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投资和金融投资的区别范文1
对于金融自由化，人们一直存在着许多争议。事实上，金融资本与实业资本具有完全不同的属性和运作模式。金融资本的属性，决定了其投资行为实际上是在追寻高风险。次贷危机爆发的最主要原因，其实就是金融资本这种追求高风险高收益的投资偏好。对于许多新兴市场国家来说，非常需要直接投资资本的流入，但是还没有应对高风险游戏的本钱。此时，如果金融投资资本过早地介入，多半会造成当地经济的大起大落。
由于次贷危机恶化，日前美国政府不得不宣布接管“两房”，华尔街继续为自己制造的危机付出惨重的代价。占美国抵押贷款证券半壁江山的“两房”的国有化，释放了华尔街次贷危机最大的风险。虽然次贷危机有望在2008年底或者2009年初得以最充分释放，但是这一过程是很痛苦的。更痛苦的是，全球或许还要准备面对长达几年的经济低迷以及对国际金融市场多年来一直被推崇的某些价值观的痛苦否定。
当国有化成为拯救金融自由化所带来危机的最后一根救命稻草，这对于一贯以最市场化，特别是在金融领域，一直不遗余力将金融自由化的华尔街模式推举为全球典范的美国来说，无疑是一个极大的讽刺。对于无故受伤而成为次贷危机埋单者的新兴市场国家来说，则非常有必要在次贷危机中悟出一些什么来，否则学费就白交了。这里，我们暂就金融自由化的问题，进行一些初步的重新思考。
金融自由化的认识误区
事实上，对于金融自由化一直存在着许多争议。但是这些争议有一个误区。
支持方在推动金融资本全球化的时候, 比较多的说法是用国际贸易理论中关于资本的自由流动有利于资源配置效率提高的结论，强调金融自由化推动资本更大程度的自由流动带来的正面效应，特别是强调对资本流入国，主要是发展中国家经济发展的正外部效应。这里的似是而非之处在于，国际贸易理论支持的资本自由流动带来多赢的结论，是基于实业投资资本，也就是“直接投资”资本，不是指任意类型的资本，而金融自由化推动的应该是金融资本的全球自由流动。笼统地用“资本”流动的概念，或者借用直接投资概念作为抽象的资本全球流动的理论支持，而没有十分清楚地区别直接投资资本和金融资本以及它们带来的不同的影响，有偷换概念之嫌。
而反对派确实看到金融资本全球流动的负面外部效应，但这些不同观点往往被扭曲成反对全球化和金融自由化的非主流的声音，而没有得到充分的解读和更广泛的讨论。
金融资本与实业资本完全不同
实际上，金融资本与实业资本不是同一个概念，两者具有完全不同的属性和运作模式。因为金融资本流动不能达到实业资本流动的结果，所以国际贸易理论论证的，资本自由流动有利于全球各国经济发展的各种结论，对金融资本的自由流动不能完全成立，至少还有待进一步理论和实践的论证。金融自由化意义下的金融资本自由流动，更不能混同于实业资本的自由流动。
在我看来，实业资本(或者说直接投资资本)与金融资本(或者说证券投资资本)在全球流动时在投资目标、所发挥的作用以及最后引发的结果方面都存在着巨大的不同。
从直接投资资本的基本属性出发，直接投资资本流入与低工资劳动力结合，将提高劳动生产率，推动当地经济的成长。直接投资资本的流入对于世界各国特别是发展中国家，不论在任何发展阶段，应该都有积极的意义。这在理论上和实践上都得到论证。在中国改革开放初期，许多跨国公司和港台企业到中国内地来建合资、独资公司，虽然也存在一些问题，比如在汽车、家电、复印机、重型机械等一些行业如技术换市场的初衷没有完全实现，但是这些直接投资资本伴随而来或多或少的技术，对推动中国的经济成长是有不可忽视的作用的。这其中，在全球产业大规模转移浪潮中，来到中国的加工制造业，更是推动中国成为服装、鞋帽、玩具等一般消费品的全球生产基地，使中国变成了全球贸易大国。虽然8亿件衬衫换一架飞机并不是什么值得骄傲的事情，而且现在出口企业还面对产业升级换代结构调整的阵痛，但是这些实业直接投资资本的贡献应该在中国经济发展过程中留下浓墨重彩的一笔。
金融资本是追求所谓高风险高收益的，它不是通过投资实业、通过创造实业财富的增长来获取资本的社会的平均收益的，这是金融资本与直接投资的实业资本的最根本区别。金融资本的属性，决定了其投资行为实际上是在追寻高风险，因为只有高风险才有高收益，找到了高风险才有可能去“赌”高收益。次贷危机爆发的最主要原因，其实就是金融资本这种追求高风险高收益的投资偏好。
警惕金融资本过早流入
对于许多新兴市场国家来说，非常需要直接投资资本的流入，但是还没有能够拥有应对高风险游戏的本钱。此时，如果金融投资资本过早地介入，多半会成事不足而败事有余，造成当地经济的大起大落。
投资和金融投资的区别范文2
（一）投资风险
由于资本市场的运作方式与货币市场有着明显的区别，且我国银行在资本市场上运作经验欠缺，因此如果我国银行将业务领域延伸到证券领域进行投资时，就会产生一定的投资风险。例如，银行可能通过直接贷款给证券公司或者直接进入资本市场进行投资，由此产生的投资风险与原先委托证券公司理财、代办资金转帐结算等业务所产生的风险是有所不同的，主要包括产生信用放大、证券公司财务危机和金融监管盲区等宏观的金融风险。
（二）财务风险
我国银行在经营投行业务时，可能会产生财务风险，即开展投行业务的母银行与子公司之间由于多次使用同一笔资本金（即资本金的重复计算）而导致银行的风险扩大，以及由于财务杠杆作用使得子公司的盈利发生变动，从而引起整个集团财务状况也产生变动的风险。
（三）政策法律风险
虽然近年来我国银行开展项目投资业务已渐成风气，部分政策和监管法规也出现了松动的迹象，银行有望进一步拓展项目投资业务的创新空间。但是目前我国仍实行金融分业制度，对于银行开展项目投资业务缺乏相应的配套法律和政策，而且这种分业管理容易造成政出多门，不利于我国银行与其他金融机构的交叉经营，也不利于风险控制和监管乃至整个金融体系的稳定。
二、风险控制策略
（一）健全风险识别与内部评级机制
为了防范混合经营项目投资业务所产生的各种风险，我国银行还必须构造有效的风险识别系统。参照监管当局设立的一组可全面反映银行混业经营所面临风险的指标体系，如VaR、CVaR等，我国银行应定期对其项目投资部门或子公司的内部变量进行测评，以便尽早发现和有效防范相关风险，同时还要强化压力测试，提高对突发事件的敏感性和识别能力。该机制还要求银行按规定上报财务报表和有关资料，包括银行内部的相互支持、关联交易、担保等信息，由监管当局根据有关资料和列出的识别指标以及相应的指标权数，计算开展项目投资业务的银行的综合得分，并作出风险评估，对风险多大的机构提出警告和采取相应的措施
（二）建立银行内部“防火墙”机制
“防火墙”是针对银行机构开展项目投资业务所产生的弊端而设立的，主要目的在于维护金融业的稳定和协调发展。由于银行经营投行业务会带来特有的风险：关联交易、利益冲突等，因此，银行应该在开展项目投资业务的各部门或各机构之间建立资金、信息、人员的“防火墙”制度。从西方国家的立法来看，一项完善的“防火墙”制度应包含“法人防火墙”和“业务防火墙”。“业务防火墙”又可具体分为“资金防火墙”、“管理防墙”和“信息防火墙”等。应该说，目前我国在“防火墙”方面的建设还远没有国外那么系统完善，但也有一些相关的规定，比如不允许银行资金直接进入股市，要求集团内各机构在业务、财产、机构、人员等方面保持独立等。由于各国的法律、文化、传统和金融业及其监管发展水平不一样，因此各国银行应根据自己的实际情况设立适度的“防火墙”，而不一定要有完全一致的规制内容，但一般包括：法人分离、业务限制、信息流动限制。
（三）构建银行内部风险监控框架
立足于整个银行基础上的风险管理框架是一个战略管理、控制流程、基础结构支撑及环境影响四大要素有机统一体。而风险战略是立足整个银行，将其转化为各部门和各管理人员的实际行动，并全面融合到各种经营行为中去，是一个复杂的系统工程，需要一个严格的流程控制，需要一个有效的基础结构支撑，需要适宜的企业文化和经营环境。它区别于以往的风险控制的主要特点有：
1、风险管理战略是与经营管理战略融合在一起，以此确定适合自身能力与股东偏好的企业风险偏好，在可控的、合意的风险水平上评估新的市场机会。
2、它是一种全面的风险管理，与主要重视信用风险、市场风险和流动性风险的传统风险管理不同，全面风险管理还非常注重结算风险、操作风险和法律风险等全面的风险因素，不仅把资金的损失作为一种风险，还提出了声誉风险和人才风险，关注重点不是某一个机构或地域的风险，而是侧重于综合衡量和管理整个金融集团在全球范围内的风险承担。
3、它全面考虑了风险整合与集中管理。
4、以计量经济学、IT新技术为金融风险管理的基础，越来越注重定量分析，大量运用金融工程技术与数理统计模型，如VaR等，风险管理模型化成为其主要特征。
投资和金融投资的区别范文3
高科技企业发展初期的风险特征,必然决定了企业在各个阶段可获的资金来源的可能途径。结合不同阶段企业融资需求的特点,可以设计出我国高科技企业发展初期的融资路径图,如图1所示:
(一)种子期资金需求及融资路径分析
种子期阶段,企业资金需求量并不大。资金的主要用途是用于产品的研发,一般依靠企业创业者的初始投入资金即可满足企业资金的需求量。有些高科技项目如风电等项目可能需要的研发资金会比较多,此时企业投资者的初始投入资金无法满足资金需求。这个时候企业应当积极争取国家政策性贷款支持或者争取政府补助。由于该阶段,企业还无法产生现金流入,所以现阶段企业要想获得银行等金融结构的贷款几乎是不可能的。然而该阶段企业也可以积极寻求天使投资人的投资,天使投资是企业科技积极考虑的一种外部融资渠道。
(二)初创期资金需求及融资路径分析
初创期阶段,企业资金需求量很大。企业创业者自己投入的资金已无法满足发展所需,此阶段企业必须寻求外部的帮助。然而此阶段企业的管理风险、市场风险、财务风险又比较大,而收益相对比较少,且不确定性很大。从风险与收益的平衡关系来看,商业银行并不乐意贷款给高科技企业,这主要与现阶段我国商业银行提供的金融产品和金融技术的不足有关。那么现阶段企业可供选择的融资路径主要是争取政策性贷款、政府补助以及风险投资。此阶段企业的特征更容易吸引风险投资者,企业在选择相应风险投资人的时候,不可来者不拒,而应该有所选择。在选择风险投资人的时候应该考虑在引入风险投资人资金的同时,更要考虑引入的投资者能否改善公司的管理水平,能否有利于公司销售渠道的拓展等。另外,近年来我国也在大力发展企业集合债。企业集合债是一种非常适合高科技企业发行的债券,企业可以在此阶段积极参与集合债的发行。
二、完善高科技产业发展初期融资环境的政策建议
(一)种子期阶段融资路径的完善建议
1.政策性贷款机制的政策建议。目前种子期阶段的企业能够获得政策性贷款的数量相当有限,而此阶段的企业更需要获得政策性贷款的支持。造成目前不良局面的主要原因是企业与贷款机构之间存在着严重的信息不对称,贷款机构无法真实了解企业的实际情况,从而造成了不具有成长性的企业由于一些特殊关系反而获得了政策性资金的支持。要改变企业与贷款机构之间的矛盾,就需要贷款机构建立一套项目选择机制,将资金投向真正有成长潜力的项目。在考核项目是否具有高成长性的时候,传统的项目评价方法显然并不适用,因为种子期阶段的企业没有财务数据值得分析和评价。所以项目的选择机制必须以其他衡量指标为主,如技术新颖性、技术可实现性、技术未来可改进性以及创业者的背景等指标。在进行项目评价过程当中,应当举行专家论证,而不是单纯由贷款机构来决定。另外对政策性贷款的发放也应该是逐步发放的过程,对于发放贷款的使用效益要跟踪分析,从而为下一步贷款的发放提供依据。2.天使投资发展的政策建议。目前,我国天使投资得到了长足发展,大多数天使投资都是由民间资本构成。然而从我国民间资本的数量来看,绝大多数的民间资本仍游离于健康的市场之外。大量的民间资本进入房地产投资、地下钱庄等渠道,这主要与缺乏有效的政策引导有关。政府需要积极引导民间资本天使化,在税收政策等方面给予天使投资以优惠,使得民间资本能够有效服务于实体经济。
投资和金融投资的区别范文4
关键词：交易性金融资产 可供出售金融资产 持有至到期投资 公允价值
一、金融资产的概述
（一）金融资产的含义
金融资产属于企业资产的重要组成部分。广义的金融资产是指单位或个人拥有的以价值形态存在的资产，是一种索取资产的权利，根据新会计准则的定义，金融资产组成主要包括：库存现金、银行存款、应收账款、应收票据、其他应收款项、股权投资、债券投资和金融衍生工具形成的组合等。狭义的金融资产是指一切可以在有组织的金融市场上进行交易、具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。本文所分析的金融资产侧重于狭义的金融资产，主要是对其中最具代表性的交易性金融资产、持有至到期投资和可供出售金融资产的会计处理进行比较分析。
（二）金融资产的分类
《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》规定，企业应当结合自身业务特点、投资策略和风险管理要求，将取得的金融资产在初始确认时划分为四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；持有至到期投资；贷款和应收款项；可供出售金融资产。
1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，可以进一步分为交易性金融资产和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
（1）交易性金融资产，即以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括以交易为目的所持有的债券、股票、基金、权证等交易性金融资产。交易性金融工具具有以下两个特征：企业的持有目的是短期性的，即在初次确认时就确定其持有目的是为了短期获利；该金融资产具有活跃的市场，其公允价值能够通过活跃市场获取。
（2）直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，即指满足以下两个条件之一的金融资产：该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认和计量方面不一致的情况；企业风险管理或投资策略的正式书面文件已经明确规定该金融资产组合、该金融负债组合或该金融资产和金融负债组合，以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
2.持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。通常情况下，能够划分为持有至到期投资的金融资产，主要是债权性投资，比如企业从二级市场上购入的固定利率国债、浮动利率金融债券等。
3.贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
4.可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述其他三类资产以外的金融资产。也就是说若管理者的意图不是很明确或者没有计划将其归类到前三类，那么就可以将其划分为可供出售金融资产。例如，企业购入的在活跃市场上有报价的股票、债券和基金等。
二、金融资产的会计处理差异
（一）初始计量方面的差异
1.交易性金融资产，在取得时支付的相关交易费用，应当直接计入当期损益。已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，应当确认为应收项目即应收股利、应收利息。会计处理为：借记“交易性金融资产”、“投资收益”、“应收股利/应收利息”科目；贷记“银行存款”科目。
2.持有至到期投资和可供出售金融资产，在取得时支付的相关交易费用，均直接计入初始取得成本。会计处理为：借记“持有至到期投资”或“可供出售金融资产”、“应收股利/应收利息”科目；贷记“银行存款”科目。
（二）后续计量方面的差异
1.交易性金融资产的公允价值变动，企业应将其计入“公允价值变动损益”中，直接影响当期损益。会计处理为：借记“交易性金融资产”科目；贷记“公允价值变动损益”科目，或做相反分录。
2.持有至到期投资在持有期间，其账面价值以摊余成本进行计量，并按摊余成本和实际利率计算确认利息收入计入投资收益，直接影响当期损益。会计处理为：借记“应收利息/应计利息
”科目；贷记“投资收益”、“持有至到期投资——利息调整”科目。
3.可供出售金融资产的公允价值变动，企业应将其计入“资本公积——其他资本公积”，影响的是所有者权益，不影响当期损益。会计处理为：借记“可供出售金融资产”科目；贷记“资本公积”科目，或做相反分录。
（三）资产处置方面的差异
1.交易性金融资产在被处置时，其公允价值与入账价值之间的差额应确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益，即将其转入投资收益。会计处理为：借记“银行存款”科目，贷记“交易性金融资产”、“投资收益”科目；借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资收益”科目。
2.持有至到期投资在被处置时，应将所取得价款与持有至到期投资账面价值之间的差额，计入当期损益即投资收益。借记“银行存款”科目；贷记“持有至到期投资”、“投资收益”科目。
3.可供出售金融资产在被处置时，应将取得的价款与该金融资产的账面价值之间的差额计入投资收益，同时将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额即“资本公积——其他资本公积”转出，计入投资收益。借记“银行存款”科目；贷记“可供出售金融资产”、“资本公积”、“投资收益”科目。
三、金融资产会计处理的实例分析
现行准则将金融资产分为四类，其中交易性金融资产和可供出售金融资产作为企业非常重要的两类金融资产，在核算上存在很多相似之处，在会计处理上很容易混淆。本文以股票为例，通过比较将其划分为交易性金融资产与可供出售金融资产的会计处理的不同，从而进一步分析不同类型的金融资产对企业当期产生的不同财务影响。 例：2012年11月11日a公司从二级市场购入一批b公司发行的股票600万股。取得时公允价值为每股8.3元，含已宣告但尚未发放的现金股利每股0.3元，另支付交易费用8万元，全部价款以银行存款支付；2012年11月16日，收到最初支付价款中所含的现金股利；2012年12月31日，该股票公允价值为每股8.9元；2013年3月31日，该股票公允价值为每股7.5元；2013年6月30日，该股票公允价值为每股6.4元。预计股价的下跌是非暂时性的。2013年7月30日，该股票公允价值回升至每股6.6元。此时导致前期股票价格持续下跌的客观因素已消失。2013年8月6日，甲公司出售全部股票600万股，售价每股7元，另付交易费用6万元。
该例中a公司从二级市场购买了股票，如果该公司管理层的意图是为了近期出售，以赚取差价为目的，则会计人员应将它划分为交易性金融资产；若管理层不是为了短期获利而持有该股票，则会计人员应将它划分为可供出售金融资产。至于归为哪类金融资产，主要取决于管理层对利润等财务指标的考虑。所以笔者以这两类金融资产为例，从初始计量、后续计量、资产的减值和处置等方面来具体说明它们在会计处理上的差异。
（一）取得金融资产时的会计处理（见表1）
这两类金融资产会计处理的最大区别，就是对相关交易费用的处理不同。交易性金融资产初始确认时，将发生的交易费用简化处理，直接费用化冲减当期损益，符合简明原则。可供出售金融资产初始确认时，将发生的交易费用资本化处理，直接计入可供出售金融资产的初始入账价值。初始确认时，两种不同的会计处理将会对企业当期个别财务指标产生不同的影响。
若将其归为前者，则甲公司的当期利润会减少8万元，当期应纳税所得额也会减少8万元，当期所得税费用也随之减少2万元（假定该公司的所得税税率是25%），致使当期净损益减少6万元。若归为后者，则不会对该公司的当期损益产生任何实质的影响。
（二）资产负债表日金融资产价格变动的会计处理（见表2）
资产负债表日，两类金融资产会计处理的最大区别就在于对该资产由于市场价格的升降所形成的公允价值变动差额的处理。交易性金融资产将公允价值变动差额直接计入当期损益，影响当期利润。而可供出售金融资产没有将公允价值变动差额计入当期损益，而是作为一种未实现的损益，通过“资本公积——其他资本公积”计入当期利得（损失）来反映。
实际上，期末股票市场价格的上下波动所产生的公允价值变动差额只是一种潜在的、隐含的损益，只有等到将该股票出售之后才真正实现损益。可供出售金融资产的处理方式，一方面，很好地遵循了谨慎性原则，大大压缩了企业利
市场价格上下波动随意调节利润的空间，另一方面，将未实现的损益通过利得（损失）来反映，很好地贯彻了全面收益观的思想，是与国际会计准则趋同的重要体现。
（三）金融资产减值的会计处理（见表3）
当可供出售金融资产的市场价格下跌的幅度达到甚至超过其成本的20%，或连续下跌的时间达到或超过6个月，导致下跌的因素是客观存在且非暂时的，就应合理地判断该金融资产发生了减值，并计提减值准备。按现行市价与其成本的差额计入“资产减值损失”，将持有期间由于市场价格持续大幅度下跌所累积形成的“资本公积——其他资本公积”借方余额转出，不足的部分再计提减值准备，记入“可供出售金融资产——公允价值变动”科目。
2013年6月30日，该股票的公允价值下跌至每股6.4元时，价格下跌幅度高达其成本的20%，且是非暂时性的，可以判断该金融资产发生了减值，应计提减值准备。当市场价格大幅度下跌时，两类金融资产会计处理的最大区别就在于二者对减值部分的确认和计量。交易性金融资产不计提减值准备，而是按现行市价与其账面价值的差额直接冲减当期损益（即借记“公允价值变动损益”）660万元；而可供出售金融资产计提减值准备，按现行市价与其成本的差额冲减当期损益（借记“资产减值损失”）968万元。两种处理都会减少当期利润，但后者对当期利润的影响程度要大得多。
（四）金融资产市价回升时的会计处理（见表4）
当客观减值因素消失，金融资产的市场价格回升时，两类金融资产会计处理的最大区别在于对市价回升金额的确认不同。前者将市价回升形成的潜在收益计入了当期损益，而后者将市价回升形成的潜在收益计入当期利得。不同处理将产生不同的财务影响，前者会使当期利润增加120万元，而后者的当期利润不会受到影响。
（五）金融资产处置时的会计处理
处置时，两类金融资产不同的会计处理对当期损益产生了很大的影响。若为交易性金融资产，将收到的处置款4 194万元抵减购买支出4 800万元，亏损606万元。若为可供出售金融资产，由于前期已确认了资产减值损失968万元。导致本期实现了收益354万元。这两种处理对当期损益产生相反的影响。此种情形若是出现在年末，仅仅由于归类的不同，会对年报的利润等指标产生重大影响。
四、现行金融资产会计处理存在的问题
（一）金融资产的确认有待完善
由于衍生金融资产是一种选择权，该权利所导致的未来经济利益的流入在时间和金额上具有极大的不确定性，并且其价值也会不断的变动，流入或流出企业的经济利益也无法计量。按照我国现行会计准则的规定，衍生金融资产既不符合资产定义，也不符合资产的确认条件，不能作为资产确认，只进行表外披露，把未来不确定的利益和潜在风险变成可控指标，最大限度地化解风险。随着法律、金融市场等环境条件的完善及计量手段的发展，衍生金融资产将由表外披露转为表内确认。
（二）金融资产的计量有待改进
我国现行会计准则对金融资产的计量采用了公允价值、摊余成本和历史成本混合计量的方法。初始确认金融资产时，采用公允价值计量。后续计量时，原则上也按照公允价值计量，但下列情况除外：对持有至到期投资以及贷款和应收款项，按摊余成本计量；在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按历史成本计量。这样处理会导致初始计量时交易费用处理不一致；后续计量时，对于相同的金融资产，在不同企业甚至在同一企业的计量也不同等问题。
笔者认为，可以借鉴国际会计准则的做法，将金融资产计量简化为按公允价值计量和摊余成本计量两种方法，对公允价值能够可靠计量的金融资产，采用公允价值计量，其价值变动的利得或损失，直接计入当期利润。对于公允价值不能可靠计量的金融资产，如果其合同现金流量确定，采用摊余成本计量；如果其合同现金流量不能确定，则采用公允价值计量，公允价值变化形成的利得或损失直接计入权益中的“其他收益”。
参考文献：
1.中国注册会计师协会.2011年度注册会计师全国统一考试辅导教材——会计[m].北京：中国财政经济出版社，2011.
投资和金融投资的区别范文5
【关键词】次级债危机金融危机房地产业宏观调控
一、中国房地产业宏观调控对住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识
传统理论将居民购房活动主要区分为住房消费与住房投资两大类。二者的区别在于，前者购买的住房用于自己家庭居住，后者购买的住房并非用于自己家庭居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利。至于住房投机，它是与住房投资既有区别，又紧密相关的活动。虽然在学理层面上存在将二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇庆所言，“在现实操作层面上对住房投资与住房投机进行区分是很困难的，很难在二者之间划出清晰的界限，在一定条件下正常的投资也许很快就转变为投机行为。”〔’〕因为本文主要讨论房地产业宏观调控，宏观调控显然属于现实操作层面，所以本文并未将住房投机单独作为一类活动与住房消费和住房投资相并列来进行考察，而是将其置于广义的住房投资的范畴之内。
中国房地产业宏观调控，特别是2005年以来的本轮房地产业宏观调控高度重视住房消费与住房投资，尤其突出地表现为对二者的区别对待。“鼓励消费，抑制投资”成为房地产业宏观调控的基本原则之一。一系列影响重大的房地产业宏观调控政策，如“旧国八条”、“新国八条”和“国六条”等为此做了最好的诊释。同样是居民购房行为，却因购房目的不同而被区别对待。消费与投资之分，就像中国历史上的“华夏与夷狄之分”一样，被反复强调。住房消费如同“华夏”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的支持和鼓励，而且在道德层面上也占据优势地位;相反，住房投资如同“夷狄”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的抑制和区别对待，而且在道德层面上也往往被置于受歧视的地位。抑制住房投资的主要原因之一是:在传统理论看来，住房投资与信贷危机，乃至整个金融危机或经济危机有着某种天然联系;而住房消费似乎具备某种“抗体”，其引发信贷危机，乃至金融危机或经济危机的风险却很小。
二、美国次级债危机从现实层面对中国房地产业宏观调控理论基础的冲击
美国次级债危机是一起典型的由住房消费引起的信贷危机和金融危机。这起危机从现实层面冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，引发人们重新认识住房消费、住房投资与金融危机之间的关系。
在美国住房抵押贷款市场上，放贷机构根据借款人信用高低，对其进行区别对待，从而形成两个层次的市场，即“优惠级”(Prime)抵押贷款市场和“次级”抵押贷款市场。信用低的人申请不到优惠级抵押贷款，只能在次级市场上寻求贷款。两个层次的住房抵押贷款市场的服务对象均为贷款购房者，但次级抵押贷款市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款的贷款利率高出2%-3%。因为次级抵押贷款市场为那些受到歧视或者不符合优惠级抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。由于次级抵押贷款利率通常比优惠级抵押贷款利率高，因而次级抵押贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，所以该业务受到放贷机构的有力推动。另外，美联储实施的低利率政策和美国住宅价格的持续上升，也引起美国居民购房热情不断升温。
在次级抵押贷款业务推出的最初10年里，该业务取得了显著效果。1994-2006年，美国的住房自有率从64%上升到69%，超过900万的家庭在这一期间拥有了自己的住房，这很大部分归功于次级住房抵押贷款。在利用次级住房抵押贷款购买住房的居民中，一半以上是少数族裔，其中大部分是低收人者，这些居民由于信用记录较差或付不起首付而无法取得优惠级抵押贷款。次级抵押贷款为这些低收人者提供了选择权，通过次级抵押贷款购买住房的居民主要是为了自己家庭居住，而非为了投资牟利。按照传统理论对居民购房行为的分类，这些购房活动显然绝大部分属于住房消费，而非住房投资。2004年6月到2006年6月，为了避免经济过热，防止通货膨胀，阻止资本外流，控制美元跌势，美联储连续17次加息，将联邦基金利率从1%提升至5.25%。加息从两个方面影响到房地产业:其一，由于大部分次级住房抵押贷款采取可调整利率形式，随着美联储17次上调利率，次级住房抵押贷款的还款利率越来越高，借款者的还贷压力越来越大；其二，美联储17次上调利率直接导致美国房价下挫，房地产交易也从此由火热转向低迷。债务负担的增加与住房价格的下跌交相作用于美国次级住房抵押贷款，引起了越来越严重的信贷危机。
在办理次级住房抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人可以出售所购住房或者进行抵押再融资。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的住房卖出，即使能够卖出，住房的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。在这种情况下，自然会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级住房抵押贷款市场的悲观预期，次级住房抵押贷款市场就会发生严重震荡，并冲击贷款市场的资金链，进而波及整个住房抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为住房所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成恶性循环，加剧了次级住房抵押贷款市场危机的严重程度，这便是美国次级债危机。在危机的初始阶段，危及仅仅存在于美国次级住房抵押货款市场上。但是，随着美国次级债危机的逐步加剧，市场预期更加悲观，住房价格进一步下跌，优惠级住房抵押贷款市场也受到冲击。随着次级债危机中住房价格的一跌再跌，越来越多优惠级住房抵押贷款市场上的借款者发现，他们购买的住房市值已经低于住房抵押贷款的本息，于是即使在优惠级住房抵押贷款市场上，也出现了越来越多的逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例，美国次级债危机波及到了整个抵押贷款市场。不仅如此，银行的信贷危机很快波及到了以住房抵押贷款为发行基础的住房抵押贷款证券市场，进而影响到了整个证券市场，最终酿成了一场深刻影响美国经济的金融危机。
反思美国次级债危机可以发现，引发本次危机的恰恰是住房消费，而不是住房投资。次级住房抵押贷款的借款者绝大多数是那些少数族裔和低收人者，这些弱势群体通过次级住房抵押贷款来购买住房，用于自己居住，而非用于投资。作为一个典型案例，美国次级债危机从现实层面对传统理论中关于住房消费、住房投资与金融危机关系的认识产生了重大冲击，即不仅住房投资能够引发金融危机，住房消费同样也能够引发金融危机。
三、对住房消费和住房投资的重新解读从理论层面修正了传统认识
美国次级债危机冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，颠覆了人们对于住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识。而这种传统认识追根溯源是基于传统理论对于居民购房性质的分类，即对住房消费与住房投资的认识。
本文认为，从经济学理论层面而言，对居民购房性质的研究至少存在三种分析视角:其一，基于国民经济帐户体系(SNA)的分析视角;其二，基于需求目的的分析视角;其三，基于虚拟经济理论的分析视角。在不同分析视角下，对于居民购房性质，或者说对于何谓住房消费、何谓住房投资会得出截然不同的结论。每一种结论都建立于自己独特的分析视角之下，亦即只有基于各自独特的分析视角，才能找到其结论的合理性。对住房消费与住房投资在多重视角下的重新解读，从理论层面修正了传统认识，为重新审视住房消费、住房投资与金融危机的关系，以及重建我国房地产业宏观调控的理论基础奠定了根基。
(一)基于国民经济帐户体系分析视角下的住房投资与住房消费
国民经济帐户体系是当代最主要的国民经济核算体系，被所有发达国家和众多发展中国家所采用。国内生产总值的核算是SNA最主要的内容之一，GDP由消费、投资、政府支出和出口四部分组成。基于SNA的分析视角，在新房市场上，居民购买的住房无论是用于自己居住，还是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，都属于投资活动。
SNA之所以如此设计统计口径是基于商品住房的特殊属性。GDP用来衡量给定时期内一个经济体生产的所有最终产品和服务的市场价格。对于普通消费品而言，人们会在一个给定时期内购买它，并在该时期或比该时期稍长的一个时期里消费掉它，因而购买这些商品的支出被归为当期消费。但住宅与普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用寿命长久，可以在相当长的时间里为消费者提供一个持续的服务流。虽然住房服务的消费可以绵延很久，但对住房的购买支付却是在某个相对短的时期内进行，住房的购买行为和消费行为在时间跨度上存在极大背离。对于GDP及组成GDP的消费、投资等流量指标来说，这种背离会给统计工作带来严重偏差。如果将购买住房的支出计人当期消费，无疑极大地高估了当期的消费支出，于是在SNA中，仅仅将住房服务视作消费品，将房租计人消费。可见，如果基于SNA分析视角，在新房市场上购买住宅，无论是用于自己家庭居住还是用于其他用途，都属于投资活动。而享受住宅提供的住房服务，并为此支付房租的行为属于消费活动。同时，GDP仅仅衡量现期生产的所有产品和服务的价值，非现期生产的产品和服务，即旧货的购买并不计人当期GDP，因为旧货的交易反映了一种资产的转移，并不是经济价值的增加，因此旧货的交易并不包括在当期GDP中。所以，居民在二手房市场上购买住房，无论用于自己家庭居住，还是用于其他用途，不在SNA的考察范围之内，所以居民在二手房市场上的购房活动既不是住房投资，也不是住房消费。
(二)基于需求目的分析视角下的住房投资与住房消费
显然，传统理论对于住房消费与住房投资的认识绝非基于SNA分析视角，而是基于需求目的分析视角。在需求目的分析视角下，研究者根据居民的购房目的来界定住房消费与住房投资。他们认为吃、穿、住、行是人的基本消费集合，是人类生存与发展的必备前提。满足居住需求的方式有两种:一种是租住他人住房;一种是购买用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人类的基本消费需求，而购买用于自己家庭居住的住房是满足这种基本消费需求的一种方式，于是一些学者就得出居民购买用于自己家庭居住的住房的行为属于消费活动，而被购买的住房属于消费品的结论。同理，基于需求目的分析视角，居民购买住房，如果不是用于自己家庭居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，那么这种购房活动与购买工业、商业或办公等非住宅房地产的行为一样，属于投资活动。从需求目的分析视角对住房投资和住房消费的界定，是通过分析商品用途来判断其被购买的行为属于投资活动还是消费活动。这一分析方法在理论研究和日常思维中被普遍使用，获得人们广泛认同，以商品用途来区分投资品和消费品不仅在实践中被广泛应用，而且在概念的划分上也做到了逻辑自洽。然而，使用这种方法来分析商品住房及购房活动的性质时，研究者必须考虑到商品住房有别于普通消费品的特殊性。
许多学者把居民购买的用于自己家庭居住的住房看作是消费品，但他们却忽略了其有别于其他普通消费品的特殊性，而试图用研究普通商品价格形成与波动
的方法来研究商品住房的价格形成与波动，即试图仅仅使用实际经济因素如人口数量、居民收人水平、就业率等指标来解释和预测住宅价格的周期性波动，这就忽略了商品住房具有的有别于普通消费品的虚拟资产属性，采用这样的方法做出的预测往往是失败的。Quigley的研究证明了这一点，他使用1986-1994年美国41个大城市的截面数据，根据居民收人、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空置率等实际经济变量及商品住房价格滞后变量对商品住房价格进行回归分析。结果表明，这些解释变量对商品住房价格虽然具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，即使是预测最准确的模型错误率也高达52.73%.这是因为随着商品住房虚拟资产属性的日益增强，其价格波动越来越受到货币和资本市场等虚拟经济领域因素的影响，而实际经济因素对商品住房市场的影响在逐步减弱。事实上，马克思早在19世纪下半叶就认识到了房价的特殊性，他指出“房价只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”。
由此可见，虽然可以基于需求目的分析视角合乎逻辑地区分住房投资与住房消费，但是该结论仅仅在这一独特视角下才能成立，而超越这一视角，推广到更为广阔的范围中，这一结论便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破这一独
特视角，在更为广阔的范围内理解住房投资与住房消费的涵义。因为住房消费与一般意义上的消费行为大不相同，集中体现在商品住房不同于普通消费品，其价格的形成与变动遵循着不同于普通消费品的特有逻辑。传统理论对于住房投资与住房消费的认识基于需求目的分析视角之下。所以，传统理论中住房投资与住房消费的涵义仅仅在这一独特视角之下才具有合理性，即仅仅在“住房是用于自己家庭居住还是用于其他用途”这一意义上具有合理性。但是，在这一视角下，我们并不能找到住房投资与金融危机的关联性，也同样找不到住房消费对于金融危机存在“免疫力”的丝毫证据。
正如下文所述，金融危机往往是由虚拟资产价格的强波动性引发的，从虚拟经济分析视角来看，商品住房具有虚拟资产属性，其价格具有强波动性。正是房价的强波动性，才是房地产容易引发金融危机的主要因素。从虚拟经济分析视角看，传统意义上的住房投资与住房消费并无二致，二者均具有投资活动属性。
(三)基于虚拟经济视角的住房投资与住房消费
从1997年东南亚金融危机以后开始，我国部分学者开始研究虚拟经济现象，这一研究很快得到社会承认。2002年10月，“虚拟经济”一词被写人了十六大报告。虚拟经济研究对于深化关于房地产属性的认识意义重大。虽然对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成一致定义，但是人们基本认同这样一种观点，即“虚拟经济是一种与实体经济相对应的经济形态，虚拟资产是指金融资产以及具有类同金融资产属性的其他资产形式，而房地产就是除了金融资产以外的最主要的虚拟资产形式”。[5l0由于房地产具有虚拟资产属性，所以它有别于普通资产，而与货币、股票、债券和金融衍生品具有某种相似性。
投资和金融投资的区别范文6
一、中国房地产业宏观调控对住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识
传统理论将居民购房活动主要区分为住房消费与住房投资两大类。二者的区别在于，前者购买的住房用于自己家庭居住，后者购买的住房并非用于自己家庭居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利。至于住房投机，它是与住房投资既有区别，又紧密相关的活动。虽然在学理层面上存在将二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇庆所言，“在现实操作层面上对住房投资与住房投机进行区分是很困难的，很难在二者之间划出清晰的界限，在一定条件下正常的投资也许很快就转变为投机行为。”[1]因为本文主要讨论房地产业宏观调控，宏观调控显然属于现实操作层面，所以本文并未将住房投机单独作为一类活动与住房消费和住房投资相并列来进行考察，而是将其置于广义的住房投资的范畴之内。
中国房地产业宏观调控， 特别是2005年以来的本轮房地产业宏观调控高度重视住房消费与住房投资，尤其突出地表现为对二者的区别对待。“鼓励消费，抑制投资”成为房地产业宏观调控的基本原则之一。一系列影响重大的房地产业宏观调控政策，如“旧国八条”、“新国八条”和“国六条”等为此做了最好的诠释。同样是居民购房行为，却因购房目的不同而被区别对待。消费与投资之分，就像中国历史上的“华夏与夷狄之分”一样，被反复强调。住房消费如同“华夏”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的支持和鼓励，而且在道德层面上也占据优势地位；相反，住房投资如同“夷狄”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的抑制和区别对待，而且在道德层面上也往往被置于受歧视的地位。抑制住房投资的主要原因之一是：在传统理论看来，住房投资与信贷危机，乃至整个金融危机或经济危机有着某种天然联系；而住房消费似乎具备某种“抗体”，其引发信贷危机，乃至金融危机或经济危机的风险却很小。
二、美国次级债危机从现实层面对中国房地产业宏观调控理论基础的冲击
美国次级债危机是一起典型的由住房消费引起的信贷危机和金融危机。这起危机从现实层面冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，引发人们重新认识住房消费、住房投资与金融危机之间的关系。
在美国住房抵押贷款市场上，放贷机构根据借款人信用高低，对其进行区别对待，从而形成两个层次的市场，即“优惠级”（Prime）抵押贷款市场和“次级”(Sub-prime)抵押贷款市场。信用低的人申请不到优惠级抵押贷款，只能在次级市场上寻求贷款。两个层次的住房抵押贷款市场的服务对象均为贷款购房者，但次级抵押贷款市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款的贷款利率高出2%―3%。因为次级抵押贷款市场为那些受到歧视或者不符合优惠级抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。由于次级抵押贷款利率通常比优惠级抵押贷款利率高，因而次级抵押贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，所以该业务受到放贷机构的有力推动。另外，美联储实施的低利率政策和美国住宅价格的持续上升，也引起美国居民购房热情不断升温。
在次级抵押贷款业务推出的最初10年里，该业务取得了显著效果。1994―2006年，美国的住房自有率从64％上升到69％，超过900万的家庭在这一期间拥有了自己的住房，这很大部分归功于次级住房抵押贷款。在利用次级住房抵押贷款购买住房的居民中，一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些居民由于信用记录较差或付不起首付而无法取得优惠级抵押贷款。次级抵押贷款为这些低收入者提供了选择权，通过次级抵押贷款购买住房的居民主要是为了自己家庭居住，而非为了投资牟利。按照传统理论对居民购房行为的分类，这些购房活动显然绝大部分属于住房消费，而非住房投资。2004年6月到2006年6月，为了避免经济过热，防止通货膨胀，阻止资本外流，控制美元跌势，美联储连续17次加息，将联邦基金利率从1％提升至5．25％。加息从两个方面影响到房地产业：其一，由于大部分次级住房抵押贷款采取可调整利率形式，随着美联储17 次上调利率，次级住房抵押贷款的还款利率越来越高，借款者的还贷压力越来越大；其二，美联储17 次上调利率直接导致美国房价下挫，房地产交易也从此由火热转向低迷。债务负担的增加与住房价格的下跌交相作用于美国次级住房抵押贷款，引起了越来越严重的信贷危机。
在办理次级住房抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人可以出售所购住房或者进行抵押再融资。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的住房卖出，即使能够卖出，住房的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。在这种情况下，自然会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级住房抵押贷款市场的悲观预期，次级住房抵押贷款市场就会发生严重震荡，并冲击贷款市场的资金链，进而波及整个住房抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为住房所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成恶性循环，加剧了次级住房抵押贷款市场危机的严重程度，这便是美国次级债危机。在危机的初始阶段，危及仅仅存在于美国次级住房抵押贷款市场上。但是，随着美国次级债危机的逐步加剧，市场预期更加悲观，住房价格进一步下跌，优惠级住房抵押贷款市场也受到冲击。随着次级债危机中住房价格的一跌再跌，越来越多优惠级住房抵押贷款市场上的借款者发现，他们购买的住房市值已经低于住房抵押贷款的本息，于是即使在优惠级住房抵押贷款市场上，也出现了越来越多的逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例，美国次级债危机波及到了整个抵押贷款市场。不仅如此，银行的信贷危机很快波及到了以住房抵押贷款为发行基础的住房抵押贷款证券市场，进而影响到了整个证券市场，最终酿成了一场深刻影响美国经济的金融危机。
反思美国次级债危机可以发现，引发本次危机的恰恰是住房消费，而不是住房投资。次级住房抵押贷款的借款者绝大多数是那些少数族裔和低收入者，这些弱势群体通过次级住房抵押贷款来购买住房，用于自己居住，而非用于投资。作为一个典型案例，美国次级债危机从现实层面对传统理论中关于住房消费、住房投资与金融危机关系的认识产生了重大冲击，即不仅住房投资能够引发金融危机，住房消费同样也能够引发金融危机。
三、对住房消费和住房投资的重新解读从理论层面修正了传统认识
美国次级债危机冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，颠覆了人们对于住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识。而这种传统认识追根溯源是基于传统理论对于居民购房性质的分类，即对住房消费与住房投资的认识。
本文认为，从经济学理论层面而言，对居民购房性质的研究至少存在三种分析视角：其一，基于国民经济帐户体系（SNA）的分析视角；其二，基于需求目的的分析视角；其三，基于虚拟经济理论的分析视角。在不同分析视角下，对于居民购房性质，或者说对于何谓住房消费、何谓住房投资会得出截然不同的结论。每一种结论都建立于自己独特的分析视角之下，亦即只有基于各自独特的分析视角，才能找到其结论的合理性。对住房消费与住房投资在多重视角下的重新解读，从理论层面修正了传统认识，为重新审视住房消费、住房投资与金融危机的关系，以及重建我国房地产业宏观调控的理论基础奠定了根基。
（一）基于国民经济帐户体系分析视角下的住房投资与住房消费
国民经济帐户体系是当代最主要的国民经济核算体系，被所有发达国家和众多发展中国家所采用。国内生产总值的核算是SNA最主要的内容之一，GDP由消费、投资、政府支出和净出口四部分组成。基于SNA的分析视角，在新房市场上，居民购买的住房无论是用于自己居住，还是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，都属于投资活动。
SNA之所以如此设计统计口径是基于商品住房的特殊属性。GDP用来衡量给定时期内一个经济体生产的所有最终产品和服务的市场价格。对于普通消费品而言，人们会在一个给定时期内购买它，并在该时期或比该时期稍长的一个时期里消费掉它，因而购买这些商品的支出被归为当期消费。但住宅与普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用寿命长久，可以在相当长的时间里为消费者提供一个持续的服务流。虽然住房服务的消费可以绵延很久，但对住房的购买支付却是在某个相对短的时期内进行，住房的购买行为和消费行为在时间跨度上存在极大背离。对于GDP及组成GDP的消费、投资等流量指标来说，这种背离会给统计工作带来严重偏差。如果将购买住房的支出计入当期消费，无疑极大地高估了当期的消费支出，于是在SNA中，仅仅将住房服务视作消费品，将房租计入消费。可见，如果基于SNA分析视角，在新房市场上购买住宅，无论是用于自己家庭居住还是用于其他用途，都属于投资活动。而享受住宅提供的住房服务，并为此支付房租的行为属于消费活动。同时，GDP仅仅衡量现期生产的所有产品和服务的价值，非现期生产的产品和服务，即旧货的购买并不计入当期GDP，因为旧货的交易反映了一种资产的转移，并不是经济价值的增加，因此旧货的交易并不包括在当期GDP中。所以，居民在二手房市场上购买住房，无论用于自己家庭居住，还是用于其他用途，都不在SNA的考察范围之内，所以居民在二手房市场上的购房活动既不是住房投资，也不是住房消费。
（二）基于需求目的分析视角下的住房投资与住房消费
显然，传统理论对于住房消费与住房投资的认识绝非基于SNA分析视角，而是基于需求目的分析视角。在需求目的分析视角下，研究者根据居民的购房目的来界定住房消费与住房投资。他们认为吃、穿、住、行是人的基本消费集合，是人类生存与发展的必备前提。满足居住需求的方式有两种：一种是租住他人住房；一种是购买用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人类的基本消费需求，而购买用于自己家庭居住的住房是满足这种基本消费需求的一种方式，于是一些学者就得出居民购买用于自己家庭居住的住房的行为属于消费活动，而被购买的住房属于消费品的结论。[2]同理，基于需求目的分析视角，居民购买住房，如果不是用于自己家庭居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，那么这种购房活动与购买工业、商业或办公等非住宅房地产的行为一样，属于投资活动。从需求目的分析视角对住房投资和住房消费的界定，是通过分析商品用途来判断其被购买的行为属于投资活动还是消费活动。这一分析方法在理论研究和日常思维中被普遍使用，获得人们广泛认同，以商品用途来区分投资品和消费品不仅在实践中被广泛应用，而且在概念的划分上也做到了逻辑自洽。然而，使用这种方法来分析商品住房及购房活动的性质时，研究者必须考虑到商品住房有别于普通消费品的特殊性。
许多学者把居民购买的用于自己家庭居住的住房看作是消费品，但他们却忽略了其有别于其他普通消费品的特殊性，而试图用研究普通商品价格形成与波动的方法来研究商品住房的价格形成与波动，即试图仅仅使用实际经济因素如人口数量、居民收入水平、就业率等指标来解释和预测住宅价格的周期性波动，这就忽略了商品住房具有的有别于普通消费品的虚拟资产属性，采用这样的方法做出的预测往往是失败的。Quigley的研究证明了这一点，他使用1986―1994年美国41个大城市的截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空置率等实际经济变量及商品住房价格滞后变量对商品住房价格进行回归分析。结果表明，这些解释变量对商品住房价格虽然具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，即使是预测最准确的模型错误率也高达52．73%。[3]这是因为随着商品住房虚拟资产属性的日益增强，其价格波动越来越受到货币和资本市场等虚拟经济领域因素的影响，而实际经济因素对商品住房市场的影响在逐步减弱。事实上，马克思早在19世纪下半叶就认识到了房价的特殊性，他指出“房价只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”。[4]
由此可见，虽然可以基于需求目的分析视角合乎逻辑地区分住房投资与住房消费，但是该结论仅仅在这一独特视角下才能成立，而超越这一视角，推广到更为广阔的范围中，这一结论便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破这一独特视角，在更为广阔的范围内理解住房投资与住房消费的涵义。因为住房消费与一般意义上的消费行为大不相同，集中体现在商品住房不同于普通消费品，其价格的形成与变动遵循着不同于普通消费品的特有逻辑。传统理论对于住房投资与住房消费的认识基于需求目的分析视角之下。所以，传统理论中住房投资与住房消费的涵义仅仅在这一独特视角之下才具有合理性，即仅仅在“住房是用于自己家庭居住还是用于其他用途”这一意义上具有合理性。但是，在这一视角下，我们并不能找到住房投资与金融危机的关联性，也同样找不到住房消费对于金融危机存在“免疫力”的丝毫证据。
正如下文所述，金融危机往往是由虚拟资产价格的强波动性引发的，从虚拟经济分析视角来看，商品住房具有虚拟资产属性，其价格具有强波动性。正是房价的强波动性，才是房地产容易引发金融危机的主要因素。从虚拟经济分析视角看，传统意义上的住房投资与住房消费并无二致，二者均具有投资活动属性。
（三）基于虚拟经济视角的住房投资与住房消费
从1997年东南亚金融危机以后开始，我国部分学者开始研究虚拟经济现象，这一研究很快得到社会承认。2002年10月，“虚拟经济”一词被写入了十六大报告。虚拟经济研究对于深化关于房地产属性的认识意义重大。虽然对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成一致定义，但是人们基本认同这样一种观点，即“虚拟经济是一种与实体经济相对应的经济形态，虚拟资产是指金融资产以及具有类同金融资产属性的其他资产形式，而房地产就是除了金融资产以外的最主要的虚拟资产形式”。[5]由于房地产具有虚拟资产属性，所以它有别于普通资产，而与货币、股票、债券和金融衍生品具有某种相似性。
虚拟经济与实体经济的本质区别在于他们遵循完全不同的运行模式。这种不同表现为“在实体经济中，资本必须通过与实物形态之间的相互转换，经过交换――生产――流通――交换这一循环后才能产生利润，但是，在虚拟经济中，资本却不需要通过这一循环就可以产生利润。由于虚拟经济中不包括物质生产活动，故其本身并不能创造财富，但却能对实体经济创造的财富进行再分配”。[6]虚拟经济也被看作是虚拟价值系统，“虚拟价值系统与实体价值系统具有本质区别，它与人们的心理密切相关”。[7]虽然研究者对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成完全一致的意见，但是有一点是共同认可的，那便是：虚拟经济具有自己独特的载体――虚拟资产，与普通资产不同，虚拟资产具有独特的价格形成与波动机制，强波动性是其价格的基本特征。而房地产与金融资产、邮票、古玩字画等资产都具有这一特征，因而都被纳入了虚拟资产的范畴。由于虚拟资产价格具有强波动性，使其成为投资或投机活动的主要对象。虚拟经济理论正是从价格形成与波动的特征――强波动性的分析视角出发得出如下结论：居民购房无论是用于自己家庭居住还是用于出租，或等房价上涨之后将其出售以赚取差价，都属于投资活动，无论是自住房还是非自住房都具有投资品属性。“房地产价格的波动性表明房地产不仅仅是一般消费品或耐用消费品，而更多的成为一种投资工具，从而决定房地产价格的不只是由建筑及土地成本决定的供给和消费者效用决定的需求，更重要的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这正体现了房地产作为虚拟资产的特性”。[7][8]
基于虚拟经济视角，可以解释为什么商品住房的价格具有强波动性，进而可以解释为什么房地产容易引发金融危机。而在虚拟经济视角下，传统理论意义下的住房投资与住房消费本质上并无区别，二者均具有投资属性。这就从理论层面上解释了为什么住房消费可以引发美国次级债危机，同时本文在多重视角下对住房消费和住房投资的重新解读也从理论层面上修正了关于住房投资、住房消费与金融危机关系的传统认识。
主要参考文献：
［1］徐滇庆．房价与泡沫经济［M］．北京：机械工业出版社,2006．166～268．
［2］万大宁等．住宅消费对上海经济增长贡献度研究［M］．中国房地产研究［J］．2000（1）．上海：上海社会科学院出版社，2000．
［3］Quigley, J. M., Real Estate Prices and Economic Cycles, International Real Estate Review , 1999,Vol.2, No.1.
［4］马克思．资本论(第三卷)［M］．北京：人民出版社，1963．
［5］刘骏民．从虚拟资本到虚拟经济［M］．山东人民出版社，1998．
［6］成思危．虚拟经济研究丛书序言［M］．见姚国庆，2005：《经济虚拟化下的金融危机》，南开大学出版社，序言．
［7］郭金兴．房地产的虚拟性及其波动［M］．天津：南开大学出版社，2005．10～16页．
［8］Courchane, M., Surette, B. and P. Zorn, Subprime Borrowers: Mortgage Transitions and Outcomes. Journal of Real Estate Finance and Economics, 2007, 29(4).
Housing Consumption, Housing Investment and Financial Crisis:Impact of the US Sub-prime Loan Crisis on the Theoretic Foundation of China's Macro-control of Real Estate
Zhou Jiancheng1 Bao Shuangye2Abstract: China's macro-control of the real estate attaches great importance to the difference of housing consumption and housing investment. It is a fundamental principle of China's macro-control that government should encourage housing consumption and curb housing
