房地产宏观环境分析范例6篇

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房地产宏观环境分析

房地产宏观环境分析范文1

关键词:宏观调控;资本结构;调整路径;增量分析

一、 引言

本文以房地产上市公司为研究对象,首先分析我国房企较为常用的融资方式,对其资本结构调整的路径进行甄别和筛选,针对以往资本结构调整研究中大多采用存量财务指标进行分析而难以体现企业真实调整行为的缺点,我们运用增量分析法建立了房地产企业资本结构调整路径指标。在此基础上,从企业特质、宏观经济以及宏观调控政策环境三个方面对影响其资本结构调整路径选择的各方面因素进行深入分析。

二、 房地产上市公司资本结构调整路径的选择

资本结构调整必然与企业的融资方式相结合,最优资本结构是企业的静态目标,融资行为则是实现该目标的具体手段和动态过程。长期来看,为实现企业价值最大化,企业资本结构会向最优资本结构收敛,为此,根据资本结构偏离的方向和程度,企业会通过有针对性的融资行为(即改变债务和股权的融资方式)来实现资本结构的优化调整。

基于企业价值最大化的目标,房企需对不同的资金来源、融资成本和期限结构进行比较分析,选择宏观经济环境下符合企业发展需要的融资渠道和方式。但是,房企资本结构不合理、资产负债率过高、融资过度依赖银行信贷等问题十分突出,使其经营风险陡增,严重阻碍了其快速发展和企业转型。

尽管理论上房地产企业存在多样化的融资方式,但从实践来看,我国金融市场尚不发达,金融产品创新不足,相关法律法规还不完善,且近年来的抑制性调控政策阻碍了房地产企业的股权等直接融资,这就导致房企主要依赖国内银行贷款等间接融资,而其它融资方式难以形成有力补充。受此影响,房企的资本结构调整大多通过债务的变化和商品房开发销售来实现,具体表现为短期和长期信贷融资与偿还、加快或放缓开发和销售进程以及调整预售策略来控制资金回流速度等。因此,对于房地产上市公司资本结构优化路径的研究,可重点着眼于短期、长期债务和内部留存三个方面。

三、 研究设计

本文结合我国房地产企业的具体实践和金融市场的发展现状,参考我国企业资本结构调整的相关研究(黄辉,2012),主要从短期、长期债务融资及内部留存融资三个方面对房企的资本结构调整路径进行分析。从企业特质及宏观经济形势两个角度着手,全面分析各宏微观因素对房企选择资本结构调整路径的影响。在此基础上,将调控政策分为有刺激政策、有行政调控两类,对他们与资本结构调整路径选择之间的关系进行实证分析。

1. 变量选择与指标计算。根据前文分析,我们确定了短期负债、长期负债以及内部留存收益(包括盈余公积和未分配利润等)为当前房企资本结构调整的三条路径。同时,采用增量分析的方法,在实证模型因变量中设置了短期负债融资增长比(YSD)、长期负债融资增长比(YLD)和内部留存融资增长比(YIR)三个指标。其中,YSD为短期负债增长额(SD)与总资产增长额(TA)之比;YLD为长期负债增长额(LD)与总资产增长额(TA)之比;YIR为内部留存收益增长额(IR)与总资产增长额(TA)之比。

影响房企资本结构调整路径选择的因素包括宏观经济形势、宏观调整政策、公司自身特征等。因此,结合我国房企的融资特点,自变量中宏观经济因素考察了GDP增速(AGDP)和实际贷款利率(RDR);公司特质性差异方面考察了公司规模、资产结构、盈利性、成长性、资产流动性、非负债类税盾等指标。

2. 数据来源与样本描述。本文以2007年6月1日前上市的A股房地产上市公司为研究样本,为了保证研究结论的可靠性和准确性,我们对样本进行了筛选:剔除研究期间内出现ST和PT类的样本;剔除研究期间内发生并购重组的样本;剔除主营业务收入在总收入中占比低于50%的样本;剔除数据不全的样本。最终得到77家开发经营类房地产上市公司,考察期间为2008年第三季度至2013年第一季度,共19个季度、1 463个有效样本。数据主要来源于国泰安数据库(CSMAR)、Wind金融数据库、中经网统计数据库,部分数据通过东方财富网和搜房网相关数据整理而成。

表1描述了本文定义房企资本结构的三种调整路径。YSD为0.4,即短期负债增加额占总资产增加额的40%。YLD为-0.3,说明近年来房地产上市公司长期负债融资有所下降,一方面,受金融危机影响,我国经济复苏缓慢,房企使用长期负债融资的热情不高;另一方面,房地产调控政策持续收紧,特别是2011年央行多次提高存款准备金率和贷款利率,使房企的贷款难度和成本大为增加,融资渠道受阻,进而导致长期负债下降。YIR为0.2,说明近年房企内部留存收益有所增加,在扑朔迷离的宏观调控背景下,房企会通过增加内部留存收益“过冬”。

3. 实证模型设计。本文利用我国房地产上市公司的数据,建立面板数据模型,检验宏观调控背景下房地产上市公司资本结构的调整路径和影响因素。模型设计如下所示:

Ykt=α+β1LNSkt+β2TANGkt+β3ROAkt+β4TQkt+β5LIRkt+β6NDTSkt+β7AGDPkt+β8RDRkt+ε(1)

调控政策通过市场环境、融资成本等影响到房企的资本结构,不同的调控手段会对其资本结构产生差异化的影响。为考察不同政策环境对各种资本结构调整路径的影响,我们建立了如下模型:

Ykt=α+βX+■?兹Dit+ε(2)

模型(2)是在模型(1)的基础上加入宏观调控虚拟变量,D1、D2分别为有刺激性调控和有行政性调控,若有,则D1为1,否则为0。X代表模型(1)中的企业特质变量与宏观经济变量。模型中其他指标的定义与计算方法见表2。

四、 实证结果及分析

1. 宏观经济与公司特质因素对选择资本结构调整路径的影响。表3反映了三种资本结构调整路径下受公司特质因素与宏观经济状况的影响情况。为保证研究的可靠性,我们对实证模型均进行了Hausman检验,并同时报告了固定效应与随机效应两种情况下回归结果。

从短期负债融资路径看,公司规模、盈利能力以及资产流动性对该路径的选择具有显著的负向影响,而非债务税盾对此路径选择的影响为正。由于房企的短期负债融资主要用于公司相对固定的日常经营开支和资金短期周转,而与经济环境等宏观因素关系较小,因此GDP增长率和利率水平对该路径的影响在统计上不显著。

从长期负债融资路径看,企业规模的系数显著为正。公司盈利能力对该路径呈显著负影响,成长性越高的企业,长期负债融资增加额在总资产增加额中的比重越低。资产流动性对此路径存在正向影响,但作用较小。宏观经济形势对此路径正向影响显著。经济形势较好时,房企会加大投资规模、加快投资速度,对未来良好的市场预期也会使其增加土地储备,这些投资决策加大了资金需求,使长期负债融资上升。贷款利率对该路径的选择有负向效应,其一,较高的贷款利率提高了长期负债的融资成本,迫使房企寻求其它融资方式;其二,贷款利率调整往往是显示政策走向的重要信号,利率提高意味着宏观调控政策的收紧,这会影响房企对未来市场的预期,进而放缓投资速度,资金需求降低。

从内部留存收益路径看,资产结构对该路径有显著的负向影响。盈利性对此路径有显著的正向影响。与债务融资相比,内部留存收益可降低融资成本,不必面临到期还本付息的问题,使企业破产风险降低,资金运用更加主动。因此,在融资决策中,企业往往首选内部留存收益。此外,公司成长能力对该调整路径有负向影响,资产流动性对该路径的影响为正。该路径与利率水平正相关,与GDP增速负相关,在经济增长较快的情况下,房企可以更容易地获得债务融资和其他股权融资,此时内部留存收益所占比重会相对降低。

2. 政策环境对调整路径选择的影响。通过对模型(2)的实证检验,我们得到不同政策环境对房企资本结构三种调整路径的影响情况。为保证研究的稳健性,我们将刺激性和行政性政策变量分别加入到模型中进行讨论,作为对比,我们同时关注了两种政策变量同时加入的情况,如表4所示。

从短期负债融资路径看,刺激性政策对该路径具有显著的正向影响。我国房地产市场和房企的经营状况对政策影响十分敏感,刺激政策下,房企会扩大投资,日常经营开支和短期资金需求会随之增加。另外,行政手段对房企选择该路径仅有微弱的促进作用。

从长期负债融资路径看,刺激政策下房企会增加投资,资金需求量上升,在我国以银行为主的间接融资体系中,银行等金融机构贷款是其重要的融资渠道,因此表现为长期负债融资同样会受到显著的正向影响。而行政手段对房企选择该调整路径的影响较小。

从内部留存融资路径看,刺激性调控政策和行政性调控政策对该路径的选择具有显著的负向影响。由于刺激政策促进了负债融资的增加,内部留存收益占比就会相应下降,而行政手段的低效与滞后效应也产生了同样的效果。

此外,在对于三种资本结构调整路径的分析中,同时加入两种政策变量之后,各变量的符号均保持一致,系数变化不大,说明研究具有较好的可靠性。

五、 结论与政策建议

本文在梳理房地产企业常用融资模式的基础上,结合我国金融市场环境和房企经营实践,运用增量分析法建立了资本结构调整路径指标,利用2008年~2013年的季度数据,从企业特质、宏观经济及宏观调控政策环境三方面对影响资本结构调整路径选择的各方面因素进行深入分析。研究发现,公司规模与资产流动性对选择短期负债融资路径有负向影响,对选择长期负债和内部留存融资路径有正向影响;公司盈利能力对选择负债融资路径有负向效应,对选择内部留存路径产生了正向影响;宏观经济形势对选择长期负债融资路径有促进作用,对选择内部留存融资路径有负向影响;利率水平对选择长期负债融资路径有负向效应;刺激性调控政策对选择负债融资路径有正向效应,对选择内部留存融资路径有负向影响;行政性调控政策对房企资本结构调整路径的选择产生了较坏的影响。

本文研究结论对房地产企业、房地产金融市场以及政策制定者均有重要的现实价值。首先,房企应从长远发展战略出发,根据自身财务情况合理调配资源,规避风险,在短期与长期债务间建立平衡,使资金更加稳定、有效地为提升企业价值服务。第二,为避免因宏观调控迫使房企选择高成本融资方式带来的风险,防范系统性危机,也为房企进行资本结构调整创造良好的外部环境,应疏通各类融资渠道,如开放或进一步开放上市再融资、发行可转换债券,积极拓展资产证券化和REITS等房地产金融创新产品。第三,政府在制定房地产调控政策时,(下转第107页)应对该产业的整体运行机制进行长远考量和系统性规划,减少行政性的调控手段,更多的通过市场手段进行调控,建立房地产市场长效调控机制,从而引导房企形成长期的发展战略,更加从容地调整其资本结构,使企业价值得以不断提升。

参考文献:

1. 苏冬蔚,曾海舰.宏观经济因素与资本结构变动.经济研究,2009,(12).

2. Wa1d.J., S. Michael. The Effect of State Law on Capital Structure. Journal of Financial Economics,2007,(83).

3. Hovakimian,A. The role of target leverage in security issues and repurchases.The Journal of Business,2004,77(4).

4. 黄辉.中国上市公司资本结构动态调整.成都:西南财经大学出版社,2012.

5. 白明,任若恩. 不同调整路径下资本结构的调整速度比较分析.系统工程,2011,(1).

6. 尹钧惠,刘学青等.财务管理基础.北京:经济科学出版社,2009.

7. 孙琳,徐晔.财务管理.上海:复旦大学出版社,2006.

基金项目:上海市政府决策咨询重点课题(项目号:2012-GZ-10);上海财经大学研究生创新基金资助项目(项目号:CXJJ-2013-405);教育部社会科学研究青年基金项目(项目号:12YJC790044);浙江省社会科学界联合会重点项目(项目号:2013Z59)。

房地产宏观环境分析范文2

关键词:股票投资金融风险行业分析

一、研究背景

本文从宏观与微观两个角度对房地产行业进行分析,通过相关的定性分析协同定量分析结合的手段,具有条理性的分析了公司的相关投资价值,对公司面临的宏观环境以及自身的优劣势、等相关的方面都做研究与讨论。在进行文献收集与资料整理的基础上进行数据收集与分析,尽力能够获取到最广泛和最真实的数据以及资料,结合国家最新的政策与动态,论文所使用到的数据主要来自于万科房地产公司的定期报告和相关的财务数值。

二、宏观经济与行业分析

1、宏观分析

(1)货币与财政政策--房地产行业发展的有利条件

当前,宏观调控以及创新手段和政策储备,既要立足当前、有针对性地出招,顶住经济下行压力,又要着眼长远、留有后手、谋势蓄势。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,创新宏观调控方式,加强区间调控、定向调控、相机调控,统筹运用财政、货币政策和产业、投资、价格等政策工具,采取结构性改革尤其是供给侧结构性改革举措,为经济发展营造良好环境。

(2)政府陆续出台对房地产行业的有利政策

中指院方面认为,在中央提出化解房地产库存、促进房地产行业持续发展的背景下,短期内政策仍将鼓励住房需求,继续放松货币信贷及财税政策,房贷利息抵个税将是大概率事件。

一是加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全“人地钱”挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。二是推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。

2、行业分析

(1)行业历史发展

在1998年时,我国对外公布了《有关进一步深化城市乡镇住房改革、推进房屋建设的相关通告》。文件规定从98年的后期幵始不再将住房作为实物来进行分配,取而代之的是促进住房按货币化来进行划分的改革,从而逐步实行住房的商品化。就在当期房地产行业的相关变革政策同相关的金融政策、税收调节政策联系在一起,为我国的房地产市场营造了明显的有效需求。当前,各国政府开始利用宽松的相关政策,以此利用地产市场的消费需求来拉动市场,最后有效推动经济上行。

(2)行业现状

房地产行业按用途可以区分为住宅,办公,商业等几个板块,最近崛起的旅游等概念板块我们归到其他类。根据国家统计局1999——2010按用途分商品房屋实际销售面积数据,我们绘出下图,从图中可以看出,在1999年至2010年这"1^一年间,住宅占商品房屋的比重一直处于90%左右的水平,所以我们选择进行分析的核心就是住宅市场。住宅市场又细分为保障房,普通住宅商品房,高端住宅,由于保障房目前介入利润小,高端住宅受调控压缩,且占比比较小,我们的分析核心将定位在普通住宅。

三、基本面分析

1、公司概况

万科房地产企业股份有限公司是一家大型的房地产龙头企业,在1984年创立,同时在1988年开始进军房地产的相关市场,随后在1991年公司在深交所成功上市,是当时深交所的第二家上市公司。在公司历年的发展进程过后,公司凭着自身的企业理念成为了我国房地产公司中最大的住宅开发销售企业,目前公司的主要经营业务覆盖长江三角、珠三角、环潮海三大经济圈并且还包括我国的中西部地区,总共有54个城市。

2、公司战略

万科房地产公司自从其成立以来,一贯强调“健康丰盛人生”的价值观念,公司十分看重生活和工作的协调;公司致力于为雇员营造可持续发展的工作平台,鼓舞雇员和公司一道健康成长;主张简单的人际交往关系,致力于创建能够最大程度发挥员工才能的工作环境。在2011年年度末,由世界著名的人力资源公司汉威特举办的“2011年中国优秀雇主”评选中,公司被评为全球TOP25优秀雇主,并且两年连续获得“中国优秀雇主”称号。

万科致力于推广行业节能减排,不断推动绿色建筑及相关的居住房屋产业化。在2011年度,公司共计申报绿色的三星项目有273.7万平方米,是全国共计数量的52.9%。在2007年年度,建设部批准万科建筑研究中心成为中国住宅产业化试点基地。公司持续推动居住房屋产业化的进程。在2009年年度,万科公司北京假日景观工程B3号和B4号楼被授予“北京房地产优秀产业化试点工程”的称号。

五、综合分析结果

对本文分析而言,首先,从定性分析角度考察公司有以下结论:就宏观经济环境来看,国家采取了一定的调控措施去应对过热的房地产市场。正如上文所说,本轮的调控对于万科公司的发展有利也有弊。弊端在于措施的出台在一定程度上会抑制地产投资者的积极性,挫伤股票投资者对于地产行业股票的热情。但另一方面,我们也要看到政策对于房地产市场健康发展做出的贡献。

其次,在公司的运营能力方面,分析可知公司的应收款项以及存货的周转还有待改善。原因主要在于国家的政策实施以后,由于投资者以及需求方的敏感性过强,导致公司存货产生一定的积压。但考虑到未来居民住房刚性需求的释放,在地产行业健康发展的复苏过程中万科公司的存货周转会好转。公司的盈利水平方面,最近几年保持稳定。但由于国家控制房价,因此我们预计公司的盈利水平相较07年以前会有所下降,但是会维持在一个正常水平平稳发展。

综上分析,对于万科房地产公司的长期投资价值结论是:未来万科房地产公司在国家调控的宏观调控背景下,将会围绕居民住房的有效刚性需求发掘利润增长点,通过自身的行业重要地位博取稳健发展的机会,因此我们认为该公司在未来的中长期时间具有一定的投资价值。

参考文献: 

[13]聂清廉.行业因素对股票收益率影响程度的实证分析[D].复旦大学,2009. 

房地产宏观环境分析范文3

本文得出的主要结论是宏观经济环境,房地产周期信贷信用风险密切。做好这方面的监管和控制能提高对信用风险的防御能力。

关键词:房地产信贷信用风险; 宏观经济因素;周期因素

中图分类号:F293.33文献标识码:A 文章编号:

引言

信用是一个古老的经济学范畴,信用的发展与经济的发展一样历史悠久,它是货币发展到支付手段职能产生的,在商品赊销过程中,信用便产生了。房地产贷款信用风险具有隐蔽性、周期性、信用期限较长、传递性与综合性的特点[1]。

齐雅坤(2009)利用CPV模型对商业银行信用风险进行了度量研究,运用多个宏观经济指标进行度量。得出的结论是通过度量结果显示,宏观经济指标可以对违约率有着良好的拟合。从经济活动分析的角度出发来说,即宏观经济对违约率存在重要的影响[2]。易佳欣(2007)选取了综合领先指标、国房景气指数和企业景气指数三个宏观经济指标,统计统计软件分析得出这些指标与房贷违约率有较高关联[3]。本文从两个方面来研究和探讨。

2宏观经济因素

房地产的发展与宏观经济环境紧密相连,房地产的发展与一个地区的人口、城市化、经济增长情况、国民收入、产业结构、政府政策关系密切。这些宏观因素最终体现在一个国家或地区的经济增长率。经济增长率的变化也反映和形成经济周期,在经济周期的反复循环中,影响着房地产的信贷[4]。

我国处于社会主义市场化经济时期,国家的宏观调控深入影响着国民经济以及各行各业的发展。我国房地产改革时间不长,从萌芽状态到快速发展为国家支柱产业,存在着很多结构不合理等问题。这也决定着国家对其调控的重要性。我国房地产受国家经济政策和宏观经济环境影响较大[5]。

图1是四川省房地产固定投资增加率与四川省人均地区生产总值增加率趋势图。

图1四川省房地产固定投资增加率与四川省人均地区生产总值增加率趋势图

从图1中大致看出,四川省房地产固定投资增加率与人均地区生产总值增加率变化趋势大致相同,房地产变动幅度更大。变动幅度过大可能与人们在经济增长时预期过于乐观,盲目扩大房地产投资,从而扩大信贷,这其中与实际需要水平是存在一定差距的,所以产生潜在的信用风险。当经济下降时,人们又对于经济形式过于恐慌,因此大量减少房地产的投资,房地产利润减少,资金出现困难。,从上图看初,当经济下降时,房地产的投资下降幅度是非常大的。在这个时候由于前期的过分乐观的盲目投资,扩张信贷,现在又恐慌的大量减少,这个收缩的过程必然会产生信用风险[6]。

2房地产经济周期因素

房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分,是经济周期在房地产业经济运行过程所表现出来的运动形态。根据数据的可获得性,本文选取四川省商品房销售面积为指示指标。时间数列{ Yt } 可分解为四个要素, 即长期趋势因子( Tt ) 、季节波动因子(St ) 、周期波动因子(Ct ) 和随机波动因子( It ) 。经过Eviews软件分析得出长期趋势拟合方程为3.921+0.29*t。周期波动曲线如图7

图2四川省房地产周期波动曲线

从图形可以看出,四川房地产市场大约经历了四个阶段,第一阶段为1987至1991年,为四川房地产的起步时期,在急速达到顶峰后由于通货膨胀,国家的宏观政策等因素衰退下来。第二个阶段为1991至1997年,1994年达到顶峰后,在1996出现一个小波折,最后衰退下来。第三个阶段为1998年至2004年,于2003年左右达到顶峰,第四个阶段为2004年至今,可以看出,四川房地产周期基本上为5-6年一个周期[7][8]。

在经济周期中,在经济复苏阶段,在经济周期中的扩张阶段随着经济增长的加快房地产价格水平的上升,借款人收入的增加以及乐观的情绪和对未来的良好预期房地产抵押贷款中的借款人的现实风险水平会有下降的态势,但是由于房价不可能一直上涨,经济形式不可能一直扩张,所以,但不断攀升的房价积累着潜在的风险。在繁荣阶段,当繁荣发展到顶峰,存在一个转折,房价开始下跌,人们对未来预期开始变得悲观,这种悲观的气氛不断扩散和蔓延很快便会传导到整个社会从而引起经济的迅速收缩使各种宏观经济变量向不利的方向变化,潜在风险开始凸显,转化为现实风险。在衰退阶段,房价的不断下降与预期的悲观,人们收入减少,房地产企业破产增加。在这个阶段,房地产信用风险是处于上升态势的。风险的爆发以及深一步的发展,整个金融体系乃至宏观经济体系都可能受到沉重打击甚至崩盘,在这些过程中房地产贷款风险都在金融风险体系中扮演一个非常重要的角色。在这个阶段银行容易由于恐慌出现信用收缩,影响到经济的发展。在萧条阶段,潜在的房地产信用风险随着房地产抵押贷款规模的收缩和房地产价格的下降,相当部分风险的释放,信用风险是呈下降趋势的。在经历萧条的转折点后,房地产经济进入下一轮的复苏。在随着房地产繁荣、衰退、萧条、复苏,影响着信贷风险。

3结论

本文从宏观经济因素与房地产经济周期因素四个方面分析了影响房地产发展进而影响信贷信用风险的因素,经过分析,得出了这两个因素与房地产信贷信用风险关系密切。

参考文献

[1]杜航.我国商业银行房地产信贷风险研究[D].长春:东北师范大学,2008.

[2]齐雅坤.基于CPV模型对于我国商业银行信用风险的研究[D].吉林:吉林大学,2009.

[3]]易家欣.房地产信贷信用风险的度量与预测研究[D].西安:西安理工大学,2007.

[4]陈东.我国住房信贷信用风险的成因及控制对策研究[D].长沙:中南大学,2004.

[5]刘明彦 房地产政策、房价走势与银行对策[J]金融市场,2008(3):89-90

[6]维亚胡鹏.四川省房地产投资周期波动分析[J].经济体制改革,2003(2):156-157

[7]韩宏涛.经济周期波动中的房地产抵押贷款研究[D].成都:西南财经大学,2002.

[8]张婷,嵇玲竹.房地产价格和商业银行房地产信贷风险的关系研究[J].财经市场,2009(4):63-64

房地产宏观环境分析范文4

关键词:宏观调控法;社会政策;区分又兼容;社会维度

一、问题的提出:我国宏观调控法与社会政策的关系

研究宏观调控法与社会政策的关系,首先得从法律与政策的关系入手。政策和法律是既联系又有区别的两个范畴。政策与法律都是国家意志的反映,但是二者的区别也是明显的。法律具有严肃性、稳定性,法律中的权利必须得到保障,有权利则必有救济;法律中的义务必须得到履行,有义务必须有责任;法律颁布必须经过严格的法律程序。而政策则具有灵活性、不稳定性;出台政策也具有随意性,不必经过严格的程序。政策与法律分别适用于不同的社会事务,不能互相代替,但可搭配使用。正确使用政策与法律,使二者各得其所,就能加快实现社会管理目标。理论上有关政策和法律的关系非常清楚,但是实践中存在的问题是在我国执行政策与法律的过程中,往往出现政策大于法律、地方政策优先于国家政策、下级政策优先于上级政策的非正常现象。

二、宏观调控法与社会政策的关系厘定:区分与兼容

(一)区分:两者的资源配置机制和作用领域不同

我国宏观调控实践中出现的宏观调控与社会政策之间的混同,使两者的独立性和有效性受到严峻的挑战,必须对其进行区分。

宏观调控是市场机制内的一种制度安排,它是在尊重市场作为资源配置根本手段的前提下,围绕着总供给与总需求的平衡,对市场失灵进行的校正。没有市场机制就没有宏观调控,或者说宏观调控只有在完全竞争市场中才起作用。社会政策是“政府用于福利和社会保护的政策,特别是有关教育、医疗卫生、社会保障和住房的政策。围绕着国民的生存权和发展权展开,以公平公正为核心理念,强调权利的一致性和利益的公平性。

宏观调控与社会政策有着不同的资源配置机制,也有着各自发挥作用的领域,相互配合但不可替代。住房蕴含着开发商的成本,具有使用价值和交换价值,属于一种商品,可以交易;同时,住房又是一国国民不可替代的必需的生活资料,是一种保障性质的商品,在人权的层面上是不可交易的。住房的商品性和保障性、交易性和不可交易性的双重属性,决定了单纯通过市场调节不能保证国民的居住权,因为市场调节只承认购买力,不承认居住权。这也决定了房地产市场的混合性。单纯以市场竞争为资源配置机制的宏观调控措施不能解决住房商品性和保障性之间的矛盾,必须要有类似于经济适用房和廉租房等社会政策与之匹配。在经济适用房和廉租房资源配置中,配置原则首要不是按照价格,而是按照需求条件。而我国的住房改革过分强调了我国房地产行业的产业发展功能,将其几乎完全交给了市场,完全忽视了其保障性的社会功能。

(二)兼容:对两者独立性的保障

从某种意义上说,宏观调控与社会政策都是责任主体运用资源区化解或防范风险的措施。两者相互独立但往往交织在市场经济的各个领域,必然涉及一个配合的问题。正如前文论述,缺乏社会政策配合的宏观调控是失灵的。但改革开放30年来,宏观调控与社会政策的混同尤其是社会政策被宏观调控消解的情形非常普遍。在房地产调控中,当2007年出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》因开始注重住房保障政策而被誉为政府宏观调控思路转变的标志性事件时,值得思索的是:早在1998年,政府就已经意识到住房保障这个问题,国发[1998]23号文明确规定,低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房,确立了以经济适用房为主多层次的城镇住房供给体系。为什么没有实施的社会政策也就谈不上独立性,如何才能保障社会政策的独立性,协调其与宏观调控的关系?

任何的认识或理念,最终都要通过具体的法律操作规则来实现。在人们对经济发展只有片面认识的情况下,强有力的法律保障是保障宏观调控和社会政策双重独立性的有力武器。而我国却没有做到这一点。宏观调控和社会政策分属两个独立的系统,应该有两个独立的法律系统对两者的独立性加以保障。但是,宏观调控缺乏基本法,至今在程序、责任以及救济制度上都远远没有实现法治化;社会法刚刚起步,一部《劳动合同法》在实施中出现许多问题。同时,宏观调控与社会政策的兼容关系要求宏观调控法与社会法之间应有所兼容,宏观调控法从理念和制度上都应该兼顾社会政策对它的影响。因此,从宏观调控法完善的角度讲,必须将两者兼容的理念贯穿于宏观调控立法始终,从经济社会协调发展的角度对宏观调控法进行新的解读。

三、赋予宏观调控以社会的维度

任何法律问题首先是社会问题。宏观调控和社会政策之间区分与兼容的关系要求宏观调控的法律制度设计要考虑社会政策的影响,建立宏观调控法与社会政策之间的兼容机制,因此应赋予宏观调控法以社会的维度,对宏观调控法进行新的解读和更新。

例如,德国学者认为,在资源日益稀缺和环境压力日益增大的情况下,应增加经济稳定法的第五大目标——“生态标准”或“绿色标准”;美国的《充分就业与平衡增长法》第11条规定“适度考虑国家的优先利益”的内容应包括国家的资源与环境利益。而我国也有学者提出:“在宏观调控目标上,既注重经济发展,又注重经济社会协调发展与社会和谐,既注重内部均衡,又注重对外均衡。”这隐含着宏观调控法对社会因素的吸纳。 “十一五”规划提出转变经济增长方式,要求建立资源节约型和环境友好型的发展模式是对现实的迫切回应,资源环境问题的解决已经到了刻不容缓的地步。近年来,环保部门地位的提升为其参与宏观调控提供了政治保障。“绿色金融”、“绿色财税”的成功实践也为法律制度的设计提供了可操作路径。将环境资源目标纳入宏观调控法目标之中,是发展的趋势和可行的选择。

四、小结

宏观调控法与社会政策之间既区分又兼容的关系,给我们分析宏观调控有效性不足提供了一种分析路径,同时也启示我们从经济社会协调发展的角度对宏观调控法进行解读,值得我们反思和考量。(作者单位:兰州大学法学院)

参考文献:

房地产宏观环境分析范文5

关键词:房地产;宏观调控;问题;目标 ;思考

前 言

为了控制房地产的过热发展,应加强和完善对房地产市场宏观调控。对我国房地产宏观调控进行历史性的总结为时尚早,但是,对我国房地产宏观调控政策进行评估,并且制定完善的房地产法律制度却很有必要。当前关于房地产宏观调控的讨论,主要集中在房地产宏观调控政策的有效性、必要性和可行性方面。本文首先分析我国房地产业发展的现实情况及存在的问题,在此基础之上分析我国房地产宏观调控的终极目标,对如何完善我国房地产宏观调控做出思考,提出了一些建议。

一、我国房地产宏观调控存在的主要问题

1.房地产宏观调控政策本身的问题。一是房地产宏观调控政策失灵问题。其一,宏观调控政策滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程,而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行,形成滞后性。其二,宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场,解决短期经济问题,而房地产市场是区域性较强的市场,易造成部分区域适应性差。其三,宏观调控政策执行不力。“上有政策,下有对策”,在政策执行过程中,部门利益与地方利益冲突,调控细则歪曲调控政策,政策执行者不作为、政策执行不到位等。

二是房地产宏观调控失效问题。其一,宏观调控政策经济约束性失效。宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中,会因各种问题使经济惩罚力度不够,使得执行大打折扣,造成投资回报远大于经济性惩罚,致使政策经济性约束性失效。其二,宏观调控政策片面性。综观我国已出台的宏观经济政策,皆是针对某个具体问题或现象。其三,宏观调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后,会在短期内产生一定效果,之后问题会更严重,主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。

2.房地产宏观调控引发的问题。一是房地产市场环境问题。其一,宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加,投资炒房和囤房盛行,房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市,加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房,而高档住房成交拉动房价,使得中端房价也跟随上升,中端住房出现泡沫。因此,调控使得房价越调越高,住房越来越困难,房地产市场环境变得更加恶劣。其二,房地产宏观调控政策法律环境受到质疑。我国房地产宏观政策效用大减,房价出现短暂回调后又升到较高水平,使得人们质疑政府宏观调控政策。多次调控表明,房地产宏观调控并不能引领房地产市场走向,改变房价走势及保障中低收入人群的住房权利。

二是房地产市场系统问题。其一,房地产市场投机预期高涨。宏观政策调控使得房价不跌反涨,投机者信心高涨。其二,我国房地产市场住房投资功能强于消费功能。目前楼市投机盛行,政府宏观调控不力,使得购买住房主要是为投资而非消费。宏观调控使得购房者购房越来越困难,消费市场逐渐萎缩,投资市场成为主流。其三,投资者与消费者矛盾更加激烈,一方面是开发商与消费者的矛盾,征税增加开发成本,而开发商会将税收纳入房价,将赋税转嫁给了购房者,房价越高,购房越困难,开发商与购房者矛盾僵化;另一方面是投机者与购房者的矛盾,如为抑制投资,提高税率,但同时增加了自住、投机购房者的购买成本,可投机者掌握大量资本,并不受其影响,他们只需投资回报率大于银行或其他投资回报率,就不愿退出房地产投机市场,反而使自住需求减少,结果造成一方面投机者拥有大量空置房,另一方面购房者又买不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。

二、房地产宏观调控的终极目标

在不同的历史时期,房地产宏观调控的目标是不同的。2011年国务院房地产宏观调控政策明确要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并在一季度向社会公布”。可见中央政府此次房地产宏观调控政策的目标指向“本地区年度新建住房价格”,对于各城市房地产宏观调控价格增长速度却没有硬性规定。为了贯彻国务院房地产宏观调控政策,全国各地城市确定了不同的房地产宏观调控目标。近些年来我国在制定房地产宏观调控政策的时候,出现了一种“平均价格综合症”----政策制定者只看到平均价格,而没有对房地产市场进行细分,更没有把保障性住房价格与房地产市场价格区分开来,从而使房地产宏观调控政策非但不能起到稳定价格的作用,反而对房地产市场价格的上涨起到推波助澜的作用。

房地产宏观调控的基本目标应该是充分满足居民的住房需要,在制定房地产宏观调控政策的时候,各级地方政府应当充分发挥地方人民代表大会的作用,在充分征求居民意见的基础上,合理区分投资性需求与消费性需求,并且把房地产看作是一个由政府介入多方博弈的特殊市场,只有这样才能在增加社会保障性住房需求的情况下,确定合理的房地产宏观调控目标。对消费性住房需求,政府应当雪中送炭,在制定房地产宏观调控目标时,以当地的最低生活保障线为参考依据,合理确定社会保障性住房价格,并且鼓励具备条件的居民购买商品房;对于投资型住房需求,政府应当开征房产税,确保国有土地合理利用,防止投资者利用商品房牟取暴利。

在特殊的历史时期,政府限制房地产市场价格,稳定房地产市场很有必要,但是,如果政府事先确定房地产市场价格的增长幅度,并试图以此来稳定房地产市场,那么,显然是缘木求鱼。政府限制房地产市场价格的调控政策,不仅会彻底地扭曲房地产市场的运行机制,从而使房地产市场资源配置发生紊乱,间接影响到房地产消费市场。事实证明,当商品房成为稀缺资源的时候,商品房的价格就会持续上涨。政府要想从根本上解决房地产市场发展中存在的问题,必须调整房地产市场资源配置方式,在保证基本耕地面积的前提下,通过增加商品房土地供应量,逐步降低房地产市场价格。与此同时,严格按照《城市规划法》的规定,政府在城市的中心部位兴建大量的社会保障性住房,为居民的住房消费打下坚实的基础。

房地产宏观环境分析范文6

【摘要】改革开放以来,随着我国经济建设发展的不断深入,房地产市场快速快速发展,房地产企业作为地产市场发展的主要推动力量也迎来了蓬勃发展时期,伴随着房价上涨过快和资产泡沫化、杠杆化问题,房地产企业的财务状况本身就存在着很多问题。随着政府对房地产企业的一系列调控政策不断收紧,房地产企业面临着越来越紧张的资金链和更加残酷的市场竞争,更加重了其财务状况出现预警的可能性。本文主要通过观察调控政策下房地产企业的发展环境、可能引发财务预警的因素、财务预警对策分别进行分析,进而得出研究结论。

【关键词】调控政策 房地产 财务预警

一、调控政策下房地产企业的发展环境分析

房地产企业具有资本密集、投资汇报周期长、易受外界宏观环境影响的特点,因此财务上也具有资金投入量大、资金回笼慢、营业利润波动大、财务杠杆率高等突出问题。加强财务信息的分析工作,防范企业财务风险是房地产企业的必修课。对国家宏观调控政策的关注和分析,可以及时规避调控政策对企业财务状况与现金流的影响,从而尽量减少政策对企业财务状况带来的负面影响,避免不必要的财务危机。

本文通过分析认为,国家宏观调控政策对房地产企业的政策调控效果很明显。自2008年世界性金融危机以后,中国房地产企业迅猛发展,宽松的货币政策更是给房地产企业提供了大量的货币源,导致全国房价特别是以一线城市为代表的城市房价一路飙升,相关部门于2009年末出台了最为严厉的房产调控政策,16个城市出台了限购令,房产市场有所降温,影响效果明显。自2010年起,以国务院办公厅相继出台的“国十一条”“新国四条”“国八条”为代表,各部位也出台了很多限制购买准入、限制土地供应、调整金融杠杆等一系列房产调控政策,对我国楼市投资、投机行为进行了严厉打压。特别是2011 年是实施限购政策以来调控最为严厉的一年,70个大中城市的新房和二手房房价得到了有效地抑制,房价下行通道基本确立。

二、调控政策下影响房地产企业财务预警因素分析

影响房地产企业财务状况的因素有很多,如政治(政策)因素、经济因素、市场因素、利率因素、技术因素、经营因素等,总结归纳起来可以分为内部因素和外部因素两大类。第一,就影响房地产企业财务预警的内部因素而言,公司股权结构、公司治理、企业经营和发展战略、财务制度、财务人员素质等都对企业财务状况有重要影响。第二,就影响房地产企业财务预警的外部因素而言,国家宏观调控、金融政策、土地资源政策、市场环境、税收等政策环境,能够直接引发房地产企业财务风险问题。

三、调控政策下房地产企业财务预警对策分析

在调控政策的影响下,房地产企业要做好财务预警,需要从融资、决策、长期规划等方面着手,以规避财务风险,为房地产企业健康良性发展打好财务基础。

(一)完善融资政策

融资是房地产企业发展面临的关键财务问题。企业主动融资有利于降低资金杠杆,降低财务费用,但起本质上还是一种资产负债行为,稍不注意很可能招致亏损。所以,房地产企业必须根据政策变化,适时完善融资政策,合理融资,降低财务风险。具体来说,一是严格把控融资资金使用流向;二是组合融资方式多样化;三是充分考虑权益融资和负债融资等因素,提升融资决策的可靠性;四是根据企业实际发展情况控制资金需求,不要盲目融资,从而造成闲置资金挂账,增加企业运营成本。

(二)降低决策风险

考虑到房地产企业存在着项目资金量大、投入成本高、资金周转率低的特点,科学的财务决策对企业的生存发展至关重要,所以,必须充分预防决策风险。具体来说,一是在决策前充分考虑市场需求,如通过前期市场调研,对购房者的年领、阶层、消费习惯、价值观念、住房环境、支付水平等充分了解,增加项目投资的针对性;二是在决策时科学决策程序,分散股权制衡,防止一股独大,充分发挥公司治理的作用,利用外部机构牵制,严格执行股东大会程序。三是要分散投资风险,利用组合投资降低房地产企业的财务风险。

(三)制定长期规划

要提高房地产企业应对财务风险的能力,企业除了从完善融资和优化决策等眼前著手,更应该制定合理的长期发展规划,防患于未然。具体来说,一是要完善应收账款财务管理制度,加强应收账款的回收管理,提升企业流动资金周转率;二是要加强应收账款管理,降低应收账款坏账率,为企业资金使用提供有利条件。三是要进一步加强人力资源管理,提高企业的竞争软实力。

四、研究结论

通过以上分析可以得出,在调控政策下,对房产企业进行有效财务预警是保证行业健康稳健发展的必要手段。随着国家宏观调控政策对房地产企业的调整和限制不断增多,给房地产企业的生存和发展提出了更高的要求,随着调控政策对房地产企业资金链和财务状况的影响不断增强,企业建立及时有效的财务预警机制,短期来看,一定程度上保证了房地产企业的财务安全,长期来看,对我国国民经济发展也将持续起着积极正面的影响。

参考文献:

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