投资与融资方式范例6篇

投资与融资方式

投资与融资方式范文1

【关键词】金融危机 家庭金融投资 投资方式 金融投资 风险与防范

由于近年来我国经济发展良好,人民生活水平也得到了极大的提高。当手中的财富越来越多,人们的投资意识也越来越强,现如今各种投资渠道,产品品种都越来越丰富,规模也在逐渐的扩大,那么如何有效地引导居民进行金融投资,提高家庭金融投资的质量,防范家庭金融投资风险,是非常重要的课题。

本文从多个角度分析了家庭金融投资的问题,提出通过加强对金融投资的认识,提高金融投资风险意识;选择适合居民家庭实际情况的金融投资策略;选择适应居民家庭风险承受能力的投资品种;完善法律监督体系等方式来更好的防范家庭金融投资风险,促进我国金融业健康发展。

一、目前我国居民的家庭投资状况

由于我国经济发展迅速,人们的资金可支配水平日益提高,金融投资已经成为家庭投资的重要部分。一般来讲居民家庭金融投资分为:银行存款,投资基金股票,购买债券保险等理财产品。

从风险角度来看,一直以来,我国居民最主要的投资渠道都是银行存款,而国债投资安全性相对来讲也是比较高的,也受到人们的青睐,保险投资也是一种安全性比较高的投资品种:企业债券投资具有一定的风险,基金流通性比较强,交易费用低,存在一定的风险;股票投资则是风险最高,收益也最高的投资产品。

因为居民作为个人投资资金比较有限,所以很多家庭通常会选择收益有明显保障的银行存款和国债等进行投资,随着我国保险制度的逐渐完善,投资保险的人群也随之变多,规模也日趋扩大,而近年来股市的不稳定导致了很多资金改变了流向,倾向于储蓄。

二、我国居民家庭投资存在哪些问题

由于金融市场发展的不稳定和金融投资中介机构介入,再加上投资品种也越来越多的情况下,人们的投资出现了比较明显的问题。

短期投资动机非常明显,不具备长期投资的实力;个人投资规模都比较小,不具备规模优势;家庭投资的经验性和跟风投资偏多,投资者大多比较盲目和随意,从而投资质量也偏低;接触的金融投资渠道比较狭窄,面对风险也无法积极快速的做出反应等;

从以上四点可见我国居民的金融投资存在着很多问题,因此我国金融投资市场急需进行完善。

三、我国居民家庭金融投资受到的影响因素

(一)家庭收入的结构组成和收入水平

家庭投资的资金来源基本上都是在满足了家庭成员消费后余下的那部分,因此,家庭的收入以及结构对家庭投资的影响就显得比较明显。

因为我国居民大多收入比较单一,所以可以支配的剩余资金非常有限,人们为了保证家庭生活的稳定和安全性,通常会选择投资风险比较低,收益也较少的方式进行投资,但是这种方式会导致我国金融资产结构变得不合理,所以不利于金融行业的持续和健康发展。

(二)我国金融投资机制不健全

我国金融市场发展规律是受限制的,原因是因为金融市场本身是要受到银行利率、货币汇率、以及市场发展情况等等因素影响,再加上为了保持市场的稳定,政府出台了很多干预性的政策,经常对金融市场进行干预。而我国家庭投资规模本身比较小,应对风险能力低,了解信息渠道又狭窄,这样投资者要做出正确的投资就变得更加困难了。所以可以说金融投资机制的不健全很大程度上影响了金融投资行为的风险。

(三)金融投资中介机构的投机行为严重

居民家庭投资因为受到专业知识不足,信息渠道单一等因素的影响对专业的投资中介机构依赖性很强,虽然投资机构也为投资者提供了一些符合投资行为的理性建议,但是中介为了考虑自身的利益,不可避的会为了自身利益的最大化而忽视投资者的利益。所以中介机构往往都是跟随市场导向选择投资方向,而不会真正从投资者的利益出发来选择投资的。

(四)投资者投资心态不稳定

因为金融投资同时受到政府干预和市场环境机制的影响,所以金融市场机遇和风险是并存的,而多数投资者无法摆正心态,抱着投机取巧,希望短期获得巨大收益的愿望,经常会不经过理性的判断分析就选择了风险大的投资,这样就加大了投资风险的程度。

四、如何防范家庭金融投资风险

(一)加强金融投资相关知识的学习

投资者在进行金融投资之前应该多学习金融投资的方面的专业知识,结合自身的经济情况,选择合适自己的投资产品,投资一定要谨慎的做好各种分析,从而是让自己能最大化的规避风险和获得利益,切记盲目跟风。

(二)提高对金融投资风险的认识

在做投资之前建议投资者要做好对家庭金融投资的风险认识。比如汇率变动,利率风险,市场风险,中介理财机构运作风险,个人投资风险等等,只有对这些风险都有所了解的情况下才能综合考虑到自身各个方面的因素来选择合适的产品。初级投资者更应该理性思考,理性判断,加强对投资风险的认识,从而提高金融投资的质量。

(三)选择适合自己家庭实际情况的产品进行投资

如何来降低金融投资风险呢,首先是肯定要选择适合家庭实际经济情况和资金支配的投资策略了,投资者在进行投资之前要充分了解家庭收入结构情况和水平,对投资产品风险的承受程度,收益等等做一个全面了解,然后制定出符合自身情况的家庭投资方案。

在做投资之初应该选择一些比较适合操作的投资产品,根据循序渐进的原则在确保安全性的前提下进行一步一步的投资计划,千万不能急于求成。保持良好的心态,耐心的分析,找到合适自己的投资方案认真执行,获取收益。在慢慢熟悉投资业务之后,可以逐渐的扩大投资规模和范围,从而在稳步前进种获得更高的投资效益。

(四)投资要根据家庭风险承受度来选择合适的投资产品

每个家庭的收入水平和收入组成都是有差异的,所以投资者应该根据自身的家庭经济结构情况来做理性的投资。在做投资之前可以做一个家庭投资风险承受指数测试来帮助自己判断投资产品风险是否在自己家庭能够承受的风险范围之内,从而确保投资的准确性。

我们都知道在金融投资过程中,风险和收益是成正比的,也就是说风险越大的投资产品收益也会越高,风险小的产品收益也比较小。谁都想获得高收益,但是却不是谁都能承受住高风险,所以投资者在选择投资产品之前一定要做好心理准备,只有充分的认识到投资风险的具体情况下才能考虑到自身对风险的承受能力,从而避免因为投资失误造成对家庭生活造成不良的影响。

五、总结及建议

基于金融投资市场受到多种因素影响,再加上投资产品种类繁多,家庭投资者必须认真学习金融投资相关知识,从而制定科学、稳健的投资策略,克服自身认知偏差,避免决策的主观性和随意性,从而最大限度的防范金融投资风险,提高家庭投资的质量,获得更高的收益。

国家要不断完善金融投资翻绿监督体系,政府也可以适当的干预和引导家庭金融投资者,规范金融市场,帮助居民提高防范家庭金融投资的意识,合理的提高人们的收益,促进我国金融行业的持续健康发展。

参考文献:

[1]齐东平.大数投资[M].中国人民大学出版社,2012

[2]本杰明,格鲁厄姆,戴维・多德.证券分析[M].第二版.海南出版社,2006.

投资与融资方式范文2

【关键词】项目融资;项目融资模式

投资项目的时间、地理位置、项目性质、投资者资源状况及其目标等,对于不同的项目来说是存在差异的,落实到具体的融资方案上,各个融资方案也是存在差异的,各自具有自身的特点,但是相对于这些多种多样、纷繁复杂的融资方案而言,可供选择的融资方式是有限的。而无论哪一种融资模式,一般都会涉及政府机构、项目发起人、项目公司、银行及金融机构、承建商、承购商、运营商等,如何把这些众多的参与者组织在一起,各自实现参与目标,这就需要一种组织形式。项目融资就是对项目融资中的各要素的一种有效综合。

我们把项目融资模式定义为是对项目融资个要素综合在一起的一种有效的组织形式。或者说,项目融资模式就是在项目融资过程中采取何种形式是的项目的经济强度达到各方投资者要求的那种融资方式,这就是需要对项目融资的各个要素根据各方的资源优势具体的组合和构造,一满足各个参与者的目标期望。

项目融资模式是投资者在确认了自己的身份后以什么样的方式来实现其融资目标,可以说,项目融资方式的选择是项目融资结构设计的核心。

任何一个具体的项目的融资方案,除了时间、地理位置及其目标要求等方面的因素外,也会因项目性质、投资者状况等其他多方面的差别而带有不同的特点。然而,撇开其他多方面的因素不谈,仅从选择项目融资模式的方面,站在投资者的立场看问题,影响项目融资模式选择的主要因素有八个方面。

1.实现有限追索

由于融资项目的投资额度和风险性往往超出项目投资者的承受能力,而且风险风险太大,因此实现融资对项目投资者的有限追索,是设计项目融资模式的一个最基本的原则,它是项目管理是否广泛开展的先决条件。追索形式和追索的程度,取决于贷款银行对一个的风险评价及项目融资结构的设计,具体来说,取决于项目所处行业的风险系数、投资规模、投资结构、项目开发阶段、项目经济强度、市场安排以及项目投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力等多方面因素。

由于融资项目风险较大,项目投资者在进行融资模式识别与选择的过程中通常会设法尽力降低项目融资对其自身的追索责任,而贷款银行在确定对项目投资者的追索责任时往往要考虑下面三个方面的问题:第一,项目的经济强度在正常情况下是否足以支持融资的债务偿还;第二,项目融资是否能够找到强有力的来自投资者以外的信用支持;第三,对于融资结构的设计能否作出适当的技术性处理,如提供必要的担保等。

2.实现风险共担

保证投资者不承担项目的全部风险责任是项目融资模式设计的第二条基本原则,其问题的关键是如何在投资者、贷款银行以及其他与项目有关的第三方之间有效划分项目风险。例如,项目投资者可能需要承担全部的项目建设期和试生产期风险,但是在项目建成投产后,投资者所承担的强风险责任将有可能被限制在一个特定的范围内,投资者有可能只需要以购买项目全部或者绝大部分产品的方式承担项目的市场风险,而贷款银行也可能需要承担项目的一部分经营风险。

以上两个因素是项目融资模式选择中最需要考虑的因素。

3.最大限度地降低融资成本

一般来说,项目融资所涉及的投资额巨大,资本密度程度高,运作周期长,因此,在项目融资结构的设计与实施中经常需要考虑的一个重要问题是如何有效地降低成本。在选择项目融资模式时,应尽量从以下几个方面入手:第一,完善项目投资结构,增强项目的经济强度,降低风险以获取较低的债务资金成本;第二,合理选择融资渠道,优化资金结构和融资渠道配置;第三,充分利用各种优惠政策,如加速折旧、税务亏损结转、利息冲抵所得税、减免预提税、费用抵减等。比如世界上多数国家的税法都对企业税务的减免有相应的规定,短的有3―5年,长的有10年左右。同时许多国家政府为了发展经济还制定了一系列的投资鼓励政策,并且其中很多政策也通过税前税后的规定而与项目的纳税基础紧密联系起来,因此,投资者完全可以利用这些税务减免的手段来抵减项目的投资成本和融资成本。

4.实现发起人较少的股本资金投入

目前大多数国家都规定各类项目在其投资建设时必须实行资本金制度,也就是要求项目投资者注入一定的股本资金作为项目开发的支持。在项目融资中,贷款银行为了降低贷款资金的风险,约束项目投资者的行为,往往也会要求项目直接投资者注入一定比例的股本资金作为对项目开发的支持。然而这种股本资金的注入方式可以比传统的公司融资更为灵活。例如,如果投资者希望项目建设所需要的全部资金做到百分之百的融资,则投资者的股本资金可以考虑以担保存款、信用证担保等非传统形式出现。但是,这时需要在设计项目融资结构过程中充分考虑如何最大限度地控制项目的现金流量,保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求,而且还可以满足股本资金部分融资的要求。因此如何使发起人以最少的资金投入获得对项目最大程度的控制和占有,是选择项目融资模式时必须要加以考虑的问题。

5.处理好项目融资与市场销售安排之间的关系

项目融资与市场销售安排之间的关系具有两层含义:首先,长期的市场销售安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础;其次,以合理的市场价格从投资项目中获取产品是很大一部分投资者从事投资活动的主要动机。国际项目融资在多年的发展中积累了大量处理项目融资与市场销售安排关系的方法和手段。如何利用这些市场安排的手段,最大限度地实现融资利益与市场利益相结合,应该成为项目投资者选择项目融资模式的一个重要考虑因素。

6.实现项目融资对融资期限的要求

纵观世界各国的情况可以看出,项目融资一般都是7―10年的中期贷款,最长的可以达到20年左右。这其中存在一个投资者对融资期限结构方面的战略问题。尽管长期融资是必不可少的,但是多数情况下也需要短期融资,有的时候可能需要“重新融资”。如果实现项目融资期限要求的各种条件保持相对稳定,借款人就长期保持项目一定的融资期限结构,然而,一旦有些因素朝着有利于投资者的方向发生较大变化,借款人就会希望重新安排融资期限结构,放松或取消银行对投资者的种种限制,降低融资成本,这就是在项目融资中经常会遇到的重新融资问题。

基于这一原因,在设计项目融资结构时,投资者需要明确选择项目融资方式的目的,以及对重新融资问题是如何考虑的。为尽可能地把近期融资与远期融资结合起来,不同的项目融资结构在重新融资时的难易程度是有所区别的,有些结构比较简单。这就需要在选择项目融资模式时充分考虑这一点。

7.争取实现资产负债表外融资

通常来讲,项目是以项目负责的形式融资。但是,项目融资方式本身具有一种可供投资者选择利用的优势,那就是实现非公司负债型融资。例如,在项目融资中可以把一项贷款或一项为贷款提供的担保设计成为商业交易的形式,按照商业交易形式来处理,这样,即实现了融资的安排,也达到了不把这种贷款或担保列入投资者的资产负债表的目的,从而可以不影响提供贷款或担保人信用。再例如,采用BOT项目融资模式也可以达到同样的目的,政府已“特许合约”为手段利用私人资本和项目融资兴建本国的基础设施,一方面达到改善本国基础设施状况的目的;领域方面又有效地减少了政府的直接对外债务,使政府所承担的义务不以债务的形式出现。

8.争取实现融资结构最优化

所谓融资结构是指融通资金的各个组成要素,如投资结构、融资模式、资金来源、融资期限、利率结构、信用担保结构等方面的组合和构成。要做到融资结构的优化,应该把握的要点是:根据具体情况,从借款人的实际资金需求出发,合理安排内部融资和外部融资、直接融资和间接融资,短期融资和长期融资相结合,以提高融资效率、降低融资成本、减少融资风险为目标,做到融资组合要素的合理化、多元化,尽量使借款人避免依赖单一的融资模式、单一的资金来源、单一币种、单一利率期限结构。

在掌握以上项目融资要求的基础上,项目投资者可根据项目的具体情况和要求选择合适的融资模式。

参考文献

[1]刘建.投资项目经济评价和财务分析[M].哈尔滨:哈尔滨工程大学出版社,2007.

[2]张极井.项目融资[M].北京:中信出版社,2003.

[3]简迎辉,杨建基.工程项目管理――融资理论与方法[M].北京:中国水利水电出版社,2006.

[4]徐莉.项目管理[M].武汉大学出版社,2006.

投资与融资方式范文3

一、前言

作为提升城市交通水平的一项重要组成部分,城市轨道交通在近期得到了长足的发展。研究城市轨道交通投融资管理问题,能够更好地提升该项工作的投融资管理水平,从而更好地对轨道交通的建设起到重要保证作用。本文从概述相关内容着手本课题的研究。

二、轨道交通投融资概述

由于具有载客量大、快捷准时、舒适环保、有效利用地上与地下空间等优点,轨道交通已经成为解决现代化大都市交通问题不可缺少的重要途径。我国许多大城市已经逐渐步入了以发展轨道交通为主的城市快速交通建设高潮期,地铁、轻轨、城际高速列车等轨道交通已经成为城市交通基础设施发展的主要领域。但是,我国的城市轨道交通建设以政府投资为主,普遍存在着资金匮乏、建设速度缓慢、商业化经营经验不足等问题。

城市轨道交通建设是一项具有耗资大、建设周期长、技术内容复杂等特点的庞大开发项目。首先,资本密集型和高昂的沉没成本决定了轨道交通项目投资巨大,且线路一旦建成就难以变动。其次,自然垄断的特点决定了潜在进入者进入这一市场具有明显的难度,从而导致市场的竞争性大大降低。再次,由于建设和运营周期较长,城市经济社会发展环境变化导致的客流量变化以及宏观政策变化等经营风险,投资者难以控制和独自承担。最后,轨道交通所提供的服务具有明显的公益性和巨大的外部效益,承担着对所有市民的普遍服务义务,在价格、服务对象、成本分担等方面必须体现公共服务项目的公平性,在节约时间成本、促进城市经济发展、增加社会经济福利等方面具有巨大的正外部效应。正因为以上特点,轨道交通建设的初期,政府需要考虑如何建立有效的投融资机制以解决建设资金问题,并赋予企业独占经营的地位,对企业进行适当的保护。同时,由于企业面临着巨大风险,需要政府从资金补贴、客流培育、票价制度等多方面给予政策性支持。而当线路运营开始产生效益之时,政府又需要调整有关政策措施,完善市场竞争机制,对服务水准、价格等进行严格的监管,激励企业努力提高服务质量和经营效益。

三、城市轨道交通投融资模式的发展

(一)政府财政资金无偿投入、政府经营的投融资模式

我国在传统计划经济体制下的轨道交通投资基本上是由政府无偿投入,即轨道交通全部由政府投资,经营上由国有企业(实际是公共部门)垄断经营,依靠政府财政补贴来达到盈亏平衡,如北京地铁1号线、环线、天津地铁等全部由中央政府投资。政府对项目的投入主要是现金投入,由于资金完全由政府财政投入,投资结构单一,政府财政面临巨大压力。

(二)以政府为主导的负债型融资模式

这种模式主要是由政府财政投入部分资金,其余资金则依托政府提供信用担保,由地铁企业以银行贷款、发行债券等方式进行债务融资。目前国内城市轨道交通项目有很多采用这种模式。上海地铁1、2号线,广州地铁2、3号线即采用此种模式。这种模式筹措资金操作简便,资金充足、到位快,可以大大缓解轨道交通建设投资对地方财政的压力。但是融资成本高,巨额债务进一步加大了企业和政府的财务负担,尽管可以缓解政府的即期财政压力,但是政府必须提供持续的补贴,以保证运营的顺利进行。

(三)公私合作模式即PPP模式

公私合作模式即公共部门与私人民营机构合作模式。中文直译为“政府民营合作制”,主要指政府部门与民营机构签署合作伙伴关系,在合同中明确双方的权利和义务,最终目的是共同完成某些基础设施项目的投资、建设及运营任务。通过这种合作形式,合作各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。与BOT模式不同的是,合作各方在项目生命周期全过程参与项目。因此,PPP模式是一个完整的项目融资的概念,并不是对项目全局的改头换面,而是对项目生命周期过程中组织机构的设置提出的一个新的模型。

四、建立多元化轨道交通投融资模式的建议

通过对我国投融资模式和轨道交通的运营状况分析知,城市轨道交通具有“准公益性”的特点。基于以上分析,城市轨道交通建设的投融资模式不能按一般的商业性原则对其进行管理和分析,而应该构建一种长远的、可持续的投融资模式。

城市轨道交通建设按投资收益关系分为两大类,一是线路建设和设备购置安装;二是附属设施建设及收益。那么前者是公众关心的基础设施建设的范畴,后者属于增值性收益。现将两者分开考虑分别建立投融资体系,在政策保证的前提下,实现投融资体制、经营与发展的良性循环。对于基础设施建设部分,可以放开政策。真正做到谁投资、谁得益,建立真正的利益返还机制,政府可以制定相应的鼓励和支持政策,最大限度的吸引各种来源的资金,这样可以最大限度的减轻政府资金压力,形成多元化的投资环境。

对于与基础设施部分相关的附属工程、附属设施建设,可运用招投标的模式讨论相关开发方案,被选方案应该做到最大限度的服务于相应基础设施建设、最大程度带动基础设施相关产业发展,同时保证自身合理的利润空间。基于以上分析,基础设施建设和相关附属设施建设分别筹资与运营的开发建设模式,既避免了投融资模式单一又保证了一定的利润空间,如此往复可以形成一种可持续的发展模式。

五、轨道交通投融资管理模式的发展趋势

城市轨道交通工程投资巨大,系统复杂,由此对投融资与管理模式提出了很高的要求。

(一)在管理模式上,目前国内轨道交通在建城市多采用“一体化”模式,。

(二)城市轨道交通建设的高投入给地方政府带来较大的财政压力,单靠传统的财政拨款加银行贷款的模式越来越难以为继。引入外部投资者,实现轨道交通建设多元化投资是明显的趋势。

(三)随着投融资模式的变化,在轨道交通发展中,传统的地方政府“大包大揽”的“大业主”模式将逐步演变为“市场化”的“小业主”模式。如通过BT模式将建设管理具体事务剥离,通过BOT模式将建设及特许期的运营都交给专业公司,通过PPP模式实现“公私合营”。这些新模式的引入给城市轨道交通发展带来了资金、专业的技术及丰富的管理经验,而地方政府一方面设立公司按合同等契约参与市场化运作,另一方面负责对轨道交通建设、运营等事务的监管。

六、“三个多元化”投融资模式创新

(一)投融资主体多元化是投融资模式创新的取向之一。投融资主体多元化是以增加资金供给为着力点,通过市场化改革,引进竞争机制和私人资本,形成政府主体与市场主体共同发展的投融资体制,实现经济效益与社会效益的动态均衡。这一政府与市场共生的多元复合模式,既否定了政府作为单一投融资主体的行政性垄断模式,又否定了民营、外资企业等市场主体作为单一投融资主体的以市场为基础形成的市场性垄断模式。

(二)投融资渠道多元化是投融资模式创新的取向之二。投融资渠道多元化是以优化资本结构为着力点,通过对渠道体系的拓宽与优化创新,推进投融资渠道多元化,实现资金供给与资本结构优化的协调互动。

(三)投融资方式多元化是投融资模式创新的取向之三。任何创新都是对现存的超越,基础设施领域投融资方式的创新也是如此,需要改进:(一)一些已经为国内外投融资实践证明有效的方式未能得到推广或引进;(二)一些在其它领域证明有效的方式未能为基础设施投融资所用:(三)用于满足不同投资需求和融资需求的创新方式未能开发出来。

七、投融资模式优缺点分析

(一)北京市投融资模式

北京作为首都选择以“政府筹资+银行贷款”为主导的模式,该模式适合城市轨道交通建设的早期阶段。此模式能够(下转第36页上接第22页)保证建设资金迅速到位,有利于城市轨道交通建设的迅速开展,同时,由政府作为建设主导力量,可以很好保证城市轨道交通的公益性。

但该模式由于需要政府补贴运营亏损和还本付息,这往往使政府背上沉重的财政负担;客观上,为解决北京市日益严重的交通出行问题,又需要加快城市轨道交通的建设,为此京投积极探索新的融资方法如BT、PPP、BOT等模式,通过吸引社会资金来参与城市轨道交通建设,从而缓解政府财政压力。

(二)上海市投融资模式

上海市采用“市、区两级财政+银团贷款”为主导的模式,政府作为融资主体能够保证申通集团具有一个较好的融资资信等级,利于资金问题的解决,方便城市轨道交通建设的迅速展开。同样,上海模式下政府间接作为投融资和建设主导力量也能够很好的保障城市轨道交通的公益性质。

(三)南京市投融资模式

南京城市交通轨道刚起步不久,处于早期阶段,政府通过多渠道融资和为城市轨道交通建立长期稳定现金流等手段来保障城市轨道交通长期稳定的现金投入,该模式为“多渠道政府出资+商业贷款”可以缓解政府单个部门资金压力,保证资金的稳定投入,从而保障城市轨道交通建设的稳步推进,但从根源上仍由政府买单,地铁投入过大,长此以往,财政将不堪重负。

八、把握城市轨道交通经济特性,构建可持续发展投融资模式

(一)区别经营性与公益性在资产上的特点,构建盈利模式。

盈利模式是投融资模式的基础,企业如果有盈利的可能而且构建了清晰可靠的盈利模式,投资决策就有了科学的效益指标基础,融资计划就有了可实现的经济基础,投融资模式也就据以建立,实现自主融资,获得可持续发展的资金保障和现代企业机制保障。

1.优化地铁建设规划设计是构建盈利模式的起点。地铁建设规划和设计不仅直接决定建设成本,而且直接影响客流、附属资源商业价值和土地增值,从源头上决定投资是否具有盈利性和盈利能力的大小。

2.提高运营效率是构建盈利模式的基础。提高运营效率包括开源和节流两个方面,特别要认识到,增加客流量不仅直接提高客运收入,而且客流量是地铁实现资源开发收入的源泉。

3.地铁附属资源是构建盈利模式的重点。地铁附属资源是地铁投资建设的衍生产出,边际成本收益率极高,只需增加极少的策划和建设成本,就能增加较多的附属资源,产生很大的资源开发收入。

(二)在产权理论的基础上,实现城市轨道交通企业化运作,真正实现”谁投资谁得益“目标,解决因多元化融资的利益分配问题

根据产权理论和“谁投资谁受益”原则,地铁建设和运营投入的产出都是企业法人的投资效益,属于企业法人的产权范畴。作为城轨企业的股东(如政府),拥有的是企业整体,通过股权享有股东权益。企业化运作的方式和理念才是实现多元化融资成功的精髓。

具体来说,政府与城市轨道交通企业之间的管控关系应按照《公司法》和国有资产管理相关法律、法规要求,在公司治理结构下界定、明晰双方的权利和义务。

投资与融资方式范文4

一、引言

据国家统计局2013年的数据显示,2009年至2011年我国能源消费总量从30.66亿吨标煤增长到34.8亿吨标煤,年均增长2.1亿吨标准煤。我国2012年的全年能源消费总量为36.2亿吨标准煤,比2011年增长了3.9%,这一增速很难完成我国“十二五”期间的控量目标。面对如此严峻的能源形势,一种市场运作的新型节能机制――合同能源管理,因其独特的特点和优势,开始被越来越多的节能服务企业应用和推崇。

然而,据EMCA的一项调查显示,由于我国的节能服务公司信誉低、融资困难,节能测算技术不发达以及缺乏政策支持等诸多原因,导致合同能源管理的发展并不顺利。其中融资困难是阻碍其发展的第一障碍,许多具有良好节能前景的项目和节能技术产品都由于融资不到位而被迫搁浅。

二、我国EMC项目融资现状

(一)融资现状

目前我国节能服务公司实施合同能源管理项目采用的融资方式主要有债务融资方式、股权融资方式、融资租赁和投融资交易平台。

1.债务融资方式

债务融资是指企业以负债形式获得资金,包括直接融资和间接融资两种。直接融资是指企业通过在资本市场上发行债券进行融资,但这种融资方式对发行债券的企业本身要求较高,因此对我国大部分节能服务企业来说,这种融资方式在短期内较难实现。目前,节能服务企业使用较多的间接融资方式是国际金融机构贷款和银行贷款。

国际金融机构贷款指的是,我国政府为促进节能产业发展,与一些国际金融机构合作,使我国的节能服务企业获得赠款或贷款,参与国际合作项目。这种贷款可以提供比市场利率更加优惠的资金成本,贷款的门槛也不高,但对一个项目能够提供的贷款总额度有限。而合同能源管理项目的资金回笼较慢,一旦贷款发放完毕,项目可能陷入困境。

银行贷款包括抵押贷款、担保贷款等,是我国合同能源管理使用较多的一种贷款方式。虽然银行贷款具有资金成本低、贷款金额大等优点,但要获得贷款需要有一定的抵押或担保措施。我国节能服务公司多为发展历史短的中小型民办企业,有形资产较少,很难有足够的抵押或担保措施以获得大额贷款。

2.股权融资方式

股权融资模式是指企业原所有者通过出让部分股权给投资人一定的投资资金的一种融资方式。但由于《公司法》对发行股票有诸多限制,且这种融资模式会降低节能服务企业对企业和项目的控制权,因此,目前我国节能服务公司在对合同能源管理项目进行融资时,仍以自由资金、债权融资等其他融资方式为主。

3.投融资交易平台

中国合同能源管理投融资交易平台于2010年6月5日在地坛论坛上正式推出并上线运行,此平台由中国节能协会节能服务产业委员会与北京环境交易所合作推行,是利用市场机制加快推进合同能源管理的重要举措,也是节能服务产业一种新兴的融资方式。

该平台把众多节能服务公司、投资机构、节能项目业主单位和第三方评估机构汇聚起来,形成具有一定规模和专业化的节能项目交易市场,在一定程度上消除了社会资金进入节能服务产业的障碍,缓解了节能服务产业的资金短缺,同时解决了合同能源管理项目融资中常常出现的信息不对称和操作不规范等问题。但该平台形成时间尚短,发展还不成熟,担保机制也不够完善。

4.融资租赁模式

融资租赁因其门槛低、还款灵活、压力小的优势,近年来在合同能源管理中的应用越来越广泛。其运作模式是,由融资租赁公司购买设备,交给节能服务公司使用,节能服务公司以分期付款的形式偿还设备款。这种模式可以避免节能服务公司因一次性付款购买设备而给企业自身造成过大的资金压力,同时可以降低节能服务公司的投资风险。但采用这种方式进行融资,涉及的参与方较多,而且融资租赁公司作为设备购买者,出资较多,承担的风险也多,因此如何协调各方关系和风险分担问题,是采用融资租赁模式进行融资的难点。

(二)主要融资障碍

1.合同能源管理公司自身局限

在我国合同能源管理项目中,实施者节能服务公司多为中小型民营企业,成立时间短,管理不规范,具有缺乏信用记录、融资能力不高等弱点。

一方面,在我国,合同能源管理项目采用最多的融资方式就是银行贷款。但由于合同能源管理运行机制的特点,多数节能服务公司都是轻资产运营,缺乏贷款时需要用于抵押的资产,为贷款增加了很大难度。另一方面,我国很多节能服务企业成立时间尚短,还处于不太成熟的阶段,缺乏有说服力的业绩支撑和良好商业信誉,这也增加了其获得资金支持的难度。

2.国家政策缺陷

近年来,国家为了鼓励合同能源管理的发展,相继出台了一些对合同能源管理企业给予补贴和财政奖励的规定和办法,然而这些规定和办法的实施并没有取得预期的效果。

调查表明,全国节能服务领域普遍存在政策落地难的问题,政府下发的补贴资金甚至出现花不出去的情况。究其原因,这与补贴政策门槛设立过高不无关系,大多数企业都因资质不够而失去了获得补贴的资格。而即使具备资格的企业,在申请获取补贴的过程中,也会遇到各种政策执行不力的情况,这都为政策的落实增加了阻力。

另外,据建筑节能合同管理领域的专家反映,现行的关于合同能源管理项目的补贴办法中存在不合理之处。办法中规定,年节能量在不同量段的项目所能获得的补贴力度不同,且差异较大。但这一规定主要是针对工业节能项目的特点制定的,对建筑节能项目并不是很适用。因为建筑节能项目普遍体量较小,按这一规定所能获得的节能量奖励额度普遍偏低,企业并不能真正从中获益。

三、我国EMC项目融资模式创新

(一)结构化共享式租赁概念的引进

结构化共享式租赁最早是1998年由信德电信国际合作有限责任公司董事William Krueger在撰写的文章中提出,后来租赁业委员会研究决定,将其译为“结构化共享式租赁”,而不再使用原译名“结构化参与租赁”。

结构化共享式租赁是指由出租人选择符合要求的出卖人,向其购买租赁物,然后将租赁物提供给承租人使用,并按还款方式中所约定的比例从承租人处获得收益分享,以此完成租金回收的租赁方式。其中,出租人在选择出卖人和租赁物时,应充分考虑承租人的诉求。这种模式的特点是,支付租金的具体方案由双方协议约定,通常出租人按项目收益的一定比例获取资金回报,即以收益分享抵扣租金,双方共享项目收益。

(二)设计思路

鉴于能源管理项目在我国发展所受的诸多限制以及此类项目的自身特点,本文试图基于结构化共享式租赁的理念,以共同投资、收益共享为核心思路,从以下三个原则出发,设计出一种可以在一定程度上弱化融资过程中对于合同能源管理公司融资能力的需求,并规避对国家补贴、辅助等政策依赖的融资模式。

原则一:以项目为依托

以往合同能源管理项目的融资,多由能源管理公司贷款完成。而由于缺乏可供抵押的固定资产,资金的筹集往往非常困难,而且即使融资成功,一旦项目失败,能源管理公司将面临巨大的资金偿还问题。鉴于此,本文在进行融资模式构建时,充分将项目融资以项目为依托的特点作为设计原则,以项目收益作为项目投资回报,以此吸引各方资金。

原则二:风险合理分担

采用传统融资方式进行合同能源管理项目融资时,出资人往往为参与者的其中一方,出资人在承担项目大部分资金的同时,也承担了项目大部分的风险。由于项目风险过于集中,导致很多出资人在出资时再三权衡,甚至放弃投资,项目融资成功率和实施效率大幅降低。因此,本文在构建融资模式时,试图通过优化投资结构,使各个参与方以不同方式共同参与投资,合理分担项目风险,以增加项目融资的成功率。

原则三:利益共享

利益分享是吸引投资的关键。合同能源管理项目融资难的一个重要原因,就是传统融资模式风险集中,令投资者望而却步。而想要改变这一局面,吸引更多的参与者参与投资,关键就是用利益吸引投资,将项目利益共享,吸引多方共同参与,扩大项目融资来源,提升融资成功率。

(三)EMC项目结构化共享式融资租赁模式构建

1.参与主体

(1)租赁公司。租赁公司是该融资模式的运作主体,担任出租人的角色,主要负责从潜在投资人处获得投资资金,向节能设备供应商购买设备并支付相关款项,与能源管理公司协调设备租用等事宜。租赁公司对协调和均衡各方参与者之间的利益和风险分担关系起着至关重要的作用。

(2)能源管理公司。能源管理公司即节能服务公司,在此融资模式中担任承租人的角色。融资过程中,应协助租赁公司以未来节能收益为担保获得投资,如有必要,向出资方提供节能收益说明。

(3)潜在投资人。潜在投资人是该融资模式中的主要投资者。合同能源管理项目的潜在投资者主要包括银行、投资公司、地方政府、有投资意向的大型企业等。

(4)设备供应商。与传统融资租赁不同,在结构化共享式融资租赁模式中,设备供应商并不只是简单地供应设备。它还以低于市场水平的价格供应设备,以及通过收益分红回收租金的方式参与融资,与其他参与者共享收益。

(5)节能用户。节能用户往往不直接参与融资,而是通过合同将节能改造事宜委托给能源管理公司,并在项目的中后期直接从中受益。

2.模式设计(图1)

3.操作流程

步骤一:能源管理公司协助租赁公司以未来节能收益作为担保从潜在投资人处获得投资资金,并约定在效益分享时,能源管理公司为潜在投资人提供节能收益说明书。

步骤二:潜在投资人与租赁公司签订委托租赁协议,协议中约定好潜在投资人投入资金额度和收益分成比例等相关事宜。潜在投资人在模式中担任融资租赁委托人的身份,双方签订的协议赋予了租赁公司对租赁资产的管理权。

步骤三:租赁公司与投资人签订委托协议后,在引入资金的基础上加入其自有资金,与节能设备供应商签订购买协议,供货商以实物(节能设备)融资租赁的方式投入该融资模式。而设备款项的支付,则由租赁公司先向供货商支付一部分(一般不低于设备款总额的30%),剩余未付金额在项目投产后,以项目收益为基础,采用收益分成的形式抵扣付清。

步骤四:租赁公司与负责合同能源管理的节能服务公司签订融资租赁协议,在协议中约定租赁公司出租设备和能源管理公司使用设备等相关事宜。在此模式中,租赁公司不仅担当出租人的角色,同时负责整个模式的运作和管理,必要时也在各个环节和各方参与者之间发挥协调作用。

步骤五:租赁公司向能源管理公司确定项目收益,以收益分成方式收取租金,并依据之前签订的协议,协调与潜在投资人、设备供应商的利益分配。

结构化共享式租赁由上述环环相扣、相辅相成的五个步骤组成。其中:租赁公司是整个模式运作的核心和主体;潜在投资人起初始资金支持的作用;设备供应商在获得一定比例的前期支付资金作为保证的情况下,以分成租赁形式加入该模式,参与投资。此模式能否成功应用,在很大程度上立足于各个参与方是否能够守信履约。

四、结构化共享式融资租赁模式的优势

(一)保证项目独立实施

结构化共享式融资租赁是以项目的资产和未来可能带来的收益作为融资的担保,而不是以合同能源管理公司、节能用户的资产和信誉作为融资的保障,即项目创造的价值才是项目还款的基础。项目一旦失败,只对项目具有追索权,而不对参与的公司具有追索权。因此,项目的失败与否与合同能源管理公司和节能用户的其他项目没有任何联系。

(二)融资风险分散

不同于传统融资模式由一个参与主体作为出资人的特点,结构化共享式融资租赁由多个参与主体以不同方式共同参与投资,改变了传统融资模式中出资人独立承担融资风险的局面。这一特点使得一部分原本因为融资风险过大而放弃出资的投资人改变了想法,也增加了潜在投资人参与投资的可能性。

(三)以收益共享吸引投资

结构化共享式融资租赁以收益共享作为各方参与投资的回报。不同于传统融资,这种模式的参与者想要获得投资回报,主要寄希望于项目将来可能获得的收益,风险相对来说较大。但伴随着风险的是,可能获得相较于以往更高的投资回报。因为在此种融资模式中,投资参与者是以百分比的形式从项目收益中分成,项目的收益越高,他们可获得收益就越高。

(四)提升能源管理公司信誉水平

合同能源管理项目之所以面临如此困难的融资现状,其中一个主要原因就是,我国的节能服务公司多为不成熟中小企业,缺乏抵押资产,信誉水平不高,难以融得资金。而结构化共享式融资租赁只要有足够的节能收益保证,项目达成就有很大的可能性。这大大提高了合同能源管理项目的成功率,从而使节能服务公司的知名度和信誉得到一定的积累和提升,为其长期发展起到了一定作用。

投资与融资方式范文5

一、新型文化业态特征、分类、发展等研究

国外关于文化产业的研究较早,但缺乏新型文化业态特征、分类等方面的研究。国内这方面的研究有:赵立志分析了新兴文化产业的特征以及四川的数字内容、文化旅游、版权等新兴文化产业的发展现状,提出了克服体制障碍、加大政策扶持等对策。张君君以湖南省为例,对文化产业新业态的含义、分类、产业特征以及湖南省文业产业新业态的发展现状、存在的问题及对策进行了分析,提出了盈利模式及融资模式的问题。王晓波、郭欣、杨帆以保定市为例进行分析指出,培育文化产业新业态需要加大政府的扶持力度、改革管理体制及运行机制。赵瑞政根据山西新型文化业态的发展状况、培育中存在的问题提出了改革相关体制机制、出台相关保障政策等对策。这些研究以局部区域为对象,对新型文化业态的特征、发展状况及对策等进行了分析,且涉及到体制机制、政策等方面,打下了一定基础,但不够系统、深入。杜丽芬、王国平和刘凌云对“新兴文化业态”的概念、分类及特征等进行了分析,但未涉及投融资等方面。刘忠指出新兴文化业态所具有的“新”特点、作用、制约因素及其光明未来,提到了投融资渠道不畅的问题,但未深入进行分析。肖荣莲分析了新兴文化业态的产生背景、特点以及意义与发展路径。黄伟一提出了新型文化业态的发展需要政府与民间组织的共同努力、其发展关键是要解决融资问题等建议。郭雁鸿从系统科学、产业经济学、传媒经济学角度分析了新型文化业态的发展机理。这些对我国新型文化业态的发展状况及机理等进行了研究,但未及其它。叶朗对2012年动漫游戏、网络新媒体等新型文化业态的发展相关情况进行了归纳与分析,还涉及到电影投融资状况等的分析,对我们具有启发意义,但还不够全面。崔文贞对新型文化业态的概念、分类以及对策进行了分析,并指出要提高专业化发展水平、实施更加优惠的税收政策等。这些研究涉及到新型文化业态的公共政策方面。杨宁对已有新兴文化产业的理论研究进行了综述,认为包括作为文化产业组成部分的新兴文化产业研究及作为独立研究对象的新兴文化产业研究两部分,并对其研究中的关注重点从五个方面进行了综述。上述研究为新型文化业态的研究打下了一定的基础,但这些研究还可进一步深入,而且缺乏关于新型文化业态投融资体制、机制和模式等方面的研究。

二、文化产业投融资体制及机制的研究

Brinkman认为国外保险公司在文化产品不同阶段提供的完善保险服务为文化企业赢得信贷融资提供了重要保障。Robert and Merton、Riding and George认为美国和日本等发达国家完善的中小文化企业担保、再担保体系为文化企业信贷融资问题提供了重要保障。这些研究指出了保险、担保的重要性,但未具体研究投融资体制及机制等。齐勇锋以山西省为例提出了构造区域文化投融资运营主体、放宽投资准入门槛等文化产业投融资体制改革策略。李贵斌和宋晓丹分析了国外文化产业投融资机制及大庆市文化产业投融资机制的策略选择,以期总结经验并探讨大庆市文化产业投融资机制创新模式。吴少新、张立勇、张远为提出以突破种种束缚我国文化投融资方面的体制性障碍为突破口,通过综合配套改革推动文化投融资机制改革。这些文献涉及到文化产业投融资机制、体制的研究,但研究不够系统。Phillip McCalma分析了外国直接投资在美国好莱坞电影投融资中的重要作用,并指出国际资本的介入丰富了美国文化产业的融资主体构成。余晓泓基于美国文化产业投融资机制的分析提出,当前解决我国文化产业投融资难题的首要办法是广泛吸收民间资金和国外资本。陈清华认为文化产业投融资机制创新的关键是要塑多元化投融资主体。这些文献涉及投融资主体的研究,但分析得不够深入。关于文化产业投融资的政策支持等方面,Braedon Clark以澳大利亚电影产业为例指出,税后优惠政策较之直接补贴更有利于吸引更多的私人资本投入电影产业。Nantes Métropole认为,吸引投资的一个困难常常是因为投资者在评估风险和无形资产估价方面存在的问题。公共政策在鼓励投资者方面扮演着重要的角色。并且指出西方国家常见的工具主要有贷款及担保、股权融资、税收优惠和政府资助、非货币支持措施。该研究指出了吸引投资的困难、公共政策在鼓励投资方面的作用以及西方国家常见的投融资工具。龙怒认为我国政府应出台更具吸引力的税收优惠政策以吸引企业投资文化产业,并通过有关政策引导,培育文化企业做大做强。魏鹏举指出国家政策激励及公共资金投入引导的重要性,并提出了建构公共资金引导的市场化文化产业投融资体系的思路和建议。李华成认为必须依靠政府对我国文化产业投融资制度加以完善。这些研究探讨了政府政策支持的重要性以及具体的支持方式,但研究不够全面。总之,已有研究具有一定的借鉴与启发意义,但不够全面系统且可进一步深入,而且缺乏关于新型文化业态投融资体制及机制的研究。

三、文化产业投融资模式的研究

Robert C. DiGregorio and Jr.指出,美国电影业目前已形成了诸如制片公司提供资金、独立发行商融资、融资、终端客户融资、贷款、预售协议等多样化融资方式。Laura Clayton and Hugh Mason认为英国创意产业中的中小企业在资金需求和融资渠道方面主要有透支、设备租赁或租购、权益融资、银行长期贷款、票据贴现等方式且各占一定比例。Bin Zhang and Xiaoyan Du基于英国目前的投融资形式得出利用资本市场积极融资、吸引风险资本等启发。高颖认为,西方发达国家文化产业的主要投融资模式主要包括银行贷款、投资基金、并购重组、无形资本融资及跨国融资等。可见国外的投融资方式及模式是多样化的。国内方面,罗华和方晓萍将创意产业投资模式分成国家与政府投资模式、民营投资模式、外资投资模式、基金投资模式四大类。周正兵和郑艳探讨了文化产业投资基金的发展模式。欧培彬提出应构建不同于传统融资方式的新型文化产业投资基金。高凌霁提出文化产业投资基金模式,并以华谊兄弟集团的融资模式为例进行个案分析。这些研究都分析了文化产业投资基金等投融资模式。刘丽和张焕波、胡晋芳和李莉、龙怒、李童、刘学华分别对北京市、西安市、云南、陕西、上海等区域的文化产业投融资模式、方式进行了分析并提出了相应的政策建议。杨靖吉提出我国文化产业初创期应以内源融资模式为主,成长期应以债权融资为主,成熟期应以股权融资为主,强调不同时期应采用不同的融资模式。辛阳对中美文化产业的投融资机制、方式以及投融资效率进行了比较分析并提出了完善我国文化产业投融资体系的建议。可见,目前关于文化产业投融资模式、方式的研究中,国外文化产业投融资方式更加多样化,而我国文化产业发展过程中融资方式还比较单一,需要加快融资方式的创新等。简言之,这些研究具有重要的参考与借鉴意义,为进一步的研究打下了重要基础,但仍需深入,而且缺乏关于新型文化业态投融资模式方面的研究,更缺乏以“两型社会”为视角的研究。

四、新型文化业态与“两型社会”与之间关系的研究

王克修分析了“两型社会”与新文化业态的理论关系,并对推动长株潭“两型社会”建设中新的文化业态培育实践进行了分析。黄岑、邓向阳认为,“两型社会”和“文化产业新业态”两者之产是相互促进、相互影响的,要充分发挥文化产业新业态在“两型社会”建设中的作用。这方面的研究主要涉及两者之间的关系,未涉及新型文化业态的其它方面。

投资与融资方式范文6

【关键词】 房地产 投融资 策略

在政府控制房价、银行贷款政策控制等一系列宏观调控政策环境下,房地产急速投资活动受到限制。同时,房地产贷款增幅的下降直接影响房地产开发的规模和项目完工速度。受到我国房地产调控政策、银行信贷收紧等影响,房地产开发投资资金来源中自筹资金比例逐步提高。2012年12月房地产成交量延续反弹趋势,带动“国房景气指数”持续反弹。全国百城(新建)住宅平均价格自2012年6月止跌后连续7个月环比上涨,预示房地产市场正逐渐走出底部。

一、房地产投融资问题

房地产行业的资金密集特点决定了房地产投融资对金融市场的依赖,而房地产资金在需求与使用上存在着问题与矛盾。首先,房地产项目工程的资金投入都是比较大的金额,有的甚至上亿元,而一般的投资者自有资金额度有限且无法撑起如此大额的投资;其次,房地产通过各种融资渠道获得资金,有自筹资金、银行贷款、委托贷款以及其他资金,来源相对比较分散,而一般的房地产业在投资的过程中都相对的集中,这是房地产资金需求与使用的第二大矛盾;再次,资金一旦投入,房地产业无法流动以及变现,具有长期和固定的特点,而资金具有很强的流动性。房地产投融资中的这些矛盾就会引发企业各方面问题,其中一个很大的问题就是风险预期比较难,再加上融资渠道不通畅,很容易造成资金匮乏短缺的问题。同时房地产过分依赖银行的特点也会增加银行所要承担的贷款回收风险。

二、房地产行业投融资环境分析

1、单一的投融资格局

我国房地产资金的主要来源有国内的预算资金及贷款、外资、自筹资金以及其他的资金等等。在我国加强宏观调控政策影响下,银行贷款增长幅度逐步下降,这就使得自筹资金、预收款等模式加大运用,用来增加资金的融资,但是由于预收款项中大部分的个人住房贷款仍需要银行的支持,所以,投融资渠道主要是银行贷款,造成投融资的格局比较单一。一旦银行加大信贷收缩,在投融资方面无法通过有效渠道进行及时的填补。

2、房地产金融市场体系不够完善

现阶段,我国的金融市场体系仍然不够健全,市场上还会出现资金供给不平衡等问题,从而导致房地产投融资成本的增加,有的企业甚至还会出现资金匮乏、资金断裂,直接影响项目进程。金融市场不健全还体现在房地产项目仍无法满足市场的各种需求。金融市场体系的不够完善还将会导致政府监管失调、政策调控不平衡等问题,这都将会影响到房地产金融创新管理以及投融资的全面发展。

3、房地产信托规模下降

由于银行信贷的亲周期性,经济顺周期时银行等主流金融机构会出现群体性多贷现象,而房地产信托由于资金成本较高,缺少发展的主流空间;在逆周期时期,主流金融机构则出现群体性拒贷现象,房地产信托作为房地产开发投资资金来源之一,被动获得阶段性发展机会。2005年以来房地产信托新成立规模重心不断上移,GDP增速则仍于下行趋势,房地产信托规模呈明显的逆周期特征。相较96538亿的新增房地产开发投资资金总额,新增房地产信托资金规模比较小,对房地产行业资金支撑力度就会非常有限。

三、房地产投融资模式的选择

1、房地产融资模式的选择

(1)有价证券形态模式。投资人对项目的投资由原来的掌握无权直接转化为拥有股权的证券形式。这样既可以细分房地产的总价值,还可以在保证产权归属的情况下使得房地产资金经营更专业化、规范化。运用证券的形态,房地产行业可以运用大量的比较闲散且量小的资金,加快企业资金回拢、满足企业资金的需求。与此同时可以吸引小投资者的投资,改变融资格局单一的缺陷。

(2)租赁融资模式。租赁人根据承租人的选择为其提供房地产,租赁人具有所有权,而承租人拥有使用权,同时租赁人与承租人对租赁期房签订长期的合同,租赁人将租赁合同提供给金融机构申请长期的抵押贷款。一些工业用房、超市、大卖场等的建设比较适合运用该模式,拓宽了房地产融资渠道。

(3)回租融资模式。卖方以融资为目的将房地产租赁回来成为承租人,买方成为租赁人,双方同时签订销售合同和长期租赁合同。这样承租人在不丢失房地产使用权的前提下继续进行占用和经营,同时又将固定资产转化成了流动资金,达到了融资的目的,而且还降低了成本。回租融资模式更适用于资金存在缺口的企业。

2、房地产投资模式的选择

(1)土地开发再开发投资模式。土地开发再开发模式就是指在新的城区进行土地的开发,主要是对城市建成区之外的农用土地进行投资,以及在原有的已经开发的土地进行修改来提高土地利用率的投资,从而获取更多的投资收益。随着我国城市化进程步伐的加快,许多房地产开始关注对新旧两区的土地进行开发和再开发投资活动,不仅促进了新城区的发展,也为企业投资提供更高效的渠道。

(2)房屋建设投资模式。在受让土地上,投资者进行住宅或非住宅房屋建设进而出售或者租赁房屋。这种模式属于比较典型的房地产开发模式,并且获得的收益较高。土地增值和投资收益方面,投资者都可以获得一部分,房屋的增值投资者可以全部拥有。通过以大城市采取小规模,二、三线城区采用大规模优良工程为方向,扩展目标市场范围,加大房地产建设与开发。

(3)房地产经营投资模式。房地产企业还可以对拥有的房屋进行出售、信托以及租赁等投资经营活动。其经营活动涵盖范围比较广泛,可以进行经营管理投资、修葺项目投资、扩展业务投资等。除此之外,房地产企业可以运用股权投资基金,在与政府合作的基础上获得更多的项目资源和渠道,同时对一些不良资产进行投资、改造用于其他经营投资从中获得利润。

四、房地产投融资新策略

根据有关数据的统计以及与相关法律规定的对比发现,近几年我国房地产企业的自筹资金与其投资的要求还相差甚远。所以寻找投融资新策略、发展投融资新方式是促进房地产行业向前迈进的必经之路。

1、推进资产证券化

房地产行业要想在金融市场加大资产的流通,就需要将高额资金细分化后再进行交易,从而提高房地产资产在市场上的流动性。而通过利用资产有价证券功能,可以很好地实现这一目的。尤其是在房屋住宅的抵押贷款活动中,由于其信用风险小、资产投资收益较高的特点下,更加需要证券化资产来实现住宅抵押贷款。推进房地产资产证券化,是帮助房地产行业进行融资方式的一个很好的选择,同时可以吸引小规模投资商的加入共同发展。

2、推进股权投资基金

房地私募基金的发起为房地产行业带来较大一部分的资金来源,成为很好的投融资渠道。通过合伙制,组织基金管理团队,汇集在金融领域具有实战经验和能力的复合型优秀人才,在利用合伙制税收方面优势的同时发展股权投资基金。同时选用商业银行作为股权投资基金的受托人。首先,私募股权基金不仅提供资金的来源,还提供精英人才、企业家,利用金融学、管理学等各专业知识帮助企业健康有序发展;其次,私募股权投资将资金和企业家有效地结合在一起,即资本与劳动力两个生产要素的结合,再次为企业创造出巨大的生产力。股权投资基金联合了各方面优势,在保障资金有效安全的运营下,为投资者提供长期稳定的收入。

3、拓展金融产品

越来越多的金融产品同样也为房地产投融资提供了方向,推进房地产业的不断发展壮大。所以房地产投融资要考虑金融创新。资金市场的不断变化和发展同时也使得房地产企业面对更多的融资需求,企业要通过金融创新,拓展金融产品满足市场的多元化需求。同时要谨慎选择金融新产品,帮助企业避开和分散投融资风险。金融新产品不仅可以健全投融资市场体系,改善市场体系存在的缺陷,还可以帮助房地产企业规避风险、降低投融资成本,使房地产行业投融资市场更加安全有效。在金融产品创新时还要结合实际市场需求准确地制定拓展计划,同时要注意规避金融监管,在金融监管与法制环境下,创新出高效新颖的金融产品。

4、运用委托贷款业务

由于货币政策的收紧、银行加大对贷款业务的控制,房地产银行贷款越来越吃紧,在房地产企业得不到银行贷款时,房地产企业可以考虑使用委托贷款业务。委托贷款主要有现金池和第三方委托贷款。虽然第三方委托贷款业务存在着一定的风险,但对于资金吃紧的企业来说,委托贷款相对来说具有一定的灵活性和周转性。同时要加大对委托贷款业务的监管,以降低委托贷款风险,首先要明确商业银行对委托贷款风险管理所承担的责任和职责,并且银行要严格审查;其次是要明确监管部门监管的具体内容和职责,严格限定委托人范围以及委托模式,加强对委托贷款业务风险的控制与防范。

5、实施公司债券发行手段

公司债券具有利率锁定、周期比较长的特点,在面对通胀情形,使用公司债券会更加的灵活同时成本不会太高,是大型上市房地产长远发展而选用的投融资方式手段。在企业面对资金严重匮乏而且股权融资方式受到阻碍时,运用发行公司债券方式可以帮助企业继续进行投融资发展。在实施公司债券的发行时还要注意其发行条件,申请公司债券发行并要经过国务院授权部门审核批准,并公告其募集办法。其公司的净资产都有一定的底线值,最近三年平均可分配的利润也有一定的限制,即不能少于公司债一年的利息。

五、结语

房地产行业已经成为国家金融市场上重要的发展行业,然而现在国家政府加大对高房价的控制再加上银行贷款条件的更加严格,为房地产企业发展带来一定的困难。在这种情形下,房地产行业在选择融资渠道、寻找投融资方式的同时与金融也要协调好关系,从各方面探索新的投融资策略,解决房地产投融资问题,实现产业稳步有序的发展。

【参考文献】

[1] 焦文艳、侯博亚:房地产投融资渠道分析[J].企业技术开发,2011(20).