房地产业固定资产投资范文1
(一)新企业会计准则的规定
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。
(二)企业所得税相关法规的规定
纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。
(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产
在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。
二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较
(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定
企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。
(二)企业所得税相关法规的规定
企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
(三)会计准则和企业所得税规定的比较
对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。
三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认
会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。
采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。
(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致
1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致
会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。
2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致
存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。
企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。
四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较
1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。
2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较
1.会计准则规定
新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。
2.企业所得税相关法规规定
企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。
3.会计处理和税务处理的比较
当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。
五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。
企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。
企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。
参考文献：
[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.
[2]《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.
[3]高立法，赵桂娟，张建伟.《企业会计准则与涉税处理精解》.经济管理出版社
房地产业固定资产投资范文2
（一）投资房地产的类别归属
按照新会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。企业拥有产权的房屋建筑物中不属于投资性房地产的包括两种情况，一种是指自用房地产，在资产负债表中作为固定资产核算，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；第二种是房地产开发企业开发并拟出售的房地产，在资产负债表中作为存货核算。企业在执行投资性房地产准则时，应根据投资性房地产的定义和主要内容，对企业的资产、负债和所有者权益进行重新分类、确认和计量。作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可单独划转和交割。
（二）投资房地产在财务报告中的体现
为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于 2006 年 2 月了《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第6号――无形资产》、《企业会计准则第 3 号――投资性房地产》。按照新准则，企业对满足固定资产定义的建筑物、满足无形资产定义的土地使用权分别在资产负债表的“固定资产”和“无形资产”科目下核算与列示，对满足投资性房地产定义的建筑物和土地使用权，在“投资性房地产”科目中具体核算。具体操作时，对投资性房地产的确认应严格按照新准则对投资性房地产的定义，即作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售。
对于企业拥有的建筑物及土地使用权，不属于固定资产、无形资产和存货，则就应属于投资性房地产。即企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产作为固定资产，房地产开发企业开发并拟出售的房地产作为存货；此外，企业出租给本企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租的房地产在编制合并财务报表时作为企业集团的自用房地产，但应确认为母公司的投资性房地产。
二、投资房地产会计计量方法的运用
（一）投资性房地产的初始计量
投资性房地产会计准则规定，投资性房地产应按成本模式进行初始计量。以下分别投资房地产的不同获得情况分别说明计量方法。第一种情况，对于外购的投资性房地产，按照购买价格、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目；对于企业以分期付款方式购入的投资性房地产，按照投资性房地产的公允价值作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，按照应支付金额与成本之间的差额，借记“未确认融资费用”科目，按照应支付金额，贷记“长期应付款”科目。第二种情况，对自行建造的投资性房地产，按照建造该资产使其达到预定可使用状态前所发生的必要支出，包括工程用物资成本、人工费用、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等，作为入账价值。第三种情况，对于企业以其他方式，如非货币易、债务重组等方式取得的投资性房地产的成本，
按照相关会计准则的规定确定。
（二）投资性房地产的后续计量
按照新会计准则的规定，与作为固定资产或无形资产核算的自用房地产以及作为存货核算的房地产，投资性房地产在会计处理上的最大差异是后续计量模式的规定不同。按照新会计准则，投资性房地产的后续计量可选择采用成本模式或公允价值模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，由成本模式可以转为公允价值模式，视为会计政策变更，而一旦采用公允价值计量模式，则不得转为成本模式。鉴于我国当前市场经济体系还不够健全完善，资产的活跃市场程度不够，公允价值的应用缺乏规范的市场环境和规则，因此应在适度谨慎的情况下运用公允价值，以避免出现人为操纵利润的情况。因此，新颁布的投资性房地产准则规定，只有存在活跃市场，公允价值能够获得并能可靠计量的情况下，才允许采用公允价值计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
此外，新准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，资产负债表日确认公允价值变动损益时，借记“投资性房地产（公允价值变动）”，贷记“公允价值变动损益”。
（三）投资性房地产的转换
在成本模式核算情况下，投资性房地产转换的会计处理在成本模式下，无论是非投资性房地产转换为投资性房地产，还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都仍按照固定资产或投资性房地产的账面价值进行计量与核算，直接将房地产转换日的账面价值作为转换后的入账价值。
在公允价值模式核算情况下，投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以转换当日投资性房地产的公允价值作为非投资性房地产的入账价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，公允价值变动损益。公允价值与原账面价值的差额，分两种情况处理：第一，将投资性房地产转为自用房地产时，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，公允价值变动借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。第二，企业将作为存货、固定资产或无形资产的房地产和土地使用权转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值确认投资性房地产，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，按公允价值借记“投资性房地产”，公允价值与帐面价值的差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日公允价值大于原账面价值的，按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，公允价值与账面价值的差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。
三、企业对投资房地产会计计量方法的选择
（一）选择会计计量方法的前提条件
按照新准则，投资性房地产的计量可以采用成本模式或公允价值模式。成本模式下，投资性房地产按照帐面价值计量，可以计提折旧，能够起到抵税作用，同时企业的经营成果不会受房地产市场泡沫或起伏的影响，能够比较准确的预期。而公允价值计量模式下，企业不能计提折旧或进行摊销，在多方面不同程度地对企业纳税产生影响，这些影响表现为相对影响和绝对影响两个方面：相对影响的结果表现为对会计净利润的调节，需通过递延所得税资产和递延所得税负债进行处理；绝对影响是指对相关税种纳税绝对额的影响，结果表现为绝对应纳税额的多少，同时房地产市场价格的变化会随时影响企业的经营业绩，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响，企业对未来的经营预算存在较大的不确定性。鉴于以上分析，企业在选择投资性房地产计量模式时，应首先考虑该企业的投资性房地产是否适用公允价值模式。其次应考虑公允价值给企业可能带来的影响。
（二）不同计量方法对企业的影响
第一，成本计量模式对企业的影响。新会计准则规定，投资性房地产的初始计量采用成本模式，后续计量可以选择应用成本模式或公允价值模式。税法规定，对于投资性房地产，通常情况下不得调整固定资产账面价值。可见税法也将投资性房地产也作为固定资产或无形资产处理，其初始计量与会计核算相同。新会计准则与税法对投资性房地产初始成本的计量基本相同。由此可以看出，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。
第二，公允价值计量模式对投资性房地产核算及税务的影响。在公允价值模式下，两者存在明显的差异。新会计准则在投资性房地产的业务处理上引入了“公允价值”作为会计核算的计量模式。会计准则规定，一方面，投资性房地产在年末按公允价值调整其账面价值，差额计入损益，这就可能会大幅度的提高或降低企业经营业绩；另一方面公允价值计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，相比于成本模式下无疑会提高企业利润。根据相关企业所得税政策的规定：“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”可见，在税务处理上，一方面对投资性房地产不确认公允价值变化所产生的所得，另一方面还应计提折旧或摊销，基本还是与成本模式的核算方法一致。由此可见，新会计准则与税法不一致产生的差异，将影响企业所得税费用。由于上述情况会对当期损益产生影响，因而也会对当期企业所得税费用产生影响，进而影响企业的净利润。
四、结论
房地产业固定资产投资范文3
一、投资性房地产的归属问题
本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。
1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。
2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。
二、投资性房地产的会计处理方法
（一）“投资性房地产”账户
为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。
（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示
根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。
（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理
企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。
（四）投资性房地产的账务处理方法
1、企业取得投资性房地产的核算
（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。
（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。
例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产600万元
累计折旧300万元
固定资产减值准备50万元
投资收益50万元
贷：固定资产1000万元
例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产1200万元
累计折旧300万元
固定资产减值准备50万元
贷：固定资产1000万元
投资收益550万元
2、投资性房地产后续支出的核算。
企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。
3、投资性房地产租金收入的核算。
企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。
4、企业处置投资性房地产的核算。
(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。
（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。
（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。
5.投资性房地产后续计量。
如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。
三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题
房地产业固定资产投资范文4
关键词：投资性房地产 公允价值计量模式 成本计量模式 投资性房地产的转换
一、投资性房地产确认与初始计量会计处理和企业所得税处理的比较
(一)新企业会计准则的规定
投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。
(二)企业所得税相关法规的规定
纳税人的固定资产,是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产,包括专利权、商标权、着作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。
(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产
在会计上确认为投资性房地产的土地使用权,在企业所得税上确认为无形资产,应按无形资产的相关规定进行税务处理。
二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较
(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定
企业会计准则规定,投资性房地产发生后续支出时,如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量,就应该将其资本化,计入投资性房地产的成本;如果不能满足上述条件的,应当在发生的时候直接计入当期损益。
(二)企业所得税相关法规的规定
企业所得税相关法规规定,符合下列条件之一的固定资产修理,应视为固定资产改良支出:(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上;(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上;(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出,如有关固定资产尚未提足折旧,可增加固定资产价值;如有关固定资产已提足折旧,可作为递延费用,在不短于5年的期间内平均摊销。
(三)会计准则和企业所得税规定的比较
对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出,会计准则和企业所得税法规都做出了规定,需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出,资本化处理和费用化处理的判断标准,会计准则和企业所得税的规定不同。
三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认
会计准则规定,对于采用公允价值计量模式投资性房地产,平时不计提折旧,也不进行摊销,应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。
采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。
(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致
1.没有减值迹象,采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致
会计准则规定,在成本模式下,应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定,对投资性房地产进行计量,计提折旧或摊销。如果没有减值迹象,采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。
2.存在减值迹象,采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致
存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核,并根据需要计提减值准备,其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。
企业所得税相关法规规定:对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。
四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较
1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备),转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价基本一致。
2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备),转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价不一致。
3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产,转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价不一致。
新企业会计准则规定,转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较
1.会计准则规定
新会计准则规定,在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时,应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的,将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的,按转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于其账面价值的,其差额计人当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积计入所有者权益。
2.企业所得税相关法规规定
企业所得税相关法规规定,开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。
3.会计处理和税务处理的比较
当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产),无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价,企业所得税处理为:(1)当期确认视同销售;(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。
五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
新会计准则规定,当投资性房地产被处置,或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。
企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让,按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益,计入当期应纳税所得额。
企业在增加会计上确认为投资性房地产之初,应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本;在投资性房地产持有期间,记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额,同时记录会计和税收处理的差异。
参考文献:
[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.
[2] 《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.
房地产业固定资产投资范文5
按照《投资性房地产》准则的规定,企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种方式进行后续计量,下面分别对不同成本计量方式下房地产转换的会计处理进行说明和探讨。
一、采用成本计量账面价值的结转
按照《投资性房地产》准则的规定,在采用成本模式进行后续计量的情况下,作为存货的房地产转换为投资性房地产或投资性房地产转换为存货(这种转换就是流动资产与长期资产之间的转换)时,按账面价值借记“投资性房地产-成本”或“开发产品”;作为固定资产、无形资产的房地产转换为投资性房地产(这种转换就是长期资产不同项目之间的转换)时,应分别按其固定资产、无形资产原价、累计折IH(累计摊销)、减值准备结转至投资性房地产-成本、投资性房地产累计折旧(累计摊销)和投资性房地产减值准备,反之亦然。
[例1]某商品房用于出租,成本价为1200万元,已提折旧200万元,减值准备100万元,目前市价已经恢复至950万元,如果收回转为存货,准备出售,则应编制如下会计分录:
借:开发商品 900
投资性房地产减值准备 100
投资性房地产累计折旧 200
贷:投资性房地产――成本 1200
如果收回后作为自用办公用房,则应编制如下会计分录:
借:固定资产 1200
投资性房地产减值准备 100
投资性房地产累计折旧 200
贷:投资性房地产――成本 1200
累计折旧 200
固定资产减值准备 100
[例2]A公司是房地产开发企业,2008年1月1日将原价为1200万元,减值准备为300万元的商品房出租给B公司,则编制如下会计分录:
借:投资性房地产――成本 900
存货跌价准备 300
贷:开发产品 1200
如果上述房屋不是商品房,而是办公用房,假定已经提取折旧100万元,其他资料不变,则编制如下分录:
借:投资性房地产――成本 1200
固定资产跌价准备 300
累计折旧 100
贷:固定资产 1200
投资性房地产减值准备 300
投资性房地产累计折旧 100
从上例可以发现,投资性房地产与存货之间进行转换时,改变了计量属性,从历史成本属性变成了净值属性,而投资性房地产与长期资产其他项目之间进行转换时则没有改变计量属性。准则之所以这样规定,原因有二:一是防止企业利用转换进行盈余管理,如例1中该出租商品房成本价为1200万元,已提折旧200万元,减值准备100万元,目前市价已经恢复至950万元,如果继续用于出租,则不能冲减减值准备;如果收回作为存货处理,并且将投资性房地产减值准备结转至存货跌价准备,则企业可以根据目前公允价值的变化冲减跌价准备,从而实现利润调整,如果按净值结转,则不存在利润调整的问题;二是在成本计量模式下,投资性房地产应按月计提折旧,而存货类资产并没有设置折旧科目,因此转换为存货时如果不按净值结转,投资性房地产累计折旧就无法进行结转。在笔者看来,投资性房地产与存货之间的转换、投资性房地产与其他长期资产之间的转换都是企业对资产用途的变更,从经济意义上来看都是相同的经济业务,准则却作出了不同的规定,前者按净值结转,后者按成本结转(累计折旧(摊销)和减值准备对应结转),虽然有些合理,但改变了计量属性,明显与会计信息质量要求中的可比性不符,同时不能因为要防止企业进行非法盈余管理,而采取一些违背信息质量要求的做法。
在采用成本模式进行后续计量的情况下,应该如何结转账面价值呢?笔者认为,首先要重新审视累计折IH(累计摊销)和减值准备之间的关系。因为长期资产在使用过程中的损耗有两种,一种是事先能够预计的损耗,如机器设备的使用损耗,另一种是事先不能预计的损耗,如技术进步引起的机器设备损耗。事先能够预计的损耗通过“累计折旧”或“累计摊销”账户反映,而事先不能预计的损耗则通过“减值准备”账户进行核算和反映。
[例3]2007年12月投入使用的一台设备,价值50万元,使用年限为5年,2009年底由于技术进步导致该设备的可收回金额只有20万元,在本例中,2009年底事先能够预计的损耗即“累计折旧”账户余额为20万元,应确认的减值准备即不能预计的损耗为10万元。因此“累计折旧”和“减值准备”的本质都是一种损耗,长期资产期满报废时两种损耗的合计数就是资产的历史成本,两者之间是此多彼少的关系,也就是说,“累计折就”账户余额越大,“减值准备”账户余额就越少,反之亦然。在例3中,如果09年底该设备已经提取的折旧为30万元,则企业就不需要提取“减值准备”,因此“减值准备”账户的余额实际上就是“累计折旧(摊销)”账户以前会计期间少提的折旧。鉴于上述认识,笔者认为,在采用成本模式进行后续计量的情况下,存货与投资性房地产之间发生转换业务时,采用对应结转的方式(即成本对成本、减值准备对减值准备)进行价值结转,只不过是投资性房地产转换为存货时,应将投资性房地产累计折旧(累计摊销)账户余额结转至“存货跌价准备”账户。
承例1资料,企业应编制如下分录:
借:开发商品 1200
投资性房地产减值准备 100
投资性房地产累计折旧 200
贷:投资性房地产――成本 1200
存货跌价准备 300
这样处理的最大优点在于遵循了会计信息质量要求,而且提供的信息比较全面,既反映了历史成本,又反映了该项资产已经提取的跌价准备金额,有利于企业作出正确决策。
二、采用公允价值计量账面价值的结转
按照《投资性房地产》准则的规定,在采用公允价值模式进行后续计量的情况下,不管是投资性房地产转为非投资房地产,还是非投资性房地产转为投资性房地产,都应按公允价值借记“投资性房地产――成本”或者是“开发商品”、“固定资产”、“无形资产”;在投资性房地产转为非投资房地产的情况下,转换日公允价值与其账面价值的差异直接作为“公允价值变动损益”;在非投资性房地产转为投资性房地产的情况下,如果转换日公允价值大于其账面价值,将差异计人“资本公积――其他资本公积”,处置时转入“其他业务成本”;如果转换日公允价值小于其账面价值,将差异计入
“公允价值变动损益”账户。
笔者认为,投资性房地产与非投资性房地产之间的转换仅仅是管理意图的变化或者是用途发生变化,就资产本身而言,其价值并不因为管理意图或用途的变化而变化,这种转换和存货变更存放地点一样并不是一个资产价值的增值过程,因此不能因为转换用途而变更其账面价值、确认损益;其次按转换日公允价值借记“投资性房地产――成本”或是“开发商品”、“固定资产”、“无形资产”等账户,也违背了“历史成本”的定义,不利于企业分析该资产的取得成本、累计摊销(折旧)、公允价值变动等信息,因此笔者建议,在采用公允价值模式进行后续计量的情况下,不管是投资性房地产转为非投资性房地产,还是非投资性房地产转为投资性房地产,在转换日都应采用对应结转的方式(即成本对成本、减值准备对“投资性房地产――公允价值变动”)进行价值结转。由于存货、固定资产、无形资产都是按历史成本计量,而且可收回金额大于其账面价值时不确认其价值变化,因此按公允价值计量的投资性房地产转为存货、固定资产或无形资产,且“投资性房地产――公允价值变动”为借方余额时,应将“投资性房地产―公允价值变动”借方余额与“公允价值变动损益”账户进行对冲;如果“投资性房地产――公允价值变动”为贷方余额,则表示该资产已经发生减值,因此应将该余额转入相应的减值准备。这样处理的最大优点在于符合历史成本的含义,同时有利于正确分析资产价值的增减变化。
[例4]从2007年4月开始,将原用于出租的厂房收回作为生产用房,该厂房在转换前采用公允价值模式计量,账面价值为425万元(其中公允价值变动为借方25万元,成本为400万元),转换日公允价值为440万元。
按现行准则规定,应编制的会计分录为:(单位:万元,下同)
(1)借:固定资产 440
贷:投资性房地产――成本 400
――公允价值变动 25
公允价值变动损益 15
根据本文改革建议应编制会计分录为:
(2)借:固定资产 400
公允价值变动损益 25
贷:投资性房地产――成本 400
――公允价值变动 25
如果上述厂房的账面价值为375万元(其中公允价值变动为贷方25万元,成本为400万元),编制的会计分录为:
借:固定资产 400
投资性房地产――公允价值变动25
贷:投资性房地产――成本 400
固定资产减值准备 25
另外需要注意的是,按照准则的规定,处置长期资产并不是企业的营业活动范围,因此投资性房地产处置净收入或净损失应该和处置固定资产、无形资产一样列入“营业外收入”或“营业外支出”,不应该将收入和成本分别作为“其他业务收入”或“其他业务成本”。
参考文献:
房地产业固定资产投资范文6
会计准则规定，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。如果房地产市场比较成熟、能满足采用公允价值模式条件，企业可以将投资性房地产从成本计量变更为公允价值计量。会计准则规定，成本模式转换为公允价值模式，应当按计量模式变更时公允价值与帐面价值的差额调整期初留存收益。如：某企业将一幢办公楼对外出租，原采用成本模式进行后续计量。后来，该投资性房地产由于满足了采用公允价值模式条件，该企业决定采用公允价值模式对该办公楼进行后续计量。假定转换时该投资性房地产的公允价值大于其原帐面价值。按会计准则规定，转换时，应作如下会计处理：借记：“投资性房地产―一成本”和“投资性房地产累计折旧”，贷记：“投资性房地产、利润分配――未分配利润、盈余公积”等科目。
上述处理比较繁琐，笔者认为，可以将转换时该投资性房地产的公允价值大于其原账面价值的差额直接计人“公允价值变动损益”科目。原因是：一方面与投资性房地产转换的会计处理相一致；另一方面差额计入“公允价值变动损益”最终一样会形成盈余公积和未分配利润。如果企业在年末时将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式，那么按上述会计准则的做法，企业将少交一笔税金。
二、公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计处理
按会计准则规定，在公允价值计量模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(“公允价值变动损益”科目)，而当非投资性房地产转换为投资性房地产时，公允价值小于原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目，公允价值大于原账面价值的差额计入“资本公积”科目，“资本公积”要等该项投资性房地产处置时再转作当期损益。这种处理可能是基于谨慎性原则，但是实际上当非投资性房地产转换为投资性房地产时，实际转换业务已经发生了，差额已经客观存在了，只是公允价值大于原账面价值的差额是计入转换当期的损益，还是计人该投资性房地产处置期的损益的问题。所以笔者认为，此处将转换的投资性房地产的公允价值大于原账面价值的差额在转换时可直接计入当期损益。
三、投资性房地产处置的会计处理
投资性房地产与作为生产经营场所和对外销售的房地产在用途、状态、持有目的等方面是有区别的，会计准则将这类房地产单独列作一类“投资性房地产”是很有必要的，但是从业务性质及资产特性等方面分析，投资性房地产和自用的房地产等也有相同之处，所以在会计处理上，投资性房地产与固定资产、无形资产等资产是比较接近的，这一点在已经体现会计科目的设置上，但是在投资性房地产的处置业务处理时，与固定资产、无形资产有差异。
会计准则规定，固定资产、无形资产在出售时，出售净收益计入“营业外收入”，净损失计入“营业外支出”，这样处理的理由是，固定资产、无形资产的出售属于企业的非日常活动。对于投资性房地产出售的会计处理。会计准则作如下规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其帐面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目。按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收人，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入。笔者认为，这样规定，似有不妥。
首先，房地产出租是属于一种经常，所以其租金计入“其他业务收入”账户，其折旧、摊销额计入“其他业务成本”账户是合理的，但是出售原用于出租的房地产，也作为企业经常，收入记入“其他业务收入”不太恰当，而且在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况很少，所以将投资性房地产的出售收入记人“营业外收入”比较合理，与出售固定资产、无形资产等也是一致的。
[例1]某公司的一幢办公楼用于出租，确认为是投资性房地产，采用成本模式计量。租期满后，以20000万元的价格出售给承租方。该办公楼的成本为16000万元，已提折旧1000万元。假设不考虑相关税费，则作如下会计处理：
借：银行存款 20000
投资性房地产累计折旧 1000
贷：投资性房地产 16000
营业外收入 5000
其次，投资性房地产的报废、毁损是和出售的会计处理规定是一样的，这更不合理。会计准则中对资产的报废、毁损其净损益都看作是企业的利得或损失，如存货、固定资产、无形资产等，是记入“营业外收入”和“营业外支出”核算的，投资性房地产的核算也应如此核算较为合理、妥当。笔者认为对投资性房地产发生毁损、报废等业务可以有两种方式进行会计处理。一种是可以参照无形资产的会计处理。
[例2]某公司一幢用于出租的办公楼报废，原按成本模式计量。其成本为30000万元，已提折旧28800万元，支付清理费用10000元。其会计处理为：
借：投资性房地产累计折旧 28800
营业外支出 1201
贷：投资性房地产 30000
银行存款 1
另一种可参照固定资产的会计处理。此时需单设一个“投资性房地产清理”科目。承上例可作会计处理如下：
借：投资性房地产累计折旧 28800
投资性房地产清 1200
贷：投资性房地产 30000
借：投资性房地产清理 1
贷：银行存款 1
借：营业外支出 1201
贷：投资性房地产清理1201
根据以上所述，笔者认为，投资性房地产处置的会计处理应与固定资产、尤形资产趋同。否则，同样是一幢办公楼，或者是一项土地使用权，其用于自用或者是用于出租等，其损益一个记入其他业务收支，一个记入营业外收支，对企业利润的构成会产生不同的影响，特别是当前利润表中是按营业利润来反映的，容易使报表使用者在利用报表分析时产生误解，从而直接影响其对企业盈利能力的准确判断，也容易给企业进行利润结构操纵留下空间。
四、投资性房地产核算中应注意的问题
(一)合理确定投资性房地产项目的公允价值根据新准则规定，可以按三个层次确定公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格。如果该类资产存在活跃的市场，则该资产的市价即为公允价值；第二个层次是类似资产的市场价格，如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场，则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定；第三个层次是既无同类市场也无类似市场，当出现这种情形时，该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确定投资性房地产项日的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。同时，2010年1月，财政部了《投资性房地产评估指导意见(试行)》，进一步明确了对投资性房地产进行评估主要采用市场法和收益法，而且使用这两法的评估结论通常应包括土地使用权价值。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行分析。而运用收益法评估时，注册资产评估师应当合理确定折现率，折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均州报水平和评估对象的特定风险。这项规定的出台，为进一步完善投资性房地产中公允价值运用，提供了一种思路。
(二)会计准则与税法下对投资性房地产项目处理差异公允价值模式下投资性房地产项目在会计与税法处理上差异显著，究其原因，主要是立法意图上的差异。会计准则出于谨慎型原则，不能高估资产价值和收益，避免企业利用公允价值手段盈余管理，因此，要求项目资产公允价值高于账面价值部分只能计人资本公积。而税法主要是保证国家的税收收入，因此，对于公允价值高于账面价值部分需要交税。因此，了解会计准则与税法下对投资性房地产项目处理的规定，便于进行相应协调。
