投资收益分析范文1
Abstract: Human capital investment in high-tech enterprise capital directly affects the core competitiveness of enterprises, and it is particularly important to help the enterprises maintain a sustainable competitive advantage in the fierce market competition. Act as an investment, companies must analyze capital and earnings of human investment. Human capital investment consists of financial investment and emotional investment, and emotional investment, and the benefits of the human capitalinvestment consist of quantifiable economic benefits and non-quantifiable type and non-economical benefits.
关键词:高新技术企业;人力资本;感情投资;研发人员;收益分析
Key words: High-tech enterprises;human capital;emotional investment;R & D personnel;benefit analysis
中图分类号:F272 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)31-0063-02
0引言
哥本哈根会议后,面对新型的全球化浪潮,大多数国家的政府为提高自身的经济实力,增强综合国力,提升国家在国际社会上的地位,纷纷将发展高技术产业视为国家的一项重要战略任务。在这样的时代背景下,提升我国高新技术产业水平愈发显得重要,具有更为现实的经济、政治意义。
高新技术企业是知识密集型企业,与传统企业相比,它需要持续地进行知识更新和技术创新,因而更依赖于人力资本。高新技术企业人力资本投资的关键是对研发人员的投资,这使得越来越多的高新技术企业高层将对研发人员的投资作为其战略决策主要考虑 的因素之一。
1高新技术企业人力资本投资概念、特征与分类
1.1 人力资本的概念著名的古典学派代表亚当•斯密首先注意到人力资本的问题,在1776年出版的《国富论》中提出了初步的人力资本概念。后来人们在分析马歇尔计划何以成功时,越来越关注人力资本问题。舒尔茨认为战后西欧特别是德国以及日本经济复苏和增长的“长边”条件是人力资本,“短边”条件是物质资本。他在1960年美国经济学年会的演说中第一次系统地阐述了人力资本的理论,被西方资产阶级经济学界称为“人力资本概念之父”[1]。他认为,所谓人力资本是相对于物力资本而存在的一种资本形态,表现为人所拥有的知识、技能、经验和健康等[3]。
1.2 高新技术企业人力资本的概念与传统的重视物力资本的企业相比,高新技术企业更关注人力资本。高新技术企业的发展是建立在高技术基础之上的,缺失了高技术的支撑,企业便如无源之水无本之木。技术的高低是一个相对的概念,今天的新技术转眼间可能成为无人问津的落后技术。企业高技术的不断更新依赖于企业对R&D的投入强度,而R&D投入成功与否,很大程度上取决于研发人员。这就需要企业将研发人员视为企业不可或缺的资本,从战略的角度分析其投资收益的问题。通过对中国统计局搜集的某种因素对创新获得成功的影响程度为“高”的企业情况(2004~2006)的数据进行SPSS处理分析后发现,高素质的技术人才这一因素解释了93.138%的方差,足可见研发人员对企业的重要性。
高新技术企业人力资本投资,是指企业为维持或提升其在市场竞争中的优势,视企业内有潜在增值价值的员工为资本而进行的投资。在这里,企业发展的推动力不再是传统意义上的物力资本,而是人力资本,特别是进行技术创新研究的研发人员。这是知识经济时代企业典型的发展模式。早在上个世纪,管理学大师彼得•德鲁克就预见到了知识型员工将成为企业效益增长的关键因素。
1.3 高新技术企业人力资本投资的特征
1.3.1 缓慢性和长期性高新技术企业为了保持持续的竞争,必须保证其员工尤其是关乎企业命运的研发人员及时更新补充最新的知识和技能。研发人员的学习是一项长期性的工作,因而对其的投资收益是慢慢地产生的,有的在短期内根本看不出收益,一般需要经过很长一段时间后才能显现。
1.3.2 高风险性和收益不确定性由于逆选择和道德风险的存在以及人力资本与其所有者之间具有的不可分割性,高新技术企业人力资本投资高风险性主要体现在其投资对象人上。人力资本必然会随着人的流动而流动,因而高新技术企业面临着为他人做嫁衣的风险,除此以外还面临着技术机密外泄的风险,一旦发生对于企业来说足以致命。由此看来,高新技术企业对研发人员进行投资所获收益好坏受研发人员主体因素的影响,因而企业无法准确预测投资收益情况。
1.3.3 高投入性和高收益性高新技术企业对人力需求的层次较高,除需以高薪吸引高素质人才外,还需对各类人员进行经常性的培训以防知识的老化,确保人力资本的质量,增强企业快速发展的原动力。为了更有效的激励研发人员,高新技术企业会结合各种利益分配制度、福利制度等取悦它的知识型员工,提高他们对企业的忠诚度,进而更加愿意为企业的创新发展添砖加瓦。以上这些因素决定了其异于传统企业的高投入性特征。高新技术企业高收益主要是通过技术创新和创新知识产权的转让以及高附加值的高新技术产品开发而取得,企业对人力资本的投资一旦成功,企业可能从中获得高额的利润、市场占有率或是市场份额。
1.4 高新技术企业人力资本投资的分类
1.4.1 资金的投资高新技术企业人力资本高投入性的特征决定了其人力资本投资需要大量资金的投入,而且是持续地投入。
1.4.2 感情的投资高新技术企业人力资本投资不是说投入大量资金后就可坐等高额的利润收益,它需要企业注重细节,精心培养与研发人员的深厚感情才能确保之前的资金投资不付之东流。研发人员是企业核心竞争力的关键,是行业内的精英,很多时候他们关注的不只是资金形式的收益,更多的是工作机会、晋升机会、成就感、归属感等。企业一方面需要经常与研发人员沟通公司未来的发展方向,将关键的研发人员安排到相对重要的岗位或是给予关键技术人员一定比例的技术股,让他们与企业成为利益共同体;另一方面,了解他们在工作中遇到的问题并帮助及时解决,让他们觉得自己的梦想是和企业联系在一起的,帮助他们规划职业生涯,使他们通过在企业内尽职尽心地工作实现自身的人生目标和价值。长此以往,主人翁意识在不知不觉中形成,降低了公司苦心培养的核心人才流失的风险。
2高新技术企业人力资本投资收益分析
高新技术企业人力资本投资收益包括两个方面:可计量的经济型收益和不可计量的非经济型收益。可计量的经济型收益直接表现为可以用财务指标直接体现的收益,例如一定时间企业利润率的上升幅度;不可计量的非经济型收益则难以用定量数据显示,有时候甚至难以察觉,例如员工对组织认可程度的提高。
2.1 可计量的经济型收益分析
2.1.1 高新技术企业人力资本理性投资行为首先必须考虑的基本条件
•H>C
Rt为研发产品预期销售额,n为连续投资的总年份,H为投资收益中人力投资的贡献率,Ct为每年对人力资本的投资成本,i为贴现率。
高新技术企业人力资本投资预期收益贴现后大于人力资本投资成本时,企业才会有动力继续追加投资,企业高层管理人员才会从战略的角度重新审视对于研发人员的投入问题,而不是凭直觉和经验进行随意性的投资。
2.1.2 高新技术企业人力资本投资成本分析在实际计算研发人员投资成本时应视企业具体情况而定,不宜套用固定的计算公式。比如:招聘成本中可以考虑逆选择成本或是道德风险成本,倘若企业在招聘方面做得很好的,所招募员工均符合人企匹配、人岗匹配原则并且较长时间内没有离职,企业可以适当不考虑这样的成本。
有些成本难以量化成确定的货币成本,可尽量通过各种分析方法调整以得到较合理数据比如因离职人员泄密给公司造成损失的成本。
2.1.3 高新技术企业人力资本投资可计量收益模型的建立这里主要考虑将可货币化收益计入高新技术企业研发人员人力资本投资收益模型。
2.1.3.1 企业研发人力资本对企业收益的贡献率R=ALαKβ(基于道格拉斯投入产出函数),R为企业研发产品收益,A为研发技术水平参数,L为对研发人员的人力资本投资,K为对研发的物力资本投资,α为人力资本投资收益参数,β为物力资本投资收益参数。
对两边取对数:
InR=αInL+βInK
将企业以往两年的产品收益与投资数据代入以上公式即刻求出α,β。
由此,可以算出高新技术企业研发人力资本对企业收益的贡献率:
H=[4]
2.1.3.2 高新技术企业人力资本投资未来收益
?驻R=•H-C-C
其中?驻R为人力资本投资的新增价值,C为企业对研发人员投资的机会成本。
2.2 不可计量的非经济型收益分析高新技术企业对人力资本投资所产生的非经济收益虽然无法定量计算,但意义重大,不容忽视。非经济型收益可以是组织层面的也可以是个人层面的。
3结论
高新技术企业的特征决定了其人力资本投资情况异于传统企业,它不仅包括高额的资金投入,而且包括真挚的感情投入,只有双管齐下才能确保企业对人力资本的投资不是为他人做嫁衣,实现预期的收益。作为一种投资行为,企业高层必然希望能获得高附加值的收益,但不能只关注可计量的经济型收益而忽视不可计量的非经济型收益。两者对于高新技术企业来说都尤为重要,稍有不慎就可能造成核心人才的流失,进而给企业带来致命的创伤。当然,高新技术企业要想对研发人员的投资获得高附加值,必须在对他们进行投资之前创造好的研发环境,主要是指研发机构具有完备的设施仪器、充裕的资金等,这需要高层应从战略的高度重视并重新审视人力资本的投资和收益问题,了解核心人才尤其是研发人员物质和情感的需要,使其为企业获得持续的市场竞争力和不断增长的市场份额做出应有的贡献。
参考文献:
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投资收益分析范文2
【关键词】投资收益；风险分散化
一、研究的背景和意义
投资收益是指企业在一定会计区间以各种方式对外投资所取得的回报(或者发生的损失)。投资者对于投资收益占净利润比重较大的公司需要辩证看待。对于中国的上市公司而言，投资收益比主营收入更具有波动性吗？国内多数研究停留在对我国上市公司投资水平效率的分析上，尚未对投资收益对上市公司风险的影响进行系统且深入的研究，本文的贡献在于丰富了该领域的研究。
二、数据与方法
考虑到数据的连续性和稳定性，本文选取2003～2010年周期性行业中的能源、金属和矿产行业上市公司。数据的选择期间是考虑到我国股市在2003年～2010年经历了熊市和牛市的周期，时间段的考察较为充分。研究方法是基于资产组合理论，利用两资产组合的方差和协方差理论得出投资收益与营业收入的相关性，进而得出上市公司投资收益对营业利润波动性的影响。然后采用Stiro的研究模型，从周期性行业的整体层面上来研究投资收益的风险分散化情况，并在这个回归模型的选择上根据中国实际进行修正。
三、周期性行业上市公司营业利润的波动性
为了度量投资收益和营业收入对周期行上市公司波动性的贡献度，我们用投资收益和营业净收入增长率替代其对应资产的收益来计算资产组合的波动率。此处取对数增长率。根据投资组合理论，由两项资产构成的投资组合的方差为：
σ2dlnOP=a2σ2dlnNON+(1-a)2σ2dlnNET+2a(1-a)Cov(dlnNON,dlnNET)
其中，a是投资收益占营业利润比重，dlnNON是投资收益的对数增长率，dlnNET是营业净收入对数增长率，a2σ2dlnNON是投资收益对营业利润波动性的贡献度，(1-a)2σ2dlnNET是营业净收入对营业利润的贡献度。根据投资组合理论，这里我们将2003年～2010年分为2004～2006、2006～2008、2008～2010三个阶段。估计结果显示第一到第二阶段银行收入的波动性略微上升，投资收益方差上升幅度最大；后两阶段营业净收入的方差显著增加，营业净收入的与投资收益的协方差进一步下降，表明能源、金属与矿产类上市公司营业收入的波动性主要来自于营业净收益、投资收益波动性的上升，及两者协方差的下降。营业净收入与投资收益的协方差的绝对值不断提高，两者之间协方差为负，说明投资收益可以直接降低周期性行业的经营波动性。从三个时间段的考察来看，这种对上市公司经营波动性的影响逐渐加大，投资收益对于公司经营风险的分散能力不断增强，说明周期性行业上市公司不断增加投资收益业务能带来公司波动性的持续降低。
四、投资收益对周期性行业上市公司收益和风险的影响
根据样本期间127家上市公司投资收益占营业利润比重平均值由小到大的顺序进行排序，然后建立计量模型来分析上市公司投资收益增长对营业利润和风险的影响：
Yi=α+β1In(Ai)+β2TZBZi+β3TZRATEi+β3YYRATEi
Yi包括营业利润增长率均值、营业利润增长率标准差、股权收益率均值、股权收益率标准差、夏普比率。A是上市公司是年度总资产增长率，TZBZ是投资收益占营业利润的比重，TZRATE是投资收益年度增长率，YYSRRATE是营业净收入的年度增长率。根据结果我们可以看到投资收益占营业利润比在对营业收入的标准差具有显著影响，但是投资比重变量对营业利润的的收益，也就是均值影响不显著，说明投资收益业务的增加带来了营业利润的波动性，但却不一定伴随着较高的平均收益。从解释净资产收益率的收益和风险效果来看，TZBZ和TZRATE对净资产收益率的影响不显著，投资收益业务的增加并没有用提高净资产收益率的均值，但是我们可以看到投资收益增长率变量会对净资产收益率的风险有着正面影响。
本文的研究结果表明，我国周期性行业投资收益业务的增长对营业利润具有一定的风险分散化效应。但是由于投资收益相比于营业净收益具有较高的波动性和明显的周期性，随着投资收益比重的增加，这种分散化所带来的边际收益在逐步减少，更多地依赖投资收益的增长存在着恶化风险与收益之间权衡关系的可能性。因此，根据业务发展规模保证投资收益业务的最优占比才是合理的选择。
参考文献
投资收益分析范文3
关键词：企业年金 投资收益率 审慎
本文通过研究投资收益对企业年金工资替代率的影响，就是为了未雨绸缪，设定目标替代率，从而反推需要达到的投资收益目标，制定科学合理并有益于受益人的目标投资收益率，从而引导发起人制定合理的投资决策，审慎选择受托人，并履行审慎的投资义务。
1.建立数学模型和数据分析
为了研究个人账户投资收益率对企业年金工资替代率的影响，我们首先假设一个简易的企业年金积累——消费模型：大致分为两个阶段，一是基金积累阶段；而是退休消费阶段。如图1所示，基金积累阶段从个人账户建立开始的A点到职工退休O点，退休消费从退休的O点到死亡B点，其中C表示基金积累的最高点。AO段就是个人账户的积累期，OB段就是个人账户的消费期，由此，我们可以看出职工退休时可以领取的年金总和等于建立年金账户到退休时积累的资金总额。
企业年金个人账户积累期资金由两部分组成，一部分是员工和企业的缴费，另一部分是由缴费本金形成的投资收益。假设一个人23岁工作，55岁退休，那么积累期限就是32年，在32年中，企业和个人不断对个人账户进行缴费，员工按照规定不允许提取，投资管理者又不断对资金进行投资和保值增值，因此，账户中的资金处于不断增加的状态，越靠近退休期，资金增长的速度就越快。因此，积累期资金与缴费率，职工初始缴费工资，工资增长率，投资收益率和账户积累年限有关。
假设AOC表示积累期基金积累总额；W表示建立账户时的缴费工资；f表示工资增长率；d表示个人账户的缴费率；n表示积累年限；r表示平均的投资收益率。那么，积累期资金积累总额AOC可表示为：
AOC=Wd（1+r）n+Wd（1+f）（1+r）n-1+Wd（1+f）2（1+r）n-2+……+Wd（1+f）n-1（1+r）
=Wd（1+r）n[1+（1+f/1+r）+ （1+f/1+r）2+……+（1+f/1+r）n-1]=Wd（1+r）n·
企业年金的消费期考虑正常情况的年金支付形式，假设：S表示工资替代率；t表示职工退休到死亡的寿命年限，消费期与积累期的平均工资增长率和平均投资收益率相同，那么，职工退休后所能领取的全部养老金现值是BOC为：
BOC=WS（1+f）n-1+ WS（1+f）n-1/1+r+ WS（1+f）n-1/（1+r）2+……+ WS（1+f）n-1/（1+r）t-1
= WS（1+f）n-1[1+1/1+r+1/（1+r）2+……+1/（1+r）t-1]= WS（1+f）n-1·
积累期与消费期相等，即AOC=BOC
Wd（1+r）n[1+（1+f/1+r）+ （1+f/1+r）2+……+（1+f/1+r）n-1]= WS（1+f）n-1+ WS（1+f）n-1/1+r+ WS（1+f）n-1/（1+r）2+……+ WS（1+f）n-1/（1+r）t-1
进一步换算得到：
S/d=
由该公式可知，企业年金的工资替代率S与投资收益率r正相关，与个人账户的缴费率d、积累年限n正相关，与退休职工寿命t负相关，与初始缴费工资W无关。其中，工资增长率和退休职工寿命是不可控的变量，工资增长率与国家经济发展水平有关，职工寿命由一个国家或地区的健康状况、人口结构有关，相关数据显示，投资收益越大，对工资替代率的影响就越大，影响幅度也越大。因此，较高的投资收益率可以保证受益人的利益，满足日益增长的养老需求。
2.审慎的投资决策
通过上文的分析，理论上，受托人可以使用某种方法，设定目标替代率，形成一些有关最终工资水平、缴费时间和投资收益率的估计，据此推算出每年的缴费额。如果投资收益高于假设水平，那么员工可以得到额外给付，结果将产生远远大于预期水平的收入替代率；如果基金投资收益低于预期水平，那最终的工资替代率将处于目标替代水平之下。因此，虽然有相应的账户管理人和投资管理人，但是最终投资收益的风险仍然由员工自己承担。这与我国金融市场发展不完善也有一定的关系，因此，在这样的大背景下，需要企业年金受托人采取审慎的投资决策。
企业年金投资管理必须建立在信托和委托的基础上，在选择受托人时引入市场竞争机制，采用公开招标方式选择实力强的受托人、账户管理人、托管人、投资管理人，这“四类人”的协调与合作是企业年金投资运营得以正常进行的保证。“四类人”还受计划发起人的规范性监督，确保信息安全、资产安全、收益稳定、资产保值增值，将风险控制在最低限度内。从根本上讲，企业年金基金投资风险无法消除，但是通过“四类人”的审慎投资决策和发起人的审慎监管，可以将保值增值风险降到最低。
3.受托人的审慎义务
3.1“审慎矛盾”
受托人对收益人负有责任，不能利用金融市场提供的获利机会为自己谋利，这些以及金融市场的理论革新一直改变着我们对受托人角色的定位。审慎的判断标准可以说是受益人是否具有较高的收益，但若“审慎”选择风险低的投资组合，则意味着较低的收益，而低收益却要求有较高的支付水平。
3.2积极型与消极型投资策略
积极的股票和债券投资策略是假定资本市场不是高度有效的，当面临一个对新的证券价格信息不能做出迅速调整的市场时，有研究表明，积极地选择证券和灵活的资产配置策略事实上是较谨慎的，比简单的指数化基金策略更能为收益人提供有利的风险——收益替代关系。
3.3预见性
审慎的受托人需要关注市场利率的未来走向，尤其是在金融市场不稳定的环境下，更要把握利率、指数等合理走向，在没有出现巨大变化前，就做出合理的投资决策。时时关注可预见的未来市场走向，自身是否会为矛盾的投资策略提供比替代资产选择更高的收益。
3.4分散化投资
“审慎”地投资者会把单个证券的审慎性视为相互关联，因此就想当然地认为在一个资产组合中每一种证券都是审慎选择或者低风险的，殊不知一个风险很高的证券事实上可以减少整个资产组合的风险，因此审慎选择的定义需要不断开拓创新。这里，必须提及股票的作用，利用股票可以有效防范通货膨胀风险，适度将股票或者股票型基金加入投资组合中也是审慎的投资行为。
4.计划发起人的义务
计划发起人虽然不对实际的投资决策负责，但需要时时监管受托人的投资行为，多少程度地告知受益人实情是判定发起人责任履行情况的依据。同时，当受托人合理地改变投资决策时，应有一套常规的监管和投资绩效评价程序，在受托人履行投资责任时，需要注意成本是否是合理并可控的，因为最终的投资费用还是由收益人承担。
5.结论
投资收益是影响企业年金工资替代率的首要因素，高的投资收益率带来的不仅是受益人的高福利待遇，也是我国金融市场日渐成熟的风向标。虽然审慎的定义不明确带来受托人行为的投资风险，加之我国企业年金投资发展处于起步阶段，金融市场尚不稳定，但是，计划发起人和受托人无论怎样都要遵从细心、谨慎、预见性和创新的投资原则，清楚了解所有决策的真正受益人。
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投资收益分析范文4
关键词：养老保险；基金；投资
中图分类号：F840.67 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2011）04-0025-07
可用于养老保险资金投资的工具分两大类，一类是金融工具，一类是实体资产。金融工具主要包括银行存款、债券、股票、基金及衍生品等，实体资产包括能源、矿产、基础设施、公用设施和生产性企业等。养老保险资金在制定投资策略时，必须综合比较各种资产收益情况，分析影响收益率的宏观经济因素和行业产业特点。
一、金融资产投资收益分析
养老保险基金可投资的金融工具包括银行存款、股票、债券、基金及衍生品。这些金融产品的收益水平最终要靠实体经济来支撑，各自的收益率在经济周期的不同阶段有不同的表现。
从图1和表1可以看出，中国金融市场同样遵守“高风险，高回报”的规律。股票市场的回报率最高，但风险也最大；社保基金由于采用组合投资的策略，所以其回报率较股票低，但风险相对分散。银行存款和国债，扣除通胀因素外，真实收益水平很低。很多研究表明，中国资本市场存在突出的结构性和制度性矛盾，远非有效市场，故“有效市场理论”在中国资本市场的适用性有限。而无论市场有效与否，资本市场最终将反映宏观经济的运行状况，故考察各类金融资产的收益情况，须从对宏观经济的分析入手，也就是说从考察经济周期开始。
（一）资产收益率与经济周期的关系
1. 资产收益率与经济周期关系的理论分析。经济周期由经济运行的内在机制决定，本身不可避免。许多资本主义国家都试图消灭经济周期，无论是政府干预理论，还是自由市场理论，最终结果均告失败。解释经济周期的理论很多，但针对中国的实际，本文通过考察产业利益分配转移来解释经济波动。
企业是市场经济最基本的生产单元。企业作为理性经济人，追求经济利润最大化，在利润或利润率增长时会扩大生产，宏观经济就表现为增长和扩张；在利润或利润率降低时会减少生产，宏观经济就表现为衰退和萎缩。因此，企业利润或利润率的增减很大程度上能反映经济波动状况。
按产业链划分，中国产业可分为上游产业和下游产业。上游产业主要是基础性生产行业，多数企业居于垄断地位，生产中间产品；下游产业主要是直接面向市场的商品制造企业和服务业，市场竞争比较充分。总的生产利润会在上下游产业之间进行分配，而不同的分配结果会导致经济周期的出现，进而对各种资产收益水平产生不同的影响。
在经济复苏阶段，社会生产水平处于潜在产出水平之下，此时国家一般会采取积极的财政政策和宽松的货币政策来刺激经济，而且经过危机洗礼之后，生产要素大量闲置。市场需求逐步恢复，导致商品价格回升，下游企业有利可图，就开始扩大生产规模，但并不会引起上游企业大幅度提高中间产品的价格，于是更多的企业加入生产，宏观经济趋向繁荣，社会产出水平逐步提高，最终会跨越潜在产出水平的临界点，达到繁荣阶段。在此期间，生产性企业数量的增多、生产规模的扩大、商品周转速度的加快，都会带动上市公司盈利水平的上升，这也意味着股票和企业债券投资回报率的上升。
在经济繁荣阶段，对生产要素的需求超出其潜在的供给，生产要素价格大幅度上涨，而且上游企业会利用垄断地位使中间产品价格上涨幅度远远高于由市场决定的水平，通胀压力开始显现。由于下游产业竞争比较充分，相关企业上调产品价格的空间不大，因此这些企业的利润空间开始被压缩，总利润的分配重心开始向上游产业转移。此时，为防止经济过热，政府会减少财政支出，紧缩货币供给，社会总需求下降，宏观经济开始走向衰退。在此期间，处于下游产业的上市公司的盈利水平会受到削弱，其股票的投资收益率会降低；而处于上游产业的上市公司则由于大幅度向下游产业转嫁生产成本而始终保持着良好的盈利水平，其股票投资收益率比较高。又由于中国上市公司中处于上游产业的国有企业居多，因此整体上股票市场的投资收益率较高，这一点有违于一般的理论解释。企业债券由于政府实行从紧的货币政策，伴随着利率的上升，很多资金将从债券市场撤离，导致企业债券收益率下降。
在经济衰退阶段，指的是社会总产出水平下降至潜在产出水平的这段时间。由于实际产出水平仍高于潜在产出水平，生产要素价格仍高居不下，面对日益萎缩的总需求，下游企业被迫下调产品售价，利润空间进一步被挤压，相应对上游产品的需求将减少，从而影响上游企业的盈利水平。此时，由于通胀压力继续存在，政府仍将执行从紧的财政政策和货币政策，社会实际产出水平继续下降，直至低于潜在产出水平，此时宏观经济进入萧条阶段。在此阶段，上市公司的盈利水平会下降，导致投资者对股票未来收益的预期降低，加上紧缩性货币政策造成流动性不足，市场上会大量卖出股票，股价下挫；而且由于中国资本市场存在制度性和结构性的缺陷，市场投机的成分较大，这会进一步加剧股票价格的跌落。尽管通胀继续存在，但投资者对通胀的预期开始减弱，于是存款和债券投资开始变得有吸引力，其收益率高于股票投资。
在经济萧条阶段，不少企业关闭破产，大量工人失业，社会总需求进一步下降，经济跌入谷底。此时，各种生产要素开始相对过剩，上游产品的价格开始下降，通货膨胀渐渐退去，通货紧缩显现。政府将采取积极的财政政策和宽松的货币政策来刺激经济，人们普遍预期宏观经济将转好，企业逐渐有利可图，宏观经济接下来重新进入复苏阶段。在此阶段，在经济向好的预期刺激下，股票重新被投资者所青睐，估值水平回升，收益率上升；而债券由于通货紧缩仍将持续一段时间和市场利率呈下降趋势，真实收益率处于较好的水平，也是投资者理想的投资工具。
2. 中国经济周期与资产收益率关系的经验描述。以上是对中国经济周期与资产收益率关系的理论描述，下面通过数据分析来观察这种关系的实际表现。（1）现实经济周期描述。中国上一轮经济周期于1998年结束。从表2和图2中可以看到仅在1998 ― 2002年，除2000年原材料和工业品价格增长指数为正外，其余时间，零售商品与原材料及工业品价格增长指数均为负，且差距不大，这段时间经济处于复苏期，企业有利可图，于是扩大生产。2002年之后，原材料和工业品出厂价格增长指数开始大幅上升，而零售商品只有很小的涨幅，尤其是2004年、2005年，原材料的价格增长指数分别为11.4%和8.3%，工业品出厂价格增长指数分别为6.07和4.93，远远高于零售商品价格增长指数2.81%和0.78%。为了遏制物价上涨的势头，从2003年、2004年开始，连续4年适度从紧的货币政策提高了存款利率和存款准备金率，增加了下游企业尤其是民营企业的贷款难度。这导致两种不同的结果：对于下游产业的众多企业而言，获利微薄甚至几乎无利可图，于是被迫缩减生产规模、减少新的投资或关闭歇业，大量资金闲置，从而为今后的流动性过剩埋下隐患；对于上游产业的企业来说（大多数为具有垄断性质的国有企业），财务报表显示出高额的投资收益，又由于很多这类企业是上市公司，从而推动了资本市场的繁荣。而下游企业的闲置资金在资本市场高回报的刺激下纷纷入市，进一步将各类金融资产的价格推高。而根据行业特点分析，上游产业为资本密集型，资本对劳动力的替代率较高，上游产业的发展对就业的带动作用有限；而下游产业很多是劳动密集型，这类产业的萧条会造成大量显性和隐性的失业，理论上讲，消费需求不足就应该有所体现。然而，我们在2006年、2007年似乎没有看到这样的结果，这是因为什么呢？
主要原因有两个：第一，由于惯性原因，出口得以继续维持一段时间，这使得靠发展对外贸易的外向型企业（主要是沿海企业）得以有喘息的机会。据统计，2006―2007年，中国外贸出口保持了27％、25.2％的增长速度，外贸顺差分别达到1 774.8亿美元、2 622亿美元；第二，全社会固定资产投资大幅增加，2006年、2007年分别为109 998.2亿元和137 323.9亿元，环比增长为23.9%和24.8%①。这导致2006年、2007年工业品和原材料的价格增长率虽然开始跌落，但仍可维持比较高的价格。在此过程中，投资品与消费品价格都有所增长，但从表2中可看出，投资品价格上涨的速度快于消费品价格上涨的速度，下游企业的生存压力并没有因此而有较大的改善。而且固定资产今天的投入就是明天的产出，预示着将来投资品的生产会更加相对过剩，这也为经济危机埋下伏笔。于是当2008年出口急剧下降之后，下游企业纷纷倒闭，CPI和PPI双重下落，经济开始萧条。（2）经济周期对资产收益率的影响。从上面对中国1998―2008年的经济周期分析得知，1998―2002年处于经济复苏期。在此期间，一年期存款的真实收益率为正，大致呈下降趋势，这是央行执行宽松货币政策的结果。
2001―2002年，中国股市持续走低，上证指数收益增长率均为负值，而同期中国宏观经济走势向好，名义GDP增长率分别为8.3%和9.1%，股市这张“晴雨表”并未反映宏观经济的趋势，反而表现出中国资本市场的体制性缺陷，如上市公司质量普遍不高，市场容量小，市场投机盛行，“政策市”，股权分置及对未来国有股解禁流通的不确定性等。资本市场中的上述缺陷，导致整体价值投资功能不强，理性的长线投资少，非理性的短线投机资金多，稍有些风吹草动，市场就会大起大落。如中国股票市场的换手率远远高于其它国家的水平，高换手率使市场经常处于超买状态，推高市盈率，加大了市场风险。
经济进入繁荣期之后，虽然在2004年之后，经济出现了衰退的迹象，如原材料、动力、能源价格增长率和零售商品价格增长率双双下降，但外贸出口的繁荣和全社会固定资产的增加，带动了以国有及国有控股上市公司为主的资本市场继续上升，于是上证综指收益率经过2003―2004年的波动之后，于2005年开始大幅上涨，于2007年达到顶峰。2006年和2007年，股票收益率远远高于其它金融资产的收益率，表明宏观经济进入过度繁荣期。然而，美国次贷危机暴发后，欧美许多国家先后经历了金融危机和经济危机，中国外贸出口迅速回落，内外经济不平衡的矛盾凸显，商品生产过剩，沿海许多企业倒闭或破产，经济衰退的态势迅速向上游产业传递，投资者对经济前景普遍持悲观预期，于是资本市场于2007年下半年开始衰退，很短时间内收益率迅速衰减为负值，银行存款、国债、企业债的收益率均高于股票收益率，这也意味着宏观经济进入衰退期。（3）根据经济周期采取的投资组合策略。在经济复苏的初期阶段，很多企业价值被市场低估，股票价格和企业债券价格都处于比较低的水平，此时政府普遍会采取积极的财政政策和宽松的货币政策来刺激经济，社会投资增加，银行利息下降，股票、债券和证券基金的预期回报率上升，因此应该增加这些金融产品的投资比例，减少银行存款的比例。在经济复苏的后期，银行利率已经下降到比较低的水平，下调的空间不大，因此要减少债券和债券类基金的投资比例，适当增加股票和股票类基金的投资比例。
在经济进入繁荣阶段的初期和中期，由于中国特殊的上市公司结构，股票市场对宏观经济的反应比一般的资本市场要慢一些，处于上游产业的国有及国有控股上市公司的股票走势依然向好，此时宏观经济对风险的承受能力比较强，因此，可多增持这类股票，持有的时间可以更长一些。当经济进入繁荣的后期时，面临从紧货币政策的约束，持有国债或企业债的比例要减少。此时，经济即将出现拐点，要执行审慎投资的策略，持有股票的比例要大幅度减少，同时增加银行存款的比例，以规避即将到来的巨大投资风险。
在经济进入衰退阶段之后，伴随着央行持续加息和通货膨胀的消退，要进一步减持股票和股票类基金投资的比例，增加银行存款的比例。
在经济进入萧条之后，伴随着央行降息的来临和宏观经济向好的预期，可适度增持股票、债券和证券类基金的比例，减少银行存款的比例。
（二）行业选择与资产收益率
从前面的分析得知，在经济周期的各个阶段，养老保险基金的资产配置结构和比例要作相应的调整，以使基金在经济周期内的整体收益率达到最大，这是一种中短期的战术配置方法。在完成战术配置之后，具体到金融产品的选择，无论是股票、债券、股票型基金、债券型基金或是指数基金，都涉及到对这些金融产品所处行业的分析，我们将必须重视行业选择对资产收益率的影响。
从世界范围内看，21世纪以来，能给投资者带来高额回报的行业，并不是信息、媒体、软件服务等新兴产业，而是像能源、房地产、金融、原材料、公用事业等传统行业（见表3），其原因不难发现：第一，像石油、煤炭、原材料等，都属于不可再生能源，储量越来越少，而世界范围内的需求却越来越大，资源的稀缺性决定这些行业能够获得稳定而可靠的收益，具备长期价值投资的功能。就中国而言，2000―2008年，对一次能源平均消费增速多数都超过GDP的增速（见图3），如此大的市场空间，投资价值显而易见。第二，随着世界经济的迅速发展，私人物品的生产极大丰富，客观上要求大量生产公共物品，如更多的铁路、公路、水电设施等，而市场经济在公共物品供给方面天生有缺陷，从而使各个国家或早或晚地进入公共产品短缺时期。由于公共产品提供的数量相对不足，而且又具有垄断性质，因此这些行业也能获取稳定且较好的收益。第三，房地产业，尽管这个行业本身的定位还不明确，但土地的稀缺性决定和对房子需求的刚性，决定该行业也可以获取高额的利润②。而我们发现，以上所述各个行业都具有垄断的性质，由国家提供或控制，而像零售、制造、信息、媒体和现代服务业，由于市场竞争比较充分，只能获取平均利润，且受市场变化的影响较大，收益并不稳定。
就中国情况而言，行业回报的特点与世界范围内的情况相似。以工业为例，能够获取高额而且稳定回报的行业集中在能源（如石油和天然气开采业）、金属（如黑色金属矿采选业、有色金属矿采选业）、采矿（如煤炭开采和洗选业）、烟草、医药、电力等③（见表4），这些行业由国家垄断或控股经营，所提供的产品需求弹性小，因此能够获取超出市场平均利润的垄断利润。
与工业相类似，建筑、金融、农业中有许多产业也具有长期投资的价值。养老保险资金在投资金融产品时，应更多地投资于这些行业的股票、企业债券、基金或指数基金（主要是公用事业指数基金），一方面使这些行业能够获取更多的资金用于研发、勘探、生产和产业链的延伸，扩大产品供给数量，提高产品副加值，另一方面，在物质财富实实在在增加的同时分享发展成果。
二、实业投资收益分析
由于中国资本市场尚未成熟，进入市场的资金有相当的部分没有进入实体经济，这就违背了权证融资的初衷，资金的实际利用率很低。规模庞大的养老保险资金不应该加入资本市场“博傻”的游戏，而是应该通过促进实体经济的增长来获得稳定且丰厚的收益。因此，实业投资应该是相当长时期内养老保险资金重点选择的投资领域。就各自作用而言，国债和银行存款立足于保值，权证投资和实业投资则致力于增值。这就需要对现有的政策有所突破，扩大实业投资的范围和资金量，只要选择合理，实业投资是能够获得稳定且丰厚的收益的。
在实业投资领域，全国社保基金理事会的尝试为我们提供了很好的借鉴。
到2008年底，社保基金已经投资了4家股权投资基金，中比基金、渤海产业基金、弘毅投资基金和鼎晖投资基金。另外，社保基金还投资交通银行100亿元、中国银行100亿元、工商银行100亿元，京沪高速铁路股份有限公司100亿元④。这些投资都获得了很好的收益。尤其在2008年，当社保基金整体收益率为-6.79％，长期股权投资收益率仍达到11．26%的高水平（见表5）。
从现实分析，实业投资也大有可为。前文分析过，金融资产配置时要重点考虑带有垄断性质的行业包括能源、矿产、基础设施、公用设施、医药等，在实业投资方面，这些行业同样是投资的重点，而且部分行业还涉及国家产业安全，是国家产业发展战略的重点，投资意义重大。除此之外，还有一些成长性、创新性好的企业，尽管存在投资风险，养老保险资金还是应当适度介入。
本文认为，养老保险资金除追求保值增值的目标外，还应禀承以下四个投资原则，即：维护国家产业安全，发展壮大国有企业、分享经济发展成果、推动国家创新战略。相应地，其所投资的产业可分为战略型产业、公用事业型产业和成长创新型产业。而且通过分析，我们可以看出，投资上述产业，养老保险资金保值增值的目标与投资原则是一致的。
（一）战略型产业投资
战略型产业包括能源、矿产、粮食、原材料等，事关国家经济命脉和产业安全。
如石油，被喻为“工业的血液”、“黑色的金子”，其保值增值的潜能大于黄金。而中国又是世界第一大能源进口国，对进口石油的依存度接近60%（见图4）。国际油价的剧烈波动严重威胁着中国的石油安全。现在中石油等国内石油企业开始积极开拓海外油气市场，掌控更多的资源以提高中国在油气方面的议价能力⑤。养老保险资金可以积极参与到这一过程中来，参与海外石油的开采和购买。
又如粮食产业，除关系国民吃饭问题外，还具有广阔的市场空间和丰厚的利润回报。美国前国务卿基辛格曾在20世纪70年代说过，控制了石油，你就控制了国家，而控制了粮食，你就控制了人类。联合国贸易和发展组织的《2009年世界投资报告》显示，当前全球投入农业的外资总量增长迅猛，而对发展中国家的投资成为去年跨国收购的主力军。近年来，国外资本看中中国粮食产业的巨大潜力，开始大举进军中国粮食产业的流通环节和生产加工领域⑥，如高盛通过收购双汇、雨润两家肉类加工龙头企业开始打入了中国市场，而益海嘉里旗下的金龙鱼、口福、胡姬花等小包装食用油品种，已经占据了近四成的市场份额，70%的食用油都进了跨国公司益海嘉里的仓库。国际四大粮商已经控制了中国85%的大豆加工总量。由于缺乏资本的支持，中国粮食产业的生产、加工、流通等环节无法有效整合，无力与实力雄厚的国际粮商展开竞争。而要完成兼并、重组、技术升级改造等一系列步骤，养老保险资金可以主动参与并能大有作为。
养老保险资金投资战略性产业，不仅可以获得稳定丰厚的回报，而且可以参与相关国有企业的资产重组、兼并，提升国有企业的整体竞争力，维护国家利益和产业安全。
（二）公用事业型产业投资
公用事业主要包括公共交通、邮政、电讯、城市供水排水、热力、供电、供气等。这些行业一般由国家垄断经营，收益稳定。部分项目收益率非常高。在公路行业投资方面，如昆玉高速，10年累计收费18.75亿元，投资收益率达81.53%，创造了良好的社会效益和经济效益。即使在2008―2009年经济危机期间，公路行业净利润率也保持在较高的水平（见表6）。
又如，火电行业，从1994 ― 2007年，年净利率都在10%以上（见图5）。2008年受经济危机影响，净利率暂时为负值。但很容易看到，随着经济危机退去，宏观经济向好，对电力的需求恢复，其收益率又会回复到高位状态。
对于公用事业项目，养老保险资金可以通过贷款、入股、购买债券的方式进行投资。
（三）成长创新型产业投资
由于中国目前正在推行国家创新战略，而根据发达国家的经验，最具创新活力的是广大中小企业，现在很多巨型企业都成长于中小企业，像微软、朗迅等。在中国，广大中小企业在现有的金融体制下很难获得银行及资本市场的资金支持。因此，养老保险资金可以通过产业投资基金或信托投资的方式来选择有发展潜力的创新型企业进行投资，待其发展壮大后再退出从而获得高额的回报。选择退出的方式要有三种：一是所投资企业在创业板或主板上市；二是通过兼并、重组等方式出让股权；三是企业发展壮大后从产业基金手中回购股份。产业投资基金的投资期限通常为3－7年，完全符合养老保险资金中长期投资的要求。
注释：
①数据援引自：杨文进：《微观视角的宏观经济形势分析》，《当代财经》，2009年第7期。
②但本文不主张社保基金进入商品房市场逐利，以加剧地产泡沫的膨胀，况且这是以加重民生负担为代价的。可行的选择是进入保障性住房建设，如廉租房、棚户区改造等，既能获取长期而稳定的收益，又能改善民生。
③这些行业受经济形态变化的影响并不大，在绿色经济、低碳经济推行之后，行业的生产成本肯定会增加，但由于其处于产业链的上游，很容易向下游转嫁生产成本，所以其利润并不会受太多的影响。
④资料来源于全国社保基金理事会公布的数据。
⑤中国石油股份拟在2015年将现有的海外油气产量从8.7%（约1392万吨）提高到25%。资料来源：《第一财经日报》。
⑥钟庆君：《外资进入我国粮食领域：一个不能漠视的问题》，《红旗文稿》，2009年第10期。
参考文献：
［1］杨文进.微观视角的宏观经济形势分析［J］.当代财经，2009，（7）.
［2］王欧，刘彬.现阶段我国资本市场的基本特征［EB/OL］.，2009-10-08.
Benefit Analysis of Different Assets Investment of China's Endowment Insurance Fund
Zhang Xing
（Department of Human Resources and Social Security, Social Security Institute, Beijing 100029, China）
投资收益分析范文5
关键词：项目投资 收益 风险
一、项目投资市场环境的分析
1.市场环境的分析。
项目投资市场环境是一个非常复杂的因素，它受到政治、经济、法律、文化等多种因素的共同影响。而投资者的投资最终是通过市场来达到投资的得到最大经济效益的最终目的，因此，投资必须选择一个具有良好的投资市场环境。通过对市场环境的分析可以掌握政治、经济、社会、法律、基础设施等状况，以及市场的需求状况和发展趋势，即投资者必须掌握市场需要什么产品，市场容量有多少，以及市场对新技术、新产品接纳程度等。另外，投资者还必须分析研究消费者的资源分布状况、竞争对手情况等等，以确定合理的投资规模。市场环境的分析应包括以下几个因素：
（1）经济环境的分析。进行经济环境分析，要充分考虑一个国家的经济形势，它在现存多个生产部门的生产情况，物价的波动状况，国家财政收入和外汇平衡状况，人民生活水平状况等等。经济环境是项目投资的载体，它在这个过程中起到了辅助的作用。
通过对国内宏观经济环境的分析，我们可以看出，近几年来，我国实施积极的财政政策，在扩大内需、遏制经济下滑、降低企业库存与提高企业效益等方面发挥了显著作用，特别是宏观调控手段日趋成熟，基础设施供应能力进一步增长，为经济发展打下了较好的基础。宏观经济出现了四大亮点：第一，出口贸易开始走出负增长的阴影，到2000年9月底累计增幅2.1%；第二，物价下降的趋势已基本得到稳定；第三，工业品产销率提高，工业增长速度和效益明显回升，2001年前10个月，国有及国有控股工业企业实现利润611.8亿元，比去年同期增长1.1倍；第四，工业品库存下降。同时也要看到，尽管国内外经济环境总体趋好，但我国经济发展仍面临严峻挑战：一是国际市场竞争日趋激烈，如东南亚国家经济恢复增长，意味着与我国在吸引外资方面的竞争更加激烈。二是反通货紧缩是一项长期艰巨的任务，有效需求不足仍是制约经济增长的突出矛盾。三是不合理的经济结构继续制约着经济的健康发展。
从合理的原则看，投资者更愿意选择那些生产持续发展，市场繁荣，物价较为稳定，国家财政状况良好，人民生活水平不断提高的投资环境进行投资。在这种条件下，投资者的风险才比较小，投资项目的收益才会有保障。
（2）产业结构的分析。一个国家的产业结构状况从总体上反映了这个国家对商品和劳务的需求结构，也反映了该国人民的生活水平和就业水平。同时产业结构是项目投资的决定因素。国家的产业政策决定项目投资的方向。一般说来，一个国家的产业结构可分为四种类型：自给自足的结构类型、资源输出的结构类型、发展中产业结构类型、产业发展的结构类型。不同的产业结构类型对不同的投资项目的吸引力不同。
（3）政治环境和金融信贷制度的分析。投资环境政治因素的稳定，是项目投资所必须的。另外，投资者还更关心一个国家对投资或者对国外的投资者所持的态度，以及相应的一些投资政策等等。银行对投资的支持和配合以及所制定出来的金融信贷制度，会受一个国家政治因素和政策的影响，但也是吸引投资者投资的一个因素，是投资环境评价的一个重要的方面。
（4）法律环境的分析。作为对项目投资和投资者的一种保护，投资者更强调投资环境要有完备的法规，一个良好的法律环境作为保障。
（5）社会、文化环境和基础设施的分析。城市的基础设施对城市的生产、生活、对外交往关系密切等是一个重要的投资环境内容。它可以看作是投资环境的一个硬件。另外，各国各地区的文化背景、风俗习惯、价值观念、等也是世界投资者所必须考虑的。
2.市场需求的研究。
“一切商品的买卖行为或商品的交换关系组成了市场这一概念。”市场是一个非常敏感的经济晴雨表。各种商品供应和需求的关系，以及相应矛盾变化发展的趋势都通过市场得到集中的反应。而项目投资的内容恰恰是由市场的需求决定的。同时，市场对某种商品的需求，也受多种因素的影响，如市场购买力，购买动机，潜在需求等。下面就这三个方面加以分析。
（1）市场购买力分析。购买力的高低是市场需求的直接表现，它是由多种因素决定的。一般来说，当地人们的收入水平，人口数量等因素影响着属于消费资料商品的购买力水平。而国家的产业结构状况和重点政策；科学技术发展方面与水平；企业盈利水平等则影响着属于生产资料商品的购买力水平。
（2）购买动机分析。从消费者心理学来讲，消费者通常总在需求的基础上产生购买动机，然后引发购买行为的。因此，弄清产生购买动机的原因，采取一定的诱发措施，对购买动机进行诱导，可以提高商品的市场需求。
（3）潜在需求分析。市场需求可分现实需求和潜在需求。现实需求，即用户有购买动机和购买能力，也准备购买某种商品的需求。而另一种潜在需求是企业所必须努力的，应通过各种途径将其转换为现实需求。
3.竞争对手的研究分析。
中国有句古话：“知己知彼，百战不殆”，对竞争对手的研究，是投资环境分析的一个重要内容。对竞争对手的研究应从竞争对手总体的情况入手，对他们企业的数量，分布，生产规模，商品的总数量，满足要求等等进行总体掌握。其次，应对竞争对手的竞争能力进行研究。研究他们的拥有资产状况、开发产品的情况等。
二、投资项目市场战略
对投资环境进行分析之后，接着便要制定投资项目的市场战略。一个竞争方案的制定，应包括宏观项目市场的选择，微观项目市场的确定，进入国际市场的项目投资方式等。
1.项目市场的选择。
（1）投资的规模战略。由于市场变化莫测，风险较大，在投资项目规模的选择上，应采取循序渐进的战略，即先选择小项目作探索性投资，待取得成功经验后，再逐步扩大项目规模，或者逐步扩大在同一地区的投资总规模。
（2）投资的区域战略。如果只向一个区域投资，需要的投资少，市场研究工作量少，承担的投资风险也少，但可能失去某些市场机会。与之相对，企业规模大，实力雄厚则一般选择采用多种经营方式的跨国公司的多个区域投资的战略，以便多方位地经营业务，占领国际市场。
（3）投资的选址战略。一般的选址原则为先易后难战略，先进入那些投资环境良好，对外投资持欢迎态度，项目有较大的市场，两国政府间政治、经济、外交关系比较正常，当地民族的思想、文化、信仰、风俗习惯比较接近的国家地区。
投资收益分析范文6
本文就200万的资金分别投资于商铺和商品房，进行为期10年的长期投资测算，得出结论：商铺的投资收益率远胜于商品房。
【关键词】
商铺；商品房；投资效率
0 引言
现在大多数人一说到买房投资，就立刻联想到商品房投资。绝大多数人认为商品房投资的收益会远远高于商铺的收益。其实这种情况不尽然。本文就同时比较为期十年的商铺和商品房投资收益率，试分析到底哪种投资更具有效率。
1 数据合理假定
假定全国经济稳定，没有出现剧烈地经济危机、政治危机等因素。在此基础上预计每年全国通胀率为4%；银行贷款的利率是6%；商品房和商铺价值年均升值4%；商业地产的租金回报比率是8%；商品房的租金回报比率为5%；商业地产不限贷、不限购且商业地产的贷款首付为40%；第二套及以上商品房限贷，贷款首付比率为60%；投资的商业地产和商品房的大体地理位置相同；商业地产和商品房的价值都是200万；商业地产和商品房都可以获得总价20%的消费贷款。
2 投资规划：购买第二套商品住房
现在买价值为200万的第二套房商品房作为投资，买商品房时候最在意的是房产所在的位置和交通便利程度及周围学校、医院、公园等公共设施等配套情况。按照现行条例：购买价值200万的商品房，自己出先60%，即120万首付；向借银行贷款40%，即80万的住房按揭贷款。为了扩大商品房投资收益率，我们可利用杠杆原理进行投资――再向该银行以装修、装饰等名义取得20%的消费贷款。简而言之，获得20%的消费贷款后现在首付为40%，即80万；获得银行贷款60%，即120万。
根据银行贷款的利率6%，商品房租金回报比率5%，商品房价值年均升值4%，假设前3年租金不变，3年后，住宅租金的价格随着物价上扬，商品房租金年均上涨5%。计算未来十年的商品房的投资收益率。
利息：120万×6%=7.2万/年
商品房租金回报：200万×5%=10万/年
自有资金80万投资于商品房未来十年实际投资收益率、名义投资收益率如下表1：
从表格1中可得出前三年的实际投资收益率是3.5%，名义投资收益率在7.5%。3年后，商品房租金年均上涨5%，接着计算（如表2）：
从各表中你明显可以看到实际投资收益率、名义投资收报率随着时间的增长而增长，但是实际投资收益率不算高，前5年的实际投资收益率（3.5%-4.8%）甚至还不如现阶段银行的理财产品收益高；算上每年的商品房价值的增值，名义投资收益率在投资收益率逐渐增高，到从第六年开始达到10%的名义投资收益率。
3 投资规划：购买商业地产――商铺
我们在购买上文中在商品房周围购买一套价值为200万的商铺，商铺的的选择仍然是考虑交通因素、地段、商业圈的内容、房企开发商的规模和在当地的影响力。我们默认为找到最优配置。购买价值200万的商铺，需交40%的首付，即80万；向银行贷款60%，120万的商铺按揭贷款。为了扩大商铺的投资收益率，我们可利用杠杆原理进行投资――再向该银行以装修、装饰等名义取得20%的消费贷款。简而言之，获得20%的消费贷款后现在首付为20%，即40万；获得银行贷款80%，即160万。换言之：买这一套200万的商铺你自己先出了40万，向银行借款了160万。
根据银行贷款的利率6%，商业地产租金回报比率8%，商铺价值也按照年均升值4%，假设前3年租金不变，3年后，商铺的租金价格随着物价上扬，商铺的租金年均上涨8%。计算未来十年的商铺的投资收益率。
利息：160万×6%=9.6万/年
商铺回报：200万×8%=16万/年
自有资金40万投资于商铺未来十年实际投资收益率、名义投资收益率如下表3：
从表格3可以看出前3年的实际投资回报率高达16%，名义投资收益率达到惊人的20%，3年之后，商铺租金每年上涨8%接着计算（如表4）：
从上表4中可以明显看到不管是名义投资收益率还是实际投资收益率收益率随着时间的增长而增长，甚至在第十年末实际投资回报率达到了44.6%，名义投资收益率达到不可思议的48.6%。这远远超过投资住宅的收益率，
