面的制度,这就需要对房地产登记中相关环节进行进一步的完善,使得那些预售的商品房在登记改造逐渐转变为是物权法之中的预告登记,保护好双方的权利。与此同时,很有必要将物权法中没有设立的,不确定的或者是登记的实际效力比较模糊的,都需要加以取消,减少不必要的和行政程序方面的登记,确保房地长登记能够还原为是保证交易的安全方面。

3.物权法对物业管理的影响

物业管理在房地产管理中的重要的组成部分,也是矛盾比较突出与问题比较多的重要方面。从特定的意义上来讲,物业管理实际上是属于业主方面的事情。在物权法中对业主经过相关的自治机构来聘用相关的物业管理企业,来达到物业的管理。然而,从实际的情况来讲,政府还不可能从物业方面完全撤出来,这主要是因为现在的房地产开发采取的是楼宇为主,并且是大面积的成片开发,这样会造成小区的规模逐渐扩大,物业小区实际上是承担社区管理方面的任务;零星住宅与周围的商业住宅存在着较为复杂的关系,楼宇开发实际上是存在着前期的开发商到再到相对分散的业主之间的过渡,这容易导致业主在自我管理方面,很难发挥其应该有的作用。所以,物权法颁布后,建筑物区分其归属权制度、业主的权利进一步法定化以后,政府很难从物业管理之中彻底撤不来。与之相反的是,业主在自治方面的意识会逐渐增强,社区生活的满意度也会逐渐提升,政府对物业管理方面更应该体现出其控制力。物权法中规定县级往上的各个地方的人民政府就能够应该确立业主大会与选举业主的委员会,并且人民政府需要给予支持,并且能够帮助业主筹建业主自治机关,并能确保业主自治机关能够正常行使其权利,打造小区物业利用方面的新秩序。县级以上的各级人民政府,如何去把握好其应有的作用,这本身不仅仅是理论方面的问题,更关系到具体的操作方面的问题,这需要政府设定具体的实施细则,并且经过相关的机构来确保实现。从本质上来讲,政府承担着社区服务、公共服务与市政服务之间的关系进行界定的时候,有时难免会处理不清,这很容易导致政府和社区物业管理之间存在着特定的关系,社区之间所发生的纠纷,一般情况下都会转移到通过政府来解决。所有,政府的作用不只是去协助社区实现自治,更应该承担社区管理方面的职责。当然,物业管理的过程中,还需要尊重业主的基本权利,充分尊重业主的自治权。

房地产管理法范文2

房地产经济管理创新是当前低碳经济背景下,实现房地产行业可持续发展的重要举措,以低碳经济为前提,从控制经营成本、加强环保观念、完善法规、制定发展目标、地税改善政策五方面,对房地产经济管理的创新举措进行了分析,对于我国环境质量的提升以及房地产行业发展具有重要意义。

关键词:

低碳经济;房地产行业;经济管理;可持续发展

受现阶段低碳经济的影响,当前社会中人们的环境保护观念愈发强烈,而房地产行业作为市场中发展迅速的行业之一,其经济管理创新已经逐渐被提上日程。对房地产行业进行经济管理创新,是实现经济与环境共同发展的重要举措。为此,必须要在发展房地产的同时,认识到生态保护的重要性,全面减少发展过程中的废弃物排放量,降低能源消耗,只有如此才能真正保证房地产行业的可持续发展。为此,文章中在低碳经济的背景下,对房地产经济管理创新发展进行了研究。

一、控制企业经营成本

出于低碳经济环境的影响,房地产企业在发展的过程中,必须要将技术与材料的类型进行改变,结合低碳经济要求,选择满足环境保护需求的新型技术及材料,但是这必然会增加房地产企业的经营成本,这也为房地产企业负责人提出了一定的难题,即如何在低碳经济背景下,实现成本的控制。为了解决这一问题,要全面考虑企业当下发展现状,并结合环保有关要求,提出相应的发展策略。针对房地产企业成本的问题,可以从以下几个方面予以解决:在选择有关技术和材料的过程中,必须要以最优化原则为标准,选择耗能低、排放低的材料和技术;进行施工的同时,必须要全面保证所运用技术均能够实现低排放的要求;开发低碳房地产时,因为新材料的价格普遍较高,以免造成成本过高的现象,务必要对材料的使用情况进行统计,以此避免浪费,对于一些可循环使用的材料要做好回收。除此之外,也在施工的前期准备工作中,做好成本的控制,避免后期资金不足的问题。

二、加强环保观念

当前社会中由于雾霾现象严重,所以环境保护工作逐渐被提上日程,随着低碳环保的大力宣传与教育,人们的环保意识也在逐步提升,在日常生活中,都能有一定的低碳观念,形成购买、使用节能减排产品的习惯,转变传统的生活方式与观念,实现更为健康的绿色生活,这也为低碳经济的实现奠定了扎实的基础。为了全面实现绿色环保,房地产行业的改革十分重要。以往建筑工程施工的过程中,无论是建筑材料还是施工技术,都会产生一定的能源消耗,一些废气也会造成环境污染。为了合理解决这个问题,加快实现房地产低碳经济的创新,必须要将材料与技术进行更新,使用符合环境保护的全新建筑材料与技术,降低建筑施工过程中所产生的能源消耗。在低碳经济的大背景下,为了实现房地产行业的低碳经济转型,务必要用绿色环保建筑材料取代能耗较高的材料,在材料的环保上不断落实房地产的低碳经济转型。现阶段,我国在科学技术上实现了飞速的发展,一些新技术逐渐被发现,这也降低了高耗能材料的使用率,然而一些新材料的技术并没有达到成熟,所以还需要在使用的过程中进行研究。除此之外,在现阶段房地产建设的同时,要着重利用包括太阳能、地热能在内的可再生资源,以此减少电力资源的浪费,提高绿色环保建材的使用效率,全面建设低碳环保的建筑物。

三、完善房地产有关法规,合理掌控排碳量

近几年在市场中房地产发展速度得到了显著提升,这也有赖于房地产法律法规的完善,为了实现房地产经济的又好又快发展,有关部门必须建立严格的法律制度,然而受房地产经济管理力度的影响,在健全法规方面依然需要加大力度。一方面,需要对房地产相关法律制度进行完善与优化,合理控制房地产施工过程中对于排碳量的控制,在低碳经济的背景下,严格要求排碳量,并严格落实所制定的法律法规,对房地产排碳行为加以控制。另一方面,设置相应的奖惩措施,针对一些超出规定排碳量、未按规定经营的房产企业,要对其进行处罚,只有这样才能真正做到碳排放量的控制,从而真正实现房地产行业的低碳经济转型。

四、结合低碳经济,制定发展目标

近年来我国经济体制一直处于变化的状态,并且速度也在逐渐加快,这在房地产行业的经济结构转型方面存在十分重要的影响,房地产行业必须要将低排放、低耗能作为创新发展的主要原则,并深入分析经济结构,在低碳背景下制定经济制度发展目标。基于此,必须要针对低碳背景下出现的房地产行业发展过程中出现的问题,提出相对应的解决措施,在实现房地产行业可持续发展的前提下,推动房地产业的稳定发展,以免因为低碳经济的发展为房地的经济转型造成限制。

五、基于低碳经济发展,改善地税政策

在可持续发展基础上低碳经济发展逐渐成熟,特别是在房地产行业发展基础上在低碳方面加大投资力量,在经济多元化形式下风险逐渐增加。因此需要在发展房地产基础上由政府给予大量支持,在相关规章制度上进行不断完善,逐渐拓展房地产的发展渠道,利用税负方面的优化政策逐渐推动房地产发展,引导房地产向低碳化经济发展方向转型。

六、结束语

综上所述,在当前低碳经济的背景下,房地产行业为了实现经济管理的创新发展,必须要认识到技术、材料转型的重要性,减少施工过程中出现的污染,提升环保观念,以此不断推进房地产低碳的发展。但是因为现阶段房地产的低碳发展依然一些不足,尤其是房地产经济的低碳发展方面,所以我们必须要重视经济管理的创新发展,从而真正实现生态环境与经济的和谐发展。

作者:庞群 单位:天津市政华房地产开发公司

参考文献:

[1]黄朴,崔建霞.浅析低碳经济背景下房地产行业的发展[J].价值工程,2010,11:8-9

房地产管理法范文3

关键词:低碳经济形势;房地产行业;经济管理;新发展;相关对策

前言:

随着我国国民经济的不但提高,人民的生活水平也有所改善,因此我国对房地产这一行业对更加的重视,要求其必须朝着低碳化的趋势发展。由目前我国的经济增长状况来看,新型经济的增长方式支持力度的不断加大,再加上提出的“可持续发展战略”,可见在今后的经济发展中会更加注重可持续发展这一方面,近几年来我国的各大行业都有开始关注低碳经济,低碳经济的发展对于人们可持续发展战略有很重要的影响作用,在减少废弃物排放等方面都不仅能够减少日常生活与工作中排排放量,还可以有效推动经济的发展。

一、低碳经济形势下对房地产行业带来的影响

(一)低碳经济的不断发展可以提高房地产业的成本

我国相比其他发达国家而言,在低碳技术上还有所欠缺,因此在房地产业发展的过程中,如果想要广泛的采用低碳技术,那在成本上就会剧增,其中不仅是要投入更多的财力、物力、人力,还要投入大量的资金供以技术的研发,这样一来,房地产行业生产成本势必会增高。

(二)短期内低碳经济对房地产业的发展有一定的影响

由于房地产业的成本有所增加,相对应的房价也会上涨,但是根据我国的国民消费水平的水平增长速度又远远赶不上房价增长速度,因此这对房屋销售人员带来了很大的压力,再加上低碳技术在短期内加大房屋销售压力,进而使得房地产行业不得以持续稳定的发展。

(三)低碳经济的发展会提高房价

虽然我国在低碳经济技术所投入的时间并不长,但是其所投入的成本却在逐年增加,在房地产这一行业中要想持续走低碳经济的发展道路,就要投入更多的财力物力以及加大对新型技术的研发,在房地产建设中应用到低碳技术制造出来的房屋在质量上会有更高层次的效果,那么高质量的房屋其房价也会相对应的增长也是合乎情理的一件事,再者说房地产的开发商自然会将这些支出转移到消费者身上,因此在使用低碳技术下必然会提高房价。

二、我国房地产发展提倡低碳经济

(一)制定了相关的低碳发展政策

目前我国的经济环境显示的是非常复杂的局面,并且在其发展中有较强的不确定性,没有相关的法律法规,就会出现违法犯罪的现象,正因为房地产这一行业的利润相比来说较高,所以犯罪率也明显高于比他行业,并对引发一系列的问题,因此在目前我国的房地产行业的发展过程中,必须要制度相关完善的低碳发展政策。

(二)加大倡导绿色与环保力度

要想实现房地产低碳经济的发展目标,就要在材料和技术上加以创新,并充分利用好绿色环保材料来代替过去的高能耗材料,从原材料上实现绿色环保的抉择。除此之外,还可以采用新型的保温隔热材料应用到房地产业中,不仅可以实现很好的隔热效果,还可以达到良好的保温效果。这样一来,房屋内使用的煤炭量也会有所减少,进一步的达到绿色与环保的目的。

(三)不断的提高全民环保意识

只有加大对低碳环保的教育和宣传力度,才能不断的提高全民环保意识,可以通过教育培训、宣传广告等多种形式展开其工作。人们只有在意识上认识到环保的重要性,才会实践到自己的生活过程中。也可以通过一部分人从节能减排、积极利用节能产品等上做范例来引导人们的绿色生活,从而积极转变人们的思想方式与生活方式。

三、低碳经济形势下房地产经济管理的新发展相关对策

(一)健全低碳背景下房地产经济管理体制

由于在低碳经济背景下要想搭理发展房地产业,必然会投入大量的资金,其中也存在着更大的投资风险,因此国家就更需要对其制定相关的政策加以保护支持,根据当今市场的实际情况制定一些规章制度,像是可以从征收污染税已经降低其他税收等措施来推动我国房地产业的发展,不断完善低碳背景下房地产经济管理体制,确保房地产在低碳经济下稳步发展。

(二)对企业的成本加以控制

虽然在房地产建设当中采用了环保型材料和技术,这必然会导致其费用的增高,但是相关的房地产业需要严格的控制好成本的花费,所使用到的绿色环保材料要做到不浪费,并有效地降低污染物的排放。必要时可以指定相关具体的制度来加以管束,对房地产建筑的前期成本进行科学有效的控制。

(三)鼓励绿色低碳房地产企业金融创新

房地产行业长期以来都属于资本密集型行业,而低碳绿色房产则是控制房地产资产泡沫的“对冲资金”,在房地产行业长期持续“平衡基金”,平抑房价中发挥着重要作用,因此需要加大力度鼓励创建低碳绿色房地产行业的信托基金,利用多种融资形式开发并获得充足的发展资金。因此,在未来,需要在量化低碳建筑碳排放指标前提下逐渐建立起房地产行业低碳积分体制,并与金融、货币挂钩,逐步形成我国低碳住宅区碳交易体制,奠定未来碳货币、碳税、碳交易的基础。

四、结束语

总的来说,如今在我国对环境的重度保护背景下,低碳经济在我国取得了突飞猛进的发展,其中最为突出的产业是房地产这一行业。但是碳经济的不断发展提高房地产业的成本、并会提高房价等对房地产业的发展有一定的影响,尽管如今我国已在提倡低碳经济发展,主要表现在:制定了相关的低碳发展政策,加大倡导绿色与环保力度,不断的提高全民环保意识。但是仍旧需要健全低碳背景下房地产经济管理体制,并对企业的成本加以控制,这样才能确保环境与经济共同发展。

参考文献:

[1]牟秀军.低碳经济形势下房地产经济管理的新发展[J].现代经济信息,2017,(13):365.

[2]马盛攀.试论低碳经济背景下房地产经济管理创新发展[J].低碳世界,2016,(01):93-94.

房地产管理法范文4

关键词:房地产;施工;技术

在开展房地产工程施工项目时,规范管理是重中之重,有经验及管理规范的施工单位,在对施工过程中会规避很多风险。规范的施工管理,需要做好现场施工技术管理工作,需要逐渐提高施工现场技术管理水平,在开展施工时及时发现管理中存在的漏洞和技术出现的问题,并针对存在不足做好相应的解决措施,从而确保施工项目可以顺利展开。

1分析建筑房地产开发过程中,现场施工技术管理出现的问题

1.1监督管理力度较弱

当前在开展建筑房地产工程施工项目时,存在部分施工管理人员对施工技术管理重视程度不够,施工管理人员没有及时做好各项检测工作,直接降低了监控质量。导致施工技术管理在施工中不能有序展开,施工过程在技术管理方面存在监督管理力度较弱情况,直接影响了整体施工进度质量。

1.2施工机械设备和材料管理存在的不足情况

在施工管理时没有意识到存储施工材料管理的重要性,如果施工材料在保管不当时,降低了施工材料的质量,会影响到整体工程施工项目质量。在施工过程中,管理人员对施工机械设备的维护和检修工作不重视,为了赶进度,忽视了施工设备带病作业情况,给施工人员带来严重的安全隐患。在对施工机械设备管理过程中,应意识到在任何情况下,要以提高设备完好率,保证施工设备稳定工作,强化现场各方面人员的沟通、交底,重视各级施工管理人员技术能力的提高,在制度上更加完善,管理中更加到位。机械设备管理不仅关系着施工项目的安全、进度,同样对施工成本控制也效果显著。机械设备管理是每一个工程项目管理的重要组成部分。良好的机械使用效率,保证了工程施工的生产效率,体现了施工项目经济效果,保证了施工项目盈利目标的实现。解决施工机械设备管理中的各种矛盾关系,使工程项目达到安全、成本双赢的目标。[1]施工材料管理的目的是要满足施工和生产的需要,把好材料质量关,管理好施工材料,工程质量有了保障,降低了工程成本,提高了企业经济效益,同样提高了房地产建设单位的信誉,更能获得房地产开发商的信任。

1.3管理施工资料出现的问题

在施工过程中没有对施工图纸和施工计划做好管控工作,导致施工现场和施工图纸、施工计划实际情况存在着差异,直接影响了整体施工工期,给企业带来资源浪费的现象。管理人员没有及时收集施工有关数据资料和做好档案归档工作,在施工项目竣工结算时,缺乏有效依据和参考,对结算产生非常不利的影响。

1.4管理施工人员存在的问题

在开展项目施工时,项目管理人员没有合理的对技术人员、施工人员以及各班组之间进行科学配置,导致施工现场权责不清,给施工企业造成一定的经济损失,并给施工现场带来一些安全隐患。由于施工人员施工技术水平较低以及缺乏专业知识,直接影响了整体施工质量。在开展施工项目时,部分施工人员没有持证上岗,导致在施工过程中存在了一些安全隐患。因此,在施工现场需要全面开展施工人员培训工作,提高工作人员的安全生产意识。

2对建筑房地产开发过程中,现场施工技术管理出现的问题探析

工作人员为了全面提高建筑房地产在开发过程中的施工效率,需要施工管理人员全面了解建筑工程项目的具体内容,根据建筑住宅配套公建的具体要求,并根据当地施工现场实际情况,制定科学的建筑施工方案。例如在开展建筑工程项目时,需要施工人员全面了解建筑工程总面积,房屋总楼层数,以及建筑物的实际用途等详细情况,制定相应的施工制度以及方案全面提高建筑工程施工效果。

2.1逐渐完善施工管理制度

为了全面提高施工现场的技术管理效果,需要建立完善的施工技术管理制度。施工管理人员根据实际的施工情况,制定完善的施工技术管理制度。在制定时需要考虑到施工现场的各个环节。例如施工时施工材料、施工设备、检验施工材料相应管理制度。在进行开展施工技术管理时,需要更新管理人员施工管理理念,优化和完善施工现场管理制度,充分发挥施工技术管理的实用性和先进性,确保施工项目可以顺利展开,有效的提升施工效率和质量。

2.2加强管理施工机械设备和施工材料

在开展项目施工时,项目管理人员需要将施工现场的实际情况和施工图纸进行有效结合,在管理过程中需要合理规划建筑材料的规格、数量、种类以及建筑材料具体到货时间。在使用建筑材料过程中,需要做好详细的记录,全面掌握建筑材料的使用情况。加强现场施工材料管理工作,应根据制定的施工技术方案汇总现场施工材料的规格以及相关类别,做好明确的标识工作,方便以后的使用以及查找。在施工过程中还应做好抽样检验工作,确保施工材料的质量。在开展现场施工管理时,做好建筑材料保管工作以及建筑材料防晒、防腐、防潮工作。

2.3逐渐完善管理施工资料

建筑工程施工资料的管理对工程质量保证同样重要。工程施工管理要规范化、制度化,工程施工资料的管理不可忽视。在施工过程中需要施工管理工作人员应对施工图纸和施工计划进行科学的管控工作,应逐渐完善建筑房地产在开发过程中需要的施工资料,并做好施工资料整理和归类工作,方便管理人员在进行施工项目竣工结算时,可以有效的提高整体的施工效率,提升结算工作精准性,避免出现与实际施工存在的差异情况。建立完善的施工资料管理制度,针对施工过程中的产生的资料进行科学的分档、归类,方便施工项目后期的审查和维护工作。应将施工材料管理制度贯穿在整个施工现场始终,确保施工资料完整性,并方便日后核对工作。施工工程资料是建筑工程项目质量形成、验收评价的重要组成部分,保证施工工程资料的规范管理、归档,是对每一个建筑工程项目施工的有效性负责,也是保证建筑工程施工的连续和完整。

2.4加强施工人员管理工作

在开展项目施工时,需要对施工人员进行系统性的培训工作,全面提高施工人员的专业水平。在施工现场需要施工管理人员优化现场作业人员配置工作,提高施工效率。为了提高整体施工质量,需要制定完善的考核制度,针对现场施工人员工作量、施工环境和施工工种等制定施工考核制度,做好奖惩工作,充分调动现场施工人员工作热情。在开展施工管理时,需要逐渐提高现场施工工作人员安全生产意识,在开展施工前,应做好安全生产宣传工作,提高施工人员对安全生产的重视程度。

3结束语

综上所述,当前在建筑房地产开发过程中,由于施工企业没有充分的重视现场施工技术管理工作,直接影响了整体施工质量,阻碍了企业快速发展。应制定完善的施工技术管理制定、逐渐提高施工人员安全生产意识、规范施工操作流程。逐渐加强施工人员管理工作,有效的提高施工整体质量,推动施工企业快速发展。

参考文献

[1]陈雯.房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法分析[J].建筑工程技术与设计,2018,(32):3323.

[2]梁维民.房地产企业项目管理环节中价值创造的探讨——以郑州新纪元文化广场项目为例[D].北京:中国人民大学,2008.

房地产管理法范文5

[关键词]房地产;开发;施工;现场管理;难点;解决方法

1工况

以某地区房产开发建设项目为例,该项建设地为某市区D18地块,建设总体规模为地下三层,实际开挖深度从自然地坪之下16m考虑,总占地面积约为3.2万㎡,基坑的安全等级为一次,侧壁的重要系数为1.1。该房产开发建设在项目以商务的办公楼为主,包括精品配套的公寓、大型写字楼等不同的产业形态类型。该房产开发建设项目地理位置较为优越,且交通便利,处于本市区内最大公交车的交通枢纽。

2管理难点

2.1现场施工环境方面

该房产开发建设项目地质环境相对较为复杂,存在着局部开挖及回填,红线范围以内是中线下洼低洼地形,高度差为25m左右,场地的东南面铺盖了填土,最深度大致为10m左右,刚经过回填处理。填土主要是由试块与黏土所构成,石块占据回填土的总量约31%-66%,粒径的范围处于30-200cm之间,存在着超过1000mm大粒径的石块。本体完成固结施工操作前期,人工的挖孔桩应穿过回填土层。故未完全固结回填土会影响着基础的施工桩孔实际稳定性。加之,因该房产开发建设项目地处新区位置,其它基础建设正在当地政府带领下循序渐进地进行,如基础管线的铺设及道路交通等。立项时,并未充分考虑到这一情况,未能够实现分期分段式的施工建设。

2.2运输物料方面

该房产开发建设项目主要原材料包含着砖、钢材、砂石、水泥、电及水等,大部分均可在本市区内进购。出入小区各种物料采用汽车进行运输。但因该房产开发建设项目位于该市的新区地段,周边配套的基础设施还不够完善,该房产开发建设项目场外主要道路处于辗压施工处理时期,还并未实现完全的硬化。运输途中,部分物料,会因运输道路各种状况问题,极易有遗漏现象出现,污染到周边环境。该房产开发建设收尾存在着尚未拆迁村落,部分还居住着村民,物料运输的线路刚好经过其中,故物料运输期间还会承受着外部的压力。2.3施工设备方面因该房产开发建设项目地处温带大陆性的气候区域,年度平均气温通常为9.5℃、降水量鱼尾636.4mm,189天无霜期,四季较为分明,多雨及雷电,冻土最大深度约为1.1m,地震烈度等级为7.5级。因该房产开发建设项目地处复杂的现场施工环境中,故其对于施工设备有着较高的要求。该房产开发建设项目所使用设备均属于进口先进施工设备,这对于广大施工技术员技术操作专业及熟练程度均有着较高要求。

3解决对策

3.1人员控制

管理时需运用竞争方式,也就是管理者应从学历、能力、经验、历史、心态等方面入手加以考察及管控,对成员实施全方位监控及管理。本房产开发项目人员均经过严格选拔与现场监理确认。管理者应具备较高责任心,确保房产开发项目高质量进展。

3.2严控材料质量

为不影响着房产开发项目建设施工,有关部分确定完材料之后,需检验工程材料,经过检验材料样本坚决不可使用在项目建设当中,因样本材料经过检验时极易出现磨损现象,必将影响到房产开发项目总体建设施工质量。在接受材料员所提供既定材料之后,质量的工程师需依据各项标准及要求,公正且严格地检测材料,判断该材料是否能够应用在房产开发项目建设当中,若有部分材料有质量问题存在,需及时联系材料的供应方,重购或更换材料,保证建材使用安全系数。

3.3做好设备控制

管理者应当全面了解机械化设备,并科学合理地使用这些机械设备,保证项目总施工建设质量。深入落实人机责任机制,设备检验者需实行定岗、定机、定员。所有操作者专项技能必须过硬,对操作者开展专业技能的培训活动,全面提升操作者技能水平。更换或更新设备期间,还需经过系统化地专项技能培训,提高操作者素养与技术水准。在考核与选拔操作者期间,需严格按照相关标准开展,不可违背各项制度,谨防一切安全事故及质量问题出现。机械设备实际使用期间应当遵守岗位责任机制、交接班机制、持证上岗机制等。

3.4把控施工质量

严格依据房产开发项目标准开展施工建设,遵守操作规范、施工工艺等各项法规,属于施工进度、施工质量根本的保障。故施工技术员必须予以严格地遵守;把控好每道施工工序的质量,防止累积误差造成系统误差情况出现,依据系统变化情况加以调整,验收各个环节,不可把质量缺陷问题引入到下个施工工序。若缺陷被引入,则必将无限地将缺陷放大,让该施工工序成为无效工作,损失较为严重;严控工程质量,需充分结合房产开发项目具体状况,严格把控各个施工环节的质量,强化质量检测及管理,确保房产开发项目总体建设施工质量得以提升。

4结语

综上所述,通过以上分析论述之后我们对于房产开发项目施工建设现场管理难点,均能够有了更加深入地认识及了解。同时,也提出若干关于现场施工管理实施对策。那么,为了能够在今后更好地开展房产开发项目施工建设现场管理专项工作,便还需广大现场施工的管理者们能够积极投身于实践探索当中,多积累相关的实践经验,不断提升自身专业素养及技能水平,充分发挥房产开发项目施工建设现场管理效能,保证房产开发项目施工建设质量及效率。

参考文献

[1]林洁槐.房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法[J].中国房地产业,2017(15).

[2]覃福通.房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法[J].中国房地产业,2016(9):00061-00061.

房地产管理法范文6

关键词:低碳经济;房地产经济管理;新发展

当前,人们对环境保护日益重视,同时可持续发展理念也逐渐深入人心。低碳经济可显著减少生活中的资源与能源消耗,不断提高人们的生活质量。因此在社会和经济发展中,应当积极促进低碳经济的全面深化。又由于房地产行业发展中能耗较高,所以该理念可有效减少各类资源的消耗,从而促进低碳经济的建设与发展。

一、低碳经济的概述

低碳经济主要是指在可持续发展的条件下,采用多种措施有效降低石油煤炭和不可再生资源的消耗,从而有效减少废气的排放量,在经济建设与发展的同时积极保护生态环境。所以说,低碳经济的建设与发展能够促进经济结构调整,对生态环境保护也有着十分积极的意义,其显著提高了资源的利用率,减少了资源的过度消耗。

二、低碳经济对房地产经济的影响

1.提高房地产行业的经营成本

低碳经济对技术的要求较高,在低碳材料的研发和低碳生产技术的创新发展中,需要先进科技的大力支持。因此,低碳经济对技术有着十分严格的严格的要求。低碳经济的研究与发展需要投入较多的资金与资源。若在房地产行业引入低碳经济理念,则企业需要投入更多的资金和资源完成技术研发环节。若要实现这一目标,房地产行业就需要投入巨大的成本,且企业在发展中需要考虑到研发失败可能导致的风险,上述因素均会提高房地产行业发展的成本消耗。

2.推动房价上涨

房价上涨的原因较多,其一是房地产开发成本迅速上涨,其二是金融投机和市场调控。将低碳经济应用于房地产行业势必会推动房价上涨,且在房地产开发中应用低碳经济理念也需要大力发展低碳技术。技术研发中投入的资金和资源较多,而企业若要回收研发过程中所投入的成本,就必须抬高房价,将投入的资金分摊到房价当中。此外,低碳经济以绿色环保为核心。如房地产经济发展中引入了低碳理念就会增强房地产对消费者的吸引力,进而刺激大量消费者购房,形成供不应求的供需关系,也就是卖方市场,房价也会因此不断上涨。这一状态也会为金融公司炒作和投机创造条件,在这种大环境下,房价会迅速上涨。

3.限制房地产发展

房地产是一种刚需的产业,但在房地产发展的过程中融入低碳经济理念明显提升了房地产产业的档次,且融合后的房地产产品在发展中主要面对高端的客户群体,这就导致房地产行业定位不够科学。一方面,在低碳经济发展的过程中需要投入较高的成本,普通房地产发展的过程中分摊了企业开发成本,这使得房价迅速上涨,客户群体由于房价上涨而失去了购买的积极性,企业因此需要应对资金周转问题;另一方面高端房地产项目的开发虽然能够提高成交额,但是成交数量相对普通房地产较少,无法满足企业短期资金周转的需要,进而导致房地产行业的发展受到较大的限制,甚至还会使房地产行业必须应对严重的危机。

三、低碳经济发展中推动房地产发展的有效措施

1.制定科学的低碳发展政策

现如今,我国的经济发展中,其所面对的大环境十分复杂,经济发展具有不稳定的特点。因此,在房地产行业发展中,如不能颁布科学完善的低碳地产发展政策,就会使低碳房地产面临较多的问题,如法律法规制度建设不完善,对违法行为的约束力较弱等。由于低碳房地产经济发展的过程中,其违规的成本较低,而且获得的利润较高,故而违法犯罪的几率相对较大。此外,房地产发展的过程中还可能出现虚假房产价格的问题,所以,在低碳经济发展中,房地产行业应当积极颁布更为细致和完善的法律法规及制度规范。

2.政府应积极发挥宏观调控职能

我国经济体制改革不断深入,房地产经济的发展模式和房地产经济的发展结构均发生了较大变化。低碳经济发展中,应确保房地产行业的稳定发展,严格遵循低耗能、低排放原则,充分结合当前经济发展的基本要求,明确房地产在当前形势下的发展规划,同时还应对其采取科学有效的宏观调控措施,在低碳经济不断发展的今天推动房地产经济的健康与稳定发展。

3.完善房地产经济财税政策

房地产行业要想积极响应国家的可持续发展战略号召,就必然增加发展低碳经济的资金,这对借助于银行贷款发展的房地产企业而言,无疑是项巨大的投资风险。因此,我国政府要想推动房地产企业实现低碳发展,就需要在政策上适度倾斜。一方面,可采用降低税收的方式来大力支持低碳经济房地产企业的发展,让房地产企业确实朝着低碳化方向发展。另一方面上,对于排放碳量高的房地产企业,及时征收污染环境费,促使其早日转向低碳化发展。

4.建立健全房地产经济管理机制

现如今,我国房地产行业发展水平不断提高,但是我们也应意识到房地产行业发展中依然存在着较多的问题,尤其是低碳经济发展中,其面临的市场形势十分复杂。单纯依靠行政政策的力量无法达到推动我国房地产发展的要求。所以,在低碳经济发展中,我国的行政部门要积极发挥市场调节的作用,以低碳技术的发展要求,加大房地产经济发展中的干预力度,创建更加科学合理的房地产经济机制,从而推动低碳房地产经济的稳定发展。

5.加强企业成本控制力度

目前,我国的低碳经济快速发展,房地产企业由于在工程建设的过程中应用全新的环保型材料,需要投入更高的成本。因此,采取有效措施严格控制房地产成本成为了非常重要的内容。首先,在材料和技术的选择上,要始终坚持最佳原则,选择低耗能和低排放的材料。其次,在工程施工中所选择的施工技术,必须具有低能耗和低排放的特征。最后,由于新型材料的开发与应用需要投入较高的成本及费用,所以需做好材料消耗和使用情况的统计工作,以最大限度的减少材料浪费。

四、结语

低碳经济发展中,房地产行业的碳排放量居于首位。故而在房地产行业发展中,应当顺应我国可持续发展战略的基本要求,将传统能耗较高、排放量较大的建设模式转变为低能耗及低排放的发展模式。而若要实现这一目标,政府、房地产企业和消费者均应贡献力量,共同推动低碳房地产经济的平稳发展。

参考文献:

房地产管理法范文7

关键词:房地产公司运营管理;方法

一、引言

目前,房地产企业的发展成果非常可观,发展的速度也日益加快。但是,房地产企业的管理者也要居安思危,时刻保持清醒的头脑。房地产行业的社会竞争越来越激烈,所以一定要加强企业的运营管理工作,努力提高企业的经济利益,实现企业的可持续化发展。

二、房地产公司运营管理工作的内容

1.运营管理的系统目标

企业要想加强运营管理工作,就需要制定一个系统目标。对于房地产公司来说,所有的运营管理工作都要以系统目标为主,围绕系统目标展开。房地产公司在进行运营管理工作的时候要认真仔细的分析所接受的信息,清楚企业在发展过程中所遇到的问题,明白企业发展的内部以及外部的环境,面对发展的机遇和挑战要沉着应对。运营管理中的绩效管理工作是重要的组成部分,因为好的绩效管理可以给企业提供决定性的意见,可以推动营管理的顺利开展。

2.运营管理的战略

任何的房地产公司都要制定符合自身发展的战略,只有战略清晰,执行者才可以完美的执行相关的运营管理工作。战略具体来说有三种,分别是公司的整体战略、公司的经营战略以及具体职能战略。在制定企业战略的时候,需要每个层次的管理者以及工作者积极参与,不能只依靠企业的领导者和管理者的意见。

3.运营管理的评价对象

对于房地产公司的运营管理工作来说,确定评价对象是非常重要的环节。具体的信息收集和信息整理,都依赖于一个准确的对象。另一方面,在评价结果出来的时候,可以落实到具体的评价对象,那么评价结果就会真正的作用在员工身上。通常来说,有两种绩效管理评价对象在房地产公司中,一个是公司的整体绩效,另一个是个体绩效,公司的整体绩效可以让公司的运营管理工作更加优化,更加完美,拥有更大的市场竞争力。个体绩效的切实落实,可以促进员工更好的履行职责,让员工之间形成竞争,实现员工职业升华。

4.运营管理的评价指标

对于房地产公司的运营管理工作来说,确定评价指标是非常重要的环节。一个好的运营管理工作就需要有一个正确的评价指标。企业在评价业务的时候,一方面要从多个方面进行评价,另一方面要分析评价对象,考虑到对象的多样性。

5.运营管理的评价标准

对于房地产公司的运营管理工作来说,确定评价标准是非常重要的环节。在房地产公司的发展过程中,只是统计公司的绩效,并没有多大的用处,企业需要有一套属于自己的评价标准,公司的发展情况领导者可以通过标准来了解,让运营管理工作有更大的意义。在选择标准的时候,房地产公司的运营管理工作者就要思考,哪些标准是符合公司未来发展规划的,哪些标准是最基本的标准。针对不同的项目设置不同的标准,这样才可以使运营管理工作更加有效的实施。

三、房地产公司运营管理工作的方法

有些部门的绩效非常好,很好的落实了运营管理工作,但是从公司的整体绩效来看,效果还不是非常好,原因是企业在制定公司战略的时候,没有考虑到公司的运营管理工作,导致运营管理工作没有很好的服务企业战略,所以房地产公司要做到以下几个方面,认真学习运营管理工作的方法。

1.加强房地产公司战略目标体系建立

制定好公司的发展战略是房地产公司实现企业运营管理工作的必要内容。只有制定符合房地产公司自身发展的战略,才可以动员起公司员工积极的参与,才可以让公司的发展计划更好的落实。要大力宣传“企业是我家,发展靠大家”的理念,让基层员工都可以参与进去,要有一个透明的强战略指导。如此一来,公司的运营管理的战略目标就和员工工作紧紧的联系在了一起。这样一来,不但加强了企业的凝聚力还提高了企业的生命力,一举两得。

2.加强对房地产公司业务链价值的分析

认真分析公司的业务链价值,对于房地产公司的运营管理工作是非常有帮助的。企业在明确运营绩效管理工作的时候会认真分析业务链的价值。在房地产公司的发展目标已经相对完善的前提下,高层管理者会重新评价之前已经做好的发展方案,通过要求相关的部门以及工作人员对业务链的价值进行分析。对于业务链价值的分析结果,进行排序,作为运营绩效管理工作的一个参考值。然后建立一个符合公司要求的价值体系,在提高企业的运营管理工作水平的时候,要清楚的知道各个部门和各个岗位的价值。

3.提高房地产公司战略制定的科学性

制定一个科学合理的战略,可以让工作的效果更加明显。在制定战略的时候通常有三种制定方式,分别为自上而下、自下而下、上下结合。首先来说自上而上,这种方法通常是公司高层通过讨论制定一个公司发展的总体战略,然后将这个总体战略进行分解,落实到每一个部门。但是这个方法缺乏公平性,因为部门会从自己的角度出发,做出对自己有利的结论。在制定运营管理战略目标的时候,动员所有员工参与,经过认真的讨论以及分析之后,制定一个符合公司发展方向的战略目标。这样的战略才具有可行性,科学性。所以房地产公司战略制定的科学性,是非常重要的,需要引起公司领导的重视。

4.做好战略实施中的绩效管理工作

房地产公司的健康长远发展离不开每一个部门和每一个员工的工作。公司的管理者在进行绩效考核的时候,要清楚的知道,这个方法不仅要激发员工工作的热情,还要对员工的工作质量进行严格的考核。员工要通过考核结果,发现自己在工作中存在的问题,然后找到解决办法,共同促进企业战略目标的实现。因此,房地产公司在落实运营管理工作的时候,不仅要对员工工作的结果进行评价,还要考察工作的过程,进一步实现公司的整体战略目标。

四、结语

总而言之,在我国经济迅速发展的前提下,市场竞争越来越激烈,房地产公司要提高自己的竞争力,完善自己的运营管理工作,制定符合自身发展的战略目标,制定科学合理的战略目标,加大绩效管理工作的落实,明确房产公司的发展目标,员工要积极配合企业的发展,推动公司健康长远的发展。企业要认真做好运营管理工作,激发员工的工作热情,提高员工的职业技能,这样有利于突出企业的竞争优势,加快企业战略目标的实现。

参考文献:

[1]宋云婷.房地产项目运营管理[J].商,2015.

[2]马昌.试论新形势下房地产公司经营与管理[J].经营管理者,2013.

房地产管理法范文8

关键词:房地产;工程项目管理;有效方法

在房地产开发过程中,项目管理工作是非常重要的部分。房地产工程管理不合理,将会给房地产工程项目投资规模造成影响,进而造成施工过程中出现违规操作、偷工减料等现象,这样不仅给房地产投资者带来经济损失,同时也会给人们的利益造成威胁,从而影响国家经济的建设。文章根据工程管理中的实际经验进行分析和研究,探讨房地产项目管理中的有效方法。

1房地产工程项目管理意义和内容

房地产工程项目管理内容包括:房地产项目管理就是在整个工程建设期间开发单位进行的全面管理。建设项目的整个过程是房地产开发环节中的重要内容,它是对每个环节的操作进行集中性管理,其中也有项目工程的管理。房地产工程项目管理主要对这个建设过程中涉及到的作业和工作进行协调、控制、检查、计划、指挥,同时也要与社会、市场情况进行协调。房地产管理工作包含工程的竣工验收、配合协调、质量监督、施工单位的招标、整个项目工程的设计工作等。房地产管理的意义:因为房地产工程项目建设关系到的内容比较多,涉及到的杂事也非常多,而且自身也需要具有很好的专业性和技术性,管理工作要科学、有条理、系统等,这样才能保证整个工程项目建设的质量,从而实现参建企业的最大效益。

2房地产工程项目管理中的问题

2.1前期市场考察不充分

一般项目设计出现延迟情况,和没有可行性的项目分析报告有关系。计算随便参考一些方案进行概念设计,也会出现市场情况分析不准确、评判标准不明确、目标不明确等造成决策不果断,从而出现项目决策效率低和慢的情况。很多高层开发商都是拿“市场是动态的,项目定位不能台固定”等作为理由,对前期项目规划的可行性不够重视。因为项目管理对市场产品相关情况了解不足,从而影响最终的决策,造成错过项目投资最佳时机。一般都是考虑很长时间,最后匆忙做决定,最终出现的工程项目决策不够系统、不够科学、不够全面。

2.2项目决策存在的问题

对于前期过于匆忙的决策将会给后期项目的建设、销售和交付等环节造成不利的影响。凡是基础问题没有做好后期将会存在很大隐患。比如:有些项目决策可以达到半年的时间;有些项目在销售时期,才能发现户型偏大、户型单一或是市场地位存在偏差等问题;有些项目将住宅型功能转变成商务公寓型;还有对项目产品进行重新定位或是设计的;领导层的人员总是为建设中出现的材料颜色、户型更改、装修效果、车位摆放、窗型等问题忙得不可开交;当项目进行实施时,有存在产品定位不明确,进行概念设计时花费了一年左右的时间,到使用时才急忙做决策;工程现场经常出现等图情况,总是出现没有图纸、需要改图,或是工程交付不明确等问题,这样会造成工程延期,而且修改图纸人员也会急忙赶工,毫无科学性,在没有工期目标时就是等,有工期目标时就是着急,最终造成项目管理落空。

2.3项目施工监管和管理存在缺陷

在房地产项目进行开发时,一些施工单位只是关注项目开发进程,对建设中存在的细节问题也不够重视,最终出现建设管理漏洞。对房地产项目检查的不认真,也会对房地产工程项目质量造成影响。有些是监督部门发现项目建设中存在的问题,却没有及时和施工单位进行沟通,从而造成问题没法解决,最终影响房地产工程项目建设的质量。

2.4项目管理制度不完善

在对房地产项目管理时,要根据实际情况进行分析,合理分配施工人员。房地产开发商不要一味的追求经济利益,而减少施工人员数量,这样会严重影响施工监督工作,从而影响整个项目的建设质量。房地产开发项目建设中要建立有效的管理制度,建立施工规章制度主要是来保证房地产项目质量。但是我国房地产开发企业,在实际情况中并没有严格落实这些规章制度,因此开发出来的项目质量有待考究。

2.5权责不明确

对于房地产工程项目管理工作来说,对于管理过程中出现的问题,关系到很多部门和单位。比如:建设单位、设计单位、施工单位、业主、建立单位等,这些单位平时的工作情况决定着房地产项目建设的质量问题。对于工程项目管理工作来说,如果这些单位的工作协调力度不够,将会直接应县最终的房地产项目开发建设效果。因此将责任具体到单位个人,这样才能提高房地产项目工程管理工作的效率。在很多房地产项目建设中,经常出现问题找不到责任人,管理情况混乱、模糊等情况,从而造成房地产项目管理水平较低,出现各种冲突性问题。

3房地产工程项目管理策略

3.1提高项目决策前期市场分析

提高前期项目决策的可行性,是项目建设的基础。没有科学有效的图纸设计,建设项目是无法进行的。首先对前期市场分析部门要提供充足的人力、财力、物力和时间;对决策的支持性相关资料进行收集、整合,通过考察完善决策内容,从而提高决策水平,促使市场项目向市场化、系统化、科学化发展。对于项目的总布局图,将其划分为专业市场团体、办公团队两部来完成,并实现独立的交通系统,避免人流和建筑功能的影响。办公区使用低配的布局,高层根据北侧布置原则,避免遮挡日光等。对于这些事情项目建设基本需求都要进行分析,可以规划项目。

3.2加强前期工程项目管理计划

设计单位对于招标、整合、项目匹配设计资源等问题都要严格按照可行性项目研究报告进行图纸设计,之后根据科学报告的预设对评价、审核阶段中的各种设计文件进行规范。在这个阶段要严格根据可行性报告和设计文件编制等对项目管理进行计划,从而完善招标资料。对工程变更情况要严格进行控制,特别是关系到建筑功能方面的问题变更,一定要经过决策程序才能进行。

3.3提高项目施工的管理和监督力度

在进行房地产项目建设时,要严格根据开发规定进行,不要只追求施工的速度。只有在保证项目建设质量的前提下,才能加快施工进度,科学有效的缩短施工时间。房地产工程项目管理部门必须要做好监督工作,加强施工管理力度,对于施工环节存在的问题,要及时进行上报,并及时给出解决方案,从而保证施工工作正常运行,这样才能提高房地产工程项目管理效率。

3.4提高各个单位之间的配合度

想要提高房地产工程项目管理效率, 就要在房地产项目建设之前,实现各参建单位之间的交流和沟通。这样在项目施工过程中,各参建单位可以相互配合,对施工过程中存在的问题,以及影响房地房产开发的各种因素进行有效沟通,并提出科学性的解决对策,各个单位实现统一协调的作用,这样才能促进参建队伍的高效率工作,进而提高房地产项目开发的施工质量。

3.5完善工程项目管理规章制度

根据实际的项目施工情况,建立完善的工程项目管理制度,从而方便工作人员实行监督和管理工作,从而提高房地产开发项目施工的效率和质量,进而促进房地产开发商获得更好的经济效益。在对房地产工程项目进行管理时,要严格根据国家规定制定进行,落实施工监督和管理制度,保证工程项目高效运行。首先,建立审计监督管理制度。在管理方法科学有效、责任分明、组织制度健全的前提下,做好项目竣工、建设、分包等工作的审查;其次,建立全面的项目考核制度。对于经营目标、超额盈利等情况进行严格考核,出现项目亏损、安全事故等问题,进行惩罚;最后,就是建立组织监督和民工监督制度。通过群众管理理念,实现项目经营透明化,实现民主监督的目标。

3.6提高工程项目管理和施工人员的素质

关于房地产工程项目安全问题每年都会出现,而且造成的生命和财产损失也非常严重。所以房地产企业应该重视项目工程管理人员和施工人员的专业素质和安全意识,以此来减少安全问题的出现,从而节省成本投资,保证房地产项目建设的质量。企业也可以建立技术人员培训制度,对工作人员进行定期培训,提高工作人员的安全意识和专业技能,从施工人员的思想意识进行改变,从而提高房地产开发项目工程质量。比如:房地产企业在进行安全意识培训时,首先要提高管理者对房地产安全问题的认识,树立“预防为主,安全第一”的管理理念,从而提高整体人员的安全意识;其次,让安全监管人员对施工人员进行安全意识教育,培训施工人员自我保护措施;最后,就是强化工程一线施工人员的安全意识,让他们了解工作中存在的隐患,从而培训他们一些危险问题应急逃生技能。另外,对于施工人员的专业能力也要进行提高,减少出现违规操作行为的出现。

3.7做好项目建设收尾工作

在相关管理的收尾阶段,可以由开发商主管领导进行牵头,对整个工程管理、材料供给、开发、技术、销售、无业管理等工作进行整合,建立工程项目收尾临时机构,并和工程项目管理人员协调工作,一起完成工程项目的收尾任务,认真完成工程项目的交付和移交工作等。

4结束语

综上所述,房地产工程项目管理工作处于一个动态变化过程,而且涉及到的单位和问题比较多且复杂,想要实现科学的管理制度。首先就要建立合理、完整性的管理制度体系,对于每个建设环节都要进行有效管理。在进行项目管理时也要及时把握市场经济发展的动向,这样可以保证建设环节资金的投入和使用,从而实现最大化的经济效益,进而保证项目建设的质量。

参考文献:

[1]韩淼芳.房地产项目成本控制问题及对策研究[D].南昌大学,2017.