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房地产行业会计准则范文1
[关键词]房地产 新会计准则 资金
一、新会计准则对房地产行业的影响
1.对会计核算的影响。在旧会计制度中,将非房地产开发企业的投资性房地产纳入固定资产或无形资产进行核算,而我国新的会计准则体系则对不同类型的房地产进行了明细分类,分为了投资性房地产、代建房地产、自用房地产和存货。这种明细划分,提高了会计信息的有用性,帮助财务会计报告使用者做出更为合理的经济决策。
2.对投资性房地产后续计量的影响。新准则规定:企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得,则应当采用公允价值模式,而传统会计全部采用历史成本计量。新会计准则使投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值。
3.对损益确认的影响。一方面,当不同类型的房地产进行转换处理时,房地产企业要确认相应的损失,却不能确认相应的收益,而是记入资本公积,这将影响企业损益金额的大小,特别是拥有较多投资性房地产的企业,资产总额和净资产规模都将大幅上升;另一方面,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,而以资产负债表的公允价值作为基础调整其账面价值,并将其差额计入当期损益,这会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。
4.对房地产企业融资能力的影响。引入公允价值计量模式后,被低估的投资性房地产更贴近市场价值,扩大了企业的总资产规模,使银行等金融机构对企业的借贷规模随之上升,有助于企业提升融资能力,并在一定程度上缓解目前房地产企业资金紧张的局面。
5.对房地产税收体系的影响。由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销,首次使用公允价值计量的房地产盈利会大幅上升,按现行的税收政策会相应增加企业的应交所得税。而按投资性房地产原值的80%征收1.2%的房产税,若以公允价值作为征收依据,影响程度也会大幅上升。
6.对房地产公司借款费用资本化范围的影响。旧准则认为只有固定资产符合借款费用资本化的条件,新准则扩大了其范围,允许符合该条件但是归为存货或投资性房地产上的借款费用也可以资本化。我国房地产业的开发资金回收期比较长,借款金额巨大,《借款费用》准则中对利息资本化条件放宽,有助于提高企业业绩,使房地产企业的当前年度的会计利润得以上升。
7.规范了投资性房地产的信息披露。新准则规定将投资性房地产从原来的固定资产中分离出来,并且需要单独披露其金额、种类和公允价值的确定依据,这使报表使用者能够获得更加真实的企业信息,从而做出准确的决策。
二、房地产开发企业的现状
1.现金流量大,资金短缺。房地产开发企业面临的最大难题就是在资金周转过程中存在资金短缺的风险。许多企业的现金和现金等价物都呈负增长,尤其是筹资过程中的现金流量净额大量为负。
2.高投入和高风险并存。房地产开发企业的项目资金筹集方式主要是债务筹资和股权筹资,债务筹资有偿还本金和高额利息的风险,股权筹资有引讼的风险。有些企业就因为涉及多讼,无力偿还银行贷款,以及担保纠纷等问题,负债累累,无法持续经营。
3.未开发房屋空置率较高,工程质量达不到要求。从我国开始实施住房改革至今,房地产投资平均每年增幅在20%左右,但房地产业的供给和需求的结构性矛盾仍较严重,商品房价格与居民购买力之间差距仍然较大,商品房空置率较高。许多企业盲目投资,资金得不到有效运转,资金的缺乏和对利益的追求,直接影响工程的质量,损害企业的长期利益,最终走向破产倒闭。
4.税收负担较重,影响到企业的生存发展。若企业的项目未办理决算,遗留了一些纳税事项,就会面临沉重的税收压力。近年国家相继出台了调控房地产开发市场的政策,如对土地增值税采用预征制度,规定了对完工和未完工开发产品、合作建造开发产品的税务处理问题等,对纳税和会计核算提出了更高的要求。房地产企业必须按照相关规定进行会计计量和核算,使其可能会因纳税造成现金流量的变化。
三、利用新准则,加强企业管理,推动房地产行业健康发展
面对新准则,房地产企业需要积极采取有效措施迎接变革,这对房地产行业本身和国家的宏观经济都是有利的。企业应当注意以下几点:
1.利用新准则关于公允价值和对借款费用资本化的规定,积极争取银行贷款。(1)企业可通过成本模式和公允价值模式之间的转换,找到适合自身发展的资产的后续计量方法。(2)新准则对借款费用资本化的规定,促使房地产开发企业而通过将借款费用资本化而使当期利润水平得到提高,从而努力加快开发进度,提高企业利润水平。
2.选择适当的投资比例。对于大多数房地产开发企业来说,一般既有投资性房地产,如出租的土地使用权和出租的建筑物,又有作为存货进行开发的土地储备,如何让所取得的各项资产所占比例为最优,让各项资产最大限度地为企业带来效益,是一个非常关键的问题。
3.重视税收筹划。若以公允价值作为征收房产税依据的设想得以实施,将会对企业的现金流量有重大影响。
4.加强结构调整。对于资金周转困难,负债累累的企业,可以通过重组、兼并的方式对资产进行整合,优化资源配置,有利于企业的持续经营和国有资产的保值增值。
5.注意资金的多元化。作为房地产开发企业,资金应多元化,不能仅依赖于银行贷款。房地产开发有将近80%的资金来源于银行,银行风险越来越大。在筹资策划中,尽量选择较多的渠道,完善合同、协议,避免诉讼风险。
6.谨慎投入商业地产。由于数据统计显示,近三年商业地产的投入产出之比为负数,销售小于竣工面积,风险比较大,因此投入时需谨慎行事。
房地产行业会计准则范文2
财政部于2006年2月15日了重新修订的《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》，自2007年1月1日起在上市公司施行。新准则与以前及修订的准则在定义及判断非货币易事项的标准上是一致的，主要的不同在于新准则在一定条件下引入公允价值以及是否同时满足“具有商业实质”和“换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量”而采取不同的会计处理方法。究竟是采用账面价值还是公允价值计价，关键在于对非货币性资产交换是否具有商业实质的判断。
一、具有商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量的非货币性资产交换的会计处理
按照准则规定：具有商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产成本，公允价值与换出资产的账面价值的差额计入当期损益。
（一）不涉及补价情况下的会计处理
1.单项非货币性资产交换的核算
例1.甲公司以其生产经营用设备与乙公司作为固定资产的货运汽车交换。甲公司换出设备的账面原价120万元，已计提折旧为20万元，公允价值为110万元。乙公司换出货运汽车原价140万元，已计提折旧为30万元，公允价值为110万元。为此项交换，甲、乙公司均以银行存款支付了设备清理费用1万元；假设甲、乙公司换入的货运汽车及设备均作为固定资产管理，甲公司对设备计提了减值准备2万元，乙公司未对换出的设备计提减值准备。（不考虑相关税费）
甲公司的账务处理：（单位：万元）
（1）将设备转入清理
借：固定资产清理 98
固定资产减值准备2
累计折旧20
贷：固定资产 120
（2）支付清理费用
借：固定资产清理 1
贷：银行存款 1
（3）换入的货运汽车入账价值=110+1=111
借：固定资产111
贷：固定资产清理99
营业外收入―非货币资产交换收益12
乙公司的账务处理：（单位：万元）
（1）将汽车转入清理
借：固定资产清理 110
累计折旧30
贷：固定资产 140
（2）支付清理费用
借：固定资产清理1
贷：银行存款1
（3）换入的生产经营用设备入账价值=110+1=111
借：固定资产111
贷：固定资产清理111
2.多项非货币性资产交换的核算
对于多项非货币性资产交换，应按照换入各项资产的公允价值占换入资产公允价值总额的比例，对换入资产的成本总额进行分配，确定各项换入资产的成本。
例2.甲公司和乙公司均为增值税一般纳税人，其适用的增值税税率为17%。经与乙公司协商，甲公司将其生产用设备、库存原材料与乙公司的生产用设备、专利权和库存商品进行交换。甲公司换出设备的账面原价为800万元，已提折旧为500万元，公允价值为400万元；原材料的账面价值为200万元，公允价值和计税价格均为220万元。乙公司生产用设备的账面原价为700万元，已提折旧为400万元，公允价值为320万元；专利权的账面价值为180万元，公允价值为220万元；库存商品的账面价值为60万元，公允价值和计税价格均为80万元。假设甲乙公司交换后的用途不变，换出资产均未计提减值准备，在交换过程中除增值税、营业税以外未发生其他相关税费。
甲公司的会计处理
（1）计算甲公司应分配的换入资产公允价值总额=320+220
+80=620（万元）
甲公司换入资产的成本总额=换出资产的公允价值+应支付的相关税费-可抵扣的增值税进项税额=400+220+220×17%
-80×17%=643.8（万元）
（2）计算甲公司换入各项资产应分配的价值
甲公司换入乙公司设备应分配的价值=643.8×320/620
=332.28（万元）
甲公司换入乙公司专利权应分配的价值643.8×220/620
=228.46（万元）
甲公司换入乙公司库存商品应分配的价值=643.8×80/620
=83.06（万元）
（3）甲公司应确认换出资产损益
换入资产成本-（换出资产账面价值+支付的相关税费）=换出资产的公允价值-换出资产的账面价值=400+220-[（800-500）
+200]=120（万元）
乙公司的会计处理：
（1）计算乙公司应分配的换入资产公允价值总额=400+220
=620（万元）
乙公司换入资产的成本总额=换出资产的公允价值+应支付的相关税费-可抵扣的增值税进项税额=320+220+80+80×17%-220×17%+220×5%=607.2（万元）
（2）计算乙公司换入各项资产应分配的价值
乙公司换入甲公司设备应分配的价值=607.2×400/620
=391.74（万元）
乙公司换入甲公司原材料应分配的价值=607.2×220/620
=215.46（万元）
（3）乙公司应确认换出资产损益
换入资产成本-（换出资产账面价值+支付的相关税费）=换出资产的公允价值-换出资产的账面价值=320+220+80-[（700
-400）+180+60]=80（万元）
（二）涉及补价情况下的会计处理
在涉及补价的情况下，新准则给出了一个25%的参考比例。具体算法如下：
收到补价的企业：收到的补价÷换出资产公允价值≤25%
支付补价的企业：支付的补价÷（支付的补价+换出资产公允价值）≤25%
1.单项非货币性资产交换的核算
例3.甲公司以其离主要生产基地较远的仓库与离甲公司主要生产基地较近的乙公司的办公楼交换。甲公司换出仓库的账面价值原价为380万元，已计提折旧50万元，公允价值为360万元；乙公司换出办公楼的账面价值原价为450万元，已计提折旧100万元，公允价值为370万元。甲公司另支付现金10万元给乙公司。假设甲乙公司换入的建筑物均作为固定资产管理，未对换出的设备计提减值准备（不考虑相关税费）。
甲公司（支付补价）的会计处理：
（1）判断是否属于非货币换：10/（360+10）×100%=2.7%＜25%（属于非货币换）
（2）会计分录：（单位：万元）
①将仓库转入清理
借：固定资产清理 330
累计折旧50
贷：固定资产380
②换入的办公楼入账价值=360+10=370
借：固定资产370
贷：固定资产清理330
银行存款10
营业外收入――非货币资产交换收益30
乙公司（收到补价）的会计处理：
（1）判断是否属于非货币换：10/370×100%=2.7%25%（属于非货币换）
（2）会计分录：（单位：万元）
①将资产转入清理
借：固定资产清理 350
累计折旧 100
贷：固定资产 450
②换入仓库入账价值=370-10=360
借：银行存款10
固定资产360
贷：固定资产清理 350
营业外收入――非货币资产交换收益20
2.多项非货币性资产交换的核算
例4、甲公司和乙公司均为增值税一般纳税企业，其适用的增值税税率为17%。甲公司为适应经营业务发展的需要，经与乙公司协商，将甲公司原生产用的厂房、机床等设备，以及库存原材料，与乙公司的办公楼、小轿车、客运大轿车进行交换（均作为固定资产核算）。甲公司换出厂房的账面原价为150万元，已提折旧为30万元，公允价值为100万元；换出机床的账面原价为120万元，已提折旧为60万元，公允价值为80万元；换出原材料的账面价值为300万元，公允价值和计税价格均为350万元。乙公司换出办公楼的账面原价为150万元，已提折旧为50万元，公允价值为150万元；换出小轿车的账面原价为200万元，已提折旧为90万元，公允价值为100万元；客运大轿车的账面原价为300万元，已提折旧为80万元，公允价值为240万元；甲公司收到乙公司支付现金40万元。假设甲乙公司的换出资产均未计提减值准备，在交换过程中除增值税以外未发生其他相关税费，甲乙公司换入的资产用途与换出单位相同。
甲公司（收到补价）的会计处理：
（1）判断是否属于非货币易：40/530=7.55%
（2）计算甲公司应分配的换入资产公允价值总额=150+100
+240=490（万元）
甲公司换入资产的成本总额=换出资产的公允价值+应支付的相关税费-补价=100+80+350+350×17%-40=549.50（万元）
计算甲公司换入各项资产应分配的价值
甲公司换入乙公司办公楼应分配的价值=549.5×150/490
=168.21（万元）
甲公司换入乙公司小轿车应分配的价值549.5×100/490
=112.14（万元）
甲公司换入乙公司大轿车应分配的价值=549.5×240/490
=269.14（万元）
（3）甲公司应确认换出资产损益
换出资产的公允价值-换出资产的账面价值=100+80+350
-[（150-30）+（120-60+300）=50（万元）
乙公司（支付补价）的会计处理：
（1）确认是否属于非货币易：40/（490+40）=7.55%
（2）计算乙公司应分配的换入资产价值总额=100+80+350
=530（万元）
（3）乙公司换入资产的成本总额=换出资产的公允价值+应支付的相关税费-可抵扣的增值税进项税额=150+100+240+40
-350×17%=470.5（万元）
计算乙公司换入各项资产应分配的价值
乙公司换入甲公司厂房应分配的价值=470.5×100/530
=88.77（万元）
乙公司换入甲公司机床应分配的价值=470.5×80/530
=71.02（万元）
乙公司换入甲公司原材料应分配的价值=470.5×350/530
=310.71（万元）
乙公司应确认换出资产损益：
换出资产的公允价值-换出资产的账面价值=150+100+240
-[（150-50）+（200-90）+（300-80）]=60（万元）
二、未同时符合具有商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量条件的非货币性资产交换的会计处理
不具有商业实质和换入资产或换出资产的公允价值不能够可靠计量的非货币资产交换，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。
（一）不涉及补价情况下的会计处理
1.单项非货币性资产交换的核算。现以例1资料为例：
甲公司的账务处理：（单位：万元）
（1）将资产转入清理
借：固定资产清理98
固定资产减值准备2
累计折旧20
贷：固定资产 120
（2）支付清理费用
借：固定资产清理1
贷：银行存款 1
（3）换入的货运汽车入账价值=120-20-2+1=99万元
借：固定资产99
贷：固定资产清理99
乙公司的账务处理：（单位：万元）
（1）将固定资产转入固定资产清理
借：固定资产清理 110
累计折旧30
贷：固定资产 140
（2）支付清理费用
借：固定资产清理 1
贷：银行存款 1
（3）换入的生产经营用设备入账价值=110+1=111
借：固定资产111
贷：固定资产清理111
2.多项非货币性资产交换的核算。现以例2资料为例：
多项非货币性资产交换，应当按照换入各项资产的原账面价值占换入资产原账面价值总额的比例，对换入资产的成本总额进行分配，确定各项换入资产的成本。
甲公司的会计处理：
（1）计算甲公司应分配的换入资产原账面价值总额=（700-400）
+180+60=540（万元）
甲公司换入资产的成本总额=换出资产的账面价值+应支付的相关税费-可抵扣的增值税进项税额=（800-500）+200+220
×17%-80×17%=523.8（万元）
（2）计算甲公司换入各项资产应分配的价值
甲公司换入乙公司设备应分配的价值=523.8×300/540
=291（万元）
甲公司换入乙公司专利权应分配的价值523.8×180/540
=174.6（万元）
甲公司换入乙公司库存商品应分配的价值=523.8×60/540
=58.2（万元）
（3）甲公司不应确认换出资产损益
乙公司的会计处理：
（1）计算乙公司应分配的换入资产价值总额=（800-500）+200=500（万元）
乙公司换入资产的成本总额=换出资产的账面价值+应支付的相关税费-可抵扣的增值税进项税额=（700-400）+180+60+80×17%-220×17%+220×5%（专利权专让营业税）=527.2（万元）
（2）计算乙公司换入各项资产应分配的价值
乙公司换入甲公司设备应分配的价值=527.2×300/500
=316.32（万元）
乙公司换入甲公司原材料应分配的价值=527.2×200/500
=210.88（万元）
（3）乙公司不应确认换出资产损益
（二）涉及补价情况下的会计处理
支付补价的，应当以换出资产的账面价值，加上支付的补价和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。
收到补价的，应当以换出资产的账面价值，减去收到的补价并加上应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。
三、非货币性资产交换业务对企业所得税的影响
税法规定：非货币易的双方均需作视同销售处理，按照换出资产的公允价值减去换出资产的账面价值和应支付的相关税费后的差额，确认资产转让所得。
房地产行业会计准则范文3
关键词：新会计准则；房地产开发；企业；会计；影响
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
前言
财务会计工作是支持各行各业科学记录其经济活动的重要管理工作部分．因此，作为指导各行各业经济活动的会计准则，在很大程度上决定着我国社会主义市场经济的发展速度。
房地产行业作为我国第三产业的组成部分其交易日趋活跃．在国际经济中的作用也日趋凸显。因此，适时分析新的会计准则与该行业的影响显得十分必要。新会计准则带来的许多重要变化，不仅对企业财务报表产生影响．更重要的是将对其生产、经营、业绩、价值评估体系等产生重要影响。对企业而言．其主要目标不仅是将会计准则融入会计核算过程中，更重要的是对可供选择的会计处理方法作出了决策，以制定企业自己的符合新准则体系的会计政策体系。
1、新会计准则的主要变化
这次新推出的会计准则中最重要的变化是关于公允价值计量模式的概念。新会计准则指出“在公允价值计量下。资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。这是增强房地产企业记录其经济活动科学性的关键。目前，在我国房地产价值的逐渐增加这一现象，已经得到社会各界人事的共识。对于房地产行业，房价的变化和增长对于企业经济活动和收益有着牵一发动全身的关联，而原来的会计准则中对于成本的计量不如新会计准则中的相关规定更能够科学有效的反映房地产企业的经济活动。因此公允价值计量模式收到了包括房地产企业等各行业的普遍欢迎。
2、新会计准则对房地产开发企业会计工作的影响
新会计准则的实施对很多行业的会计工作都或多或少的有些影响。笔者通过以下归纳和分析重点探讨为了适应公允价值计量模式这一要求，会对我国房地产行业企业中的会计工作产生的影响。
2.1、公允价值计量模式下收益与成本的匹配影响
及时、科学、准确的反应企业的资产和负债的实际情况，不仅是对于房地产开发企业．对于任何企业都是反应该企业经济活动和收益的重要指标。在选择公允价值计量模式下进行会计核算时。公允价值的变动和收益成本的匹配对于房地产开发企业来说是有一定的难度，但对准确反应企业经营的情况却十分重要。由于房地产开发企业的项目从立项到进入到销售环节，需要相对较长的周期，所以要做到收益与成本匹配，并且能够科学的反映该企业的经营收益是采用公允价值模式进行会计核算的关键。
2.2、对信息披露质量的影响
对于公允价值计量这一概念的引用和实施，是新会计准则中最突出、最科学的进步之一，这一理念的科学之处，在应用与房地产开发企业的会计工作中充分地给予了体现。按原企业会计准则中的相关规定，对于房地产企业的会计核算、企业经营投入成本和收益的体现都不足够科学、准确、及时，因此造成经济损失甚至企业破产等现象。公允价值计量模式的应用，不但能够准确、真实、客观的反映房地产开发企业经济活动，而且为房地产开发企业及相关部门的正确决策提供了保障。另外，通过公允价值模式的应用吗，各房地产开发企业的资产总值也较之从前发生较大的变化。对于行业整体资金和价值的体现也更为客观和真实。
2.3、公允价值计量模式下的费用计提影响
历史成本计量原则下房地产企业盈余管理方面存在的问题得到一定程度的抑制，新会计准则出台后，企业盈余管理又呈现出新的特征．房地产开发企业可将将来的难确定性视作调节利润的杠杆，这是因为在公允价值计量模式下，房地产企业需计提未来将要发生的费用。但是新会计准则中存在一个问题，就是对用什么样的标准来计提费用没有给出明示，例如：在房产开发过程中，除了建筑物本身的工程外，还会牵涉到其它相关的建设费用，在这部分费用还没有发生时，在会计上的处理只是进行计提，所以可能就会造成房地产企业借助计提来调节企业利润，或是对计提的标准有所犹豫。
3、新会计准则下房地产开发企业会计工作的改进
房地产开发企业财会工作所受新会计准则的影响，可充分体现出公允价值具有双重性的影响：房地产开发公司若要真实的反应企业的会计信息，那么就会增大相应的工作难度；计提标准的含糊不清又可为房地产开发公司会计利润的操纵提供机会，由此可见。房地产开发公司在日后的会计工作中需要从以下几方面改进：①房地产开发企业自身要加强对房地产性质的分析能力，能够真实准确的分析出本企业是否具有投资属性，为后期会计工作的顺利进行打下基础。企业会计工作人员要依据房地产行业的相关信息，深入分析房地产开发企业在施工作业中会产生的成本与收入，将成本与收入清楚的做出匹配，作为企业领导投资决策的重要依据，避免由于盲目的投资而造成的风险。另外会计人员要有严谨的工作态度，对费用的计提和所得税的处理要谨慎、严格，尽最大能力减少企业财务的波动。②相关政府机构应参照近年来我国房地产开发企业的统计数据，对新会计准则下较为含糊的计提标准给予细致，减少公允价值计量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的发展。
4、应对新准则的对策分析
新会计准则体系的是我国会计制度改革的又一重要里程碑其出现的主要变化既表示对原来会计准则的极大改进，也表示新会计准则更适应了我国当前的、甚至超前的经济环境这也大大缩小了与国际会计准则的差异。因此面对新会计准则的挑战房地产行业以及社会公众该如何应对，需要采取什么样的措施来避免负面因素的发生是我们应该要着重讨论的问题。
4.1、借鉴香港聘请独立评估师的做法
如每年度公司均聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估作为公允价值的确定依据，并在年报中具体披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。
4.2、把握时机实现企业自身资产的转换
从近几年来国家出台的调控措施及新会计准则的规定适当的将长期自用房产或作为存货的房产转换为投资性房地产。因为对于房地产企业来说，如果采用公允价值计量模式，多持有中低档的投资性房地产资产利润空间还会加大，使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值从而扩大企业的总资产规模这样可以提高房地产企业的融资能力，银行等金融机构对企业的借贷规模也会随之上升。
4.3、执业人员素质及财务方面要进行改进
其一要提高执业人员素质、顺利实施新准则其关键因素在人。因为在新准则中非常强调财务人员的职业判断能力．对财务人员的综合素质提出了更高的要求。其二，财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量，意味着各大公司花费在会计和审计上的成本也将大大提高并且这还不是一次性的结果。因此公司就应该随时准备付出额外成本为会计部门的员工提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作。越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应各个时期的制度并找到解决问题的对策。
4.4、加强监督机构的监督力
新会计准则对企业的管制和文化带来的影响无疑是正面的，但同时也为已具有成熟经济体系的企业带来了无谓的成本。这就决定着在实施时很多方面还有赖于参考外国的经验，比如为了让新会计准则不致过分严格而影响企业的生存空间，政府是否应该提供一个监管框架并由专业团体和法庭执行相关的监管程序。
随着我国市场化程度的提高，资产评估业的发展会计人员素质的增强合理监督机制的建立，公允价值计量将形成以市场规则为主、相关政府机构监督为辅的、不受特定主体操纵的机制，公允价值最终将在会计处理中担当重要角色。
结语
随着经济的发展，房地产产业的发展也是日新月异的取得进步和成果，房地产行业已经逐渐成为支撑国家经济的支柱产业．在这样的形势下提出公允价值计量模式，对房地产公司的财务管理有诸多的益处，有助于房地产行业朝着良性的方向发展，故房地产行业应依照新会计准则，对现有工作做进一步完善，使会计管理工作呈现崭新的局面。参考文献：
[1]刘琰．新会计准则下房地产企业的会计变化与优4E[J]．会计师，2009(11)
房地产行业会计准则范文4
［关键词］ 房地产企业；会计信息；销售收入
［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ B ［文章编号］ 1002-2880(2011)04-0152-02
目前，房地产会计的某些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和不一致，这极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此，应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。
一方面，会计实务中销售收入的确认比较随意。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。在确认销售收入实现时，不论是国际会计准则，还是美国公认会计原则都注重交易的实质，如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移，为实现销售收入所必备的工作是否已经完成，是否具有收取现金的权利等事实。其考虑重点仍然注重现金是否能回收，这也是我国会计实务与其它国家或地区会计实务在确认销售收入是否实现的出发点的区别。
另一方面，企业各期的经营成果可比性较差。房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三、四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程中，大量管理费用计入当期损益；由于部份项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。由于房地产企业所具有的特殊性，笔者认为在房地产会计核算方面有很大的改善空间。
一、建立完善的房地产行业的会计规范体系
房地产行业在费用核算，成本结算，收入确认等方面都具有其特殊性，然而，我国现行的《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是，由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此，笔者认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。
二、完善配套工程的会计核算准则
配套设施开发成本核算是房地产行业的一个会计核算特色。《房地产开发企业会计制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定，但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指导不全面、不规范和不统一，不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法，从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。例如:在A公司的年报中披露的公共配套成本核算原则是实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原则是与主体工程不同步开发的配套设施工程可按预算成本预提在开发成本。A公司与B公司的核算原则完全不同，B公司仍按房地产企业开发制度的要求核算，没有考虑成本是否可靠地计量的问题。因此，笔者建议国家财政部及相关部门尽快制定有关房地产开发企业配套设施的会计准则或制度，统一其会计核算行为，为财务会计报告者提供对决策有用的会计信息。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例，如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用，不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元，而且在当期资产负债表中增加负债1亿元，因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是，该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2003年对会计准则条例进行了一系列的改进，旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度，其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。
目前完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度，还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算，其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。
田 野：浅谈完善我国房地产企业会计信息体系三、丰富房地产开发企业会计信息披露内容
鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性，企业对财务会计报表有较大的调整空间，因此应该进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容:
(一）增加“预提的公共配套设施费用”项目
该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。
(二）披露企业的预售政策及情况
因为在项目未峻工前，预售收入不能结转，但预售情况亦能反映企业的经营情况，现时因为各企业的预售政策不同，不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大，如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例，按目前上海有关预售政策规定的要求，商品房结构封顶(多层)或结构施工至2/3(高层)，房地产开发企业方可申请预售许可证。而其它地方的有关规定往往与此不同。因此，披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下，额外提供了具可比性的资料。
(三）增加土地储备量及成本构成等额外的信息
房地产企业的开发产品特殊性，即土地和建筑物构成了房地产的实物结构。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备成本的状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，对于拥有大量优质低价的土地储备的的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来3-5年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加披露土地储备量及其取得成本情况是必要的。同时，还应披露企业商品房等开发产品计划，帮助财务会计报告使用者更全面、准确地对企业的财务状况和经营业绩作出评价。
(四）在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露
即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性，以弥补利润表信息的不足。
(五）增加质量保证金及风险的披露
房地产开发企业的行业特性和具有高风险性的特性，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证。鉴于房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同，其特点在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在房地产开发企业报表附注中增加风险披露的内容，如尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险等，提高风险的透明度，而不应仅限于披露抵押风险。
四、逐步与国际会计准则趋同
目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则和投资物业准则，我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。笔者认为，监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想避过清缴土地增值税，可以预留一部分单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部分学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。
［参考文献］
房地产行业会计准则范文5
【关键词】新会计准则 企业所得税
一、新准则下所得税核算存在问题
首先，在目前中国经济的大背景下，我国对公允价值的使用在实质上逐渐在与国际接轨。但是利润确实受到公允价值使用的影响，存在偷税漏税的空间，虽然新准则将公允价值的使用范围和确认的条件都做了限定，例如，在非货币资产交换中，明确说明了其要具有商业实质或者公允价值要可靠计量，但是虽然有这么多的规定，但是对公允价值的规范使用依然不能达到很好的预期。
其次，新准则中流动资产的跌价减值准备仍然可以转回，只有固定资产、在建工程、无形资产、长期股权投资、成本模式计量的投资性房地产、生产性生物资产、成本法计量的金融工具、可供出售的权益工具、矿区权益等9项不能冲回，而存货、消耗性生物资产、递延所得税资产、融资租赁中出租人未担保余值、摊余成本计量的金融资产、可供出售的债务工具等6项资产减值这些项目可以冲回。这样，利润就比较容易操作。
再次，新准则使得借款费用可以资本化的资产的范围扩大了。原借款费用准则中纳入借款费用资本化的资产仅指固定资产，新准则规定了，借款费用不仅包括了固定资产，一些长时间才能收回的存货以及投资性的房地产也包括在内了。这些产品在待售阶段，把借款费用资本化就会让公司的利润增高。因此，这个条款就导致了一些企业可能存在人为地操纵企业的利润。
综上几点，企业存在操纵利润的空间，其所得税的核算必然也存在可操纵性，也存在偷税漏税的空间。
二、以房地产行业的企业所得税核算为例
以房地产行业的企业所得税核算为例，新准则颁布实施后，各行业中表现最明显的就是房地产行业的偷税漏税行为了。由于房地产行业属于暴利行业，在利益的驱使下，房地产全行业都普遍存在偷税漏税等违法的行为。尽管国税系统把房地产行业列为税收专项检查内容，但是其偷税行为愈演愈烈。房地产行业偷税问题已经受到了整个社会的关注。一些无良开发商运用更加多样化、专业化、隐蔽化的手段进行偷税漏税。下面就以房地产企业为例，分析新准则下企业主要的偷税手段及其形式：
（一）隐匿应税收入
其主要方法是：(1)销售收入确认不及时，少列收入坐支现金现象严重，有的直接进入企业小金库不入账。对银行按揭款项不及时入账，或者把收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。(2)以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额；(3)隐匿销售车库、储藏室等附属配套设施的收入和面积，由于这两项收入不好办房产证，开发商往往不记收入。
（二）挤占、多提、虚列成本
其主要方法有：(1)不遵循配比原则在完工产品与在产品之间正确归集与分配土地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费以及开发的间接费用、借款费用等，将前述费用全部挤占完工产品成本；(2)以工程完工未结算为由，高估建筑安装工程费和配套设施费，将其长期挂在“其他应付款”和“应付账款”科目，虚增成本。
（三）超标准列支或扣除相关费用和支出
主要项目内容包括：(1)注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除；(2)超标准列支或扣除人员工资及职工福利费；(3)超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费；(4)超标准、超范围列支、扣除各类捐赠和赞助支出等。
（四）纳税申报不及时
纳税申报不及时，不按预收房款申报预售收入依据利润率（或毛利率）缴纳所得税，或干脆就不申报，甚至作虚假申报，等等。
房地产行业销售收入快速增长，已经成为企业所得税收入的重要来源。管好房地产就管住了所得税的大头，就控制住了所得税税收流失的风险。
三、对新准则下所得税核算的建议
新旧准则衔接过程中，诚然会有人利用这一过程操纵利润。但是事物的发展和完善总要有一个过程，会计准则也在监管中不断的完善。
（一）谨慎、适度选用公允价值计量模式
在总体上要求公司应当严格按照新会计准则的要求，谨慎、适度地选用公允价值计量模式。在内部控制和决策程序上，公司应当建立健全同公允价值计量相关的内部控制和决策体系，公司董事会和管理层应当各负其责。
（二）合理制定会计政策，做出恰当的会计估计
公司也应对新的会计准则有全面的理解，这样才能更好地执行新的会计准则。深入理解包括基本准则、具体准则及其应用指南的各项规定，并结合会计准则的要求和公司实际情况，合理制定会计政策。
（三）重点审查因实施新准则利润异常的企业
审计部门和其他监管部门是新准则顺利实施强有力的后盾，在新准则实施特别是新旧准则衔接时期要重点审查因实施新准则利润异常的企业。
参考文献
[1]财政部.企业会计准则[M].北京:中国财政经济出版社，2006.
[2]陈娟.新所得税准则下暂时性差异与时间性差异研究[J].现代商贸工业，2009(01).
[3]秦岩.新会计准则的变化及其对企业的影响[J].时代经贸，2006，12(04).
房地产行业会计准则范文6
关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则
一、引言
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。
在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
二、房地产行业会计信息质量问题
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
（二）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
