摘要：房地产行业作为我国国民经济重要产业，直接影响着我国经济发展水平。同时，房地产企业不断增多，面对激烈的竞争，加强成本核算管理，已经成为直接影响房地产企业经济利益的重要因素。本文首先阐述了房地产行业成本核算的概念及重要性，之后分析了现阶段房地产行业成本核算过程中存在的一些问题，最后，在针对本文提出的现阶段房地产行业成本核算过程中存在的问题的基础上，提出了相应的对策。
关键词：房地产行业；成本核算；成本归集；成本分摊
一、房地产行业成本核算的相关理论
（一）房地产行业成本核算的概念。房地产成本核算是对企业在房地产开发过程中按照项目的自身开发特点,确定成本核算对象,设置成本核算会计科目,核算和归集项目开发过程中发生的各种成本费用按照一定的分配方式在不同成本核算对象之间进行合理归集、分摊、分配,以计算出项目的总成本和品类的单位成本，反映各核算对象的成本情况。
（二）房地产行业成本核算的重要性。1.房地产行业成本核算有助于降低企业成本，实现企业收益最大化。通过规范房地产成本核算，加强房地产企业各项目及总部机关的成本控制，有助于提供给企业管理者量化经济目标与符合市场需求产品，同时降低产品成本，实现企业收益最大化，提高企业在行业内的竞争力，使企业在竞争中实现可持续发展。2.房地产行业成本核算有助于分析市场，定位企业发展战略。房地产行业的商品由于开发周期较长且商品呈现出多样化具备特殊性，只靠市场调研分析市场定位往往有很大的偏差。精准的成本核算可以精准地核算企业的经营利润来源，促使企业将重心偏向于利润贡献高的户型设计推广,为企业发展战略定位提供重要数据支持。
二、房地产行业成本核算存在的问题
（一）缺少指导性的行业成本核算制度，导致核算口径不一致。由于房地产行业今年来爆炸式发展，使得整个行业对成本核算不重视，造成了粗放式管理，整个行业没有规范的成本核算制度，有些企业将成本核算放在造价部门有些企业则放在合约部门，还有些企业会将该任务给了审计部门，实务中更多的企业将该项工作作为财务部的工作职能之一给予了财务部。而财务部在做成本核算是在整个工作链条的后端，属于事后核算，往往不能取得足够的证据链去支撑核算需要，即使取得了证据链，由于没有统一的行业规范制度作指导，不同人员凭自身职业判断进行归集核算，随机性太大。由此就造成了企业内部不同项目数据没有可比性，比如建筑安装费用在整个项目成本的占比情况，现在几乎没有一个统一标准，有些建筑安装费用归集到别的科目了，有些别的科目集到了建筑安装费用等等。而且财务部作为事后管理部门，发现问题一般都在事后，无法及时纠正偏差，同时也会导致核算数据不具备准确性和可比性。
（二）成本随意分摊，结转成本难度大。1.成本核算对象难以确定。由于房地产行业的行业特殊性致使其产品业态和项目本身开发节奏之间存在较大区别，比如一个项目可能同时存在商业地产、普通住宅、非普通住宅、别墅、车库，而且这个项目也会根据实际需要分期进行开发，而现行会计准则并没有明确界定房地产成本核算对象，在核算实务中就使各成本核算对象的成本混为一谈，给项目整体竣工决算成本结转工作带来巨大难度，甚至无法区分，同时也存在利润操纵风险，引起税务稽查风险。2.成本核算归集不健全。由于各开发产品的开发周期较长，从而时间跨度很大，在会计核算上一般会在工程竣工验收阶段结转成本，很多配套工程可能会处于未完工状态，无法结转成本，从而导致成本归集不健全。3.成本分摊没有指导性文件，随意性大，操作空间大。财会（2013）17号文件第八条要求：企业应当根据生产经营特点和管理要求，确定成本核算对象，归集成本费用，计算产品的生产成本。然而至今仍没有详细的文件明确房地产企业以产品开发的基本特性为依据，对消耗的各项成本费用进行合理地分摊分配。导致在实务中，人为调节空间巨大。同时存在业务财务分离的情况，财务人员在具体工作时，业务不熟悉，没有按照工程的实际进行分配。4.开发周期不确定。由于各工程项目开发工作量大、施工周期长，中间不确定因素很多，而会计核算成本基本上是以支付工程款为时间节点，可能会存在具体的工程进度与财务核算的时间差与空间差，进而导致不同周期的成本进入同一周期核算的现象发生。5.业务与财务高度分离，导致预算结算有偏差。大多数房地产的企业的处于粗放的成本控制管理工作，没有制定成本管理工作目标，各个部门之间缺少有效的沟通，致使业务信息不对称，成本核算基础性工作不能达成共识从而导致团队经营效率低下。由于财务部门在基础性成本核算工作中的财务管理核算职能没能得到发挥，仅仅靠主观判断意识去工作，直接造成成本管控工作的真实性得不到应证，使预算与财务结算工作数据不一致，进而影响企业的长期规划及战略目标
（三）项目费用核算不合理。除去工程项目所发生的直接成本之外，各项目所发生的其他相关费用也占据了房地产成本核算很大比例。如劳保费用、福利费用、管理人员工资、所消耗的办公费用、资金成本、差旅费、劳动保护费、周转房摊销等等。这些费用同时发生在企业总部、企业所属各组织、各项目，很难界定其所属主体，而且由于财务部门很难接触到工程项目预算，在归集分配这些费用中难免出现偏差、不合理的现象。然而，这部分费用有很大部分是归集到间接费用里的，在土地增值税清算工作的要求中对开发间接费用的要求很严格，如果核算不合理，将会导致在土地增值税工作中的调增，从而增加企业税负，影响企业整体利润。销售作为房地产企业费用的另一巨头，贯穿于整个房地产企业的经营过程中，然而该部分费用由于单纯考虑销售回款，与成本核算工作往往脱节，给核算管理工作带来巨大困难。
三、房地产行业成本核算的改进对策
（一）建立规范的房地产行业成本核算制度，保持核算口径不一致。1.建议规范房地产行业会计核算工作。由于房地产行业的特殊性，开发周期长，各项目之间没有可比性，而且很多成本的核算可选择范围很大，使得会计核算工作极易造成有失真实。建议逐步建立健全房地产行业会计核算准则，出具相关文件规范成本核算方式，保持行业基础性核算口径一致。2.建议房地产企业建立项目全过程成本核算制度。建议企业建立项目全过程成本核算制度，建立一套事前谋划、事中控制、事后分析的系统、科学的成本核算制度。做到企业内部所有项目核算有章可循，规范企业内部横向核算口径一致。
（二）建立健全成本核算制度，规范成本分摊，为结转成本做好基础性工作。1.统一成本对象确定原则，做好事前谋划，规范成本核算。成本核算的目的无非是将各项成本费用归集、分配到相关主体，保证成本结转的准确性，为成本监控做好基础。本着这个原则，事先谋划，以开发体量和开发周期作为划分的标准，保证成本核算的准确性。结合施工许可证的分期标准，或者结合预算造价以招标阶段标段划分等，采取分期分批确定成本核算对象。2.根据相关要求，规范成本归集。梳理工程款批复流程，调整工程款拨付申请单，要求项目部在工程款拨付申请单上标准成本负担主体，并经预算造价部门确认，保证与工程造价归集对象一致后，财务人员将该项成本归集到相关成本核算对象。3.合理确定成本分摊方法。房地产企业的开发成本，除了建筑安装费用可以作为直接成本直接归集到核算对象，其他的成本费用基本上都是共同成本费用或者间接成本费用，需要归集后二次分配。对于单一的项目来说，核算起来很简单，直接归属到项目成本即可。而对于复杂的项目，要遵循实质重于形式原则和收入成本配比原则，借助占地面积法、建筑面积占比法、预算造价占比情况以及合同主体等方法，先经历一次分配分配到不同业态的产品上去，然后再依据是否可售经历二次分配各个具体核算对象上去。不得为了方便，简单分摊。4.结合工程形象进度，坚持权责发生制。由于实际工作中，多以支付工程款作为核算依据，会给长开发周期长项目的成本核算工作带来失准，应该与工程部门及造价部门共同成立成本管理中心，以工程的形象进度作为核算时间节点，正确使用应付账款和预付账款科目核算与权责发生制不一致的成本费用。5.做好部门沟通，加强业务财务融合工作。成立以总经理为组长，项目、预算、财务、销售都要参加的成本控制小组，从项目谋划阶段开始由各部门提供基础情况，财务进行项目预测分析。在项目开发过程中，财务部多与预算部门沟通，并经常深入到项目一线，多与项目部沟通项目进展情况，对项目进行的各个阶段工程款拨付核实无误，严控签证制度，避免成本失控。
（三）规范项目费用核算。引进项目全面预算管理机制，对项目各项费用进行预算控制，预算内费用按预算时间节点结算，预算外费用，需由经手部门编制滚动预算，上报预算管理委员会，经签批同意后，增加项目费用预算，进行费用结算工作。完善绩效考核制度，明确项目实际费用与预算费用的偏差区间，对于发生偏差区间以外费用的项目给予相应的惩罚机制，对于偏差区间内的项目给予奖励。
四、结论
房地产成本核算工作时房地产企业的一项重要工作，是保证企业生存发展的关键道路，是整个行业健康发展的重中之重，身为房地产从业者的我们，要加强成本核算工作，多向专家请教，建立完善成本核算制度，为企业的稳步发展保驾护航。
参考文献：
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作者:刘欢 单位:沧州市建投房地产开发有限公司
