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房地产业固定资产投资范文1
(一)新企业会计准则的规定
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。
(二)企业所得税相关法规的规定
纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。
(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产
在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。
二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较
(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定
企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。
(二)企业所得税相关法规的规定
企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
(三)会计准则和企业所得税规定的比较
对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。
三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认
会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。
采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。
(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致
1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致
会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。
2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致
存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。
企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。
四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较
1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。
2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较
1.会计准则规定
新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。
2.企业所得税相关法规规定
企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。
3.会计处理和税务处理的比较
当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。
五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。
企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。
企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。
参考文献：
[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.
[2]《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.
[3]高立法，赵桂娟，张建伟.《企业会计准则与涉税处理精解》.经济管理出版社
房地产业固定资产投资范文2
关键词：京津冀协同发展；固定资产投资；产业结构调整
中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：16723198（2016）02001002
1 引言
本文通过对社会固定资产投资的构成行业的固定资产投资数额以2003年为基期剔除物价指数影响因素之后的数据进行分析，得出河北省和北京、天津的行业固定资产投资比重差距，从而对河北省的产业结构调整提出具有针对性的方向和建议。
2 京、津、冀地区各行业固定投资状况分析
河北省、北京和天津的社会固定资产投资如表1所示。
由表1，北京、天津和河北省三个地区的省固定资产投资额都呈现逐年上升的趋势。京津冀三地区的社会固定资产投资的变化趋势都成逐年上升的趋势。河北省的固定资产投资一直处于三个地区的首位，河北省的社会固定资产投资一直处于高速增长的状态，天津的固定资产投资额在2009年超过了北京，增长速度较北京强，天津和北京的社会固定资产投资之间的差距也在逐年拉大。
由图1，河北省的农、林、牧、渔业；电力、燃气及水的生产和供应业；建筑业；信息传输计算机服务和软件业；居民服务和其他服务业；教育业；卫生、社会保障和社会福利业和公共管理和社会组织的全社会固定资产投资比重均呈现逐年下降趋势。制造业；交通运输、仓储和邮政业；批发和零售业；住宿和餐饮业和金融业的全社会固定资产投资比重均呈现平稳发展趋势。房地产业和文化、体育和娱乐业的全社会固定资产投资比重均呈现逐年上升趋势。租赁和商务服务业和科学研究、技术服务和地质勘查业的全社会固定资产投资比重呈现先下降后上升的趋势。水利、环境和公共设施管理全社会固定资产投资比重呈现先上升后下降的趋势。采矿业全社会固定资产投资比重为先上升后趋于平稳。河北省社会固定资产投资各行业占比最高的是制造业，其次是房地产业。
北京各行业固定资产投资在社会固定资产投资所占的比重变化趋势如图2所示。
由图2，北京的建筑业；批发和零售业；租赁和商务服务业和公共管理和社会组织的全社会固定资产投资比重均呈现下降的趋势。信息传输计算机服务和软件业和水利、环境和公共设施管理的全社会固定资产投资的比重呈平稳发展的趋势。金融业全社会固定资产投资比重呈上升趋势。农、林、牧、渔业全社会固定资产投资比重呈先平稳后上升的趋势。采矿业；电力、燃气及水的生产和供应业；交通运输、仓储和邮政业；卫生、社会保障和社会福利业和文化、体育和娱乐业的全社会固定资产投资的比重呈现先上升后下降的趋势。制造业；科学研究、技术服务和地质勘查业；居民服务和其他服务业和教育业的全社会固定资产投资的比重呈现先下降后上升的趋势。住宿和餐饮业全社会固定资产投资比重呈现先上升后下降再上升的趋势。房地产业全社会固定资产投资比重呈现先下降后上升再下降的趋势。北京固定资产投资比重较大的是房地产业和交通运输、仓储和邮政业的固定资产投资和水利、环境和公共设施管理业的投资比重。
天津各行业固定资产投资在社会固定资产投资所占的比重变化趋势如图3所示。
根据图3，天津的采矿业；卫生、社会保障和社会福利业；建筑业；信息传输计算机服务和软件业和教育业的全社会固定资产投资比重呈现逐年下降的趋势。制造业；住宿和餐饮业；房地产业和水利、环境和公共设施管理的全社会固定资产投资比重呈平稳发展的趋势。农、林、牧、渔业；批发和零售业；金融业；租赁和商务服务业和居民服务和其他服务业的全社会固定资产投资比重呈上升的发展趋势。电力、燃气及水的生产和供应业；交通运输、仓储和邮政业和公共管理和社会组织的全社会固定资产投资比重呈先上升后下降的趋势。文化、体育和娱乐业全社会固定资产投资比重呈先下降后上升的趋势。科学研究、技术服务和地质勘查业全社会固定资产投资比重呈先上升后下降再上升的发展趋势。天津的固定资产投资比重比较大的是制造业、房地产业和水利、环境和公共设施管理业的投资比重。
由以上分析可以看出河北省在第一产业的固定资产投资比重过大，是一个农业大省，在第三产业的固定资产投资比重过低，仍然处于偏基础性的生产阶段。没有充分利用好自身的地理优势和经济基础。
3 京、津、冀地区各行业固定投资差异状况分析
京、津、冀三地区的固定资产投资比重在各行各业都存在或多或少的差异。北京和河北省的固定资产投资比重差值状况如图4所示。
由图4，河北省的房地产业固定资产投资比重明显低于北京的房地产业的固定资产投资比重，水利、环境和公共设施管理业及文化、体育和娱乐业的固定资产投资比重也低于北京的相应产业的固定资产投资比重。河北省的制造业固定资产投资比重明显高于北京相应产业的固定资产投资比重，河北省的农、林、牧、渔业；采矿业；电力、燃气及水的生产和供应业和建筑业的固定资产投资也都高于北京相应产业的固定资产投资比重。
天津和河北省的固定资产投资比重差值状况如图5所示。
由图5，河北省的水利、环境和公共设施管理业固定资产投资比重明显低于天津的水利、环境和公共设施管理固定资产投资比重，采矿业的固定资产投资比重也低于天津市的相应产业的固定资产投资比重，房地产业也大都低于天津的相应产业固定资产投资比重，只是从2009年开始河北省的房地产业固定资产投资比重才略高于天津的相应产业固定资产投资比重。河北省的制造业的固定资产投资比重明显高于天津制造业的固定资产投资比重，农、林、牧、渔业和电力、燃气及水的生产和供应业的固定资产投资比重也都比天津的高。
综合以上分析河北省的产业结构处于相对落后的组织状态。固定资产投资于第一产业和第二产业的比重偏大，投资于金融服务、房地产等第三产业的比值偏小。经济整体缺乏积极的牵引力，仍然处于偏基础性的产业结构生产阶段。
4 河北省产业结构调整的对策建议
基于以上分析的京、津、冀地区各行业固定资产投资比重的差异状况，河北省的产业结构调整应注重于提升房地产业、水利、环境和公共设施管理业及文化、体育和娱乐业的固定资产投资比重，提升对于第三产业的重视程度和投资力度。适度降低制造业、农、林、牧、渔业、采矿业、电力、燃气及水的生产和供应业和建筑业的固定资产投资比重，减轻对第一产业的重视程度，转移其固定资产投资至第三产业的投资发展。
房地产业固定资产投资范文3
一、投资性房地产的归属问题
本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。
1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。
2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。
二、投资性房地产的会计处理方法
（一）“投资性房地产”账户
为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。
（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示
根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。
（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理
企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。
（四）投资性房地产的账务处理方法
1、企业取得投资性房地产的核算
（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。
（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。
例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产600万元
累计折旧300万元
固定资产减值准备50万元
投资收益50万元
贷：固定资产1000万元
例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产1200万元
累计折旧300万元
固定资产减值准备50万元
贷：固定资产1000万元
投资收益550万元
2、投资性房地产后续支出的核算。
企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。
3、投资性房地产租金收入的核算。
企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。
4、企业处置投资性房地产的核算。
(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。
（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。
（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。
5.投资性房地产后续计量。
如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。
三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题
房地产业固定资产投资范文4
[关键词]投资性房地产；已出租；准备增值；拥有产权；经营租赁
[中图分类号]F23 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2008)44-0129-02
1 投资性房地产与固定资产等其他资产的区别
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号――投资性房地产》，投资性房地产的主要表现形式为：出租本企业拥有产权的建筑物、出租土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的范围：已出租的土地使用权和已出租的建筑物；持有并准备增值后转让的土地使用权；企业将建筑物出租。
固定资产，是指同时具备下列特征的有形资产：①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；②使用寿命超过一个会计年度。固定资产的确认、计量和相关信息的披露适用《企业会计准则第4号――固定资产》，其中“出租”的固定资产，是指企业以经营租赁方式出租的机器设备类固定资产，不包括以经营租赁方式出租的建筑物，后者属于新企业会计准则投资性房地产核算范畴。核算范围：固定资产可分为动产和不动产，其中不动产包括房屋、土地、建筑物等土地上的附属物。
对于其他资产则按照相应的会计准则进行分类核 算。
2 投资性房地产的确认与计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
(1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
(2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
3 投资性房地产的核算范围
3.1 已出租的土地使用权
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权[关键词：已出租，经营租赁]。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。例如：甲企业2007年9月20日购入一块土地使用权，计划用于出租赚取租金，此时不属于投资性房地产，应作为无形资产核算。当年12月1日甲企业与乙企业签订经营租赁协议（注意：不包括融资租赁），将土地使用权出租给乙企业，租赁期2年，租赁开始日为2008年1月1日，2009年12月31日到期。按新准则规定2007年甲企业仍作无形资产核算，甲企业应在租赁开始日，即2008年1月1日将土地使用权从无形资产核算转让为投资性房地产核算。其中用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权，不包括企业通过行政划拨获得的土地使用权，企业通过行政划拨获得的土地使用权，企业未花费任何代价，按《企业会计准则》规定，企业不能入账核算，但在企业将土地使用权出租赚取租金收入时，应按规定补交土地出让价款应作无形资产核算。从租赁开始日再转化为投资性房地产核算。企业外购的土地使用权一般应作为无形资产核算，但在企业将其出租用于赚取租金收入时，应从租赁开始日转化为投资性房地产核算，企业只有外购的同时即已办理了出租手续并开始出租的，才应从购买日即作为投资性房地产核算。
3.2 持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业购入的，准备增值后转让的土地使用权。例如上例甲企业于2007年9月20日购买的土地使用权是经管理层决定用于增值后转让的，那么甲企业于2007年9月购买日办完手续后即作为投资性房地产核算。否则企业在购入时，应作为无形资产核算，如果经企业管理层研究决定用于增值后转让，那么应从停止自用于资本增值之日起转化为投资性房地产核算，但是，按照国家《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，不能归为投资性房地产核算，按《闲置土地处置办法》处理。
3.3 已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权，并以经营租赁方式出租的房屋建筑物[关键词：已出租、拥用产权、经营租赁]。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物不属于此类。例如甲企业将其一栋厂房出租给乙企业，甲企业在出租之前应作为固定资产核算，在租赁开始日（已出租）转化为投资性房地产核算。如乙企业租赁后又转租给丙企业时，乙企业不属于投资性房地产，因为乙企业不拥有厂房的产权。另外出租如果为融资租赁也不属于投资性房地产，应按《企业会计准则第21号――租赁》执行，投资性房地产应为经营租赁方式出租的房屋建筑物，企业出租给本企业职工的宿舍，即使按市场价格收取租金也不属于投资性房地产。因为企业出租给职工的宿舍是间接为企业生产经营所用，目的是为获取职工为企业提供生产服务，不是为获取租金。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产，应确认为固定资产。如果企业某项房地产，部分用于赚取租金或资产增值，部分用于生产商品，提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产，该项房地产自用的部分，以及不能单独计量出售的，用于赚取租金的部分，应当确认为固定资产（或无形资产）。如果企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中重大的，如甲企业将门面房出租给乙企业，租期2年，租期内门面房的保安、清洁工作由甲企业提供，乙企业按市场价格支付保安费和清洁费。保安、清洁费等辅助服务费相对于门面房租金不重大，甲企业应将出租的房屋划归为投资性房地产。
房地产业固定资产投资范文5
按照《投资性房地产》准则的规定,企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种方式进行后续计量,下面分别对不同成本计量方式下房地产转换的会计处理进行说明和探讨。
一、采用成本计量账面价值的结转
按照《投资性房地产》准则的规定,在采用成本模式进行后续计量的情况下,作为存货的房地产转换为投资性房地产或投资性房地产转换为存货(这种转换就是流动资产与长期资产之间的转换)时,按账面价值借记“投资性房地产-成本”或“开发产品”;作为固定资产、无形资产的房地产转换为投资性房地产(这种转换就是长期资产不同项目之间的转换)时,应分别按其固定资产、无形资产原价、累计折IH(累计摊销)、减值准备结转至投资性房地产-成本、投资性房地产累计折旧(累计摊销)和投资性房地产减值准备,反之亦然。
[例1]某商品房用于出租,成本价为1200万元,已提折旧200万元,减值准备100万元,目前市价已经恢复至950万元,如果收回转为存货,准备出售,则应编制如下会计分录:
借:开发商品 900
投资性房地产减值准备 100
投资性房地产累计折旧 200
贷:投资性房地产――成本 1200
如果收回后作为自用办公用房,则应编制如下会计分录:
借:固定资产 1200
投资性房地产减值准备 100
投资性房地产累计折旧 200
贷:投资性房地产――成本 1200
累计折旧 200
固定资产减值准备 100
[例2]A公司是房地产开发企业,2008年1月1日将原价为1200万元,减值准备为300万元的商品房出租给B公司,则编制如下会计分录:
借:投资性房地产――成本 900
存货跌价准备 300
贷:开发产品 1200
如果上述房屋不是商品房,而是办公用房,假定已经提取折旧100万元,其他资料不变,则编制如下分录:
借:投资性房地产――成本 1200
固定资产跌价准备 300
累计折旧 100
贷:固定资产 1200
投资性房地产减值准备 300
投资性房地产累计折旧 100
从上例可以发现,投资性房地产与存货之间进行转换时,改变了计量属性,从历史成本属性变成了净值属性,而投资性房地产与长期资产其他项目之间进行转换时则没有改变计量属性。准则之所以这样规定,原因有二:一是防止企业利用转换进行盈余管理,如例1中该出租商品房成本价为1200万元,已提折旧200万元,减值准备100万元,目前市价已经恢复至950万元,如果继续用于出租,则不能冲减减值准备;如果收回作为存货处理,并且将投资性房地产减值准备结转至存货跌价准备,则企业可以根据目前公允价值的变化冲减跌价准备,从而实现利润调整,如果按净值结转,则不存在利润调整的问题;二是在成本计量模式下,投资性房地产应按月计提折旧,而存货类资产并没有设置折旧科目,因此转换为存货时如果不按净值结转,投资性房地产累计折旧就无法进行结转。在笔者看来,投资性房地产与存货之间的转换、投资性房地产与其他长期资产之间的转换都是企业对资产用途的变更,从经济意义上来看都是相同的经济业务,准则却作出了不同的规定,前者按净值结转,后者按成本结转(累计折旧(摊销)和减值准备对应结转),虽然有些合理,但改变了计量属性,明显与会计信息质量要求中的可比性不符,同时不能因为要防止企业进行非法盈余管理,而采取一些违背信息质量要求的做法。
在采用成本模式进行后续计量的情况下,应该如何结转账面价值呢?笔者认为,首先要重新审视累计折IH(累计摊销)和减值准备之间的关系。因为长期资产在使用过程中的损耗有两种,一种是事先能够预计的损耗,如机器设备的使用损耗,另一种是事先不能预计的损耗,如技术进步引起的机器设备损耗。事先能够预计的损耗通过“累计折旧”或“累计摊销”账户反映,而事先不能预计的损耗则通过“减值准备”账户进行核算和反映。
[例3]2007年12月投入使用的一台设备,价值50万元,使用年限为5年,2009年底由于技术进步导致该设备的可收回金额只有20万元,在本例中,2009年底事先能够预计的损耗即“累计折旧”账户余额为20万元,应确认的减值准备即不能预计的损耗为10万元。因此“累计折旧”和“减值准备”的本质都是一种损耗,长期资产期满报废时两种损耗的合计数就是资产的历史成本,两者之间是此多彼少的关系,也就是说,“累计折就”账户余额越大,“减值准备”账户余额就越少,反之亦然。在例3中,如果09年底该设备已经提取的折旧为30万元,则企业就不需要提取“减值准备”,因此“减值准备”账户的余额实际上就是“累计折旧(摊销)”账户以前会计期间少提的折旧。鉴于上述认识,笔者认为,在采用成本模式进行后续计量的情况下,存货与投资性房地产之间发生转换业务时,采用对应结转的方式(即成本对成本、减值准备对减值准备)进行价值结转,只不过是投资性房地产转换为存货时,应将投资性房地产累计折旧(累计摊销)账户余额结转至“存货跌价准备”账户。
承例1资料,企业应编制如下分录:
借:开发商品 1200
投资性房地产减值准备 100
投资性房地产累计折旧 200
贷:投资性房地产――成本 1200
存货跌价准备 300
这样处理的最大优点在于遵循了会计信息质量要求,而且提供的信息比较全面,既反映了历史成本,又反映了该项资产已经提取的跌价准备金额,有利于企业作出正确决策。
二、采用公允价值计量账面价值的结转
按照《投资性房地产》准则的规定,在采用公允价值模式进行后续计量的情况下,不管是投资性房地产转为非投资房地产,还是非投资性房地产转为投资性房地产,都应按公允价值借记“投资性房地产――成本”或者是“开发商品”、“固定资产”、“无形资产”;在投资性房地产转为非投资房地产的情况下,转换日公允价值与其账面价值的差异直接作为“公允价值变动损益”;在非投资性房地产转为投资性房地产的情况下,如果转换日公允价值大于其账面价值,将差异计人“资本公积――其他资本公积”,处置时转入“其他业务成本”;如果转换日公允价值小于其账面价值,将差异计入
“公允价值变动损益”账户。
笔者认为,投资性房地产与非投资性房地产之间的转换仅仅是管理意图的变化或者是用途发生变化,就资产本身而言,其价值并不因为管理意图或用途的变化而变化,这种转换和存货变更存放地点一样并不是一个资产价值的增值过程,因此不能因为转换用途而变更其账面价值、确认损益;其次按转换日公允价值借记“投资性房地产――成本”或是“开发商品”、“固定资产”、“无形资产”等账户,也违背了“历史成本”的定义,不利于企业分析该资产的取得成本、累计摊销(折旧)、公允价值变动等信息,因此笔者建议,在采用公允价值模式进行后续计量的情况下,不管是投资性房地产转为非投资性房地产,还是非投资性房地产转为投资性房地产,在转换日都应采用对应结转的方式(即成本对成本、减值准备对“投资性房地产――公允价值变动”)进行价值结转。由于存货、固定资产、无形资产都是按历史成本计量,而且可收回金额大于其账面价值时不确认其价值变化,因此按公允价值计量的投资性房地产转为存货、固定资产或无形资产,且“投资性房地产――公允价值变动”为借方余额时,应将“投资性房地产―公允价值变动”借方余额与“公允价值变动损益”账户进行对冲;如果“投资性房地产――公允价值变动”为贷方余额,则表示该资产已经发生减值,因此应将该余额转入相应的减值准备。这样处理的最大优点在于符合历史成本的含义,同时有利于正确分析资产价值的增减变化。
[例4]从2007年4月开始,将原用于出租的厂房收回作为生产用房,该厂房在转换前采用公允价值模式计量,账面价值为425万元(其中公允价值变动为借方25万元,成本为400万元),转换日公允价值为440万元。
按现行准则规定,应编制的会计分录为:(单位:万元,下同)
(1)借:固定资产 440
贷:投资性房地产――成本 400
――公允价值变动 25
公允价值变动损益 15
根据本文改革建议应编制会计分录为:
(2)借:固定资产 400
公允价值变动损益 25
贷:投资性房地产――成本 400
――公允价值变动 25
如果上述厂房的账面价值为375万元(其中公允价值变动为贷方25万元,成本为400万元),编制的会计分录为:
借:固定资产 400
投资性房地产――公允价值变动25
贷:投资性房地产――成本 400
固定资产减值准备 25
另外需要注意的是,按照准则的规定,处置长期资产并不是企业的营业活动范围,因此投资性房地产处置净收入或净损失应该和处置固定资产、无形资产一样列入“营业外收入”或“营业外支出”,不应该将收入和成本分别作为“其他业务收入”或“其他业务成本”。
参考文献:
房地产业固定资产投资范文6
另一方面，这也引出了市场微观调控难题，政府需采取新政策平衡市场商品住房结构
大棒挥向房地产 并非打击全部
“清查”房地产业这事没错，但主要针对的是地方政府在生产资料型固定资产投资项目和基建项目的投资行为。
“房地产业投资增长过快是导致目前固定资产投资增速居高不下的主要原因。”这是业界眼下较为一致的看法。
用这种看法来诠释国务院的“清查令”，很容易让人判定国务院挥出的这根大棒主要就是针对房地产业的投资增长。
如果这一判定成立，也就意味着政府要对全国所有的房地产开发投资项目进行清理，所有的房地产开发投资项目要么被停止建设、要么被暂停整改或被取消立项。
一个半月的时间，要清理几万个跟市场息息相关的房地产开发项目，即使效率再高，恐怕也难以实现。
“行政清理不会轻易涉及市场性强的行业，因此，国务院的这一”清查令“所指的应当是商品房开发以外的固定资产投资项目，主要是地方政府性投资行为，包括生产资料型固定资产投资项目和基建项目。”今典集团董事长张宝全一言以蔽之。
事实上，从年初到现在，房地产开发的投资增速已减缓。据今年4月15日国家统计局公布的数据显示，今年一季度，全国固定资产投资比去年同期增长43%，虽然房地产开发投资仍有41.1%增长，但其在固定资产投资中仅占18.9％，而且3月份的房地产投资增长已回落到27.5%，3、4月份的投资增幅仍在快速下滑。
国家统计局新闻发言人郑京平此前也特别提到，今年年初以来，房地产投资增长的趋势在减缓。所以政府直接“棒打”房地产业并非此次“清理令”的目的所在。
信贷门槛抬高对土地市场影响不大
土地出让改为招拍挂之后，这条规定从微观调控上丧失了其原本的作用
4月27日，国务院决定，将房地产开发固定资产投资项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到35%以上。
然而，在121文件有关房地产开发项目自有资金不得低于30%的规定深入人心之后再出台的这一规定，似乎已失去了意义。
华远集团总裁任志强称，通过限制项目资本金率来提高房地产公司取得信贷的门槛，虽然会对一些资本金小的企业会起到防止投资过快增长的限制作用，同时有利于减少银行的信贷风险，但实际上，在土地出让改为招拍挂之后，这条规定“几乎没有任何作用”。
“一是土地在四证齐全之后才能贷款，而此时项目的资本金率大多已达到和超过了35％；二是当土地分期开发时只能用最小的分期用地计算资本金，这就使大多数企业可以不受此限制而影响信贷。”任志强解释说。
任志强说的是这道命令在微观领域能所能产生的作用。但从宏观上来看，这条政策的意图还是相当明显的。
“虽然此规定对目前房地产市场没有太大影响，但通过减缓一些项目的开发进度，无疑也会放慢房地产投资增速。”任志强和张宝全最后对此达成共识。
房地产业被认定有“连带责任”
对于目前某些领域经济投资过热的现象，房地产业成为千夫所指的“肇事者”。
今年一季度的投资高增长（其中包括房地产投资的高增长），再一次让导致这一现象的“主谋”被指向了房地产业。土地使用中的各种问题，原材料价格的上涨问题，以及煤炭、石油、电力、运输的突出矛盾，都被认为是由房地产投资过热所引发的。房地产业顿时成为千夫所指的“肇事者”。
在国务院4月27日的通知里，房地产业被列为四大过热行业之一。紧接着，4月份的各道相关命令出台后，建设部组织部分房地产企业召开了对房地产形势分析和对调控政策发表意见的座谈会。会上，国务院也专门听取了上海、江苏、浙江三地的情况汇报。建设部方面表示，今后将会根据经济发展的增速出台更多针对房地产业的调控政策。
这意味着，在政府此次旨在为整体经济降温的调控中，作为经济领域一个分支，房地产业将不得不承担“连带责任”。
但房地产业真的是目前导致经济过热的“肇事者”吗？
