房地产项目可行性研究报告范例6篇

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房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告范文1

第一部分:项目总论

项目背景

项目概况

项目名称

项目建设单位概况

项目地块位置及周边现状

项目规划控制要点

项目发展概况

可行性研究报告编制依据

可行性研究结论及建议

第二部分:市场研究

宏观环境分析

全国房地产行业发展分析

本市房地产市场分析

本市房地产市场现状

本市房地产市场发展趋势

板块市场分析

区域住宅市场成长状况

区域内供应产品特征

区域市场目标客层研究

项目拟定位方案

可类比项目市场调查

项目SWOT分析

项目定位方案

第三部分:项目开发方案

项目地块特性与价值分析

规划设计分析

产品设计建议

项目实施进度

营销方案

机构设置

合作方式及条件

第四部分:投资估算与融资方案

投资估算

投资估算相关说明

分项成本估算

总成本估算

单位成本

销售收入估算

税务分析

项目资金预测

现金流量表

自有资金的核算

融资方案

项目融资主体

项目资金来源

融资方案分析

投资使用计划

借款偿还计划

第五部分:财务评价

财务评价基础数据与参数选取

财务评价(方案1)

财务盈利能力分析

静态获利分析

动态获利分析

偿债能力分析

综合指标表

财务评价(方案2)

财务评价结论

第六部分:不确定性分析

盈亏平衡分析

敏感性分析

变动因素一成本变动

变动因素二售价变动

变动因素一容积率变动

风险分析

风险因素的识别和评估

风险防范对策

第七部分:综合评价

社会评价(定性)

环境评价(影响及对策)

公司资源匹配分析

第八部分:研究结论与建议

结论

建议

第九部分:附录

房地产项目可行性研究报告范文2

关键词:房地产项目;可行性研究报告;编制要点;评估方法

中图分类号:F293.3文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2012)03-0-02

为规范房地产开发项目经济评价工作,建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施,建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例,主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容,编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材,就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。

一、房地产项目可行性研究报告的编制要点

(一)平衡计算项目的物资投入、产出

生产性项目可研报告的编制,要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算,其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律,保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和,保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导,项目可研报告中进行详细的物料衡算,能够有效保证项目可研报告的整体质量,详细反映出项目投入与产出物数量,进而有效确定原材料、辅助材料成本,计算产品及副产品的销售总量及收入,确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题,一般有以下四种情况:投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响,不能有效的反映项目实际情况,导致财务评价缺乏准确性,影响整体项目决策。与之相类似,项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算,进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。

(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应

投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系,也存在本质上的不同,投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动,具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内,有效的提出框架式工程建设方案,并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联,相互统一。在实际操作过程中,以下问题仍需要注意及改正。首先,实际工程方案设计与可研报告不符,严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性,不能有效提出工程量,工程建设方案无法落实;其次,项目可研报告明确了项目单项工程费用,但在实际工程建设方案中,工程内容及工程量不明确;第三,可研报告中虽然明确了工程内容,但工程量不够明确,无法有判断投资可信性。

(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算

投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后,进行项目投入总资金估算,包含项目建设资金及流动资金。其中,项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则,原则中规定,项目开发过程中,用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产,根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此,建设投资中资金要素及费用应包含:项目原有固定资产,应将其转化为现值计入项目投资中;购置及自有的土地使用权;购置及自有的无形资产,要作价后计入总投资;设备购置费用及附属费;项目投产前的技术开发费用;国家及行业规定收取的相关费用;工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。

(四)在建设方案中明确项目的工程量

项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气(汽)排水、制冷的供给方案,方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述,并以此为依据,有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽,不能只侧重工艺的比较、选择及论述,还应对公用工程方案进行全面的比较和论述,明确项目工程量,优化项目方案。同时,还应全面分析论述公用工程建设方案,有效明确工程量,不能一语而过,全面保证项目可行。

二、房地产项目评价中的市场调研

房地产项目开发是以市场供给为导向,以盈利为目的的投资活动,市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研,对市场进行有效预测,并以此为基础,全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等,保证项目顺利进行。

1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析,发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向,判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段,分析区域经济概括,预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划,并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解,做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测,分析未来产业、市场及价格变化,对未来开发形势及行业总体发展进行预测。

2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析,分析市场现状并进行短期预测,对房屋存量及供给进行详细了解,分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况,预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查,了解住房需求情况及区域消费能力,判断区域住房需求总量及住宅消费趋势,确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。

3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析,通过全面的竞争分析,进行市场细分,有效估算市场总吸纳量及吸纳速度,判断拟开发项目未来市场份额,明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。

4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的,只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位,通过全面的市场分析,进而确定项目产品市场。对于市场的定位,应分析区域竞争及市场需求,从消费者需求的角度出发,考虑市场未来发展趋势,对目标市场进行有效预测,指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求,避免盲目开发,而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律,结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格,考虑区域发展潜力及阶段购房趋势,合理制定。对此,项目的营销方案、策略为:挖掘项目“卖点”,提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力,走品牌发展的道路,突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。

三、房地产项目评价的内容、方法

(一)制定设计评价指标

房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素,实现各影响因素相互统一,提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业,专业性强,设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础,开展建筑设计工作,不断完善产品使用功能,在提升项目质量及科技含量的前提下,实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。

(二)对项目整体规划的评价

在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后,分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等,以市场定位为基础,全面进行项目规划。

(三)项目的财务分析

房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上,准确计算房地产项目财务收入及住处情况,通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况,有效分析房地产项目财务可行性,并进行风险预测,是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发,通过对社会经济效益及费用的计算,分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用,进而有效判断项目的可行性。

(四)制定合理、系统的财务评价指标

财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的,对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算,进行财务报表编制,有效计算项目评价指标,并以此为基础,对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察,准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等;经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等;财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。

综上所述,房地产项目的开发运作,若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患,就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量,并通过科学、合理、全面的评估,及时发现问题、改进方案,保证后续业务流程的稳定运转。

参考文献:

[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).

[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).

房地产项目可行性研究报告范文3

房产与地产统称为房地产,它是经济上房屋和土地的商品化表现形式,不仅包括有实体的房屋与土地,也包括其经济上的所有权和使用权等。由于房屋和土地在大多数情况下不可移动,或移动便造成不可预计的经济损失,因此房地产属于不动产。在我国,房地产业投资热度持续上涨,有效地推动着国民经济的提升;房地产业占据着大部分以银行资金为主的社会资金,关系着国家的经济稳定性;同时,由于房地产价格具有波动性变化,其投资具有高风险,总之,房地产业是具有高效益、高成本以及高风险的“三高行业”。基于此,高风险的房地产业关系着我国的国民经济,必须以合理的可行性研究为房地产业的稳定发展提供包装,从而推动国民经济的良性发展。

二、房地产投资项目可行性研究

1.基本概述。

在房地产项目投资立项之前,对项目相关的社会、技术以及经济等层次进行详细调查与研究就是房地产投资项目可行性研究,通过对项目进行分析与论证,能较为准确的预测出项目竣工后的经济价值,进而对项目的适用性、可行性等进行系统、综合的评价,得出是否投资或如何投资等直接性意见,提供科学可靠的依据以进行项目投资决策。研究对象主要包括与项目相关的市场、资源、技术、经济以及社会等。

2.根本依据。

一般地,房地产投资可行性研究依据包括有:相关政府法律法规以及条文政策;诸如区域规划、城市发展战略目标等行业部门发展规划;项目建议书及其批复文件;国家和地区有关社会与经济的发展规划;相关房地产项目合同或协议书等,相关部门颁发的建设标准与额度等。

三、房地产投资项目可行性研究的问题

1.内容不完善。

可行性研究报告须顾及项目实施到运营的整个过程中,并客观的评价其面临的难点和风险,从而在投资者进行决策时能有意识的回避风险,以确保投资项目在建设到运营整个过程的可行性和安全性,实现投资的预期效益。诚然可行性研究报告不能顾及方方面面,但绝不能少那些关系着项目决策有效性的信息。然而,当前的房地产投资项目中,部分调研员为图方便,对房地产项目的地理位置、文化背景等浮光掠影,使报告显得不分主次,更是难以突出相关的技术性;同时为使领导或业主得以满足,仅着重介绍项目的长处,而回避了项目的短处,种种原因使得整个项目可行性研究报告内容不完善。

2.方法不科学。

静态分析法和动态分析法是项目可行性研究两种分析方法。在项目投资效益分析过程中,前者不顾及投入资金的时间和机会的成本价值,仅注重计算投入资金的货币价值;而后者恰恰相反整体注重投入资金的时间价值。总体而言,前者较后者更加简便快捷,仅需投入较少的人力物力便能在较短时间内对若干房地产投资方案加以分析,进而获取可行性最佳的方案,然而顾及因子较少,与实际情况太过偏离;而后者将影响视为动态过程,较全面的顾及到各种因子,与实际情况较为符合,但需消耗大量的人力物力。在房地产投资项目可行性分析中,受资金的限制或调研员自身技能不过硬,使在实际过程中过于使用静态分析法,很少使用或是简化动态分析法,使得整个可行性分析较片面,项目可行性分析结果与实际情况具有很大偏差。

3.研究不彻底。

基于顾及多方面干扰因子对若干投资建设方案进行科学的对比分析,才能得到相对健全的可行性研究报告,同时报告中那些较为重要的技术方案须有至少一个备选方案;要使设计方案与相关工程数据一致,关键设备具有稳定的供应商,对那些没采纳的方案进行充分而系统的解释,项目协议、合同以及附件等一应齐全,才能使融资方案得到银行等社会资金所有者认可。然而,在多种因子的干扰下,我国的投资项目可行性研究却是敷衍了事,并没有进行彻底的研究,严重制约着可行性分析的科学有效性,并不能作为投资者安全可靠的决策根据。

四、房地产投资项目可行性研究改进对策

首先,由于房地产投资项目可行性研究要长时间、仔细耐心地进行市场调研以及相关技术分析,因此需要将定性与定量、静态与动态分析相结合,对经济效益进行全面的、系统的分析;其次,作为房地产投资项目可行性研究的主要构成部分,房地产投资项目指标评价系统包括有经济、市场定位以及设计等评价体系,因此需要建立科学、合理的指标评价体系;再者,要使房地产投资项目可行性研究市场朝着规范化、标准化发展,进而带动房地产咨询业的良性发展;然后,由于我国房地产投资项目可行性调研员大多从事过相关项目的建设活动,具有极为丰富的实践经验,但欠缺相应的理论知识,因此需要赶上“时代潮流”,增强可行性研究理论及其相关业务知识的培训与学习,使调研员的责任感与使命感得以提升;最后,在某个项目存在有若干不能弄的实施方案,因此须要拟定多个项目可行性研究方案,从中决策出最优方案。严格实行相关对策,使调研员自身水平得以提升,制定相关可行性研究市场规范制度,实施多个可行性研究方案,择取最优方案必能使风险得以降低,更甚是规避相关风险,从而使可行性研究报告能提供有效地决策辅助价值。同时,房地产投资项目投资者需严格参照相关可行性研究报告,对开发项目予以正确的决策方案;诸如城市规划部门等相关政府部门必须依照相关报告,对开发项目批准立项或予以建设执照,环境部门更要基于此对房地产项目的环境保护问题进行科学评估;更要按照相关可行性研究报告采购合理的设备和原材料,为房地产项目建设提供保障。

五、结语

房地产项目可行性研究报告范文4

【关键词】房地产;开发项目;可行性研究;问题;对策

1 房地产开发项目可行性研究现状

房地产开发是一项综合性经济活动,投资额大,建设周期长,涉及面广。要想使项目达到预期的经济效果,首先必须做好可行性研究工作,才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实,提出合理的结论,使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。因此房地产开发项目可行性研究越来越受到开发商的重视,许多大型集团开发商还专门设置部门和岗位来开展此项工作,同时也规定了明确的可行性研究流程和规范的可行性研究报告模版。但随着我国房地产行业的周期变化和行业竞争的加剧,对房地产开发项目可行性研究的要求也越来越高,房地产开发项目可行性研究中的问题也开始突现。

2 房地产开发项目可行性研究存在的问题

2.1 可行性研究估算与实际差别较大。主要体现在可行性研究估算的成本、收入和项目总体进度等与项目实际情况差别较大。虽然普遍认可详细可行性研究阶段投资估算的精确度为±10%,但房地产开发项目实际实施过程中常常与可行性研究估算中差额超过10%,而且普遍情况是实际成本超过估算成本,实际收入低于估算收入,实际进度慢于估算进度。因此许多项目在可行性研究阶段利润可观,而实际项目结算时利润较少,甚至出现项目亏损。

2.2 对土地遗留问题风险提示不够,应对措施不力。目前项目可行性研究中大家主要关心项目经济测算,对土地有关问题重视不够,风险提示不够,没有提前的应对措施。主要表现有:土地权属调研不清,一些开发商取得土地后才发现土地存在抵押、土地征地和一级开发尚未结案、土地权属存在纠纷、土地出让程序不规范等问题;交地时间延期,主要原因是“毛地出让”,地上物拆迁进度比预计进度慢,导致政府或者一级开发商不能按期移交土地;周边市政配套没有按照出让文件约定进行完善,一些土地出让文件中约定交地条件为“六通一平”或者“七通一平”,但实际交地时达不到出让文件中约定的交地条件,主要是电力、道路等达不到出让文件中约定的交地条件。

2.3 可行性研究报告本身出现错误。主要包括报告中项目名称前后不一致,正文和摘要内容不一致,页码出错,主要原因是技术人员常常是在原有报告上修改完成新的项目可行性研究报告;可行性研究中工期计划不支持销售计划,主要原因是项目工程计划常常由开发商的工程部门完成,而销售计划常常由销售部门完成,两个部门交流不够就会出现类似问题;车位比例与产品定位不符,有些可行性研究报告产品定位为高档住宅,而测算中车位比例严重不够,同样原因是因为此两项工作亦是由开发商中不同部门完成的。

3 房地产开发项目可行性研究改进建议

针对当前房地产开发项目可行性研究中普遍存在的问题,为了提高房地产开发项目可行性研究工作水平,建议从以下方面加以改进:

3.1 提高可行性研究工作人员的综合素质。房地产可行性研究是一项综合性工作,需要从业人员有较高的综合素质,要提高房地产开发项目可行性研究工作水平,提高从业人员素质是基础。一方面可行性研究工作人员应该加强自身的综合知识学习,主要包括投资、营销、成本、规划、工程等方面知识的学习;另一方面,房地产开发项目可行性研究是一个需要各技术部门提供技术支持甚至联合参与的工作,作为开发商中具体负责房地产开发项目可行性研究技术工作的人员,在与各部门联合工作过程中应该注重向其他部门专业人员的请教和学习,以提高自己的综合素质。

3.2 建立可行性研究相关数据库。当前国内房地产市场透明度还不高,可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息。信息的缺失或误差,可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下,我们更需要加强对信息的收集、整理工作,通过去粗取精,去伪存真的过程,将市场上分散的信息整理为可用的数据,建立可行性研究数据库。另外,开发项目较多的企业,还需要加强成本等数据的汇总工作,建立自己企业的成本数据库,为进一步提高可行性研究中成本估算的精确度打下良好基础。

3.3 营销、设计、工程等专业工作在可行性研究阶段前置。可行性研究估算与实际差别较大与许多技术工作没前置有关。在可行性研究阶段部分营销工作前置,有利于确定项目的产品定位,确保项目土地取得后产品定位不做大的调整,这样就能保证实际实施中收入与可行性研究预计中差别控制在一定范围内;设计工作前置,同样也能保证可行性研究依据的项目技术经济指标在实际实施过程中不出现大的调整,这样就能保证实际成本与可行性研究估算差距不大;工程技术部门也需要参与项目可行性研究,做好项目土地地质条件和施工环境的研究,确保可行性研究依据的方案能顺序实施。目前国内很多知名开发商在各专业工作前置方面做得比较好,一些开发商在拿地前项目整体定位和规划方案就已确定,虽然投入了一些成本,但是如果顺利取得土地,就能保证按照可行性研究预定的目标顺利实施,同样因为规划方案已确定,减少了拿地后项目定位和方案设计占用的时间,能保证项目在较短时间内快速启动,尽快实现项目销售,减少财务费用,提高项目利润。

3.4 认真做好项目土地尽职调查工作。第一做项目可行性研究之前专业人员一定要从所在地国土部门主要是国土部门中负责权属的科室调研了解项目土地权属情况(二三线城市尤其要重视此项工作),调研重点是了解土地是否存在抵押、土地征地和一级开发结案情况、土地权属是否存在纠纷、土地出让程序是否规范等; 第二要做好项目土地地上物调研工作,重点是要做好地上建筑物和构筑物的调研,地上建筑物方面重点关注有无居民住宅,了解地上物数量和拆迁难度,总体目标是要相对准确地判断出来项目净地交付时间,并对可能存在的风险做出充分提示并提出相应的应对措施;第三,要重点关注项目的大市政配套情况,要对照项目土地出让文件里对大市政配套情况的描述逐条予以落实,土地现场勘察时要对大市政条件给予特别关注,可以采用“数井盖”、问周边单位等方法,条件许可的情况还要去各市政提供单位进行了解确认。

3.5 要组织召开好各部门可行性研究联合工作协调会。在可行性研究开展的过程注重好与各部门沟通协调,在项目定位初稿完成后和设计方案完成后召开两次各部门可行性研究联合工作协调会,各部门就项目定位和设计方案进行讨论,提出调整意见,最终分别确定项目定位和规划方案。通过平时协调和会议讨论等形式,确保项目定位准确和规划方案最优,同时能保证各专业成果之间协调和一致。

3.6 要做好项目可行性研究的审查工作。项目可行性研究报告文字量大,测算工作量多,难免不出现错误。因此,要做好项目可行性研究报告的审查工作。最好采用专业人员互审和部门负责人终审制度。专业人员之间互相审查,能大大减少项目可行性研究的技术错误;而部门负责人终审,确保项目可行性研究报告整体思路可控。

总之,土地是房地产开发商的最主要生产资料,土地储备工作是房地产开发流程的“龙头”,对房地产开发商而言地位非常重要。而在土地获取过程中,可行性研究工作起到了很重要的作用。我们要及时的研究和解决工作中遇到的各种难题,才能保证土地储备工作取得良好实效,促进房地产开发企业健康可持续发展。

房地产项目可行性研究报告范文5

关键词:建设项目;编制;方法

可研究报告当中一定要充分的体现出比较好的预见性和公正性,同时还英爱在这一过程中充分的体现出其可靠性,这是因为在工程项目建设的过程中可能会出现一些技术问题,同时,其在施工的过程中也很有可能会出现一些特殊的情况,针对这样的状况,一定要对其进行可行性研究,在经过一系列的研究之后,才能更好的保证施工的质量和效益。

1 团队合作法

团队通常就是指一组人员为了能够完成一个既定的共同目标按照一定的方式和工作流程共同努力,合理分工的形式,团队和做法在实施的过程中比较讲求的是团队精神,需要在工作中发挥集体的力量,每一个团队的成员都应该根据既定的目标相互配合,相互信任,只有这样才能更好的完成任务,在对可行性报告进行编制的过程中一般情况下是四个人共同完成一项工作,如果项目的规模相对较大,一个组内就可能有到6个成员,这些成员会在项目负责人的妥善安排之下完成好自己的任务,在这一过程中,工作人员一定要充分发扬自身的价值,同时还要树立团队意识,严格的按照相关的规定和要求去进行编制工作。比如说有些工作人员需要完成总论、市场分析和预测的编制,有的人需要完成的是生产规模和生产投资等内容的编制,每一部分的人员都会通过一定的通信软件进行及时有效的信息分享和信息交流,通过这种方式最终将所有的环节全部整合在一起,这样也就可以很好的体现出其价值和作用。也可以用另外一种方式进行编制,一个人对这些资料进行汇总,最后交给各个部门的工作人员审核,审核结束之后需要要通过网络将这些资料编辑整理在一起。这种方式一方面可以很好的保证编制的效果,另一方面还能很好的将大量的时间节省出来,提高了工作的效率。

2 项目分类法

项目分类法实际上就是将建设项目中的内容进行具体的分类,其中包含的项目比较多。在这一过程中咨询的项目会有所不同,比如说在建立建筑甲级资质的范围内,我们可以将对经营过程中经常需要完成编制工作的房地产开发小区或者是一些其他的公共建设项目进行适当的处理,这样就可以在建设与之十分相似的项目时得意应用,减少了规划过程中所需要的时间,在这样的情况下使得工作效率也得到了极大的提升。在投资建设的过程中,一定要对现场的世纪状况有一个具体的了解,同时还应该在这一过程中找到一些规律,在以后的实践当中也可以得到较为广泛的应用。

如:我院在承担某省九所中小学校舍改造的可行性研究报告编制任务时,时间要求比较紧。因为政府投资教育的基础设施资金有限,加之校舍改造必须在学生暑假期间改造完毕,这就为编制可行性研究报告出了难题。怎样才能在较短的时间内编制完成可行性研究报告?除了到现场了解实际情况外,还应该把这九所中小学校舍改造的可行性研究报告进行分类,因这九所中小学校舍改造的可行性研究报告属于公用事业教育类项目,我们就把它们和以前做过类似的项目进行比较,找出共同点和不同点,并进行归纳,这样我们就可以借鉴以往做过的类似项目的共同点,把不同点进行分别编写,这样就可快速编制可研报告,节约时间。由于我院采用了分类的方法为这九所中小学校舍改造及时编制了可行性研究报告,并在安徽省教委组织的专家评审会上顺利通过,使这九所中小学校舍改造获得了政府划拨资金的投资。

3 投资估算软件法

投资估算通常就是指在建设项目投资决策的整个过程中按照当前所具备的材料和一些工作中需要采用的特殊方法对项目的投资数额进行合理的估算,这也成为了项目执行过程中非常重要的一个依据,更是工作可行性报告当中非常重要的一个内容。此外,投资估算还是工作过程中非常重要的一个研究开发的依据。投资估算的准确性会在很大程度上影响到项目自身的投资决策,在以往的项目投资估算工作中通常都是按照设计图纸对其进行合理的预算和分析,所以在这一过程中主要依靠的就是主观判断,所以也非常容易出现一些误差,但是在使用了投资估算软件之后,估算的质量和效率都得到了机器明显的提升,所以在这样的情况下我们可以引进设计平台,对其中的一些工程量的计算用自动化的形式去完成。如果在设计的过程中需要一些特殊的造型,那么久可以选择动态输入的方式,这对提高工程量的准确性而言有着十分重要的意义,工程量的计算准确了,工程概预算也就准确了,这样一来也在很大程度上提高了工程建设的准确性和科学性。

例如:我院承担了房地产开发商开发的某地“润地广场”二期商住楼(总投资16970.14万元、建筑面积为33219平方米)建设项目的设计和可行性研究报告的编制*任务,由于房地产开发商资金不足要向银行贷款,可行性研究报告的投资估算尤为重要。投资估算人员利用《三维算量软件》中单击编辑工具菜单栏,选择导入CAD电子图命令,这样就把设计的AuTo CAD方案图导入计算工程量,然后算价,这样就可避免了手工计算工程量的漏算、少算、错算等错误,而且节约了大量的人工估算时间。由于投资估算准确了,该项目的盈亏平衡分析就准确了。这样使 “润地广场”二期商住楼可行性研究报告顺利通过银行组织的专家论证,为房地产商顺利贷款6000万元,为房地产商顺利开盘奠定了坚实的经济基础。

结束语

综上所述,可行性研究报告的编制方法有多种多样,不同的咨询单位编制可研报告的方法各有千秋。要想快速编制可行性研究报告,这就需要我们可研编制人员在工作中通过当今先进的信息交流平台,不断地学习计算机辅助设计和工程造价软件、不断地总结工作经验,不断地创新,这样才能使我们在工作中得心应手。不管我们使用任何一种编制可研报告的方法,其根本目的就是要节约时间、提高效率、保证质量,让我们编制的可行性研究报告切合实际、满足项目要求,并能顺利通过专家评审,为国家投资的基础项目和房地产开发项目提供准确的决策依据,促进项目的顺利实施,保证企业的科学决策。

参考文献

[1]刘应宗,潘鹏程,徐江.建设项目设计方激励机制分析[J].华中科技大学学报(城市科学版),2006(3).

[2]王成芳.建设项目设计可施工性研究[J].建设监理,2006(3).

房地产项目可行性研究报告范文6

关键词:投资性房地产 公允价值信息 规范性

基金项目:浙江省教育厅科研资助项目(项目编号:Y201328748)研究成果

一、投资性房地产公允价值信息披露内容

有关投资性房地产公允价值信息披露制度主要以部门规章为主,如财政部颁布的《企业会计准则》、证监会颁布的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号――年度报告的内容与格式(2007年修订)》、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号――财务报告的一般规定》(2010年修订)、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露(征求意见稿)》(2008年12月31日实施)等。表外披露主要内容归结为以下几点:

(一)财务信息披露内容。

1.业务数据摘要。(1)非经常性损益。《发行证券的公司信息披露解释性公告第1号――非经常性损益》(2008年12月1日实施)指出非经常性损益项目包括“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益”。(2)公允价值计量项目。要求披露投资性房地产的期初余额、期末余额、当期公允价值变动及对利润的影响。

2.合并财务报表项目注释。(1)公允价值计量的投资性房地产。要求采用公允价值计量模式的投资性房地产,应分项列示其初始成本、公允价值变动累计金额以及账面价值的期初账面余额、本期增加额、本期减少额、期末账面余额。(2)公允价值变动损益。要求披露投资性房地产的公允价值变动损益来源、本期发生额和上期发生额。(3)其他综合收益。我国财政部于2009年颁布的《企业会计准则解释第3号》规定从2009年1月1起企业应当在附注中详细披露其他综合收益各项目及其所得税影响,以及原计入其他综合收益、当期转入损益的金额等信息。

3.其他重要事项。披露以公允价值计量的资产和负债项目,投资性房地产的期初金额、本期公允价值变动损益、计入权益的累计公允价值变动、本期计提的减值和期末余额。

(二)非财务信息披露内容。投资性房地产采用公允价值模式的,应披露采用公允价值计量会计政策的选择依据,投资性房地产所在地存在活跃房地产交易市场的认定依据;从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,披露公允价值确定方法,采用的估值技术,以及对投资性房地产的公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不确定因素;披露公允价值计量内部控制,包括公允价值的内部报告程序,相关机构的估值论证及验证程序等。

二、投资性房地产公允价值信息披露规范性分析

投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司并不多,从2007年的18家到2010年的27家。本文分析的基础数据来自这些上市公司年度报告(来源于巨潮资讯网),年报数据时间从2007年到2011年。从这些上市公司年度报告披露的表外数据分析,投资性房地产公允价值信息披露的规范性还存在不足。

(一)规范性不足表现。

1.财务信息披露口径不一。上市公司对项目披露的理解存在差异,导致披露信息参差不齐,使上市公司之间的信息缺乏可比性,如下页表1所示。公允价值信息披露规范与否一定程度上将影响信息的质量,也不利于投资者的阅读分析与理解。

2.非财务信息披露缺乏完整性。从年度报告披露信息来看,对于制度规定需要披露的公允价值计量会计政策选择依据、活跃房地产市场认定依据大部分上市公司能予以披露,只有少数公司没有做到,如泛海建设。公允价值确定方式有资产评估报告、调查报告、参考同类房地产市场价格,也有个别公司没有披露此信息,如世贸股份、海欣股份在2010年的年度报告中都没有提到,其中海欣股份2010年投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重为67.53%,公允价值取得是否可靠将直接影响利润的真实性。2011年度报告中少数上市公司对估值中可能存在的关键假设和主要不确定因素予以披露,如正和股份、中航地产等,多数上市公司不重视此信息。此外,金融街、方大A等少数公司在2011年度报告中披露有关投资性房地产公允价值内部控制制度,不过很少涉及公允价值内部控制报告程序、估值复核等相关信息的披露。

3.投资性房地产转换及处置业务披露缺乏统一规范格式。按《企业会计准则》的要求,上市公司需要披露投资性房地产转换情况、理由、对损益或所有者权益的影响,披露投资性房地产的处置情况及对损益的影响。由于对具体的披露格式规定较少,因而实际信息披露比较分散,不够充分,尤其是投资性房地产转换为自用房地产或存货、投资性房地产的处置信息披露,投资者难以通过年度报告分析转换或处置对企业的影响。2011年金宇车城将投资性房地产转换为开发成本,披露转换原因及以公允价值结转,但没有披露其对损益的影响;2011年海南航空出售物业披露了对其他业务收入和其他业务支出的影响,但没有披露处置项目具体情况。投资性房地产的处置或转换为自用房地产或存货,须同时结转原计入资本公积的金额及公允价值变动损益金额,需要相关科目的报表附注中予以明细项目列示影响金额。

(二)原因分析。

1.制度规定的披露项目含义不明确。上市公司披露“对当期利润的影响金额”时应该明确指出是利润总额还是净利润,以使信息更加明确。上市公司对“计入权益的累计公允价值变动”中的权益存在不同理解,有的理解仅仅为自用房地产或存货转换为投资性房地产公允价值大于账面价值差额计入的资本公积金额,有的理解为所有者权益。转化后投资性房地产的公允价值变动计入公允价值变动损益科目,将影响利润以及所有者权益,此项目信息反映的不仅是转换时计入的资本公积金额,也反映转换后产生的累计公允价值变动金额。

2.上市公司对公允价值信息披露不够谨慎。(1)没有合理区分成本信息。公允价值计量模式下报表项目投资性房地产以公允价值计价,其历史成本信息反映在投资性房地产的报表注释项目,自用房地产或存货转为投资性房地产公允价值大于账面价值产生的差额,不应反映在期初公允价值对应成本合计中,这样成本合计对应的期末价值就是投资性房地产的历史成本。(2)没有合理披露本期公允价值变动。新增投资性房地产公允价值大于账面价值差额应计入“本期增加自用房地产或存货转入”对应公允价值变动合计,这样使“本期增加公允价值变动损益”对应公允价值变动合计反映持有投资性房地产的公允价值变动信息。(3)没有合理披露公允价值计量的税收影响。公允价值计量模式下投资性房地产的计税基础仍为其账面价值,因而转换为投资性房地产时公允价值大于账面价值差额计入的资本公积、投资性房地产公允价值变动、投资性房地产可税前抵扣折旧或摊销都将引起暂时性差异,影响上市公司的递延所得税负债。

3.上市公司对投资性房地产处置或转换影响不够重视。投资性房地产的处置将涉及到对原来因转换计入资本公积金额及原公允价值变动计入公允价值变动损益金额进行结转,要使披露信息更易于理解,有必要在公允价值变动损益报表注释中分项说明投资性房地产出售原公允价值变动冲减金额和本期投资性房地产公允价值变动金额。资本公积报表附注项目也需要分明细项目列出因投资性房地产减少而结转的资本公积金额。以公允价值计量的资产和负债项目中“本期公允价值变动损益”也应考虑处置或转换带来的公允价值变动冲减。

三、建议

(一)完善制度规定:调整明细项目,规范披露格式。通常财务报告披露格式中没有明确列明的项目,如表格中常见的“可无限量添加行”,上市公司认为是自愿性信息披露,往往不会予以详细披露相关信息。因而报表附注项目披露中的“公允价值变动收益”项目的披露格式中需要增加明细项目“本年公允价值变动”和“投资性房地产出售原公允价值变动冲减”。暂时性差异金额披露中明细项目设置应该包括“计入资本公积的投资性房地产公允价值变动”、“按公允价值计量的投资性房地产的公允价值变动”、“投资性房地产可税前列支的折旧或摊销金额”。对明细项目进行调整可以提高信息披露的准确性和充分性。

上市公司可以通过处置投资性房地产以给企业带来巨额利润,也可以通过转换为自用房地产或存货达到避免资产受房地产市场波动的影响,因此有必要统一规范投资性房地产转化或处置相关信息披露格式,在年度报告数据披露中增加一项,即投资性房地产转换或处置对企业的影响,具体表格如表2所示。

(二)加大监管力度:做好内外监督,落实惩罚措施。公允价值在我国的应用尚不成熟,公允价值的计量及披露还存在诸多问题,在完善制度建设的同时要加大监管力度。上述分析也表明投资性房地产公允价值信息披露的不规范同上市公司不够谨慎密切相关。如果上市公司披露的信息缺乏规范性,信息使用者将无法相信公允价值信息的公允性,因而对外披露之前有必要对公允价值计量信息仔细进行内部审查,确保信息的真实、完整、公允披露。此外,做好外部监管也是必不可少的,注册会计师要认真履行职能,重视公允价值信息审计;证券监管部门可以不定期分析披露的公允价值会计信息,对明显的故意不披露行为给予批评、警告等惩罚措施。

参考文献:

1.葛家澍.关于公允价值会计的研究――面向财务会计的本质特征[J].会计研究,2009,(5).

2.黄学敏.公允价值:理论内涵与准则运用[J].会计研究,2004,(6).