房地产抵押评估指导意见范文1
房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值,有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。
一、房地产抵押中存在的风险
1.税收风险。
就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:
(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元
(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元
(3)城建税、教育费附加和河道整治费:150×5%=16.5万元
(4)土地增值税:
增值金额3000万元
可扣除项目1200+2.1+150+16.5=1368.6万元
应纳税金额4200-1368.6=2831.4万元
纳税金额累进684.3×30%=205.29万元
684.3×40%=273.72万元
1368.6×50%=684.3万元
94.2×60%=56.52万元
土地增值金额205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83万元
(5)个人所得税:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314万元
拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元,拍卖后价款为2489.256万元,再除去拍卖费用210万元(约为拍卖价格的5%),可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元,远低于贷款本金(2700万元),风险显而易见。另外,在拍卖后,如不能提供抵押物购入时的原始发票,增值税将按照拍卖价格计征,这样纳税金额将进一步提高,风险增大。就上述测算看,税收占房产增值额的50%左右,增值额越大,税收越高,实际可以用以归还贷款的款项也相应减少,而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。
2.抵押物风险。
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况:①是在一些地区,由于土地管理部门与房产管理部门相互独立,完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成,但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调,许多房屋并无土地使用权证,房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下,对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性;②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多,也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长,抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前,与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款,只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号,以下简称《规定》)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”;第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以执行”。从法律后果看,《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空,第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务,加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素:①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准,执行法官的主观判断可能左右实际执行效果;②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下,是否能对抵押房屋予与执行;③是没有明确被执行人存在主观恶意时,能否对抵押房屋予与执行;④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。
3.变现风险。
房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
4.社会和政策性风险。
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌,我国也不例外。新的房地产政策的出台,对2005年上海房地产市场的影响显而易见,二手市场的交易量明显减少,出现了持币待购的现象。对抵押权人来说,这些因素是应该充分考虑的,若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化,很可能遭受损失。
5.经济性风险。
目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。此外,如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽,也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅,如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题,就会使抵押权人遭到损失。
6.或然损失风险。
抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。
二、抵押评估存在风险的房地产类型
1.变现能力差的房地产
房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中,房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中,常遇到变现能力差的房地产如:①划拨方式取得土地使用权的房产,由于土地变更程序繁琐,所需变现时间长;②非居住用房,由于税收制度的变更,快速变现价值与抵押价值差异程度大;③大型商场,独立使用性、整体分割性差;④非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产,估价师应对其进行充分的变现能力分析,进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。
2.实际用途与证载用途不符的房地产
在实际工作中,经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致,例如以下四种情况:①证载用途为办公,实际用途为商业;②证载用途为厂房,实际用途为商业;③证载用途为住宅,实际用途为商业;④证载用途为厂房,实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建,实际用途为商业的,如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房,把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定,公建用房不能进行抵押,这种情况应引起评估师的注意和警戒,避免造成银行等金融机构的损失。
三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制
在实际工作中,评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺(商场)、工厂和仓库为例,作如下阐述。
1.店铺(商场)抵押评估
(1)在商铺的抵押评估中,常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定,往往因估价师水平差异,而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠,不予认可。因此,合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有:①是否处于核心商圈。商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样,成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值,投资回报率就高;反之,如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险,投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力,能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以,评估一个商铺,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数,可衡量收益还原法评估中还原利率的数值,用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估,从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。
(2)商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制,要求评估师做到:①搜集交易实例,多收集周围商铺的成交行情,其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例,即从搜集交易实例中,挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金,即租金中包含了一些其他东西,比如:有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价,估价师比较容易了解到开价(如挂牌价格),而较难了解到实际成交价,但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异,商铺一楼与二楼的租金差异很大,直接导致了其售价差异,因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等,进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估,对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单,那就是——买卖不破租约。综上所述,市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验,因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。
(3)有些店铺(商场)有自身的特点,如某商铺一面临上海市着名商业街,一面临小路,一面临一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺(商场)的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是:首先,选取该基地中的着名商业街的一店铺作为典型店铺,用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多,为了谨慎起见,基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法,充分发挥估价师对店铺的认知。其次,在基准价格确定的基础上,再考虑基地内各店铺因临街状况的差异,存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异,求得级差修正系数。再次,在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后,通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。
各项因素因子的选取见下表:
2.工业厂房(仓库)抵押评估
对于工业厂房的评估,实际工作中采用市场比较法评估较少,一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中,为有效控制风险,要处理好以下几方面的问题:
(1)在同一基地内,相同规模的工厂由于土地容积率的差异,土地利用程度的差异,土地取得费用和开发成本是不同的,由此造成评估结果差异较大。
(2)有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新,在用成本法对工业厂房进行评估时,如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高,应结合直线折旧法综合确定成新率。
房地产抵押评估指导意见范文2
【关键词】抵押房地产价格评估；评估风险；风险防范
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
房地产价格评估行业的健康发展必须紧紧依靠估价人员的经验。是什么导致了当前房地产价格评估行业存在的危机，其中的一个重要原因就是有些业主委托评估师把房地产经营活动的风险转嫁给相关评估机构；第二个原因就是大部分的评估机构为了迅速拓展评估市场，看到“工程”就接，但缺乏自我保护意识，风险意识太低。引起广大群众重视的和各媒体及相关专业刊物争先报道的，往往是金融机构怎么做从而降低风险，但忽视了评估行业这一重要中介其自身存在的风险和评估机构对降低金融机构风险的重要意义。
一：关于风险的含义的观点：
（1）美国风险研究学者史蒂夫认为，风险是指不希望发生的事件却发生了的客观存在；（2）英国的经济学家威廉的观点是，风险是可预防的不确定性因素。（3）我国不少专家认为，风险是指实际产生的结果与预测的结果相背离而产生利益亏损的一种不确定性。
可见，风险的最基础定义是指损失的不可预见性。这种不可预见性又可分为主观的不可预见性和客观的不可预见性。主观的不可预见性是指最终结果与预测结果的差距。客观的不可预见性是指个体对客观风险的评估。不同的个体面对相同的客观风险会产生不同的主观判断。由此可见，可以给抵押房地产价格评估风险这样一个含义：抵押房地产价格评估风险是指由于评估机构和评估人员在抵押房地产的评估环节违反国家相关法律、法规的规定或因客观因素的存在导致评估结果的失衡，从而使相关当事人的利益受到损失，进而给评估机构和评估师带来的法律责任和经济、声誉等方面的损失。
二：抵押房地产价格评估风险的种类：
抵押房地产价格评估风险涉及的方面非常复杂，归纳起来有以下两种：评估机构自身存在的危险和外界因素因素导致的风险。其中，外界风险是评估机构本身无能为力的，不能做出什么改变。这种风险与评估人员没有直接关系，外界风险往往取决于被评估单位或个人的经济情况、规模水平、管理能力和对评估结果的预期值等。评估机构自身存在的风险是相关评估人员的业务素养，评估人员的职业道德的缺失和法律意识淡薄等会致使评估结果产生较大错误，会进而引起法律纠纷。
抵押房地产价格评估风险的产生具体因素可分为以下三种：（1）评估过程中操作风险：评估过程中操作风险是指评估人员没有遵守相关评估操流程作而进行的违规操作，缺少专业知识方面的指导，有关评估机构的制度不完善没有对评估结果进行有效鉴定；另外一点就是相关资料没有搜集完全、相关证据混乱无章；在计算方面不精确；必要的操作步骤没有实施完整；在评估完成后复核工作没有做到位，以上几种原因都会导致评估机构面临法律诉讼和导致名声受损。(2)评估行业自身固有的风险：主要指是评估程度上的复杂，很难进行有效鉴定，评估产生的价格和市场价格存在较大的不同、评估机构不遵守房地产估价的相关规定，存在相关评估报告的错误导向；最后一点就是评估专业知识体系的不健全，致使评估机构信誉受损和评估人员的经济损失。(3)职业道德风险：相关评估人员尸位素餐、收受贿赂、、法律意识淡薄；缺少职业道德，故意估高或估低价格；向有关当事人提供伪造的关键资料，从而产生错误导向；评估人员的不诚实和泄密情况甚至允许他人利用自己的从业资格而去进行非法活动，这些都导致违反相关法律的重大责任风险。
三：风险的预防和责任的落实
1 有效预测评估风险：对外界风险的预防措施主要是加强对相关资料的搜集和进行有效地整理，评估机构也要谨慎地对待该类业务的接受，特别是在项目来源上进一步追根溯源，注意做到不接受有关企业的直接任务。虽然大量的业务数量是评估机构生存和发展的前提条件，但目前评估风险越来越大，评估机构不能什么业务都接，应该充分考虑自身的条件和评估人员能否胜任工作。当已经确定自身机构的业务能力并且可以胜任后，要做的就是合理对该项业务进行有效的预防。首先要做的就是预防该项业务存在的风险，在可以保证项目评估结果的前提下，要做到兼顾效率和注意对评估人员技能方面的培养，选派最合适的评估人员；第二是估计业务的工作量，按行业规定制定合理的收费。
2 对评估程序进行有效规划，合理进行结果预防，要做到对评估报告进行完善的相关复核制度，同时做到对有关业务负责人进行素质考核、评估人员责任制度同工资绩效制度等有效结合起来。并且要制订出抵押房地产评估的报告模版，统一评估专业术语、对价格进行合理规定。
3注意加强对评估机构内部的配合和人员之间的有效沟通。对评估专业风险的预防措施是完善评估人员的业务能力，争取使各评估人员达到专业的水平。在抵押房地产价格评估中，要百分之百相信评估人员的能力和他们的判断力，使其自主完成项目评估工作；擅长借助于评估机构内部全体评估人人员的全体智慧，统一评估处理措施。此类风险防范的主要负责人是总评估师，预防的的主要办法是使评估报告格式化和专业术语统一化，努力做到对非合格报告的重点复查制。
4 加强评估人员的法制观念和风险意识对执业道德风险的防范对策是严格按房地产估价的有关职业道德规范要求, 加强评估人员的法制观念和风险责任意识, 对违反评估职业道德规范的责任人不但要加强对其工资奖金的考核, 对出现严重危害评估机构声誉、经济利益的责任事故和法律诉讼, 评估机构可以对责任人分别进行罚款、处分、向评估行业主管部门申请吊销评估资格证书、开除或移交司法部门处理。
5 评估机构要增强自我保护意识，对重大项目进行假设，因为许多业务在进行价格评估时往往需要以假设为前提，需要注意的是，这些假设要符合法律法规。对那些不符合规范的项目应避免接受，对有些业务需要当事人出具相关证明。评估机构在对待土地产权或是其他与证明类有关的项目上都要注意，因为这些会涉及到评估机构能否继续发展下去。
结束语
说到底对各类风险的责任落实是由行政事务和相关部门经理、总评估师、总经理共同承担的。最终考核的结论应落实在工资、奖金和相关待遇上，这些也会是决定评估人员、部门经理、总评估师、总经理的职务级别和年度工作总结评定的重要手段。对抵押房地产价格评估风险的有效预防除了需要加强对评估机构内部的制约外，更应该加强整个评估行业下的外部约束，即针对抵押房地产价格评估制定相关的操作规定，并通过对行业评级等手段激励或惩罚相关评估机构。只有运用外部和内部激励相结合的措施，才可以将抵押房地产价格评估风险降到最低。
【参考文献】
[1]许谨良 上海:上海财经大学出版社2001
[2]沈建忠、张小宏 房地产基本制度与政策 2000
房地产抵押评估指导意见范文3
【关键字】抵押，房地产，价格评估，风险，诱因
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
一．前言
伴随着房地产业的发展，房地产价格评估的业务范围有了很全面的发展。现阶段的房地产价格评估已涉及到房地产买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、以及房地产项目的可行性研究、会计成本分析等这些方面。房地产价格评估是一门科学，它是艺术和经验的结合，房地产价格评估不仅仅根据科学的房地产价格评估理论和方法，同时还要考房地产价格评估人员的经验积累。
而对于相同的房地产，但我们采用不同的房地产价格的评估方法时，就可能会得出完全不同的价格评估结论。房地产价格评估是一种市场化的终结服务端哦行为和活动，房地产价格评估的结果是其进行其他一些经济活动的法律依据，但是房地产的价格评估自身就存在着一些风险，因此对于房地产的价格评估，我们可以采用一些适当的方法来规避这些风险，通过对引起风险的原因进行分析，达到降低风险的目标。
二．抵押房地产价格评估的定义和现状
1.抵押房地产价格评估的定义
《中华人民共和国城市房地产管理法》第46条规定：“房地产抵押是指抵押人以其合法的地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房地产拍卖所得的价款优先受偿。”根据这个法律条文，我们可以得出，抵押房地产的价格评估就是房地产的估价人员对房地产的抵押人员的房子以不转移占有的方式进行合法的抵押担保，同时在充分考虑抵押当时人的债权债务的关系的基础上，同时对该房地产的价格进行估计，推测和判断，从而可以对放低产的价格产生一定的影响。
2.房地产价格评估的现状分析
在我国，房地产价格评估行业的发展的时间并不是很早。1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》中第三十三条“国家实行房地产价格评估制度”以及第五十八条“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”才正式确立了房地产价格评估的法律地位。但是，随着房地产市场的逐步发育和成熟，评估机构也由少到多，评估从业人员日益扩大。房地产价格评估机构及从业人员的总量虽然在增加，但房地产价格评估机构及其人员的质量及从业人员素质却不是很乐观，同时，房地产价格评估还存在其他的一些问题。主要表现为价格评估行业垄断现象严重，缺乏公平竞争；评估机构管理体制僵化；评估机构靠现金回扣承揽业务，进行不正当竞争；评估机构和从业人员的规避风险意识不强，从业人员整体素质有待提高等等。
三．房地产价格评估风险的基本分类及其风险的原因
房地产的价格评估具有合法性、担保性、不确定性和风险性这些特点。我们从不同的角度，可以讲房地产价格评估的风险分为很多类。从承担责任的主体的角度可以将其分为评估机构责任和评估人员责任；从处罚的方式的角度可以将其分为民事责任风险和刑事责任风险；从对风险的避免的角度可以将其分为可回避的风险和不可回避的风险。
对抵押房地产价格评估风险的分类对于评估机构和评估人员都是有利的。，可以帮助他们鉴别风险，做好风险的防范和落实。我认为抵押房地产价格评估风险从其产生的原因的角度，可以将其分为四类，依次是外界风险；评估操作风险；评估专业风险和职业道德风险。
外界风险是对所有的评估项目都会产生作用的，而对评估机构无法进行控制的风险。这种风险主要是由于委托方所提供的据以进行房地产价格评估依据的法律文件的真伪鉴定不准、委托方有意欺诈作不实证据或者是恶意设置的专业评估陷阱或者是地区经济较大的动荡和不可抗力等这些原因导致房地产价格评估风险的发生和恶化。这些原因将会严重影响房屋价格评估，因此具有一定的风险性。
评估操作风险主要是指在进行房地产价格评估时，不按照评估专业的操作规则以及对评估工作的指导意见和其他相关的房地产价格评估管理制度对委托方的房地产价格评估进行有效鉴定、资料信息的收集不是很充分、证据杂乱或无证据搜集过程、计算错误、随意省略必要的操作步骤及评估各复核程序不严而导致的评估法律诉讼和声誉损失风险。
评估专业风险主要是复杂程度较高难以有效鉴别的资产评估价格和市场价格的实际偏差、评估方法和评估结论偏差和错误、评估专业语言陈述不清和不执行《房地产估价规范》的要求、评估报告的无意误导(包括评估报告中没有向委托方和应用方进行有效的风险提示和风险分析)、评估专业知识和认知的欠缺而导致的形象、信誉和执业水平损失及诉讼风险。
职业道德风险主要是由于评估人员、违约、懒惰、收受委托方贿赂和向委托方索要好处、有利害关系的业务委托、有意高估或低估、向委托方提示和同谋伪造有关关键资料、有意偏袒一方或在报告中故意误导、评估人员的不诚实和泄密以及允许他人运用自己的执业资格而导致的法律诉讼以及违反法律的重大责任风险。
四．风险防范与责任落实
对外界风险的防范对策主要是加强评估信息的搜集和管理，评估机构应尽量不接受该类型项目的委托，特别是在业务来源上进一步正本清源，原则上不接受企业的直接委托，即使接受，也要同金融机构取得联系，以证实委托方抵押贷款的真实性。此类风险防范主要责任人是业务来源的接洽人和有关的信息搜集人，使风险防患于未然。对评估操作风险的防范对策是进一步强化评估人员、复核人员、行政管理人员对本机构操作规程的落实和执行，加强评估告的复核和完善，并将有关的项目负责人制度、评估人员岗位责任制度同工资考核制度等结合起来，综合管理和控制。此类风险防范的主要责任人员是部门经理。
五．结束语
抵押房地产的价格评估作为一项特有的工作，在对抵押房地产的价格进行评估方面具有重要的作用。同时，对于不同的风险分类，房地产价格评估的风险具有不同的原因。只有了解这些原因，才能在房屋价格评估的时候，有效的规避风险，达到对风险的合理控制，这才是房地产价格评估风险研究的意义所在。
参考文献：
[1]肖艳 我国抵押房地产价格评估风险及风险管理 [学位论文] 2001 - 重庆大学：管理科学与工程
[2] 肖艳吴承祥 浅议抵押房地产价格评估风险 (被引用 1 次) [期刊论文] 《重庆建筑大学学报》 ISTIC EI PKU -2002年6期
[3] 陈玲 房地产抵押贷款评估中存在的问题及其对策探讨 [期刊论文] 《科技创新导报》 -2008年19期
[4] 吴光涛 抵押价格与评估风险责任 [期刊论文] 《中国资产评估》 -2002年4期
[5]于倩 从美国次贷危机看我国个人住房按揭贷款存在的风险及其防范 [学位论文]2009 - 中国人民大学：金融学
房地产抵押评估指导意见范文4
关键词：房地产开发；贷款；金融风险
中图分类号：DF4 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）05－0112－02
近一段时间以来，为遏制房地产价格持续增长，国家从宏观调控角度相继出台了许多政策措施，如二套房利率、房产交易契税等，各商业银行对房地产开发贷款亦持审慎态度。其实，排除经济危机影响，单就房地产开发贷款自身而言就存在较高风险，对银行而言，房地开发贷款的风险不容忽视。
一、房地产开发贷款的风险成因
房地产开发贷款存在许多风险，剔除单纯的市场风险外，资本金、融资中的担保设定以及其现实操作中存在的问题，都在一定程度上影响银行贷款安全。
（一）资本金问题
房地产开发企业在初期运作的时候，资本金是否充足至关重要，因为它决定房地产开发企业的市场空间。从房地产开发的现实情况分析，绝大多数房地产开发企业都存在资本金不足的问题，其有限的资金在通过相关招投标手续取得土地使用权之后，能够推进开发的资金非常有限。为解决资本金不足问题，有些开发商利用其与政府职能部门的关系，在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下取得开发资格，再将土地使用权抵押和在建工程抵押以及将已开发的部分房产抵押，从银行取得贷款，然后推进其余房地产开发项目。换句话说，开发商有100万的资本金就敢接1个亿的房地产项目。房地产开发商通过向银行融资的方式解决了资本金不足的问题，其实质是将其开发的风险间接转移到银行身上。
（二）融资中的重复抵押风险
房地产开发商在采取单独将土地使用权抵押和在建工程抵押时，都存在重复抵押问题。因为单独将土地使用权抵押时，评估价格应是土地的自身价值，并不包括房产，而在建工程抵押系土地连同其上房产的价值。也就是说，开发商在通过土地使用权和同一土地上的在建工程抵押分获融资时，融资额度与对应资产的价值是不匹配的。房地产进入市场时的价值系包括土地价值的，如果开发商不能归还贷款，银行在行使抵押权时只能单纯依靠拍卖房产受偿，而此时土地使用权重复抵押所对应的贷款很难收回。如，开发商单独将土地抵押获得1亿元贷款，之后又以在建工程抵押获得1亿元贷款，而房产的市场价值只有1亿，那么剩余的1亿元贷款，银行将无法通过行使优先权得到受偿。可见在土地使用权重复抵押的情况下，银行贷款全部收回只能寄托房产价格的持续走高，而不是土地资产单独变现的价值。另外，因土地使用权抵押和在建工程抵押归口管理的职能部门不同，如果银行在实务中没有关注开发商是否将土地使用权单独抵押的事实，盲目接受在建工程抵押贷款，一旦市场行情出现变化，相关风险便会显现。
（三）售房与收贷的两难境地
对于房地产开发企业来讲，售房是其按期归还贷款的主要来源。但在实务中，许多开发商在房地产价格上涨时，为了追求利润盲目扩张开发项目，将售房所得价款不及时还贷，而是投入到后续更大的建设项目，导致银行贷款出现风险。如何控制开发商将销售回款及时归还贷款，对于银行而言至关重要，但从目前体制分析，还没有在房产销售环节建立起真正有效的保障和监管机制，现实中银行对于开发商大肆出售房产的行为无法遏制，这样就形成了一个怪圈，银行不让开发商销售房产就不能收回贷款，允许开发商售房又担心开发商扩大开发项目不归还贷款，导致贷款风险加剧。
二、诉讼及执行过程中的风险
房地产开发贷款出现风险后，大多数银行都会选择依法诉讼的方式加快清收不良贷款。但在实务中，由于房地产开发贷款风险的特殊性，决定了此类案件在诉讼和执行中仍然存在诸多风险。
（一）抵押房产被出售的风险
在房地产开发贷款诉讼实务中，一般来说，银行占有绝对优势，这种优势来自开发商为融资需求将房产抵押给银行或将在建工程为银行设定抵押担保。但即便这样，也不能确保不出现其他风险。
（二）工程款优先受偿的风险
2002年6月20日，最高人民法院针对上海市高级人民法院提出的《关于合同法第286条理解和适用问题的请示》，做出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），依法认定了承包人的工程款优先受偿权优于抵押物和其他债权。应当说，最高人民法院做出上述规定，从根本上说是为了防止开发商拖欠农民工工资，充分保障其合法权益，因为生存权是高于一切权利的社会正义。但是，如果这种公平和正义被开发商拿来作为逃避银行追索债权的手段的话，对于银行贷款来讲，其风险将进一步加大。2009年4月，工商银行哈尔滨河图支行依法对B房地产开发有限公司申请强制执行，但在执行中案外人C集团股份有限公司却提出执行异议，认为被执行人B房地产开发有限公司拖欠其工程款，尽管黑龙江省高级人民法院最终驳回了案外人提出的执行异议，但是开发商与承包方恶意串通，拖延执行，损害银行利益的行为，仍不容忽视。
（三）评估环节中的风险
除上述实体阶段出现法律风险外，实务中不少开发商利用评估环节恶意阻挠法院强制执行。2006年工商银行哈尔滨哈铁支行依法对D房地产开发有限公司申请强制执行，但在执行过程中，被执行人D房地产开发有限公司以抵押房产中存在无产权证明但有使用价值的房产未作评估为由，认为房产价值评估过低，要求重新评估。执行法院认为被执行人提出异议成立，要求评估公司重新评估，但新《评估报告》却将房产价格的基准时间进行了调整，致使房产的每平方米单价增加了1万多元，增加了拍卖变现的难度，也直接影响了债权的现金受偿。另外，执行实务中还存在开发商利用《评估报告》的时限做文章，公然逃废银行债务。2010年8月30日，前述提及的B房地产贷款案在第二次拍卖时又被执行法院叫停，理由是被执行人提出《评估报告》超期的异议。从法理分析，如果法院对执行资产进行评估后，而申请人却迟迟不申请法院拍卖该资产，那么该资产的价格因申请人怠于行使权利的原因而失效，这无可厚非，也与立法的本意相符。工行哈尔滨河图支行在对B公司抵押房产评估后的第一时间内已申请拍卖，故不存在人为原因导致评估报告失效的后果。但就是这样一个简单的执行实务问题，执行法院并没有驳回而是立案审理，导致执行拍卖资产的时间人为延期，增加了风险。
三、应对措施
鉴于房地产开发贷款存在上述风险，银行在诉讼和执行阶段如何应对此类问题，就显得至关重要。有效地克服各种干扰，加大执行力度，尽量回避执行过程中可能出现的社会矛盾，是应对房地产开发贷款风险的重中之重。具体措施如下。
（一）提级指定执行的灵活运用
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第132条明确规定“对下级法院长期未能执结的案件，确有必要的，上级法院可以决定由本院执行或下级法院共同执行，也可以指定本辖区其他法院执行。”上述规定针对的是下级法院怠于行使执行权的一种监督程序和具体规定，即提级和指定执行。实务中，为了克服地方保护主义以及开发商恶意干扰执行工作，银行通常采取上述两种方式，按照最高人民法院的相关规定，将执行时间达到或超过6个月的案件申请提级或提级后指定执行，在一定程度上克服了地方保护主义对案件的干扰，有效地提高了胜诉案件执行率。
（二）撤销权的快速行使
从传统的民法意义上讲，撤销权属于形成权，即依照权利人单方的意思表示就能够使既存的法律关系发生变化的权利。形成权的特征就在于依单方意思表示，就足以使既存法律关系生效、变更或终止，从而突破了双方法律关系。基于形成权的法律特质，在开发商恶意转让抵押房产时，致使据以用作贷款担保的有效资产被恶意悬空的情况下，撤销权的及时行使对于银行而言至关重要。但是应当看到，当善意取得制度被《物权法》引用且明确规定了房产等大宗不动产也适用善意取得制度的情况下，针对开发商将银行抵押房产恶意转让的行为，银行在行使撤销权的时候要特别注意两点：一是善意取得人是否为善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的对价。如果有直接或间接的证据证明”善意取得人“取得抵押房产并非出自善意，或者其未支付合理的对价（房款），银行就可以通过行使撤销权，否定开发商与买受人之间的转让行为，保护担保债权不受侵害。
（三）对“抵押可售”的法律思考
前文提及的销售房产和银行收贷收息的“两难”问题，从房地产开发商的角度分析，这实际上是一个融通资金的风险安排，即在保证资金周转的前提下，对正常进入市场的房产和需要设定抵押的房产做出估算，如果房地产开发商盲目扩大建设规模，将开发房产以在建工程的方式全部抵押给银行，必然将导致其资金周转出现问题，实务中为了敦促开发商及时还款，不少银行在不得已的情况下向房产管理部门出具了《抵押房产可售的说明》，于是关于“抵押可售”是否解读为银行放弃抵押权就成了问题的焦点。从法理上分析，“抵押可售”并不能作为银行放弃抵押权的法律事实和法律行为。
首先，从书面意思解读“抵押可售”，其实就是在抵押的情况下允许开发商销售房产。房产虽然抵押，但其作为商品的所有权仍然归开发商，故从这一角度出发，是否“抵押”并不能作为能否“销售”的必要条件，只不过从房产管理的角度出发，需要向房产管理部门提供抵押权人同意的证明。
其次，“抵押可售”不能推定银行放弃抵押权。房产抵押在《物权法》及《担保法》中均明确规定了抵押成立及生效的条件，“抵押可售”的实质意义在于允许将抵押房产销售后归还贷款，在抵押债权实现后才消灭抵押，而不能解读为解除抵押房产之后才能销售，这是一个问题的两个方面，其核心是以抵押为保障销售房产，归还贷款。《担保法司法解释》第67条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替抵押人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。从《担保法司法解释》的上述规定也可以看出，抵押人转让抵押物仅需通知抵押权人既可，并非抵押人必需同意，同时法律更赋予了抵押权在抵押物转让情况下，对抵押物予以追及的权利。
第三，转让已登记抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押权设定后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人可以对抵押物进行法律上的或事实上的处分，并不因此构成对抵押权的侵害。抵押人所有权行使的限制，只是受抵押权追及效力的限制，而不是债权人意志的限制。在“抵押可售”不能作为抵押权人单方解除抵押的事实之后，作为抵押权人的银行当然可以行使相关权利，主要包括：
一是撤销权的行使。依《担保法司法解释》第67条之规定，抵押人转让已登记的抵押房产应具备三个条件：通知作为抵押权人的银行；告知买受人房产已抵押情况；转让价款明确低于其价值的，抵押人需提供相应担保。在抵押人缺乏上述三个条件时，作为抵押权人的银行当然可以提起撤销之诉，主张转让行为无效。
二是物上代位权。作为抵押权人的银行行使物上代位权的方式主要是要求抵押人转让抵押物所得价款，应当向银行提前清偿所担保的债权或者是向第三人提存，债务履行期届满，根据履行债务情况，决定是否由提存价款清偿所担保的债权。但现实的问题在于，作为抵押人的开发商不会将销售款清偿贷款或提存，而是挪作他用，故物上代位权行使受到限制。
三是对转让后的抵押物进行追及。既然相关法律已经明确了抵押权人对于抵押物转让后可以追及，对实务中开发商恶意销售抵押物的行为，银行当然可以对抵押物予以追及并行使抵押权，买受人为了取得无负担的所有权，可以行使代替清偿的涤除权，代抵押人履行债务或者清偿债权消灭抵押权。如果取得抵押物所有权的第三人不代为清偿，则作为抵押权人的银行可以就该抵押物行使抵押权。
房地产抵押评估指导意见范文5
一、中小企业贷款涉及的中介环节
近来,笔者先后走访了商务、房产、国土、物价、公积金中心、各银行业金融机构和相关企业等14家单位,调查到贷款涉及的中介环节如下:
(一)涉及的中介机构
企业在办理贷款过程中,一般需向银行提供经会计师事务所(或审计师事务所)审计的财务报表,属抵押贷款的需要有资质的评估机构对抵押物进行评估认定,然后经产权登记机关(房产局、国土局、工商局、农机管理局、林业局、车管所等机构)办理抵押登记手续;房屋、汽车等抵押财产还需到保险公司办理保险手续。
(二)涉及的中介手续与流程
贷款申请经银行前期调查,确定贷款意向后,由中介机构出具评估报告,再由贷款申请者到相关职能部门办理登记手续,取得他项权证书,然后送交银行进入贷款审批程序。其中银行还会出于防范风险的需要,要求申请者出具会计事务所的验资报告。此外,以房屋、汽车等为抵押物的贷款,则要求在办理房产评估手续的同时,到保险公司购买保险,但调查发现,在实际贷款过程中,只有一部分贷款者购买了保险。
(三)涉及的收费项目与费率
企业在融资过程中需要支付的费用主要有会计师(审计师)事务所收取的审计咨询费、房产(土地)评估事务所收取的资产评估费、登记机关收取的抵押手续费、登记费和保险公司收取的抵押物保险费等(详见下表)。
二、中介环境不佳加剧中小企业融资难的主要表现
(一)收费不规范,加大了中小企业融资成本
一是收费项目与标准不透明。在平江县政务公开中心收费一览表中,虽然有房屋登记费和抵押(典当)手续费的栏目,但未注明是否为中介评估的收费标准,平江县政府网站也没有公示国土和房产评估、登记收费标准。此外,据平江县物价部门反映,该县有关职能部门在办理抵押登记手续时,收取的抵押登记费没有收费标准。
二是中介环节多重收费。据调查,3月24日,平江县幸福树电器城申请贷款120万元,被评估公司收取8000元、财保公司收取1235.50元后,在房产局办理备案登记时,又被收取“其他非税收入”7375元;该县个体户陈某3月在农行办理抵押贷款并被收取评估费后,到房产局办理登记时又被收取2000元。
三是超标收费。据该县国土部门介绍,平江县政务公开中心收费一览表中规定“抵押按成交额的0.5‰收费,但最高收费不超过3000元,收费额低于500元的按500元计收”的土地(矿产)交易服务费,是国土中介的收费标准。但在实际操作中,收费上限的规定并未得到执行,且还收取20元的工本费。如据抽样调查的企业反映,其去年办一笔抵押贷款,贷款金额200万元,中介公司收了1万多元,房产局、国土局各收了1万多元,远高出上述收费标准。
(二)评估结果认可度不一致导致多头评估多头收费,加大了融资企业成本。
据调查,平江县房产局下属的中介评估机构,负责了该县农信社、住房公积金中心发放贷款时住房抵押物的评估,土地抵押则需该县国土部门确定的机构出具评估报告后,才能办理登记手续。但银行方面又有其认定的评估机构,进而造成了多头评估的发生。贷款户为尽快取得贷款,只得多头评估,重复交费,承受额外负担。如平江小王快印公司贷款150万元,先后向银行认可的中介机构岳阳市房地产评估事务所交纳评估费8000元,但评估报告平江县房产局不予认可,重新指定下设的评估机构进行重复评估,其又向平江县房产局指定的评估机构交纳评估费9600元。
(三)管理不规范导致中介手续繁杂,增加时间成本和隐性成本
目前,中介环节手续繁琐主要表现在抵押登记过程中。如平江县房产局在办理抵押登记申请时,要求中介评估服务机构到该局当面签证评估报告,造成了登记手续的复杂化。同时,该县房产、国土部门规定评估报告是抵押登记申请的必要资料,虽然符合相关制度办法,如《房屋登记办法》第四十三条规定,申请抵押权登记,应当提交下列文件…..(六)其他必要材料。但其依据的兜底条款并未明确内容,申请者很难获知相关职能部门对此做出的具体要求,造成申请者由于资料提供不足,多次往返申请的现象,进而影响到中介服务效率。抽样调查显示,因与中介机构和行政部门协调、洽谈产生的交通、公关等隐性费用平均每户为1.25万元,占到贷款额的1.09%。
三、建议强化规范管理疏通中小企业融资的中介渠道
(一)控制评估及登记收费标准
国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、监察部、审计署、国务院纠风办1999年12月22日《关于印发的通知》第8条:“省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门负责国家有关中介服务收费管理的方针政策的贯彻落实,制定分工管理的政府定价或政府指导价的中介服务收费标准”。因此,建议省一级物价部门采取如下措施:
一是制定统一收费标准。建议物价部门对现有抵押登记与中介服务收费标准进行一次清理,取消土地和房屋抵押登记按比例的收费标准,明确只能收取登记证件的工本费,并改为按笔收取。同时,建议收费标准不搞一刀切,对农村和城市按不同的标准区别对待,并允许中介公司和顾客在评估服务收费上限协商决定,切实降低中介服务成本。
二是明确公示。物价主管部门要将中介服务收费标准向社会各界明确公示,内容说明应详实具体,不能模凌两可,可上可下,给收费部门增加收费提供可乘之机。
三是强化监督。物价主管部门要长期接受社会各界的举报,对违反收费标准的中介机构进行重罚,直至吊销营业执照,并将处罚情况要政府网站公布。
(二)出台相关法律法规
建议及时出台相关的法律、法规,规范中介评估机构的运作。同时,通过法律法规的形式,统一中介评估机构的认定标准,明确依法成立评估机构出具评估报告的有效性,并确定拒绝承认评估报告单位的责任,避免多头评估、多头收费的发生。
(三)成立专门的行业管理部门
房地产抵押评估指导意见范文6
一、总体要求
（一）指导思想。
全面贯彻党的十和十八届三中、四中全会精神，深入落实党中央、国务院决策部署，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。
（二）基本原则。
一是依法有序。“两权”抵押贷款试点要坚持于法有据，遵守土地管理法、城市房地产管理法等有关法律法规和政策要求，先在批准范围内开展，待试点积累经验后再稳步推广。涉及被突破的相关法律条款，应提请全国人大常委会授权在试点地区暂停执行。
二是自主自愿。切实尊重农民意愿，“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。流转土地的经营权抵押需经承包农户同意，抵押仅限于流转期内的收益。金融机构要在财务可持续基础上，按照有关规定自主开展“两权”抵押贷款业务。
三是稳妥推进。在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作。
四是风险可控。坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。完善试点地区确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套政策，防范、控制和化解风险，确保试点工作顺利平稳实施。
二、试点任务
（一）赋予“两权”抵押融资功能，维护农民土地权益。在防范风险、遵守有关法律法规和农村土地制度改革等政策基础上，稳妥有序开展“两权”抵押贷款试点。加强制度建设，引导和督促金融机构始终把维护好、实现好、发展好农民土地权益作为改革试点的出发点和落脚点，落实“两权”抵押融资功能，明确贷款对象、贷款用途、产品设计、抵押价值评估、抵押物处置等业务要点，盘活农民土地用益物权的财产属性，加大金融对“三农”的支持力度。
（二）推进农村金融产品和服务方式创新，加强农村金融服务。金融机构要结合“两权”的权能属性，在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度，简化贷款管理流程，扎实推进“两权”抵押贷款业务，切实满足农户等农业经营主体对金融服务的有效需求。鼓励金融机构在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加农业生产的中长期信贷投入。鼓励对经营规模适度的农业经营主体发放贷款。
（三）建立抵押物处置机制，做好风险保障。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。
（四）完善配套措施，提供基础支撑。试点地区要加快推进农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证，探索对通过流转取得的农村承包土地的经营权进行确权登记颁证。农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。按照党中央、国务院确定的宅基地制度改革试点工作部署，探索建立宅基地使用权有偿转让机制。依托相关主管部门建立完善多级联网的农村土地产权交易平台，建立“两权”抵押、流转、评估的专业化服务机制，支持以各种合法方式流转的农村承包土地的经营权用于抵押。建立健全农村信用体系，有效调动和增强金融机构支农的积极性。
（五）加大扶持和协调配合力度，增强试点效果。人民银行要支持金融机构积极稳妥参与试点，对符合条件的农村金融机构加大支农再贷款支持力度。银行业监督管理机构要研究差异化监管政策，合理确定资本充足率、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展“两权”抵押贷款业务。试点地区要结合实际，采取利息补贴、发展政府支持的担保公司、利用农村土地产权交易平台提供担保、设立风险补偿基金等方式，建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制。保险监督管理机构要进一步完善农业保险制度，大力推进农业保险和农民住房保险工作，扩大保险覆盖范围，充分发挥保险的风险保障作用。
三、组织实施
（一）加强组织领导。人民银行会同中央农办、发展改革委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、银监会、保监会等单位，按职责分工成立农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作指导小组和农民住房财产权抵押贷款试点工作指导小组（以下统称指导小组），切实落实党中央、国务院对“两权”抵押贷款试点工作的各项要求，按照本意见指导地方人民政府开展试点，并做好专项统计、跟踪指导、评估总结等相关工作。指导小组办公室设在人民银行。
（二）选择试点地区。“两权”抵押贷款试点以县（市、区）行政区域为单位。农村承包土地的经营权抵押贷款试点主要在农村改革试验区、现代农业示范区等农村土地经营权流转较好的地区开展;农民住房财产权抵押贷款试点原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。省级人民政府按照封闭运行、风险可控原则向指导小组办公室推荐试点县（市、区），经指导小组审定后开展试点。各省（区、市）可根据当地实际，分别或同时申请开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押贷款试点。
（三）严格试点条件。“两权”抵押贷款试点地区应满足以下条件：一是农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，交易行为公开规范，具备较好基础和支撑条件;二是农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，具备规模经济效益;三是农村信用环境较好，配套政策较为健全。
（四）规范试点运行。人民银行、银监会会同相关单位，根据本意见出台农村承包土地的经营权抵押贷款试点管理办法和农民住房财产权抵押贷款试点管理办法。银行业金融机构根据本意见和金融管理部门制定的“两权”抵押贷款试点管理办法，建立相应的信贷管理制度并制定实施细则。试点地区成立试点工作小组，严格落实试点条件，制定具体实施意见、支持政策，经省级人民政府审核后，送指导小组备案。集体林地经营权抵押贷款和草地经营权抵押贷款业务可参照本意见执行。
