房地产不景气的原因范文1
关键词:房地产市场;监测预警系统;指标体系
一、引言
些年,在诸多因素造成的房地产业波动中,政府和企业难以把握其波动的转折点,造成出台的宏观调控政策不能很好地与经济波动相协调,造成企业计划开发与经济波动之间矛盾等,景气的过冷或过热都将会对房地产市场的健康发展产生不利的影响。为了正确引导房地产业健康、持续的发展和有效地促进资源的合理利用,有必要进行房地产市场的监测预警系统研究。
基于此,本文尝试着从国内外现有的有关房地产市场预警及景气指标体系进行比较分析,并最终构建比较合理的上海房地产市场预警指标体系。
二、国内已有房地产指标体系比较
目前为止,对于房地产预警及景气指标体系的分类主要有:其一是根据预警指标数值的变动与房地产景气波动时间相关关系,可以将其分为领先指标、一致指标和滞后指标三类;其二是根据预警指标对房地产这个行业影响程度的大小分为国民经济协调关系的指标、房地产市场供求的协调关系指标和房地产业内部协调关系指标。据不完全统计,现已有多种房地产预警指标体系,限于篇幅,本文选择几个具有代表性的指标体系进行比较:
1、"中房指数"指标体系
"中房指数",是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产发展变化轨迹和当前房价变动状况的指数体系,是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。
其中房地产预警系统的指标体系包括房地产经济活动的外部相关影响因素(主要指影响产业的宏观背景和相关产业方面的因素)和内部相关指标(涉及房地产开发全过程),被分为先行指标、一致指标和滞后指标 [1]。其中,先行指标包括:全社会固定资产投资、房地产投资实际完成额、基本建设贷款利率(3年)、建筑装潢材料类物价指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产综合指数和抵押贷款利率;一致指标包括:国民生产总值、商品房实际销售面积、商品房销售额、商品房销售均价和城镇从业人员;滞后指标包括商品房竣工面积和商品房空置面积。
2、台湾地区房地产景气综合指标
目前台湾针对房地产景气有较深入及连续性的研究是"内政部"建设所与政大台湾房地产研究中心共同研究台湾房地产景气动向季报。其用编制总体经济景气的"景气综合指数分析法"来编制房地产景气指数。属于以投资、生产、交易、使用等四个层面共16项代表性指标组合而成的综合指数[2]。
三、房地产市场预警指标的选取原则
房地产领域的直接指标和相关指标很多,但真正适合构建预警指标体系的只是其中的一部分,因此需要确立预警指标的选取原则,在现在统计指标的基础之上结合房地产经济运行的特点,对预警指标进行筛选;此外,还有必要开展必要的分析,并结合专家咨询的意见,对指标体系及其分类进行调整。
(一)预警指标的选取原则
1、指标在经济上的重要性。所选的指标应在反映房地产经济运行的基本规律和房地产同期的波动上具有相当的重要性,并且能代表房地产市场交易活动的一个领域,将其综合起来,能够反映出房地产市场运行的各个主要方面。
2、指标体系全面性。指标体系的全面性是指对于任何一种经济波动形态或警情,都能从指标体系中找到一个或一组指标来度量,具体表现在以下四个方面:即开发经营过程的全面性;市场影响因素的全面性;市场供求的全面性;市场要素的全面性。
3、指标体系简捷性。指标体系简捷性是指在满足指标体系全面完整的同时,使所建指标体系既涵盖了监测预警所需要的主要变量,达到了监测预警的目的,又剔除了对主体贡献不大的甚至可能导致模糊判断结果出现的非主要变量。
4、指标数据在计量上的可靠性和充分性。可靠性,是指数据的准确性和统计口径上的一致性。充分性则是要求所选的指标数据区间要有足够的长度,以便能够从较长的历史变化中分析出波动的循环规律性。
5、指标数据在时间上的稳定性。即对所选指标变化幅度进行不同状态划分后,划分标准能够保持相对稳定。
6、指标之间协调性。即在指标相对稳定的基础上,可能通过分析指标之间协调性,找出指标之间有一定规律的时差,并通过先行指标转折点出现的时间和先行指标与一致指标之间的时差来预报警情。
7、指标独特性。各城市存在自身房地产发展的一些个性指标,有效地寻求不同城市房地产发展的独特性并通过指标表现出来对于进行准确预警不可或缺。
四、上海房地产市场预警指标体系初步构建
上述原有的房地产指标体系从不同的层面反映了房地产运行状况。本文根据上海房地产经济与市场特征,房地产预警指标选取原则,参考上述指标体系,提出以下房地产预警指标,并对所选指标与房地产波动之间的关系加以分析。具体见表1:
参考文献:
[1]中国指数研究院着,中国房地产指数系统理论与实践(第二版)[M],经济管理出版社,2005.8。
[2]盛承懋等编着,海峡两岸房地产比较研究[M],东南大学出版社,2004.12。
房地产不景气的原因范文2
城市建设和房地产的快速增长，为人们提供更高品质的城市生活，也带来了不少问题：城市的生态环境正遭受着史无前例的破坏，甚至已经威胁到人类自身的生存、发展和繁衍。痛定思痛，人们开始重视生态环境，对城市建设、房地产开发中的生态设计要求也越来越高。
一、基本概念
1.1 房地产景观环境
本文所指的房地产景观环境是指具有商业目的的居住用地范围内的,除建筑以外的土地上建设的绿化空间，房地产景观环境是房地产产品的组成部分,提供个特定的居民使用的景观环境。
1.2 生态设计
在人们适应自然与改造自然的过程中，设计几乎无所不在，也影响着周边的环境。设计是人们按照自己的计划、意愿和设想，作用于物品上，使物品呈现人们所期望的状态。诚然，设计在一定程度上实现了人们的意愿，为人们带来了生活或者工作上的便利，但是，不可忽略的是，在设计的过程中也产生了与其他生物相关联的意料之外的效果。这些效果如果在设计之初没有纳入考虑范围，就容易在使用过程中影响人类和地球的健康。
以房地产为例，最初人们建造房屋的目的是为了安全，遮风避雨和防护外部侵袭，然而，随着房屋建造数量的几何级递增，不仅耗费了大量的资源，在建设活动达到一定的数量时，污染的负面效应开始显现出来了，如大量的炼钢厂、水泥厂污染了周边的大气、水和土壤等环境要素。
生态设计是遵循景观生态学原理，通过对生态系统的设计和人工干预，通过对其结构、功能以及工艺流程的优化，使得项目实现减量化、再利用和再循环。在房地产项目中的生态设计,其目的是改善房地产项目的生境质量,恢复因人群密度过高和使用频率过高,忽视保护等而日益恶化的景观环境。
二、房地产景观环境的基本特征
2.1 房地产景观环境的环境与功能构成要素
在房地产景观环境中，主要的环境构成功能要素包括：生态功能、空间功能、美学功能和服务功能。房地产景观环境的生态功能，主要表现在以下几个方面：1、可以成为生物栖息地，供植物，鸟类、昆虫等栖息；2、可以调节局部区域的气流、温度、湿度和光照强度等，改善区域的微气候；3、可以通过工艺措施，改善土壤，通过增强道路、场地的透水性，补充地下水，涵养土地；4、通过植物层次和距离的控制，阻隔噪音污染；5、通过植物品种的选择，达到清洁空气的目的。
城市房地产景观有着与其他景观类型共性的一面，同样也有着与其他景观类型不同的个性的一面：
1、房地产项目具有商品属性，房地产景观环境需要为提升产品价值服务。
2、房地产景观环境的使用群体是居民，基于居民尺度的景观空间、居民使用的舒适性与参与度，房地产景观环境的特点。
3、在房地产景观环境需要注重平衡不同区域的差异性，做到“均好性”，均衡环境和利益平衡，有利于区域整体环境的优化。
4、房地产景观环境具有人群活动频繁，人口密度高的特点，因此，生态功能和环境品质有着独特的两面性：一方面，人类的高强度干扰，将导致生态系统受到影响，甚至是破坏；另一方面，人类对生态系统的调整和重构，会将人的因素融入到生态环境的演替中，达到人与自然融合的可持续发展的环境目标[1]。
房地产景观环境的生态设计，需要从大局出发，充分考虑区域的大地肌理安全以及生态平衡。 房地产景观环境中的生态设计，需将项目整体看成是一个系统，景观不仅仅是绿色的景物或自然空间，更是连续的地表结构，我们称之为景观基础设施［2］。
三、生态设计的形成和发展和原理
3.1 生态设计在国外的形成和现状
生态设计正是基于解决建设过程中存在的环境污染、资源浪费的一系列的问题，伴随着景观生态学而产生和发展的。景观生态学是在1939 年由德国地理学家C. 特洛尔提出的。麦克哈格的《设计结合自然》一书，则为生态规划设计奠定了坚实的理论基础，是生态规划设计的转折点。进入20世纪80年代以后，景观生态学真正意义上实现了全球性的研究热潮。
3.2 生态设计的原理
景观生态设计的基本原理包括：1、地方性：充分发掘乡土文化、利用本土材料，尊重场地的自然延续性。2、保护和节约自然资源：提高建设效率和产品的使用效率，尽量减少能耗，节约资源。通过再生系统，重新利用废弃资源。3、让自然做功。最大限度地利用自然本身的修复和更新能力，控制空间容量，让自然根据规律实现自我恢复，实现生态平衡 。
四、基于景观生态学的房地产景观环境设计
景观生态学是以整个景观为对象，通过物质流、能量流、信息流与价值流在地球表层的传输和交换，通过生物与非生物以及与人类之间的相互作用与转化，运用生态系统原理和系统方法研究景观结构和功能、景观动态变化以及相互作用机理、研究景观的美化格局、优化结构、合理利用和保护的学科。［3］
4.1 房地产景观环境设计要素
房地产景观环境中包含自然要素和人工要素。自然要素是指的项目中的地形地貌，气候，植物等要素；人工要素是在设计者主观干预下，对原有环境进行改造所形成的景观空间。
4.2 房地产景观环境生态设计
可以说，设计的好坏直接作用于环境，关乎每个人的安全和健康以及地球环境的可持续性。房地产景观环境的设计也是如此。在房地产景观环境的生态设计中，需要考虑三个层面的生态设计。首先是生态设计让房地产景观环境与周边环境的形成良好互动，也即环境的友好性；其二是生态设计使得房地产景观环境对原有地块和周边的空气、水和土壤等环境要素的质量有所提升；其三是生态设计需要满足在房地产景观环境的整个设计、建设和拆除、灭失等过程，在一定的时间期限内实现对环境的零污染。
城市的居住区分布于城市的不同区域，具有一定的均质性。单个居住区的生态环境的质量，对区域的小气候会产生一定的影响。在居住区生态设计时，首先需要分析居住区与周边地块的关系；居住区内部的原有生态条件，如树木、溪流、地形等；居住区所处的地区的气候条件，如风、雨水、日照等；还有居住区内部的建筑条件和道路条件。对这些资源或不利因素进行综合分析，选择有利于居住区景观生态设计的方法，保证居住区生态效应的最大化和对周边环境影响的正效果。
在针对居住区的现有条件进行分析后，会发现在现有条件下，或多或少地存在着一些不利因素，如大气、水、土壤、噪音或者光线的污染，这就需要设计师通过生态设计，通过区域景观元素的合理配置，将这些不利条件转化为有利条件。如在噪音区种植富有层次的，密度较大的植物，用于降低噪音污染；如在土壤收到污染的区域，通过对土壤污染元素的分析，种植可以降解污染的植物；如在活动区和建筑的南侧，种植落叶乔木，保证在冬季能够为场地和建筑提供足够的光照。
在景观生态设计的中，需要充分考虑使用的材料、工艺的生态性，让工程从建设之初到使用中直至拆除和分解，都处在环境容量能容纳的范围内。将整体的景观环境作为一个生态系统，通过对内部各种景观元素的合理搭配，使物质和能源在生态环境内部实现安全、有序地转换和循环，实现居住区景观环境的可持续性。
五、总结
生态设计的目的在于实现社区和城市的可持续发展。城市居住区的生态设计，需要从控制、管理和保护等手段入手，加强对环境容量的控制，以自然为本，通过生态设计的手法逐步实现居住区景观环境的生态平衡。系统的生态设计和建立生态设计规范和体系，可以保证在急速发展建设大潮中，开创生态友好型、多方共赢的景观环境。
参考文献
[1] 曾艺君,钟军立．基于景观生态学的城市居住区景观设计(J)．四川建筑科学研究,2010,36(4):238-241.
房地产不景气的原因范文3
关键词：国房指数；宏观经济景气指数；协整理论；VAR模型
中图分类号：F2933文献标识码：A文章编号：1006-723X（2013）03-0048-07
我国房地产业从20世纪80年代后期逐步发展，随着我国经济体制建设的逐步完善，国家总体经济水平的不断发展，房地产业经过这二十多年的酝酿和探索，已经迅速成为推动国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业，并拉动相关配套产业的发展，形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体。近年来，我国房地产业蓬勃发展的同时，房价居高不下，炒房、囤房等现象屡屡发生，中央及各地方政府也相继出台如“国八条”、“国六条”等调控措施对房地产业进行调控和引导。
因此，广大学者就我国房地产价格方面展开大量研究，梁云芳，高铁梅，贺书平[1]利用协整分析和H-P滤波方法，计算了房地产均衡价格水平及房地产价格偏离均衡价格的波动状态，我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响等结论。严金海[2]运用格兰杰因果检验、误差修正模型等方法，短期内房价决定地价，长期内二者相互影响等结论。杜敏杰，刘霞辉[3]建立了房地产价格变动与汇率变动之间的数量模型，通过实证研究得出汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅度变化。依资产定价无套利规则，房地产价格的上涨需要同等幅度的地租上涨来支撑，如果上述关系不能满足，就会产生房地产价格泡沫等结论。沈悦，刘洪玉[4]利用1995—2002年我国14城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据，运用混合样本回归等分析方法，对住宅价格与经济基本面的关系进行了实证研究，我国住宅市场并不符合有效市场假说、1998年后经济基本面对住宅价格的解释能力发生了显著的变化等结论。梁云芳，高铁梅[5]运用误差修正模型形式的面板数据模型，从货币政策效应、人均GDP、房价预期等角度对房价区域波动的差异及其原因进行深入研究，得到相应结论。
综上可知，我国广大学者分别从房价的均衡价格、房价影响因素及机制、房价差异性等方面入手展开了广泛研究，得到了丰富的成果。但另一方面也看到对房地产研究大多集中于对房价的研究，而对房地产业本身发展及其与我国宏观经济运行的关系和相互影响少有研究。因此，本文通过实证手段探讨了我国房地产业发展与宏观经济运行状况的关系及相互影响机制等问题。
一、主要模型和方法
本文将采用以下检验方法和步骤进行实证检验和分析：首先，检验各序列的平稳性；其次，运用Engle-Grange法[6～10] （以下简称E-G法）进行协整性检验；然后，建立VAR（Vector Autoregression Model）模型[1，9]，得到模型最佳滞后阶并以该滞后阶为基础进行Johansen协整检验[11，12]及Granger因果检验[10，13-15]；再次，运用Johansen协整检验结果对E-G法结论做出验证，并结合E-G法和Granger因果检验结果分别建立国房指数和宏观经济景气指数长期协整方程[7，9]；运用脉冲反应函数和方差分解[16]，分析两者的脉冲响应效率表现情况，并研究各个信息对两者的相对重要程度；最后，为观察和分析上述序列间短期作用与长期均衡间的关系建立VEC模型。
（一）序列平稳性检验
本文采用ADF检验法进行单位根检验，这是因为其检验效果较好，简单易行，且在检验线性协整时具有较高的检验势而被广泛应用[17]。
ADF法有以下三种检验模型：
模型一：无趋势和截距项
yt=δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（21）
模型二：无趋势项，有截距项
yt=μ+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（22）
模型三：有趋势和截距项
yt=μ+βt+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（23）
具体检验过程是通过判断使用模型和方程参数δ，来判断原假设H0：δ=0是否成立：若原假设成立，则表明存在单位根，序列非平稳；反之则不存在单位根，序列平稳。
（二）协整性检验
对于两个或多个非平稳时间序列，虽然每个时间序列具有各自的长期波动规律，如果它们是协整的，则它们之间存在着一个长期稳定的均衡关系，从变量之间是否具有协整关系出发选择模型，其数据基础是牢固的，统计性质是优良的[17]。
首先使用E-G法判断国房指数和宏观经济景气指数之间是否存在协整关系，主要步骤如下。
第一步，首先求出序列xt和yt单整的阶，若单整阶相同，则它们之间可能存在协整关系。其次，若两变量是同阶单整的，则用OLS法分别以xt和yt为因变量估计协整回归方程：
yt=b0+b1xt+vt（2.4）
并分别保存回归残差et，作为均衡误差vt的估计值。
第二步，对于协整变量来说，均衡误差估计值必须是平稳的。为检验其平稳性，对上一步保存的et应用ADF检验法估计建立如下方程：
et=δet-1+p11j=2δjet-j+1+νt（2.5）
若均衡误差估计值et是平稳的，则yt与xt是协整的；反之则不是协整的。
（三）VAR模型
由于Johansen协整检验、Granger因果检验及脉冲反应函数等都可在VAR模型框架下建立，本文建立VAR模型：
yt=A1yt-1+……+Apyt-p+Bxt+εt（26）
其中yt是k维内生变量向量，xt是d维外生外生变量向量，A1，…，AP和B是待估矩阵.εt是随机扰动项。由于内生变量有p阶滞后，所以上述模型叫做VAR（p）模型。
在VAR模型框架下，对国房指数和宏观经济景气指数序列进行Johansen协整检验以对E-G法所做协整检验结果进行验证，并得到相一致的结果。
（四）VEC模型
VEC模型（即向量误差修正模型）的误差修正项表示对变量长期均衡关系在短期内偏离纠正调节作用的大小，模型形式如下：
Δyt=α0+∑m11k=1αkxt-k+∑m11k=1βkyt-k+δecm+μt（2.7）
二、数据说明和实证分析
（一）数据来源及预处理
本文主要研究我国房地产业和宏观经济整体运行状况的关系和相互影响情况。我国统计局公布的“全国房地产开发业综合景气指数”（以下简称“国房指数”）是针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系。宏观经济景气指数具体包括：一致指数、先行指数、滞后指数及预警指数具体解释详见.cn。由于一致指数反映当期我国宏观经济的基本走势情况，本文仅使用一致指数数据表示宏观经济景气指数。
其次，我国自1998年底开始实行一系列房地产改革，1999年开始在全国范围内推行住房分配货币化制度，停止福利分房，正式开始住房制度改革的市场化进程。因此本文选取我国1999年1月至2011年12月国房指数和宏观经济景气指数月度数据为实证研究数据，并剔除缺失及不匹配数据，最终得到165对数据数据整理自国家统计局公布统计资料，具体见统计局网站http：///tjsj/。
最后，本文在实证检验中全部使用自然对数数据。这主要是因为：（1）对数化并不影响统计特性与VAR模型的建立和检验。（2）降低异方差性影响。同时将国房指数序列定义为xt，宏观经济景气指数为yt，其对数序列数据相应为ln xt和ln yt。
（二）协整性检验
1平稳性检验
首先运用ADF法未经特殊说明，本文实证计算及检验均由Eviews6.0完成对ln xt和ln yt及它们的一阶差分序列进行平稳性检验，结果见下表：
2E-G协整性检验
上述序列均为一阶单整序列，接下来使用E-G法检验序列ln xt和ln yt之间的协整关系。首先分别以ln xt和ln yt为因变量做出它们的OLS回归并得到相应的两个残差序列e1， e2，然后检验残差平稳性，检验结果如下表：
分别以ln xt和ln yt为因变量得到的两个回归残差均平稳，因此国房指数与宏观经济景气指数间存在协整关系。
（三）建立VAR模型
1VAR模型的建立
由E-G协整检验得出ln xt和ln yt存在协整关系，但无法确定两者之间是否存在滞后期的影响以及该影响作用是否显著，因此建立VAR模型。表3VAR模型滞后阶AIC和SC值
4 脉冲反应和方差分解
脉冲反应函数可以反映VAR模型内某一内生变量的冲击对其他内生变量所带来的反应。通过对内生变量协方差矩阵进行Cholesky分解，可得正交化脉冲响应函数图2和图3。
国房指数和宏观经济景气指数波动一方面受自身变化的影响，另一方面还受到对方的影响，且上述影响均呈先增后减的特点。相对而言，国房指数对自身及对宏观经济景气指数的影响较为平缓且持续时间较短，大约50期左右即达到收敛；而宏观经济指数对国房指数冲击影响更为强烈，影响持续时间较长，如在15期左右的反应显示为负，且大约在80期附近才达到收敛状态。
三、结论
通过本文实证检验与分析，可得以下结论：
（1）通过协整检验，发现国房指数和宏观经济景气指数间均存在协整关系，说明我国房地产业和宏观经济整体运行情况密切相关。长期协整方程的建立从数量角度揭示出二者间的长期均衡关系。
（2） 由Granger因果检验得到，我国宏观经济景气程度对房地产行业的发展和运行具有单向引导作用。
（3）国房指数和宏观经济景气指数的波动一方面会受到自身变化的影响，另一方面还受到对方的影响，且上述影响均呈现先增后减的特点。相对而言，国房指数对自身及对宏观经济景气指数的影响较为平缓且持续时间较短；而宏观经济指数对国房指数冲击影响更为强烈，且影响持续时间较长。
（5）通过方差分解可得，国房指数和宏观经济景气指数误差主要由自身解释，但国房指数占有重要的解释能力。一定程度上反映出我国房地产业作为支柱产业对国民经济具有重要影响，房地产的冲击对经济具有长期影响。
（6）通过建立VEC模型，发现长期趋势的偏离在短时间内可以得到修正，且修正作用明显，同时宏观经济景气信息对房地产市场的影响较为迅速。
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房地产不景气的原因范文4
关键词：实际有效汇率利率房地产Granger因果检验
利率与汇率的传导理论
利率对汇率的传导机制有效性取决于一国资本账户开放程度、利率市场化和汇率市场化程度。在利率管制和浮动汇率制度下，利率被严格控制，在一定时期内始终稳定在一个水平上，利率对汇率不会产生冲击。同时，汇率的浮动也不会使国内利率发生变动，利率与汇率之间不存在相互传导关系。而在资本账户开放、利率市场化和汇率市场化条件下，利率和汇率完全由市场供求决定且自由浮动，利率和汇率之间存在相互传导的联动机制。利率对汇率的传导主要通过短期国际资本流动的直接渠道和经常项目或总需求变化的间接渠道进行，其中直接渠道表现在通过金融资产需求的变动和通过信贷成本的变动，间接渠道表现通过经常项目变动和通过总需求变动，本币利率上升会导致本币即期升值。
汇率对利率的传导主要通过物价和短期资本流动两个渠道进行，其中物价渠道表现在出口商品价格和进口商品价格两个方面，本币升值导致名义利率上升。短期资本流动渠道表现出不确定性，本币汇率变动决定于本币汇率升（贬）值预期，而影响预期的主要因素是市场中外汇供求力量的对比和央行的汇率政策。
利率与汇率联动对房地产价格影响的理论
从微观视角来看，在开放经济条件下，利率和汇率不断波动，使资本在各产业之间频繁转移，对资本品收益和价格产生了深刻影响。而房地产又是重要的资本品，其开发和销售都与金融支持有密切联系，利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响，使得房地产开发及其价格变动都与利率和汇率有着更直接的关系。
由于房地产开发建设、销售都离不开银行贷款，使得利率变化对未来房地产增值收益有很大影响。同时，本币升值将使国际游资迅速向获利性好的产业转移，在较短的时期内完成货币买入卖出的置换，吸纳这些游资的行业不会是汽车业，也不会是消费品生产行业，而最大可能是有较长久消费需求支持的房地产业。这些会很快把房地产业炒热，导致房地产价格迅速上升。
从理论上独立分析利率波动效应和汇率波动效应，利率与房地产价格成负相关，本币汇率与房地产价格成正相关，但是由于不同国家汇率与利率的联动效应不同，利率、汇率与房地产价格交互作用复杂，有必要结合我国国情进行实证分析。
人民币利率与汇率联动对房地产价格交互影响的分析
（一）数据的选择及说明
房地产价格在一年内会发生显著变化，应尽量使用季度或者月度数据才能显示这种变化。另外，本文考虑到利率以及汇率的变动不仅会影响房屋销售价格，还会影响房地产开发投资、资金来源、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积等诸多方面，因此用国房景气指数（以1995年3月为基期对比计算出的综合指数）来反映房地产业发展变化趋势和变化程度会更全面一些。再则我国已实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币汇率波动频繁且幅度大；与此同时，人民币利率调整频繁，贷款基准利率调整多次，且在2008年上半年以前存款准备金率多次上调。基于上述考虑，本文选用2005年7月至2008年5月期间银行拆借利率、人民币实际有效汇率、国房景气指数的月度数据为样本，数据来源于国家统计数据库、国际清算银行以及中国人民银行数据库网站。
由于回归分析要求变量为平稳序列，否则将出现伪回归现象，故而在实证前先对变量进行平稳性检验，由于DF和ADF检验所考虑的模型比较简单，而在实际的经济、金融时间序列中，其数据生成过程常存在自相关误差项等，PP检验方法作为一种非参数检验，能够适用于更一般的数据生成过程。本文采用PP检验法（如表1），人民币实际有效汇率、利率以及国房景气指数均为非平稳序列，故采用多元回归分析效果不佳，但由于变量均为同阶单整，可采用格兰杰因果检验的方法进行实证分析。
（二）Granger因果检验
Granger因果检验可以探究变量之间经验数据所反映的相互关联。在进行Granger因果检验时滞后期往往会影响结果，因此选择较大的滞后期且结果稳定会更有说服力，本文选择滞后8期，检验结果（如表2）可知利率是房地产景气指数的单向格兰杰原因，房地产景气指数是人民币实际有效汇率的单向原因；而利率与汇率之间则不存任何方向的格兰杰因果关系。
结论及进一步解释
从实证结果来看，2005年7月至2008年5月期间，在央行对人民币利率管制及汇率有管理的浮动制度下，利率与汇率之间不存在相互传导关系，联动机制表现出零效应甚至负效应，这与经济理论分析结果一致。此外，利率的调整对房地产景气是有显著影响的，利率的变化可以预测房地产景气指数的变化，而反之不然，这说明人民币利率对房地产的影响还是主动的，央行采用利率工具调整房价的措施有效。汇率波动并不能预测房地产景气指数，相反，我国房地产业的景气在一定程度上还刺激了人民币汇率的波动，这是因为2008年上半年以前房地产呈现利好，使得大量国际游资挤入房地产市场，本币需求增加，导致当时人民币升值的同时也促使房价节节攀升，从而对当时利率调控的压力加大。
当前我国尚不具备利率、汇率传导机制模型发挥积极效应所要求的前提条件，然而在我国逐步放松资本控制和渐进推行利率和汇率市场化的进程中，货币政策在国际游资面前将趋于被动。必须改善制约我国利率、汇率传导机制运行的经济金融环境，构建灵活、积极有效的利率、汇率传导机制，提高利率政策和汇率政策搭配效率，实现内外经济均衡。
参考文献：
房地产不景气的原因范文5
关键词：园林景观；地产项目中；作用；应用
1 园林景观的设计对地产项目的重要影响
一方面，积极影响。合理的园林设计方案能够改善人们的居住条件，美化居住环境。优美的绿化景观能够陶冶居住者的情操，使居住者住的舒心、安心。同时，优美的园林绿化景观还具有环境保护的作用，而且能够减少二氧化碳，吸收尘埃，净化空气，给土壤制造出大量的有机物、防风固土，调节气候温度等作用。此外，合理的园林景观设计还可以为人们提供一些娱乐场所，使人们在优美的园林景观中得到消遣。而且在当今的城市建设中，钢筋水泥等工业产品充斥在人们生活的每一个角落，再加上现代人的工作压力越来越大，劳动越来越复杂，这时如果居住者能够经常欣赏到令人赏心悦目的绿色风景，无疑对房地产购买者是一个巨大的诱惑，受到买房者的青睐。
另一方面，消极影响。首先，园林景观用地与日益稀缺土地资源的矛盾。我国城市建设速度日趋加快，而土地资源属不可再生的稀缺资源，如果提高园林景观用地势必要减少包括居住用地在内的其它用地。第二，过渡追求的园林景观与房地产价值、价格的背离。出于人们对良好园林景观的追求，促使房地产商精心于园林景观的营造，常常打着各种名号的园林景观旗号，抬高出售价格，使得房地产的价格背离其真实价值。第三，园林景观与房地产开发的无序。高楼林立的状况逐渐形成，严重限制了城市绿地的开敞性和视觉性，破坏了城市整体景观效果，应有的生态效应也难以发挥。
2 加强园林景观设计的具体措施
2.1 确立以人为本思想
以人为本指导思想的确立，是环境设计理念的一次重要转变，景观设计应更多地从人体工学、行为学以及人的需要出发研究人们的日常生活活动，并以此作为设计原则。同时，应针对不同消费群体，不同阶段，不同阶层的居住行为和未来的生活方式而定。这就要求规划师根据实际情况，分别对待，真正做到以人为本，满足住户对居住环境的要求。
2.2 因地制宜
在设计中应该充分利用居住区原有的地形地貌、植物结构等，有效地减少小区园林建设不必要的资金投入，降低建设成本。园林景观设计应该用专业的眼光去认识场地的特征，发现场地的积极方面并加以利用。一块场地有它独特的内涵，在进行设计时要挖掘出所蕴涵的内涵，才能因地制宜地设计出合适的园林景观。准确地把握场地特征、因势利导，同时应考虑到各个季节的景观特征，季节的互补性，搞好人工与自然的有机结合。
2.3 园林景观要素的合理运用
（1）石景要素。设计园林景观要把山水、石头恰当地结合在一起，要使山有走势，水有流动的神态，达到气韵生动的景观效果，让石的表现力更加丰富。（2）植物景观要素。植物景观在设计中的运用要根据不同时代、不同地点采用规则式、自然式、混合式的植物布局，从而体现出各自不同的特点。（3）小品景观要素。它更集中的体现地域文化的特点，通过不同的材质、结构、造型与色彩的有机结合，形成园林景观要素中最为清晰的景观语言。（4）水景要素。东方的园林创作突出“理水”，强调以泉、瀑、溪、涧、潭、河湖等来体现水的园林特点。
2.4 园林景观要与生活、文化相结合
首先，绿化面积要大于建筑面积的30%，其次在合理运用植物、园林小品、园路和铺装等前提下，要强调在空间组织上达到一步一景，景随步移的效果。同时注重住宅园林景观要有地方特色和民族风格，提倡多元化，不要盲目效仿欧式风格的大门和护栏以及雕塑等，背离居民特有的生活与文化。而且，住宅区园林绿化设计要符合实用性。
2.5 注重园林材料的选择使用
园林材料有多种多样，不同的材料能够体现不同的特色效果。在进行设计时，应当考虑当地特色和地理环境的特点，尽可能减少硬质铺装，更多地利用大自然中平常多见的材料，如乔木、灌木、地被、木材、贝壳、木屑、火山石等特色材料作为景观装饰品或地面铺装，如此会别有一番情趣。同时，做房地产开发不能不考虑成本，如果我们在园林建造材料的选择上能够充分利用当地资源，就地取材，尽量使用天然材质，不仅能体现与当地自然环境的完美融合，为社区的景色平添几分真实和自然，而且可以大幅降低园林工程的建造成本。
总之，在房地产业快速发展和激烈竞争的过程中，居住区园林景观设计越来越受到人们的重视，但也出现了一些问题。而营造良好的地产园林绿化环境，需要园林绿化管理部门、规划设计人员、开发商、施工企业、物业、居民等共同努力，严格遵循总体规划的原则，体现园林绿化设计的最佳效果，进而提升房地产价值。
参考文献
房地产不景气的原因范文6
关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。
基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：hjk10-13
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财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。
为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财
务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。
一、财务战略管理的流程及模式介绍
(一) 财务战略管理流程
财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。 财务战略管理流程图如下：
（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式
海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。
根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。
1.快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。
2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。
3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。
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二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析
公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。
(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应
经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。中国论文联盟
经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。
一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。
（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应
房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。
因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。
（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应
房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。
行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。
（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素
影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。
注释：
注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。
注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：
①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；
②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。
③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。
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参考文献：
[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期
[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角. 东北财经大学出版社, 2008.
[3]焦晖;房地产经济周期与企业财务战略决策，《决策与信息》(财经观察) 2008第5期
