前言：一篇好的文章需要精心雕琢，小编精选了8篇房地产管理法范例，供您参考，期待您的阅读。
房地产管理法范文1
一、根据管理需要完善相应的法律法规
法律法规的制定是为了更好的约束企业的经营行为，在市场经济背景下房地产行业的发展更加迅速，这使得当前一些法律对房地产的约束力有所降低，在这种背景下加速法律法规的完善是非常有必要的，特别是通过借鉴国外发达的管理经验完善我国的法规，并形成一套具有我国特色的法规，加强对房地产行业的约束。首先需要根据市场的发展对涉及房地产行业的法规进行完善，我国现阶段正在对《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《建筑法》进行完善，通过各种制度的完善将经济管理扩展到包括房地产建设、开发以及后期服务，从而提高房地产行业法规的严肃性。其次是对我国房地产市场秩序进行不断完善。目前房地产供需出现不平衡现象，并且业主在入住后产生的一系列的房产纠纷会让业主维权比较困难，通过对房地产市场秩序的完善以及法规的制定就能够在维护市场秩序的同时而降低政府的干预程度。
二、明确房地产经济管理目标
制定明确的房地产经济管理目标是指导房地产行业开展各种经营活动的关键，房地产行业的相关负责人可以根据经济管理目标的引导合理的开展各项活动。房地产行业的快速健康发展需要长期目标的指引，特别是在了解我国房地产行业的长期发展历程以及房地产市场发展行情，根据这些制定的目标才会更有执行力，才能够更加凸显房地产今后的发展规划。房地产经济管理目标的制定时房地产在长期的发展过程中所需要达到的一个计划，目标的制定必须要保障国民生活以及经济水平的稳步增长，把房地产政策的指导思想扩展到房地产的行为目标和房地产行业的稳步发展，积极引导和调节房地产市场，促进房地产行业的健康快速发展。
三、强化房地产经济监督管理机制
监督管理机制是促进房地产行业快速发展的有利措施，通过制定严格的监管制度维护房地产经营市场，调控房地产经济管理。调控房地产经济管理需要政府和房地产行业自身共同努力，比如：政府方面可以根据房地产市场发展行情，建立相应的监督管理部门，并赋予监管部门一定的权利，有这些部门代替政府行使监督管理的权利。同时政府也可以制定一定的管理政策，规范房地产经济管理的各项经济活动，通过中央和地方政府政策的有机结合，为规范房地产经济管理奠定基础。其次房地产市场自身也应该加强调节能力，对开发项目进行经济管理及时探寻导致经济效益得或失的原因，并进行科学分析；同时房地产行业完善自身行为应该从项目的投招标以及施工阶段抓起，不断根据市场发展行情对自身的经济管理活动进行调节，保证房地产行业的快速发展。
四、结束语
房地产经济管理的顺利进行是维持国民经济稳固发展的主要原因，在市场经济背景下政府和房地产应该共同为规范房地产市场提出解决措施，从完善相应的法律法规、明确房地产行业经济管理目标以及强化房地产经济监督管理机制等方面探讨。只有这样才能不断提高房地产行业经济管理的能力，从而促使房地产行业的健康、快速发展。
作者：金加愉 王芳 单位：浙江嘉兴市住房保障局
第二篇
一、制定连续性政策，明确管理目标
目前，我国正处于体制改革的重要时期，需要不断进行产业经济结构调整和产业发展方式转变，所以我国经济发展的关键就是“转型和发展”。“我国政府需要充分认识房地产行业对于改善国民居住条件和提高生活质量的重要作用，以及其在我国经济增长的特殊地位。”政府需要制定连续性发展规划。我国房地产行业处于初级发展阶段，需要制定连续性发展规划，以保证房地产行业健康发展。同时，在连续性发展规划的背景下，政府需要明确房地产经济管理目标，以此缓解日益增长的城乡居民实际居住需求和城镇化建设需求之间的矛盾。连续性政策的制定可以维护社会的稳定，促进国民经济和谐，保证房地产经济管理目标的实现。其三，应制定长期发展规划。在了解我国房地产行业发展状况的基础上，我国政府出台房地产行业经济管理长期发展规划，以此保证房地产行业健康、稳定地发展，避免出现“越长越调，越调越长”的调控常态。从房地产市场发展状况来看，我国一直处于人多地少的情况中，所以政府对房地产市场经济管理目标进行明确规定，积极引导国民住房消费，切实承担起政府的社会保障职责。房地产行业经济管理短期目标的明确，可以帮助政府建立和完善住房保障体系，有效控制炒房、囤房等扰乱房地产市场的违法行为。
二、完善相关法律、法规体系
目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其一，房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定。“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。”其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。
目前，我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道，经常出现矛盾纠纷，业主维权困难等问题，所以我国需要完善相关法律、法规，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。我国政府对相关法律、法规体系进行完善，既可以规范房地产市场秩序，又避免出现政府过度干预房地产发展的现象。同时，完善的法律、法规体系，可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设。其三，不断地完善房地产法律。目前，我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律，并出台相关的法规，促进《房地产法》的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中，标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。
三、完善我国房地产经济管理途径
我国政府需要完善房地产经济管理管理途径，以此提高经济管理的效率。首先，认真核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审核以后，其必须选择适合的经理去完成项目。在房地产项目实施过程中，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败，所以政府要严格审核开发商的资金情况。工程人员对项目进行初步估算之后，制作出资金流量表，并交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况，来确定开发商的投资总额。政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算，既可以有效地降低开发商投资失误的几率，又可以减少投资失败给地方经济造成的损失。其次，加强开发商的成本控制。房地产行业经济管理的关键是成本控制，而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段。成本控制既关系到开发商的经济效益，又关系到住房的未来使用价值，所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题。
房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项，但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行，这主要归咎于业务费用具有较大的弹性。成本管理者要具有较强的责任意识，保证成本控制的有效进行。同时，我国政府应该建立、完善成本控制制度，避免出现成本控制漏洞。另外，开发商采用合理包干的方式，提高相关人员的成本节约积极性。再次，在项目定性前进行利润预期核算。我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展，促进地方经济的良好发展。房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系，也关系到地方政府利润的获得。在房地产经济管理的过程中，地方政府应该将利润的实现作为自己的目标。在项目定性前进行利润预期核算，既从根本上保障开发商的利润，又带动了地方经济发展。
四、结束语
房地产管理法范文2
作者：王明昕 单位：绥滨县房地产管理处 房地产档案系统的网络结构设计 一般情况下，房产档案系统由两部分构成，即内网和外网。内网为企业内部的局域网络。负责房产数据的口常管理维护工作，例如房产数据及图形的录入、检索、修改以及统计、打印，是房产管理系统的核心。外网主完成房产信息的对及查询工作。系统的运行模式采用(客户/服务器)模式与卿（浏览器/服务器)模式相结合的混合模式。对于企业内部的用户，采用C/s模式，可降低系统开发难度，提高信息安全性，而对于企业外部的用户采用B/S模式，可以更加充分的实现快捷的数据管理和操作，以便实现随时随地提供服务，用户可以通过网络查阅有关房产档案的相关信息。 房产档案的社会作用 随着住房制度改革的深入和发展，作为房地产权属登记活动所记录的房地产档案越来越得到人们的认可和重视，它不仅服务房地产权归属的登记管理，在市场经济下发挥若不可低估的作用，而且服务于整个住房建设和管理。 房地产档案是房地产权属登记管理的重要依据。落城市房地产管理法的有关规定，实行房地产使用权和房屋所有权登记发证制度。登记发证的中心环节就是依据房地产档案材料确认产权，提高发证的准确率的同时，在房地产交易中，产权清楚是交易的前提。房地产档案管理者必须充分利用房地产档案，纠正出现的伪造、涂改、谎报遗失、重复申领《房屋所有权证》，维护正常的房地产管理秩序。利用房地产档案记录的不同时间、地点、类型的房产对房屋交易价格进行“公平、公正、科学”的评估工作，建立有效数据库。 房地产档案是落实经济适用住房建设的可靠凭证。统建统分住房福利政策取消后，建设经济适用住房成为解决中低收入家庭住房问题的有效途径，为解决广大干部职工的住房困难和改善住房条件，房地产档案将发挥重要作用。为使经济适用住房建设按照国家政策规定有序的进行，房产档案要将单位性质、人员编制、实有人数、人均收入、单位已售公房面积、人均住房面积、拟建住房地点、套数、总层数、建筑面积、总投资金额、资金来源、出件政策等，详尽登记整理，按程序进行申报，使经济适用住房建设符合法律和政策的框架要求。 房地产档案是住房拆迁管理工作的有效凭据。二级市场开放后，各省鼓励利用经济适用住房政策来辅助拆除危险房建设的实行，对房地产档案记载的每户居住状况、经济状况、人均面积等进行统计，为制定建房规划、分批解决干部职工住房困难提供了依据。同时，也为建没经济适用住房拆迁安置面积提供了有效的参考数据。 房地产档案是司法、税收工作的有利依据。房屋拆除、买卖、继承等行为的发生，不可避免会引起一些纠纷，要排除这些纠纷，房地产仲裁和司法部门都要查阅房地产的档案，从而弄清房地产权属关系。同时，由于房地档案记录的每户铸处房地产的面积、价位，可以作为税务部门开征房地产税及相关税种的计税依据。还是查处腐败分子通过多种手法和手段侵占国家财产的有利依据。为建立有序的市场经济环境保驾护航。 综上所述，上文中笔者结合自己的工作经验，对房地产档案管理工作进行了探讨，希望能够为我国房地产档案管理工作的发展提供有效参考。
房地产管理法范文3
国家在房地产经济管理中所制定的法律政策也存在着很大的不合理性，目前国家制定的在房地产经济管理的政策方面主要是以宏观调控为主、抑制房价过快增长、控制房屋供需平衡为主，然而这只是眼下的主要主要方式，对房地产经济管理的长期规划却没有相关指示，甚至在对一些问题的认识上模糊不清，缺乏长远目光，还存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象，严重扰乱了房地产市场的运行秩序，也给投机倒把者留下了漏洞。这些因素都为房地产产业的未来健康发展埋下了隐患。
随着近几年来我国城市化进程加快，政府以及各相关部门都加大了对房地产经济管理的制度建设和监督，房地产经济管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整个房地产经济管理体系建设还不够完善，存在着很多漏洞。一些企业组织为了一己私利，不惜铤而走险，极力寻找法律的空子，经济管理的方式与国家制定的管理方针相违背。另一个方面，国家虽然制定了很多经济管理的政策方针，然而在这些政策方针的实施上却不够力度，加上一些制度是早年制定的，与眼下的经济管理存在着一定的差异，这些因素就导致了已建设的经济管理体系在实施上流于形式，妨碍了房地产经济的科学管理。
经济管理制度是经济管理的前提条件和有效保证。制度的合理、有效与否直接决定了经济管理的效果。然而由于我国的房地产经济管理还处于一个初级的阶段，因此在经济管理的制度上还存在着诸多不规范和完善。目前我国还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律，而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。这样的就使房地产经济管理手段在一定程度上没有科学性，不利于提高管理水平，长此以往，更会对企业的长远、健康发展造成恶性影响。
二、加强我国房地产经济管理的措施
1.加强相关人员对房地产经济管理的认识，明确管理目标，提高管理水平。这一点是指房地产企业和国家两个方面都要提高对房地产经济管理的认识，国家在规划房地产经济发展的时候要做好短期规划和长期规划，以解决目前房地产经济管理存在问题的同时使房地产经济发展从偏离的轨道上逐渐走向一条稳定、健康的可持续发展之路。房地产企业在经济房地产经济管理的时候也要从大局出发，不能只顾当前利益，而要配合和支持国家颁布的政策，使企业走向一个规范的发展之路。企业和国家要明确自身的目标，重视科学规范的管理手段，提高管理水平，使我国整个房地产行业走向健康、稳定的可持续发展之路。
2.完善房地产经济管理的制度措施，经济管理是房地产企业稳定、健康、可持续发展的理论依据，新时期的市场经济发展情况决定了企业项目发展的过程中必须强化经济管理，完善经济管理制度，以更好地对企业经济管理进行实施。具体措施可以通过以下几个方面：首先是要确定经济管理的重点，确定经济管理的重点并加以着重控制，提高管理效率，降低风险；其次是要完善管理调节机制，受环境及各方面不确定因素的影响，管理在实际工作中会遇到各种不期的问题，这就需要能因地制宜进行调整，但是这种调整不是根据个人意愿随意的调整，而是要根据企业的制度和营销战略目标为出发点，有一个完善的管理调节机制；第三是要健全信息交流、反馈机制，加强各管理人员之间的交流，提出管理过程中存在或遇到的问题，并建立相应的反馈机制，以加强管理的跟踪和监督；最后是不断地完善和创新管理手段，提高管理效率。新时期的市场竞争压力就要求经济管理方式要灵活应变，而不能将传统的管理模式生搬硬套，一成不变地作为管理规则。而是要不断的完善管理机制，创新手段。要充分地分析当前的形式，运用先进的科学技术，提高管理水平。
三、结束语
房地产管理法范文4
关键词：工程质量；非技术性因素；影响；探讨
1概述
建设工程的质量问题，小则涉及人使用时的方便性和舒适性，大则关乎公共安全和人民群众的生命财产安全，重要性不言而喻。党和政府历来都非常重视工程建设的质量安全问题，目前，国家已了建设领域的3部法律：《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城乡房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》；了《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》等18部条例；历任建设部长以部长令了《建设工程质量检测管理办法》等105部部门规章；还制定了近800项强制性标准、规范、规程和定额等，为质量安全工作提供了法律和技术支撑。如此完备的法律、法规体系，为什么近年来关于工程质量的问题和由质量转化为工程安全的事故频发。据建设部相关部门统计，每年千余件群众举报中，涉及建设工程质量安全的举报一直占总量的30%左右，居高不下。对此，专家、学者以及一线施工技术人员对质量事故产生的原因分析也常见于专业期刊，但都是侧重于技术因素的分析，也都很有见地；而非技术性因素对工程质量产生的作用常常被忽略，因此本文对此作一些探讨。
2工程质量的内涵和特点
2.1工程质量内涵
工程质量内涵有狭义和广义之分，狭义的内涵是指工程项目满足业主需要的，符合国家法律、法规、技术规范、设计文件及合同规定的特性总和。广义的内涵不仅包括实体质量，还包括形成实体质量的工作质量。工作质量直接决定了实体质量，工程实体质量的好坏是业主决策、勘察、设计、监理、施工等单位各方面、各环节工作质量的综合反映。
2.2工程质量特点
（1）影响因素多，质量波动大，参建人员的行为和素质都直接或间接地影响工程质量。（2）隐蔽性强，终检局限性大，有些工程表面上质量尽管很好，但内在的混凝土已失去了强度，钢筋已被锈蚀得失去了作用。（3）对社会环境影响大，如某个城市高架桥的倒塌，对这个城市将产生长久的负面影响。所以在中国生产的宝马汽车因担心质量问题而影响宝马的品牌效应，故被要求贴上华晨宝马标志。（4）工程建设各阶级对质量的影响具有周期长的特点，像资金不足就匆忙上马的工程项目或是建设中断掉资金链的工程项目，不是拖成了胡子工程就是成了烂尾工程，这样的工程项目在续建完工后质量已留下了隐患。
3对工程质量影响的非技术性因素分析
3.1业主方因素
业主可分为公共业主和私人业主，公共业主主要是以政府投资为主，私人业主主要是以房地产开发商为主。在工程实践中政府业主项目的质量绩效较差，而房地产开发业主的质量绩效相对较好，这与房地产开发项目难度较小，与自身利益关联大，又选择有丰富经验的管理承包商有关。
3.1.1城镇建设的基础工程如市政公共工程绝大部分是政府投资兴建，所以业主不是政府某个主管部门就是政府投资设立的建设投资公司，是有职有权的强势业主，他们对设计图纸的修改、招投标的规则制定、工程周期的安排确立以及工程款的支付方式都是一言九鼎，而自身的质量意识又比较淡薄，以权代法的思想依然存在。为了在任期内留下政绩，往往基建摊子铺的很大，而工程资金又不足，所以招标时要求以最低价方式中标，削弱了施工方合理的利润；为了在某个重要节点前完工献礼（如两会、国庆、建党周年等）又要求施工中“倒排工期”，压缩合理的施工时间；在支付工程款时往往根据施工方与自己的亲近程度来决定多与少，快与慢，随意性很大。
3.1.2国内房地产开发建设只是近四十年才开始发展起来的，与国际上或者港、澳、台地区相比，各项制度和措施正在不断健全和完善中，国际上或港、澳、台地区房地产私人业主自有资金占开发项目资金比例不到百分之六十以上是不容许开工建设的。而国内大多房地产私人业主的自有资金占比不到百分之三十就开工建设，他们在上交了土地出让金后，资金所剩无几，这时就要求施工单位“垫资施工”，大大增加了施工方的工程成本。这些明显不符合法律、法规，不按规范施工的要求，都为各项工程留下了严重的质量隐患。
3.2监理方因素
3.2.1国内目前实行的工程监理和国际上通行的菲迪克相比是受限的，业主方并没有把全过程监理(如设计阶段、投标阶段）和主要的监理权（如工期约定、工程款审批）全权委托给监理方，所以监理方权力是受限的，自然而然监理方主动性、积极性就不高。
3.2.2在许多工程项目中，有一些监理人员素质较高、责任心强，对不符合质量要求的施工项目要求整改，有严重缺陷的要求停工整顿，这时业主担心工期不能按时完工，往往惩罚手段高高举起，整改效果轻轻放下；有的强势业主直接否定监理的正确做法，严重损害了监理的威信。
3.2.3在当前激烈的招投标恶性竞争下，很多中标后的监理费是不理想的，要保证自身的利润，很多监理公司聘用退休的技工和毕业不久的学生来做现场监理员，低收入和低职业素质不可能有较高的质量管理意识。
3.2.4现实中，有些工程项目监理部是挂靠资质高的工程项目管理公司，在上交了挂靠（管理）费后，为了减少开支，除总监代表常驻工地外，监理人员名单上大多数人实际上是相互串岗的，他们并不熟悉现场情况，不能正常地覆职尽责。
3.2.5目前，虽然工程项目监理实行总监负责制，但总监往往在同一时段内在不同地域有数个工程，没有精力对每一个工程尽心尽力。
3.2.6中国又是一个人情社会，有的总监并非终身从事这个行业，为了自身今后打算也不愿意严管工程而得罪人。所以监理方虚位的管理，最终只能给业主方提供完整的监理资料而不是优良的工程监理质量成果。
3.3设计方因素
这几年建设工程项目多，设计需要按时完成的设计任务也多，特别是设计院改制成股份公司后，公司大目标和设计个人小目标都在追求利润最大化，而不是高水平的设计，具体表现为：（1）大量采用标准图纸和套用同类设计，节省设计工作时间。（2）前期的资料收集、勘探、测量、方案比选尽量简化，节约设计成本。（3）按业主的要求修改设计，讨好业主，拿到更多的设计项目。（4）施工现场暴露问题的处理方式，是用会议纪要代替补充（变更）设计，推卸设计责任。一个好的设计首先要做大量的前期准备工作，像工程现场地上、地下、周边情况的资料收集、归纳、整理，要做许多方案比选（经济性、可行性），要用当前最先进的新技术、新材料、新规范去解决已发现和可能出现的问题，要花费大量的人力、物力。设计质量的好坏从开始就决定了工程质量的好坏。
3.4施工方因素
3.4.1很多地方中小施工企业改制后，为了减轻负担，只保留了一定的管理人员，成了管理型公司；另外，注册门槛降低后，新成立了很多小型建筑公司，这两种公司都有一个共同点，就是只投标不干活，中标后再转包，根本派不出人去施工现场管理。
3.4.2有一定规模的建筑施工企业，为了增加营业收入和扩大市场占有率，在全国各地成立各种分公司，由当地熟悉市场信息的人承包，分公司在当地中标后，为了减少开支，除挂名的项目经理外，分公司不希望总公司再派人管理，由他们聘用临时人员管理现场。
3.4.3当下项目最低价中标已成常态，正规的施工企业不愿干，他们分包或转包给包工队，而包工队很多都是临时从业人员，他们没有经过培训，也没有专业技能，只有边干边学，经常做错是常态。
3.4.4另外就是项目部挂靠资质中标的承包人，在低价中标，上缴挂靠（管理）费后，正规施工已无利可图，想要图利，普遍做法就是偷工减料和以次充好。建筑行业具有基于实践经验的管理特征，规范的施工企业，正常的施工管理稍有疏忽都会产生工程质量的隐患，像这样的以包代管或分包不管、让“三无”人员参与施工，再加上过多的考虑成本而在用料上以次充好和偷工减料，怎么能建造出合格质量的工程。
4结束语
打个比方，如果把工程项目比作一个木水桶，业主就相当于是木桶上的钢箍，钢箍大了箍不牢，钢箍小了箍不上；监理就相当于连接桶板之间的竹签，每块板上需要5根竹签而只做3-4根的活，板缝之间就要错位，拢不上；设计就相当于画大样图，水桶有水桶的样子，酒桶有酒桶的样子，也有各自的尺寸，如果画错了大样或标错了尺寸，做出来的东西就不能当水桶用了；施工就相当于木工，手艺不精，就做不出水桶，如果用了软木代替了硬木或者板厚不足，做出的水桶不是漏水就是使用不了多久就胀破了。工程项目是由建设（业主）方、监理方、设计方和施工方四方共同参与完成的，从上述分析我们已清楚地知道，不管是狭义的工程质量内涵中的技术性因素，还是广义的工程质量内涵中的非技术性因素，都对工程质量产生重要和深刻的影响。在许多工程项目中，特别是政府的市政公共工程，非技术性因素比纯粹的技术性因素影响更大、更严重。在这四方因素中，业主的影响因素最大的，特别是公共业主，所以正确的做法是：第一，业主在委托设计时就要注重设计质量，不要过分在乎设计费用，因为其与施工实体质量形成的投入相比，远远小得多，优秀的设计文件才能够确保工程项目质量。重要的工程项目还应通过设计招标来选择更好的设计单位和设计作品。第二，招标文件是整个工程招投标的核心和灵魂，其内容涉及工程造价、工期、质量、材料设备供应等，与质量有着直接的关系。招标文件中明确招投标的规则、规范，业主作为政府的代表更应遵纪守法，不能随意修改。第三，工程承包的交易对象是作为期货的工程，所以，业主所直接选择的不是产品，而是生产产品的企业。选择一个优秀的承包商就意味着选择了优良的工程质量，业主在招标文件中是否把质量绩效作为一个衡量目标，对工程质量有着直接的关系。第四，对有良好的个人职业素养和丰富的管理经验的监理公司要给予充分的监理权限和信任，要通过招标和业绩考察、考核来规范地选择监理公司，让他们真正发挥出第三方的作用，确保合格乃至优良的工程质量从设计文件变成工程实体。
参考文献：
[1]中华人民共和国建筑法[S].
[2]建筑工程质量管理条例[S].
[3]中华人民共和国城乡房地产管理法[S].
房地产管理法范文5
【关键词】房地产经济管理问题；应对处理
近年来，房地产行业发展迅速，使得房地产公司的竞争日渐加剧，面对当前形势，必须要抓住机会，分析应对房地产行业中出现的问题，对房地产行业的经济管理要具有清晰的认识和把握。要结合自身情况，不断学习引进优秀的房地产经济管理经验，在发展进程中不断创新，以保证房地产经济管理水平全面提高，为我国房地产经济管理水平的提高和房地产业健康稳定发展打下基础。
一、房地产经济管理的重要性
经济管理指的是经济管理者通过对经济的有效管理，来达成预期制定的目标。特别是对于房地产行业来说，有效的经济管理措施能够最大限度的激发房地产行业的生产潜力，从而实现更多的经济价值。但是房地产行业经济管理并不是一项短期又简单的任务，整个工程需要有科学的管理体系作为支撑，不仅要提高员工的工作积极性，并且要使个人的发展和企业的发展紧密相连，只有这样，才能更好地促进企业的发展。此外，房地产经济管理能够更好地监督经济活动，也能够更早地捕捉到房地产公司在运营中存在的问题漏洞，从而能及时地分析出问题的根源，提出有效的解决措施，做到全面的预防能够大大地降低房地产公司的风险，把经济损失降到最低。另一方面，房地产经济管理能够充分地调动各部门的资源，加强各部门的沟通，以保证各部门的职能得到充分地发挥，实现资源的利用最大化，为企业的发展带来更多的利益。
二、房地产经济管理中存在的问题
（一）法律体系不够完善
房地产业的飞速发展，导致我国法律制度建设落后于房地产行业的发展，致使房地产业在面对实际问题时将没有对应的法律依据。我国对房地产经济的控制仍然是通过政府使用行政权力来控制和管理的，政府通过各种政策和文件全面管理和监督房地产经济。但是，这些政策文件在实际执行过程中暴露出越来越多的不合理问题，有些文件的时效性、稳定性、适用性和严肃性都存在着大大小小的问题，对房地产行业的发展产生了影响。
（二）管控缺乏长远规划
近年来，政府已采取一些措施来控制房价的快速上涨，实现房地产市场供需平衡的目标。但是，由于对社会经济发展认识不足，对房地产经济管理中存在的问题和未来规划认识模糊，导致相应政策与长远发展规划不一致。我国尚无明确的长期房地产市场发展目标，相关的监管政策也存在短期缺陷。另外，房地产行业也会随着政策的变化而波动，影响房地产市场的发展。政府缺乏长期的管理规划和控制措施，也限制了房地产市场的发展。
（三）企业管理不够规范
当前，房地产公司自身在经济管理行为上存在许多问题，包括：项目管理中责任、权利和利益的脱节，一线员工了解项目的状况和过程，但由于职责范围不明确、不清楚，限制了员工的工作热情。项目经理管理和运营项目，但不控制成本。当资金不足时，它只会向上级报告，导致项目停工，因此会造成成本的增加。
三、解决房地产经济管理问题的相关对策
（一）制定合理的发展计划，指导短期实践
相关管理部门需要在充分了解我国国情的基础上，对整个房地产经济的发展有一个更清晰的认识，在最短的时间发挥得最大的作用，制定相关的发展计划，满足人们对住房的需求，从而促进社会的和谐发展。因此，有必要对我国房地产行业进行详细的调查，制定相关的中长期计划，是确保房地产经济向稳定健康发展的最有利的目标。
（二）构建合理健全的管理机制
我国的房地产行业在最近这些年发展迅速，但行业内部仍然存在许多问题。政府的政策也不尽人意。因此，迫切需要建立合理健全的房地产经济管理机制。房地产经济管理体制的改革应着眼于区分地方政府和中央政府在经济管理中的职能，明确二者在经济管理中应承担的管理责任。明确各自的职责后，在各自管辖范围内进行管理。将房地产经济管理工作细分后，如果在运营过程中出现问题，管理者可以及时发现。由于市场具有自己的监管功能，在通过政府将干预，使房地产市场出现的问题能够有效及时的解决。中央政府已经指出了经济管理的总体发展方向和价值取向。下级地方房地产经济管理应与中央政府确定的总体方向相一致，根据房地产行业的特点，在不偏离总体方向的前提下实行差别化控制。地方政府要大力调整财政收入结构，改变房地产业在财政收入中的独特地位。中央政府和地方政府应当共同努力，建立健全的房地产经济管理机制，使我国的房地产经济趋于科学合理化，为我国房地产业的发展提供保障。
（三）进一步完善相关的法律法规
完善的法律法规不是一朝一夕就能实现的，需要一定的时间和经验。而建立健全的房地产行业法律法规是促进房地产市场正常运行的关键。健全的法律法规体系的建设要结合我国的国情，保证房地产市场运行的规范化、合理化以及合法化。此外，也要用法律来调控政府在房地产市场的作用，以防止政府的过度干预破坏房地产市场的正常秩序。与此同时，要用法律来确保房地产行业宏观调控体系的运行。不断加强《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等相关法律，出台相关实施要求，为《房地产法》的颁布提供帮助，要把房地产开发建设管理、交易管理等全方位纳入法律规范体系，加强房地产行业政策的稳定性和重要性。我国的房地产市场经济管理必须遵守法律，执法必须严格，违法行为必须进行调查。
（四）进一步加强企业自身建设
针对房地产公司自身经济管理中存在的问题，管理人员需要仔细分析并找到问题的根源，然后提出解决方案。管理人员应当对企业的业务流程采取科学的管理方法和公正的考核评估体系，提高员工的工作积极性。可以建立合理的奖惩机制来奖励工作效率高的人。出现问题时，应及时找出原因，避免对企业造成不利影响。
四、结束语
综上所述，房地产行业的发展对经济的增长具有重要作用。一方面，它改善了人民群众的生活水平和生活质量。另一方面，加快了社会的进步和发展。要加快房地产行业的发展，就要提高房地产经济管理水平，采用最新的管理理念，直面经济管理中存在的问题，通过对问题的深入分析，采取有效的应对策略，解决房地产行业中出现的问题，改善房地产经济管理，促进国民经济的健康可持续发展。
参考文献：
[1]赵琳.我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策].学术交流,2013,09.
房地产管理法范文6
(一)我国经济法律体系已经基本形成。自1993年八届全国人大及其常委会成立以来制定法律之中，有关市场经济方面的法律法规占半数以上，如反不正当竞争法，公司法，对外贸易法，城市房地产管理法，广告法，劳动法，审计法，消费者权益保护法，注册会计师法，证券法，商业银行法，保险法等。改革开放建设有中国特色的社会主义过程中的立法行为有一系列有利于市场经济的法律法规相继出台。加上之前颁布的相关法律法规，全国人民代表大会和常委会已经审议通过了320多部法律，国务院制订了700余部行政法规。可见，到今天为止，中国社会主义市场经济法律体系的总体框架业已形成。主要表现在:一是在市场经济主体和其主体的行为、市场经济的管理、宏观调控以及社会保障等方面已做到了有法可依。二是立法工作从建立社会主义市场经济体制的局面出发，用法律来推进改革开放的深入进行。三是市场经济法律之间相互协调与配套，立法质量在不断提升。四是法律实施制度的发展和完善，标志着中国社会主义市场经济法律秩序已经初步形成。
(二)我国经济立法存在的问题。从社会主义市场经济的法律保障层面出发，中国有关市场经济的立法依旧存在着不少问题，大体表现在:一是企业受到太多的行政管制，尤其是国有企业政企难分，很难真正取得独立的市场主体的资格。中国建立市场经济秩序，不仅需要政府的有力推动，同时市场主体也需要由国家从其中分离出许多的经济利益来进行培育。二是以所有制形式进行区分的各类企业和依公司法的建立的公司制企业并存，并不符合市场经济的客观要求。市场经济主体结构分为以所有制形式与不分所有制形式两种并存的经济主体结构，但依然保存着高度集中的计划经济体制的烙印。三是中国有关市场经济的法律体系有待完善。在市场经济主体的法律体系中，中国未有股份合作企业法，物权法并不完备，尚缺乏反垄断法、反倾销法、国有资产法、国民经济稳定增长法等市场经济的管理和宏观调控法律。
二、进一步完善我国经济法体系的建议
经济立法工作是我国市场经济的核心工作，我国经济和立法工作部门必须深刻认识到经济立法工作的重要性，尽可能利用现有的资源，发挥经济立法对于市场经济推动的核心作用，不断加强我国经济法律体系，为实现我国经济可持续发展提供有效保障。
(一)加强平时监督。在进行经济立法工作的同时必须要制定相匹配的监管计划，使得经济立法走向“规范化、合理化的发展道路，以保证法律充分发挥其作用，积极提高经济运行的整体效率。立法机关在制定新的法律政策规范之时，应当做好企业的情况调查，在研究落实实际情况下编写法律条款。
(二)借助信息技术。电脑网络技术革命使其运用的能力得到了显着的增强，而其运用领域也逐渐进入到了我国的经济立法工作中。在经济立法过程中有效运用信息技术能加强法律编写的工作效率，同时避免了人为因素所造成立法工作错误，确保法律体系的有效性和科学性。
(三)调整管理策略。管理只是一种形式，而编制管理法律的策略才是确保市场经济发展的根本途径。立法机关应当依据当前市场经济的运行情况来及时更新经济立法战略，同时也必须对内部资金的收支实行严格的监控，为市场经济发展提供更多有利条件。
房地产管理法范文7
房地产金融体制是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通、信用渠道和其它金融市场所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动所构成的组织体系、机构组成和运行机制。［1］从20世纪80年代初期的艰难摸索和金融试点开始，我国房地产金融体制的形成是随着房地产市场发展的需要而不断产生和发展的，但又严重落后于房地产市场的发展。到目前，我国基本建成了一个以商业银行为主线，以其他金融机构为补充的房地产金融体制，其发展程度远未成熟，需要不断完善和改进。
一、我国房地产金融体制的现状与矛盾
（一）融资结构极不平衡和不合理，银行系统风险高度集中
直接融资和间接融资比例的不协调、商业银行贷款的垄断不均以及信贷结构风险的增大等导致融资结构极不平衡和不合理。目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中，具体表现在以下几方面：
1．房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例较高，并有小幅上升趋势
从国家统计局的资料可以看出，2001年，我国房地产贷款余额仅占金融机构贷款余额的9．98％，而到了2010年，这一数字达到了18．25％。这说明，银行贷款是房地产的主要融资渠道。我国房地产业的融资结构中直接和间接来自银行贷款的比重大约占55％，超过30％～40％的国际水平。［2］如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，银行资金占房地产开发资金的比例更高。目前，我国房地产融资渠道还很单一，融资困难的尴尬局面一直影响着房地产金融的稳定。在房地产开发过程中，房地产开发资金巨大和房地产企业自我资金积累有限的矛盾从未间断，而投资需求旺盛与融资渠道有限的矛盾也难以解决。这种极度依赖银行贷款的状况，严重影响房地产行业的长期发展，也加重了银行系统的金融风险。因此，只有通过金融创新，拓宽房地产融资渠道，调整房地产融资结构，才能从根本上解决这道难题。
2．房地产信贷受国家政策和宏观经济形势影响较大，年增长率波动较大
商业银行信贷一直是房地产企业的主要资金来源，也是个人住房贷款的主要金融保障。纵观近10年来的信贷状况，不管是房地产开发企业贷款，还是个人住房贷款，受政府宏观政策的影响都非常明显。据国家统计局数字显示，2004年、2008年和2010年，房地产企业开发资金中银行贷款的增速都出现较大的下滑。2004年房地产企业贷款新增31584126万元，占资金来源的比例为18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年贷款新增76056925万元，占资金来源的比例为19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，贷款新增125400000万元，占资金来源的比例为18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以会出现这种波动的原因就在于房地产政策的影响所致。
3．个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重较大，且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅
据国家统计局数字显示，2001年，我国房地产贷款余额11214亿元，其中个人住房信贷余额为5598亿元，比2000年增加2282亿元，占房地产贷款余额的比例为49．92％；2002年，房地产贷款余额为16352亿元，其中个人住房贷款余额8258亿元，增加2671亿元，占房地产贷款余额的比例为50．50％；2003年房地产贷款余额21422亿元，其中个人住房贷款余额11780亿元，占房地产开发企业贷款余额的54．99％；2004年房地产贷款余额26306亿元，其中个人住房贷款余额15922亿元，占房地产开发企业贷款余额的60．53％；截至2010年末，房地产贷款余额为90959亿元，其中个人住房贷款余额57300亿元，占房地产开发企业贷款余额的62．99％。个人住房信贷余额占金融机构贷款总余额的比例也小幅上升，2001年仅为4．98％，而2010年，这一数字达到了11．24％。此外，个人住房贷款余额的增速均高于房地产企业贷款增速，均在10％以上，最高时为2001年，达到68．82％的增幅。这两项数据说明了我国个人住房贷款发展的潜在空间非常巨大。
（二）房地产金融市场结构单一，完整的市场体系尚未形成
首先，我国房地产金融市场体系很不健全。一方面，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。目前，一级市场体系仍以商业银行为主，其它专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构发展并不充分或仅处于起步阶段。另一方面，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。其次，不完善的法律法规体系制约了房地产金融市场有序发展。目前我国与房地产金融有关的法律法规仍存在不完善和部分缺失现象，难以适应房地产金融快速发展的需要。现有的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《保险法》、《城市房地产管理法》等法律法规不适应房地产金融发展和创新的需要，需进一步加以修改、补充和完善。［3］虽然目前我国的金融机构数量有了较大的突破，但总体服务水平还有待提高，服务类型还比较单一，管理机制还不顺畅。由于缺乏整体规划，金融机构间的协调机制还没有凸显出来。
（三）房地产金融体系不健全，宏观调控难度较大
长期以来，我国形成了“银行为主、信贷为主、一级市场为主”的房地产金融市场体系。在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高；政策性住房金融发展滞后，对中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市场结构不合理，市场机构体系不完善，既无多样化的房地产金融机构，也无多层次的房地产金融市场来承担房地产金融的风险，让房地产金融风险完全聚集在商业银行。［4］目前，我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保障。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。［5］这种不健全的金融体系势必加大宏观调控的难度。如在当前高房价的背景下，国家为了控制房价高涨而采取的宏观政策起效比较慢，一旦金融机制受到阻隔，市场就会失灵，政府的宏观政策就可能无法发挥效应。#p#分页标题#e#
二、我国房地产金融体制改革的发展方向与政策建议
（一）我国房地产金融体制改革的发展方向
我国房地产金融体制还远未成熟，以商业银行为主要依托的市场体系还不能满足当前房地产市场的发展需求。虽然我们无法预测我国未来的房地产金融体制如何形成，应包括哪些融资渠道和工具，但可以肯定的是，我国的房地产金融市场一定会朝着更加开放、更加多样化的发展趋势发展，房地产金融体制将包括更多的具有活力的和实际应用价值的金融机构和运行机制。在房地产进行产业转型的历史时期，我国房地产金融体制也将面临巨大的转型机遇。我国的房地产金融体制应该形成“政府与市场协调发展”的基本格局。加强政府的宏观调控和政策指导是完善我国金融体制的必要手段和关键，而完善金融市场是繁荣房地产业的关键和根本。
（二）我国房地产金融体制改革的政策建议
1．积极引进先进的融资工具和模式
从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足，且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。［6］短期来看，我们应该大力发展金融市场，借鉴国外先进的融资模式，包括房地产信托、房地产投资信托基金（RE-ITs）、政策性住宅银行、房地产抵押贷款证券化等工具。尝试建立类似德国的互助合作专业房地产金融机构、新加坡的政府公营的专业政策性房地产金融机构、日本的混合型房地产融资机构等金融机构。长期来看，我国房地产金融体制应该建立在以政府为主导，以市场为补充的机制上，借鉴国外先进的融资模式，引进有利于我国房地产市场发展的融资工具。美国的房地产金融业比较发达，融资工具比较齐全，居民购房和房地产商建房都有较稳定的资金来源；新加坡的住房公积金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引导作用值得我们借鉴；西欧国家的房地产融资模式也有自己的特色，尤其是德国的融资模式值得我们学习。
2．积极发展稳定的金融市场
长期以来，我国的金融市场停留在初级市场的发展上，次级市场远没有得到开发和深化。由于二级市场可以更有效地吸纳闲散资金，平衡资金供给，分散融资风险等作用，因此我们要大力发展二、三级金融市场。此外，还要发展直接融资渠道。只有发展金融市场，我国的房地产业才能拥有更多的融资渠道，获取更多的资金。联华国际信托投资有限公司总裁李晓东表示：长期以来，银行一直是我国房地产投资的主要资金来源，而大量社会资金缺乏投资渠道，我国应该尽快建立多元化的房地产金融体系，大力发展直接融资，分流大量堆积在股市、房市等虚拟经济中的游资，将其引导到促进创业和企业发展的实业投资领域，是解决当前流动性过剩带来的股市、楼市泡沫，有效实施房地产宏观调控的必由之路。［7］通过发展直接融资渠道以及次级金融市场，建立稳定的金融体制，进一步稳定房地产市场，促进经济的平稳发展。
3．积极稳定房地产市场和房价
长期的银行信贷，不仅给商业银行带来巨大的系统风险，而且不利于整个市场的健康发展。从1992年出现的海南房地产泡沫，到2004年的房地产过热发展，再到当前房地产价格居高不下的尴尬局面，我国房地产市场呈现出大起大落的不稳定现象，这不利于金融市场和金融体制的建设。相反，成熟稳定的房地产市场促进金融体制的形成，房地产金融体制的完善也会极大促进房地产市场的稳定和繁荣。政府应该在建设金融体制的过程中，有意识地管制房地产市场的波动，为市场开拓一条顺畅的渠道，营造一种良好的环境。
4．积极鼓励民间资金的投入
一个完善的房地产金融体制中的金融体系不能完全是以间接融资为主要融资模式，也不可能全是直接融资。在房地产过度发展时期，政府的调控作用不可或缺。在房地产高度发展时期，政府的作用也不能缺失，市场依然需要得到适当的调控。尤其在社会主义市场经济还不太完善，房地产金融体制还不成熟的背景下，整个市场都需要政府的调控和完善。市场是金融生态的最基础的环境，我们必须坚持以市场化为目标的金融改革，允许非正规的金融成分（如民间借资、企业借贷、钱庄、标会等互助性的合作金融组织）的合法存在，［8］使房地产金融体制早日健全。
房地产管理法范文8
关键词：房地产企业；计税销售收入；会计账务处理；税务处理
引言
全国人大于1997年了《中华人民共和国城市房地产管理法》，同年11月国务院颁布了《城市商品房预售管理办法》详细规定了商品房预售条件、开发商申请办理预售证所需提交材料、违规处罚等细则。这些预售法规和制度的出现，使预收账款成为房地产开发企业在项目开发过程中资金来源的重要保障，无疑解决了企业资金占用大、融资渠道少等问题，加速了资金周转。全面营改增实施至今已经三年有余，最早的房地产新项目经历了预售、竣工和商品房交付，基本满足了会计准则规定的确认收入的条件，意味着增值税纳税义务发生，并经历了两个年度所得税汇算清缴，逐步进入土地增值税清算阶段，本文以房地产开发企业中的一般纳税人采取一般计税方式为例，分析其财税处理在预账款和收入确认两个阶段的差异。
一、预售阶段的会计处理和税务处理
房地产开发企业销售期房，与购买方签订《商品房销（预）售合同》，我国《企业会计准则第14号—收入》规范了收入确认原则，房地产企业在履行了合同中约定的交房义务，即购买方取得商品房控制权时确认收入。企业收取的预售房款不能满足收入确认的条件，其账务处理在“预收账款”科目下设客户明细核算，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目。
（一）预缴增值税的会计处理和税务处理
1.会计处理
会计账务处理以《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）为依据，房地产公司在预先缴纳增值税时，会计账务处理为借记“应交税费—预交增值税”，贷记“银行存款—**银行”。等到满足纳税义务节点时，会计记账从“应交税费—预交增值税”明细科目结转到“应交税费—未交增值税”明细科目。
2.税务处理
房地产企业预售本公司开发产品在纳税处理时执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，该文件是国家税务总局于2016年的第18号（以下简称18号公告），一般纳税人销售本企业所开发的房地产项目收取预收款的，在收到预收款时依照3%的预征率预先缴纳增值税，预收款÷（1+增值税适用税率）×3%=应预缴税款。
（二）预缴土地增值税的会计处理和税务处理
1.会计处理
预缴土地增值税的会计账务处理，以《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》为指导，房地产企业在所开发的项目在办理整体竣工验收和决算前转让房地产获得的全部收入，因成本不能准确计量确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以采取预征土地增值税方式。按照规定预缴土地增值税时，会计账务处理借方记入“应交税费-应交土地增值税”科目，贷方记入“银行存款”科目。
2.税务处理
土地增值税的应税收入，以《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》为依据，房地产公司转让房地产取得的收入作为土地增值税应税收入时不含增值税，其销售本公司开发的房地产项目收取预收账款的，土地增值税预征依据为收到的预收账款扣除预缴的增值税款，用公式表示为：预收款-应预缴增值税税款=土地增值税预征的计征依据
（三）预缴企业所得说的会计处理和税务处理
对于销售本企业所开发的房地产项目收取预收款预缴企业所得税的处理，遵照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定分季（或月）按照各地税务机关规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，进而计算该期应纳税所得额，得出应预缴企业所税金额，会计账务处理时借记“应交税费-应交所得税”科目，贷记“银行存款”科目。
二、确认收入时三大税种会计处理和税务处理
（一）增值税的会计处理和税务处理
1.会计处理
参照财政部的财会〔2016〕22号文规定，房地产企业满足了国内会计准则关于确认收入的条件时，会计财务处理应借记“预收账款”科目并进行客户明细核算，贷记“主营业务收入”并按项目分期或产品明细核算，同时贷记“应交税费—应交增值税（销项税额）”科目。作为房地产开发企业成本组成重要内容的土地成本，在目前国有土地使用权出让相关规定下，企业合法取得土地过程中无进项税抵扣专用凭证，可凭省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，在纳税义务发生时依法扣除税额。按照扣除的税额会计账务处理借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”科目，贷记“主营业务成本”或“开发成本”科目。预缴的增值税从“应交税费”科目之“预交增值税”明细科目结转到“未交增值税”明细科目。月度终了将应交未交的增值税进行结转，借记“应交税费—应交增值税（转出未交增值税）”科目，贷记“应交税费—未交增值税”。企业当月交纳本月的增值税，会计账务处理记入“应交税费—应交增值税（已交税金）”科目的借方，贷记“银行存款”科目；当月交纳以前各期尚未交纳的增值税，记入“应交税费—未交增值税”科目的借方，贷记“银行存款”科目。
2.税务处理
计算增值税时按照18号公告的规定，房地产公司销售本企业开发的产品采用一般计税方法计税的，企业收到的全部房价款以及价外费用，扣掉对应的土地价款后的余额作为销售额，此处注意销售额与会计上的销售收入的区别。遵循《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，文件列举了纳税人比照对外销售处理的情形，其中房地产企业将自行开发的产品无偿转让给其他单位或者个人的，除用于公益事业外等同于对外销售。对于增值税“视同销售”收入金额的确定，需按照税法规定以企业最近时期销售同类商品房的平均价格推定，或按照其他同类纳税人最近时期销售同类型商品房的平均价格推定；或按照组成计税价格确定。企业正常销售和“视同销售”合计汇总计算的销售收入，扣掉对应的土地价款后的余余额作为销售额，用公式表示为：（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+增值税适用税率）=增值税计税销售额。
（二）土地增值税的会计处理和税务处理
1.会计处理
商品房交付使用后，企业开出增值税发票交给买受人时作为收入的实现，也就意味着该部分需要承担其对应的土地增值税，会计财务处理将该部分土地增值税记入“税金及附加”科目的借方，同时贷记“应交税费—应交土地增值税”科目。执行税法规定对项目进行土地增值税清算，根据主管税务机关出具的《税务事项通知书》进行账务处理，多交土地增值税的，借记“应收账款”科目，贷记“应交税费—应交土地增值税”科目。补缴时，借记“应交税费—应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
2.税务处理
土地增值税的“视同销售”同样也存在着等同于对外销售纳税的情形，遵照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定，开发商将本公司开发的产品用于向外投资的情形，或作为职工福利的情形，或作为奖励品的情形，或把开发产品分配给股东或投资人的情形、或以开发产品抵债的情形、或与其他单位和个人进行非货币性交易的情形等，发生所有权转移时应等同于对外销售开发产品，对应的收入首先依本公司在相近期间、相同区域销售的同类型房地产的平均价格推定，其次由开发商所属主管税务机关参考同一地区、同一年份同类型房地产的市场价格或评估价值确定。企业正常销售和“视同销售”收入合计汇总计算的全部价款和价外费用，依照税法规定扣除增值税销项税作为土地增值税应税收入，用公式表示为：全部价款和价外费用-增值税销项税=土地增值税应税收入。
（三）企业所得税的会计处理和税务处理
1.会计处理
房地产销售完成并办理竣工交房后，会计上应及时确认收入，按税法和会计准则要求同时结转产品成本，所得税纳税调整后计算出所得税，财务处理借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费—应交所得税”科目。
2.税务处理
开发商应按照国税发〔2009〕31号文规定，在销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金及其等价物和其他经济利益全部确认为销售收入。企业代替相关部门、单位和企业收取的各类基金、费用和附加等，凡是并入商品房价内或由开发商开具发票的，依照税法规定一概确认为销售收入。房地产开发企业所得税收入是否包含增值税问题，在所得税年度纳税申报表主表的填报说明关于“营业收入”行中明确列示，纳税人需依据我国统一会计制度的规定填报“主营业务收入”的数额。按照《增值税暂行条例》规定，销售额为纳税人销售开发产品向购买方收取的所有价款和价款以外的费用，但是不包括收取的销项税额。同时国家税务总局2016年第70号公告的解读，开发商作为土地增值税纳税人因转让开发商品获得的收入为不含增值税收入，房地产开发企业所得税的收入理应与上述文件规定保持一致。企业所得税关于收入的“视同销售”处理，遵照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的规定，开发商将本公司开发的产品用于向外投资的情形，或作为职工福利的情形，或作为奖励品的情形，或把开发产品分配给股东或投资人的情形、或以开发产品抵债的情形、或与其他单位和个人进行非货币性交易的情形等以及用于赞助、集资等用途的，应当等同于对外销售计入所得税应税收入。企业正常销售和“视同销售”合计汇总计算的全部价款和凡开具发票的价外费用，作为所得税的应税收入，用公式表示为：全部价款及价外费用÷（1+增值税适用税率）=所得税应税收入。
三、三大税种在计税收入上的差异
综合以上分析，房地产企业一般纳税人三大税种的计税收入可归纳如下。1.增值税应税收入（即计算销项税的销售额）=（全部价款和价外费用–当期允许扣除的土地价款）÷（1+增值税适用税率）。2.土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税。3.所得税的应税收入=全部价款和价外费用÷（1+增值税适用税率）。4.把增值税销项税公式，即增值税销项税=销售额×增值税适用税率代入上述第2条中土地增值税应税收入计算公式，然后以公式计算土地增值税收入与增值税应税收入差异，可以得到土地增值税应税收入-增值税应税收入=当期允许扣除的土地价款，验证了土地价款因没有对应的进项税抵扣专用凭证，在计算增值税时进行了扣除，但在土地增税时因为清算时扣除项目包含了土地支出，所以计算土地增值税应税收入时，不应在收入中扣除土地价款，形成该两税种应税收入上的差异。同样以公式计算土地增值税收入与所得税收入差异，可以得到：土地增值税收入-所得税收入=当期允许扣除土地价款×增值税适用税率÷（1+增值税适用率）。计算土地增值税应税收入是全部价款及价外费用扣除销项税计算得来，相较于所得税应税收入按适用税率直接进行价税分离的计算，恰恰多出了土地价款中计算用于抵减销项税记入“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”借方的金额。
参考文献
[1]张敏.房地产开发企业销售收入的会计与税务处理探析[J].会计师，2018（11）：41–42.
[2]财政部.国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知[S].财税，〔2016〕36号.
[3]国家税务总局.关于《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告[S].国家税务总局公告2016年第18号.
[4]财政部.关于印发《增值税会计处理的规定》的通知[S].财会〔2016〕22号.
[5]国家税务总局.关于《关于营改增后土地增值税若干征管规定》的公告[S].国家税务总局公告2016年第70号.
