［摘要］财政政策可以为房地产业健康良性发展提供财政支持。为促进我国房地产业良性运行，以财政政策为视角，基于基础理论提出财政政策介入房地产业的正当性，同时考察国外财政政策介入房地产业的实践，可以为我国财政政策介入房地产业提供重要的借鉴启示。
［关键词］财政政策;房地产业;理论依据;国外实践
1引言
房地产业作为国家支柱性产业，事关民生和社会和谐稳定，房地产业健康良性发展有助于国家经济建设转型升级。财政政策是国家宏观调控的重要手段，发挥财政政策的协调功能，从根本上可以保证房地产业健康良性运行。
2财政政策介入房地产业的理论依据
2.1市场失灵理论。计划和市场都是资源配置的手段。在市场经济环境下，市场手段具有计划手段无法比拟的优势，但市场也存在垄断、外部性、分配不公等问题。［1］我国1996年住房商品化以来，国家房地产业得到迅速发展。在提高消费需求的同时，人们滋生规模庞大的投资和投机需求。在人们规模庞大的投机性需求刺激下，房地产业如何发展成为重要的时代课题。然而当前，随着房地产业市场经济发展，房地产业日益脱离其作为消费品的本位，而成为投资品。因此，促使房地产业健康发展，单纯依靠市场化手段很难奏效，还需要政府发挥宏观调控的职能。
2.2社会本位理论。我国是社会主义国家，国家经济发展应当以社会本位为原则，社会本位是指权力机关在制定法律或政策时，必须优先考虑社会利益。社会利益，即公共利益，是广大人民群众的利益。如果一项法律或政策符合社会利益，其就符合社会本位利益。在资本主义自由竞争时期，亚当·斯密的自由竞争理论认为社会利益其实与个人利益是一致的。19世纪末以来，科学技术快速发展促进了社会分工。生产的高度社会化使市场环境变得错综复杂，“看不见的手”出现失灵。市场经济发展到现在，所有奉行自由竞争理论的国家都存在着社会有效需求不足与盲目逐利所导致的生产相对过剩的矛盾。大量社会问题因此而产生，诸如产能过剩问题、环境问题、公共产品短缺问题、贫富两极分化问题困扰着各国政府。在社会经济发展出现严重问题时，人们开始逐渐认识到，并非在任何情况下，个人利益都能够在“无形的手”的调控下，促进社会利益的增加。个人利益和社会利益不可调和，社会经济发展必须树立“社会本位”观念，为合理解决个人利益和社会利益矛盾提供根本解决路径。我国社会经济的快速发展在推进房地产市场高速度发展的同时，也产生房地产市场诸多乱象，成为房地产业良性发展的障碍。如果放任一小部分开发商和极少数富裕群体借国家正值经济快速发展时期这个机会大肆炒地皮、炒房子，无节制地从中牟利套利，无疑会使广大人民群众在高额的房价面前望洋兴叹或举步维艰。广大人民群众分享不到国家改革带来的发展红利，贫富两极分化问题会因此而变得更加严重。这种状况长期得不到改变，国家就不能保持长治久安。因此，为了全体社会成员的共同利益，包括房地产业在内的各行业发展必须以“社会本位”为原则，国家通过制定行之有效的法律和政策引导和规范个体行为，促进社会经济发展。
2.3可持续发展理论。可持续发展强调人与自然和谐，自然资源的开发和利用必须以经济合理为限。［2］超过了这个界限，人与自然则不能相和谐，长此下去还会导致人类与自然环境的尖锐对立，其结果必然是人类最终失去其赖以生存的美好家园。同样，可持续发展理论还强调人与人之间的和谐。在新时代背景下，民主的观念已经深入人心，人们已经不再仅满足政治上和法律上的平等，而开始对直接关系其自身生活经济平等日益关注。经济平等意味着社会财富的分配应当更多地向着实实在在创造社会财富的人倾斜，更多地向社会的困难群体、弱势群体倾斜，因为关注弱势群体有利于社会稳定和可持续发展。可持续发展符合国家长远利益。为了实现国家和社会的可持续发展，显然不能依靠全体社会成员觉悟水平的骤然上升，也不能依靠部分先进社会成员分散的自发行为，国家必须制定法律或政策以规制和引导社会生产和财富分配尽可能符合国家整体的可持续发展战略。财政政策是国家运用财政税收的手段来引导和调节社会财富分配的重要手段，落实国家可持续发展战略，推进国家经济高质量发展。房地产业是国家建设和发展的支柱行业，为国家经济稳定发展提供重要保证。因此，国家高度重视房地产业发展，房地产市场的健康发展有利于促进相关行业的协同发展。在国家及各级地方政府制定的相关政策、措施的共同作用和刺激下，房地产行业出现了过快发展的局面。开发商疯狂开发，投资商疯狂炒作，导致房地产市场在暴涨之后的暴跌，社会富裕阶层利用其经济优势占有过多的社会资源，导致社会矛盾的加剧。为保证房地产市场的持续健康发展，政府要采用包括财政政策在内的多种手段稳定市场。
3国外房地产业财政政策调控的实践
3.1日本公营住宅保障制度的实践日本地方政府作为财政政策实施的主体，高度重视对房地产业的财政政策支持，在一定程度上满足了民众对房地产需求，推进了国家房地产业的良性发展。3.1.1地方政府对“公营住宅”提供重要的财政支持。在日本，各级地方政府为满足低收入群体住房困难的需求，必须自建、购买或租借提供低价廉租住房。根据《公营住宅法》，地方政府作为“公营住宅”的政策主体，有义务为辖区内居民建造“公营住宅”，解决辖区内居民的住房问题。同时对申请“公营住宅”的条件进行了规定，即只有2人以上的家庭，才能够申请入住“公营住宅”。3.1.2中央政府对“公营住宅”提供多样化的财政补贴。在日本，中央政府高度重视房地产业的发展，通过多种财政补贴形式支持“公营住宅”购买，解决低收入群体住房困难的问题。例如中央政府对翻建住宅可补贴1/3的费用，［3］补贴形式包括“公营住宅”建设和房租补贴。中央政府通过“公营住宅”建设和房租补贴形式，解决低收入群体对住房的需求，有效提高政府财政资金运营效率，实现了低收入群体的住房保障。
3.2新加坡建立了确保房地产业平稳发展的组屋制度。新加坡政府高度重视对房地产业的国家宏观调控作用，考察学习新加坡政府对房地产业的宏观调控措施，有利于推进我国的房地产业良性健康发展。3.2.1通过筹措资金形式实行财政优惠政策。新加坡政府通过中央公积金制度筹措资金的形式解决居民的居住问题。新加坡法律规定，居民可以通过贷款进行购房。但是为保障购房者基本生活，规定购房者每月还款比例不能过高，以其收入的40%为限，分期付款不超过30年。［5］另外，住房发展局为购房者提供低贷款率，即低于商业银行3%～4%，为居民购买组屋提供价格和税收优惠政策。3.2.2通过抽润制度限制房地产非法行为。新加坡政府为防止炒楼花行为发生，通过实行抽润制度限制房地产非法行为，杜绝从房地产中牟取不正当利益。所谓“抽润制度”是指业主从建屋局购买组屋之后，如果高于购买价格出售组屋，必须将中间差价按一定比例交给建屋局，两室式、三室式、四室式、五室式组屋比例分别为15%、20%、22.5%和25%。通过抽润制度限制房地产非法行为。
参考文献:
［1］李新仓，阎其华.建设用地指标市场配置法律制度正当性研究［J］．西南民族大学学报(人文社科版)，2018(2):104－110.
［2］李新仓，阎其华.土地开发权转移框架下我国建设用地指标行政配置的法律规制［J］．广东社会科学，2018(5):229－236.
［3］罗锐，邓大松.新加坡组屋政策探析及其对我国的借鉴［J］．深圳大学学报(人文社会科学版)，2014(4):93－98.
作者:李新仓 陈园园 单位:辽宁石油化工大学