房地产行业范文1
关键词：房地产行业；挑战；金融危机；货币政策；人民币增值
一、新形式下房地产行业所面临的挑战
(一)金融危机的影响
源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。
房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。
金融危机对房地产的具体影响表现在：
1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。
2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。
(二)人民币增值的影响
从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。
(三)国家宏观调控政策的影响
房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。
2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地高潮。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。
不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。二、当前房地产行业的应对策略
目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。
2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。
从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。
房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：
1、价格策略
最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5—5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。
2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。
3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。
4、管理策略。一要加强与客户关系的管理，房子虽然也是一种商品，但它毕竟不同于普通商品，因为其价值高并且不可移动，每位房主都是公司的客户，做好售后服务，适当做些售后调查，既可以为公司带来更多的客户，又可以发现房产的潜在问题，为巩固公司的长期业务打下基础；二要加强公司内部管理，各部门之间加强合作，房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，所以要分项目进行责任管理，各项目负责人具体负责自己项目的前期准备阶段、建筑施工阶段、经营阶段的各项工作。
房地产行业范文2
但问题是，中国的住房需求究竟有多大？未来供求格局如何？首次置业的“刚需”能支撑多大市场？如果房地产投资增速下降过快，仅靠拉动“刚需”市场，能发挥多大效用？
未来供求格局正在改变
房地产行业一直以来供不应求的局面正在改变。随着2009-2011年房地产开发住宅新开工面积的大幅增加（假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工），预计2012-2014年房地产开发住宅年均竣工量将达到12.3亿平方米，而据我们预测，2012-2014年城镇住宅需求年均仅约12.7亿平方米，也就是说，仅房地产开发住宅就基本能满足城镇住房需求。
再考虑到非房地产开发建设、城区扩大以及小产权房对房地产供应的补充，假设年均仅贡献1亿平方米（事实上，过去3年这3个因素合计年均贡献了4.7亿平方米，但考虑非房地产开发建设住房统计口径的变化，比如原来不计入房地产开发新开工的单位自建房可能被计入房地产新开工面积，导致非市场化建房大幅降低；以及政府目前意欲控制清查小产权房的建造，这3个因素对供应的增加可能会明显下降，故在此假设年均1亿平方米），则城镇住宅将明显供过于求。预计2012-2014年累计剩余库存约2亿平方米。
需要注意的是，2012-2014年房地产供应的大增，其实主要是由于过去3年保障房的大量新开工所致，而由于保障房有大量的不可售部分，所以，其供应压力将主要体现在竣工后，而不像商品住房体现在销售期（从新开工到销售约1年周期，从新开工到竣工约3年）。
2012-2014年住宅市场的供过于求，将直接导致2012年房地产住宅新开工面积大幅下降，但由于住房需求仍在增长，预计2013年新开工面积降幅会趋缓，2014年或将再次步入增长。2015-2017年城镇住宅需求年均约13.8亿平方米，考虑到2012-2014年剩余的约2亿平方米库存，预计2012年房地产开发住宅新开工同比将降15%，2013年降幅可能收窄，同比降8%，2014年会进入扩张，增5%，这样在2015-2017年的建造周期内基本可以实现供求平衡。
行业供求格局的改变将导致房价快速上涨的历史，在未来几年都将难以再现，这是真正考验企业基本功的时候。在融资、产品、管理、周转有较强能力的大中型房企必定会有更多增长的机会。而对于一些小房企而言，“狼”也许真的来了。
房地产投资增速持续下降
研究房地产投资增速非常重要，一方面，其变化影响未来房地产行业的供给；另一方面，会影响房地产行业的相关产业链，影响着中国经济增长，进而影响着房地产行业的调控政策走势。然而，随着我国房地产调控政策的持续发酵，房地产投资增速也持续放缓。
国家统计局最新数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月回落4.3个百分点，比去年全年回落4.4个百分点。在整个房地产投资中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。
接下来房地产投资增速又将怎样发展呢？为便于分析和预测，把房地产投资拆分为两部分：“土地购置费”和“施工面积投资额”。
先看土地购置费。历年数据显示，土地购置费占房地产投资的17%~20%。由于土地购置费相当于当期支付的土地出让金，土地出让金的分期支付导致土地购置费周期要滞后于土地出让金周期，而后者对应土地市场成交情况。由于全国土地出让金在2010年和2011年均保持增长，这为2012年土地购置费的增长提供了有力支撑。假设2012年土地购置费增长5%，则相当于为当年房地产投资增速贡献约0.8个百分点。
再看施工面积投资额。施工面积投资额占房地产投资的83%左右。施工面积投资额=单位施工面积投资额×当年施工面积。从历史数据看，单位施工面积投资额由于受到人工和建材成本的上升推动，一直处于小幅增长的趋势。2005-2011年，增幅在0-6%之间，均值约4%，因此假设2012年单位施工面积投资额增长4%。
2012年施工面积=2011年施工面积-2011年竣工面积+2012年新开工面积，因此，2012年施工面积取决于当年新开工面积。2012年新开工面积又取决于2013年预期销售面积及2012年剩余库存。
同样2012年剩余库存则取决于2012年销售面积，即市场供应是按照未来需求进行配置的。这个逻辑隐含的假设是，未来政策预期稳定，开发商群体能对未来市场需求做出相对理性的中期趋势判断。
假设2012年商品房销售面积同比零增长，2013年销售面积同比增长5%，则2012年施工面积投资额同比增长19%，为房地产投资增速贡献15.7个百分点。加上土地购置费为当年房地产投资增速贡献的0.8个百分点，最终对应的2012年房地产投资增速为16.5%。
若2012和2013年销售面积均较2011年下降10%，则投资增速将仅有11%。
2012年房地产整体库存将是不断堆积的过程，开发商资金链仍处于持续紧张的状态，这些因素可能决定开发商投资意愿将呈逐渐下降的趋势。一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，预计，二、三季度房地产投资增速将快速下降，并在三季度达到最低点。
在房地产投资增速不断下滑之下，依靠首次置业能否支撑住宅销售市场的持续回暖？
首次置业不足以支撑楼市持续增长
目前政策对首次置业需求进行了定向放松，受此带动，重点城市住房成交量出现明显回升。但首次置业空间究竟有多大？能否支撑住宅销售市场的持续回暖？为此，我们利用首次置业倒推需求模型来解答这个问题。
测算思路：从出生人口预测结婚人口，从结婚人口推出首次新房置业需求，从首次新房置业需求占比倒推出新房销售面积。
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关键词：房地产；行业；财务风险
财务风险是市场竞争的必然产物，财务风险是现代企业必须面临的，企业加强财务风险的管理会使企业的财务损失减少、损失影响度减少，使企业不断增强抵御风险能力，实现财务目标。
一、研究财务风险的必要性
（一）财务风险的概念与特点
财务风险实质是一种微观经济风险，是企业理财活动风险的集中体现。财务风险通常被称为举债筹资风险，是指企业由于举债而给企业财务结果带来的不确定性。它存在于负债经营的企业，没有负载，企业经营的全部资本由投资者投入，则不存在财务风险。举债筹资一方面为满足投资需求、扩大规模、提高收益创造了前提条件；另一方面也增加了按期还本付息的筹资负担。
（二）财务风险的特点
财务风险具有客观性、全面性、不确定性和共存性等特点
财务风险是资金运动过程中的风险，因此在筹资、投资和收益分配上可能会存在这样的一些风险：
（三）研究财务风险的必要性
财务风险无时不在，无处不在。企业加强财务风险的管理会使企业的财务损失减少、损失影响程度减少，增强企业抵御风险能力，实现财务目标。这也就要求企业要正确地面对财务风险，衡量财务风险，充分利用财务风险的防范措施来尽量的降低财务风险给公司带来的损失。
二、房地产行业面临的财务风险分析
（一）消费萎缩带来的财务风险
受金融危机外化影响我国经济增长放缓，消费者信心衰退，这次金融危机不仅对宏观经济增长产生了重大影响，而且引起房地产市场的波动。金融危机放缓了投资者世界经济增长速度，导致我国外部需求萎缩，出口量持续下降，企业经济效益下滑，失业率上升，居民收入不断下降，内需乏力，大多数投资者对资本市场和房地产市场失去了信心，处于观望状态，制约了消费增长，使得房地产公司面临亏损的财务风险。
（二）强力的宏观调控加大了资金链断裂的财务风险
房地产市场受国家政策调控的影响明显。房地产公司贷款绝大部分来自银行，利益和银行利益密切相关。在公司资金来源渠道单一背景下，交易量得持续低迷和信贷紧缩，导致公司面临生存危机。此外，土地出让政策、房贷政策的出台都加大了公司资金链断裂的财务风险。
（三）筹资结构单一，负债比重偏高带来的财务风险
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资额巨大。我国的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自由资金却相当低。这不仅提高企业的资金成本，同时也加重了企业的财务风险。如果在一定时期内，公司投资收益不足以抵消贷款利息，则公司无利可图，面临资不抵债的财务风险。
（四）资产结构单调，存货比重过大带来的财务风险
由于房地产资金投入量大，整体资金周转慢，资金运动受地域影响大等特点，使得房地产行业的资产结构存在着较大的特殊性，占资产最大比例的为存货。由于大量的资金投于存货，整体资金周转过慢，可能造成由于资金周转不足而带来的停运等财务风险。
（五）资金回收困难带来的财务风险
房地产开发企业是资金使用密集型的企业，在一般情况下房地产开发规模较大，资金占用就越大，经营风险越大；项目开发经营越难，资金占用周期就越长，垫付成本就越高；项目开发经营利润越高，不可控因素就越多，经营风险也越大。
（六）现金流管理不当带来的财务风险
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。万科公司内现如今缺乏现金流管理观念，在经济效益良好的情况下，存在着盲目扩大生产规模的现象，这加大了公司财务风险控制的难度，使得公司可能因现金流管理的不适当而带来无法经营的财务风险。
三、房地产公司应采取的风险防范对策
房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险，其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险，对这类风险，投资者不易进行判断和控制；另一类是非系统风险，包括经营风险和技术风险，这是易于控制和防范的风险。针对以上提出的各种风险，结合我国房地产现状，为房地产公司提出一些风险防范的对策。
（一）充分利用市场机遇，扩大销售
2007年以来，在上市公司强大资金支持下，开发商“拿地”的胆量似乎越来越大，全国各地不断有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800万/亩的天价，这就使得一些人认为：现在的开发商是在囤地，势必导致房价大幅攀升，由此而产生房地产市场“泡沫”。其实，这是房地产发展到一定阶段的现象，是经济运行中的客观存在。我国的房地产还处在发展阶段，可挖掘与开发的潜力还很巨大，中国房地产市场依然处于扩张期，城市化进程、人口结构、中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在。万科公司要充分把握这种契机，把握市场机遇，迎合市场需求，利用政府在经济下滑情况下的扶植政策，抓住投资机会，减低消费萎缩带来的亏损财务风险，渡过难关。
（二）优化公司的供应链，积极尝试“零营运资金管理”
房地产企业是一个顾客需求驱动型的市场，随着顾客要求的个性化、市场竞争的多样化及新材料、新技术的高速发展，房地产市场的不确定性越来越大，为提高竞争力应改善公司的生产条件，不断缩短房地产产品的开发周期，采用科学的方法预测营运资金的需求数量，合理安排流动资产和流动负债的比例管理，尝试使用以“零”营运资金为目标，强调的是资金的使用效益，着重衡量营运资金的运用效果的“零营运资金管理”。合理使用营运资金，加速营运资金周转，提高房地产企业因强力的宏观调控产生资金链断裂财务风险的抵抗能力。
（三）积极拓宽筹资渠道、优化资本结构
一般企业现有的融资手段主要是银行信贷，为避免单一的融资方式带来的风险应积极开拓民间融资、房地产委托贷款、进行合作开发、成立互助联合担保机构、典当融资、产权交易等新的融资渠道，找到真正适合自己的融资模式，从而将财务风险降到最低。
（四）积极缓解企业库存压力
随着经济减速，同时政府出台的新房地产政策。虽然万科公司采取折扣的销售方式， 但市场成交持续萎缩、购买观望持续的情况下，公司面临的运营资金压力越来越大。公司应采取力度更大的促销策略，而且除了降价折扣外，在于价格手段相配合、面向刚性需求消费者的针对性宣传方面，企业应尽量提供平台，利用企业宣传材料时，共同扩大宣传。促进商品的销售，增加库存的周转，缓解由资金的营运不足而产生的停运财务风险。
（五）强化企业应收账款和预付账款管理
许多企业为了避免客户拖欠货款造成的资金出现流动性危机。要采取避免风险、预防风险、降低损失、转移风险、承担风险、加强货款回收管理等相应的措施，尽量调整应收账款与应付账款时间，与企业发展相一致。从而使得企业有充足的资金，降低资金不能正常运转的财务风险，以保证公司正常的经营。
（六）运用多种财务策略，尽量减少风险损失
房地产行业经营者要能够识别各种财务风险，并时刻关注各种潜在的财务风险因素，尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的财务风险，应用风险规避、风险损失控制、风险分散、风险转移等各种财务风险防范措施，做好财务风险的防御对应工作，及时、合理地管理和控制各种财务风险，从而保证公司可以稳定、健康、持续地发展。
参考文献：
[1]穆瑞雪.论企业财务风险与防范.企业论坛，2010
房地产行业范文4
【关键词】房地产；行业；成本控制
1 房地产行业前期阶段的成本控制
对于房地产行业来说前期阶段的成本控制是事前控制，由于前期阶段影响项目投资的程度最高，因此在前期阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。该阶段的成本控制目标就是投资估算，投资估算的准确与否，是决定前期阶段成本控制的关键。
投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。
据有关资料统计，在项目的建设各阶段中，前期阶段中的投资决策影响项目投资的程度最高，可达到 80%-90%。按照投资决策的过程，它是一个由浅入深、不断深化的过程。依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同，项目投资的控制结果也不同。
2 房地产行业设计阶段的成本控制
2.1 加强设计方案的优化和比选
设计是投资控制的关键环节，设计单位在其中起着举足轻重的作用。作为开发单位，要抓住这个关键环节，使设计单位不仅要对所承担项目的技术可行性负责，而且必须严格控制其投资。从选择建设场地和工程总平面布置开始，直到最后结构构件的设计，都应进行多方案比选，从中选取技术先进、经济合理的最佳设计方案，以提高工程建设的投资效果。通过技术比较、经济分析和效果评价，力求在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，以最少的投入创造最大的经济效益。对方案进行选择时，必须综合考虑各方面因素，对方案进行全方位技术经济分析与比较，结合当时当地的实际条件，运用价值工程的原理来选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。开发商在提供给设计公司的设计任务书中必须有一个准确的设计定位，可根据项目所处的地理位置和规划设计指标，合理确定楼座的布置、户型的大小、户型比例、外立面的形式、装修的档次等。这些对确定项目的成本起着至关重要的作用。
2.2 在建筑设计中引入价值工程的概念
设计方案优化常采用价值工程法，将工程项目的功能要求与投资有机结合，根据工程的实际情况，既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能与成本的比值，获得最佳的设计方案。
在这一过程中，需引入价值工程理念以提高最终新产品的核心价值。“价值工程”并不是片面追求成本最低的“唯成本最低论”，而是要通过功能和价值的分析，将技术问题与经济问题紧密地结合起来，把具体工程的功能和成本两个方面综合起来进行科学的分析和考虑，以求花较少的钱办相对最大或最好的事，即求“最大功效比”。就此问题笔者认为，在满足一般的使用要求的前提下，考虑所谓的“功能点”不是绝对的，而是要视具体项目情况而言；这需要投资方做实际的产品市场调查，选择终端顾客相对看重或关注的“功能点”进行重点投资，而可以“忽视”他们不太看重或关注的功能点，以求花较少的成本生产相对最“优”的产品。
2.3 推行限额设计
设计阶段的投资控制，说到底是编制出满足设计任务书要求，造价又受控于决策投资的设计文件，限额设计就是根据这一点要求提出来的。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计并不是一味的考虑节约投资，也绝不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学、尊重实际、实事求是、精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。为了使投资控制在限额内，在初步设计开始时，设计员项目总负责人应将批准的可行性研究报告向各专业设计人员和技经人员交底，按技术先进、经济合理、适用、安全可靠、美观并符合国情的建设方针，按照工艺、土建、给排水、暖通、电气等专业将投资限额分解成各专业限额，下达给各专业技术人员，对设备选型、工艺流程、总图布置、建筑方案进行反复比较，研究实现投资控制的具体措施，分块进行限额设计，同时技经人员对每一阶段的设计都要进行造价核算，发现超过限额及时与设计人员沟通，分析原因，修改设计，确保在设计阶段将工程造价控制在投资估算内，达到动态控制投资的目的。工程建设过程中采用限额设计是我国工程建设领域控制投资支出、有效使用建设资金的有力措施。
3 房地产行业招投标阶段的成本控制
招投标阶段是项目实施的重要环节，是把工程从图纸状态转化为实物状态的一个纽带，也是整个项目实施过程中资金支付额度最大，周期最长的一个过程，在招投标环节需要做好以下几方面的事情：
3.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前， 应严格审查施工单位资质， 必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
3.2 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
3.3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶性竞争。所谓合理低价, 是在保证质量、工期前提下的低价。
参考文献
[1]金波.房地产项目的成本控制分析［J］.山西高等学校社会科学学报，2010（8）
房地产行业范文5
[内容提要]1997年开始的金融风暴将东南亚多年积累的财富掠夺一空。马来西亚总理马哈蒂尔怒斥索罗斯等资本大鳄道德品质低劣，制造危机，打击各国货币。为何马哈蒂尔只能从道德领域对索罗斯进行攻击？因为索罗斯所作所为完全符合游戏规则，甚至也符合该领域的道德规范。事实上，包括温州炒房团在内的资本流动、炒作等行为，在法律上无懈可击，用行政手段制约只会引起更多的社会经济矛盾，而只有合理的经济手段才能有效的对其进行规制。 【论文关键词】 产业政策 房地产泡沫 金融风暴 民间资本 一、温州炒房团概况 改革开放初，温州人凭借其高人一筹的商业头脑和眼光，通过“倒差价”，做家庭加工业以及一些在当时不合政策的活动，成为了“先富起来的一部分人”。 先富起来的温州人在保值增值的方式上选择了购房。首先，他们炒的是本市的楼盘。温州资本于1998年开始炒房，温州房价1999年增长17%，2000年增长20%，2001年增长22%，房产投资平均每年收益率近20%。温州人凭借做实业、商业积累的几千亿元资本，从2000年起由《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》牵头组织“炒房团”到异地炒房。由于其强大的购买力，受到行业自律性较差的开发商的追捧，二者一拍即合，其所到城市房价莫不飞涨，一时间各地政府使用行政手段限制炒房团，媒体也是一片“砍杀声”。2005年，房产新政出台，使用税收、信贷限制等手段限制房地产行业，风波才逐渐平息。 二、温州民资炒房投机行为的分析 理性分析温州炒房行为，原因主要有三： 1、资本逐利性。追求利润是资本的天然属性，资本流动方向必定是低润率行业向高利润行业流动，做实业由于竞争加剧导致利润率下降，闲置资本流入房地产业；尽管国家信贷政策收紧，但温州发达的民间金融仍不断地提供资金，并不断推高利率。资本的流动虽然会造成价格的波动，会造成财富由部分人向另一部分人转移。但只要存在信息不对称，只要有投机机会，就会有资本进行投机。适度投机提高价格发现机制的效率，就像不能指望一个没有投机的股票证券市场一样，我们不能指望一个无投机的房地产市场。 2、国家产业政策对民间资本的限制，由于国家产业政策限制民间资本在电信、铁路、石化、电力等行业部门的投资，在2003—2011年又进行了紧缩经济的宏观调控，在土地、信贷等方面限制民营企业的发展。民营资本向钢铁等行业转移的道路被封， 庞大的民间资本缺乏宣泄口，开始集中于房地产、有色金属、煤炭等少数领域。 3、中国缺乏完善的资本市场，缺乏优质上市资源，无法提供有吸引力的投资项目。偏低（甚至为负值）的存款利率和低迷的股市缺乏对资本的吸引力，造成了资金的“体制梯子外循环”。推究其根源——真正的绩优股（如中石油、电信、民航等）不在国内上市——中国A股并不是中国经济的“晴雨表”。A股上充斥着只为圈钱的国企，股市低迷，大量股市资本退出，转入利润率更高的房地产市场。 三、民资炒房的潜在危害 1、哄抬房价，催化房地产泡沫的形成。需求和供给决定价格，二者任何一个的变动都会影响均衡价格。由于房地产行业的地域性，大量资本流入一个地区时，难免会造成房价大幅上扬，从理论上讲，只要有足够的买者，足够的投机力量，价格可以无限上涨，但这种没有实际居住需求的“炒房”将房价炒到没有下一个“接手者”，房地产泡沫就会破灭，而实际购房者资产就会大幅缩水。 2、不利于经济结构的调整。用于炒房的资金脱离实体经济，占用了大量产业资本以及大量银行贷款，影响中国产业升级和经济结构优化，尽管短期对GDP有正面影响，但对长期经济增长不利——它并不能带来劳动力素质的提高和技术进步。 3、制造巨大的银行信贷风险。目前中国的购房者的房款70%依靠银行贷款，炒房造成的房价大起大落是银行的“心腹大患”——如果房价大跃，贷款购房者抵押资产（即所购房屋）不足所贷金额，会给银行造成上万亿的呆坏账那将是一场大的金融灾难。 四、引导民间资本与防范金融风险的建议 1、进一步放开行业准入限制并引导民间资本向国家产业政策鼓励的领域投资。由于国家产业政策的限制，很多“好赚钱”和“赚稳钱”的行业民间资本进不去，而多年苦心经营已逐渐形成气候的民间资本已经有足够的资本和经营能力参与到一些投资数额大、资本回收期限长的行业。国家应采 取多种公私合营的方式，让民间资本参与到铁路、电信等行业中去，这既解决了国家发展该行业的投入不足问题，也是将民间资本引上“正途”的有效办法。 2、引导民营企业通过资本联合做大做强。在浙江，小而散的经营方式已经成为企业集群的发展瓶颈。对单个企业来说，进一步做大的空间已经不大，本地企业之间盲目的价格战只会两败俱伤，只有通过民企自发报团组建资本联合方式的财团，才能突破现阶段的发展瓶颈，变“小狗经济”为规模经济，在市场尤其是面对国外采购巨头时拥有更大的话语权。 3、引导民间资本流向风险投资项目。风险投资的高收益率不是房地产所能必定，但由于民间资本对于这些项目不熟悉，导致一边是数百亿民间资本找不到保值增值的有效途径，一边是大量的创新项目大不到资金支持。建立一个完善的信息市场，引导民间资本流向风险投资项目是化解当前房市风险的有效途径。 4、用资本证券化来化解银行信贷风险。资本市场有一条铁律：只要投资有风险，就会有相应的避险工具。当银行积压了大量抵押房屋时，既给银行带来了巨大的信贷风险，也限制了资金的流动性。而通过将这些抵押房屋（资产）打包发行证券，银行转化了部分风险，也增强了资金流动性。只要监管部门的监管能力跟上，资产证券化还能给资本市场提供相当的投资机会。 5、开拓和开放房地产金融市场。任何一个市场的开放都会有点混乱，但只有越开放，风险才会越小。当前我国金融市场发展尚处于低级阶段，房地产的开发资金几乎完全来自银行，银行承受过大风险。必须开发出新的金融产品，发展包括信托、基金在内的多种融资方式，变单纯的间接融资为间接融资和直接融资相结合，并广泛利用国外基金的力量。 五、对房地产新政的看法 在去年采取的加息政策并没有影响房地产行业走势的情况下，今年又推出了针对房地产的一系列税收等限制措施。对于本次房地产新政，我的看法是： 1、有利于防止过度投机。由于对两年内转手的购房者征收5%的税收，降低了投机房地产的利润率，大批炒房资金开始退出房市，转入股市，投机的减少使真正的需求（包括住房需求和保值需求）显现了出来。 2、不会大幅降低房价。30%，降幅绝不会超过30%。30%——房贷的首付款，如果降幅超过之一限度，即房屋资产缩水到小于70%的贷款额，就会有人不再偿付贷款。银行将会面临巨大的坏账风险，这是当局万万不允许的，然而房价绝不会由某一项政策决定，只会在需求和供给的变动中找到均衡。对于银行来说，巨额的住房贷款不通过有效的避险工具转移风险，永远都会面临巨大的坏账风险。 3、无法真正解决房地产行业发展的问题。我国房地产行业的集中度很低，排名第一的万科集团的市场占有率不足1%，其背后深层次原因不是竞争激烈，而是我国没有形成统一的市场，各个区域之间相对封闭，企业的外地经营成本比当地企业高得多（如万科“拿地”成本比当地开发商高3%—5%），优势企业无法通过竞争实现行业整合。其次是新政没有涉及房地产开发商融资方式的转变问题。目前房地产业最大的问题是无法与资本市场对接，没有有效的融资平台，在美国房地产开发的资金主要来自发行垃圾债券（一种利息率和风险都衡高的债券），而我国房地产企业却大不到资本市场的标准。因此房地产的产业政策应着重于使企业提高自身素质，使企业走上从只发行面向机构投资者的短期债券到发行面向公众的长期债券（甚至是垃圾债券）之路。尽快实现全国市场的统一，促进房地产公司的优胜劣汰，使资源集中到优势企业中，同时加强对开发商的监管和房地产行业自律精神，房地产行业发展才能进入良性循环。而在新政中受到诸多限制的房地产开发商，则要对原有经营模式、营销模式进行创新，尤其要开拓新的融资渠道，改善自身的资本结构
房地产行业范文6
【关键词】房地产行业;土地增值税;探究
前 言
土地增值税是房地产企业所负担的重要税种之一，如何合理筹划这方面的税收对减轻企业负担有着重要的意义。近年来随着我国的房地产行业的发展，土地增值税也成了社会上关注的一个热点问题。对此，国家和政府也出台了一系列有关的政策和规定，以确保税收宏观调控作用的正常发挥。对于我国房地产行业的发展状况，尤其是对房地产行业的有关税收政策的实施方面，税收征管部门必须采取有效的手段和方法来加强对土地增值税的管理，以促进房地产市场健康、有序的发展。
1、土地增值税的相关知识
1.1土地增值税的定义
土地增值税是某些单位或个人转让国有土地使用权、地表建筑物以及其他附属物后，以转让房地产所取得的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税收。土地增值税的纳税人指的是转让国有土地使用权和地表建筑物以及其他附属物而获得收入的单位或个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权以及地表建筑物及其附属物所得的增值额。土地增值税实行四级超率累进税率的计算方法。
1.2征收土地增值税的依据
土地增值税的征收依据就是纳税人有偿转让房屋、土地等所取得的土地增值额。计税公式可以简单的表示为：“土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额”，土地增值税税额的扣除项目，主要有以下几个方面内容：
第一，取得土地使用权所应支付的金额，也就是纳税人为了获得土地使用权而支付的全部地价款以及应交纳的其它相关费用。
第二，开发土地和新建房屋及配套设施时所支付的成本（简称房地产开发成本），即纳税人在进行房地产开发时实际支付的所有成本费用，其中主要包括征用土地时所付的拆迁补偿费用，建筑工程费用，公共设施建设费用以及开发过程中产生的其他间接费用。
第三，开发土地和新建房屋以及配套设施所产生的费用(简称房地产开发费用)，是指与房地产开发有关的销售费用、管理费用以及财务费用等。但该费用不按纳税人实际发生的费用进行直接扣除。具体征收比例需要各地方根据实际情况和经济水平具体计算应该扣除的比例，由各地方人民政府统一规定。
第四，转让所拥有的房屋和建筑物之前的房屋现阶段的折价，具体费用由专门的房地产评估机构来进行，最后以评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格为基准。
第五，所有与转让房地产有关的其他税金，其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。
第六，除此以外的其它扣除项目，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权时所支付的金额与房地产开发成本之和的20%加计扣除。
1.3土地增值税的特点
土地增值税与其他税种相比，它具有以下四个方面的特点： 第一，以转让对象在转让时的增值额为计税依据。它的增值额指的是征税对象的全部销售收入扣除与其相关的成本、纳税金额以及其他项目所有应付金额后的余额，但又与增值税的增值额有所不同。第二，征税面较广。凡是在我国境内所有转让房地产时取得收入的单位和个人，都应按照相关规定缴纳土地增值税。第三，实行超率累进税率的计税方法。土地增值税的计算税率是以转让房地产增值率的高低作为依据来进行确认的，它是按照累进原则进行，实行的分级计税方法。第四，实行按次征收的规定，当转让行为每发生一次就应根据其增值额征一次税。
2、房地产行业土地增值税
2.1目前房地产企业土地增值税的征收情况
我国自从1992年启动房改以后，房地产行业投资就迅速增长，月投资额增幅最高达到了146.9%，房地产市场在一些地区也曾一度出现混乱局面，在个别地区甚至出现了房地产泡沫。但是自从1993年国家实行宏观调控以后，房地产投资开始大幅度地回落。到1998年以后，房地产的投资又开始逐步回升。但在这一段时间，土地增值税的征税状况一直都不乐观，而且土地增值税自从开始征收以来，就一直被房地产企业所反对。所以，在1993年至2000年期间，国家出台了相关政策，如财政部于1995年1月27日下发了《财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字[1995]7号），针对1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题，实行免征政策，1999年12月24日财政部又同国家税务总局联合下发了《财政部 国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字[1999]293号），将免征土地增值税政策的期限延长至2000年底，因此这期间土地增值税的税额很少。从2007年2月1日起，全国各地陆续开始对土地增值税实行清算管理。从此以后，情况开始出现好转，税额开始逐步提高。
2.2土地增值税征收对房地产企业所造成的影响
为了能够更有力地发挥出土地增值税的调控作用，促使房地产行业的健康发展，我国针对这些年有关方面的问题，相继制定出台了一系列的法律、法规。为了使土地增值税在征收时具有更强的可操作性，在新的征收办法中做出了很多细致的规定。例如，为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局2006年12月28日下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），2009年下发了《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号），2010年5月19日下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号），进一步明确了土地增值税的清算条件、清算时间、清算审核、收入及扣除项目的确定及特殊处理等。2010年5月25日，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，国家税务总局下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），开始加强对土地增值税的预征工作。为此湖南省地方税务局于2010年6月22日下发了《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号），规定从2010年7月1日起开始预征土地增值税并将湖南省土地增值税预征率调整为，普通标准住宅1.5%，非普通标准住宅（含车库等）2%，别墅、写字楼、营业用房等3%，单纯转让土地使用权5%。核定征收率调整为，普通标准住宅5%；非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%。随着土堆增值税的逐渐规范，房地产开发企业再想逃避或拖延土地增值税清算已经不太可能，它开始发挥着调节企业利润、抑制土地炒买炒卖、遏制投机者牟取暴利的作用，对房地产市场的健康发展具有一定的积极意义，也更加有利于房地产行业的发展。
3、房地产行业土地增值税的筹划方法分析
3.1确定适合的房价，控制增值率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人要想将建造的普通标准住宅进行出售，假如增值额没有超过本细则中第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项规定的扣除项目金额之和的20%，就能够免征其土地增值税；相反，如果增值额超过了所扣除项目金额之和的20%，就将其全部增值额按照有关规定依法计税。所以，房地产企业要想将土地增值额控制在20％以下，就一定要仔细研究每一平方米的销售价格，认真权衡其对土地增值税的影响，努力将其确定的可控价格控制在一定区域范围之内。如果这样的话，就可以通过控制适当的房价，合理控制土地增值税的增值率。
3.2合理确定利息的扣除方式
房地产企业的投资一般资金需求总量都会比较大，所以他们在开发过程中都会通过各种手段进行大量借款，从而会产生大量的利息费用，那么在计算土地增值税时，这些借款利息费用的扣除方法就会对土地增值税产生较大的影响。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关方面的规定，房地产开发企业总财务费用中的利息费用，凡能够按转让房地产项目来计算分摊的（但必须有相关金融机构予以证明），就可以据实来扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额。相反，开发过程中如果借款不多，就可以选择不将利息费用单独扣除，开发费用就按照地价及开发成本之和的10％扣除。所以，合理确定利息的扣除方式，也能适当的控制土地增值税的增值率，从而对维护开发企业的利益更加有利。
3.3选择合适的投资项目
房地产企业选择不同的投资项目会产生不同的费用和相对应不同的纳税额，所以选择怎样的项目对开放商更有利也需要认真考虑。现在大多房地产开发商经常采用代建房屋的方法去开发项目。代建房屋方式是指房地产开发企业在经过客户同意后，代替客户去进行房地产项目的开发，开发完成后再向客户收取代建房屋费用的行为。如果这样，开发项目的立项方是客户，土地使用权就还在客户这方，其使用权没有发生变化，那么代建取得的收入就可以认为是劳务收入，就不在土地增值税的征收范围之内。而且在代建过程中，大多资金由客户提供，开发商就不用面临资金压力，同时也可节约销售时的大量费用，从而增加较多的利润。所以，选择合适的投资项目是房地产企业应对土地增值税的一个非常有效地方法。
结 语
从房地产开发企业的税赋构成来看，土地增值税在其中占有较大的份额，因此，应该采取什么样的方法进行土地增值税的筹划是企业所面临的一个重要课题。对于房地产开发商而言，关于土地增值税方面的管理会使企业对其经营模式、盈利模式、发展模式、产品结构、市场布局等方面进行适当调整。而且土地增值税也是国家对房地产行业进行宏观调控的一项有效措施，发挥着相当大的作用，所以，对其征收管理和相关制度的建设与完善也是国家长期以来一直在进行的一项重要工作，还应一直持续下去。参考文献
[1]刘少敏.房地产企业税收优惠政策与避税筹划技巧点拨,2007
