商业地产行业趋势范文1
关键词:现代服务业 服务业产品化 制造的服务化
目前，我国仍是一个工业经济主导的发展中国家，虽然少数发达城市正在从工业经济向服务经济转型，但总体上，现代服务业发展的基础很薄弱、规模也较小。近年来，在党中央、国务院制定的一系列政策措施的支持下，现代服务业正成为我国服务业最重要的增长点。
发展现代服务业是全球经济发展的必然趋势
在经济全球化和信息化的推动下，自20世纪70年代开始，全球产业结构呈现出由“工业型经济”向“服务型经济”的重大转变，全球服务业逐渐取得了经济主导地位。随着经济的发展，人均国民收入水平的提高，劳动力在一、二、三产业中的比重，表现为由第一产业向第二产业、再由第二产业向第三产业转移的趋势;发达国家的服务业不仅占GDP的比重超过了50%，而且成为社会就业和凝聚高端人才的主要行业，成为拉动经济发展和社会进步的主力军。
现代服务业整体发展趋势
(一)服务业产品化趋势
一体化。服务需求的多元化使服务内容日趋复杂，市场规模不断扩大，企业在追求面向客户提出整体解决方案的同时，呈现出服务产业链新的分工与协作趋势，即整合服务产业链上的上下游资源，形成后台运营的一体化。例如， ERP解决方案。
网络化。以互联网为平台的商业模式，极大地改变了社会的生产和生活方式。例如，基于网络平台交易服务的电子商务、远程教育、公共服务等。
标准化。在信息技术和先进管理思想的支持下，现代服务业引进“工业流水线作业模式”，在内部管理、对外服务诸方面通过一系列的标准化和程序化设计提供质量稳定可靠的服务并降低生产成本。
自助化。应用信息技术，提供标准化的前台环境，并实行前台操作自助化。由用户自助完成全部或部分的服务活动，从而解决由于市场规模不断扩大，人工服务成本高，难以满足客户一对一服务的难题。
(二)制造的服务化趋势
传统的以产品制造为核心的发展模式正在被基于产品提供综合服务模式所替代，专业化生产服务和中介服务，已经成为提高企业竞争力和经济效益的主导。制造业的利润提高空间日趋狭窄，竞争力越来越多地依赖服务，通过服务提高产品附加值成为主要的竞争手段。制造业和服务业之间的传统界限正在快速消失，产品愈来愈融生产和服务于一体，消费者需求的是有形物和无形服务捆绑在一起的产品。这种现代服务业与制造业的不断融合，推动了制造的服务化。
利用商品属性扩展与分离发展现代服务业
(一)商品属性概念
属性在逻辑学中是对象的性质及对象之间关系的统称。商品属性是多方面的，可概括为自然属性和社会属性。商品自然属性是商品形成后商品本身所固有的，例如商品成分、结构、化学性质、物理性质、生物学性质、生态学性质等;商品社会属性不是商品生来就具有的，而是人们后来赋予商品的，例如商品的经济属性、文化属性、政治属性和其他社会属性等。商品的属性具有可扩展性和可分离性。
(二)商品属性扩展与分离催生现代服务业
在现代经济环境下，由于对所提供商品范围越来越难以界定，边界越来越趋于模糊，商品交易的完成环节不断增多，而且多数交易行为是一种可重复的持续行为，商品表现出的复杂性成为商品属性扩展或分离的原动力。这种属性的扩展与分离在生产范围内表现为分工的细化与产业链的延长，催生了生产性服务业的发展;在消费范围内表现为个性化与精神层而需求的满足，催生了现代服务业的多元化发展。
1.利用商品属性的扩展发展现代服务业。为了适应人们日益强烈的个性化需求趋势，一般商品提供者总是通过扩展商品属性来满足消费者。例如超市购物，商家除了提供丰富的物品供人们选购外，注重营造轻松愉快的环境，舒缓的乐曲、明净的柜台、柔和的灯光、方便的取物方式;除此外还提供亲子区、休闲区;在店铺内还适时地推出各种文化宣传，使人们购物过程就是一个享受过程。
2.利用商品属性的分离发展现代服务业。巴泽尔认为商品可以看做多种属性的集合，不同商品包含着不同数目的属性，同一商品的不同属性归属不同的人可能会更有效率。中银有很多的结算中心，分离结算属性，并将其发展成为一个专业的可以为很多企业做结算的结算中心，面对所有需要结算的企业群体，可以提供跨地区、跨地域进行结算的服务企业。
参考文献:
1.冯华，司光禄.商品属性视角下的现代服务业发展[J].中国工业经济，2007(11)
商业地产行业趋势范文2
关键词：商业银行；经济发展；金融机构；电子银行 ；国际化趋势随着社会的发展 ，货币、信用 、银行等金融因素已经完全渗透到经济生活的各个方面 ，且各个金融因素的地位在不断提高，影响力在不断增强。可以说 ，生活在 当今社会 ，从事任何经济活动都要考虑金融因素的影响。金融体系一旦运转失灵 ，必然会危及整个社会再生产过程 ，引发社会经济秩序的混乱 ，甚至会爆发严重的社会或政治危机。历史不断证明，在几次大的世界经济危机 中，都先是金融危机爆发 ，而后开始扩散 ，最终造成全球经济的衰退和萧条。在诸多金融因素中，金融机构 ，尤其是作为金融机构体系最重要的组成部分——商业银行对经济肌体的作用力更是不容忽视。伴随着技术更新步伐的 13益加快 ，在经济全球化的大背景下，商业银行发展将呈现怎样的变化趋势 ，会有哪些发展的新特点，值得我们思考和研究。
一
、商业银行的产生与发展商业银行 ①(CommercialBank)是指从事吸收存款 、发放贷款、办理结算等业务 ，以获取利润为经营 目的的信用机构。它是商品货币经济发展到一定阶段的产物 ，其产生大体可以分为以下几个阶段 ：第一阶段 ：出现了货币兑换业和兑换商。11世纪 ，威尼斯是重要的国际贸易中心，各 国商人很多，交易非常频繁 ，市场上货 币种类也非常多，繁杂的流通手段 、支付手段阻碍了经济与贸易的进一步发展 ，为改变这种状况，一部分商人从商品贸易中分离出来，专门在商品贸易往来中对货币进行鉴别与衡量 ，从事货币兑换业务。
第二阶段 ：货币兑换业演变成货币经营业。许多商人将 自己的货 币交给货币兑换商保管 ，货币兑换商开出的收据演变成早期“汇票”。货币兑换商在货币兑换业务基础上增加 了货币保管和收付业务，出现了货币经营业，货币经营业被认为是银行早期的萌芽。
第三阶段 ：银行业与银行的产生。银行一词源于意大利语 Banca，意思是板凳 ，早期的银行家在市场上进行交易时使用。英语转化为 bank，意思为存放钱的柜子 ，早期的银行家被称为“坐长板凳的人”。货币经营商开始不满足在经营中收取手续费，而是想获得更多的收益 ，当他们利用积聚起来的暂时闲置的货币开展放贷等其他业保定学院学报 2011年第 6期我 国的商业银行与国外银行的竞争已经展开 ，按照国外银行混业经营的原则，商业银行可以涉足于证券、保险业 、养老基金 ，甚至是房地产市场 。如果我国还把商业银行的经营局限于传统的存贷款业务 ，在制度层面，这种竞争显然并不在一个层次上。第三，客户需求。混业经营的商业银行可为客户提供全面性的服务，客户在一家银行就可以享受到存款 、贷款 、投资，保险和证券等广泛的金融服务 ，不仅有利于节约时间、减少成本，而且也有利于抓住投资机会 ，增加收益。在 2003年 l2月 ，全国人大常委会对《商业银行法》第 四十三条做出了修正 ，“商业银行在 中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得 向非 自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资 ，但国家另有规定的除外”。这也为我国商业银行混业经营预留了法律空间。
2．集 团化 经营
看到混业经营的发展趋势，就不能不提我国商业银行可能选择的集团化经营 ，集团化经营除了提高混业经营的优势外 ，还可以在关闭重叠机构 精减管理部门、缩减开支等方面发挥规模经济作用。有学者建议我国采用金融控股集团模式实现银行业混业经营 ，因为虽然金融混业经营是世界范围内的发展趋势 ，但 目前必须尊重我国还不具备混业经营条件的现实 ，作为中间模式的金融控股集团化综合经营将是现实选择。我国金融控股集团的发展大致可分为三个 阶段。第一阶段 ：政策性原因形成的金融控股集 团。因执行 1993年分业经营 、分业监管的政策 ，由原有 的混业经营企业分离成的金融控股集团，如光大集团和平安集团。第二阶段 ：产业集团、民营资本纷纷大举进入金融行业 ，朝金融控股集团方向发展 。招商局集 团、宝钢集团等 国有背景的产业集团通过人资银行 、证券 、保险等多种金融机构 ，有朝金融控股集团方向发展的倾向。除产业集团外 ，民营资本也曾试图打造金融控股集团 ，德隆系、万向系、希望系等曾经被认为是我国民营“金融控股集 团雏形”最突出的代表 。第三阶段 ：由具备一定实力的金融机构作为投资主体组建的金融控股集团。由产业集团、民营资本为主导组建的“金融控股集团雏形”大多存在问题 ：首先 ，它们拥有银行 、信托、保险的牌照较少 ，更多的是控股或拥有证券、基金管理公司、租赁公司、期货公司等金融机构 ；其次 ，它们对金融机构的持股基本上达不到控股 ；第三 ，它们大多并不具备对金融资源的整合能力。先天的脆弱性加上外部环境的急速变化使得这些产业集团、民营资本大部分放弃了朝金融控股集团方向发展。我 国的商业银行大多实力雄厚 ，最有可能采取集团化经营【7】。不远的将来 ，我 国的商业银行集团可从事银行 、证券投资 、信托 、保险、咨询 、信息服务的业务 ，这样 以银行业务为核心，依托商业银行网络优势，完善多元化业务平台，以满足客户多元化需求为 目标，实现商业银行 、保险、投行联动发展，商业银行就成为一个“大型连锁的金融超市”。
3．合作经营越来越多
未来的经济社会 ，竞争对手时常在某个时期会成为合作伙伴 ，这种“亦敌亦友”的关系在我国商业银行领域也会频繁出现 。世界经济包括我国经济发展中出现的不确定性因素越来越多，我国商业银行在国际化背景下 ，面临的竞争 日趋激烈，面临的风险也 日趋增大 ，为避免竞争造成的两败俱伤，也为了分散较大的风险，它们可能采取合作经营。此外 ，我国商业银行业务的趋同，也为它们进行合作打下基础。为解决国有商业银行业务范围受经济区域的限制问题 ，也为避免地方资金市场的弊端 ，及同业拆借在时间上对双方的不利 ，商业银行间合作的方式可能是跨经济区域的合作经营 嗍。此外 ，国内数家商业银行也可进行大合作 ，共同走出国门，必要时可到国际上寻求合作伙伴 ，开办真正的国际业务 ，比如“银团贷款”等，寻求利润的国际转化，这是全世界商业银行发展的共 同趋势 。
合作经营的另一个层面是产业资本与商业银行的合作。这种合作不是集团化的经营 ，而可能是商业银行通过参股的形式参与到产业资本 的利润分配中，对我国商业银行而言，这可能是比较遥远的事情 ，但商业银行本身作为一个市场经济中活动的主体之一，会不断寻找新的利润增长点 ，合作经营也是其发展的趋势。
4．虚 拟化经 营
随着网络技术和全球金融电子化高速发展 ，货币形态也受到了巨大的影响 电子化支付越来越成为 日常生活的主流 ，商业银行也可能逐渐虚拟化：实体机构可能逐步萎缩 ，而依托网络的电子银行发展规模将突飞猛进。
这是因为：第一 ，电子银行能给客户带来便捷 、高效和全天 24小时的金融服务 ；第二 ，银行出于成本考虑，推广自助服务 ，加速电子银行业务的发展。从银行 自身业务发展趋势来看 ，银行基于成本的考虑正在将大量低端客户的低附加值业务(如小额现金存取款及第三方 中间业务 )转移到 自助服务终端上，这样就对电子银行设备产曹朝晖：我国商业银行发展的现状与趋势预测3oo25O2ooⅡ150l0o50O量蚕 蚕 蚕 量 萤 量 蚕 蚕 萤年 份图 1 中国工商银行 2000---2010年企业网银客户数增长情况12 O0o100ooⅡ 80oo6O0o4ooO20ooO萤蚕量N蚕蚕N N 萤蚕N萤蚕萤年 份图 2 中国工商银行 200(t---2010年个人网银客户数增长情况30o250l 200皎 150l0o5OO年份图3 中国工商银行电子银行交易额增长情况(金融创新 )、求快(网络银行)，这仍然在一定程度上反映了世界银行业总体的发展趋势 。从商业银行的产生与发展可以看出，银行业的发展与经济贸易发展情况及科学技术的更新密切联系。我国商业银行未来发展也必然符合这一规律 ，我们可以结合我国经济发展前景预测一些其发展的趋势。
1．混业经营仍是大势所趋
我国在 1995年颁布的《商业银行法》中确立了严格 的分业经营原则，但我国商业银行实行混业经营仍是大势所趋。这是因为：第一 ，内部冲动 。分业经营本意是防止风险的跨业传染 ，从而降低系统性风险 ，但把商业银行 、投资银行、证券业 、保险业的业务范围分别限制在一个狭窄的范围内，商业银行的利润也就被限制在一个狭隘的空间内，银行的风险反而会扩大。另外 ，逐利性要求也会促使商业银行有混业经营的冲动。第二 ，外部压力。
60保定学院学报 2011年第 6期
施行《村镇银行管理暂行规定》以来，截至 2009年末 ，全国共有 148家村镇银行成立 ，尽管村镇银行扩张速度较快，但距离中国银监会《新型农村金融机构 2009--2011年工作安排》设立 1027家村镇银行的目标却相距甚远。
据中国银监会统计数据显示 ，截至 2009年末 ，全国的 148家村镇银行累计发放农户贷款 55亿元，发放中小企业贷款 82亿元 ，多数机构 已实现赢利，目前这些村镇银行总体运行 良好 ，正逐渐成为服务社会主义新农村建设 、支持地方经济发展的新兴力量 。虽然我国的村镇银行还存在着一些问题 ，但从无到有 ，从少到多 ，从弱小到壮大 ，一步一个脚印，它的发展代表了银行基层化发展的一个方向。
3．业务趋 同化
2010年 5月中国光大集团董事长唐双宁在第六届中国金融改革高层论坛主题演讲中表示 ，必须解决 中国商业银行在战略、产品、机构 、服务 、收入结构 、治理结构 、创新 、机制、文化 9大方面的趋 同问题 。这些趋同趋势演变下去 ，将导致中国商业银行出现“千行一面”的格局 ，不利于提升银行业的发展水平 ，不利于提高民族金融业的竞争力 。但不可否认的是，撇开传统的银行业务 ，当前一个银行开办了新的业务 ，其他银行不久就会竞相开办相同的或相似的业务，各个银行的业务在趋同化。随着银行之间竞争的加剧 ，银行业务在不同地创新 ，而又不 断地趋 同。 ‘4．中间业务 比重 日益加 大在银行诸多的业务中，中间业务的比重逐步增大，各银行在这块业务的竞争也越来越激烈。还以中国工商银行为例，它在巩固传统业务同时 ，大力开拓现金管理 、投资银行 、资产托管和各类理财等高成长性 、高技术含量和高附加值的新兴中间业务市场，形成了 9大类 400多个品种的中间业务体系，中间业务收入由 1996年的19．4亿元增加到 2004年的 123亿元。2010年的各项中间业务仍保持迅猛增长势头 ，与 2009年相比，银行卡 、对公理财 、资产托管三项中间业务同比增长率分别为 45．5％、55．0％、53．O％，见表 1。
表 1 中国工商银行 多项 中间业务增 长情况(单位 ：人民币亿元 )5．不断开拓 个人 银行 业务在银行和客户的关系中，银行强势与客户的弱势地位 已经在发生转变，客户选择银行的空间 日益扩大 。不管是个人还是公司，客户群出现细分的趋势越来越明显 ，客户结构出现高端 、中端 、低端的分化 ，自认客户的需求也就 日益多元化、个性化。2003年以来，我国的银行纷纷推出各种理财产品。国内商业银行贵宾理财领域的尝试 ，包括打造顶级的理财 团队，为私人客户提供证券 、保险、期货 、房地产投资甚至律师服务等众多领域的专业理财服务等 ，为国内私人银行服务奠定了基础。中国银行 的中银理财 、中国农业银行的金钥匙理财中心 、中国工商银行 的理财金账户、招商银行的“金葵花”理财等各式各样的理财 中心(财富管理 中心 )都在 向私人银行业务挺进。目前我国正积极 向金融业混业经营方向靠拢，例如商业银行可以设立基金管理公司、从事 QDII境外理财业务 ，保险公司允许设立资产管理公司并可参股和控股商业银行等，这些措施从某种程度上正好迎合了个人对私人银行业务全能化 、个性化、复杂化的要求 [51。
6．电子银行发展 迅速
以中国银行为例 ，2010年中国银行加大了 自助设备投放力度 ：2010年投放 自动取款机(ATM)2．4万台，比2009年的1．8万台增加了 33．6％；其网上银行也快速发展：2010年的个人网银客户数达到 25l4万户 ，比 2009年的 1254万户增加了 100．4％，2010年的企业网银客户数达 41．9万户 ，比2009年的 15．2万户增加了 176．2％。
我们再来看看 中国工商银行的情况，见图 1、图 2和图 3，可以清晰地看出电子银行发展之迅速。
三、我国商业银行发展趋势预测
郑先炳总结出西方商业银行发展的 5个趋势嘲，即：求大(收购兼并 )、求全(混业经营 )、求广(国际化 )、求新59务时，货币经营业便发展为银行业。1171年 ，威尼斯银行成立 ，这是世界上最早的银行 ①，随后意大利的其他城市以及德国、荷兰的一些城市也先后成立了银行。 ‘第四阶段：现代银行业的兴起及商业银行的产生。早期银行主要的放款对象是政府 ，并带有高利贷性质 ，这一特点显然不能适应资本主义经济发展需要。17世纪 ，欧洲各 国纷纷要求降低利息率 ，使生息资本服务于商业资本和产业资本 。1694年，英国国王帮助商人们在英格兰建起第一家现代股份制银行——英格兰银行 ，它 以工商企业为主要业务对象，发放低于平均利润率的贷款 ，并提供各种金融服务 ，它的建立标志着现代银行业 的兴起，也标志着商业银行的产生。
商业银行的发展是在不断适应经济发展的要求下进行的，也是在银行等金融机构体系的大家庭 中逐步完善和壮大的。到 18世纪末和 19世纪初，规模巨大的股份商业银行纷纷建立 ，成为资本主义银行的主要形式。另外一些原有高利贷性质的银行业为适应经济发展要求 ，调整放款原则而逐渐变为现代的商业银行 。随着信用经 ’济的进一步发展和国家对社会经济生活干预的不断加强 ，又产生了建立中央银行的客观要求。1844年改组后的英格兰银行可视为资本主义国家中央银行的鼻祖。早期的商业银行 以办理工商企业存款 、短期抵押贷款和贴现等为主要业务。现在 ，西方国家商业银行的业务已扩展到证券投资 、黄金买卖 、中长期贷款 、租赁 、信托 、保险、咨询、信息服务以及电子计算机服务等各个方面。20世纪以来，随着国际贸易和国际金融的迅速发展 ，在世界各地陆续建立起一批世界性的或地区性的银行组织 ，如 1930年成立的国际清算银行、1945年成立 的国际复兴开发银行(即世界银行 )、1956年成立的国际金融公司、1964年成立的非洲开发银行 、1966年成立的亚洲开发银行等 ，在跨越国界和更广泛的领域里发挥着重要作用。
据史料记载 ，我国远在周朝时期就出现了从事货币信用业务的金融机构。唐朝时期金融业逐渐发展起来 ，“飞钱”被认为是我国最早的汇兑业务。明朝中叶就形成了具有银行性质的钱庄。但数千年的封建社会 ，使我国的商品经济发展十分缓慢 ，金融机构长期处于分散 、落后的状态。直到 1897年，我 国才出现了中国人 自己设立的银行——中国通商银行(第一次使用银行名称的国内银行 )。最早的国家银行是 1905年创办的户部银行 ，后称大清银行 ，1911年辛亥革命后 ，大清银行改组为中国银行 ，一直沿用至今。新中国金融机构体系的建立基础相当薄弱，在 1994年才形成了以中国人民银行为核心 ，以四大国有专业银行(商业银行)为主体 ，其他各种金融机构并存和分工协作的金融机构体系llJ。
二 、我 国商业银行现状 分析
我 国的商业银行体系主要包括国有商业银行 、股份制商业银行 、城市商业银行 、农村商业银行 ，还有一些外资银行 ，从区域上可以分为全国性商业银行(中国建设银行 、中国农业银行等)、区域性商业银行 (深圳发展银行 、广东发展银行等)、地方性商业银行(各地城市商业银行 )。从我国商业银行 当前发展状况看 ，主要呈现以下特点 。
1．国际化步伐在加快
在全球经济一体化背景下，商业银行都要面对来 自全球同行的竞争 ，银行业与其他许多行业将不得不选择跨国经营。以工商银行与中国银行为例 ：工商银行积极推进国际化战略 ，截至 2010年末 ，已在全球 28个国家和地区设立了营业性机构，分支机构总数达到 203家 ，境外资产规模由 2009年的 522．1亿美元增加到 757-3亿美元 ，增加 了 45．1％圆；而中国银行 ，截至 2010年末 ，境外机构达 986家 ，海外资产 由 2009年 17568亿元增加到23283亿元，增加了 32．5％[31。
2．银行 基层化
如果说银行国际化是银行把触角向外延伸的话 ，那么银行基层化则是把触角向下延伸。众所周知 ，我国经济总体发展不平衡 ，经济欠发达地区、农村地区的金融体系十分薄弱。为进一步帮助解决三农问题，我国金融监管机构对这些地区金融机构的设立和金融业务的办理实施 了一些优惠政策。自银监会 2007年 1月并正式①世界上第一家银行究竟建立在哪一年，成立于何地，时于这个问题，史学界的看法很不一致。一些学者认为，1171年建立的意大利的威尼斯银行 ，是世界上最早的银行。例如：美国《新哥伦比亚百科全书》的“银行业务”条就是这么写的。而有些学者却认为世界上第一家银行的建立要比这晓得多。
58曹朝晖：我国商业银行发展的现状与趋势预测生大量的需求。从我国商业银行发展的现状上也印证了之一趋势。可以想象 ，随着无现金社会 的到来 ，货币的不断数字化 ，现有商业银行在具有一定经营实体和支付终端的基础上 ，大部分业务会在虚拟的网络上开展。
5．银行 垄断局面会逐 步改观
我国银行业 中存在 的垄断现象饱受诟病，曾有学者举例 ，有消费者在商业银行存款 100元 ，9年后只剩 60多元。也就是说，商业银行收取了占存款总额近 40％的费用作为手续费。这样的收费标准 ，肯定令国外的同行们瞠 目结舌 。至于中国的商业银行为何敢于如此肆无忌惮 ，不仅费用繁多而且说涨就涨 ，原因归根结底只有一个——垄断 。但我国商业银行垄断的局面会逐步改观，这是因为：第一，我国银行的数量在增加 ，银行业除了四大商业银行以外 ，还有几十家股份制银行 ，上百家地方性商业银行 ，还有一大批外资银行 ，竞争在逐步加剧 ，激烈的竞争会消除垄断 ；第二，美国有反托拉斯法的规定 ，我国也在制定出台类似反垄断的政策法规，鼓励 自由竞争是市场经济中监管的主要方向。我国银行业中的一家独大的现象不会出现 ，几家垄断的局面也不允许产生。
总之，我国商业银行不管呈现怎样的发展趋势 ，必然和着社会发展的节拍 ，必然伴随着与外资银行的合作与竞争 ，必然需要不断的创新。随着我国成为全球第二大经济体 ，毋容置疑的是我国未来的商业银行仍会在国内乃至世界经济发展中起着举足轻重的作用。
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有学者认为，中产阶层目前在中国还是个“泡沫概念”，但上海人均GDP超过5000美元的经济基础是中产阶层进入迅速发展期的一个标志。
4月底，由复旦大学经济学院等主办的上海中产阶层生活方式研讨会，试图从社会经济学角度赋予上海中产阶层一个清晰的定义，而同时，一场对于上海中产阶层的社会调查也正在着手进行。
“上海的中产阶层人数有多少?保守估计不下百万。”
“这样一个消费群体，正从生活习惯、消费模式、审美趣味等方面跟白领阶层进行着置换。”复旦大学经济学院院长陆德明教授说。
“1994年，上海的虹桥商城主办了全国首次公众调查和白领现象研讨会，到今天，这个群体中的大部分已经成长为上海中产阶层的成员。在这些代表高端生活的阶层中，包括了金领、灰领、各类企业主、海归派、新―亡海人等多类群体。”
虹桥―古北新区是城布的未来状态
一个阶层的生活方式，从具休化的生活习惯到细节化的生活趣味，都只有在特定的生活区域才能完成和实现。”季风图书有限公司董事何平称。
上海的区域概念正在不知不觉中发生变化。被上海人喊了一百多年的“上只角”、“下只角”(上只角原指租界，后来泛指富裕阶级聚居的地段，下只角反之)，在城市扩充更新的进程中，随着上海区域概念的淡化而一起渐渐消退。
“在每天早晨公交车的移动电视里，陆家嘴、南京路、淮海路、虹桥、东部地区、南部地区……这种多重标准并行的新的区域划分方式，已经被上海人认可。
专家分析，新的区域划分隐匿着对于理想生活状态的向往。随着中产阶层人数的逐渐增大，整个社会将呈现“橄榄形”，即高收入和低收入的群体均较少，而中等收入的人数量最多。
“都市发展的最终结果是中产阶层成为一个社会的主流群体，从现在的虹桥―古北新区昭显出来的，是城市生活区域的未来状态。来自台港日韩的企业主、跨国公司的驻华人员、海归派、新上海人、外地移民是虹桥―古北新区最初的生活群体，而他们正是现在日益壮大的中产阶层代表。”复旦大学经济学院的陆德明教授说。
在比照了中美都市发展史后，陆德明还提出，以高校为核心形成的生活区域，有经济基础，有文化氛围，有发展潜力，完全可能成为下一个中产阶层生活圈。
时尚资讯与世界同步
复旦经济学院教授朱国宏表示，上海中产阶层的消费模式，拉动着整个都市产业的升级，促进了商业的发展，对于社会普通民众来说也存在着一个可以效仿的空间。
香港贸发局的研究报告也指出，上海中产阶层正在成为消费主力。贸发局助理首席经济师邱丽萍表示：“与内地其他城市相比，上海中产阶层的比例较高，他们带动了对进口物品和文化资讯的需求。”
10年前诞生的时尚类刊物，被当作是和中产阶层共同成长的。某时尚杂志的运作总监告诉记者，目前，正有越来越多的撰稿人开始驻留在世界各地，提供着和世界同步的时尚消赞资讯。
2003年，《黑客帝国3》在上海与美国同步上映，开创了全球同步上映的先河。年底，《透过镜头――美国〈国家地理〉最伟大摄影作品集》首次以20个文本在全球数十个国家和地区同步发售，中国读者第一次以自己的母语与世界同步阅读共同的视觉与文化大餐。
近几年，世界知名品牌纷纷进驻上海。根据香港贸发局报告，由于上海大型零售企业较多，直接供货给零售商的情况较为普遍，而且有愈来愈多的趋势。
毫无疑问，这些将给上海高档百货带来发展新机遇。
高档百货消费比汽车房产更突出
“中产阶层的成长，不仅给高档百货业带来商机，也给工业、服务业、制造业带来商机。”
在多业态的竞争格局下，高档化、品牌化是百货业的发展趋势，上海高档百货正迎来一个全新的发展机遇。同入榜2003年中国十大盈利行业的房地产业、汽车业相比，高档百货在错位竞争中的优势更加突出。以上海虹桥友谊、汇金百货、东方商厦为例，在2003年上海零售额超亿元百货商店增速排名中，它们占据了前三位，并且增势不减。
而点燃高档百货增长势头的主力军，和拉动房地产和汽车等产业升级的群体一致，是城市中日益壮大的中产阶层。
法国巴黎百富勒最新的《中国消费前景》报告提出，中国人均消赞从2003年至2020年将增长10．8％，新的消赞高峰就要来临。摩根大通研究认为，2004年中国消费将迅速增长，正如前一个周期一样，高端产品及服务将有出色表现。对于高档百货来况，这是发展机遇的最好预言。
“这样一来，致力于展示高品质生活的高档百货业，就会和上海中产阶层在互哺的过程中共同成长。”复旦大学哲学系教授李天纲说。
上海中产者的文化消费和国外有差距
“不过，即使在上海，中产阶层要成为真正的大多数还有很长的一段路要走。”华东师范大学教授许纪霖认为。
“但中产阶层生活方式所蕴涵的某些内涵，如优质、文明、格调、自然、和谐、社区等，和工海细致到位的传统生活文化具有某种关联，有利于中产阶层生活方式所代表的新生活的传承。”
复旦大学经济学院院长陆德明也认为，当一个人成为中产阶级的时候，生活方式会发生变化。从吃穿住行到文化消费，都会彰显不同。首先吃的观念不一样，不仅仅是解决饱腹问题。穿着方面他们也会表现出一种时尚一种追求。居住会相应地区域化。在居住环境上，也追求自然，平时在市区，周末到郊区度过。上海的交通一旦有大的改善，这种现象迟早会出现。
“上海是一个非常典型的移民城市，所以50年后它仍旧代表的是一种江浙的商业文化气息，还有中西文化交流的气息。另一种则是商业性，这种商业性决定了它的群体的消费服务者会有非常强烈的利益追求。因此商业的推动力会很强。”
商业地产行业趋势范文4
［关键词］一级经销商；发展趋势；专业化；专销化
一级经销商是厂家、二级经销商和零售商之间的桥梁,在流通领域占据重要地位。一方面,虽然厂家都在追求渠道的扁平化,但从目前来看,厂家的销售网络建到县级城市基本已达到极限,厂家无力再向乡镇市场拓展,或者说厂家若在乡镇直接设立经销商已不经济,因此,一级经销商对厂家来说仍然是不可或缺的。另一方面,二级经销商和零售商无论从资金、销量、配送能力等各方面都不能达到厂家的要求,不可能直接从厂家进货,故也难以摆脱对一级经销商的依赖。但随着竞争的加剧,一级经销商同时面临着厂家的压榨和终端的挤压,生存现状不容乐观。
1 一级经销商的生存现状
1.1 厂家的控制力度加大,经营风险剧增
当前,我国的制造业基本实现了向大品牌集中的趋势。大品牌厂家为了更好地实现对终端客户的服务,争取更大的市场份额,就会利用它的品牌的强势地位,对经销商进行严格的管理和控制。厂家会要求经销商更加专注于它的品牌,极力排斥竞争品牌,还会从销量、资金、人员、配送车辆等方面提高对经销商的要求。于是,一级经销商经常被厂家压货,造成资金紧张、库存加大,经营风险剧增。
1.2 分销商议价能力提高,经营利润锐减
随着竞争的加剧,一级经销商都已经从坐商转变为行商,其代价是购置货车、雇用司机、送货上门,致使配送成本急剧升高,利润日渐稀薄。但二级和零售等分销商对一级经销商的苦衷并不买账,往往还会提出压价、压款、要促销品等要求,一旦要求不给以满足,他们随时都可能转投竞品帐下,因为二级经销商和零售商是没有什么忠诚度可言的,更何况现在的市场同质化是非常严重的。
面对经营风险的剧增和经营利润的锐减,一级经销商何去何从？
2 一级经销商的发展趋势
2.1 专业化趋势
一级经销商要通过对自身的优劣势分析,学会从细分市场差异化和垄断性经营中赢得竞争优势,即从产品品类选择到目标客户选择、从业务流程到管理方式、从经营目标定位到硬软件配置等各方面入手,把整个系统从如何“做大”调整到如何“做精、做细、做专、做强”上来,在专业上下工夫,以实现在区域市场的不可替代性。
2.2 专销化趋势
专销是指一级经销商只卖一个品牌的产品,如立白公司在深圳和东莞的两家专销商年销售额都已过亿元。对厂家来说,在产品同质化严重、一级经销商有多种品牌可供选择的情况下,扶持和增加专销商是必然趋势,因为专销商对厂家忠诚度是最高的,他把自己所有的人力、财力、物力都集中在一个品牌的推广上,真正做到了与厂家的荣辱与共。因此,厂家往往会对专销商在价格、返利、费用支持等各方面予以政策倾斜,这将成为专销商在市场竞争中的坚强后盾。由此可见,一级经销商向专销商的转变也是大势所趋。
2.3 联盟化趋势
由于我国目前的一级经销商普遍都是规模不太大,抗风险的能力相对较弱,在独自经营时往往被上游品牌厂家和下游大的二级经销商、零售商欺负。例如，面对大品牌厂家的压货,大多数一级经销商都只能忍气吞声如数购进,因为如果不进货就可能被取消经销权,反正市场上有很多同行可供厂家选择。又例如，一级经销商到乡镇市场送货,不仅要花过桥过路费、烧油等费用,还要面对二级经销商或零售商压款、要促销等多种刁难。因此一级经销商如果能与同行化敌为友,实现战略合作,结成战略联盟或成立行业协会,将壮大自己的实力,加强与上游厂家和下游二级经销商、零售商谈判的优势。同时,可以整合人力、运力、资金等资源,实现规模经济效益,最终实现合作各方的多赢,进而维护整个行业的健康发展。
2.4 延伸化趋势
延伸化趋势有两个方向：一个是向上游业务的延伸,即向上游厂家进行委托加工,甚至直接建厂生产,这样经销商就成为生产厂家了,但这需要经销商具有很强的实力,中小经销商做不到。另外一个就是向下游业务延伸,这是一级经销商可能普遍采取的方式。面对激烈的竞争,许多一级经销商开始转变经营观念,将自己的角色定位从原来上游厂家的利益代表,转变为下游渠道利益的代表。他们通过向下游垂直延伸、整合下游的渠道资源,帮助下游合作伙伴来了解市场、优化业务流程、积极提供业务资源和分享信息,进而稳定和控制下游渠道,从而利用下游网络的优势,增加与厂家的谈判筹码,争取更多的厂家资源。
2.5 品牌化趋势
品牌化趋势包括两个方面：一方面是指一级经销商开始注重自身品牌的建立、维护和升级,并以此实现与上游厂家和下游二级经销商、零售商的长期稳定合作。例如在开封市场,只要提到化妆品经销商,很多消费者都能说出三秋日化和天俏的名字,因为这两家是做得最早、做得最大、分店最多,知名度和美誉度都较高。很显然,他们在与厂家的谈判中占据较为强势的地位。另一方面是指一级经销商借助自己的渠道强势,采用外加工的形式推出自己品牌的产品,这样能够掌控产品的流向,杜绝窜货,从而稳定各级渠道的价格,保持市场的稳定增长。当然,一级经销商推出自己品牌的产品是有较大的风险,但从长远来看,冒这个风险还是值得的。
2.6 服务化趋势
一级经销商的分销功能包括渠道的销售、仓储运输和资金垫付等方面,这是厂家依赖一级经销商的基础,但一级经销商只有超越这些传统的分销功能,实现全方位的服务,才能充分体现自己独特的分销价值。例如，一级经销商长期深耕区域市场,对该市场的供需状况、竞争态势、价格走势等市场动态,往往比厂家了解得更细致、更敏锐。一级经销商可以将市场的各种信息进行汇总,反馈给厂家,使之成为企业产品、营销手段改进提升的依据,甚至提炼成为厂家在区域市场的营销方案,以此增强厂家对自己的依赖程度,进而提高自己在该区域市场的不可替代性。
3 结 论
面对不容乐观的生存现状,一级经销商必须明确自身的发展趋势,即在专业化、专销化、联盟化、延伸化、品牌化和服务化等大趋势中做出选择。
参考文献：
商业地产行业趋势范文5
得益于特殊的地缘和省情优势,福建的出口贸易得到了持续快速的发展,出口贸易额1979年仅为2.46亿美元,2010年则高达714.97亿美元。[1]出口商品结构也不断优化。1979年以来,福建重点发展了水产品、鞋类、罐头、机械电子、矿产及加工品、服装、茶叶、首饰等10类产品,经过10年发展,1990年出口额超过1000万美元以上的商品有24种,机电产品出口达5.13亿美元,占福建出口比重的22.9%。[2]1993年福建贯彻“以质取胜”的出口战略,推进出口商品质量、档次和水平的不断提高,出口结构进一步优化,当年福建出口1000万美元以上的产品达76种,其中运动鞋和尼龙伞的出口达1亿美元以上,机电产品出口11.7亿美元,占福建出口比重达20.1%。[3]2010福建机电产品出口293.96亿美元,占出口总额的41.1%,其中金属制品、电器及电子产品、运输工具和仪器仪表类机电产品出口增势迅猛,出口额分别为18.84亿美元、130.47亿美元、31.88亿美元和39.49亿美元,分别增长59.8%、33.6%、39.4%和52.2%。高新技术产品出口131.75亿美元,占福建出口总额的18.4%,同比增长25.8%。[1]为了深入分析福建出口商品的竞争优势,笔者拟采用贸易竞争力指数和Michaely指数进行研究。贸易竞争力指数(Tradecompetitiveindex,简称TC)用来反映一国某类产品在国际市场上的竞争力状况。该指数表示为:TC=(Xi-Mi)/(Xi+Mi),Xi和Mi分别代表第i种产品的出口额和进口额。一般而言,TC值介于-1与1之间,越具有竞争力的产品其TC值越接近于1,出口竞争力较差的商品TC值越接近于-1。由于对世界整体而言,Xi≈Mi,TC≈0,所以该指标也反映相对于世界其他国家或地区而言,一国或地区的某一类产品是处于竞争优势还是劣势以及优劣势的程度。Michaely指数(MI指数)用以反映一国或地区某一类产品进出口相对于本国或地区整体进出口的优势或劣势,该指数表示为:MI=Xi/∑Xi-Mi/∑Mi。Xi和Mi分别表示第i类产品的出口额和进口额,∑Xi和∑Mi分别表示出口总额和进口总额。MI的取值范围为[-1,1],正数表示第i类产品出口相对于本地区整体出口具有竞争优势,负数表示第i类产品出口相对于本地区整体出口竞争力具有劣势。在商品分类上,拟采用联合国颁布的国际贸易标准分类进行划分,分别是:食品及主要供食用的活动物(SITC0),饮料及烟类(SITC1),非食用原料(SITC2),矿物燃料、润滑油及有关原料(SITC3)和动植物油、脂及蜡(SITC4),化学品及有关产品(SITC5),轻纺、橡胶和矿冶产品及相关制成品(SITC6),机械及运输设备(SITC7),杂项制品(SITC8)和其他未分类产品(SITC9)。其中SITC0-SITC4为资源密集型产品,SITC5和SITC7为资本和技术密集型,SITC6和SITC8为劳动密集型产品。对于SITC1类产品,由于烟草是典型的政府控制、贸易保护的产品,而饮料则由于运输成本过高,是当地消费倾向显着的商品,且烟酒和饮料的进出口受技术性贸易壁垒影响较大,因此其进出口并不反映比较优势或者比较劣势,[4]且该类产品占出口比重较小,同时,由于SITC3、SITC4的商品性质与趋势与SITC2类同,SITC9类产品出口额和比重较小,因此,本文对这几类产品不予讨论。由测算竞争指数(见表1)得到的结论如下:
1.资源密集型产品中,SITC0类产品出口竞争优势较强,TC指数平均都在0.5以上,但是2008年的指数偏低,2009年有所恢复,2010年则略有上升,表明该类产品在一定程度上受到金融危机的波及。其MI指数偏低,接近于0,表明该类商品在福建的出口贸易中不具有显着的优势。SITC1类产品TC指数较高,1999-2004年呈现快速增长趋势,接近于1,表明在这段时间内该类产品的竞争优势很强。但2005年起该类产品TC指数急剧下跌,2008年起出现负数,2009年和2010年则有进一步恶化的趋势。其MI指数也一直在0附近波动,表明该类产品在福建出口商品中不特别具有优势,同时其自身的出口竞争也逐步趋于劣势。SITC2类产品TC指数一直为负且日益趋向-1,而其MI也是小于0并且呈现下降的趋势,表明该类产品处于严重的比较劣势。
2.资本和技术密集型产品中,SITC5类产品TC指数从2005年后开始趋向于0,竞争劣势逐渐缩小,但是2009年又有扩大的趋势,2010年略为好转。其MI值也小于0,表明该类产品不具有竞争优势,受金融危机的波及仍然较大。SITC7的TC值在2002年由负转正,呈现上升趋势,MI值在2007年以后也开始不断上升,然而2009年与2010年则双双呈现下降趋势,表明虽然该类产品竞争优势逐步增强,但是在一定程度上也受到金融危机的影响,且影响的持续时间较长。3.劳动密集型产品中,SITC6类产品的TC值呈现迅速扩大的趋势,其MI值2005年后由负转正且逐步扩大,但是2009年均有所下降,2010年略为回复,表明该类产品的竞争优势较强,但是也受到金融危机的波及。SITC8产品TC值与MI值在所有的出口商品中为最高,其TC值最高的时候接近0.9,MI值最高时达到0.4,但是均呈现逐年下降的趋势。与其他类产品不同的是,2008年该类产品的TC值没有下降,2009年TC值与MI值反而略微上升,表明该类产品仍具有较强的竞争力,金融危机影响有限。综上所述,目前福建出口商品中最具有竞争优势的仍是劳动密集型产品,尤其是包括服装、鞋子、箱包等在内的杂项制品;其次,资源密集产品中的食品及主要供食用的活动物类产品具有较高的竞争优势;资本和技术密集型产品不具有竞争优势但是其劣势有缩小的趋势,大部分产品均不同程度地受到金融危机的影响。
二、危机后竞争优势分析
1.对资源密集型产品的影响分析。资源密集型产品中食品及主要供食用的活动物类产品具有较高的竞争优势,究其原因在于福建拥有适合发展农业得天独厚的自然地理条件以及国家政策对农业的扶持。福建复杂多样的气候形成了不同的生态环境,适合发展多样的农、林、牧、副、渔业生产。同时,在中央农业政策的支持下,福建省不断调整农业产业结构,重点扶持农业的发展,形成了以畜禽、笋竹、水产、蔬菜、水果、食用菌、茶叶、花卉和烤烟为主的优势农产品产业,它们一直是福建的顺差产业。[5]美国、日本、欧盟、东盟和台湾是福建农产品主要出口市场,2008年金融危机爆发后,世界市场尤其是美日欧消费信心受到打击,市场国际农产品价格持续下降,人民币持续升值,经济不景气下贸易保护主义抬头,针对福建农产品的贸易摩擦加剧。同时,福建省内农业劳动力和农资产品的价格纷纷上升,导致农产品成本不断提高。这些内外因素造成福建该类商品出口竞争力下降。2009年世界经济开始复苏后,国际市场对农产品的需求回暖,2010年中国东盟自由区的成立以及《海峡两岸经济合作框架协议》的达成,在一定程度上推动了福建农产品的出口,出口竞争优势有所回升。但是,经济复苏的缓慢性以及前述种种因素在一定时期内不能得到有效的改善,因此,危机后福建该类商品的竞争优势仍旧存在着相当的挑战。
商业地产行业趋势范文6
“全民营销”是2013年度房地产营销第一热词，提起它，多数人会联想到碧桂园。
全员营销是像星巴克这样的对内部员工的营销。全民营销的主体包括内外部，除了员工，还包括供应商、股东以及政府，只要能带来客户都属于营销队伍的一员，这是全民营销和全员营销最大的差别。在菲利普・科特勒的经典营销理论中，营销本来就是全面营销，包括方方面面。
以往的顺驰、绿城以及碧桂园，他们都已在走全民营销的模式，这个模式打破了企业原有的销售部门。其他部门包括工程、采购、成本、物业等。那么，它的指导思想是什么？著名管理学家彼得・格鲁克说，企业只有两种使命，一个是创新，一个是营销。对于企业来讲，凡事无非涉及三个层面，钱、人、事。“钱”，是商业模式的创新；“人”，是管控模式、组织架构的创新；钱和人归为创新。对于“事”，上升到项目的层面是营销，无论是有形的产品、无形的服务，还是体验，最后通通定义都是结果导向，是有人埋单。
全员营销也好，全民营销也好，都显得顺其自然。为什么前台不能卖房子，为什么广告公司、施工单位不能带客户？答案是完全可以，只要把佣金制度设计好，把管控模式设计好，把“钱”和“人”处理好，全民营销就能成为一个顺理成章的事。但并非所有的房企都适合“全民营销”的模式，这与公司的管控模式紧密关联。能否调动起来的因素有：第一，有没有说动就动的执行力和企业文化；第二，有没有足够大的客户量和员工量；第三，薪酬制度要先设计。
虽然不是每家房企都适合开展全民营销的销售模式，但它的确是一种趋势，因为竞争会越来越激烈，供应量越来越多，首次置业会越来越饱和，这时候企业便会去抢客户，随后发动全民营销的战争，结果便是会形成更集中的大企业。
趋势二：电商营销
很多人在质疑房地产能不能做电商的时候，以易居为代表的房地产电商企业已经在大踏步地往前走。易居电商销售额每年的增幅非常可观。房地产卖的是一张房产证、一张发票、一把钥匙。
不难发现，“双十一”期间，易居电商为什么没有像淘宝、京东等电商平台那样大搞促销？淘宝上虽有万科在杭州卖房，却也只是一家企业在一个城市的行为。房产电商和淘宝、京东等传统电商是不一样的。
第一代网站是雅虎、新浪这一类的门户网站，其实就是网络版的新闻社；第二代是谷歌、百度这种搜索工具类的网站；第三代是Facebook、微博、QQ、微信等社交类平台；现在是第四代，以大众点评、美团为代表的网站，是O2O电商网站的代表。因此，做营销不与时俱进是注定会被淘汰的。
有些房企在考虑要不要做电商的时候，很多大企业已经大踏步地在做了。诸如万达、绿城都在建自己的电商平台，2014年房产电商的趋势将会更加明显。
趋势三：品类营销
消费者都有一个求新、猎奇的心理。在营销学里，迎合消费者这种心理的营销策略叫创建新品类。
实际上结合房地产的不动产特性，房地产的产品是由两部分组成，土地和土地上的景观建筑物。例如万科和龙湖都是针对景观建筑的新品类。能不能在土地上创建新品类？三亚的万科森林度假公园，就是这样的一个全新品类。公园是公共项目，是政府行为，现在一个开发商建了个项目叫度假公园，它就是一个新品类，比起度假综合体半山半岛，另立一个品类名称，竞争获胜便有希望，甚至有机会成为另外一个NO.1。
例如，李亚鹏在丽江的旅游度假项目不叫旅游度假村或旅游综合体，而叫做艺术小镇，这就是一个新品类。
趋势四：资本营销
买房实际上也是购房者的资产配置问题。以往所谓投资性购房的逻辑是，买住宅还是买写字楼，是出租还是出售。现在有了新的逻辑――这些资产是准备买黄金、基金，还是买不动产？如果选择了投资不动产，这种资产在目前的市场态势下可以预见五年十年后的价值，而且可以将这些资产抵押出去，再拿钱去做其它投资，这便是一个金融问题而不仅仅是房地产的事情。
那么在开发商的营销策略里，客户买入的价格和卖出的价格差额将是重要方面，考虑的是客户投资商业不动产还是住宅不动产的回报。尤其对于豪宅，未来都要做一个私人资产或者说是私人金融管理这个方向的考虑。这是今后一个特别大的趋势。
现在，国家对金融政策有所放宽，各种创新此起彼伏，例如，杭州开元酒店集团已经在香港做房产信托，将酒店资产做成一份份权益卖出去。如此下去，企业未来的房产营销标将会改变――不再是房子，而是金融产品。
趋势五：大品牌营销
何为大品牌营销，一个字，就是要“大”，诸如万科和恒大，全国人民都知道的中国两个房地产企业。万科走的是传统的品牌营销道路，做物业管理，做社区文化，做企业文化，做领袖代言；恒大没有太悠久的历史，但是也做到了，而且做的都是地产之外的事――排球、足球、音乐、饮用水。恒大是大品牌营销的典型代表。除了恒大，所有集团企业、多元化企业都应该去做大品牌营销。
同样，非集团企业也同样需要大品牌营销。非品牌房企开发一个楼盘，可以请知名设计师设计、知名物业公司去管理，售楼处可以全是名牌供应商提供，做活动可以请名人――所有的营销都用知名的东西去包装，只是开发商不出名。大企业有大企业的营销，小企业有小企业的出路。以前买房子都是地段、价格问题，但是现在就不全是了，消费者要看品牌。品牌企业会做得越来越好，那么非品牌企业就必然会借力打力，让那些品牌企业助企业达到营销的目的。大品牌营销会成为一个趋势。
趋势六：自媒体营销
自媒体营销的趋势已经成为定势，目前处在由小到大的过渡阶段。
自媒体不等同于新媒体，新媒体只是一个相对的时间观念的区分，一百年前报纸也是新媒体，而自媒体是个传播模式的巨大转变。自媒体，即借助微博微信等工具平台，自己发声音。此外，自媒体也不等于企业做官方账号，无论是微博还是微信，都只是做了一部分。比如SOHO中国的自媒体，不仅包括其官方账号，潘石屹、张欣的个人微博也是重要的组成部分。除此之外，还可以细分出很多账号，比如潘石屹语录、SOHO中国高管的微信朋友圈。自媒体营销，还包括用好行业以及跨界的自媒体，用第三方的声音为自己说话。如果认为自媒体营销是一个可有可无的小众营销，那就大错特错了，统计数据表示在2012年中国互联网的移动端用户已经大于PC端了。试想一下，以后我们买房子还要去看杂志、翻报纸吗？自媒体的趋势是不可避免的、是不可逆转的。
十五年前还没有网络，十年前还没有社交网络，五年前还没有微博……现在这些平台已经为营销人所用，那么接下来的营销还会有什么创新？年轻一代营销人的机会就在这里――自媒体营销，这也是多数年长的营销人不屑去玩的。年轻一代要想尽快地去舞台上去表现自己，不能只想着走老路，这样是无法超越前人的。一个人的价值就在于他的不可替代性，这就是年轻一代弯道超车的好机会。从另一个角度说，现在的消费者主要都是年轻一代，是自媒体的参与者和体验着，所以必须依靠社交网络做自媒体营销。
当然，做自媒体营销有三大难题。一是领导指挥不力，在传统的营销概念里领导更专业，但是在自媒体时代就未必了。第二是没有现成的模板，没有成熟的打法。刚刚发现某个品牌自媒体做得不错，你一模一样学习就是不行。必须不走老路。第三是变化太快跟不上，谁能确定微信之后不会有一种全新的平台超越它呢？
所有的难题都是机会，所有的机会也都是难题。
趋势七：粉丝营销
粉丝营销是对应的概念，从企业的角度就是品牌，从消费者的角度就是粉丝。有人说只要一个品牌有一千个脑残粉，那么他卖什么都可以了，不管你推什么，他卖都会去买，然后推荐别人去买。特别去关注某个品牌然后去扩散分享它的内容，这就是粉丝。企业也可以操作，那便叫做客户关系管理，有社交网站就有粉丝，如今就是粉丝和品牌零距离的时代。
万科、龙湖、绿城都是粉丝营销的典范，2013年的碧桂园也是。粉丝经济时代，最重要的是“喜欢”与“转发”。结合自媒体营销趋势，大品牌营销趋势，房企品牌营销的决策者已然十分重视。
趋势八：精准营销
大数据时代的信息量如此庞杂，买与不买，买这个还是那个，这都是消费者苦恼的地方。从开发商的角度来看，消费者有这样的选择苦恼却没有找到他们，那么这个时候就需要一个精准营销。
易居以云呼叫为核心的精准数据库营销是这方面的实践。售楼员通过微信卖房子，也是非常典型的精准营销。
举例来说，在与客户建立联系之后，通讯录同步微信，建立的二次联系，基于双方已经建立起一定的信任度，偶尔使用微信沟通一下，朋友圈点赞，对方并不会抵触。在信任的基础上，交易更易达成。现在的微信营销还只是个人微信加上公众平台，可以同步攻克一些技术上的问题，比如把微信上的客户联系内容导入excel再导入到销售管理系统，那就直接变成了线上的客户销售平台。
趋势九：体验营销
在体验经济时代，每个人都是演员。
拿生日来说，从吃蛋糕，到办一个生日餐，再到举行一个主题生日派对，时代就是这样进步的。十元、一千元再到十万元，同样都是过一个生日。体验经济时代，品牌不断超越。
地产也是如此，最早的是动迁房只是一个壳子，高级一点的就并不只是房产本身，而是服务，保安的微笑，业主的生日祝福等。例如，杰出代表之一龙湖，花花草草各个触点都做的非常好。售楼处就是客户体验的地方，样板房、示范区等都是为了客户体验。
2014年，这个趋势将会越来越明显。体验不只是现场营造，也是终端体验，如何让消费者在移动互联触点上喜欢你，这个很重要。交互设计，互动传播，体验营销的关键。
趋势十：点评营销
变革的时代，无法阻挡。
现在的消费者，对品牌信息，不相信权威，只相信伙伴。不会去看官方的，但会去看点评的，自然地，消费者很难判断，哪些是水军的哪些是真实的哪些是独立第三方测评的。
地产人网的房企点评也是第三方的点评营销，它的大概念就是相信伙伴。大众点评、汽车之家的模式，值得房地产行业人士思考。餐饮行业的试吃，酒店行业的试睡，有了体验后再去评价，对其他人是最接地气的引导和建议。
买房是件极为复杂的事情，我们能不能去听专业人士的评价？专业人士是独立第三方，可能是新型的导购员或是其他，这也将会是一个趋势。
