摘要:
商业地产中的机电工程牵涉到的环节主要有给排水系统、采暖系统、电气系统、消防系统、通风系统、弱电系统以及各类设备，上述每个系统单独而言都可以说是商业地产项目的关键部分，因此，对商业地产中的机电工程进行研究具有重要的现实意义。本文首先对商业地产中机电工程成本控制进行了深入分析，阐述了机电工程造价特点及其影响因素;其次重点分析了商业地产中机电工程施工技术管理，以期能够提升我国商业地产机电工程施工质量。
关键词:
商业地产机电工程成本控制技术管理
建筑工程的快速发展为我国社会经济做出了极大的贡献，而建筑工程中的机电工程又是其重要的组成部分，在对机电工程进行施工的时候牵涉到很多的部门和单位［1］，另一方面，社会经济的不断发展给商业地产机电工程提出了更好的要求［2］，因此，必须要高度重视建筑工程中的机电工程。商业地产中的机电工程牵涉到的环节主要有给排水系统、采暖系统、电气系统、消防系统、通风系统、弱电系统以及各类设备，上述每个系统单独而言都可以说是商业地产项目的关键部分，随着科学技术的不断发展，用在机电工程中的技术日益复杂，因此，必须要采取有效措施来对其进行管理［3］。
1商业地产中机电工程成本控制
1．1机电工程造价特征
对于整个商业地产建设而言，机电工程是其中非常重要的构成部分，一般情况下其造价占到整个工程总费用约30%～70%。机电工程建设过程中会牵涉到很多材料，另外建设时经常出现变更，需要进行大规模的暗装暗敷，这些因素共同决定了机电工程造价分析很难进行准确控制，有很大的难度。(1)机电工程建设过程中会牵涉到很多的设备和材料，这些设备和材料具有品牌多、规格多、品种多的特点，并且相互之间具有较大的价格差;(2)当今新工艺和新材料的更新换代速度非常快，器械设备的快速更新在提升建设效率的同时，给造价分析带来了困难;(3)机电工程在建设过程中有很大部分是和土建施工交叉进行的，再加上机电工程牵涉到的领域很多，在设计图纸的时候不可避免会出现相互矛盾或者考虑因素不全的问题，需要在施工过程中实施变更设计。上述的机电工程建设特征很难对工程成本进行有效控制。
1．2机电工程造价影响因素
(1)“人”的因素。商业建筑机电工程牵涉到的“人”主要有设计人员、施工管理人员以及施工人员等。目前很多设计单位中设计人员其专业素养方面存在较大差异，如果设计图纸文件不好，会对工程建设质量、工期以及造价产生较大影响;施工管理人员其管理能力同样对机电工程的建设产生直接影响，如果管理人员能力不够便会引起施工现场的混乱，最终增加不必要的成本投入;施工人员是对机电工程建设影响最大的因素，但是我国商业地产建设的主力军是农民工，他们大部分人的专业技能严重缺乏，无法确保工程施工质量，工程返工率相对较高，最终导致工程造价的增加。
(2)“材”的因素。材料是机电工程造价控制重要因素，如果使用不满足要求的材料，不但安全性能得不到保障，出现问题还要返工增加成本，另外在施工过程中由于材料问题需要经常对其实施保养也会增加后期维护成本。
(3)“机”的因素。机电工程建设过程中机械设备是重要的工具，其能耗、效率以及故障率会在很大程度上影响工程造价，有必要采取措施进行预控。现在大部分机电安装公司都不具规模，所承包的机电工程建设项目造价都较低，因此都是租用的机械设备，很难对这部分造价进行控制。
(4)“技术”的因素。机电工程施工组织以及方案设计是否先进会对工程造价产生直接影响。如果施工组织以及方案不好，则会出现违反施工程序和施工原则、技术要点不满足要求等问题，最终使得机电工程建设进度、质量以及安全性能不满足要求而增加造价。
(5)“变更”因素。通常而言，机电工程建设过程中存在较多变更，这主要是因为其本身较为复杂，同时还需要和其他专业进行交叉，并配合好土建、园林、装饰等工程，所设计的图纸往往无法满足现场具体施工要求。比如同一空间中水、电、暖以及风管的避让问题，另外还要绕开结构梁、柱等。这就要求根据实际情况对设计图纸进行变更，会在很大程度上增加工程造价。
2商业地产中机电工程技术管理
2．1图纸设计阶段的技术管理
商业建筑中的机电工程建设在设计阶段就必须做好设计管控，因其设计专业较多，包括建筑给水排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风与空调、电梯、消防工程等，且各个专业都存在着密切的关联，他们不是独立存在而是相互依托相互联系，在设计中必须做好统筹考虑。如果在设计阶段各专业设计师未做好协调，后期施工中会出现大量的问题需要变更，这及影响了施工的进度也会对施工的质量产生影响，甚至会对将来建筑运行阶段产生一些影响。由此可见图纸设计阶段的技术管控时非常必要且关键的，设计就如建筑的基础，基础扎实稳固后面的工作才会顺利开展，所以我们作为技术管理人员必须参与到商业地产的机电设计阶段，才能更好的完成后期现场的技术管理和质量控制。商业地产中机电工程的占比愈来愈大，已经成为了后期商业地产正常运营的重要部分，完善的设计技术把控，也会是商业地产中各机电系统稳定运行的关键。
2．2现场施工技术管理
商业建筑中的机电工程建设要求在建筑变电系统、供电系统以及高压系统的基础上来完成，这牵涉到较多领域，例如给排水专业、消防领域、电梯工程专业、空调通风专业等。在施工之前需要准备好施工图纸、施工中需要用到的材料、器械设备等，另外所有的机电工程施工人员都必须要到位。完成上述准备工作之后，还需要对建筑中的底板结构实施必要的预留以及预埋等预处理，例如，对剪力墙处以及桥架穿越楼板处孔洞做好预留工作。预埋之后需要在楼板对应位置做上标记，以此来避免在装设其它机电的时候对其造成损坏。机电工程施工准备工作是后续施工建设的基础，能够确保后续机电工程建设能够顺利推进。另外，因为在完成砌体以后位于墙内的机电安装管线线盒无法再进行移位，因此在装设线盒的时候必须要保证位置的准确性。
2．3智能化系统安装技术管理
在商业地产机电工程建设的时候，应该综合考虑建筑的实际需求以及成本问题选择安装对应的智能化系统。对于商业地产而言，一些最基本智能化系统是必须要装设的。智能化系统包括的内容较多，主要有计算机系统、消防联动、建筑监控、综合布线、火灾报警、安全防范等。在装设智能化系统的时候最重要的就是考虑对应产品的标准进行科学合理的规划设计，严格根据相关规定标准来进行施工并做好验收工作，在验收过程中如果出现不满足要求的情况则不予通过。另一方面，还应该注重安装工序交接，确保机电安装能够和通风空调、给排水系统以及装饰材料等工程融为一体。
3结束语
建筑工程的快速发展为我国社会经济做出了极大的贡献，而建筑工程中的机电工程又是其重要的组成部分，对商业地产中的机电工程进行研究具有重要的现实意义。本文主要结合实践经验阐述了商业地产中机电工程成本控制问题以及施工技术管理问题，以期对同行有所帮助。
作者：徐伟 单位：湖北鸿敬恒翔置业
参考文献
［1］徐伟．商业地产中机电工程的重要性探讨［J］．中国高新技术企业，2016(7)．
［2］邹军令．商业地产机电成本控制［J］．房地产导刊，2014(7):290．
［3］龚力．浅析房地产企业机电工程的技术管理［J］．建筑工程技术与设计，2015(10)