房地产融资论文范例6篇

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房地产融资论文

房地产融资论文范文1

摘要:房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。

关键词:风险防范房地产信贷银行业

房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。

一、银行房地产信贷过程分析

1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。

3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

二、银行房地产信贷风险揭示

结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。

1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。

4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。

5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。

三、银行房地产信贷风险防范措施

1、政府对房地产市场的宏观调控能力。政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。

其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。征收土地保有税,以刺激土地供给等。

2、发展多元化的房地产金融市场。我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。

3、房地产企业要提高自身的抗风险能力。房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此,房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。

4、银监会要充分发挥监管作用和服务功能。银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。

5、提高商业银行的风险防范能力。商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力。首先,商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次,信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。

信贷审批人员应在审批环节严格把关。

一是分析项目是否符合国家宏观政策;

二是分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,部分销(预)售收入作为投资来源是否可行等;

三是分析项目总投资的合理性,如建安成本是否过高等;

四是分析项目的合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况;

五是分析项目抗风险能力,结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析;

六是分析项目的市场前景及其竞争力,要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析;七是分析担保措施,抵押物是否足值、变现能力是否强,保证人保证能力如何等;八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。

【参考文献】

[1]孙永玲:中国房地产金融战略实施[M].机械工业出版社,2005.

房地产融资论文范文2

【关键词】房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大,周期长,风险高,融资压力大,不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化:央行121文件,利率上涨,国六条国八条的出台,银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的,相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长,未来几年会不会进入一个实质性的调整期?一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长,所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业,中国企业必须保证资金的供给,提高资金利用效率,趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机,快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点,中国房地产业在持续走高,中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入,加快了中国房地产业的发展进程,同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出,虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索,但由于宏观政策的调控,和银行信贷对房地产业的紧缩,使得目前房地产业所需的资金不足,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力,而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大,但信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受,但是最关键的法律条件处于真空状态,使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路,应该是以金融体制改革为契机,以国际惯例为参照,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,突破重点,带动其他,分步到位,完善体系。所谓突破重点,指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务,并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁,给房地产业制造一个宽松的金融环境,在房地产业金融管理方面,则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合,根据这一思路,目前应着手作好以下几项工作。

(1)根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展,激励金融产品创新,降低房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率。

(2)适当引进国外先进的金融工具和操作手段,同时以发行B股、H股或外汇债券的形式,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程。

(3)加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手:一是修改完善现有的法律法规,如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方;二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素,促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟,必然需要寻求中国的合作伙伴,因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作,提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业(集团)有限公司为例,在公司成立的十几年中,就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作,共同投资了6个较大规模的房地产项目,比如位于淮海中路的上海广场项目,位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构,2003年7月,公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟,紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目,该项目已全部售馨,外方取得了良好的投资回报,目前由我集团控股,并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘,该项目目前的平均售价达到22000元/平方米,且目前销售状况良好,也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报,目前集团已累计吸收外资达100亿人民币,开发土地近100万平方米,应该说通过与国际金融资本的合作,为集团开拓了一条新的融资渠道,同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢?以笔者单位的经验:首先要作到诚实守信,外方作为跨地域的经营者,最看重的也是合作方是否诚实守信,往往在我们与外方洽谈合作事项之前,外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况,而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则,“言必行,行必果”,这样才能获得合作方的信任,才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则,即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢,有礼有节的与外方和谐共处,在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益,使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力,提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,笔者认为企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。

(1)加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题,笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程,明确企业资金管理的各个环节的重要节点,同时应加强企业财务人员的素质培养,以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例,以往在商品房贷款资金回笼环节中,由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系,互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼,公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点,并指派专人负责,大大加快了贷款资金的回笼速度。

房地产融资论文范文3

关键词:房地产信托投资基金;RnTs;金融发展与创新

文章编号:1003―4625(2006)09-0007-03 中图分类号:F832.45 文献标识码:A

一、房地产信托投资基金(REITs)

(一)房地产信托投资基金的含义和起源

REIT是英文“Real Estate lnvestment Trust”的缩写,国内理论界和房地产界一般译为“房地产投资信托”或“房地产信托投资基金”,其复数形式为REITs。它是一种集合不特定的投资者,将资金集中起来,建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构,进行房地产的投资和经营管理,并共同分享房地产投资收益的金融工具,是信托制度在房地产金融领域的应用。

房地产投资信托(REITs)起源于美国。其正式发展从20世纪60年代算起,距今已有40多年的历史。据统计,截至2004年1月31日,美国REiT行业的总市值已经达到2390亿美元,其中权益型REITs的市值为2190亿美元,约占总市值的九成:根据NAREIT的统计,全美REITs拥有的商业类房地产价值超过4000亿美元。在机构持有的房地产中,REITs占到10%-15%的份额。136只REITs在纽约证券交易所上市交易,总市值为2310亿美元。

正是鉴于REITs对美国房地产行业的推动作用,其他国家从20世纪后期开始效仿美国在本国的金融市场中引入REITs,如日本和我国台湾省的“不动产投资信托”;我国香港特区的“房地产信托投资基金”。因各国房地产行业的用词习惯不同各自名称有所区别,但在实质上都是一种投资于房地产的信托投资基金。戴德梁行统计数据表明,截至2005年12月亚洲房地产投资信托基金的数量已经增加到45家,总市值超过355亿美元。从2001年11月到2005年12月的4年时间里,亚洲房地产投资信托基金的数量增长了21倍,市值增长了17倍。亚洲已成为全球增长最快的HEITs市场。

近年来,房地产信托投资基金逐渐与我国的房地产市场发生各种业务关系。比如2005年新加坡的房地产信托墓金――凯德置地(Capitaland)斥资约18亿元人民币购买北京中环世贸小心:2005年下半年,小国香港地区连续推出三只房地产信托投资基金:领汇信托,泓富信托、越秀信托。尤其是由广东越秀集团发起设立的越秀房地产投资信托基金在联交所上市的示范效应,使得房地产信托投资基金成为中国内地房地产行业极为关注的投资方式。

(二)房地产信托投资基金的基本运作模式

美国是房地产信托投资基金的起源地,其房地产信托投资基金的发展具有代表性。美国的REITs足一般采取公司或者信托的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者对房地产进行投资。美国人部分REITs采取公司形式,其股票――般在证券交易所进行交易。其基本运作模式见下图。

(三)房地产信托投资基金(REITs)的属性与特征

1.房地产信托投资基金的资产证券化属性

从理论上进,REITs,可以属于是房地产资产证券化产品 其中抵押型REITs是房地产债权的证券化产品;权益型REITs是房地产权益的证券化产品(见下图);

2.REITs的合作性和信托性。

资本市场中分散的中小投资者在储蓄方式之外,可以将资金投向利润较高的房地产领域。但个人单独进行投资势单力薄,风险较大,于是投资者们将分散的资金集中起来,采取签订信托契约的形式,或类似股份公司的形式成立某种房地产信托投资基金,委托对房地产市场具有专门知识和经营经验又可以信赖的人从事这方面的投资:

(四)房地产信托投资基金(REITs)的种类

按照不同划分标准可以将REITs划分为不同的类型-一般地,以组织形式的特点标准,可以将REITs划分为公司型和契约型两种;按照交易方式不同,可以划分为封闭式和开放式RE-ITs;按照REITs的资金募集和流通方式,又可以将其划分为私募和公募两种,其中公募REITs又分为上市交易和非上市交易两种;从盈利模式的区别,可将其划分为权益型、抵押型和混合型三种:

二、金融发展与创新的相关理论

(一)麦金农和肖的金融深化理论

1973年,美国经济学家罗纳德小麦金农和爱德华・S・肖在先后出版的《经济发展中的货币与资本》和《经济发展中的金融深化》两部名著中,分别从不同的角度对发展中国家金融发展与经济增长之间的辩证关系作出开创性的研究,提出了“金融抑制理论”和“金融深化理论”。他们认为,金融抑制是这样一种金融现象,即由于政府过分于预金融市场和实行管制的金融政策,以及未能有效地控制通货膨胀,使得金融,”场特别是国内资本市场发生扭曲,利率和汇率不足以反映资本的稀缺程度。

他们认为金融抑制现象在发展中国家普遍存在,其主要表现形式为:

1.社会经济货币化程度低,发展中国家经济一般呈割裂状态,大量经济单位之间相互隔绝,各种资产(金融资产或实物)报酬率相差很大,缺乏一个完善的市场机制使之趋于一致。

2.储蓄转化为投资过程缓慢。在发展中国家,大量的中小企业和居民被排斥在资本市场之外,致使这些企业融资困难,不得不依靠自身积累的内部融资进行投资。

3.发展中国家政府对金融的干预,导致国有金融机构处于垄断地位,利率不能反映资本的稀缺程度,在资金使用成本极低、需求过盛和资金供不应求的情况下,金融体系只能在政府控制下,以配给方式提供信贷,这又导致金融业之间缺乏竞争,资金被企业低效甚至无效利用。

麦金农和肖的金融深化理论的思想主要是充分发挥市场机制的作用,利用金融中介(包括金融机构和金融工具)的作用,扩大金融活动的广度和深度,让利率既反映资本的稀缺性,义反映资本的时间价值,以沟通储蓄与投资,挖掘社会闲置资金,提高资本的使用效率。他们认为金融抑制现象的出现不是发展中国家政府的目标和主观愿望,而是其管制和干预金融的后果。发展中国家要使其金融和经济不断发展,就应该放弃所奉行的金融抑制政策,实行金融深化改革。

(二)戈德史密斯的金融结构理论

美国经济学家戈德史密斯通过对金融发展史和几十个国家的金融结构现状的比较分析,建立了研究金融发展的新理论――金融结构理论,并于1969年出版了《金融结构与金融发展》一书。他认为,金融发展就是指金融结构的变化,研究金融发展就是研究金融结构的变化过程和趋势;而“金融结构即是

金融工具和金融机构共同决定的”,即一国现存的金融工具和金融机构之和构成该国的金融结构,包括“各种现存金融工具和金融机构的相对规模、经营特征和经营方式、金融中介机构中各种分支机构的集中化程度等”。他指出:“对于经济分析来说,最重要的也许是金融工具的规模以及金融机构的资金与相应的经济变量(例如国民财富、资本形成和储蓄等等)之间的关系”,他认为,金融结构对经济增长的促进作用,是通过为资本转移提供便利来提高储蓄、投资总水平和有效配置资金来实现的。金融工具的出现能使储蓄和投资分离成两个相互独立的专业化职能,并为经济单位进行储蓄和投资提供了一种机制,使分散的储蓄和投资得以重新有效地结合。因为如果没有金融工具的创造,每单位的储蓄就必须等于投资,投资者就难以摆脱自身储蓄能力的限制,而一旦金融工具出现,单位投资就可以大于或小于其储蓄。而金融结构越发达,金融工具和金融机构越多样化,为人们提供的选择机会就越多,人们从事金融活动的欲望就越强烈,从而可以有效地增加储蓄和投资的总水平。他还指出金融机构的创立导致金融资产范围的扩大,可以将既定的储蓄资金更有效地分配给收益率较高的投资项目。因为在一定的资金总量下,金融活动越活跃,金融机构之间的竞争机制会引导资金流向高效益的投资项目上,从而资金的使用效率就越高,社会资金能得到更有效的配置。而且这种有效的资金配置对经济增收所产生的引致增长效应对储蓄和投资总量所产生的效果更有意义。

(三)关于金融创新理论

金融创新是金融发展的一种主要方式和推动力量,它表现为通过对金融要素进行新的组合来实现金融上层建筑的量的扩张和质的提高。根据熊彼特的“创新”理论,金融创新是在金融领域内经济主体为适应实体经济的发展要求和为了追求利润机会而进行的新的生产函数的创新活动,是各种金融要素的重新组合。它泛指金融体系和金融市场上出现的一系列新事物,包括新的金融工具、新的融资方式、新的金融市场、新的支付清算方式以及新的金融组织机构与管理方法等内容。

对于金融创新活动,经济学家们提出了各种各样的理论加以解释,如西尔伯的约束诱导理论、凯恩的规避管制理论、制度学派的制度变革理论、希克斯和尼汉斯交易成本理论和技术推进理论等。无论何种理论,从微观创新主体进行创新的内外动因的角度来看,金融创新都是金融家在逐利避害本性下的创新活动。从内因上说,创新主体有“获利性”需求因而会产生“获利性创新”;在逐利本性下,又会产生“避管性”创新;由于金融行业的高风险性,会诱发“避险性创新”;从外因上说,由于经济发展与市场的变化,金融主体内部竞争加剧,诱发“扩源性创新”。

二、房地产信托投资基金的金融发展与创新的理论解释

(一)房地产信托投资基金的发展是金融发展与金融创新的产物

房地产信托投资基金的发展历史表明它是在社会经济发展到一定阶段,在房地产行业的对资金的需求超过自身资金积累的能力,而以银行业为代表的传统金融业务又不能满足房地产行业资金的规模和期限结构需求的情况下,随着新的融资方式的出现和资本市场的深入发展而产生的,同时也是房地产金融领域为满足投资者对资金增值和分散投资风险的需要而进行的金融获利行为。房地产信托投资基金(REITs)这样一种新金融组织机构和金融工具的创立也为储蓄转化为投资提供一种新的机制。

房地产信托投资基金(REITs)本身是一种非银行金融中介机构,它的出现带来了金融机构和金融工具的多样化,改善了经济体系所原有的金融结构,提高了金融中介化比率。房地产信托投资基金(REITs)将社会分散的资金聚集起来形成规模化的巨额资金,同时将那些流动性较差的房地产资产转化为更具流动性的证券,降低了金融交易活动中的不确定性和信息不对称程度,减少了金融交易中的成本,增强了金融中介在储蓄投资过程中的媒介作用,促进了储蓄向投资的转化,提高于储蓄投资水平和资金利用效率。因此,房地产信托投资基金(REITs)制度的产生,本身表现为金融深化过程和金融创新过程。

(二)房地产信托投资基金(REITs)推动了金融发展和金融创新

房地产信托投资基金(REITs)对金融发展和金融创新推动,主要表现在以下几个方面:

1.推动了资本市场和货币市场的发展。REITs组织利用资金和技术优势为金融市场提供了不同风险收益特征的、多样化的房地产投资组合产品。RElTs更大的优势在于其将中小投资者原先难以涉足的规模化房地产投资通过小额金融工具而转化为一般投资者均可以参加的标准化产品,充分发挥了联系中小投资者与公司融资者的金融中介职能,吸引了众多的中小投资人参与房地产金融市场的投资,从而提高了金融市场的广度和深度。

2.促进了金融业的竞争,提高了金融体系的效率。REITs的出现和发展打破了传统商业银行在房地产金融业务中的垄断地位。在资金来源上通过开发对储蓄者更具吸引力的各种信托产品,与商业银行的储蓄存款相竞争,使信托凭证成为银行存款的极具竞争力的替代品。同时,REITs极大地活跃了房地产金融市场,使很多大型房地产公司在需要资金时不再单纯依赖于银行而转为直接在资本市场上筹资。房地产信托投资基金与商业银行的竞争,有助于提高金融体系的运行效率。

3.改善和优化了金融结构。从金融市场构成结构上来说,REITs机构已经成为重要的非货币性房地产金融机构。房地产金融市场呈现出商业银行、证券市场和投资信托同时存在的金融机构多元化格局。从金融资产结构上来说,房地产信托投资基金为适应资金供求双方的需要不断开发出新的信托产品,在使投资信托本身的信托资产多样化的同时,也促使资本市场、货币市场、保险市场的金融工具多样化,商业银行也为应对挑战而不断开发出各种金融工具,从而促进了金融资产多样化局面的形成和进一步发展。

4.推动了发达市场金融管制的解除。房地产信托投资基金制度不仅有助于金融抑制现象的弱化,推动发展中国家的金融深化进程,而且也有助于削弱发达金融市场上的金融过度管制现象。在发达的市场经济国家里,金融业也是受到管制严重的一个产业,银行业的信贷配给、对利率的管制、银行业经营中的创新动力不足等,使发达市场上金融资源的价格也不能完全反映资本的稀缺性,资源的配置效率受到影响。REITs的发展对银行经营业务的渗透和造成的冲击,金融业进入一个更加开放、自由竞争的时代,竞争压力和利益的驱动,使金融市场有着强劲的创新动力,这大大降低了金融交易的成本,提高了储蓄向投资转化的能力,引导资金流向高效益的部门和地区,提高了资源的配置效率。

房地产融资论文范文4

【关键词】房地产市场;金融发展理论;金融风险

中图分类号:F293.35 文献标识码:A文章编号:

一、研究背景

过去的五年里,在全球经济疲软、全国物价普遍上涨的宏观背景下,我国多个一线城市的房价地价呈现剧烈上升态势,多地二三线城市房价也有不同程度上涨,引发群众不满与政府关注。为此,国务院于2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,内含10条宏观调控政策,揭开了史上最为严厉的房价调控的进程。两年来,各地房价涨势均得到一定程度的遏止。但行政手段毕竟治标不治本,要深刻研究中国房地产市场,需从经济金融方面着眼。

本文认为,近几年中国房地产市场发展所暴露的问题,是其多年积聚的金融风险的外在表现。分析中国房地产所面临的金融风险,应从金融发展理论入手。

二、文献综述(金融发展理论)

金融发展理论主要研究的是金融发展与经济增长的关系,具体包括金融体系在经济发展中发挥的作用,如何建立有效的金融体系以最大限度促进经济增长,以及如何合理利用金融资源实现金融与经济的可持续发展。金融发展理论的典型代表是金融抑制、金融深化和金融约束理论。

1.金融抑制和金融深化理论

1973年,美国经济学家麦金农和肖在其先后出版的《经济发展中的货币与资本》和《经济发展中的金融深化》两部名著中,分别从不同的角度对发展中国家金融发展与经济增长之间的辩证关系作出了开创性的研究,提出了“金融抑制理论”和“金融深化理论”。根据麦金农和肖的论述,金融抑制是政府对金融活动和金融体系的过多干预抑制了金融体系的发展,而金融体系的滞后又阻碍了经济的发展,从而造成了恶性循环。金融抑制现象在发展中国家普遍存在,其主要表现形式为:

(1)名义利率限制

发展中国家一般都对贷款和存款的名义利率进行控制,实际利率一般很低,有的甚至是负利率,压制了社会对金融中介机构实际债权存量的需求。同时,这些措施导致只能依靠信贷配额来消除对中介机构贷款的过高要求,然而中介机构的贷款利率水平往往偏低,某些利率还为特殊类别的借款人带来净补贴收益。

(2)高准备要求

在一些发展中国家,商业银行将存款的很大一部分作为不生息的准备金放在中央银行,贷款组合中另有很大一部分由中央当局直接指定。同样,储蓄银行将存款的一部分作为不生息的准备金,还有一部分投放于低收益的住房债券。

(3)外汇汇率高估

发展中国家为了保持本币的稳定,往往将本币价值盯住某一发达国家的坚挺硬通货,然而其经济情况却无法同该发达国家相比,从而导致了本币价值的高估,汇率无法真实反映本币价值,国内商品的出口受到很大限制。于是,政府便采取出口补贴和出口退税等措施,鼓励国内企业扩大出口。

(4)政府通过干预限制外源融资

在金融抑制下,由政府决定外源融资的对象。麦金农说,银行信贷仍然是某些飞地的一个金融附属物。甚至政府往来账户上的普通赤字,也常常预先占用存款银行的有限放款资源。而经济中其他部门的融资,则必须由放款人、当铺老板和合作社的不足的资金来满足。

总之,金融抑制现象的出现不是发展中国家政府的主观愿望,而是其管制和干预金融的后果。发展中国家应该放弃金融抑制政策,实行金融深化改革,充分发挥市场机制的作用,利用金融中介(包括金融机构和金融工具),扩大金融活动的广度和深度,让利率既反映资本的稀缺性,又反映跨期消费的成本收益,以沟通储蓄与投资,提高资本的使用效率。

2.金融约束理论

20世纪70年代初,以金融抑制和金融深化理论为基础,发展中国家掀起了以自由化为趋向的金融改革浪潮。然而,令人失望的是,多数发展中国家尤其是非洲和拉美国家的金融自由化结果离理论描述相差甚远,并未能形成金融发展和经济发展相互促进的良性循环。在此背景下,随着国际金融发展理论研究的不断深入,一些经济学家开始对麦金农和肖的金融发展理论提出了挑战。

90年代以来,以斯蒂格利茨为代表的新凯恩斯主义经济学家从不完全信息的角度提出“金融约束论”,认为:麦金农和肖的金融发展理论的假设前提为瓦尔拉斯均衡的市场条件,即整个市场上过度需求与过剩供给的总额必定相等的情况。但现实中,这种均衡条件难以普遍成立。况且,由于经济中存在着信息不对称、行为、道德风险等,即使在瓦尔拉斯均衡的市场条件下,资金资源也难以被有效配置。所以政府的适当干预是十分必要的。金融约束的目标是政府通过积极的政策引导为民间部门创造租金机会,尤其是为银行部门创造租金机会,使其有长期经营的动力,减少由信息问题引起的不利于完全竞争市场形成的一系列问题。金融约束的实质是政府通过经济金融政策使银行部门因“特许权价值”而获得租金。通过“租金效应”和“激励作用”可以规避潜在的逆向选择行为和道德风险,鼓励创新,维护金融稳定,从而对经济发展起到正向效应。因此,在政策上,金融约束论更强调政府干预的重要作用,是一种通过政府推动金融深化的政策。

本文认为,中国是社会主义国家,是最大的发展中国家,应综合金融深化与金融约束理论,既发扬社会主义市场经济功效,又确保政府的宏观调控能及时到位。

我国房地产市场金融风险分析

房地产业与金融业的联系

房地产业与金融业息息相关,这一方面表现为房地产业需要金融业的资金支持,另一方面也表现为房地产业是金融业的重要服务领域。据统计,在2010年5月至2011年5月年房地产开发投资资金来源中,平均有17.55%来源于国内银行贷款,有24.87%主要是定金和预付款的其他资金来源(表1)。如果假设其他资金来源中有60%是金融机构提供的预售商品房按揭贷款,同时按揭贷款又没有及时替换出开发贷款,则房地产开发资金来源中有34.47%来自金融机构。

商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款,是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据中国人民银行每季度货币政策执行报告显示,1998年以来,个人住房贷款余额迅速上升。2001年末比1997年末增加了55425.95亿,增长了32.55倍。到2002年6月,金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元。2002年至2010年我国个人金融机构住房抵押贷款余额如下(表2)。这说明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。

表1 全国房地产开发投资资金来源(单位:亿元)

(来源:中国经济景气月报2011年6月刊)

表2 我国历年个人金融机构住房抵押贷款余额(单位:万亿元)

(来源:中国人民银行季度货币政策执行报告)

2.房地产金融风险

(1)银行风险

房地产融资论文范文5

【关键词】 房地产 融资结构 融资渠道

2000年初,

三、结论及建议

由上面的资产负债率分析可以看出,自2006年来,我国房地产上市公司短期债务融资比重呈先下降后上升的特征。从长短期借款和预收账款的统计数据来看,很大部分负债融资都是依赖于银行系统,长短期借款以及以多数个人住房贷款形成的预收账款的资金主要来源于银行系统。一旦资金链出现断裂,房地产上市公司将面临很大的风险。

我国房地产上市公司的融资顺序与现代资本结构理论存在着明显的冲突。在西方企业融资中,融资方式选择的顺序是内部股权融资(即留存收益),然后是债务融资,最后才是外部股权融资。国内很多学者(袁国良,1999)普遍认为我国上市公司热衷于股市的“圈钱”,先采取内部融资然后是股权融资,最后才是债权融资。而根据本文的数据分析,我国房地产上市公司的融资顺序是股权融资、长期债务融资、短期债务融资和内源融资,债券融资相对滞后。

鉴于以上分析,我国的房地产上市公司应进一步拓宽融资渠道,进行多元化的融资。建立健全相关法律法规,规范证券市场和债券市场,保障房地产上市公司融资的顺利进行,实现资金的流通与增值。 整理

房地产融资论文范文6

关键词:房地产市场;金融市场

1 引言

自从1998年住房制度改革后,国内的房地产消费需要量因此而获得巨大的释放,由此房地产市场也由于住房的市场化而日益繁荣,房地产作为国民经济的支柱产业,不断为国民经济的发展提供了强劲的增长动力。进入21世纪以来,我国的国民经济每年以超过7%的速度增长,而与此同时,房地产的销售额每年以超过20%的速度增长[1]。作为重要的支柱产业,房地产市场的健康发展不仅仅关系到人们的日常生活,更影响着国家的财政收入和国民经济的快速发展。

房地产业的繁荣在推动国民经济发展的同时,也带动了金融市场的活跃。由于住房制度的变革,金融业越来越多的参与到房地产市场中,从房地产开发商的贷款开发,到消费者的抵押贷款进行商品房消费。银行参与的程度在不断的提高,金融市场在各个环节影响着房地产市场的运行与发展。同时,房地产市场的不良发展所引起的金融危机的实例也提醒我们要深刻的认清房地产市场与金融市场的关系程度。以避免对国民经济的发展不良影响。

一般来说,房地产市场的发展与金融市场的发展及二者相互作用对国民经济其着举足轻重的作用。目前,在房地产市场与金融市场中普遍存在如下问题:金融支持过度导致房地产市场泡沫化;房地产金融融资渠道单一诱发潜在金融危机;房地产价格不稳定加大国内商业银行体系风险等。因而我们不得不深入的思考,房地产市场的发展是否存在着导致金融危机的因素?如何看待房地产金融市场中的风险?如何正确处理房地产市场与金融市场的协调关系?要处理这些问题,就要科学、合理的认识房地产市场与金融市场的关系。

因此,本文将从房地产市场与金融市场的关系角度出发。通过以沈阳为例,对房地产市场与金融市场进行实证分析,用回归分析法来分析定量的分析两者之间的相关关系程度,在以上分析的基础上,为进一步的认识房地产市场和金融市场的关系和发展规律,解决房地产市场和金融市场发展中存在的问题提供一些实证支持。

2 研究的设计

2.1 样本区域选择的依据

本文选择的模型区域为辽宁省沈阳市。主要原因有以下几个方面:

第一、辽宁省是东北三省中经济发展最快的省份,目前,东北地区是国家重点的经济改革发展地区。而沈阳市作为辽宁省重要的城市,其城市发展在辽宁省甚至在东北省具有典型性,对沈阳市的研究对辽宁省以及东北地区其他城市的相关研究起到代表性作用。

第二、沈阳市近几年在经济发展迅猛,其经济发展在辽宁省具有经济领军地位。近年来,其房地产市场与金融市场的发展迅猛,具备了对二者市场进行研究的现实基础,同时对二者未来的协调发展起到指导作用。

第三、沈阳市是老重工业基地,而近年来沈阳市房地产业与金融业的异军突起,使得二者的经济地位也日益凸显。在面临经济转轨期的时代大背景下,房地产市场与金融市场的发展对整个城市未来的经济格局的发展产生重要的影响。因此,对于如何认清与协调房地市场与金融市场的关系研究对规避金融危机以及对沈阳市未来的经济格局规划具有现实意义。

2.2 指标选取依据

如何来选取指标来代表房地产市场与经济市场的发展对研究的成败起着决定性作用。本文对指标选取的依据主要遵循以下原则:

第一、定义性原则。根据房地产市场与金融市场的功能定义来选定经济指标。房地产市场是房地产商品交换、交易以及一切流通关系的总和。根据房地产市场的定义,可选用交易额、销售额等经济指标。金融市场,是实现货币资金借贷、办理各种票据和有价证券买卖,资金供给者和需求者融通资金的场所或过程。根据金融市场的定义,可选用贷款额、证券交易额等经济指标。

第二、典型性原则。参考其他众多相似研究文献中所运用的指标,对其进行归纳选取。如《中国房地产市场与金融市场关系的实证分析》选取我国商品房的交易额来表征房地产市场的发展,选取金融资产总量、货币资产数量(即包括现金和存款)、非货币资产数量(即包括股票有价证券)来表征金融市场的发展。李阳(2006)和皮舜(2004)均选取我国商品房的交易额和金融

机构贷款额作为各自市场的表征指标[2]-[3]。

第三、可行性原则。通过查询《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》,笔者发现沈阳市证券交易额记录年份仅由2003年开始,2003年之前的数据无法快速、准确的收集,因此将代表金融市场发展的证券交易额这个经济指标排除。无沈阳市商品房交易额经济指标,但有沈阳市商品房销售额经济指标可代替[4]-[5]。

根据上述原则,本文选择沈阳市商品房实际销售额作为表征房地产市场发展的经济指标,记为销售总额。选择沈阳市金融机构人民币贷款合计作为表征金融市场发展的经济指标,记为贷款合计。

2.3 数据来源说明

在基于以沈阳市为例的房地产市场与金融市场关系的研究中,有关评价指标的数据来源主要由以下查询获得:通过查阅《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》总共获得了沈阳市2003-2009年相关经济指标数据14个,经过对数据的仔细检查与核对,确保了指标数据的真实性与准确性。具体数值见表2-1。

2.4 模型选取依据

根据上述表2-1所收集的数据,以贷款合计为横轴,以销售总额为纵轴,借助专业统计软件spss在平面直角坐标系中把2003-2009年的数据表示出来,得到散点图2-1。

图2-1 2003-2009年沈阳市商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计散点图

从图2-1中可以看出,表示每年商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计的点基本上呈递增趋势,说明二者之间可能存在着一种相关关系。通过观察散点图的分布形态,可以明显看出其分布偏离线性模型,因此排除选用线性模型对变量指标进行拟合。其次,可以观察得到其变量的走向接近于曲线型的非线性模型。因此将选用非线性模型进行拟合。但这种描述只是直观上的判断,只是从变量散点的形态上做出的大致性描述,并不能科学的反应变量之间关系的密切程度。因此在下面的论证中,本文借助专业统计软件spss软件来对两个变量之间的相关系数进行具体的计算。

3 房地产市场与金融市场相关关系的实证研究

3.1 相关分析

运用统计软件spss计算出销售总额和贷款合计之间的相关关系,得到输出结果如表2-2。

根据上表的数据可以得出:pearson相关系数为0.821,p=0.024<5%,应该拒绝原假设,即总体中这两个变量的相关系数为零的假设。所以可以认为,销售总额与贷款合计呈现出正相关的关系。在回过头来对二者变量的散点图进行观察(图2-1),就较容易理解这一结果,散点图上的变量基本上在呈现递增的趋势。因而这两个变量基本存在正相关关系。同时,表4中两个变量之间的双卫检验概率值为0.024,小于5%,即表示出二者之间的相关程度也是较为显著的。

3.2 回归分析

通过上述的相关分析,我们计算出销售总额与金融贷款之间的相关系数为0.821,同时观察散点图,发现变量基本上呈现曲线型递增的趋势。因此笔者就想二者之间可能存在着一种非线性关系,是否可以用一条曲线来拟合,所以在下面的分析中仍借助spss统计软件,以贷款合计为自变量,以销售总额为因变量,进行回归分析。得到输出结果如表2-3,表2-4和表2-5。

模型摘要(model summary):表示相关系数(r)=0.891,判定系数(r square,r2)=0.793,调整后判定系数(adjusted r square)=0.752。由此可得出该模型的拟合度高达75.2%,即运用该曲线模型,自变量x(贷款合计)可以解释因变量y(销售总额)变化的75.2%。因此通过拟和度数值证明该模型是可行的。

方差分析(anova):表示回归的均方差(regression mean square)=3.591,剩余的均方差(residual mean square)=0.187,f=19.213,p=0.007。其中重要的数据分析为f值所对应的p值的大小。由于p=0.007<1%,近似于p=0,所以可认拒绝原假设,即变量x和y之间曲线相关关系显著。

回归分析系数分析(coefficients):表示常数项 (constant)= 3.132e-5、回归系数(b)=1,回归系数的标准误差(std. error)=0,标准化回归系数(beta)=0.410, t检验的t值=2.426e7,p=0.000。其中重要的数据分析为自变量x(贷款合计)的t值所对应的p值的大小。由于p=0,所以可认为回归系数有显著意义,即x的变化可引起y的变化,且变化显著。

图2-2贷款合计与销售总额拟合曲线图

根据上述数据分析可运用spss进行曲线回归分析得到曲线拟合图2-2

3.3 研究结果

通过实证分析,我们发现沈阳市房地产市场与金融市场的发展关系具有显著影响性。从具体系数上看,销售总额与贷款合计与类指数曲线拟合度达75.2%,销售总额变动的75.2%可运用曲线的自变量的变动解释;f检验与t检验的数据同样表明无论是从整个模型方程的角度,还是从自变量的角度,都是高度显著的。从模型拟合图斜率角度来看,由于其图形斜率大于零且呈递增性,即曲线的凹凸性为凹,因此因变量会随着自变量等单位的增加而呈现出加速上升,即随着自变量的增加,因变量的上升速度要快于自变量的上升速度。通过基于沈阳市房地产市场与金融市场2003-2009年的数据实证分析,我们看到代表房地产市场的销售总额与代表金融市场的贷款合计随着时间的发展呈现出上升趋势,并且该趋势符合类似指数曲线的波动走向。这表明即使金融机构贷款变动幅度较小,其变动也对房地产销售造成巨大的波动。从指标的代表的市场角度出发,不仅直接表明房地产市场与金融市场之间存在关系且呈现强显著相关,而且从侧面反映出房地产市场对金融市场的强烈依赖性。证实了第一部分的理论研究结论。

4 结论与建议

本文通过对房地产市场与金融市场关系的实证分析。揭示出房地产市场与金融市场具有一定程度上的相关性。这是因为,房地产市成是资金密集型市场,交易额巨大,因而不论是房地产的直接使用者还是经营者都是难以承担的,因此都需要银行等金融主体参与的金融市场给予资金融通,才能顺利完成交易。另一方面,由于房地产具有保值性、增值性等特点,使得金融市场特别青睐房地产市场,特别愿意以房地产金融资产作为资产组合的重要构成部分。因此可见,中国房地产市场与金融市场在某种程度上是“一体”的。为了降低房地产金融风险以及促进房地产市场与金融市场在未来的协调发展,针对本文所得到的房地产市场与金融市场的关系结论提出如下建议:

第一、积极鼓励监管金融机构贷款。由于房地产市场与金融市场的类指数曲线关系,使得金融机构贷款变动对房地产业产生巨大影响,因此,在面临房地产市场日益膨胀的背景下,对房地产市场的调控要究其根源性主要因素,加大对金融机构贷款批准的审核力度,加强房地产业的信贷管理,严肃查处房地产信贷中的违规问题,加强房地产信贷风险的防范和管理,完善个人征信管理体制,建立和完善房地产市场的预警体系、房地产统计指标体系和信息披露制度等[6]。通过调控金融机构相关贷款来有效的指导房地产业的健康稳定发展。

第二、发展房地产融资渠道多元化。由于目前的房地产金融融资主要依赖于银行体系,而房地产业是资金密集型行业,这样无形中将房地产市场发展的风险转化为银行体系的风险甚至导致金融危机。应该加强多元化的融资渠道,发展资金、证券等要素市场。

第三、建立住房抵押贷款次级市场促进住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款直接转化为股票、债券、投资基金等证券形态,是资产证券化的一种形式。其主要功能在于通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来,积聚社会闲散资金,促进个人储蓄向房地产投资转化,并有助于提高银行长期信贷资产的流动性,建立起不动产抵押贷款的次级市场。对于放贷金融机构而言,房地产抵押贷款证券化能有效降低放贷风险和拓宽房地产资金来源,有效地把贷款风险向证券市场转移,把风险分散给广大投资者。对于投资者来说,房贷证券化为其提供新的投资工具,因房贷信用程度较高,投资者风险系数较小,可谓是一种风险小、收益高的新型投资方式。

参考文献

[1]皮舜,武康平.中国房地产市场与金融市场发展关系的研究[j].管理工程学报,2006(2):1-5.

[2]皮舜.中国房地产市场与金融市场的granger因果关系分析[j].系统工程理论与实践,2004(12):29-33.

[3]李阳.中国房地产市场与金融市场关系的实证分析[d].厦门大学硕士论文,2006.

[4]沈阳市统计局.沈阳市统计年鉴[m].沈阳市统计局出版,2001-2007.