房地产经营模式范文1
【关键词】面向客户；房地产业；经营模式
1 引言
房地产业的发展, 一方面改善了人民的居住条件, 另一方面也使房地产市场由卖方市场转向买方市场, 客户逐渐成为房地产市场的主导者, 房地产企业经营存在的问题也逐渐显露出来。企业在生产成本最低的地方大批量建造住宅, 而客户则希望能在最便利生活的地方购买住宅, 同时要求产品类型多样, 服务具有人性化, 满足个性化需求。房地产企业的供给和客户的需求不能准确对接, 原因在于企业把房地产产品和服务作为经营对象, 并不十分清楚客户在何时、何地以什么样的价格需要企业的产品和服务, 企业应将经营视角转向房地产客户, 采用客户经营模式。
2 房地产客户经营的内涵与特点
2.1 房地产客户经营的内涵
房地产客户经营是相对于传统经营的一种新型经营模式。企业将经营对象由房地产产品和服务转向房地产客户, 客户由被动的接受者上升为企业经营的主动者, 企业以客户为中心进行资源配置和策略实施, 通过为客户创造价值来获得盈利。其内涵包括以下方面:
2.1.1 房地产客户是企业经营的对象
房地产客户是购买使用房地产产品的消费者, 其由潜在的客户、形成中的客户以及稳定的客户构成。潜在的客户具有潜在的房地产购买需求, 是企业培养的对象。形成中的客户处于房地产的购买阶段, 是企业竞争的对象。稳定的客户处于物业消费阶段, 企业可对其价值进行深度开发和利用。企业把客户当作经营对象, 关注客户需求的变化, 并满足其个性化需求。
2.1.2 企业以客户为中心进行资源配置
企业在硬件建设上, 建立客户经营系统, 负责客户信息收集、决策、数据挖掘等工作, 同时把优秀的人力资源配置到客户研究、定位、促销、服务等部门。在资金投入上, 在客户期望的区位建设房地产。在客户置业、入住、消费的全过程中, 企业把资源配置到增强客户体验的要素上, 为客户提供便利。企业以客户为核心来配置资源, 能够提高资源的使用效率, 也满足了客户的需求。
2.1.3 企业的经营手段是实施客户满意的经营策略
房地产客户的满意是客户在置业和物业消费中所感知的效果与期望值相比较后形成的感觉状态, 其由产品满意、服务满意、企业形象满意等要素构成[1]。企业采用客户满意的经营策略, 对客户进行跟踪, 及时获得客户不满意的信息, 并实施相应的补救措施, 改进产品和服务。通过实施客户满意的经营策略还可以进一步获得客户忠诚。
2.1.4 企业通过为客户创造价值来获得盈利
企业是价值的创造者, 客户是价值的接受者和评判者, 企业创造的价值能否被客户认可取决于客户对价值的感知。房地产客户的感知价值是客户在一定期间, 对企业提供的房地产产品和服务所感知到的利益与付出成本之间的差额。房地产企业密切关注客户需求, 通过定制营销、个性化服务来为客户创造价值。客户获得价值, 持续地购买和消费房地产产品和服务, 又使企业获得盈利。
2.2 房地产客户经营的特点
房地产客户经营作为一种全新的房地产经营模式,其具有以下特点:
2.2.1 房地产客户经营是一种拉动型的经营模式
传统的房地产经营是一种推动型的经营模式, 企业先生产出产品, 然后将其推向市场, 企业贯彻的是备货型经营方针; 而在客户经营模式中, 企业以客户的需求为起点来进行生产, 并贯彻客户满意的经营方针, 是一种拉动型的经营模式。
2.2.2 房地产客户经营实现了多元化的细分市场
传统的房地产经营, 企业致力于面向统一的市场, 提供标准化的产品和服务, 而在客户经营模式中, 企业将每一个客户或每一部分客户当作一个细分市场, 充分了解每一个目标客户的需求, 并满足其需求。
2.2.3 房地产客户经营贯彻了人本经营的思想
传统的房地产经营, 企业从自身利益和观点出发, 认为只要有好的产品和服务, 市场肯定会认可, 企业贯彻的是物本经营的思想; 而在客户经营模式中, 企业从客户的角度、用客户的观点来进行经营决策, 即关注客户的需求变化, 并满足其个性化需求, 因此, 企业贯彻的是人本经营的思想。
3 房地产企业采用客户经营模式的可行性
3.1 客户的资产性是客户经营模式实施的前提
客户在购买和消费房地产的过程中, 一方面与企业建立契约关系, 另一方面给企业创造利润, 客户是企业拥有的、控制的, 能够以货币计量的经济资源, 即客户是房地产企业的资产。资产经营是企业通过对资产进行组织、管理、运筹、谋划和优化配置来促进资产的最大化增值, 并使企业获得盈利的经营活动。房地产客户是企业的资产, 企业可对其实施资产化经营, 获取其给企业创造的价值。
3.2 客户要求参与房地产的开发与经营为客户经营模式的实施提供了基础
房地产价值昂贵、使用寿命长, 客户一生中购买的次数有限, 客户要求参与房地产的开发与经营, 行使业主的权利。客户参与房地产的开发与经营, 一方面给企业提供了客户需求信息, 企业可针对性地提品和服务, 满足其价值需求; 另一方面, 也加强了企业与客户的沟通, 企业对客户进行引导, 缩小客户期望价值与感知价值的差距,提高客户对企业经营策略的认可度。
3.3 信息技术的发展为客户经营模式的实施提供了可能
网络技术的发展使得企业与客户的沟通变得更加方便, 这种沟通几乎不受时间和地域的限制, 企业可以及时了解客户的需求, 为其提供可视化的设计界面, 让其参与房地产的开发。另一方面, 数据仓库、数据挖掘技术的发展为企业收集、分析、处理和利用客户数据提供了科学的手段, 为决策提供了支持, 使客户资产的运作和经营成为可能, 并提高了客户经营的效率和效果。
4 房地产企业实施客户经营模式的措施
4.1 营造客户型企业文化
客户型企业文化是企业在客户经营过程中形成的,并为全体员工所遵循的共同意识、价值观念、职业道德、行为规范和准则的总和, 其包括客户是企业的重要资产、关注客户的个性化需求、客户百分之百满意等内容。它能够统一员工的以客户为中心的理念, 激励员工自觉地并协同一致地为客户创造价值。房地产企业应本着创新、以人为本、全员参与的原则, 通过分析总结、规划设计、贯彻落实等步骤来营造客户型企业文化。
4.2 建设信息技术平台
信息技术尤其是网络技术、数据仓库、知识发现、数据挖掘等先进信息技术是企业贯彻客户经营模式的重要支撑和保证, 房地产企业应建设信息技术平台。企业通过网络技术获取客户信息, 并建立客户数据仓库, 运用知识发现、数据挖掘等技术来系统识别和解释客户数据背后隐藏的模式和趋势, 并预测客户的未来行为, 为经营决策提供支持和科学依据。企业应根据自身条件, 依托外部技术力量来建设信息技术平台, 并在运行中不断完善。
4.3 实施定制营销
企业将客户纳入到房地产开发中, 与客户相互交流,定义出对客户最有价值的产品、服务与信息的组合, 并通过专业软件在计算机中进行模拟, 同时实施该定制项目。在客户物业消费阶段, 企业提供菜单式服务供客户选择, 还可以根据客户的特殊要求为其设计、定制服务, 企业充当资源的组织者和服务的管理者, 满足客户的个性化需求。
5 结语
随着客户成为房地产市场的主导者, 其将成为房地产企业的经营对象。房地产客户经营模式能够更好地为客户创造价值, 满足客户的个性化需求, 同时也提升了企业的盈利能力, 其一定会成为最具竞争力的经营模式。
参考文献：
[1]杨宏涛.房地产客户满意营销[J].商业时代, 2006( 9) .
房地产经营模式范文2
关键词：房地产经营管理专业；技术型管理人才；培养模式
中图分类号：F2933 文献标志码：A 文章编号：
1005-2909(2012)03-0025-05
随着房地产业的持续发展，房地产专业人才的需求越来越大，对从业人员各方面要求也越来越高。高等院校房地产经营管理专业在经济全球化、高等教育大众化的背景下，如何适应社会需求，加强房地产专业建设，改革人才培养模式，提高房地产专业学生的知识结构和应用能力，显得尤为紧迫和必要。
一、中国高校房地产专业发展的现状分析
（一）中国房地产专业的发展历程
1989年,经原国家教委(现教育部)批准,中国高等学校开始设置房地产经营管理专业,到1998年教育部颁布新的专业目录为止,全国设置房地产经营与管理专业的高等学校达到了114所。1998年教育部颁布的《普通高等学校本科专业目录》对原有专业讲行了调整, 将房地产经营管理专业归属在管理科学与工程一级学科下,改称工程管理专业［1］。各高校按照教育部要求,于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行调整,部分高校将该专业并入工程管理专业,也有部分院校将其并入工商管理专业［2］。近年来，部分高校开始重新申请开设房地产经营管理专业（目录外专业）。
（二）中国高等本科院校房地产专业教育现状
现在，在本科阶段设置房地产专业的高等院校并不多，很少有专门的房地产学院，更多的是设置在城市管理、建筑、经济等学院下面，这不利于其专业建设与发展。由于各个学校的历史背景和学科发展侧重点不同，对房地产专业的人才培养也各不相同。重庆大学、福建工程学院等理工类院校，在课程设置上偏向于工程建筑方向,在培养过程中，福建工程学院课程内容更偏向建筑、工程管理方
向，重庆大学的课程内容中建筑类与管理类的课程数量基本持平。虽然两所院校的培养目标都是“复合型高级房地产经营管理专业人才”，但在课程设置上可以看出，重庆大学更注重培养房地产行业分析和策划能力，福建理工学院倾向于培养熟悉建筑的房地产管理人才，所以两所院校的培养都融合了自身的办学特色和办学优势，突出培养人才的实际技术能力。在华中师范大学、华东师范大学和宁夏大学等大学的本科阶段均开设房地产经营管理专业，在培养课程上，三所学校都偏向经济管理类课程，兼有工程技术类的课程，追求复合型人才的培养目标。财经类院校中有中央财经大学、上海财经大学、江西财经大学、山东经济学院等，在课程设置上紧密结合财经类院校的优势学科和专业特色，培养过程中融合了经济、金融、会计、企业管理等方向的课程内容，注重培养学生宏观经济与财会管理能力，结合经济管理类与工程管理类的知识进行教学。
但承龙，等 房地产经营管理专业人才培养模式探索
二、房地产经营管理专业与其他专业融合的SWOT分析
江西财经大学是财经类院校中开设房地产经营管理专业较早的高校之一，20世纪90年代初该专业设置在投资系。经1998年教育部对本科专业调整，取消此专业后改为工程管理专业中的房地产经营管理方向。学校依托长期的办学基础与社会需要，2005年重新申请获批房地产经营管理专业独立办学招生资格。在办学过程中，依托财经院校优势资源与工程管理专业背景，培养既具有经济管理类的知识，又了解建筑及工程方面技术知识的人才，在课程设置上按照“经济学+管理学+工程技术”的方向，课程既强调经济学和管理学基础知识的学习，同时也强调工程管理知识的学习，并注重实践课程的设计和学习。
以江西财经大学为例，对财经类院校中房地产经营管理专业的设置进行SWOT分析，以此找出自身办学的特点与不足，扬长避短，提高办学的竞争力。主要分为优势（S）、劣势（W）、机会（O）和威胁（T）分析，具体分析如下表。
表1 江西财经大学房地产经营管理专业办学SWOT战略分析表
优势劣势机会威胁
A 办学时间长，经验丰富A 专业融合度有待提高A 房地产业发展迅速，职业人才认证机制健全，人才培养符合社会需求A 培养人才缺乏一定的建筑工程技术，就业面受限制
B 办学特色鲜明，与社会需求联系紧密B 长期稳定的教学实践基地建设有待加强B 开设此专业的本科院校较少，易打出品牌B 办学层次较少，缺乏研究生教育
C 经管类学科实力强，是房地产专业人才培养的支撑C 科研成果向教学成果的转化有待加强C 生源充足且优秀
房地产经营管理专业虽然办学时间长，但存在与学校其他专业融合不足，科研、师资队伍薄弱，办学层次单一等问题。因此，需要制定合理的专业发展战略，建立面向社会需求的培养目标，创新人才培养模式，优化办学环境，以此来规范房地产经营管理专业的设立，为社会经济发展输送合格的房地产专业人才。
房地产经营模式范文3
【关键词】房地产经营与估价专业建筑学概论教学模式
【中图分类号】G642【文献标识码】A【文章编号】1006－9682（2010）11－0018－02
“建筑学概论”是房地产经营与估价专业的一门基础必修课程，高职类教育应注重学生各种专业技能的培养，以满足社会快速变化的需求。因此教师的教学应避免照本宣科、生搬硬套，注重在教学内容、教学方法、教学手段和实践教学体系等方面的教学改革，以适应高职教育的特点。高职类房地产经营与估价专业具有较强的操作性和技能性，需要突破以往以理论为主的传统教学模式，加入大量实践和技能训练的教学内容。本文以房地产行业从业人员的核心能力为依托探究高职类房地产经营与估价专业《建筑学概论》的教学方法与模式。
一、高职类房地产经营与估价专业建筑方面的核心能力
高职层次的房地产经营与估价专业主要培养能从事城镇房地产估价、房地产经纪、房地产经营与开发及房地产管理，并受到良好专业技术综合训练的操作型、应用型、技能型专业人才，培养对象的发展方向较为广泛，如房地产销售、房地产策划、房地产估价等，根据国家相关政策的规定，主要可以考取房地产策划师、房地产经纪人和房地产估价师三大类的职业资格证书。实践证明，在房地产经营与估价专业的诸多发展方向中都涉及建筑方面的专业知识，需要学生具备一定的建筑方面的知识与技能，可以归纳为以下两个方面：一是图纸识读能力，包括专业建筑图纸（建筑施工图、结构施工图、设备施工图）的识读、区位宣传图的设计和户型图的识读与评价及其宣传用户型图的设计，其中专业建筑图纸的识读要求较低但该类图纸专业性强，具体包括建筑总平面图（也可延伸为电子沙盘立体模型）、建筑平面图、建筑立面图、建筑详图等。户型图的识读与评价是高职层次的房地产经营与估价专业培养对象应该具备的主要能力尤其是房地产的销售行业。二是了解和明确建筑构造术语，明白建筑的主要结构。
二、高职类房地产经营与估价专业《建筑学概论》教学现状与问题
高职类房地产经营与估价专业以培养社会主义现代化建设所需要的德、智、体全面发展的，能从事城镇房地产估价、房地产经纪、房地产经营与开发及房地产管理，并受到良好专业技能综合训练的专业技术应用复合型人才为目标，如何培养适应行业发展需求的房地产专业人才成为高等教育高职层次面临的重要课题。《建筑学概论》是房地产经营与估价专业的一门专业必修基础课，如何构建适应高职层次学生的教学模式对完成该专业的培养目标有重要意义，但目前高职层次的《建筑学概论》课程教学中仍存在诸多问题。如：
一是教学内容不适应现代房地产行业对学生发展的需求。目前与建筑学概论相关的书籍很多，但基本分为两类，一类是很少涉及建筑识图、构造的建筑学概论书籍，一类是以建筑识图与建筑构造为主的书籍，两类书籍中涉及的教学内容带有明显的建筑专业的痕迹，与房地产经营与估价专业的融合不够，考虑房地产行业的从业需求较少。
二是传统的教学模式以教师的课堂讲授为主，以理论教学为核心，学生被动的接受性学习，这样理论与实际相脱离，既缺乏对学生实践操作能力的锻炼培养，又不为学生所欢迎，学生学习兴趣低，教学效果不好。例如有的教师把“建筑识图”教学看成是建筑制图国家标准的宣抄和投影原理、建筑图纸的讲授，严重挫伤了学生学习该门课程的积极性，也影响了后期专业课的学习。
三、高职类房地产经营与估价专业《建筑学概论》教学模式研究
1．教学内容的整合――针对教学对象品质特征，合理设计教学内容与教学模式。
（1）以教材体系为蓝本，适当删减与增加教学内容。针对高职学生的特点，结合房地产经营与估价专业的实践调研，考虑房地产经营与估价专业学生今后从业的需要，精心选定教材，并以教材为蓝本，将“建筑学概论”课程归整为建筑与建筑学、建筑识图、建筑材料和建筑构造四大部分，其中以建筑识图部分为重点。在其中将透视图、轴测投影等学生难以理解并不切实际的内容删减，而开发和增加了“户型图的识读”等紧贴学生今后从业需要的教学内容，并将其延伸，纳入到本专业的技能训练体系当中。
（2）将分散式、解剖式的教学内容高度合并，给教学对象产生一种高度概括性的、条理清晰的主题式教学内容，突出重点与中心内容。为了加深教学对象对知识的理解和掌握，将相对分散的教学内容进行合并归纳，为学生构建明晰的知识体系和脉络。在建筑识图的教学中，将教材内容归纳为投影原理、三面投影体系、建筑施工图的识读、户型图的识读等几章，在三面投影体系的讲授中又归纳为原因、构成、展开、规律四部分，对于三面投影体系的构成概括为三面、三轴、一点，增强学生对知识的把握。
2．教学方法与手段的创新
（1）结合教学对象特点，因材施教，创新教学模式。在《建筑学概论》的教学过程中，摒弃先理论后现象和案例的教学次序，采用先呈现现象，师生共同分析现象后归纳成科学知识体系的教学模式，即“通俗易懂、由浅入深”的教学模式。例如，在讲授建筑物和构筑物的不同时，先举出教室、厂房、学生宿舍、剧院和人行天桥、万里长城、西安城墙、三峡大坝两组建筑，再共同分析两组建筑的不同，总结得出建筑物与构筑物的概念。
（2）理论与实践结合，注重教学对象的技能培养。首先，在教学过程中，注意采用教学对象身边的例子作为讲解案例，尽量将房地产行业中相关的常用术语加入到课堂中，引发教学对象的学习兴趣，增强其专业素质和专业认同感，从而提高教学效率。
其次，在教学过程中尽量让教学对象动起来，比如讲解楼梯的类型时，要求学生同桌以及前后桌进行合作，用自己手中的纸折叠出不同类型的楼梯，加深了学生的理解和认识；在“建筑识图”的授课过程中，要求学生在课堂上与老师共同完成作图任务，这样让学生在课堂处于忙的状态，有所收获，教学效果较好。
最后，针对“建筑学概论”这门课程，设计学生“建筑绘图与识图”的技能训练，要求每个学生要完成5～8幅专业图纸的绘制，分别是一幅日常物品的三面投影图、1幅陕西教育学院三校区总平面图，2～4幅三校区某幢楼的平面图、1～2幅三校区某幢楼的立面图和1个户型图的识读，用任务来驱动学生进行学习，培养学生的技能，并在最后进行成果的交流与总结，达到提升教学效果的目的。
（3）借助多种教学手段，教学方式多样化。在教学过程中，注意采用多样化的教学手段，比如，一方面注意教具的使用，由于建筑识图部分要求学生的空间思维能力较强，因此教学中经常采用粉笔盒、书本等物品作为教具进行教学，加强学生对课程内容的理解。另一方面，适当应用多媒体进行教学，例如展示相关图片、教材上没有的图等。
（4）引入启发式教学，使理论课的教学趣味化。由于教学中避免不了相关理论的讲解，为了提高学生的学习热情，尽量将最新的知识和技术信息作为教学催化剂，加入到课堂教学中，多采用提问、设问的方式，引发学生的注意，启发学生的思维。
3．“建筑识图”部分任务驱动教学法应用研究实践
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（1）“任务驱动”教学法是基于人本主义理论和建构主义理论的一种较新的教学模式和方法。对于学生而言，“任务驱动”法可以作为一种学习方法，为学生确立学习目标，主要适用于实践性与操作性较强的知识与技能。对于教师而言，“任务驱动”法可以作为一种教学方法，适于培养学生分析问题与解决问题的能力，适于培养学生的操作技能。
“任务驱动”教学法在教学中以学生为主体，考虑学生的学习需求，有利于培养和提升学生的学习兴趣，使学生变被动学习为主动学习，改变传统的教学模式，但也对教师的教学提出一定的要求，要求改变传统的师生角色。通过“任务驱动”教学法可以让教师在反思中发现教学中存在的问题，在反思中提高。
“任务驱动”教学法主要包括任务设计、任务呈现、任务实施、任务评价四个环节。
（2）《建筑识图》“任务驱动”教学模式探究。根据高职类房地产经营与估价专业学生的特点，结合“任务驱动”教学法的特点与适用范围，可采用该方法进行“建筑识图”部分的教学，其教学模式见图1。
图1高职类房地产经营与估价专业《建筑识图》“任务驱动”教学模式
整个教学过程基本上分为课内训练和技能训练两大部分。
1）课内训练部分。由于高职类房地产经营与估价专业实践性与操作性较强，而理论性相对较弱，结合学生的特点，课内教学的完全理论化不能满足学生的需求，因此教师应结合教学内容，在课堂教学中让学生动起手来，从而提升学生的学习兴趣，提高教学效果，增强教学效果。如“建筑识图”教学内容中的“三面投影体系图”是建筑识图部分基础性的教学内容，在课堂中教师可以设计让学生跟教师一起完成该教学任务，并设计“请选择一个日常生活中的物体并绘制其三面投影图”的作业进行强化理解。
2）技能训练部分。技能训练的主要目的在于强化学生对常用建筑图纸的识读技巧，是学生在学习以及今后的工作中能熟练识读建筑图纸。根据房地产经营与估价专业学生未来的从业需要与进一步学习的方向，将该专业的技能训练分为户型图的识读技能训练和常用建筑施工图的识读技能训练。
第一，户型图的识读训练。对于户型图的识读训练，先由教师在课内进行示范讲解，讲解的主要内容包括户型图的图例与符号、功能区转化、户型图的描述和户型图的评价四个内容。对学生而言，户型图的图例与符号和户型图的描述比较容易理解，教师主要讲解户型图功能区的转化和户型图的评价，然后按照训练任务的呈现――任务的实施――学生交流总结――教师评价提升的步骤来完成。
对户型图的评价，需要教师在课内讲解户型图评价的主要标准，如舒适性、私密性、功能性等。在这里主要说明功能区的转化，由于日常所见到的户型图基本上是将建筑图纸“照搬”的，不利于客户的理解和销售人员的讲解，因此有必要对户型图进行功能区转化。
户型图识读的主要训练任务为学生自由搜集一幅户型图，进行功能区转化、户型图描述、户型评价等内容的训练。
第二，常用建筑施工图的识读技能训练。常用施工图主要包含建筑总平面图、建筑平面图、建筑立面图，其训练过程也包括训练任务的呈现――任务的实施――学生交流总结――教师评价提升几个步骤。其中，任务的实施阶段主要由学生自主完成，结合实际，由学生对本校区的总平面图、本校区内某建筑的平面图、立面图进行绘制，要求学生按照一定的制图标准来完成。任务实施阶段主要包括实地勘察和绘草图、室内作图、实地检验和室内完善饰图四个阶段。
不论是课内训练还是技能训练，教师最终的评价是十分重要的，直接影响到整个教学任务完成的效果，对学生和教师而言都是一个提升。
四、结束语
高职类房地产经营与估价专业主要培养操作型、应用型、技能型人才，《建筑学概论》课程的教学一定要紧密围绕房地产行业对学生的从业需求，构建学生的核心能力，以此为基础合理设计教学大纲，有选择的取舍教学内容，创新教学方法与手段，增强实践技能训练，探索适宜于高职类房地产经营与估价专业的《建筑学概论》教学模式。
参考文献
1 杨增长.《建筑制图与识图》教学中的实践教学研究［J］.黔南民族师范学院学报，2007（3）：90～92
2 樊琳娟、刘志麟.建筑识图与构造［M］.北京：科学出版社，2005.8
3 杨增长.高职院校《建筑制图与识图》教学方法的探讨［J］.张家口职业技术学院学报，2006（12）：54～55
4 章鸿雁.紧扣职业能力培养，提升高职学生核心竞争力――高职房地产经营与估价专业实践教学内容体系研究［J］.现代企业教育，2008（12）
房地产经营模式范文4
一、认识上的误解导致学生报考热情不高
房地产经营与估价专业和物业管理专业均为新型专业，社会大众在不同程度上对两个专业不了解、不理解甚至误解。很多人认为房地产专业就是培养售楼员，认为物业管理是一个低技术、劳动密集型行业,其日常工作也就是简单的维修、清洁、绿化和保安。加之，我院工程造价、建筑工程技术、建筑工程设备技术等强势专业的存在，导致这两个专业的学生多半来自滑档生或第二专业学生。
二、社会需求与学院培养岗位群有所偏差
学生报考的不热情让我们在招生过程中存在顾虑，近几年两个专业并没有持续招生，而是隔年一招。即，一年仅招物业管理专业，之后一年仅招房地产经营与估价专业。但是，这样的招生状况又与市场的需求脱节，不能紧跟市场需求的步伐。就近几届毕业生来看，这两个专业呈现了相对较高的就业率。但是，学生的就业岗位与所学专业有所不符。有半数的学生去从事了建工或者造价相关的工作，虽然提倡学生“先就业后择业”的职业观，但总体来讲与我们设立的培养岗位群有所偏差。同时，人才市场对两个专业又表现出求才若渴。这种情况的出现，一方面是由于这两个专业用人单位的薪资水平较低，另一方面也表现在培养的针对性不足。虽然，不断的增加实践性教学内容，“以练带学”，为企业培养可用人才，但总与用人单位的要求有所差距，这为我们增加市场调研力度提出了新的要求。
三、高职教育课堂教学的特殊性导致师资力量相对欠缺
自我院开办两个专业以来一直抓紧对两个专业师资力量的建设，从2006年至2010年，引进、培养两个专业的专职教师5名，聘请外聘教师、客座专家5人次。虽然，学院一直加强该两个专业的师资建设，就两个专业每届两个班级的学生数量而言，师资力量似乎已经满足，但是在授课过程中仍显得捉襟见肘。主要由于，第一，该两个专业的课程门次繁多，一名教师在同一时间可能会接任多门课程的教学任务，在过往的授课过程中，一名教师同时讲授一个班级同学期两门以上课程的情况时有发生；第二，由于高职教育的课堂教学时间集中，无论如何调整教学计划，都无法错开授课时间，导致师资力量的变相欠缺；这种情况的发生对教学结果或多或少都造成了不同程度的影响。然而，一味的增加师资，又会在在整体教学过程中出现个别学期的师资相对剩余，造成人力浪费。这种情况需要更深层次的考虑，来改变这个现状。
四、不同的培养模式导致授课内容重复出现
我院现有的两个专业用了不同的培养模式。房地产开发与经营专业，使用的是高职高专“2+1”人才培养模式。学生从入校开始，接受为期2年的理论知识学习，期间穿插以大作业为主要形式的实践性教学，于第三年，即第5学期、第6学期分别进行认识实习和顶岗实习。实践课程比例达到将近45%。物业管理专业，使用的是“2.5+0.5”模式，即学生入校接受2年半的理论知识学习，期间穿插以大作业为主要形式的实践性教学，于第三年后半年，即第6学期进行顶岗实习。这两种培养模式基本符合我院该两个专业的培养需要，是近几年两个专业的教师不断努力的改革成果。但是，在这两个培养模式下时而会出现课程内容重复。虽然教师经过课程整改略有改善，但是由于教师工作的相对独立性，导致课程整改没有彻底落实，在个别相关的课程，尤其交替性较强的课程授课时，使学生从不同老师的嘴里听着同样的内容。
从以上分析来看，房地产经营与估计专业和物业管理专业虽是两个不同的专业领域，但是两个专业存在着一定的共性和千丝万缕的联系。从两个专业开设的课程来看，公共基础课程和职业基础课程相同的课程达到95%，只是在职业技术课程上有所区别。这说明，两个专业就课程体系来看具有整合的可行性。再就以西宁市为中心的区域经济发展现状，并结合我院隔年分别招收物业管理专业和房地产经营与估价专业学生的情况来看，将两个专业整合形成房地产经营与物业管理专业是有潜在需要的。
那么，整合后的专业到底是房地产经营与估价专业还是物业管理专业呢？培养出来的学生具备什么样的知识体系和职业技能呢？适应什么样的岗位群呢?为解决这些问题，设想在教学中引入一个称之为“式”的培养模式。所谓“式”培养模式，是将现有的房地产经营与估价专业和物业管理专业进行整合，为房地产估价行业、房地产经纪行业、房地产经营及前期工作相关行业、物业管理行业，，这四个职业方向输送专业人才的一种培养模式。具体操作如下：
1.在“式”培养模式下，将课程设为三层
第一层（最内层）是公共基础课层。公共基础课程包括：毛泽东思想概论和邓小平理论、大学英语、大学语文、高等数学、计算机基础、军事理论、体育等课程。这些课程多开设于第一和第二学期。每届学生入校都要开设。
第二层（中间层）是职业基础课层。公共基础课分为两个类，一类是学生普遍需要掌握的职业基础课，包括：建筑制图与房构、建筑工程技术与组织、建筑工程概预算、工程设备基础与预算等。这类课程多开设于第二、第三学期。每届学生同样接受学习。另一类是为学生下一步学习职业技术课程而开设的职业基础课程，包括：房地产市场营销、物业管理概论、房地产经纪、房地产估计、可行性研究等。这类课程开设于第四学期。这类课程并不是每届学生都要开设的，而是根据当年的市场需求开设。例如：根据市场调研，当年需要大量的房地产经纪行业的从业人员，我们在第四学期就可以开设房地产经纪课程。若市场需要物业管理人员较多，可以开设物业管理课程。即，第二层课程是可以转动的，可以根据市场需要于第四学期确定培养方向。
第三层（最外层）是职业技术课层。职业技术课包括：物业管理实务、房地产经纪实务、房地产估价实务等以及相对不同课程而开设的大作业实训课程。该层课程主要是根据上一层确定的职业基础课而进一步开设。主要为加强、加深对应就业岗位层开设的相应专业核心课程。
2.对“式”下的层内进行调整。因每届毕业生不可能是只服务于一个方向的就业岗位群。毕业生的就业方向是发散的，“式”抓住了市场需求的主流，但是不能全面满足整个社会对该类毕业生的需求，这要求做出相应的调整。调整主要还是在第二层，仍然根据市场的需求，开设相应的选修课程。例如：市场告诉我们明年需要大量的物业管理人才，小部分需要房地产估价人才。那么，我们将物业管理设为第二层的职业出课程，第三层开设物业管理实务及相应的大作业课程。同时，开设房地产估价的选修课程，让学生自发的选择专业方向，以集中、小班的授课方式，丰富学生的知识体系，扩大学生的就业范围，对下年的毕业生在符合市场的需求下进行分流。
“式”培养模式能带来哪些优势与契机呢？
1.可以紧随市场脚步，促进市场调研，贯彻“以就业为导向”的培养理念在以往的培养模式下，每年招收的学生是为3年后的市场需求服务，这明显存在一定的“需求―供给”误差。这种误差主要出现在市场细分的误差上。我们所处的地区需要房地产经营与估价专业和物业管理专业的学生，这是无可厚非的。但是，每年需求的学生在房地产经营、房地产估价、物业管理、房地产经纪这几个方向的比重却有不同。以往的培养模式下，是力求做到完整，将所有可能为学生提供就业的课程全部授予学生，缺乏针对性。在“式”培养模式下，可以将就业市场进一步细分，而且这种细分和目标市场的选择是在学生毕业前一年进行的。不仅拉近了毕业学生与市场需求之间的距离，也使我们的培养更具有针对性。同时，又对市场调研提出了新的要求，“式”培养模式不是一尘不变的培养模式，其主要环节是在第二层的带动下让整个培养模式根据市场需求转动。这就要求任课教师配合学生管理部门做好毕业生人才市场调研工作。从真正意义上做到细分人才市场，针对培养。这样才能加强贯彻高职高专院校“以就业为导向”的培养理念。
2.可以为课程整改提供契机，在加强专业建设的同时又解决师资欠缺现状。在“式”培养模式下，课程是及时根据市场的需求而变动设立的，不同于以往的全面灌授的培养方式。这就需要我们所开设的课程要具有“精、简、实”的特征。“精”就是要求将开设的课程进一步精炼，每门课程都要求突出重点、明确目标，避免把课时浪费在不必要的教学内容上；“简”就是要求开设的课程之间避免重复，将所有内容有重叠的课程全面合并，尤其针对职业基础课程中连接职业技术课程的桥梁课程，让这些课程落实体现润滑剂的作用；“实”就是要求所开设的课程都具有就业的针对性，尤其针对职业技术课程，拉近学生学习与实践之间的距离。将现有课程进行“精、简、实”的全面整改后，不但加强了专业建设，还使劳动力得以解放，教师可以把精力放在既定方向的专业培养课程中，解决师资变相欠缺的现状。
房地产经营模式范文5
论文摘要：连锁经营是一种新型的商业组织模式和经营方式，是现代商业的主流模式。但在其发展过程中，越来越多地呈现出与房地产的关系，甚至创造出“商业+地产”的经营模式。本文基于连锁经营的概念及特征，分析了连锁企业实施房地产战略的背景及应用，以期使连锁企业得到更好的发展。
连锁经营作为一种新型的商业组织模式和经营方式，展现了其强大的竞争力和发展能力，在世界范围内得到了迅速的发展，成为现代商业的主流模式。但在其发展过程中，越来越多地呈现出了与房地产的关系，不但在房地产的经营中广泛采取了连锁经营的方式，而且在连锁商业中，房地产经营已成为连锁企业的主要收入渠道，麦当劳公司的收入90%来自于房地产经营，我国发展最快的大型连锁商业国美电器和苏宁电器，均通过房地产辅助其扩张，甚至创造出了“商业﹢地产”的经营模式。因此，连锁经营中的房地产战略是一个值得研究的新问题。
连锁经营的概念及特征
（一）连锁经营的概念
一般认为，一个企业（或企业集团），以同样的方式、同样的价格，在多处同样命名的店铺里，出售某一种（或某一类、某一品牌）商品或提供某种服务，这种经营模式即称之为连锁经营。连锁经营是一种新型的经营方式和组织形式，是商业制度的创新，被誉为零售业的“第三次革命”。
自1859年美国出现第一家连锁企业——大西洋与太平洋茶叶公司后，连锁经营得到了迅速的发展，在欧美国家，连锁经营占到整个零售商业的60%-70%，销售额占90%。美国连锁大王“沃尔玛”公司，其销售额已连续七年超过美国通用和微软公司，成为世界500强企业的第一名。
（二）连锁经营的特征
标准化。标准化即指经营的商品、服务、企业整体形象的统一而标准化。连锁企业拥有统一的企业名、企业徽，统一的建筑形式、统一的店堂陈列、统一的广告宣传、统一的服饰等。连锁企业经营的商品具有同类性，服务的水平和风格也完全相同，从而树立了统一的企业形象。
专业化。专业化是指连锁企业的商品采购、储存、配送、销售及经营决策等职能的相互分离而专业化。连锁企业对业务活动进行了详细分工，甚至每个人的职责都趋向专业化，使其职责分明，各负其责。通过业务活动的专业化，从而保证了连锁经营各项活动的决策正确以及有较高的工作效率。
集中化。分工越细的体系就越需要集中化管理。连锁企业实行集中决策和分散经营的管理体制。即销售计划与经营战略、店铺选址、员工教育、商品采购等，均由总部负责；广告及信息也都由总部控制，形成一整套的决策管理体系。连锁分店负责商品销售及提供服务。通过集中管理，实现连锁企业的统一经营。
简单化。连锁企业在业务操作规范上化繁为简，省去一些不必要的过程，起到了事半功倍的效果。连锁企业岗位职责明确，业务操作规范简单而好记，容易掌握，从而保证了连锁企业服务的标准化和工作的高效率。
规模化。规模化是指连锁企业在销售网络上、商品采购、商品配送、企业人员培训、销售广告等各种经营资源方面的规模化利用。连锁企业必须是若干个企业（店铺）联合而成的，形成规模经营，单个企业不能称之为连锁经营。如沃尔玛全球有4000多家分店，麦当劳有30000多家分店。连锁企业通过大量采购，从而降低商品进货价格，增强了企业的竞争力；统一管理、标准化经营，使各分店商誉共享、经营管理技术共享，降低了经营费用；数量众多的销售网络，大大增强了销售能力。规模化为连锁企业带来了巨大的规模效益。
所以，连锁经营从本质上看，是把独立、分散的商业企业联合起来，形成覆盖面很广的大规模销售体系。它是现代工业发展到一定阶段的产物，是社会化大生产的分工理论在商业领域里的运用。连锁经营这一新型的商业组织形式和经营方式，以其自身的特点，发挥着巨大的“魔力”，掀起了现代零售业的“第三次革命”。
连锁企业实施房地产战略的背景
（一）房地产战略是连锁经营的本质要求
连锁经营的开店战略。开店即开设新店，增加新网点，以扩大营业规模和销售能力。连锁企业只有不断开新店，才能扩大营业规模和销售能力，降低进货成本和管理费用，发挥规模效益，取得快速发展。
而开新店，首先就要确定开店的业态，即要开一个什么类型的店、经营什么、以什么方式经营？开一个与原有连锁经营体系相同的店还是开一个完全不同的新店？零售商业的业态有很多种，分为便利店、专业店、超市、大型超市等18种。但从总体上分为有店铺经营和无店铺经营两种业态。有无营业场所和营业场所的规模、结构不同，则连锁分店的目标顾客、商品结构、商品销售方式、服务功能等都有很大的不同。因此，连锁企业开新店，首先必须确定开店的经营业态，以确定连锁企业的经营目标。
就目前世界范围零售业态的分布来看，有店铺经营是零售经营的主要业态选择。显然，店铺的开发和建设是有店铺零售店的首要任务。铺面规模、结构会影响连锁经营的规模、商品结构和经营方式以及服务方式；铺面建设资金的占用量会影响连锁经营体系流动资金的使用量和资金的使用效率；铺面建设的质量和速度会影响连锁分店的开业时间是否正常和连锁体系的开店战略目标能否实现。而店铺的开发和建设就是连锁店的房地产开发，连锁经营的开店战略从本质上讲就是房地产开发战略。
连锁经营的选址战略。连锁企业的选址战略，就是要确定店铺的选址标准、开新店的条件、商业区选择、商圈调查、商圈市场评价，从而确定恰当的业态、优越的地理位置、合理的营业面积、有利的商业和购买环境，使店能够经营成功。而这一切，正是商业房地产开发的要求。商业房地产开发符合了连锁经营的要求，才能给连锁店今后的经营带来便利条件，如果商业房地产开发不符合连锁经营的要求，店铺选址不当、建筑结构布局不合理、规模过大或过小、购买力不足、交通不便、同业竞争过于激烈等等，都会给连锁店今后的经营带来致命的影响。因此，选址是连锁经营成功的秘诀，选址战略是连锁经营的重要战略。而连锁经营选址战略从根本上讲就是商业房地产开发战略。
连锁经营的网络战略。营业网点多、销售规模大是连锁经营的最大优势。连锁经营必须开发许多的网点、达到相当的规模才能具有规模效益，发挥规模优势。而规模的扩大，仅仅依靠扩大经营范围和商业促销已经不能奏效，只有依靠网点的增加，在更大地域范围、更多目标顾客市场上，不断增加新网点，扩大销售网络才能实现。因此，连锁经营实质上是网络经营战略。不断地在更大地域范围、更多目标市场上选址、店铺设计、建设及装修、开业，这就是商业房地产开发。
连锁经营的资本运营战略。美国贸易法规定：连锁店是至少有在一家总店控制下的10 家以上的经营相同业务的分店。英国则认为，连锁店必须符合以下四个标准：单一所有，即一个公司或一个合伙店或单个业主所有；集中领导，统一管理；设立的店要相同；有10个以上成员店。日本“连锁店协会”则规定“连锁店是在全国拥有11家以上的商店，每年销售额不少于10亿日元零售额的店”。
从以上世界各国连锁经营的定义中可以看出一个共同的特点：连锁经营是规模化的经营，通过规模经营来获取规模效益。连锁经营是商业资本集中、垄断和扩张的产物。而其中，房地产是其最大的资本。因此，连锁经营战略首先是房地产资本运营战略，其房地产运作的好，连锁经营才能获得最大的成功；其房地产运作的不好，将导致整个连锁经营体系的失败。
（二）连锁企业实施房地产战略的实践背景
1.为了推进连锁事业的发展，需要连锁总部提供房地产支持。房地产开发是连锁经营的先决条件，没有经营场地无法开展经营。而房地产开发需要大量的资本，用于土地购置、店铺建设和店堂装修，少则上百万，多则上亿元。而且连锁店要不断的开设新店、增加新网点或吸收加盟店，以扩大规模获得发展，这就需要更多的资金支持。为了减少资金压力，有些连锁企业不是自己买地开发，而是采取租用的方式获得经营场地，甚至与地产商合作经营。而对于更多的加盟商来说，他们往往既缺加盟金、更缺建房款，正是资金的困难限制了连锁加盟事业的发展。为了推进连锁加盟事业的发展，也需要连锁总部提供房地产支持，加盟店只需缴纳少量的房租就可开业。麦当劳就是借此方式而实现了加盟店的迅速扩张。
2.房地产的稀缺迫使连锁企业必须开展房地产经营。随着经济和社会的发展，城市土地成为稀缺和珍贵资源，地价飞涨，土地竞争十分激烈。连锁店为了开新店，纷纷在各个城市圈地布点。但是，由于土地竞争激烈，好的地块早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商业又十分强调在城市商业中心、人口稠密地区、交通便利地区开店，这些地区往往是城市土地资源最少、竞争最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天价土地。再加上不断上涨的建筑材料费、人工费等，使得开店的成本越来越高，经营收益弥补不了涨价的损失，企业无法承受。在我国每年递增5％至10％的房租成本，已成为企业开店的最大难题。这就迫使连锁企业不得不考虑房地产开发的问题，考虑如何才能以较低的价格得到较好的位置和良好的经营环境。
另外，房地产价格的快速的增值保值性，迫使（或者说是吸引）连锁企业开始考虑投资房地产业。这样不仅可以保证连锁企业自己开店的需要，而且还可以通过房地产的开发经营，消除地价的上涨、增加房租收益，增加连锁店的总收益。房地产高达20%-30%的毛利率，使商业地产成为商业资本又一个很好的投资选择。
这也是很多连锁商业与房地产经营联合的主要原因，许多连锁店同时成立房地产公司，许多房地产公司也同时经营连锁商业，“商业﹢地产”的经营模式在商业和地产界已开始流行。麦当劳的快速扩涨就主要依靠麦当劳房地产公司的运作，我国国美集团也拥有鹏润房地产公司。如果没有房地产运作的支持，国美电器要实现2003年后连续四年的利润暴涨和国美股票上市，几乎是不可能的。
3.零售经营的特殊性、复杂性，要求必须与房地产开发相结合。零售店获得经营场地的方式有两种，自建开发或租赁经营。自建开发，往往得不到好的地块，或拿地的成本过高，影响连锁企业的开店步伐和经营收益。通过租用经营可以找到好的位置（因已经有房地产公司先抢到好的地块进行了商业开发），但由于房租上涨过快，经营利润会被涨租吞掉；并且无法对店铺进行改造，租房的结构、布局甚至水电设施，都会对连锁经营的商品构成及经营方式带来很大的限制。因此，是自建开发还是租赁经营，必须与连锁经营的整体战略联系在一起考虑。而商业房地产的开发也必须与商品经营的需要相结合。我国商业地产空置率高达30%，商铺销售后期经营不佳，其主要原因就是地产商脱离了商业经营的需要，单纯搞房地产开发，商铺的规模、结构不适应商业经营的需要造成的。所以，房地产战略是连锁经营的必然要求，商业房地产开发必须与商品经营相结合。
房地产战略在连锁经营中的应用
美国的麦当劳（mcdonalds）原来只是卖快餐的，但当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并最终利用麦当劳的牌子以特许经营的方法扩张时，麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的店。麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，而更多地分析哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建立快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。只要承租的加盟者能够生存, 麦当劳至少可以在房地产上赚取 40% 的利润, 而且随着物价上涨, 麦当劳的租金只涨不跌。
以租赁为主的房地产经营成为麦当劳主要的盈利模式。由于加盟者一般都没有足够的资金支付3万美元的土地费用和4万美元的建筑费用，也常无力争取贷款，麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期以低价承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。这实质是麦当劳房地产公司（为实施房地产策略而成立的公司）用各加盟店的钱买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟店。这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。资料表明，至20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60％的房地产权属于麦当劳总部，另40％是由总部出面向当地房地产主承租的，使麦当劳成为全美价值最高的零售房地产公司，仅在帐面上，就值41亿美元。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90％，由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。如今，麦当劳有30000家快餐厅，其收入就可想而知了。
麦当劳在中国开设的第一家分店，在北京东单大街与长安街接口处的黄金地段。20世纪80年代末麦当劳进驻时，人们还没有意识到土地可以转化为资本，后来王府井的改造使麦当劳仅因拆迁而得到大笔的土地补偿，此时人们才知道麦当劳投资房地产眼光的犀利。
其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。如世界第一、第二大零售连锁商业沃尔玛和家乐福，以及国美、苏宁等国内的很多品牌零售店，其实就是商业用房的最大房东，因为这些店是一个知名品牌，同时它要的商业用房的量很大，所以他可以用一个很低的价格租到房子，如沃尔玛的租金就比其他中小零售商低20%-80%。由于沃尔玛是一个品牌，对地段的商业前景有较专业的分析，所以可以用比较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，租金差价就是这些店的一个重要的收入来源。因而，这些零售店不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营房地产赚取巨额利润。
目前，我国连锁业的发展正处在快速扩张，遭遇国外跨国连锁集团的渗透，竞争激烈和地价飞速上涨，经营成本过高的不利环境下。连锁经营中的房地产战略，给我国连锁企业提供了可以借鉴的、有利于困境突围的经营之道。
参考文献：
1.李晋源.从一到无限——连锁店的经营与管理[m].中国经济出版社，1995
2.王吉芳.连锁经营管理教程[m].中国经济出版社，2005
房地产经营模式范文6
近年来，我国房地产市场进入强势发展期，而房地产营销发展的手段也在日益多元化。在众多营销方法中，互联网营销就是其中一种，它拥有快捷、便利、信息传递交流丰富等特色，并且也符合当代社会对于营销的定义与需求。本文所涉及的内容包括了当今房地产企业在网络营销方面的具体模式，并借鉴国外成功经验，探讨了国内房地产企业利用互联网进行营销的相关实践策略。
关键词：
房地产；互联网营销；营销模式；个性化
房地产营销发展到如今已经完全进入互联网时代，作为一种新型营销手段，它通过对消费者的调查与行为心理分析来构建营销策略，通过网站与客户沟通，形成一定的营销方式和业务圈。在互联网营销过程中，房地产商与客户双方会形成快速有效的信息反馈机制，甚至实现网上在线支付房款，互联网营销已经成为了当今房地产营销领域的主流模式。
1房地产互联网营销的基本模式
1.1网络直复营销模式
直复营销（DirectMarketing）是起源于美国的营销管理模式。在美国专门设有直复营销协会（ADMA），他们是这样定义直复营销的：它是一种能够在所有方位发生可度量反应，并促成交易的，基于广告媒体相互作用的市场营销体系。在直复营销中，它的“直”就代表了房地产企业通过网络直接与客户衔接，形成没有中间商的直通分销渠道，所以网店就是直复营销的典型营销方式。客户完全可以通过网络进行房屋购买，完成各项手续，而不需要任何线下操作。在这种强调信息交互的环境之下，互联网就凸显了它的重要价值。
1.2网络整合营销模式
所谓网络整合营销模式就是将互联网所具备的技术特性与营销计划联合起来，促进执行力的高效化。网络整合营销模式所能达到的营销传播效果也是传统营销所不能及的。所以网络整合营销模式可以被视为是一种低成本但高效能的新型营销模式。在欧美企业看来，网络整合营销模式强调4P消费者需求，即“产品（Product）、促销（Promotion）、价格（Price）、地点（Place），这其中的每个决策都能为客户带来消费方面的价值，而且把客户的利益放在首位，满足客户的4C需求，即消费者需求（Consumerwantsandneeds）、消费成本（Cost）、消费者方便（Convenience）和消费者沟通（Communication），争取达到房地产商在利润与消费者需求两方面目标的最优化。总体而言，网络整合营销模式所为客户提供的是一条单向的链条，它更重视企业的利润，但它也认为企业的营销核心应该是客户消费者[1]。
2欧美房地产市场互联网营销经验借鉴
网络营销起源于美国，它得益于政府对市场投入的极大丰富。进入21世纪，美国的房地产企业就开始频繁使用电子邮件来整合和规划房地产工作。在与客户的沟通中，房地产企业也总结出了这样一条规律，当与陌生客户的电子邮件收发过程中，如果信息接收人的邮件反馈率超过25%～30%，那就说明它对企业的产品已经产生了浓厚兴趣。2015年，美国的《全球商业电子签名法》正式生效启用，它加速了全球电子商务活动的大面积拓展，也使得网上房屋交易更加便捷化。仅用电子签名方式就能快速完成交易，省去了线下纸张签名等等繁杂手续。而在德国，房地产互联网营销发展也已经进入了全盛时期，比如德国国内就拥有13家由政府和社会企业合作设立的房地产网络购物中心，让国民可以像网上购物一样选择房源，一切业务及手续办理全部在网络上完成。而英国在2000年伊始就已经在社会上推广了电子钱包模式，现如今电子钱包模式已经成为了英国房地产市场最具发展潜力的电子货币形式之一，英国也成为了全欧互联网网络营销最成功的国家[2]。
3山东S房地产企业的网络营销运营模式分析
在2015年，中国房地产行业将最高奖项颁发给了山东省S房地产企业，使该房地产企业成为了山东省乃至全国的“明星企业”。本文就以S房地产企业为例，探讨该房地产公司在网络营销运营方面的创新运营策略。从S房地产企业的网络营销策略来看，它主要分为网络营销集成策略模式和网络营销组合策略模式两种。
3.1网络营销集成策略模式
S房地产企业的网络营销集成策略模式包括网络文化社区与网络信息化社区两种。（1）网络文化社区。首先，S房地产企业在成立之初以房屋置换、租赁、个人理财与买卖中介等业务为主。在该阶段，企业就设立了自己独特的客户信息数据库，力图通过网络实现房地产开发商、中介与其他相关服务提供商之间的协同工作便利渠道，所以S房地产企业为此建立了以下基于网络文化社区的相关服务体系：第一，在社区楼盘周围设立金融服务设施，以便于业主享受各种个人理财服务，并实现与S房地产商之间的相互沟通。第二，建立数据营销模式，为业主提供在线橱窗业务，消费者及业主在在线橱窗就能够获得关于S房地产公司中所有楼盘的相关信息，具体到户型和各种细节，让消费者、业主随时随地都可以了解S房地产企业的实时动态信息。（2）信息化社区。在社区内，业主完全可以借助信息化社区局域网进行交流、游戏和学习，开展专属于社区的电子商务模式，完成包括支付与物流在内的所有房地产营销活动，为业主提供便捷消费通道。S房地产企业对自家社区进行了三重设计，其中就包括了周界监测系统，并通过防线后入园识别系统为社区家居布置安防策略。
3.2网络营销组合策略模式
在S房地产企业，网络营销组合策略模式是相当主要的营销模式，它的营销手段相当丰富多元化，本文主要介绍其中两种。
（1）SEM搜索引擎营销模式。搜索引擎营销（SearchEngineMarketing,SEM）是以网络为基础建设的，它按照消费者的价值及兴趣取向为标准建立引擎，并借助消费者的信息检索需求来将营销信息的传输最大化，吸引更多目标及目标以外的消费者成为企业客户。当消费者对搜索引擎形成依赖后，S企业的网络营销模式也就随即形成，使得消费者与商家之间的交易快速达成。为此，S企业还建立了官方门户网站，通过搜索引擎进行咨询服务、实施营销理念，满足来自于消费者对楼盘信息的各种问题和需求。在我国，像百度、腾讯、有道、雅虎等等都与房地产企业建立了合作关系，而S房地产企业也与百度和腾讯拥有良好的合作策略，他们的信息搜索事业部专门负责运维企业的SEM模式，实现了企业营销的全盘网络化。
（2）EDM电子邮件营销模式。EDM（E-mailDirectMarketing）即电子邮件营销模式，它也是上文提到的欧洲地区最为传统网络营销模式的升级版。EDM营销模式具备三大基本要素：消费者的许可、利用电子邮件传递信息和信息之于消费者存在的价值。到2015年，我国网民已经突破6亿，S企业采用EDM营销模式也是为了扩大企业自身的宣传营销面积，利用电子邮件这种受众面大的商业交流方式来促进企业营销的网络化。具体到营销方法，S企业所采用的EDM模式主要开创了标志广告模式。这种模式是实现在征求特定消费者群体或业主群体意见之后许可进行的一种营销宣传方式，它针对特定目标群体所使用的是超文本标记语言HTML格式，再配合电子E-mail与新闻邮件就实现了网页中所显示的标志广告，供消费者查看。一般来说，标志广告多是S企业联合第三方所进行的一种营销宣传模式，它的效果可以根据CPM关键路径法来实施评价。CPM所评价的主要是S企业的产品营销效果与成本比例，在CPM指引下，S企业可以评估自己的付出与投入比例是否合理，这是S企业在传统模式下所不具备的销售能力。
4总结
房地产具有它的不动性和长效性特征，再加之目前我国楼市相对并不稳定，所以消费者在购置过程中都相当谨慎。利用多元网络化模式为房地产企业建立丰富的营销策略，不但可以为企业自身树立品牌优势，还可以培养固定消费者群体，建立消费者的忠诚意识，这些对房地产未来长期稳定的发展都是具有现实意义的[3]。
参考文献：
[1]袁晓龙.中国房地产网络营销企业发展趋势研究[D].四川师范大学,2013.8-16.
[2]程明书,彭晓愈.E时代房地产网络营销的几个认识[J].中国市场,2013(13):18-20.
