房地产基金范文1
目前活跃于国内的房地产基金其实就是一种私募股权基金（PE），只不过它是主要投资于房地产领域的专项基金，即真正的房地产投资的证券化，使得资本得以进入房地产开发环节，从而扩大供给，起到平抑房价的作用。
国外资本市场对房地产有多种直投渠道，散户投资人投Reits（房地产投资信托基金），中端投资人投信托，高端投资人投房地产基金。美国的房地产业正是以房地产基金为主导，开发商、建造商、销售商和其他服务商为辅的格局。世界500强企业中没有美国开发商的身影，而大型私募基金黑石、KKR等却赫然在列。
缺钱倒逼融资创新
其实，从20世纪90年代开始，我国就已经出现房地产基金，之所以在过去很多年都没有得到充分的发展，一方面是因为我国最初的房地产基金大多以外资基金为主导，在国内严格的资本管制下，以规模衡量普遍介入程度不高；另一方面则是过去十年中，房地产行业作为拉动中国经济的三驾马车中极其重要的一环，可以通过金融领域以各种传统的融资方式（上市、银行贷款、信托）用较低的成本融到资，在长期不缺钱的情况下，融资渠道的创新自然缺乏动力。
金融危机后，特别是为应对金融危机推出的一系列救市政策后，极度宽松的货币政策在救市的同时也不断推高资产价格，引发通货膨胀，房价物价齐飞，经济局部过热，为解决这些“后遗症”，货币政策开始全面收缩，抑制房价也成为宏观调控的重中之重，房地产企业上市融资渠道被斩，银行贷款被限制，成本明显抬高，就连唯一还算宽松的房地产信托领域，也因实际操作中变相为房地产企业提供高息贷款、风险积聚，而在2011年下半年被监管部门连续严厉的调控政策围堵。
就在此时，房地产基金以股权投资方式介入房地产领域并获得项目分红收益的新型融资渠道被市场所关注。一位房地产开发的业内人士就表示，现在开发商较倾向于跟基金合作，一方面监管可以过关，另一方面房地产基金这种合伙制运作也能省一些税。
蚂蚁搬家，高风险的游戏
当然，除了监管较为宽松，有税收优势外，业内普遍认为房地产基金未来3-5年的确还是有机会的。
由于我国投资渠道狭窄、品种单一，过去几年国内高净值人群的主要投资方向都集中在房地产信托和PE两大领域。但自2011年三季度以后，房地产信托规模开始收缩，占同期资金信托总规模的比例也从最高的17.24%快速下降为14.83%；而到了今年一季度，房地产信托规模绝对额首次出现负增长； PE的整体情况也好不到哪去，过去几年为企业做Pre-IPO成为大多数PE的主要收入来源，而最近一年多来股市持续低迷，企业的上市市盈率一再下跌，PE的暴利时代也一去不复返。
在两大投资渠道尽显疲态，可个人财富持续增长的情况下，高净值人群的投资需求仍然旺盛，目前国内房地产私募基金的目标收益率一般在20-25%，稳定的、持续的高水平收益率能够吸引风险厌恶程度较低的投资需求的关注，之前通过其他平台进入房地产投资的资金将会有很大一部分转移至房地产基金。
抄信托的底
由于前期房地产调控的压力和对信托规模的限制，今年以来，房地产信托的到期兑付压力一直是市场热议的焦点，房地产市场在政策的打压下的确也有了一定的下跌，但展恒理财关于2012年度的策略报告中就认为：“未来很长一段时间内，房地产行业仍然会是国内经济的重要支柱产业，尽管短周期内政策对房地产调控的效果明显，但长周期市场会对限购等政策出现适应性，因此预计房地产市场长周期内仍将稳定增长。”
受政策影响，今年的确是房地产信托集中到期兑付的时期，但另一方面，如果信托公司出现无法兑付的情况，房地产基金将有机会以较低价格承接信托公司的兑付规模。展恒理财早在去年年底就已经在关注房地产基金未来的机会，而实力更强的诺亚财富甚至联合易居中国推出TOP50地产母基金，从国内排名前五十位房地产企业中选择基金投资人，初步计划募资10亿元形成“基石投资”。
打短线，不专业，难退出——问题重重
尽管房地产基金在未来3-5年的长周期中仍然有一定的机会，门槛较高也适合高净值人群长期投资，但由于其在中国的发展状况，房地产基金自身仍然存在的一些问题是未来重要的风险点。
其一，国外成熟市场的私募股权房地产投资基金主要资金来源是诸如保险公司、企业年金、社保基金等拥有强大的资金实力的机构投资者，可以提供与私募基金的特点匹配的长线资金。而现阶段我国私募房地产基金的募集对象分散，可募集的资金规模也十分有限，这就决定了，对风险与回报的认识上，国内投资人与国外机构投资者存在很大的差异。也就是说，高净值人群并不能够提供充足的长线资金，无法担当“战略投资者”的角色，这样也会使得房地产投资的优势得不到充分的发挥。
其二，管理人在基金运作中起着举足轻重的作用，但由于我国在房地产基金领域监管的相对缺失，还没有形成一套对管理人的管理、评估系统。（基金管理人的专业化程度）以及职业素养和操守都对投资人存在潜在的风险，为了兑现保底承诺，私募管理人参与内幕交易、非法炒作的可能性大大增加，给市场秩序的稳定增添了隐患。据了解，目前本土私募房地产投资基金，分为以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资为代表的独立私募房地产投资基金，以及由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金。
房地产基金范文2
触发此波房地产基金强力反弹，是有诸多利好因素支撑的。美国政府推出的多项援救房市政策开始显现效果。美国30年期固定房贷利率也从去年10月6.5％的高点，降至目前的4.7％左右。在房价与房贷利率双降效应下，房地产市场买气明显回升。此波全球不动产证券价格重挫70％，跌幅大大高于实体房地产的跌价，不动产证券价格或REIT股价相对于不动产的实际价值均出现了大幅度折价。因此，房地产基金出现不似牛市胜似牛市的行情则不难理解了。
在这轮海外房地产基金的大幅反弹行情中，相关基金的经理人还告诉投资人，目前投资欧芙房地产标的为主的全球型基金的反弹力度，明显强于投资亚太标的为主的亚太房地产基金，但从稍长一段时间观察，亚太地区的房地产基金相对抗跌。由于房地产基金与金融业关联度高，亚太地区的银行体系相对欧美健康，融资条件也较为宽松，亚太地区的房地产基金有后来居上的潜力。这为投资人重新检视和配置房地产基金，提供了新视角和新机遇。
那么，美国房地产是否真的见底?回答仍是不肯定的。因为，美国的失业率和房屋销售数据仍比预期的差，这均将影响房地产市场。这说明房地产基金的大幅反弹并没有预示房地产市场已见底。因此，建议投资人谨慎看待此波房地产的反弹行情，甚至不建议投资人立刻买入或配置相应的资产。另外，次贷风暴使美国房地产业蒸发了约3万亿美元财富，但财富缩水率仅相当于网络泡沫破灭时的30％左右。在整个房地产泡沫尚没有挤干净之前，慎言房地产投资。
其实，投资总是有不同的看法和判断。即使是面对同样的一个数据也会有不同的解读，这就是投资世界中的买和卖。假如看法和判断趋于一致，市场就会出现涨停或跌停。而这样的几率则比较低。这说明即使是在成熟市场中，投资意见也是不一致的，这就要求投资人自己有一个基奉的看法和判断了。作为个人投资者特别是初涉全球市场的内地投资人，如何把握和判断这些常常相左的信息和建议呢?
房地产基金范文3
关键词：房地产投资信托基金；基金投资者；治理结构
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）05-0171-01
1 房地产投资信托基金的概述及在我国发展现状
房地产投资信托基金，是指由专门的投资机构通过发行受益凭证筹集社会闲散资金，将其投入到房地产领域，如投资房地产证券，房地产开发项目等，从中获取收益，再将投资收益按比例分配投资者的一种投资基金制度，它实际上是资产证券化的一种形式。
我国在积极探索房地产投资信托基金，其目的是减轻单一融资渠道下，银行金融政策的变化对房地产业的冲击，将国家、银行风险向社会上转移，由社会发挥监督功能，改进房地产公司的治理结构和资本结构。而我国现阶段发展的房地产投资信托基金并不是真正意义上的REITs，多数基金采用的是房地产信托计划的形式，以“房地产信托计划”之名行“房地产投资信托基金”之实，但我国的房地产信托计划和西方的房地产投资信托基金在制度管理上是有区别的，这使我国基金投资者承受着较大的风险，这些风险有来自市场的风险，还有来自基金管理者的道德风险。
2 我国房地产基金的治理结构的缺陷和投资者面临的风险
我国的房地产投资信托基金没有西方房地产基金那样完善的发展模式和治理结构，其相关的法律规范也处于空白时期，所以，在基金契约链中，基金投资者起到了重要作用，同时，也承担着较大的风险。
（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。
与管理制度比较完善的证券投资基金相比，我国房地产投资信托计划中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明确的定位。在证券投资基金中设有基金管理人和基金托管人，投资者投入资金，基金托管人保管和分配资金，而基金管理人投资和管理基金财产，各行其职，相互监督，相互牵制。但从我国现阶段的房地产投资信托计划的发展状况来看，在已发行的信托计划中，仅有极少数设有基金保管人，而大多数基金只是投资信托公司扮演着基金管理人和基金托管人的双重角色，这种缺陷的存在使房地产投资信托公司在资金的使用上有着较大的权利，投资者和投资信托公司之间就产生了委托成本，这不利于投资者权利的维护。
（2）封闭式基金固有的风险。
由于房地产行业的投资额大，周期长，流动性差的特点，若在经济衰退时期，投资者随意撤出资金，会使房地产行业由于缺资愈加发展困难，进而影响整个国民经济的发展，所以，我国房地产投资计划采取的是封闭式基金的形式。但对投资者来说，封闭式基金本身存在着一定的风险。和封闭式基金相对的是开放式基金，它的运行机制是：当投资信托基金的业绩下滑，投资项目失败时，投资者会根据自己的意志赎回资金，使投资信托基金面临着赎回风险和信任危机，迫于这种压力，基金管理人不得不为投资者利益着想，对投资项目的选择采取谨慎态度，这益于投资者和基金管理人的利益协调。而在封闭式基金管理下，投资者将资金投入到投资信托公司中，就相当于所有的风险皆由投资者承担，这些风险中既包括市场风险，也包括委托风险。
（3）房地产基金投资者只有收益权和知情权，而没有对房地产投资项目的管理权和表决权。
房地产基金的这一特点是与证券投资基金相比的最大的区别，当房地产基金获取利润时，投资者理所当然的分享投资收益，这是投资者最基本的权利，投入资金的投资方向，信托投资公司也有责任如实传达给投资者，这也是信托投资公司最基本的义务。但房地产基金投资者分散，房地产计划又没有完善的基金持有人大会或股东大会，投资者行使决策权和监督权的成本太高。而且，每个人都有“搭便车”的心理，基金投资者缺少一种行权的平台和动力，基金管理人损害投资者利益的可能性就很大，如有些投资信托公司和房地产开发公司合谋，通过高买高卖房地产项目，从中获取高额佣金和利益，最后受损的是基金投资者，不但收益萎缩，还要支付高额的费用。对于西方发展比较成熟的房地产投资信托基金来说，当基金公司业绩下滑或投资失败时，基金持有人就会将手中的受益凭证在二级市场上抛售，这种“用脚投票”的行为会产生积极的效应，它能使投资者及时避险，也给基金管理人施加了压力，但我国还没有房地产基金受益凭证的二级交易市场，无法保证投资者的受益凭证及时变现，所以我国基金投资者还承受着基金流动性的风险。
3 解决思路
我国的房地产投资信托基金还处于发展的初级阶段，在治理结构上的改善都应借鉴西方房地产基金的管理制度和证券投资基金的管理制度，虽然委托风险和房地产投资信托本身固有的市场风险不可能从根本上消除，但通过完善治理结构，协调投资者和信托投资公司之间的关系，从中可以实现“双赢”，实现利益的协调。
（1）加快我国房地产信托投资公司国内上市的步伐，用市场机制规范基金管理人行为。以上市公司的治理结构标准来严格要求投资信托基金，完善治理结构，结合证券投资基金的治理机制的经验，引入基金托管人制度，在契约链条中建立资金保管和供给的节点，通过基金托管人来约束基金管理人的行为，有利于实现基金管理人行为的自觉性和规范性。将房地产投资信托推向市场，拓宽了投资者获取消息的渠道，投资者不仅可以从基金管理人那里得到信息，还可以获取到在证监会强制命令下报出的基金投资信托公司的会计年报和其他重要信息。
（2）建立股东大会或持有人大会等权力机构，引入独立董事制。基金持有人若想维护其自身的利益，必须主动要求房地产投资信托公司设立股东大会或持有人大会，由于我国房地产基金采用契约型方式，所以只能设立持有人大会。持有人大会虽然对投资项目的管理影响不大，但它可以对投资项目实施表决权。当基金经理有了好的投资项目时，持有人大会有权就该项目进行表决，只有持有人大会一致通过的项目，才能纳入基金投资公司的最终投资范围，这种规范化的管理，有助于防止“内部人控制”，但仅设立持有人大会，还远远不能对基金经理进行全面的监督，基金信托投资公司还需引入独立董事制度。独立董事是独立于持有人大会和基金经理的第三方，他受托于持有人大会，但不受制于持有人大会和基金经理任何一方，由于其较强的独立性，能够实施有效的监督职能。
（3）完善信息披露制度。我国对房地产投资信托基金的信息披露还没有一个全面而详细的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金时向投资人承诺的披露范围，而在基金运作过程中，就有可能出现信息披露错误，披露的信息具有误导性，或遗漏重要信息的情况，这时候，投资者得到的信息是毫无价值的，所以房地产基金必须建立健全严格的信息披露制度，以满足投资者进行投资决策所需要的信息质量要求。
参考文献
［1］高菲．我国发展房地产投资信托的法律障碍与对策［J］．宜宾学院学报，2006，(2)：61-63.
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［3］雷超．新加坡REITs市场分析及启示［J］．东南亚，2006，(2)：13-17.
房地产基金范文4
私募基金起源于美国，在我国属于新兴事物。目前，尚未有官方机构对私募基金的概念做出权威界定，加之实践中的私募基金没有公开披露信息的机制，业界和学术界对私募基金的认识不一，且经常将私募融资中各类基金与私募基金混为一谈。对私募基金概念认识的不统一影响了国内机构投资者的参与热情，也给国外投资者和研究者带来了很大的困扰。从这个意义上讲，准确界定私募基金的概念、厘清私募基金与相关融资方式的边界有重要的理论和实践价值。
一、投资基金、房地产基金及私募房地产基金
投资基金（Investment Fund）是一种利益共享、风险共担的集合投资制度。通常，投资基金的发起人通过发行有价证券向投资者募集资金形成资金池，由基金的托管人托管，由专业的基金管理人进行管理和投资活动，从而获得投资收益和资本增值。
房地产基金（Real Estate Fund）是指将募集的资金全部或按照规定的比例定向投向房地产行业（通过房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入）的投资基金。通常，房地产基金的发起人通过发行有价证券募集投资者的资金，委托给专业机构从事房地产领域的投资，投资的期限较长，通过股息分红或资本增值实现投资收益。
按资金募集方式和来源的不同，房地产基金可以分为私募房地产基金和公募房地产基金两种类型。私募房地产基金是指通过私募即非公开发行的方式向特定的投资者募集资金的房地产基金。实践中，通常由一个在市场上有良好业绩和声誉的房地产基金经理人根据市场发展状况发起或拟定一个投资计划，进而说服大的机构投资者投放资金，形成资金池，进而开展房地产投资活动。私募房地产基金的形成、销售与赎回等都是基金管理人私下与投资者进行协商确定的。
二、私募房地产基金的特点
与其他投资基金相比，私募房地产基金具有如下特点。
1.资金来源的私募性
私募房地产基金的私募性体现在以下方面：首先，基金募资的对象不是社会公众投资者，而是一些特定的具有风险识别和承受能力的投资者，包括养老基金、捐赠基金等机构投资者、大型的国有或外资企业及富裕的家庭和个人等。通常私募房地产基金对投资者的数量有上限要求，旨在提高私募投资者的门槛，避免无法承担高风险的投资者参与。其次，募集私募房地产基金时不得进行公开宣传，而是通过业内推荐的方式辨识潜在的投资者，然后由基金发起人与投资者直接接触，并通过私下协议的方式确定基金的销售与赎回等具体细节。正是得益于其私募性，私募房地产基金不需要向外界公开披露信息，受到政府相关部门的监管和限制也比较少。在基金持续期内，基金经理只需要定期向投资者汇报基金的绩效和回报即可，无需向外界披露相关信息。
2.投资方向的特定性
私募房地产基金是专门针对房地产行业进行投资的基金，其行业性贯穿基金的所有环节。在最初募资阶段的基金募集说明书中需要向投资者说明该基金的投资方向和投资策略及对房地产行业的前景分析；在投资阶段，所有的资金都要定向投入房地产行业，这要求基金的管理者对房地产行业有专业的知识和丰富的经验，能够准确判断行业情况并对受资企业和项目提供专业指导和建议，使受资企业和项目增值进而实现基金的最大化投资收益；在退出方式方面，除了常规的企业公开上市和管理层回购外，房地产企业或行业的战略收购或兼并也是重要途径之一。
3.投资风险的适中性
由于房地产资产的特殊性，房地产基金的风险性相对来说较低。首先，与普通资产不同，房地产资产受宏观经济的影响较小，而且具有较强的增值性，因此可以有效地抵消通货膨胀的影响。其次，房地产资产与传统投资对象的关联性较低，而主要受资产所在的区域子市场的影响，因此持有房地产资产可以起到很好的分散风险的作用。
与传统的房地产投资方式相比，私募房地产基金具有一定得风险性。首先，为保证投资的连续性，私募房地产资金的发起与运行有一个特殊的锁定期（Lock-Up Period），在锁定期内投资者不能随意将资金撤出，基金的受益凭证也很难转让。这就给基金的投资者带来了一定的流动性风险。其次，私募房地产基金没有公开交易的平台，不熟悉房地产行业的投资者可能会因为缺少参照物而错误估计房地产资产的真实价值。最后，私募房地产基金运行与管理中的信息不对称会增加委托风险。私募房地产基金经理无需每日计算基金的表现和资产净值变动，只需按照约定或协议每季度或每年汇报一次，这就增加了投资者的及时知情风险。
三、与私募房地产基金相关的概念辨析
1.公募房地产基金
公募房地产基金是指以公开发行的方式向社会公众投资者募集资金，并将资金投资于房地产行业的基金形式。
与私募房地产基金不同，公募房地产基金面向的是社会公众投资者，市场透明度高，流动性强，投资者的风险相对较低，收益也相对稳定。但是由于公开募集资金的社会影响较大，公募房地产基金的市场准入条件比较苛刻，会受到政府相关部门更多的监管，要实行信息公开披露的机制，运行费用较高。
2.私募房地产股权基金
私募股权基金是私募基金组成部分之一，其投资对象主要是未上市公司的股份，在未来通过上市、兼并收购、管理层回购等方式实现投资收益。
私募房地产基金和私募股权基金的结合即为私募房地产股权基金。与一般意义上的私募股权基金不同，私募房地产股权基金不仅可以投资未上市房地产公司的股份，也可以开展房地产行业的其他权益性投资，如与房地产企业合作开发项目（对项目公司的权益性投资）、收购优秀的房地产项目（核心型投资）、对需要整修扩建的项目进行投资（机会型投资）等。私募房地产股权基金是国际私募房地产基金领域数量最多、资金规模最大的基金形式。
3.房地产投资信托
房地产投资信托（REITs）是通过向公众投资者公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金进而投资的资金集合方式。房地产投资信托可以将筹集来的资金购买目标房地产物业（权益型REITs），或向房地产企业发放贷款或进行以房地产物业为抵押的债务投资（抵押型REITs），投资收益作为股息按比例发放给投资者。房地产投资信托的投资者共担风险、共享收益，且其标准化程度更高。
与私募房地产基金相比，房地产投资信托在投资者构成、投资方向、组织形式和退出方式等方面都有一些区别，详情见表1所示。
参考文献：
1.Leong W ，Snow D. The largest private equity real estate firms in the world. PEI Media， 2008 （3）： 33-35
房地产基金范文5
关键词：房地产； 投资基金；SWOT法
1 引言
房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。
2 当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。
第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。
第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。
第五，土地开发贷款有较大信用风险。
第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
3 房地产投资基金分析
房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。
3.1房地产投资基金的优势分析(S)
（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性: 房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
（2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。
（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。
3.2 房地产投资基金的劣势(w)
（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
3.3 房地产投资基金的机会(o)
(1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。
(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。
(3)需求分析。目前我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。
3.4 房地产投资基金的风险分析(t)
（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。
（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。
（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。
4 发展房地产投资信托基金的政策建议
1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。
房地产基金范文6
1 当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏几大风险：(1)房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过快使市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。泡沫的破灭使房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。(2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。(3)“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。(4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。(5)土地开发贷款有较大信用风险。
2 房地产投资基金分析
2.1 房地产投资基金的优势分析(S)
(1)房地产投资基金具有融资灵活性：房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
(2)房地产投资基金具有高流动性：它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。
(3)房地产投资基金投资组合多元化风险较小：它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
2.2 房地产投资基金的劣势(W)
(1)目前我国尚未出台房地产投资基金法规，房地产税费不尽合理，对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外，我国房地产企业的规模实力有限，能达到成立房地产投资基金要求的不多。
(2)我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替代，没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的金融体系，大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长，也不可能有真正商业地产的运作。
(3)我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。我国有大量的储蓄，储蓄幅度仍然很快，而房地产商也有大量的需求，但是整个金融中介的功能需要到中国香港去完成，这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题，有必要进行构建使其完备。
2.3 房地产投资基金的机会(O)
(1)投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续最大化为目标。
(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本通过三个方面——自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资大量流入到房地产开发中，这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险。
(3)需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55％来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动时，不至于直接影响到房地产业发展。
2.4 房地产投资基金的风险分析(T)
(1)经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。
(2)财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理。
(3)环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等。
3 发展房地产投资信托基金的政策建议
3.1 建立健全相关的法律制度
法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规，但其持续发展，需要更为健全的法律法规制度。对此，应建立完善的法律体系，保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明，以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
3.2 明确税收优惠待遇
房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国，房地产投资信托可以获得有利的税收待遇，房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此，我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。
3.3 严格监管，强化信息披露
国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析，我国对信托计划涉及项目的披露较为简单，对项目的收益和风险结构也未作详细披露。应从发展之初就高度重视监管问题，实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台，另一方面，加大中介机构的连带责任，防止中介机构披露不合格的会计信息。
