摘要:房地产行业的发展随着我国经济的变化也迎来了新的形势，由于房地产行业在我国的经济发展中占据有重要地位，是我国经济的重要支柱。因此对于房地产行业的管理方面需要加强重视，尤其是我国房地产行业中部分企业负债率较高，对于财务风险方面更应当加强防控，从宏观以及具体财务执行细节方面进行优化，解决当前面临的财务风险。本文对房地产行业当前的财务现状进行分析，提出了对加强财务风险控制方面的措施。
关键词:房地产行业；财务风险；防控
在我国经济深化改革的阶段，房地产行业的发展方式也需要进行转变，我国房地产行业的发展时间相对较短，因此在发展中具有不规范的行为，而在经济深化改革的阶段，这些不规范的行为导致房地产行业面临的风险增加，因此如何在发展中对财务风险隐患进行规避，保证企业的发展形式良好，是房地产行业当前应当注意的重点。
一、房地产行业的财务风险因素
房地产行业的财务风险，有宏观因素以及微观因素两方面的影响，从宏观角度来看，房地产行业由于受到政策、经济发展波动影响，会在财务管理中遇到不可控的系统风险，而这部分风险，是房地产行业需要面对的不可抗力。当国家以及地区经济发展出现波动时，房地产行业受到的影响极为剧烈，直接表现为房价的上涨或者下跌，而当国家对房地产行业进行税收政策方面的调整时，对于房地产行业的投资情况等也会产生较大的影响，同时因为房地产行业本身具有的资金回收周期长以及投资数额较大的特点，也使得房地产行业本身的财务管理风险加大。在宏观方面，由于市场不成熟，对房地产行业的发展也存在着不利影响，由于我国房地产行业发展时间较短，而且国内房地产行业发展具有一定的特殊性，因此在管理的规范性还存在缺陷，而这也导致房地产企业对于资金利用方面缺乏科学性的规划，将部分闲置资金投入到较差的房地产项目中，使得在后期的房屋销售中无法做到资金的有效回流，增加了现金流的风险。从微观角度来看，房地产行业面临的财务管理风险，首先，房地产行业的从业人员，对于房地产本身面临的风险无法有效认识，缺乏必要的风险意识，如盲目进行举债，导致企业本身的资本结构出现问题，甚至出现畸形，由于对项目开发缺乏全盘考虑，在长期的规划方面没有将细节考虑到位，导致在项目开发中资金运转困难，需要从银行进行大量贷款，而且对于贷款渠道没有有效筹划，导致贷款渠道极为单一，使得负债成本过高，资金压力较大。其次，部分房地产企业对财务核算较为重视，而对于财务全面预算、事中的管控以及事后分析并不重视，财务工作没有发挥出自身的管理职能，甚至会出现采取财务外包的方式进行财务处理工作，使得财务数据没有进行有效处理，失去了应有的价值。最后，当前房地产行业由于投资不够谨慎，对于成本方面的控制较为忽视，使得在建设项目的可行性研究以及规划方面没有做好有效管理，会出现项目成本过高的问题，这使得财务方面的风险急剧提高。
二、房地产行业财务风险特点
房地产行业的财务风险特点，主要表现为财务杠杆过高、资金周转率较低以及现金流入期限不均衡等方面。由于房地产行业需要在项目中投入大量的资金，因此对于资金方面需求量较大，但是在寻求资金的过程中缺乏统筹规划，单一的融资渠道，缺乏有效的融资组合，财务杠杆过高，一旦资金流转出现问题，房地产行业企业的还款压力会骤然增大。房地产行业在项目管理中，需要前期做好征地、土地开发以及房屋建设等方面的投资概预算，项目周期较长，前期资金投入与后期资金完全回收时间跨度较大，使得资金周转时间大幅度拉长。在前期虽然可以通过房屋预售等对部分资金进行回流，但是这种资金流入呈现出一定的波动，在现金流入过少的时间段内，房地产行业企业会面临资金短缺的问题，而且资金流入较多的时候，又会出现资金冗余，现金流入期限均衡性较差。
三、房地产行业降低财务风险的建议
(一)加强对于项目可行性方面的分析，降低投资风险
房地产投资的涉及范围极为广泛，而且受到的影响因素较多，在项目可行性研究方面，应当进行深入的了解，不可以根据经验进行主观臆断。首先，在对项目进行投资之前，房地产企业应当通过专门的调研，对项目的可行性方面进行全面研究，了解项目所在地的具体情况，对当地经济状况以及政治状态进行提前估算，分析财政方面的收支可行性，同时对当地的消费水平、配套交通、房价地价以及有关政策等进行充分的论证分析。其次，对项目有关的企业以及政策等进行了解，加强对于信息的共享传输，方便本企业员工对于有关信息及时解读，同时委派专门的公司对项目的可行性进行深入了解，要对项目的前期施工、广告宣传等方面进行提前预算，对于筹资方面进行提早规划，了解金融机构等方面贷款的要求，做好贷款指标的处理工作等，避免出现盲目投资的行为。
(二)统筹财务管理工作，规范内部管控制度
做好财务风险的管理工作，房地产行业企业需要建立专门的内部管控制度，对于财务管理工作进行统筹规划，明确不同阶段、不同工作目标下的财务工作流程，对于不同部门以及不同工作人员的责任进行确认，做好财务部门以及业务部门之间的相互协调，避免出现财务管理混乱的现象，整合好内部的有效资源进行财务管理工作。随着当前房地产企业的内部财务管理规范性的增加，对于财务管理工作的制度建设，应当从项目成本预算、执行费用支出以及后期的应收账款方面进行全面管理，建立起专门的财务收支管控平台，加强财务信息的交流沟通效率，避免出现财务贪污等行为。此外，房地产行业企业应当对筹资工作的风险方面进行重视，当前房地产行业企业对于筹资方面主要采取银行借贷的形式，这种方式会对房地产企业会造成较大的还款压力，因此房地产企业应当扩宽筹资渠道，通过有效的采取吸引外部投资等方式，做好融资方式的多样化组合，保证项目资金的流通，并且能够错开还款周期，降低还款压力。在项目开展中，房地产企业应当对利润以及现金流等方面做好估算工作，对于当前的现金流情况进行及时分析，根据现金流情况灵活进行筹资途径的调整，提升资金灵活度。另外，房地产企业的财务管理中，对于税收筹划方面也应当加强重视，做好税收筹划工作，降低自身的税负压力，采取合理的措施进行税负压力的缓解，充分利用当地税收优惠政策，利用不同税种的税率情况进行税款规划，比如在对设备等进行采购以及安装时，可以选择分开签订合同的方式，降低单个周期内的税款缴纳压力。财务管理工作中，房地产企业应当对现金流加强重视，建立稳定的信用政策，对于房屋购买的客户等进行资信调查，保证资金的有效回流，确定好应收账款的回收方式，对于不同的付款方式进行分析，针对性地对不同客户采取不同的付款方式，而且对于销售合同的管理方面，应当做好催款机制的建立，避免产生坏账，有效的降低损失。对于财务管理人员方面，房地产行业企业也应当加强管理工作，提升财务部门的职能，加强对于财务工作人员的培训工作，提升财务部门工作人员的财务管理能力。
(三)建立风险预警范机制，提前应对风险
房地产企业在项目开发中，需要面临诸多风险，而且有时需面临突然的风险，而这种风险无法进行及时预测，会在短时间对企业财务方面造成巨大影响，因此房地产行业企业应当建立专门的风险预警机制，对于经营中可能遇到的风险进行提前预测，同时建立对于无法预测的突发风险的防范能力，加强自身的财务管理安全等级。因此，房地产企业，应当对自身财务管理工作中的内容进行量化处理，根据财务管理目标以及形式，建立专门的财务预警机制，对企业的盈利以及债务偿还等方面的工作内容进行分析，并建立专门的数学模型，对其中的工作重点进行定性以及定量分析，结合当前市场发展形势以及政策变化，及时发现财务风险并进行及时有效的解决，避免财务风险进一步扩大。比如房地产企业可以建立专门的财务风险预警模型，对企业的盈利能力以及资产运营能力等进行反映，根据本企业的实际运行情况，对财务风险预警模型进行调整，结合大数据等新兴的分析方式，对可能出现的风险逐一分析，同时房地产行业企业也应当建立专门的资金储备，以有效应对无法预测的突发状况。为了有效应对未知风险，房地产行业企业也可以有选择的扩大自身的经营风险，实现风险的转移工作，比如在经营中，房地产企业可以参与到上下游的行业中，如建材批发或者基础配套设施的建设以及绿化、物业管理等行业，通过对经营范围的拓展，降低自身的风险，而且为了能够实现资金的有效回流，房地产企业也可以在项目建设区域建设专门的教育机构，提升房地产项目的吸引力，增加经济附加值，扩大经营范围，实现对财务风险有效的转移。
(四)做好财务预算管理工作，实现全流程跟踪
为了有效应对财务风险，房地产企业应当做好全面预算管理工作，升级自身的财务预算管理水平，建立科学的财务管理机制以及预算指标体系。在对资金预算以及项目预算等进行管理的过程中，做好科学性的处理工作。在项目的开展初期，房地产企业就应当开始进行全面预算的编制工作，对于项目的成本利润进行分析，同时对项目的前期投入以及后期资金回流情况进行分析，专门的财务工作人员对项目追踪了解。同时在预算执行过程中，应当建立起专门的信息化平台，将整体实行过程中的财务数据以及工程进度、成本等数据上传至专门的信息化平台，通过信息化平台了解当前的预算执行情况，及时掌握项目经营状况，做好相应的调整工作。在实际的操作中，房地产企业应当对资金预算以及项目预算等方面进行差异性的处理，对于资金预算上，房地产企业应当根据资金使用情况，对资金的收支情况进行及时汇报，对资金的预算情况与实际收支情况进行及时跟踪，加强财务部门与业务部门之间的沟通，通过以周、月、季、半年、年为阶段进行财务汇总工作，对现金流情况以及财务状态进行调整，保证预期收益不会受到影响。在项目预算的过程中，房地产企业应当对前期施工费用、间接开发费用、融资成本等进行全面预算，同时对于出现的差异进行分析，降低可能存在的风险。在后期的工作中，房地产企业应当注重对于整体财务决算工作的质量提升，保障财务决算工作能够全面反映工程项目的实际支出，对投资效果等进行全面评估，根据决算结果调整自身的经营方式，降低财务风险。
四、结语
受到经济体制改革以及市场的波动影响，房地产行业在当前的发展中面临的财务风险增多，因此有关工作人员应当加强重视，对于财务风险问题进行及时规避，实现更好发展。
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作者:华莎 单位:山东省滕州市城建开发集团
