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房地产不景气的原因范文1
关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。
基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：Hjk10-13
财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。
为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财
务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。
一、财务战略管理的流程及模式介绍
(一) 财务战略管理流程
财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。 财务战略管理流程图
（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式
海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。
根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。
1.快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。
2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。
3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。
二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析
公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展，需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。
(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应
经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。
经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。
一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。
（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应
房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。
因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。
（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应
房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。
行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。
（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素
影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。
注释：
注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。
注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：
①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；
②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。
③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。
参考文献：
曹艳宏、梁迎昕着;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期
耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角. 东北财经大学出版社， 2008.
房地产不景气的原因范文2
1.1建立项目功能指标体系并确定系数房地产项目功能指标体系建立和系数确定是运用价值工程进行房地产项目定价的关键所在。影响房地产项目定价的功能指标较多。通过查阅相关文献资料，房地产市场调查以及采用德尔菲法(DEL⁃PHI)向专家调查研究，确定影响房地产项目定价的功能指标F=(F1,F2,F3…,Fn)[4]。由评价专家结合评价准则和评价指标相对重要性的判断，对影响房地产项目定价功能指标体系采用层次分析法（AnalyticsHierarchyProcess,AHP）构造比较判断矩阵。
1.2建立房地产项目价值模型房地产项目价值工程是发挥房地产企业集体智慧和有组织的活动，对其对象房地产项目进行价值分析，着重功能分析，使之以最低的成本，可靠地实现必要房地产项目功能，从而提高房地产的价值，是一种技术经济分析方法。“价值”是功能和实现这个功能所耗费用的比值，基本公式为V=F/C。式中：V为值；F为功能；C为成本[6]。从房地产企业角度，把销售价格P作为成本C，因此可以引用价值工程模型作为房地产项目价值模型。表达式为V=F/P。式中：V为房地产项目价值；F为房地产项目功能；P为房地产项目销售价格。通过模型得知，为了提高房地产项目价值，必须从房地产项目功能和售价着手。当前房地产市场不景气，市场销售价格空间不大，房地产企业可以从房地产项目功能下功夫，也是房地产发展的方向。
1.3修正房地产项目价值模型根据价值工程原理，计算房地产项目功能价值V的方法有绝对值法和相对值法。无论采用绝对值法还是相对值法，均应对房地产本身项目及周边楼盘项目调研，从影响房地产项目定价的房地产功能指标进行评分A，确定周边的竞争楼盘项目的销售均价P，并且合理假定本项目的销售均价P设。当采用相对值法时，应先确定无量纲的房地产项目功能指数F，再确定无量纲的房地产项目销售价格指数P，最终确定无量纲的房地产价值指数V。其中功能指数F=ψiEi/ΣψiEi,ψi为功能指标系数，Ei为房地产项目各个功能评分值,销售价格指数P=Pi/ΣPi，Pi为房地产项目销售价格。当采用绝对值法时，先假定100分制中房地产项目功能的满分市场理想售价为P0，是一个有量纲的量，其量纲为元/m2。每一个房地产项目的功能综合得分值为A，是一个无量纲的量。经过对价值工程基本公式的修正，得到房地产功能评价值F=P0[A/100]，功能评价值F成为一个有量纲的量，其量纲为元/m2；P是房地产项目销售价格，其量纲为元/m2。故，房地产项目价值系数V=F/P=P0[A/100]/P，式中，房地产项目价值系数V就是一个无量纲的量，其数值大小有下列三种情况：当V＜1时，表明房地产项目销售价格大于功能价值，房地产企业定价偏高，楼盘价格竞争能力差。消费者购买该楼盘房子感觉没占到便宜，物所不值。当V=1时，表明房地产项目销售价格等于功能价值，从房地产企业来说定价适中，楼盘价格竞争能力一般。消费者购买的房子没占到便宜，也不亏本，物有所值。当V＞1时，表明房地产项目销售价格小于功能价值，从房地产企业来说定价偏低，楼盘项目极具价格竞争能力。消费者购买的房子感觉很划算，物所超值[7]。通过修正后的模型，比较容易地将房地产项目价值定量化，并由比值高低判断优劣，从而为房地产企业营销楼盘做出价格决策，同时也为购买者在购房时的提供参考依据。
2案例分析
某一房地产项目位于金华市开发区湖海塘区块，东临八一南街城市主干道，西至开发区规划道路，南临二环南路，北至新330国道。占地面积为110524平方米，容积率为2.0，绿地率为30%，项目周边配套完善、成熟。项目集住宅、商业于一体，总建筑面积约23万平方米，建筑设计融汇中西精髓，并结合多元协调的建筑风格，整体稳重大气，精致高贵。现要求评估该项目高层住宅销售价格，即销售均价。通过调查研究该项目及周边具有竞争性的楼盘项目，选取三个均为高层住宅的典型楼盘项目作为案例，从影响房地产项目定价的房地产功能指标角度进行评分，并确定各个楼盘销售价格。进过调查取证分析，初步设定该项目高层售价P设为10800元/m2。(1)分析各个楼盘项目基本情况，进行评价，满足影响房地产项目定价的功能指标得分见表1。(2)各个楼盘项目功能价值的确定。如下采用相对值法表2，绝对值法表3。(3)分析小结。通过相对值法和绝对值法得出本项目的价值指数(系数)最高，表明按照设定的销售价格10800元/m2，具有一定的竞争性。如果预测房地产市场行情不景气，房地产企业可以再适当降低销售价格；若房地产市场行情走俏，可以适当提高销售价格。而项目二的价格指数(系数)是最低的，其主要原因是销售价格最高。实际上项目二是品牌房地产企业开发建设，也是2014年金华十佳人居经典楼盘之一，具有一定的优势，楼盘销售价格较高。项目三、四的价值指数(系数)处于中间，楼盘项目价格竞争力处于中等。
3结论
房地产不景气的原因范文3
关键词：房地产；开发；可行性研究
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。
二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题
（一）可行性研究缺乏完善理论指导
目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。
（二）可行性研究注重经验分析
虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。
（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确
市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。
（四）先入为主进行开发
在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。
三、房地产开发项目可行性研究完善对策
在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：
（一）要严格房地产开发项目审批程序
在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。
（二）要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。
（三）要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
参考文献：
[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发,2008,6.
房地产不景气的原因范文4
有效信贷需求大幅下滑反映实体经济回升基础不牢
成都分行银行家问卷调查显示，今年二季度全省信贷需求景气指数逆转一年以来稳中趋升势头，较上季大幅下滑6.6个百分点至73.4%，低于历史均值9.9个百分点，处于近十年最低水平。从预期来看，下季度贷款需求景气指数为76.1%，较上季下滑7.2个百分点。统计数据进一步显示，6月末，全省工业贷款比年初新增397.7亿元，同比少增1.6亿元，在所属41个大类行业中，21个行业贷款增速低于各项贷款增速。
当前有效信贷需求出现下滑反映实体经济回升基础不牢，尤其是工业形势仍不容乐观。6月份，全省工业生产者出厂价格同比下降1%，已经连续26个月下跌；同时，工业投资大幅放缓，上半年全省工业投资同比增长2.3%，比去年同期低8.1个百分点；工业新开工项目个数下降7.3%，新开工10亿元以上的工业项目仅10个，投资规模仅相当于去年全年的34.7%。
表内外融资质量下滑反映部分行业企业经营艰难
5月末，全省不良贷款余额496亿元，较年初增加31亿元，不良贷款率1.52%，较年初上升0.01个百分点。同时，表外业务垫款比年初增加6.6亿元，增长约1倍。从行业分布看，据调查，今年1～5月，光伏、化工和房地产行业新增不良贷款分别约为8.9亿元、4.5亿元和13.8亿元；钢贸行业持续不景气，成都、攀枝花、乐山多家钢铁企业出现不良贷款。
部分行业融资质量下滑反映当前四川光伏、化工、钢铁、煤炭等部分行业企业经营艰难。1～5月，全省规模以上工业企业利润总额同比增长3.4%，比去年同期回落10.5个百分点，低于全国平均水平6.4个百分点。工业41个大类中有20个行业利润下降，比去年同期增加9个行业；规上工业企业亏损面达11.9%，同比扩大0.3个百分点，亏损额增长15.7%。
企业“融资贵”问题反映经济增长方式等深层次矛盾突出
成都分行利率监测显示，今年5月份，四川各期限贷款利率当月加权平均水平为8.23%，比去年同期提高43个基点。其中，中小企业贷款利率上升较快，对中小企业实行利率上浮的贷款占比达到87.1%，比去年同期提高5.9个百分点。另据调查，企业通过银行获取资金的综合成本通常在10%以上，部分小微企业融资成本甚至高达15%以上；通过企业间、理财中介机构的民间借贷成本往往在年率20%以上。
究其原因，从宏观层面上看，在依赖投资拉动经济增长模式未根本改变的情况下，新兴产业和传统产业融资需求都比较旺盛，当资金面回归常态后，投资难以缩减，往往借助各类渠道高息融资，并对小微企业等市场主体形成挤出。从微观和市场层面看，企业资本金不足、主要依靠债务融资，债务率持续上升，抬高了风险溢价；部分地方融资平台、国有企业存在“财务软约束”，对资金价格不敏感，占用了大量信贷资源；一些信托、理财产品存在“刚性兑付”，人为抬高了无风险利率水平。
外商房地产投资意愿下滑反映房地产市场已经步入调整周期
房地产不景气的原因范文5
关键词：房地产价格 汇率 GDP 城镇居民收入
一、前言
我国房地产在2005年之后经历了高速发展时期。2005年全国平均商品房价格3168元，首次突破3000元，并持续8年增长。近年来国家出台了各项严格调控政策，2012年底，房地产市场在回落后开始出现回暖。至2013年第一季度，房地产开发房屋销售面积20898万平方米，同比增长37.1%，各线城市房地产市场继续呈现回升态势。
2005年7月21日，我国实行以供求关系为基础，参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。2006年1月4日，央行在银行间外汇市场引入了做市商交易制度和询价交易方式。受2008年金融危机的影响，人民币对美元汇率基本保持稳定。因美元继续走弱，2011年3月25日人民币对美元汇率报6.5580，创汇改以来新高。截至2013年5月，人民币实际有效汇率比去年年底升值了5.6%。
从国际经验看，人民币汇率与房地产价格存在密切关系。而汇率影响房地产价格的机制，以及汇改后汇率如何影响房地产价格，是否会造成房地产泡沫的破裂，这些都有必要进行实证研究。本文基于汇改后的汇率数据，结合国民生产总值，城镇居民人均收入等因素，分析了汇率对房地产价格的影响程度，为房地产投资和宏观调控提供一些借鉴。
二、文献综述
汇率对房地产价格的影响：EralD.Benson（1997）研究了加元兑美元的汇率对华盛顿Point Roberts地区（1984-1994）以及Berlingham（1999）房地产价格的影响；Norman G.Milller （1988）研究了日元兑美元汇率与檀香山房价的回归；Joseph B，Lipscomb （2003）以墨西哥房价为研究对象，均得出汇率升值能够不同程度带动房价上涨的结论。
房地产价格影响因素：Kim Hiang Liow，Muhammad Faishal Ibrahim，Qiong Huang（2005）提出影响房价的因素有GDP，利率，汇率，不可预期通货膨胀率，工业产值增长率，货币供应量，并且通过实证表明汇率对房价的影响最小。
投资组合与房地产的关系：Hoesli，Lekander，Witkiewiez（2001）提出将房地产进行多元化投资组合，能获得较高回报率。Kwane Addae-Dapaah，HweeL.Loh（2005）研究了中国等新兴国家1990-1999年间房地产市场状况，发现加入汇率后的资产收益率大小，取决于两者相对值，且在新兴国家进行房地产投资组合能获得更高投资回报。Matthias Thomas，Steohen L.Lee（2006）认为由于存在汇率波动风险，外国投资者所获得的投资收益率很可能会受到削弱。
汇率与房地产价格相关性理论分析：尹伯成（2005）认为因政府调控，人民币升值导致各类人民币计算的成本和费用上升，抑制了境外人士对房产的需求，因此汇率变动无助房价上升。王爱俭，沈庆劼（2007）提出在人民币被低估且对外升值的情况下，汇率能够影响房地产市场的供给和需求。王先柱（2009）提出汇率对房价具有单向持续性影响。
汇率与房地产价格传递效应实证分析：陈六傅、刘厚俊（2007）利用VAR模型分析出人民币有效汇率对我国进出口价格和消费者价格影响程度低，且作用大小与物价指数相关。毕玉江，朱钟棣（2006）研究表明汇率变动对国内消费者价格的传递不完全且存在时滞。消费者价格对汇率变动的弹性低于进口价格对人民币汇率的弹性。吕剑（2007）总结出长期而言，人民币汇率显著影响国内物价水平，且CPI、PPI、RPI对汇率变动弹性、修正功能依次递减，短期而言，汇率变动对CPI和RPI是持续增加的传递效应。惠晓峰（2003）通过一步向前预测的滚动算法和递归算法，证明人民币汇率波动在明显的自相关性和异方差性。施建淮、傅雄广（2008）总结出汇率对不同消费品价格的传递效率存在差异。邓永亮（2010）通过EGARCH模型，VAR模型和协整分析证实了汇率和房价间存在正反馈效应。
三、理论与方法
汇率，是两种不同货币之间的兑换比率。人民币汇率与房地产价格之间的关系，主要观点有无关联效应，关联不确定。无关联效应指汇率与房地产价格之间不存在相关性，适用于封闭型经济或者房地产市场对外封闭情况。关联不确定性是指汇率与房地产价格不存在绝对的相关关系，其影响机制主要有传导性下浮和传导性上浮两种。
（一）传导性下浮
传导性下浮指一国经济处于萧条情况下，汇率上升，将导致房地产价格下降。若国内经济萧条，投资于资产的风险增加，即使汇率的升高预期将刺激房地产，但汇率升值收益很可能弥补不了所承担的风险，外国资本不可能流入境内，甚至会出现本国资本外逃现象。具有典型代表性的例子是日本上个世纪的房地产泡沫危机。
（二）传导性上浮
传导性上浮是指货币升值，将导致房地产价格的上涨。其前提条件是（1）一国经济对外开放，资金可自由流动；（2）房地产市场对外开放；（3）国内经济处于增长期。传导性上浮具体的传导路径有以下几种：
1.流动性效应和预期效应
流动性效应主要针对流动资金，而预期效应包括有汇率升值预期和房地产价格升值预期。当市场预期本币升值，大量国外短期投机性资金将流入，等待升值后再兑换成外币，在等待过程，资金流向各个市场。由于房地产市场预期良好，资金流入房地产市场，推动房价上涨。而房价的上涨进一步促进了房地产预期效应，使投机更活跃。若本币汇率升值预期进一步加强，则会有更多的流动资金流入，结合房地产升值预期的双向作用，促进房价大幅度提升。
2.财富效应
本币升值，进口商品价格相对降低，同时将带动国内商品价格下降，本币购买力提高，在满足相同消费后的货币盈余可用于投资房地产，需求增加将导致房价的上涨；人民币升值会提高国内金融资产的相对价格，相同条件下，金融资产结构转变，财富的潜在增加刺激消费需求，增加支出，最终导致了房价的上涨。
3.溢出货币效应
汇率升值后，通过货币供应机制，货币工资机制，生产成本机制及收入机制等造成物价的下跌，导致国内经济萎缩，政府为了刺激经济将采取扩张性的财政政策或货币政策，从而会有更多的货币用于投资，在当前我国股市不景气的情况下，这部分溢出的货币将流入房地产市场，推动房价的上升。
4.信贷扩张效应
由于汇率升值，商品出口受到抑制，国内对外贸易企业不景气，失业率增加，国民生产总值减少，经济不景气，国家为了刺激经济发展，将会采用扩张性的货币政策或财政政策。同时，将会降低利率，扩大信贷规模，增加投资需求，而具有刚性需求支撑的房地产风险较低，利润较高，因而资金流入房地产行业，由于房地产建设周期长且土地具有稀缺性，短期内供给不会有大的变化。而需求的膨胀，同时由于“羊群效应”，将推升房地产价格。
5.通货膨胀效应
实行固定汇率或钉住汇率制度的国家，在汇率上升后，货币当局被迫购买外汇，增加本币投放量，导致房价上升。同时，货币供应量的增加导致通货膨胀，人们将倾向于抛出货币并投资于增值性较强的实物资产中，而房地产又是保值增值的良好投资品，因而对房地产的需求增加，导致房价的持续上涨。
四、实证检验
（一）模型构建
根据以上分析，可构建模型如下：
其中，α、β、γ、ut均为参数；HPt为某一时期房地产价格，ERt为某一时期人民币兑美元汇率；GDPt为某一时期国内生产总值，PIt为某一时期城镇居民可支配收入，ut为随机误差项。为避免异方差问题，对各变量取对数。
得出模型：
本文数据采用2005年第四季度至2013年第一季度相关数据为样本区间：其中PIt以及房地产价格HPt相关数据取自EPS；ERt数据来源于中国货币网；GDPt数据来源于巨灵财经网。利用Eview6.0进行实证检验。
（二）相关性检验
由表中可看出，汇率与房价之间有较强的负相关性，GDP的变化对房价起到一定的推动作用，而PI，ER与HP相关性较强。为分析三者对房地产价格的确切关系，对其进行单位根检验、协整检验和格兰杰因果检验。
（三）单位根检验
为避免时间序列伪回归现象，在构建模型前须进行单位根检验。本文采用ADF（Augmented Dickey-Fuller）检验，假定时间序列是一个p阶自回归的序列，通过增加一个滞后的差分项来使非平稳时间序列转化为平稳的时间序列。接受原假设即时间序列含有单位根。检验结果如下表：
注：（C，T，K）表示常数项，趋势项，滞后阶数（按SIC原则确定），表示差分项，*个数分别表示10%，5%，1%置信水平。
检验可知LnER、LnGDP、LnPI和LnH序列含有单位根，是非平稳序列，其中LnGDP和LnHP为一阶平整，LnER、LnPI为二阶平整。
（四）协整检验
由单位根检验可知它们之间可能存在协整关系，因此采用Johensen进行协整检验。
注：根据SC和AIC原则可确定最优滞后期为4，r=1表示最多不存在1个协整关系
根据检验结果显示，至少存在1个协整关系，因此ER、GDP、PI之间有长期均衡关系。 根据标准化的协整参数向量，β=（1 0.69 0.16 -0.38）’，得到模型为LnHP=0.69LnGDP+0.16LnPI-0.38LnER+2.03。
（五）误差修正模型
若一组变量具有协整关系，则存在与对应的向量误差修正模型。从短期看，为了增强模型精度，把协整回归式中的误差项看做均衡误差，通过建立误差修正模型把房价波动的短期行为与长期变化联系起来，建立模型的结构如下：
D（HP）=-0.657859455403*LnHP+0.283307418477*D（HP（-1））+0.0820273516134*D（HP（-2））-0.924279157245*D（GDP（-1））-0.193695410972*D（GDP（-2））+0.0672093491968*D（PI（-1）） + 0.141266314304*D（PI（-2）） - 0.756871035987*D（ER（-1）） + 4.13800588488*D（ER（-2）） + 0.0910294794079
在模型中，差分项反映了短期波动的影响。房价的短期变动可分为两个部分：一部分是短期汇率、GDP、人均可支配收入波动的影响；一部分是偏离长期均衡的影响。误差修正项的系数为0.66，反映了对偏离长期均衡的调整力度较强。
（六）格兰杰检验
进一步分析汇率与房地产价格之间是否存在因果关系，在上述的基础上对各变量进行格兰杰检验，由SIC原则确定滞后期为4期，检验结果如下：
由检验结果可知，GDP和HP互为格兰杰原因，而 PI，ER和HP存在单向的解释关系。
五、结论
本文对汇率波动与房地产价格之间的关系进行了实证研究，可以得出以下结论：
第一：汇改后，汇率与房价之间有较强的负相关性，GDP，城镇居民收入的变化对房价起到一定的推动作用。
第二：人民币升值预期以及实际升值是以人民币计价的房地产资产成为全球投机的一大动因；人民币显示升值促进企业和个人资本项目下地结汇大量增加，中央银行为了维持人民币汇率的而稳定，将被动地买入美元，投放基础货币，促使商品房价格的上升。
第三：汇率、GDP、可支配收入之间有长期均衡关系。但是，人均可支配收入的系数不显著，这点与周京奎（2006）的研究结果相同，即通过调整收入最终作用于房地产价格的效果不明显。居民收入提高，会刺激消费者购买商品房的欲望，增加了商品房的销售量，因此短期内会导致房屋上涨，但长期来看对房屋价格的影响不确定。这可能由于长期而言，对于商品房的需求一定，收入的增加反而导致了居民用于其它商品尤其是高档商品的支出增加。同理论分析相同，GDP能够正向推动房地产价格的上涨。汇率长短期内均对房屋价格产生反向影响，人民币预期升值，投资房地产的预期回报率上升，因而其投资规模增大，导致房地产市场供求关系发生变化，房地产整体价格上扬。同时，人民币的升值将导致外资流入 ，由于我国资本项目依旧受到管制，大量的外资流入房地产市场，抬高房地产价格，从而获得房地产增值和汇率升值的双重收益。因此，现阶段要确保货币政策的独立性，防止国外游资在我国房地产市场上的投机行为。
参考文献：
[1]Benson E D，Hansen J L.Canadian/U.S.Exchange Rates and Nonresident Investor：Their Influence on Residential Property Values[J].Journal of Real Estate Research，1999（18）.
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[3]王爱俭，沈庆劼.人民币汇率与房地产价格的关联性研究[J].金融研究，2007，06：13-22.
房地产不景气的原因范文6
关键词：房地产 现状 展望
中图分类号：F291.1 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）26－0064－02
一、宁波房地产市场的发展历程
2007年以来，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，采取了一系列的货币紧缩政策，旨在抑制高涨的房地产投资热潮，让房地产市场健康有序的运行。从2007年1月15日起到2008年6月25日，14次上调存款准备金率，从9%调到17.5%；11次上调贷款利息，使得个人一年期贷款基准利率高达近8%。2007年9月27日，人民银行和银监委联合了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，二套房首付比例提高到40%，12月份又确定二套房以家庭为单位的认定标准，已利用公积金贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第二套房。这一轮房地产调控措施目前看来起到了标本兼治的作用，给疯狂的楼市一个很大的打击。宁波楼市经过一轮迅速飚升，也在2008年初悄然停滞，出现浓重的观望态势，买卖双方战略相持，等待出手。2008年9月初，以万科为首的开发商，终于选择跳水，破解了近一年的迷局；奥克斯疾步跟进，更加确信动荡的楼市可能出现“夺路狂奔”的景象。宁波楼市到了极为重要的转折关头。
二、宁波房地产市场的现状分析
2008年是极不平凡的一年。回顾2008年宁波楼市的轨迹可见，尽管有个别楼盘销售火爆，但是多数楼盘还是以平缓甚至沉闷唱主调，销售情况一直不温不火。对多年来国家房产政策，以及房地产发生的巨大变化，我们可以做一个阶段性分析：
（一）只涨不跌的神话已经开始终结
在过去的十年中，宁波房价一路上涨。但是房地产毕竟是市场经济下的产物，它依托市场经济，其发展归功于市场经济，当商品的价格严重背离了它的价值，将不可避免地出现价值回归。而价值的认定本身是一件困难的事情，过去这么多年，人们一直在争论，房价到底是高还是低，杭州湾跨海大桥通车后，部分乐观人群认为宁波房价有望与上海接轨。当然反对的声音也非常多，尤其是30岁以下的首次置业者据调查，宁波有购买房子意向的人群中30岁以下占到四成。因此，当国家调控措施出台后，房产市场开始趋缓然后回落，一边是高企的房价，一边是购房者的背影，“价滞量缩”成为目前楼市的写照。
我们通过分析从2007年1月份到2008年8月份住宅市场的成交量走势图和成交价走势图（数据包括老三区、鄞州区、镇海区、北仑区、科技园区、东钱湖度假区），可以发现：
1.成交面积明显下滑。2011年1―8月份共成交面积为1 335 090平方米，是去年同期2 137 199平方米的62.47%。
2.涨幅明显回落。从今年4月份开始，成交量逐月下降，环比为负增长。各月与去年同期相比，更是大幅下降。
3.价格坚挺上涨。从2007年1月份到2008年3月份，价格持续爬升。4月份后，价格涨落不明显。此时，成交萎缩，实际上已经处于“有价无市”的状态。
（二）宏观调控与市场调整形成合力
究竟是什么原因推动房地产市场发生这样的剧变呢？应该说，这是多种因素综合作用的结果。我们认为，2004年以来国家对房地产市场持续调控的累积效应，特别是2007年对土地的调控政策和第二套住房房贷政策效应明显显现，一定程度上改变了人们对于房市的预期，整个楼市开始变得有些理性。
2007年，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤地开发商进行查处，规定开发商不付清全款不得分期发放土地证；为抑制投机性购房，人行、银监委要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛，人行连续提高存款准备金率，一度达到17.5%的历史高位；增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的“双70%”政策（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位、中小套型），着力解决中等收入家庭住房问题；国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见，推出经济适用房制度，建立廉租住房制度，扩大廉租房政策覆盖面。
上述政策的逐步落实，投机炒作现象得到了有效控制，消费者观望情绪增加，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解，同时限价房计划供应量的增加，也分流了部分购房需求。当然，房地产市场的复杂性，决定了宏观调控并不是市场变化的唯一推动力，其中还有市场内部结构调整的原因。宁波市去年以来房价涨幅长期居于全国前几位，全年涨幅达到30%，这种非理性的上涨透支了房地产的未来效益。事实上，房价持续大幅上涨，超过了购房者的承受能力，供需矛盾越发突出，目前价格出现回落也是市场调整的必然。
（三）市场竞争从暗中浮出水面
我国的房地产行业比较复杂，整合将是大势所趋，在市场不景气的情况下，对于各企业而言，既是机遇也是挑战。房地产业的迅猛发展，从1998年算起，经历了10年风雨，全国6万多家房地产企业，没有几家房产企业由于市场竞争而淘汰倒闭的，这才是房地产市场的怪事。这说明中国房地产市场竞争十分不正常。正因如此，才导致房地产市场必然的全面改革与调整。万科从去年10月份起，率先在深圳楼盘大幅降价，吹响了挤出房地产泡沫的号角；今年又从广州、上海、南京、杭州，一路杀到宁波，迅速回笼资金实行自救。作为地产界的领军企业，“拐点”论的始作俑者，应该感觉到地产行业未来将经历的一场巨变。从开发商抱团求生存，到万科的自救措施，市场竞争残酷展现。我们可以预见，日趋激烈的市场竞争，企业的两极分化现象将日渐明显，一些龙头企业通过上市筹资和规模经营的方式增强竞争力，比较优势日益加强；而一些中小地产商经营环境日益严峻，优胜劣汰将加速房地产行业重新洗牌，项目并购、企业并购应该会成为下一步的一个旋律，房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将更加明显。
三、宁波房地产市场下一步走势
2008年9月份以来的种种迹象表明，宁波房地产市场正在经历一个调整期。开发商为了求生存，赤膊上阵，大刀阔斧，力争早日回笼资金，从困境中出逃。下一步楼市的走势会呈现如下特征：
（一）楼市价格走低，会持续相当时间
楼市的松动不仅打破开发商“只升不降”信念，反过来也坚定了购房者“楼价还会大幅下降”的信念，买涨不买跌的心理，使得人人都怕高价接盘。开发商和消费者仍在就购买力与楼价水平进行殊死博弈：开发商认为自己的资金链尚未接近绷断，还可以一抗；消费者认为恐慌性抛售尚未到来，仍在监视开发商的最后一跌。这个时间还会持续多久，根据欧美国家房产调整周期的资料看，多数为3―5年，我国房产市场的发育时间较短，城市化进程的加快，市场的很多刚性需求尚未得到满足，因此，会比这个周期稍短一点，估计在2―3年。从今年宁波市房产销量来分析比较，本轮的调整从2007年底开始，预计持续到2009年底甚至2010年中。
（二）不同住房产品结构在销路走势上会有较大差异
1.高总价的中高档楼盘销售会下降
以中高档为主的楼盘，因推出量少，一贯是宁波房市中的宠儿，今年下半年，这一市场格局可能出现变化。往日购买人群多以外贸企业为主，而今年外贸的不景气，加上住房银行按揭政策的变化，高总价房需求会呈现下降态势。
2.总价偏高的120平方米左右的楼盘，去化速度可能困难
90/70政策的实施，及一年多以来房价的飚升，影响最大的是120平方米左右的楼盘。这类面积的住宅在以前是属于楼市的抢手货，今年却成销售难点。主要原因为：一是90/70政策的实施，今年单套面积在90平方米的房源大量推出，市场的供应量大幅增加；二是因为房价涨幅过快，导致总价过高，对于收入水平较低的初次置业者而言，大多无法承受120万元以上的房子；而对于改善型的购房者来说，原本就住着这样面积的房子，没有必要在市场走低的情况下，购买相似的。
3.低总价房子的销售，将会是下半年房产市场的主力军
事实上，宁波住房的刚性需求增长很快，低总价住房，将会受80后年轻人、新宁波人等首次置业者欢迎。城西的格兰春晨、缘圆，洪塘的奥林80、盛世嘉苑等楼盘推出后，尽管地段位置较偏，但因总价低而走俏。
4.配套较差的投资型单身公寓，会严重过剩
单身公寓，曾经因量少价低，被投资者看好。但从去年下半年以来，销售形势一直不好。尤其是地段偏远、配套不完善的，销售将更为困难。原因主要是90/70政策实施后，许多开发商在规划时，因单身公寓面积小数量多，以此去套国家的政策，从而导致单身公寓推出量的急剧增加，市场供过于求。
（三）土地决定房价，土地成为影响房地产未来命运的关键问题。
住房作为一种产品，土地是主要成本之一。毫无疑问，地价决定房价。宁波市从2006年底开始“地王”频现，房地产市场出现“面粉比面包贵”现象。继2006年12月28日雅戈尔置业经过76轮角逐，以楼面价6 490元/平米，夺得华辰北8号地块，首次出现地价高出周围房价以来，2007年土地市场疯狂不断。光大置业“滨江庆丰1号”，楼面价为12 200元/平米，成为第一个“万元户”；荣安房产又以12 590元/平米竞得“甬港饭店北”地块；雅戈尔成为目前为止最后一个宁波“地王”，以13 100元/平米竞得“北郊路以西”地块。土地是有限资源，随着今后资源的日渐稀缺，房产商不惜一切去赌预期，无形中抬高了地价，成为近几年抬高房价的直接原因之一。羊毛出在羊身上，谁来承担这部分成本？当然是消费者。因此，宁波市的房地产市场潜伏着远期危机，一旦本轮调整经过2―3年后回升，2007年高价土地的房产从2009年末可以开始推案，将会又一次陷入更加疯狂的房价，前期调整将前功尽弃。
