［摘要］造价管理作为房地产业装修工程环节的重要方面。地产商必须做好精细的管理工作，以避免成本过高的情况出现。在传统成本控制的过程中，主要是通过尽量减少各方面支出来实现的，但是并没有把服务的项目、内容短期等方面重视起来，就显得较为被动化。本篇文章主要就造价工程师如何进行房地产业装修工程的造价管理，进行了探究。
［关键词］造价工程师；房地产业；装修工程；造价管理
1引言
伴随社会经济的不断发展，房地产行业间竞争更加激烈，企业更加注重工程造价管理环节。工程造价的控制和管理是工程开展过程中重要的管理部分。在建筑过程中方面因为忽略了管理工作，就给工程造价控制环节带来了阻碍。
2房地产装修工程造价的特点分析
2.1额度大
一般情况下，可以产生投资效用的工程项目，它们的形体较大，而且造价方面也非常高。特大型工程项目的造价甚至会出现达到百亿或者是千亿元人民币的情况。工程造价的大额性对最终的经济利益产生直接作用，同时也会作用到宏观经济方面。从而体现了工程造价的重要性，也说明了造价管理的特殊性。
2.2独特性、动态性
在房地产装修工程中，其结构、造型以及内外装饰方面的要求都是非常详细的，工程内容、实物形态存在一定程度上的差异性。这就使工程造价吹完个别差异的情况。与此同时，每项工程他们具体所在的地区都是不一样的，就让该特征更加凸显。与此同时，在预计工期时间里面，会有诸多作用于工程造价的动态因素对造价变化产生作用。
2.3层次性
装修工程造价的层次体现在以下方面：建设项目、单项工程以及单位工程。假如我们将之进行细化，单位工程还可以分成部分项工程，也能够作为交换对象存在，比如大型基础工程以及装饰工程等等，工程造价的层次由此多出了分部工程、分项工程两个层次。从造价的计算、工程管理层面分析，工程造价其中的层次性也是十分重要的。2.4兼容性兼容性首先体现在其具备的两种含义，另外还在工程造价构成因素的多样性中得以体现。在工程造价当中所涉及的成本因素是十分多的。与此同时，盈利的构成要素也十分复杂，资金成本也非常之大。
3房地产业装修工程造价控制中存在的问题
3.1投资决策时期工程造价控制方面
在建筑工程当中，合理评估工程造价，作为建筑工程中的关键方面。投资决策作为工程造价的前期阶段，该阶段的造价在总造价当中占有一定的比例，在工程项目的决策阶段做好工程造价预测环节，能够推动工程造价控制工作的有序进行。在我国建设工程当中，投资膨胀的现象时有发生，这就很难控制工程具体的工期，从而就让工程造价不断增长，这是因为缺乏对于投资决策阶段工程造价方面分析的原因，以及大部分工程造价都是在传统经验上的来的，这就让工程造价出现不科学的现象。
3.2工程量清单报价方面
在相关专业人员的研究当中显示，对工程量清单报价方式进行运用，作为工造价控制和管理的发展趋势，不但能够让工程的工期得到有效保障，提升工程的质量，同时还可以让投标人、招标人的正当权益得到落实。
3.3设计阶段控制力度方面
就现阶段而言，我国大部分工程项目的施工设计环节，都是在招投标的基础上来进行，但是很多设计单位还没能真正掌握工程运用的技术和相关的工艺，设计过程中通常或许注重技术，而对造价有所忽略，工程量清单也有着漏算、错算的现象出现，在这个过程中不但会让工程的造价增加，还会给工程造价管理工作带来各种阻碍。工程造价控制、管理必须把预先控制、主动的原则重视起来，在事中、事前进行重点管理。要想对工程造价工作进行真正落实，就必须让工程设计的每个阶段得到保障。
4房地产业装修工程的造价控制
4.1强化工程前期的科学合理设计
在相关的实践中显示，房地产项目工程方案设计会在很大程度上作用于工程造价。设计就必须注重科学合理性，才能实现保质保价。所以让工程前期设计更为科学化，让测量数据更加精确，做好施工阶段的签证工作，努力减少重大变更的现象，能够推动控制造价工作的有效进行。首先是要努力提升房地产开发企业前期设计阶段的技术，才能为后面工作提供前提。其次是要注重建立竞争机制，科学运用招投标方式，让工作的队伍得到保障。最后是注重设计部门对业主、施工现场的服务环节，把设计方案做到最好，注重经济性、合理性，从而更好实现工程造价目标。
4.2对材料设备采购的控制
在房地产装修项目当中，材料供应投资在施工时期所占份额达到了三分之二，所以，对材料以及设备采购进行有效控制，作为工程造价控制的关键。如安装工程由于系统多，材料设备的种类也多，其价格高低直接影响到工程的造价，所以严格控制材料价格是降低造价的有效手段。其中，材料的选型也相当重要，如某型号的一台热水泵，若选用进口产品报价为14352元，而选用同样满足设计要求的国产泵报价仅为4800元。因此对重要设备及金额大、数量多的材料，尽量采用招标竞价方式，经评比后，择优选择中标单位。对于市场比较透明的通用材料，可以由专业工程师通过市场信息或充分利用公司己有的数据库，询价时货比三家，合理确定材料价格。其次是招标文件作为供应商投标以及签订合同的基础，在对招标文件进行编写的时候，要对技术规格的制定进行完善，对服务内容进行明确。第三是要注重控制进场材料质量方面。开发商要把控好承包商的工作，及时了解具体的施工进度，落实设备材料的采购工作，落实供应商的衔接环节，比如，卸货和接货以及搬运等诸多环节。
4.3设计时期管理策略
设计时期的造价控制的质量对建筑工程造价工作的更好进行产生直接作用。工程方案的设计工作作为事前工作的内容，在设计的过程中，会对工程施工的工序要求以及材料标准和使用工艺等方面进行确定，这些都要在大量投资的基础上进行，一旦出现设计变更，就会产生成本大幅度增加的情况，所以，方案设计的时候必须注重经济性、合理性原则，要努力让该方面的造价工作更加细化，从而为以后的造价工作提供前提。而具体的控制措施首先就涉及到质量方面。设计过程中必须把沟通工作做好，因为设计方案是需要具体施工人员来落实的，另外具体的施工状况只有施工人员是最了解的，要对施工图预算进行科学的控制，对设计变更进行严格把控。其次是对于应用招投标方式方面的管理和控制。每一个设计时期的实际设计方案都能够在招投标的基础上来进行，这样就可以让方案设计质量得到保证。根据相关资料显示，项目设计阶段的产出能够在很大程度上形象总投资的经验数据。也就是说，项目设计阶段直接影响到项目工程造价的全部过程。比如，在城市中心区在对住宅小区进行装修的时候，就可以按高档楼盘的要求来进行；比如，在城乡结合部进行楼房装修的时候，我们就可以将其作为普通商住小区来装修。另外，在投资估算的阶段，我们还要充分分析同类地区相邻项目的具体情况。
4.4施工时期管理策略
对于施工阶段的造价控制管理工作而言，从施工管理作为第一步，特别要追踪建筑工程中的重点工程、易产生变更情况的工程，努力让建筑工程造价出现不良作用的情况得以避免。另外还要对造价核算中所计算的具体工程量进行管理，选择具体的控制的方式是要在造价控制管理人员充分分析建筑工程内部情况的基础上进行的，必须对工程的基本施工情况有一个完全的把握，特别是要做好隐蔽工程量的相关记录，并对各种类型的现场签证工作进行落实。在工程施工过程当中，施工材料的价格能够直接作用于造价管理工作，所以施工阶段的造价控制还涉及到管理工程施工材料的采购、使用方面。
4.5结算时期管理策略
工程结算工作作为对合同执行的路好情况、投资最后的收益情况进行评测的最后内容。而工程造价控制的重要内容就是评测工程造价工作，在该时期中，造价控制工作人员检查工程量以及核算方法、程序，并进行上报，就是他们最重要的工作内容。在比对设计方案的时候，如果有不符的情况出现，就要及时在结算中扣除该部分金额。同时还要评测现场签证以及工程材料付款和各项开支等方面是否真正得到落实。
4.6对施工单位信誉评级制度进行建立
通常而言，房地产项目在施工建设阶段，企业一般都是利用邀请招标、分包的方法来选择具体的施工成员。在操作中，仍然存在业绩欠缺的企业挂户、项目被分包给缺乏信誉单位的现象，从而就阻碍了企业管理工作的正常进行，也给协调工作提升了难度，由此带来了工程成本增加的情况。所以，房地产开发项目就可以把招投标的方法科学利用起来，注重对单位信誉评级制度进行建立，对他们以往的业绩进行充分的调查以及分析，从而更好开展项目的协调环节。首先是把建设单位的信誉评级接进行建立。从勘察单位、设计单位、施工单位以及监理单位等入手，开发项目者要注重从多个阶段对入围单位的信誉进行分析，从而提升队伍质量。另外，还要对本企业开发投资的建设项目的单位进行充分的考查，把“项目入围候选名册”建立起来，促进后期工作的更好开展。还要注重进行网上追踪，公开信誉良好的建设队伍，提升他们的知名度。那些信誉差且生产质量不能得到保障的队伍，是坚决不能采用的，要让房地产工程的质量、造价得到保障。
4.7注重完善工程项目的监理制度
房地产工程项目在施工的过程中要以监理工程师为中心来进行工作，并逐渐落实监理监督的制约机制。第一，在招投标的阶段，就要对监理资质以及业绩等方面进行有效控制，充分分析队伍；第二，施工时期要进一步落实督查例会以及检查、岗位工作考核等方面工作，做好监理、质量把关、安全把关等工作；第三，注重各开发项目都要有注册监理工程师，以提升管理的质量，并让质量监测方式更为合理且科学。如果没能对上述环节进行落实，就要根据具体的情况重对施工现场进行操作。以上三点可以有效控制成本，让产生施工企业乱要价、随意索赔的现象得以尽量避免，从而把控制造价方面工作做好。
4.8决策时期管理策略
首先是工程项目建设规模的决策管理。任何工程项目都有一个工程规模大小的决策时期，假如选择的工程规模过小，就会让大部分建筑资源出现浪费的情况；而反之则会出现与市场需求的状况不相契合的现象，这样就会阻碍企业的经济效益的实现，所以，必须充分分析市场、技术、环境等各个方面的因素，从而对建筑规模进行合理的选择。其次是对于建设地点的决策。在对建设地点进行确定的时候，必须对资源运输状况、具体的交通环境和地质方面的情况进行认真分析，对于造价控制来说，我们还要注重选择交通便利、距离施工材料货源近的区域，从而才能让材料运输以及搬运费用得到降低。最后是对于技术方案的决策。技术作为建筑工程造价中的关键方面，不但对建设成本产生直接作用，还会对竣工后的使用成本产生影响，所以，在选择技术方案的时候必须对适用性、安全性以及经济性等方面进行充分考虑。
4.9重视施工时期的合同管理环节
合同管理的重要性在工程全过程中都有所体现，是各个阶段更好约束各方的一种方式，并让各自权利、义务得以充分体现。施工合同又主要涉及到：总价合同、单价合同、成本加酬金合同。在合同当中，建立合同条款是非常关键的，是控制造价的重点。施工中开发商的造价管理人员必须认真了解合同条款，不只是要注重承包商的具体索赔内容方面，把合同条款运用起来，以减少工程造价方面出现问题的现象，还要注重施工过程方面的管理，努力让承包商索赔现象减少。部分开发商不讲究责任心，经常运用费率招标的方法进行，也就是成本加酬金合同，从而加大了风险，所以，就要在实际情况的基础上去进行判断，选择最佳合同形式。
5结束语
总而言之，要想把房地产装修工程的造价管理工作做好，我们就必须认真对待上述内容中的每一个环节，做好各个阶段的工作内容，最大程度上保障建设资金的投资效益，从而提升企业竞争力。
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作者:汤润 单位:上海晓月文化创意有限公司
