房地产开发企业会计准则范文1
关键词:房地产;会计信息质量;新企业会计准则
随着房价的飞涨,我国房地产行业的会计核算问题也逐渐进入人们的视线。根据房地产行业的经营特点,其会计核算程序和方法等,与其他行业相比都具有明显的差异性。虽然2007年1月1日,我国开始正式实施新企业会计准则,但是从我国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产企业中的实施状况来看,都存在许多不完善之处。2009年,我国重点检查32家房地产企业的会计信息质量,把对房地产企业会计的关注推到一个新的高潮。检查发现,会计信息失真非常严重,税款流失极其严重。在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实。因此,本文试图在前人的基础上,进一步分析和探讨我国房地产企业会计核算中的会计信息质量问题。
一、当前房地产企业会计信息质量存在的问题
(一)销售收入确认的问题
当前由于房地产开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准,而在会计实务中,不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法:一是在签订预售合同后并收取预收房款确认收入;二是在签订预售合同后以合同金额确认收入;三是在房地产项目竣工验收后,发出了“入住通知书”并开具销售发票确认收入;四是在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市企业年报披露中有不同的会计处理注明,以往年度,都有数家房地产开发业务上市企业年报因当年房地产销售收入确认原则的问题,被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而企业与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上,往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。其实,在确认销售收入实现时,不论是国际会计准则,还是美国公认会计原则都注重交易的实质,比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移,为实现销售收入所必备的工作是否已经完成,是否具有收取现金的权利等事实。这里“为实现销售收入所必备的工作是否已经完成”代表着供需双方对已销售的产品不存在重大异议,也不存在为完成该销售而必需的后续工作等。
(二)业绩信息的问题
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年,长则三四年,在项目筹建期大量资金投入开发过程,大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这样看来,会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确,每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大,如果某房地产企业的大部份项目在建设期内,该年度的业绩只反映费用的投入,因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况,亦不能与其他同类企业比较,失去了可比性而项目竣工并出售后,大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以,用一般的企业业绩评价指标,如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况,并可能误导投资者。
(三)现金流量表的问题
根据新企业会计准则规定,企业现金流量表应以企业为编制主体。但是,房地产开发企业的现金流量与其他企业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面,房地产开发企业的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的,但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的,即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出,开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长,其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
(四)风险信息披露问题
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种企业高风险性状况,要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。不过从目前我国的相关会计法规制度来看,关于房地产开发企业的风险信息披露问题可大体归纳为下列三点:一是证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法;二是证监会要求房地产开发企业在财务会计报告附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险;三是目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。但是,从目前我国上市企业披露的实际情况看,对质量保证金信息基本上未加披露。
二、提高房地产会计信息质量的对策
通过上述分析,要加快会计规范国际化进程,提高房地产会计信息质量,就要按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架。
(一)完善房地产企业的会计规范体系
近年来,随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是,目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该企业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。比如我们在建立了收入确认一般标准的基础上,应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。国际会计准则并没有对房地产开发企业收入确认有更深一步的指引,比如香港会计师公会在2005年1月亦推出会计准则指引第24号――房地产企业收入确认准则指引,目的在于统一房地产售楼收入的确认原则,在指引中指出完工百分比法并不适用于开发产品,因此在指引中规定房地产业的收入确认需按《企业会计准则――收入》四个原则外,项目主体完工,买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引清楚指出了收入确认的基础,减少了企业间的不同理解。
(二)完善配套工程的会计核算准则指引
《房地产开发企业会计制度制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定,但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指引不足,不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法,从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例,如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用,不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元,而且在当期资产负债表中增加负债1亿元,因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是,该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2009年对一些准则条例进行了一系列的改进,旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度,其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。
(三)完善房地产开发企业内部会计核算
现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而,目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范,而无完善的内部会计核算,其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。
(四)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
一是在现行会计制度规定的利润表格式的基础上,增加“预提的公共配套设施费用”项目。该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。二是披露企业的预售政策及情况。由于在项目未竣工前,预售收入不能结转,但预售情况亦能反映企业的经营情况,现时因为各企业的预售政策不同,不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大,如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例,按目前上海有关预售政策规定的要求,商品房结构封顶或结构施工至2/3高,房地产开发企业方可申请预售许可证。而其他地方的有关规定往往与此不同。因此披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下,额外提供了具有可比性的资料。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性,以弥补利润表信息的不足。
总之,目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此我们应在现行的常规会计准则基础上,建立完善的房地产企业的会计规范体系,完善配套工程的会计核算准则指引,完善房地产开发企业内部会计核算,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。
参考文献:
1、崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009(1).
2、樊晏平.北京房地产开发企业现状及发展前景[J].行业发展,2006(2).
3、冯西伏.浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策[J].经济管理,2005(5).
4、高波.房地产上市企业发展状况分析[J].市场分析,2006(12).
房地产开发企业会计准则范文2
【关键词】投资性房地产 公允价值计量模式 成本计量模式 投资性房地产的转换
一、投资性房地产确认与初始计量会计处理和企业所得税处理的比较
(一)新企业会计准则的规定
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。
(二)企业所得税相关法规的规定
纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。
(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产
在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。
二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较
(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定
企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。
(二)企业所得税相关法规的规定
企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
(三)会计准则和企业所得税规定的比较
对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。
三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认
会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。
采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。
(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致
1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致
会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。
2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致
存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。
企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。
四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较
1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。
2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较
1.会计准则规定
新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。
2.企业所得税相关法规规定
企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。
3.会计处理和税务处理的比较
当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。
五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。
企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。
企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。
参考文献：
[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.
房地产开发企业会计准则范文3
[关键词]新会计准则 房地产企业 税收筹划
一、引言
房地产行业是国家经济发展的重要支柱，也是纳税大户，房地产开发从立项、建设到销售涉及到十多种税，占我国实体税税种的半数以上。2007年以来，国家为规范房地产行业发展，相继出台了房地产企业土地增值税全面清算、房地产企业所得税预缴比例等相关文件规定，《企业会计准则第3号——投资性房地产》也第一次出现在我国会计准则体系当中，就企业投资性房地产的确认、计量、披露提出了明确要求。面临国家宏观调控政策和市场竞争对手的双重压力，如何在新会计准则及税收法律政策框架下，有效降低税负以节约成本，已成为房地产企业纳税筹划工作的重要课题。
二、房地产企业税收筹划的必要性
1.房地产企业多元化业务与复杂的成本结构对税收筹划的迫切需求。与其他行业比较而言，房地产企业涉及的税种多，税负重，采取有效地税收筹划方案，减轻资金压力，降低成本，是房地产企业的迫切需要。首先，房地产企业的多元化业务需要精细的财税管理。房地产行业的开发经营活动涉及到规划设计、征地拆迁、房产建造、经营销售等诸多范畴，经营内容广泛，经营业务多元，管理流程复杂，必须采取与之适应的财税管理模式才能有效控制税负成本。其次，房地产企业成本、费用结构复杂。比如：开发成本内容包括：征地拆迁费、基础设施建设费等；经营成本则主要涉及到土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本等。这些都要求房地产企业进一步完善税收筹划方案，节约经营成本。
2. 新会计准则背景下房地产企业税收筹划调整的必要性。随着新的会计准则体系的确立，《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第15号——建造合同》等法规的出台都为房地产企业财税方案的调整提出了新的要求。比如：会计准则所提供的会计政策如投资性房地产计量基础、存货计价方法的选择，在一定范围内赋予了企业选择税收的权利，使房地产企业可立足于节税角度进行税收筹划；此外，新会计准则要求采用资产负债法对所得税进行会计处理，新会计概念、会计工具在会计核算中的应用，也要求企业在面临税收筹划时考虑到更多的问题，重新规划和考量企业税收筹划方案。
三、房地产企业税收筹划的具体思考
1.对企业所得税的税收筹划。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的相关规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或已开始投入使用，或已取得了初始产权证明，均视为开发产品完工。在此情况下，已完工的开发产品须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税，而非按照计税毛利率的方式来计算。针对于此，房地产企业在经营过程中应注意文件规定的完工条件，充分利用税法规定的税前扣除项目包括财产保险、失业保险、工伤保险、营业税及附加等，推迟完工时间，合法应用迟延纳税的筹划，延迟纳税时间，使货币的时间价值得到有效发挥，进而达到缓解企业资金压力的效果。
2.对土地增值税的纳税筹划。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%至60%不等，是房地产企业税负的主要部分。把握土地增值税的税率特点及有关优惠政策，应用税收筹划手段，适用低税率或享受免税待遇，对降低房地产企业经营成本极为重要。首先，要合理利用土地增值税的征税范围界定进行税收筹划。具体来说，判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。由此，房地产企业可以采取房地产代建房形式，在开发项目之初确定最终用户，定向开发，合作建房，开发完成后收取劳务收入性质的代建资金或建成后按比例分房自用，期间就不会出现房地产权属的转移，避开土地增值税的征税范围，达到减轻税负的目的。此外，房地产企业还可以分离装修费用、折扣价销售商品房等方式来加快资金回笼，降低增值额达到减税的目的；或是适当追加项目投资，如增加园林绿化投入，提高住宅配套设施标准等，在提升品牌美誉度、促进销售的同时，也可以增加可扣除项目的金额，减少应付税额。
3.对房地产企业销售收入的税收筹划。不动产销售是房地产企业的主要收入来源。新企业会计准则中的收入准则严格规定了企业销售收入的确认条件，但也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。准则规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但从房地产销售情况来看，由于房价趋势走高，单次付款较为困难，分期收款销售房产是目前房地产业销售的主要营销策略。对此，为体现会计的谨慎性原则，企业也应按合同约定的收款时间分次确认收入，结转成本，达到延迟收入确认时间和缴纳各种税款的目的，对于预售房款的会计处理也是如此。这样，一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，同时还获取了税款资金的时间价值，侧面达到了节税的目的。
四、结语
新会计准则的和实施是中国会计业界与国际接轨的重要举措，也是中国会计改革的历史中的飞跃式进步。房地产企业作为资金密集型企业，财会人员尤其要重视新会计准则所带来的诸多变化，深入了解企业实际状况，熟练掌握国家税收法律规定，做好税收筹划工作，合法运用节税措施，解决企业纳税实务中的一些问题。
参考文献：
[1]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].哈尔滨：东北财经大学出版社，2005
[2]毛庆.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].经济研究导刊，2011，15（4）
房地产开发企业会计准则范文4
关键词：投资性房地产 影响 公允价值 成本计量模式 投资性房地产的转换
一、投资性房地产的概念及会计核算
投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，
二、投资性房地产确认与初始计量会计处理和企业所得税处理的比较
1.新企业会计准则的规定
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
2.企业所得税相关法规的规定
纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、着作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。
在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。
二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较
1.投资性房地产后续支出及新会计准则的规定
企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。
2.企业所得税及相关法规的规定
企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：（1）发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；（2）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；（3）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
3.新会计准则和企业所得税规定的比较
对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。
三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
1.采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认
会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。
采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。
2.采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致
新会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。
同时，企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。
四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
1.投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较
（1） 企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产（没有提取减值准备），转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。
（2） 企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产（已提取减值准备），转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
（3） 企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
所以，新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
2.自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较
（1）新会计准则规定
新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。
（2）企业所得税相关法规规定
企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入（或利润）的实现。
（3）会计处理和税务处理的比较
当房地产开发企业将开发产品转作固定资产（投资性房地产），无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：（1）当期确认视同销售；（2）按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。
五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。
企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。
企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。
六、新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响
投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业，新会计准则的实施，对其产生了很大的影响.
1.新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益
投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权，从中获取利益，但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产，因而也无法在市场上进行交易，获取利润。新会计准则的实施，提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量，这样就会加重企业的税收负担，从而会影响企业的实际利益，但如果市场经济能一直稳定持续的发展，房地产业能在市场上占据有利的竞争地位，能够拥有有利的价格优势，那么新会计准则的实施，将会不断推动投资性房地产的快速的发展。
2.新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远
传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算，这种模式有其一定的优点，但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本，所需做的报表很多，这样不仅消耗时间，也影响了工作效益，但新会计准则中规定的公允价值模式，很大程度上改变了这种现象，公允价值模式下，是通过企业的账面价值，直接的反应企业的赢利或亏损情况，它可以将各种报表加以有序的整合，这样不仅节省人力物力，同时还可以有效的提高工作效益，能通过简易清晰的账面价值报表，反映出房地产业的发展情况。
新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响，同时对投资性房地产的未来发展趋势也将会产生很深远的影响意义，为了能更好地运用新的会计准则，我们必须努力发展市场经济，不断完善市场经济体系。
参考文献：
[1]向巧玲.浅谈新会计准则之投资性房地产[J].当代经济，2008，（21）.
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房地产开发企业会计准则范文5
摘要：着重分析房地产开发企业会计核算的主要性弊病，探寻针对性的有效对策，是为房地产行业会计更进的一项要务。房地产开发企业会计核算的弊病主要存在于现金流量信息不全面，风险披露不足与商品成本与售价呈不配比性。客观、全面的分析上述问题，务实、可行的寻求对策，是研究探讨的价值所在。
关键词：房地产开发企业；会计核算；会计质量
中图分类号：[F235.19] 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01
相较于其它类型企业，房地产开发企业其会计核算有其自身特点，如产品成本的核算较为复杂，经营收入及其相关税金的核算方式不同等等，由此形成房地产开发企业会计核算的种种问题，影响企业财务健康稳定及公共财务监管效率与效力，和企业参与者等储多相关者利益。因此，着重分析房地产开发企业会计核算的主要性弊病，探究有效应对策略，是为房地产行业会计更进的一项要务，本文为此展开探讨。
一、房地产开发企业会计核算问题之分析
(一)现金流量信息不全面
房地产开发企业的现金流量与其它企业及单位的现金流量存在显著的差异，房地产开发企业现金流量的特殊性表现在不同的经营时期其现金流量的单位不同，在筹措资金和投资时，是以企业为现金流量的基本单位，但在开展经营活动时，现金流量的单位就变成每一个开发项目，在以开发项目为单位的现金流量中，现金流出则是在项目建设时期用于购买建设物资、支付工资所产生的费用，现金的流入则是在产品开发期完成后建设项目销售所产生的资金流入，由于房地产开发企业的资金周转时期较长，其资金流入与流出比一般的企业所耗费的时间更长。现阶段，一般企业都是以企业为单位编制现金流量表，对于房地产开发企业而言，信息不够完整，对于企业的持续经营能力有很大影响，更不能给投资者提供充分的企业现金流量的信息，因此，不能全面的反映房地产开发企业现金流量的状况是房地产开发企业会计核算的弊病之一。
(二)风险披露不够
房地产开发企业面临很多企业都无法预计的风险，包括项目开发风险、土地风险、政策风险、工程质量风险，房地产开发企业的风险信息披露不足，对于房地产开发企业外部财务报告人员的相关决策有负面影响，也不利于企业进行有效的风险管理，在房地产开发企业生产开发过程中，在以下几个方面存在着风险可能性，一是资源方面，土地资源是一个房地产企业生存与发展的必备资源之一，我国土地资源结构不合理，土地浪费较为严重，利用效率不高，致使房地产企业后备土地资源不足，开发成本加大；在需求方面，我国人口众多，房地产开发市场潜力较大，但由于我国经济发展水平地区差异大，人们的工资水平也较低，致使房地产等经融服务业发展程度不高，这点对于未来房地产开发企业的扩展造成风险因素；用于规范房地产开发企业会计核算的制度缺位，房地产开发企业具有特殊性，需要有与其相适应的会计核算制度加以规范，但现在我国关于房地产开发企业会计核算的相关规定缺乏统一性与系统性，现行的会计制度中除了《房地产开发企业会计制度》外，已找不到其它制度对于房地产企业会计核算有特殊规定。这些风险因素的存在，一定程度上影响企业发展，从目前我国房地产开发企业的信息披露情况来看，在很多风险因素上面很少涉及，这不仅是企业会计制度的缺失，也成为房地产开发企业会计核算方面的弊病之二。
(三)房地产开发企业商品成本与售价呈不配比性
房地产开发企业的生产周期长，确认收入更是需要短则一两年，长则五六年的时间，在项目建设时期，开发商投入大量资金，即使开发的商品已预售结束，但预售的款项也不是最后确认收入的款项，无法计入当前，这必然使得企业的投入与产出有阶段性不合理现象，从而为配比性原则的应用造成困难。当房地产商品进行销售时，销售的单位是楼层或户型，而开发时成本是整个建设工程，由此造成了整个工程与单个楼层或户型售价不成比例，得到的经营成果不具有真实性。
二、房地产开发企业会计核算制度完善的对策
(一)建立完善的房地产行业的会计规范体系
现行的《企业会计制度》对成本核算的引导力不够，其未对房地产开发企业采取的成本核算方法进行硬性规定，不同的房地产开发企业采用不同的成本核算方式，不仅影响了企业成本核算的质量水平，也不利于企业之间进行比较，建立与完善配置工程会计核算准则处理，可以提高决策力度，为财务报告者提供更确切的信息。
我国会计法规定，会计核算以权责发生制为基础，但以此来衡量房地产开发企业成本有一定缺陷，容易造成人为调节利润，造成信息失真，采用权责发生制不符合我国国情，因此有必要在房地产开发成本确认中实现权责发生制与现金收付实现制相统一。同时，在进行收入确认时，还要符合以下四点要求，企业已经将商品的主要风险与相应报酬转让给了购买方；经济收益已流回公司；相关的收入和成本可计量；企业对于已售出的商品未实施控制。符合上述条件，进行收入确认才具有合理性。
(二)扩大信息披露内容，完善会计核算制度
企业业绩很多时候不能正确反映公司经营状况，加上企业信息披露不完全，很可能误导投资者。因此，房地产开发企业要加大信息披露，土地成本在房地产开发企业总成本中所占比例较大，土地竞争力强的企业相对投资价值高，企业在财务报告中应表明其土地储备量、土地成本等，另外，开发企业应给出各个开发项目的成本、估算价值等，为投资者提供有用信息。房地产投资业风险极大，会计核算时应该揭示存在的风险。相应的会计核算法律法规也应得到健全，政府公共部门要充分重视起来，引导房地产开发企业的会计核算健康发展。
(三)全面与国际会计准则接轨
现阶段，我国的会计准则与国际的会计准则还有很多不尽一致、不协调之处，由于我国涉及外国企业的会计工作量较大，在国际会计准则中，有些方面我国还未做规定，这样会加大我国会计成本，降低国际竞争力，这样，也同时阻碍了包括我国房地产开发公司在内的企业向国际市场拓展的道路。因此，必须使我国会计准则与国际会计接轨，促进我国会计全面国际化。其是包括房地产开发企业在内的广大企业，从根本上应对不合理、不完善的企业会计核心问题的一大路径。
三、结语
会计核算是企业财务工作的重要内容，作为有着行业经营特殊性的房地产开发企业，其在现金流量信息、风险披露和商品成本与售价配比方面，存在会计层面的弊病。从行业实际情况、未来发展方向和操作的可靠性上分析，应主要对房地产行业的会计规范体系和会计核算制度予以针对性的完善，并强制要求房地产开发企业扩大信息披露内容，且渐进、及时与国际会计准则接轨，以促进房地产开发企业及整个行业的财务健康，以从财务会计层面保证房地产业良好、稳定的发展。
参考文献：
[1]尹晓燕.浅析房地产开发企业会计核算[J].企业科技与发展,2009(14).
房地产开发企业会计准则范文6
[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则
一、前言
当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。
二、房地产企业会计信息质量存在的问题
(1)风险信息披露内容不完整
房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。
(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观
对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。
(3)企业内部会计核算不完善
当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。
(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善
当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。
三、提高房地产会计信息质量的对策建议
针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:
(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。
(2)完善配套工程的会计核算准则指引
我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。
(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计
针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。
(4)完善房地产企业的会计规范体系
近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。
四、结束语
由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。
参考文献:
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