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房地产企业财务状况分析范文1
【摘 要】最近几年，国家为促进房地产市场的健康发展，加强了对房地产市场的调控。在此大背景下，房地产企业的风险愈显突出，房地产企业要想生存和发展，必须建立抵御财务风险的坚实屏障——建立切实有效的房地产企业财务风险预警体系。文章论述了房地产企业财务风险预警体系的构建：选取预警指标，借助成熟的Z值模型，再加上对房地产企业的定性分析，来判定房地产企业财务风险的严重程度，帮助决策者采取措施来防范和控制财务风险。
【关键词】房地产企业；财务风险；预警指标
财务风险是房地产企业所有风险的最集中的体现。若处理不好，会使房地产企业遭受巨大创伤，最严重的直接会导致企业破产。房地产市场可以说是波涛汹涌，充斥着太多的不确定性。因此，作为其中的“弄潮儿”，房地产企业要想在波涛汹涌中一路当前，就有必要构筑坚实的屏障用以抵御风险，那就是构建属于房地产企业自身的财务风险预警体系。
一、房地产企业财务风险预警指标的选取
资金密集是房地产企业的特性，而且是最突出的特征。因此，在选取预警指标时，本文对与资金关系密切的指标予以重点考虑，以突出房地产企业的特性。其他的指标在借鉴前人研究成果的基础之上结合房地产企业特性进行选取。选取原则是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的预警经验。选取结果如下：
（一）偿债能力分析指标：房地产企业所需资金量大，资产负债率高，应格外注意对偿债能力指标的分析，因为不能偿还到期债务是财务风险最显著的特征。
短期偿债能力指标：
流动比率=流动资产/流动负债 （1）
速动比率=速动资产/流动负债 （2）
现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债 （3）
长期偿债能力指标：
资产负债率=负债总额/资产总额 （4）
产权比率=负债总额/股东权益 （5）
已获利息倍数=税息前利润/利息费用 （6）
上述对房地产企业偿债能力指标的选取，既考虑了房地产企业的短期偿债能力，又考虑了其长期偿债能力。在短期偿债能力指标中尤其考虑了现金流对债务的保证程度，这符合了房地产企业“现金为王”的特征。短、长期指标相融合，通过计算各项指标数值，将结果与标准值相比较，就能看出房地产企业在偿债能力方面的强弱程度，给各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地产企业本身，通过对该项数值指标的分析，发现企业在偿债能力方面存在的问题，及时采取相应的补救措施，以使企业的偿债能力维持在一个较合理的水平，充分利用财务杠杆的有利一面，给房地产企业带来更大的财务杠杆利益。
（二）盈利能力分析指标：影响房地产企业财务风险的最大因素是偿债能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然会加大房地产企业的财务风险。因此，应设置一组反映房地产企业盈利能力的指标，通过对该组指标的分析，透视房地产企业在激烈的市场竞争中的优劣状态。本文选取如下盈利指标：
销售净利率=净利润/销售收入净额 （7）
净资产收益率=净利润/平均净资产 （8）
总资产报酬率=息税前利润总额/平均资产总额 （9）
上述选取房地产企业反映盈利能力的指标当中，净资产收益率是综合程度最强的指标，在杜邦分析法中，可以将这一核心比率进一步分解，通过层层分解，可最终找出影响净资产收益率的各个因素：企业的盈利能力（销售净利润率）、营运能力（总资产周转率）、资本结构（即偿债能力如权益乘数）。后文在预警案例的分析中，将揉合杜邦分析法对案例企业的财务状况进行更详尽的分析，通过指标间的串联关系，找出案例企业财务风险的问题所在。
（三）资产营运能力分析指标：房地产企业的资产营运能力反映了企业在资产管理过程中的效率。它也同样会对房地产企业的财务风险产生影响。资产周转速度快，会提升企业的盈利能力，同时也相当于企业增加了资产投入；相反，资产周转速度慢，企业的盈利能力会降低，相当于浪费了企业的资产，资产营运能力指标和盈利能力指标相结合，对房地产企业盈利能力的评价才是全面具体的。本文选取房地产企业的营运能力指标如下：
总资产周转率=销售收入/平均资产总额 （10）
存货周转率=主营业务成本/平均存货余额 （11）
应收账款周转率=销售收入净额/应收账款平均余额 （12）
应收账款的周转速度快，说明了房地产企业应收账款的变现能力强，坏账损失的可能性就越小，同时也折射出企业管理水平较高，而这一点，恰恰是房地产企业的要害。当然，在进行这一项目的分析时，也要一分为二，不能因为只注重提高应收账款的周转率而忽视了利用赊销来扩大销售渠道这一因素。存货在房地产企业中比重较大，应将该比率控制在一个较合理的水平，否则会导致资金的浪费。如目前在房地产市场当中，过高的空置率影响了开发商资金的周转，使房地产企业始终处于财务风险的风口浪尖上。资产周转率表明房地产企业运用其全部资产获取利润的能力，在杜邦分析法中，它是一个桥梁，它把利润表和资产负债表联系起来，使净资产利润率可以综合整个企业的经营活动和财务活动的业绩。
（四）发展能力分析指标：一个最终深陷财务危机的企业，一定会在危机爆发的前几年就显现了它的停滞不前的状态。所谓的“冰冻三尺非一日之寒”，说的就是企业的发展能力与财务风险的关系。所以，在房地产企业，有必要选取若干显示发展能力的指标来揭示财务风险的状况，发展能力指标选取结果如下：
销售收入增长率=（本期销售收入-上期销售收入）/上期销售收入 （13）
总资产增长率=（期末总资产-期初总资产）/期初总资产 （14）
净利润增长率=（本年净利润-上年净利润）/上年净利润 （15）
上述发展能力指标越高，表明房地产企业的市场前景越好，其发生财务风险的可能性就越小。
上述选取的共15个财务指标基本上代表了房地产企业的特性，由它们作为房地产企业的财务风险预警指标进行预警，虽然在精确度上难以保证，但因为其简便、容易理解的特点，而且，在企业财务危机爆发的最近时间（前2、3年）其预警能力还是很强的。因此，它一直被广泛使用。本文将选取的房地产企业的财务风险预警指标作为财务风险预警体系的一个组成部分，除此之外，还将引入前人已创造的经典财务风险预警模型，下面就对几个最常见的、经典的财务风险预警模型作以简单介绍。
二、房地产企业财务风险预警模型的构建
（一）单变量财务预警模型：单变量财务预警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同时也是运用财务比率对企业破产情况进行预测的先驱者之一（另一位是Altman，下文会述及）。Bevaer首先从1954-1964选出79家失败企业和79家非失败企业（两类企业的行业、资产规模等都相同），他所选用的财务比率依然是借鉴了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了现金流量方面的指标。他认为：企业拥有的现金多越多、营运资本支出越少、负债越小，企业失败的概率就越小；反之，企业失败的概率就越大。Bevaer仔细考察了样本当中30个财务比率在企业失败前5年的差异情况，最后证明有5个财务比率对企业破产的预警能力较强，按预测能力高低依次排序是：现金流量/负债总额（预测准确率达87%）；净收入/总资产（预测准确率达79%）资产负债率（预测准确率达77%）；营运资本/总资产（预测准确率达76%）现值率（预测准确率达78%）。Bevaer构建的单变量财务预警模型获得了比较高的预警能力，但他的缺陷也是暴露无遗的：各个单一的财务指标有时在反映同一信息的时候，结果会不一致。这种片面性使得人们不得不另外探索一种更加精确、更具说服力的财务预警模型。
（二）Z模型：Z模型的创始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列称之为运用财务比率来预测企业破产情况的先驱。他们二位这种具有开创性的研究为后来的财务预警模型的研究奠定了坚实的基础。
Altman同时也是第一个使用多变量技术来判定企业财务危机状况的学者。他克服了Bevaer创建的单变量模型的缺点，将多个财务比率结合起来，将这些财务比率融入同一个方程式来解释和判别企业的财务状况。Altman所带给人们的这种综合分析问题的思想，在对企业财务危机预测研究方面，影响是极其深刻的。Altman的Z模型创建经历了以下几个阶段：
第一，Z-socre模型阶段。这个阶段的模型主要是针对上市的制造业研究的，Altman选取从1945—1965年间的33家破产企业和33家同类型、同规模的正常企业为样本，经过大量细致的工作，从一开始选定的22个财务比率中敲定5个变量来对企业的财务状况进行预测，构造出一个多元线性函数，命名Z-socre模型，其表达式为：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：
X1=营运资本/总资产；X2=留存收益/总资产；X3=息税前利润/总资产；X4=普通股、优先股市场价值总额/总负债；X5=销售收入/总资产
上述表达式中，变量前的权重系数是按照变量对企业财务危机的影响程度大小设置的，经过加权计算之后得到的Z值代表企业综合风险值。通过它与设定的临界值对照，就能知道企业财务危机的程度。上式中临界值的规定如下：Z—socre>2.765表明企业具有较好的财务状况，破产机率小；Z—socre
第二，Z2模型阶段。上述Z-socre模型只针对上市公司，且只面对制造业。而事实上，许多处于财务危机的公司是没上市的，故直接用Z-socre模型预测，其准确性就遭到了质疑。针对这种情况。Altman重新对Z-socre模型进行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表达式分别如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5适用范围：用来预测非上市公司的财务危机状况。此处表达式中，X4的含义与Z-socre中X4不同，更改为所有者权益/总负债。此时，临界值的区间规定及意义如下：Z2≥2.99，表达企业陷入财务危机的可能性极小，企业财务状况良好；2.7≤Z
第三，Z3模型阶段。Z-socre模型的缺陷在于只针对上市公司，只面对制造业；Z2模型的缺陷在于只针对非上市公司。而在我国，是难以获得非上市公司的财务数据的。故对我国房地产企业财务预警研究时，不能直接使用上述两个Z值表达式。Altman的Z3模型克服了我们的难题，Z3模型是用来预测非制造业上市公司的财务状况的，它的表达式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表达式中，X1，X2，X3，X4的含义与Z2式中规定是一样 的。临界区间规定如下：Z32.9，表明企业的财务状况是良好的，可不考虑破产的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企业财务状况有问题，须严加注意，否则，后果不堪设想，若积极面对，企业才能摆脱困境。本文中，鉴于Z3模型的适用情况，笔者将直接选用Z3模型作为本文房地产企业财务预警体系的另一组成部分，直接用Z3模型来对后文的案例企业进行财务风险分析，计算Z3值，判别其财务风险的大小。
（三）人工神经网络模型。这种模型的基本原理是模拟人类大脑神经的运作。它处理信息的方式是通过调整其内部存在的各个节点间互相连接的关系来对所有的信息进行处理。人工神经网络的系统是十分复杂的，同时又是特别先进的一种财务风险预警模型。但目前它的使用并未被推广开来，原因是该模型的理论基础还不够坚实，对大脑思维的模拟深入程度不够。有待进一步地研究和论述。故本文对该模型不作相关的引用。
房地产企业财务状况分析范文2
（一）重要性
企业的财务报表可以及时且充分的反映出企业实际的财务状况、经营成果以及现金流量情况。然而，如果我们只是盲目的从财务报表的表面数据来知悉企业的财务状况的话，那将会造成一定的局限性，因为企业的财务报表无法全面反映出企业的经营水平与经营成果。这就需要我们对企业的财务报表进行分析。一旦能够采取科学合理的财务报表分析方法，将可以准确且全面的反映出企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，还可以揭示出企业面临的各种潜在风险，并对企业的预算完成情况进行细致的核实，并对企业经营管理人员进行一定的考核，尽可能的构建起一套完善高效的激励机制。
（二）基本内容
企业的财务报表分析工作是由不同的使用者具体执行的，他们实际分析的核心与侧重点各有不同，但最终的目的却是一致的。一般来说，企业的财务报表分析主要包含了三个方面的基本内容，即对企业的实际偿债能力、企业权益的结构进行详细分析，估量对债务资金的利用程度。这三项内容之间是相互联系，并有着互补作用的，可以为企业的会计信息使用者提供更为可靠的会计信息。那么，在财务报表分析中，能够促使企业顺利实现财务目标的核心部分就是其偿债能力，企业的营运能力则是一种物质保障，盈利能力是偿债能力与营运能力同时作用的结果。
2房地产企业财务报表的局限之处
（1）房地产企业的预收账款增加
影响了财务报表使用者对于企业偿债能力的判断。由于房地产企业生产经营涉及的面很广，并有一种特殊的预售制度，因此，它的项目预售到收入确定，需要经历一个较为漫长的过程。一般来说，最少要花费几个月的时间，有时甚至会需要几年的时间。那么，应收账款就是一个较大的问题，它不仅会加剧房地产企业的短期负债，同时还会大大削弱所有者的正当权益。而企业的财务报表则无法准确反映出企业实际的盈利数据，大大降低了房地产企业的财务报表分析结果。
（2）房地产企业的一些期间费用会计入当期损益
从而导致报表使用者无法准确判断出企业的实际经营成果。根据当前的房地产企业会计制度规定，房地产企业的实际开发经营过程中所产生的各项管理费用、财务费用以及销售费用都应该计入到期间费用当中去，并直接划入当期损益。这就会导致企业在工程竣工前发生严重的亏损情况，即使看到隐含的利润，但是却无法真实的反映出来。
3房地产企业财务报表分析的科学方法
（1）我们应该根据房地产企业的收款方式来重新分析其应收账款
并确认实际收入情况。房地产企业的商品具有自身的特殊性，不仅生产周期长，而且所需的资金量庞大，它的收款方式与一般的商品是不相同的。一般来说，房地产企业可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多种收款方式。在实际的收款过程中，一次性付款只是占到了少数。那么，针对一次性付款方式，我们就应该对房地产企业进行收入确认时，把收款项全部作为的核算数据，它可以明确表明房地产企业的财务风险得到了有效转移。如果按照分期付款的方式进行销售，房地产企业的收入确认就应该根据合同中约定的收款日期来进行确认，一旦出现了买方到了合同约定时间还存在费用欠账情况，财务报表分析者就应该把买方的资信能力与实际欠付金额进行详细且及时的分析。如果出现了买方缺乏资信以及欠付金额超过了房价的30%，就不可以确认收入。如果房地产企业的销售以按揭付款形式为主，我们则必须以款项全部到齐为核心标准来确认最终收入。当然，房地产企业的所有预收账款都应该进行相应的预结转，并进行销售税金的计提。
（2）我们应该根据收入与费用配比原则来合理整改房地产
企业收入结转前所产生的期间费用。这就需要房地产企业的财务总监强化财务报表分析工作，不仅需要编制出核心的战略标准，还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下，传统的财务管理知识显然已经无法适应现代企业的发展需求，这就需要我们房地产企业的财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则，并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析，还应该充分利用好现代化的技术手段，确保自己的财务报表分析工作做到位，最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。
（3）我们还应该对房地产企业的成本构成进行科学合理的分析与研究
以让房地产企业的成本得到有效的确认。房地产企业的开发建设工作较为特殊，它需要购置一个并没有经过开发的土地，然后再根据周边的土地价格进行细致比较后开展相关的评估工作。在评估过后，对于一些已经剔除到资金成本后的财务数据可以确认为土地增值额。对于一些本来应该入账而并没有实际入账的工程款项，房地产企业则应该通过预算或估算的方式来进行入账，从而确保房地产企业的收入与费用配比较为合理可行，并对收入结转前产生的各项期间费用进行合理且适当的调整。
4房地产企业财务报表分析的特殊性要求
（1）充分利用财务报表外的信息
房地产企业的财务报表数据有着自身的局限性，并不能全面且客观的反映出企业的真实财务状况与经营状况。因此，我们就应该对财务报表的大量表外信息进行合理的分析与运用，并选择合适的会计分析方法，让其为房地产企业的财务数据分析提供更为可靠的依据。
（2）重视对现金流量表的分析工作
房地产企业的现金流量表是以收付实现制来编制的，因此，它的数据更为客观真实。因此，我们就应该对其进行相应的分析，让其对企业的相对利润指标发挥出切实的指导性作用，并对财务报表的项目进行具体分析和做出一定的调整，从而更好的应对财务报表中的数据受到会计准则的约束而造成的不良影响。这样，财务报表分析则可以准确的判断出房地产企业实际的偿债能力。
5结论
房地产企业财务状况分析范文3
【关键词】房地产;财务风险;特征指标
进入本世纪以来,中国房地产行业进入了一个前所未有的快速发展时期,在发展过程中表现出房地产企业发展快、利润高等特点,但是由于房地产企业的快速扩张与房地产行业的政策导向性,使房地产企业在快速发展的同时也面临着较大的财务风险。因此,从中国具体国情出发,深入研究如何在房地产企业经营过程中发现所面临的财务风险特征,进而采取措施来避免、减轻财务风险等方面的理论和实践的研究则显得尤为必要。
一、房地产企业财务风险概念
目前理论界对财务风险的理解,大体上有广义和狭义两种:
狭义财务风险是指由企业负债引起的,具体来说指企业因借入资金而增加的丧失偿债能力或减少企业利润的可能性,通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面:企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。企业向外界借入的资本主要是向银行、其他企业或个人借入。企业在经营过程中,可以完全用自有资本来经营,即企业全部负债为零。但是,这会导致企业盈利机会的减少和发展的缓慢。在市场经济体制下,是找不到这样的企业的,在实际经济生活中,负债经营在企业中是普遍存在的。
广义财务风险,是指企业在经营及各项财务活动中,由于各种无法预计或不可控因素的存在,及财务状况的不确定性,使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。首先,它涉及到企业资金运动的各个环节、企业内部经营的各个方面以及企业环境中的各个因素。其次,企业的其它风险对企业的影响最终也会通过财务成果得到反映。所以说,财务风险是企业经营活动过程中各种不确定性的综合反映,是企业风险的货币化的集中体现。
通过比较我们可以看出,广义财务风险概念更为符合人们对财务概念的理解,又便于人们站在更宽广的角度来研究财务风险。财务风险是有着广泛外延的一个概念,而不仅是筹资风险。对财务风险涵义的界定应按照广义的财务风险观来理解,更适合房地产行业。因此,房地产企业财务风险是指房地产企业由于经营不善和财务状况恶化而致使企业的投资以及其报酬无法全部收回的可能。基于定义,房地产企业财务风险应涵盖投资风险,筹资风险,偿债风险及营业风险等。
二、房地产企业财务风险成因分析
(1)投资风险成因分析
投资决策失误是产生投资风险的重要原因。决策过程中,往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究,加之决策所依据的经济信息不对称及决策者决策能力等原因,导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期的收益,投资无法按期收回,为企业带来巨大的财务风险。具体可分为两个阶段:
第一阶段,企业要支付取得、开发土地并进行房地产建设所花费的各种成本费用。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始,就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性,而且受规划限制楼层高度,周边环境的影响,常具有专用性,一旦建成完工,便很难更改。如果进行改建,投入将更大。因此如果投资者判断失误,房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。另外,房地产投资周期长,一个新建项目由于建设周期较长,在建设过程中也会遇到投资支出增加或周转失灵的情况,这可能导致企业不堪重负,从而造成项目停工停建,使企业蒙受损失。
第二阶段是指在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险,能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说,房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲,由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的,从而也是最具有威胁性的投资风险之一。
(2)偿债风险成因分析
举债盲目性加重成本负担。房地产企业的项目投资,需要大量的资金参与投入运作,一些房地产企业为了使项目上马,没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力,利用自己的积累和设法追回外欠的债款,而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款,加大了房地产项目的偿债风险度。房地产项目开工后,又没有对整个项目的资金使用作全盘计划,盲目使用,分不清资金使用的轻重缓急,只考虑了个别项目的用款,影响了整体的收益目标。加之,在偿债顺序上,筹资时要求发行债券必须置于流通股融资之后,并要求注意保持间隔期,在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择,使企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。还有就是银行贷款上盲目抵押,既影响了销售收入的实现,又影响偿还贷款能力,使企业成本负担加重,偿债风险增大。
(3)筹资风险成因分析
①筹资规模策略不当。企业筹资规模的选择不当会形成筹资风险。企业应当根据自身生产经营的规模大小来确定需要筹集资金的数额。投资规模大则筹资就要多,规模小则筹资就要少。倘若投资规模大而筹入资金过少,企业就可能因此而失去良好的获利机会,或者使已投资在建的项目停工,企业无法获取预期收益,甚至蒙受重大经济损失。与此相反,如果投资规模小而企业筹入过多的债务资金,企业自身不能有效运用和支配这些资金,就会造成资金闲置,不但不会增加企业的获利,反而会加大企业债务负担,增加企业资金成本,造成企业的筹资风险。
②资本结构不当。这是指企业资产总额中自有资金和借入资金比例不恰当对企业收益产生负面影响而形成的财务风险。我国现在大多数房地产企业的生产经营资金主要依靠自有资金和银行借入资金。资本结构不合理,必然会给企业带来现时的和潜在的筹资风险。
(4)营业风险成因分析
①经营各部门协调能力不强。企业经营过程,表现为物资流、资金流和信息流的三个相互交织的运动过程。由于企业内部和外部的各种原因的存在,都可能使企业的这三大运动过程出现时间上的间断和形式上的停滞。这种可能性的存在,决定了营业风险的存在。例如,对经营环节,房地产开发包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程,涉及大量的相关部门和环节,任何一个环节出现差错,都将导致项目工期延长、成本增加、预期收益大幅降低。
②对费用风险意识不强。有的房地产企业只注重工程进度和质量,忽视了财务部门的成本管理。没有发挥财务部门自身拥有的成本管理优势。在财务的成本核算上简单、粗糙,使企业的财务人员成为简单的机械算账,致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情,忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用,致使财务部无法收集第一线成本基础资料,导致成本管理工作与财务预算偏差大,资金管理跟不上,影响了企业预期收益。
三、房地产企业财务风险特征指标分析
(1)有财务风险企业的筛选
本文选择A股房地产上市公司作为研究样本,样本选择是根据大智慧软件万国测评结果作为基础样本,截止到2009年3月31日,中国沪深股市共有102家房地产上市公司。考虑到现金流量表于1998年才要求编制,所以样本数据选自1999―2008年沪深两市证交所网站所提供的上市公司十年的年报。本文以房地产类收入占主营业务收入的比重不小于50%作为判断房地产企业的标准。又因为十年中房地产企业数动态变动,所以对102家上市公司按上述标准进行筛选,结果如下图1所示。
然后对图1中的房地产行业中的上市公司进行再次筛选,筛选条件为:第一,公司连续五年的净资产收益率低于同期(一年)的基准贷款利率;第二,基于研究需要,贷款利率为每年年初的一年期的基准贷款利率为准。如下图2所示。
由筛选结果可得到历年符合标准公司数如表1。
(2)有财务风险企业特征指标分析
为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱,基于指标构建原则的考虑,在设计研究变量时,借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系,以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则,并结合房地产企业自身的特点,根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系(试行)》的通知,选择体现房地产企业财务状况的财务指标。
数据来源:中国人民银行网
因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面,而是一个综合整体,所以在以上财务指标设计原则的指导下,反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系,应包括企业的盈利能力指标、运管能力指标、偿债能力指标、基于现金流量的指标。经综合数据分析后发现特征指标如下:
①主营业务净利率。该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少。房地产企业在增加销售收入的同时,必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高。
在十年中,通过分析该指标的升降变动,企业主营业务净利率偏低甚至连续几年出现负数时,反映出企业经营风险增大,需加以警戒。同时企业在扩大销售的同时,应注意改进经营管理,提高盈利水平。
分析该指标的同时,结合了国家总体经济状况,行业发展趋势,企业所处竞争环境等具体条件进行客观判定,另外企业一定时期实际的资产负债率指标应该与预期标准的指标、和同行业的、历史状况的指标等进行比较,才能真正了解企业资产负债状况所面临的实际风险。因此,应该正确地确定企业合理的主营业务利润率水平,并确定一定的比例标准,给予一定的波动范围,如果超出其波动范围,就应及时进行控制。所以偏离行业主营业务净利率向下偏离不能超过Y主营偏离率,如表2所示。
②资产负债率。该指标反映了企业资产对债权人权益的保障程度。
从十年趋势分析来看,有财务风险企业的资产负债率(46.64%-54.41%),远低于行业资产负债率(47.72%-62.87%)整体水平。对其从以下三个角度进行分析:
从股东的角度看,由于企业通过举债筹措的资金与股东提供的资金在经营中发挥同样的作用,所以,股东所关心的是全部资本利润率是否超过借人款项的利率,即借入资本的代价。在企业全部资本利润率超过因借款而支付的利息率时,股东所得到的利润就会加大;相反,如果运用全部资本所得的利润率低于借款利息率,则对股东不利,因为借入资本的一部分利息要用股东所得的利润份额来弥补。因此,从股东的立场看,在全部资本利润率高于借款利息率时,负债比例越大越好,否则相反。
从经营者的立场看,如果举债很大,超出债权人心理承受程度,则被认为是不保险的,企业就借不到钱。如果企业不进行举债,或负债比例很小,说明企业畏缩不前,对前途信心不足,利用债权人资本进行经营活动的能力很差。因此,借款比率越大(当然不是盲目地借款),越是显得企业活力充沛。
从财务风险管理的角度来看,企业应当审时度势,全面考虑,再利用资产负债制定借入资本决策时,必须充分估计可能增加的风险,在两者之间权衡利害得失,做出正确决策。
所以,如果资产负债率过低,也会加大企业的财务风险。当企业资产负债率低于行业平均水平时,企业资产负债率向下偏离不能低于Y负债偏离率;高于行业水平时,不能低于Y负债偏离率。具体数值如表3所示。
③筹资净现流与净资产比率
从筹资净现流与净资产比率的走势来看,可以分析企业未来短时间内潜藏的风险因素。自1999年以来,有财务风险的企业平均筹资能力一直处于行业水平之下,而资产负债率反映总资产中有多少是借款筹来的,体现公司长期偿债能力。所以资产负债率不高原因,在这里可以得到进一步的印证。其向下偏离率不能低于Y筹资偏离率,如表4所示。
④管理费用率。管理费用率是指管理费用与主营业务收入的比率,反映了管理费用的有效性。由于管理费用中固定费用的比重较大,因此,管理费用在绝对规模上会保持一定的稳定性。在企业经营规模相对稳定的情况下,管理费用率也应保持相对稳定,不易发生巨大波动。在这种前提下,如果管理费用率升高,通常表明由于主营业务收入的下降,使得管理费用支出的有效性降低了,否则相反。
管理费用率如果在行业值以上,则不能高于行业Y管理偏离率,如表5所示。
⑤营业费用率是指营业费用与主营业务收入的比率,反映了营业费用的有效性,及其变动与主营业务收入变动的相关性。营业费用率保持一定范围内的稳定性,表明营业费用的投入是相对有效的,其变动与主营业务收入的变动是相关的。营业费用率上升在一定程度上可能反映企业所面临的市场竞争环境更加严峻,也可能反映企业营业费用(如展览费和广告费的投入等)支付的浪费和无效。营业费用率如果在行业值以上,则不能高于行业Y营业偏离率,如表6所示。
通过以上有财务风险企业特征指标的分析,我们可以看出财务风险管理是一项艰巨而又复杂的系统工程。对待房地产企业财务风险,应是一种对风险进行动态的控制。只要企业通过加强财务风险管理,不断提高风险防范意识和能力,才能使企业的经营管理更加有序、有效,才能使企业在市场竞争中立于不败之地。
参考文献
[1]单敏.上市公司财务报表分析[M].复旦大学出版社,2005.
房地产企业财务状况分析范文4
【关键词】房地产；财务预警系统；功能
一、财务预警系统的概述
财务预警系统是以企业信息化为基础，对企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。它贯穿于企业经营活动的全过程，以企业的财务报表、经营计划及其他相，关的财务资料为依据，利用财会、金融、企业管理、市场营销等理论，采用比例分析，数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警。它与财务评价系统相互依赖，互为补充。从财务预警角度看，对企业财务危机的预测不仅仅限于对筹资风险的预测。企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其所体现的经济关系。由此财务管理应是对企业资金运动及其所体现经济关系的组织和控制、协调，是组织财务活动、处理财务关系的一项综合管理工作。对财务风险含义的界定应按照广义的财务风险观来理解，更适合房地产行业。
二、房地产财务风险形成的原因
首先，管理不规范，控制力不够。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。此外，房地产开发的调整能力差，缺乏灵活变动性，进一步加大了投资决策的难度，使房地产行业投资面临着较大风险。资金管理跟不上，开发房地产企业财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。这些都严重影响了房地产企业财务部门的控制能力。在项目建设中，涉及的部门较多，还有许多行业标准，这都加大了开发项目质量管理的难度与风险。项目的工程建设质量虽容易监控，但项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量。除此以外，由于房地产和政策性风险很容易凸显。因此，对房地产企业项目质量的管理成为使某个项目成功的基本前提。
其次，负债金额大，对银行的依赖高。房地产开发的特点决定了其筹资金额巨大，而虽然其也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本相当低，大量的开发资金都来源于借贷，而有些企业根本没有自有资本。近年来，我国房地产贷款增长率持续偏高，并且远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。有些房地产企业为了使项目上马，在所谓高回报利益的驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险。由于通货膨胀等的影响，一旦货款利率发生增长变化，必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。与此同时，房地产项目的市场定位往往也成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响。
最后，对财务不够重视。在不同的房地产开发项目中，各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，这一特点决定了其与其他企业之间的各种预收预付、应收应付款项等较一般企业更加频繁和复杂，承担的风险与责任也更大。很多企业忽视了财务部门的成本管理优势，在房地产企业财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，致使整个房地产企业财务管理的成本核算无从做起。或者是只强调财务部门加强成本核算，而没有调动企业内部各职能部门进行全面成本管理。
三、财务预警机制的功能
1.信息反馈。进行财务风险预警需要对国内外与企业有关的各种信息进行收集并分析整理，包括企业行业竞争情况、宏观产业政策、横纵向的供应商及客户情况等等。
2.进行风险预警，防范风险损失。通过信息收集整理可以对企业横向、纵向比较，与历史对比、与先进企业对比，分析标杆企业、恶化企业的财务指标，从而最大限度地做出防范经营风险措施，最大限度地减小企业损失。
3.控制危机。当财务发生潜在的危机时，财务预警系统还能及时寻找导致财务状况恶化的根源，使经营者有的放矢，对症下药，制定有效的措施，阻止财务状况的进一步恶化。
4.进行有效借鉴，完善企业管理。企业通过财务风险预警系统，不仅可以发现问题、找出问题、解决问题，更能“存储”问题，把历史数据保留下来，如果以后还碰上相同或者类似的问题，即很快能从这些数据中找出更行之有效的解决办法或者是进一步改进的解决办法。
5.提供决策支持地、提高企业管理水平：财务风险预警的最终目的是为决策者利用，防止企业经营偏离正确轨道，防止企业不同的管理者、不同阶段犯相同的错误决策，所以财务风险预警能很好地帮助企业发出问题、分析问题及解决问题的作用。
总 结
房地产企业资金投入大、资金占用大、建设周期长、资金回收慢等因素的影响，房地产企业的财务风险较高。财务风险的提高造成了企业经营与发展过程中极易受市场、政策等因素影响而出现经营困难的问题。财务预警系统的建立与实施能够帮助房地产企业及时发展财务风险，并以科学的控制与预防方式减少财务风险对企业经营的影响，促进企业抗风险能力的提高，促进企业的健康发展。
【参考文献】
[1]王艳 关于加强房地产企业财务风险管理的探讨[J].新财经（理论版），2011（8）.
房地产企业财务状况分析范文5
关键词：房地产；财务风险；对策
一、房地产企业财务风险解读
1.财务风险的概念。财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。
2.房地产企业财务风险的种类。(1)房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。(2)房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。(3)项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。
3.房地产企业财务风险的基本特征。(1)不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。(2)分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。(3)预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。
二、房地产企业财务风险管理存在的问题
1.大量举债，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。据《21世纪经济报道》2010年11月19日公布，上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别房地产公司的负债率则高达100％以上。而11月18日，中邮证券分析师表示，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3％，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究-时间范围内的最高水平。”最新的数据银监会完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70％。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60％-70％以内。可见，当前房地产行业虽然经“国十条”、新“国五条”及地方各级调控政策后，仍然居高不下的房价后面，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。
2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。
3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。
三、规避房地产企业财务风险的思路
1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
3.加强资金管理，提高资金的利用率。一是企业应编制《项目进度资金需求计划表》，根据项目进展过程中的资金需求量分批次的借入资金，杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的，建议企业以短期借款为主，借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款，如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度，又为以后的增加授信额度打下了基础，还可以节省借款利息支出。二是要提高项目的销售进度，加快资金的回笼，采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目，在工程的进度达到办理按揭的条件时，及时予以办理。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。
4.加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。
5.加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果，投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享从而增强自身防范财务风险的能力。
四、小 结
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。
参考文献：
[1]李晓梅：浅析房地产企业的财务风险管理，财会研究，2007，(1)
房地产企业财务状况分析范文6
关键词：房地产企业 全面预算管理 财务战略
我国房地产企业在不断地发展过程中，跟随国家改革开放的大潮迎来了蓬勃发展的机遇。现今随着房地产业市场的逐步饱和，以及国家对土地出让的限制加强，使房地产企业的建设成本逐步提升，给企业的运营和未来战略发展产生强大的阻力。这些问题促使我国房地产企业必须审时度势，用精细化的财务运作管理代替传统的粗放管理模式，使企业可以在房地产业竞争的大潮中站稳脚跟。基于此，全面预算的财务管理模式被很多房地产公司应用到日常的财务管理过程中。全面预算管理是房地产企业未来长期战略规划的重要支撑，是将企业当前绩效管理和未来战略经营有效结合的管理工具。有效的探讨全面预算管理的应用问题，可以进一步促进房地产企业财务管理的战略发展。
一、全面预算管理概述
（一）全面预算管理界定
企业预算实际是一种系统的财务管理方法，可以对企业的财务、人力资源、物力资源等进行有效分配，从而可以更好地实现企业的战略发展目标。企业也可以利用预算有效地对战略目标的实施过程和进度进行实时监控，有利于控制企业的财务收支平衡，并进一步对企业未来的现金流量以及经营效益进行预测。全面预算管理则是对企业未来的某一特定时间内的经营状况（通常在一年以内或者企业一个季度内的所有生产和经营活动的财务收支状况）进行合理反映。从而有效地实现企业的战略目标，以进一步为企业未来的发展提供战略奋斗目标，进而可以为企业的目标利润制定合理的作业指标，以一个时期的销售预测为起点，进一步对企业的现金收支情况和生产成本状况等信息制定预计损益表、预计的资产负债表和现金流量表等，以正确的反映企业未来发展的财务状况和经营效益[1]。
（二）全面预算管理的特点
1.全面化
全面预算管理涵盖了企业的经营状况、财务运用状况、未来投资效益等企业几乎所涉及的全部内容，并涉及企业运营的多个部门，从业务发展部门到财务部门再到投资管理部门等几乎包含了整个企业的管理系统。因此从系统性的发展特征来说，全面预算管理中每一项预算的构成都有着千丝万缕的关系，通过环环相扣的特征，按照一定顺序在编制预算的基础上连成一体。包括业务、财务和专项预算，它们相互促进、相互影响，并形成一个全面性的统一的整体。
2.全员化
全员性的特征主要是指在企业实施全面预算管理时需要所有管理人员的共同参与。全面预算管理的实施不再把财务管理归结到单一财务部门的身上，而是需要企业对多个预算的目标进行分层，让每一个公司成员都树立起财务管理意识，这需要企业各个部门同财务部门一起对企业各项资源进行合理分配。这也有利于企业财务运作的透明化和程序化。
3.全程化
全面预算管理的全程化特征主要是指，企业在实施全面预算管理时所需要工作的项目不再只是停留在预算编制和预算目标的下达上，而是增加了企业对预算执行力度的监控，对预算运行合理的分析以及对预算实施的考核和评价上。因此全面预算管理可以有效引导企业未来的战略经营活动，通过预算的执行监控可以迅速地查找执行过程中容易产生的问题，并利用预算考核的形式，确保企业的经营计划可以顺利进行。
二、全面预算管理与房地产企业财务战略发展的关系
企业发展战略通常是指企业对未来发展的总目标和总任务的制定，是企业为了可持续化的运营和发展，对当前的经营状况和企业的资源占有实际等各种影响企业未来发展的要素进行充分的估计，并根据预算的数据，所确定的一系列的行动目标和未来发展规划。主要内容包括企业未来经营领域变化、市场发展状况、自身竞争优势、发展成果和未来行动的战略等。而企业财务发展战略则是企业各项发展目标实现的基础，有利于全面的掌握企业资金流动的过程，确保战略规划的有效性、可实施性和长期性。因此企业为了适应未来经济发展的趋势，就不得不对起到基础性的财务管理进行预算规划。所以说财务预算的实施对企业战略目标的制定具有非常重大的影响作用。
（一）财务战略目标是全面预算的出发点
全面预算管理要以企业的财务战略目标为出发点，为企业未来发展战略提供合理的财务预算计划，以保障企业拥有足够的资金支持战略目标的实现。企业的战略管理始终占据企业发展的核心地位，企业内部任何运营系统都要在战略目标的基础之上合理的运行，并且内部的各个系统都要尽可能的服从和服务于战略发展的需要。对于全面预算管理来说也不例外，缺乏战略引导性的财务预算就好比失去灵魂，不能从根本上提升企业的核心竞争力。
（二）全面预算管理是实现战略计划的手段
全面的预算管理是企业财务管理中所运用的一项科学性的财务控制模式，是实现企业未来发展目标的重要手段，尤其对企业短期发展目标的实现更具有现实的促进作用。全面预算管理是一种具有科学性、系统性、程序性的财务管理手段，可以有效地对企业的经营目标进行事先安排和计划，实现企业内部资源的合理配置，最大限度的实现企业的未来战略发展的意图。
（三）全面预算管理是战略目标实现的保障
全面预算管理是一个统一的财务管理系统，与整个企业的业务状况、资金流向和信息发展等基本要素的构成保持一致。房地产企业在制定未来发展战略时，必须要以房地产业的市场需求为目标导向，通过全员的有效参与，将企业内部的全部经营活动划分到一个统一的财务管理体系中。通过预算编制行动来确定企业未来的发展目标和行动计划。所以企业战略目标的制定必须要以合理的预算作为支撑，并通过全面预算的发展，保障房地产企业财务战略的合理运行和实现。
三、全面预算管理在房地产企业财务战略中的运用
（一）财务战略实施前的准备工作运用
房地产企业在制定战略目标时，要根据企业现有的各项发展数据合理地制定未来战略发展策略。在战略目标实施之前也要做好充足的事前准备工作。房地产企业的管理者应该坚持企业全局发展的战略，通过合理的内部咨询策略的运用，为企业内部全面预算管理的体系建设制定阶段性的发展目标和实施流程，努力地将全面预算管理的工作提升到企业财务战略实施的全局性发展的高度，并积极做好以下几个方面的工作：合理的分析当前企业内部出现的财务预算管理的缺陷，并根据存在的问题，提出有效解决的对策；根据企业财务战略的发展规划制定全面预算管理的有效执行框架；科学的、细致的对全面预算管理的实施流程进行规划，并通过企业制度的完善保障全面预算管理的有效实施；充分认识到财务预算管理实施过程中可能出现的问题和阻力，调动企业内部的一切积极力量实施全面的预算管理体系；房地产企业要根据未来财务战略发展目标，制定以全面预算管理为核心的企业财务管理体系，通过财务管理人员素质的培养和提升，保障全面预算的合理运行。
（二）房地产企业财务战略实施的流程
房地产企业实施财务战略发展的目标可以有效地保障企业经济效益的发展。而全面预算管理模式的运用则是企业财务战略实施的重要保证。财务战略的实施是企业财务战略管理的重要组成部分，需要企业各个部门共同支撑的统一体系，具体的实施流程如下所示：
1.财务战略目标的确定
财务战略目标是房地产企业财务管理目标的细致化的体现，是企业财务战略规划、财务战略制定以及财务战略运行的首要前提。合理的财务战略目标制定可以为企业财务管理指明未来发展的方向，并有效地对企业未来财务管理工作进行指导，对企业的可持续发展提供战略支撑力量。
2.财务中期计划制定
财务的中期战略计划制定，通常是指在企业未来发展的长期计划和总体计划实施之间的计划。在时间上，企业短期财务发展计划通常在1-3年之间；在内容上，比短期计划的行动方案更具有全面性，如果财务战略实施的跨度不是很长，那么所指的企业财务中期计划就是指企业发展的年度计划。
3.行动方案的制定和全面预算的编制
制定行动方案的过程就是对企业财务发展战略不断细化的过程，是企业某一项财务计划实施的具体安排。全面预算编制的实施主要是指企业通过货币和资金的数量的构成对企业一定时期内的经营和生产活动的成果所进行的预算，全面预算主要包括企业的业务预算、财务预算、战略预算等多方面的内容，涉及企业发展的各个部门。财务预算通常由现金预算和预计利润表、现金流量表、负债表等方面组成。全面预算使企业的财务战略实施更具可行化、具体化和定量化。
4.程序确定和战略宣传控制
财务战略实施工作的程序确定是指对某一财务战略行动所做出的具体的流程安排，企业在实施财务战略程序时，要根据战略目标的制定，合理的配置内部的人力、物力和财力等资源。同时要积极地做好财务战略宣传工作，将财务战略目标真正的付诸实践，将财务战略进行层层分解真正地落实到内部各个管理部门和全体工作人员的工作中。并在财务战略的实施过程中对财务战略的执行状况进行合理监控，利用全面财务预算的编制的控制分析策略，让企业财务战略始终沿着正确的轨道运行。
全面预算管理对企业财务战略管理的实施具有强大的推动作用，能对企业的财务战略发展进行全方面地控制。因此房地产企业要以全面预算管理为企业财务管理的核心，建立科学高效的财务发展战略和未来经营战略，从而全面提升企业可持续发展的水平和房地产市场竞争力水平，真正的适应社会主义市场经济的发展。
参考文献：
[1] 龚婕.房地产企业全面预算管理在财务战略中的运用[J].中国房地产业，2011，（3）：1，4.
