房地产可行性研究报告范例6篇

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房地产可行性研究报告

房地产可行性研究报告范文1

房地产开发可行性研究报告

一、项目背景

1 、 项目名称:居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据:

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《a市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 )地块位置:该基地东起xx南至x路,西至x路、北至xx围合区内土地面积约xx平方米,该地块属a市x类地段。

2 )建设规模与目标:

土地面积:

容积率:

开发周期:

土地价格: 元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)

建筑面积(预计):总建筑面积:

3 )周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至a市中心。

(2)西侧为 市城市中心景点。

(3)东侧为城市绿化带,南侧为广场。

(4)西南靠近a市小学。

(5)北面为a市人民银行。

4 、项目swot分析

优势及机会

(1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) a近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧 的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让,起价元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区,我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8) 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。

(9) 物业管理公司在a市的先行介入,为今后该项目的物业管理,具有一定的优势互补的性。

(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11) 拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12) a市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13) 市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14) 外来资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15) 规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。

(16) 小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。

(17) 该地块的居民大多是二次拆迁,拆迁的难度较大。

(18)花园的日趋完善,又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。

(19) 拆迁的难度,使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1 a市概况(参考)

a市位于

河南岸,面积

平方公里,人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%,1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞吐能力达500万吨,a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸,与b市接壤,是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

2 a市房地产住宅市场分析

a市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。

1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。到目前为止,a市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。

二oox年,a市房地产业主要特征表现在以下几个方面:

表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元,投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%,占全市固定资产投资12.6%。

房地产可行性研究报告范文2

第一章 投资环境分析

一、 国内环境:中国房地产还有20年以上的好景

2004年12月3日 上海新国际博览中心,第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比,本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会,从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好,一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。

“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中,有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。

中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加,没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。

1998年以来,中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。

2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国,已经达到了5.7%。而在美国,房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一,已持续了50多年。

2020年,中国的城镇人口将达到10.2亿人,年均增长4%,城镇住宅存量面积将达到330亿平方米,比2004年将净增198.5亿平方米,年平均需净增12.4亿平方米。”

二、荆州房地产市场:整体良性发展与现阶段迅速升温

1、湖北省宏观政策的指导

2004年6月,为了促进房地产业的持续快速健康发展,根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,结合我省实际,湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》,将在一定程度上刺激商品房市场,保证房产市场健康发展。

2、政府出台房改政策,取消福利分房

自2000年年底荆州政府取消福利分房制度,个人购房数量骤增。同时,随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变,消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势,在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

3、人口城镇化,扩大了市场消费需求。

荆州是一个文化古城,有着悠久的历史,自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地,随着近年来城市基础设施建设的逐步完善,吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革,使农村人口城镇化,城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。

4、随着人均收入的增加,人民生活水平的提高,市场消费能力逐步增强。

2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元,上年增长7.4%。人均消费支出5400元,增长3.3%;2003年全市农民人均纯收入2502元,增长3.9%。(摘自:《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》)

2004年荆州市完成生产总值430亿元左右,同比增长8.5%,城镇居民人均可支配收入7600元,比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元,比上年增加500元,增长20.0%,增长速度创九年来最好水平,增长速度居全省第一位,增加绝对额居全省第二位。(摘自:荆州市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻发布稿》)

以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。

近年来,相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件,将以旧换新,以小换大,逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃,汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。

5、同类物业的市场情况

荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出,完成了对本类产品的市场说明任务,人们对高档住宅已广为认同和接受,希望拥有这类高档住宅。在此基础上,本类产品的推广、销售也逐步成熟,深入人心。

三、荆州房地产消费市场的新机遇:旧城改造与银行按揭

1、旧城改造,造成了需求量的增加

鉴于原荆州城内人口密度过大的状况,为减轻市政压力, 2003年,政府出台“为古城减压,城内只许拆房,不许建房”的新规划,开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万,短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。

2、银行按揭政策的出台,让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业,增加了市场的需求量。在银行按揭政策,这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款,即可提前入住,享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量,有效刺激了房地产市场。

第二章 项目概况

一、建设地址

新风小区二期工程——城南春天项目(以下简称“本项目”)位于荆州城南经济技术开发区,建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路,目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路,是连接南环路与市中心的纽带,其拓建工程已经动工,预计2005年底将全部竣工,届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况,在相当大程度上增强本项目的地理优势。

二、项目规模

“新风小区”项目规划总用地面积为 61730.85平方米 ,总建筑面积 100300平方米 ,总居住人口2639人。其中,已开发的一期工程用地面积 9666.61平方米 ,建筑面积 22000平方米 。

本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程,目前已列入荆州市2004年度房地产开发计划。用地面积 52064.24平方米 ,总建筑面积 82000平方米 ,其中含住宅建筑面积 70803平方米 ,商业用房面积 9659平方米 ,公建面积 1538平方米 。总套数为636套,入住人口约2000人。

三、总体规划设计理念

1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源,注意人文和环境的可持续性发展,创造既能享受现代都市文明,又能享受生态自然的居住环境;

2、适应大学城、开发区高知人士需求,创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境;

3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新,利用科学的环境规划方法,为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。

四、总体规划构思

本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃,吸取各地域房地产业界的优点,接合本地区实际情况,邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造,对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划,精心设计。小区内配套设计齐全,规划建设 5000平方米 中央绿地广场、约 1000 平方米 时尚休闲会所、 400米 特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健,以及健身房等娱乐休闲设施。

1、规划结构

小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状,以南环路上设入口广场,其余路设次入口,小区中心设区内广场,小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。

2、建筑单体设计

小区建筑单体呈南北向,以点面结合式布局,以小区主干道组织交通,均设公共绿地,单位建筑间路保持规定系数以上,使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库,均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所,满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。

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1、项目背景

2、可行性研究结论

3、主要技术经济指标表

4、存在问题及建议

二、西北地区二三线城市房地产项目市场分析和营销战略

1、西北地区二三线城市房地产市场概况

2、市场预测

3、营销战略

三、建设条件与场址选择

1、建设条件

2、场址选址

四、西北地区二三线城市房地产项目建设规模及功能标准

1、建设规模

2、功能标准

五、西北地区二三线城市房地产项目建设方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、项目实施进度安排

1、工程项目管理

2、项目实施进度

七、西北地区二三线城市房地产项目投资估算与资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

3、投资使用计划

八、西北地区二三线城市房地产项目财务分析与敏感性分析

1、生产成本和销售收入估算

2、财务评价

3、不确定性分析

4、敏感性分析

九、社会效益分析

1、社会效益分析

2、项目与所在地区互适性分析

十、风险分析

1、风险类别

2、风险应对措施

十一、可行性研究结论与建议

1、结论

2、建议

附件

1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件

2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件

3、自有资金存款证明

4、相关银行贷款承诺

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关键词:财务报告舞弊 房地产 Logistic回归模型

我国的房地产业起步于20世纪80年代中期,是一个成长性很高的行业。如今,房地产业在我国经济生活中已有举足轻重的地位,但由于我国的房地产企业起步晚、规模小、基础差,其企业缺乏规范性管理,企业的财务状况也面临会计核算体系不健全、缺乏有效的内部控制制度等问题,这些都使得房地产企业出现财务报告舞弊的风险加大。本文结合房地产企业的相关运营特点和财务特征,在国内外财务报告舞弊现有的研究基础上建立一套适合我国上市房地产企业的财务报告舞弊的识别模型。同时找出识别房地产企业财务报告舞弊的关键指标,为各有关信息使用者的决策提供依据。

一、文献综述

(一)国外文献 西方国家资本市场产生时间较长,国外学术界较早地进行了上市公司财务报告舞弊的研究。Lee,Ingram和Howard 用列举的方式对财务报告舞弊作了定义。在他们看来,财务报告舞弊就是系统性的利润操纵。霍华德.R达维亚(2004)认为财务报表舞弊指的是在企业向外界披露财务报表时有意将财务报表上的一项或多项余额虚报的一种欺诈。在Michael R.Young看来,只有违规的财务报表被用于决策并造成损失时,这种违规才是舞弊。Persons, Beasley, Beneish 等从行业、董事会特征、财务指标等方面对财务舞弊公司的征兆做了进一步研究。Persons(1995),Bell and Carcello(2000)运用财务指标建立Logistic模型,Beneish(1997)通过建立Probit模型来识别财务报告舞弊现象。

(二)国内文献 与西方国家相比,我国证券市场建立时间相对较晚,所以我国学者对上市公司财务报告舞弊现象主要进行规范研究。阮锦勤(2003)以48家被公开实施舞弊的上市公司为样本,对财务报告舞弊的现状进行了多角度的考察,并通过反映舞弊征兆和舞弊特征的两类指标建立Logistic回归模型,结果表明调整后每股现金和应收账款与收入比两个指标可以识别财务报告舞弊公司。明(2006)以8个财务指标为变量进行研究,最终建立了一个由应收账款周转率、毛利率指数和资产质量指数为变量的舞弊识别模型。陈国欣、吕占甲、何峰(2007)研究回归模型表明:实际上只需要盈利能力、管理层持股比例、独立董事规模、审计意见四个变量就可以较好地识别预测上市公司财务报告舞弊,而且通过Logistic 回归技术建立的模型整体识别正确率已达95.1%,可以说效果相当显著。梁杰、任茜(2009)在我国上市公司财务报告舞弊信号的审计与识别一文中从公司管理层、关系对象、公司治理结构及内部控制制度等方面揭示了财务舞弊的迹象。

二、研究设计

(一)研究假设 本文以我国上市房地产企业财务报告为样本,通过综合考察上市房地产企业公开的财务数据,寻求舞弊房地产企业在财务指标上共有的,能区别于未舞弊公司的特征,从而建立一个由多方面指标反映的识别模型。由此,本文提出以下假设:

假设1::所有可以公开获得的财务报表数据是真实、公允的

假设2:被中国证监会公开进行行政处罚的上市房地产公司均为有舞弊行为的公司

假设3:未受行政处罚的房地产公司均为财务报告正常的公司(即非舞弊公司)

房地产可行性研究报告范文5

关键词:房地产;可行性研究

1、引言

可行性研究是指在当前环境中,投资一个长期的项目之前,必须进行系统的分析和综合研究项目投资的必要性,以及项目在金融、技术、经济、法律、社会乃至生态和其他方面的能力,以实现其投资目标的论证和科学的评价。它是决策者做出投资决策的准确和可靠的前提和保障。

2、房地产项目可行性研究的必要性

房地产项目可行性研究是随着技术的进步和经济管理科学的发展而兴起,并日趋完善的一整套系统的科学方法,它对成功的开发房地产具有重要意义,从城市发展的整体来说,综合开发是城市规划的实施过程,开发项目的实施必然会给城市布局带来影响,对城市的经济繁荣、人民的生活环境带来影响,而对开发企业来说,实施开发项目必然要投入资金、物资和劳动力,从而也会对企业的经济效益产生一定的影响,因此,对开发项目必须要有充分的认识,并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行周密的调查研究分析,以实现开发项目投资决策的科学化和民主化,减少或避免投资决策的失误,提高开发项目的社会、经济和环境效益,而所有这一切都是可行性研究的内容,因此,可以说可行性研究是房地产项目开发活动中最基本的、首要的工作,也是开发项目投资决策的基础,

3、房地产项目可行性分析研究的作用

可行性研究是进行房地产项目投资决策的重要依据,房地产项目由于建设经营周期长、投入资金大,并且房地产市场竞争日趋激烈,项目投资不能只凭经验或感觉进行,它必须要建立在详细可靠的市场预测、成本分析和投资收益预算基础上,房地产项目的可行性研究可以对项目进行全面综合的分析和论证,按照可行性研究结论进行决策,可提高投资决策的科学性和正确性;可行性研究是项目审批的依据,我国政府管理部门规定投资项目必须列入国家的投资计划,尤其是房地产项目在我国要经过政府管理部门的立项审批,而立项审批的依据之一就是项目可行性研究报告;可行性研究是项目资金筹措的依据,房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析,从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益获取能力,银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和安全性三原则,可行性研究可以为金融机构提供项目获利信息,因此,可行性研究也是企业筹集资金和金融机构提供信贷依据;可行性研究是编制设计任务书的依据,可行性研究对开发项目的建设规模、内容及建设标准都做出了安排,这些正是项目设计任务书的内容;可行性研究是开发商与各方签订合同的依据,开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内,按部就班地落实项目的前期工作,并与设计、供应、资金融通等部门协商和签订有关协议,因此,可行性研究是开发商与各方签订合同的依据;可行性研究可作为编制下阶段规划设计的依据,在可行性研究报告中,对项目的规模、地址、设计方案构想、配套设施的种类等都进行了分析和论证,推荐了建设方案,可行性研究报告批准后,规划设计工作可根据此进行

4、房地产项目可行性分析的工作阶段

房地产项目可行性研究根据研究所处的阶段和研究的详细程度,一般分为三个阶段包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。

(1)投资机会研究投资机会,也被称为投资机会确定。主要任务是对项目的投资方向和设想做出粗略性的分析和建议。其目的是在一个特定区域,根据国家和地区的有关政策、结合资源、建设布局、市场预测以及其他条件的状态,选择建设项目,寻找一个有利的投资机会。投资机会一般是比较从大体进行把握和分析的,根据市场预测和投资回报率和盈利能力的角度,从投资研究的可能性,找到最有利的投资机会。

(2)初步可行性研究又称预可行性研究,初步可行性研究,是一个正式的详细的可行性研究的准备阶段。投资机会确认可行的项目,表明该项目是值得继续研究,但不知道是否值得进行详细的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究,以进一步确定是否具有较高的经济效益。进行初步可行性研究,因为可行性研究是一个昂贵和费时的工作,因此必须通过初步可行性研究对项目的盈利能力及前景作进一步的分析和判断。初步可行性研究的主要任务是[36]:①投资机会的研究,并在详细资料作进一步分析的基础上,分析得出的结论②确定项目的盈利能力,是否有必要进行下一步详细的可行性研究。③确定哪些关键问题是否需要专题研究,如在房地产政策趋势的变化、市场预测。初步可行性研究与详细可行性研究,深度和精度的主要内容大体一致。如果你有足够的把握该项目的可行性和经济效益,可直接传送到详细的可行性研究阶段。初步可行性研究后,应该得出以下结论:研究项目是可行的;项目不可行。

(3)详细可行性研究详细的可行性研究通常被称为可行性研究,是项目的初步开始的一个重要组成部分。其主要工作是该项目在技术上、经济上、财务上以进一步探讨可能理性的结论性意见,并最终形成可行性研究报告,这是投资决策的基础上的项目。详细的可行性研究,更全、更清晰、更具体、更高的精度。

可行性分析的内容房地产项目前期工作的最重要工作是房地产项目的可行性研究,它是指项目在做出决定之前,根据市场需求和国民经济发展规划、产业发展规划和区域规划的要求,相关的社会各方面的经济、市场营销、工程、资源等,全面、深入的技术和经济分析、比较和论证。房地产项目在社会、经济和环境效益的科学预测和评价,以确定项目是可行的。可行性研究的目的是决策程序的可靠性、科学性,为项目的实施和控制提供参考依据,并为下一步奠定基础。按照上面介绍的房地产项目的可行性研究报告的主要内容,我们必须考虑国家、区域的宏观经济发展、特定产业政策和其他方面所提出的建设项目评价,预测的外部环境、市场、技术、金融和社会的影响。必须进行深入研究,仔细计算,并对研究和计算结果的进行分析和论证,为项目的最终决定提供依据。

综上所述,通过对房地产项目进行可行性研究对房地产可行性研究理论进一步丰富,加入组织可行性研究,对其他房地产开发项目有一定的借鉴意义。

参考文献:

[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[Ml.中国物价出版社

[2]曲丽萍.论可行性研究在房地产开发中的作用及要求..建筑经济

房地产可行性研究报告范文6

关键词:房地产项目,可行性研究

 

可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利,并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法,其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性,并为开发项目的实施和控制提供参考。可行性研究是项目投资决策的重要依据,是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据,是项目筹措建设资金的依据,是编制设计任务书的依据。论文写作,房地产项目。

1.房地产项目经济评价特点分析

房地产开发项目的特点是房地产开发项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程,房地产产品的总成本费用之和即为总投资,其财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入。对于一般的房地产项目而言,经济评价主要是财务评价,因此房地产开发项目经济评价,即财务评价的特点:

1.1微观效益分析与宏观效益分析相结合,以宏观效益分析为主

房地产关系到人们的切身利益,不能只看项目本身的获利能力,还要考虑项目对社会的影响,即考察项目的建设和经营对国民经济有多大贡献以及需要国民经济付出多大代价。在当前经济形势下,房地产开发商更应该重视国家宏观经济调控政策的方向的分析,根据国家的需求,更多的投资经济适用房、中小型住房等项目。论文写作,房地产项目。

1.2定量分析与定性分析相结合,以定量分析为主;

财务评价是可行性研究报告中唯一的量化的评价部分,必须进行数据的预测估算,进行定量分析,定量分析更加直观,能直接反映项目的效益,据以判别项目的财务可行性。作为资金密集型的房地产业,迫切需要从粗放式开发向集约式开发过度。特别是在当前金融危机下,房地产开发商要扩大开发利润空间,必须用定量分析的方法,来量化开发过程中的每一项成本支出,摆脱过去粗糙的定性分析,从而真正达到全过程量化监测成本费用,最大限度地降低开发风险。

1.3分析过程中主观性与客观性相结合,主观性所占比重较大;

如实践中,由于编制财务评价报告的目的不同,委托人及编制人对财务评价缺乏应有的认识和重视,使得财务评价主观意识较强,受委托人和编制人员影响较大。投资额、房价、销售量等是编制人员可以对财务效益进行主观控制的手段。编制人员对风险的态度和对项目的认识也会使财务评价表现出很强的主观性。

2房地产项目可行性研究过程

2.1以投资机会研究

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8% 。如果机会研究认为可行的,就可以进行初步可行性研究。

2.2初步可行性研究

在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。论文写作,房地产项目。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5% 。

2.3详细可行性研究

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%~3.0%,大型复杂的工程约占0.2%~1.0% 。项目的评估和决策,按照国家有关规定,对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目,必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目,任何单位不准审批,更不准组织建设。

2.4可行性研究阶段工作精度表