商业不动产资产管理范例6篇

商业不动产资产管理

商业不动产资产管理范文1

【关键词】商业银行 资产负债管理 利率市场化

一、引言

2013年7月央行宣布全面放开金融机构贷款利率管制以来,我国商业银行的资产负债管理随着进一步加快的利率市场化改革步伐,面临在新的大环境下的挑战。未来利率工具将会是商业银行竞争的新焦点,利率期货、期权及其他衍生工具也将成为资产负债管理的新要点,依靠存贷利差的传统盈利模式将因存贷利差收窄而受到冲击,而近年来我国互联网金融的发展壮大对传统金融领域的冲击,也说明了随之而来的金融创新也势必对我国商业银行的资产负债管理体制的变化造成重大影响。

利率市场化改革是大势所趋,而目前我国的商业银行尚在存款利率未开放的情况下,受到中央政策影响较大,这造成了我国商业银行的利率管理、经营管理都缺乏自主性,在风险控制、利率定价、人才技术和管理制度等方面也都有所欠缺,故无论是理论还是实践方面我国商业银行的资产负债管理都还难以适应这一大趋势。

因此,我们既要解决资产负债管理当前存在的问题,也要为在利率市场化条件下做好应对和解决新问题的准备,加快发展完善我国的资产负债管理体制,将商业银行流动性、安全性、效益性的三代经营目标有机结合,有必要对利率市场化下我国资产负债管理的改进对策进行探索,加强我国商业银行资产负债管理的能力,有效控制利率市场化带来的风险,提高商业银行收益水平和经营管理水平。

二、利率市场化对商业银行资产负债管理影响

自十六届三中全会,我国利率市场化改革正式提出,到2013年贷款利率的放开管制,我国的利率市场化改革已经如出弓之箭,快速进行着,而互联网金融的发展,余额宝业务的推出和最近P2P理财的火热,实际上在特定的客户群中,冲击了商业银行银行的存贷款利率。我国商业银行在经营管理方面虽然已经取得了长足进步,然而利率市场化将会是一个新的挑战,当今我国商业银行在面对利率市场化带来的这些挑战方面,仍然存在一些缺陷和不足。

利率市场化是一个金融市场走向发达的必经之路,解除利率管制有利于商业银行效率的极大提高,充分发挥金融市场在资金配置中的决定性作用,对于激发一国金融市场活力,推动金融创新,促进创新驱动金融市场发展大有裨益,将给商业银行的发展带来很多机遇。但是,我们也要看到金融创新给一国商业银行带来的挑战也是不容忽视的,尤其在金融企业资产负债管理的监管和金融风险的控制方面,商业银行将面临更多挑战。

(一)改变资产负债结构,影响银行收入

在利率市场化条件下,高的资本充足率将不再是商业银行经营的金科玉律,必须配合有效的资产负债管理才能够充分提高商业银行的收益。虽然人民银行已经取消贷款利率管制,然而存款利率管制仍然存在,目前我国商业银行的主要收入还是碜杂诖娲利差。一方面随着利率市场化的推进,尤其是在存款利率放开之后,商业银行为有限的存款资源展开的争夺势必推高存款利率,这一点我们已经在互联网金融的崛起,特别是余额宝给商业银行带来的诸多压力上体会到了;另一方面,利率的市场化必将伴随着资本市场的进一步发展,企业融资渠道多元化,银行的贷款业务将会有一定缩减,贷款利率将会被拉低,利差空间将会进一步缩小。因此银行传统的利差收入将大大缩水,商业银行如何寻得新的收入增长点将成为银行资产负债管理的一个新的挑战。

(二)利率风险给资产负债管理提出更高要求

利率市场化后,商业银行必然要面对一个复杂多变的市场利率,利率风险也将在利率市场化改革后更加深入地影响商业银行,商业银行对利率风险的控制和管理也将决定着商业银行在竞争中是否能取得优势。商业银行也不得不引入更多的风险管理人才,使用更先进的风险控制工具和更灵活的资产负债管理体系,来降低利率波动对商业银行造成的风险,进而获取更大的效益。利率风险影响的深化,要求商业银行必须精细化自己的利率风险计量方法,完善内部转移定价,更加迫切地要求商业银行转变传统的资产负债管理机制。

(三)商业银行对资产定价能力要求提高

资产定价能力是商业银行安全性和流动性目标实现的重要保证。由于利率市场化之后,商业银行各类业务在很大程度上要求商业银行具有较好的风险定价能力,要给以取决于客户信用和风险水平的资金价格。在长期的利率管制下,我国的商业银行风险意识较为缺乏,许多银行都缺少风险定价机制,难以判断客户风险,适应利率市场化的新形势,商业银行有必要结合自身实际,借鉴国际先进的贷款定价理论和模型,建立自己的风险定价体系,进一步提升自己的定价水平。

三、我国商业银行资产负债管理的不足

在资产负债管理方面,虽然我国商业银行经历了一系列改革,有了长足的进步,但是由于之前的利率管制,商业银行在面对利率市场化时,尚有许多不足。

(一)商业银行资产负债管理缺乏主动性

总量平衡和结构合理现在是我国商业银行进行资产负债管理的主要目标,在结构配置上保证流动性和安全性的基础上保持总量的平衡。而资产负债管理主要采用比例管理,相比发达国家的持续期和缺口管理,我国的资产负债管理略显被动。这一方面是由于我国商业银行的主动负债占比小,例如借入资金、CDs(大额定期存单)和次级信用债券等;相比之下,我国商行筹资的渠道较窄,主要就是吸收存款,此外非贷款资产在我国商业银行中占有很大比重,贷款资产期限与实际差距较大,例如许多流动资金贷款都是在贷出后,因为企业挪用,而不断借款偿还之前款,而本质上应判定为长期贷款,由于我国商业银行缺乏对贷款主动管理的意识,因此在利率市场化条件下恐很难把握好利率的期限结构,造成利率风险的增加,商业银行收入下降。

(二)我国资产负债管理方法较为落后

我国资产负债管理主要还是比例管理,属于反馈性的资产负债管理,是一种静态的管理,只能反映过去,这种管理方法较为落后,将难以应付利率市场化后多变的市场利率。一方面,资产负债管理采用比例管理,缺乏对资产负债实质的探求,没有足够系统与实际的定量分析,难以实现对资产负债的科学管理,实现在可控风险下实现收益的最大化;另一方面,比例管理为静态的事后管理。随着利率市场化的发展,名目繁多的金融衍生品和波动频繁的利率水平,将使商业银行的资产负债管理长期滞后,反馈当期问题,进行实时监控流动性和安全性等出现困难,最终造成商业银行的效益较低。

(三)对资产负债管理风险认识不足

利率风险在利率市场化改革之后必然会逐渐凸显出来,并会成为我国商业银行面临的主要风险之一。但是因为之前我国长期的利率管制,利率一直有监管部门设定上下限,所以商业银行只能是利率的接受者,而没能形成应对利率波动的灵活机制。首先,我国资产负债比例管理使然,我国商业银行缺乏对宏观经济判断的经验,也缺少控制好利率风险的能力。其次,我国商业银行业务较为单一,对于一些金融衍生产品的风险评估经验不足,比例管理无法很好监管金融衍生产品。再次,利率管制使得商业银行在控制利率风险方面相对缺乏经验,难以应付利率大幅波动下的利率风险。第四,调节机制的缺位,使我国商业银行很难在资产负债管理中充分调节利率。在西方国家持续期缺口管理{1}和资金缺口管理{2}都发挥着较大作用,而这些资产负债管理的现金方法在我国都有待进一步本土化并加以利用。

(四)资产定价缺乏科学性

作为利率的被动接受者,我国商业银行在利率市场化改革后,将较难恰当在利率风险的压力下进行资产的定价,尤其是针对很多利率敏感性资产,例如许多商业银行利率都缺乏利率定价机制。由于我国征信制度尚未正式建立,商业银行的客户信用等级等数据缺乏,信贷风险很难根据客户信用情况定价。作为避免利率及其他风险的有效手段,对一些金融衍生产品的定价问题,例如利率互换、利率期货和利率期权合约的定价问题,也是我国商业银行在利率市场化后不得不面对的。因此商业银行如果没能建立起有效、科学的资产定价机制,那么我国商业银行对金融市场的适应将无从谈起。

四、利率市场化下我国商业银行资产负债管理对策

利率市场化条件下,商业银行资产负债管理制度作为一项商业银行的长期战略安排,必须在借鉴国外先进管理经验的基础之上,综合考虑金融市场的发展。随着利率市场化的推进,国外在稳定存款,保证流动性的同时,优化资产负债结构提高盈利能力,完善资产负债管理方法,保证安全性,这给我国商业银行资产负债管理体制改进提供了宝贵的经验。

(一)提高商业银行资产负债管理的主动性

当下中国商业银行大多虽已完成了股份制改革,但是政府作为主要股东,其身份和银行理应作为独立的企业法人的身份关系仍然十分尴尬,各大银行中从政府“空降”高层管理者的现象屡见不鲜。故要从根本上解决商业银行资产负债管理缺乏主动性的问题,首先要解决商业银行经营的自主性,明确产权、完善银行的独立企业法人地位。资产负债管理重点是要在把握好流动性、安全性和盈利性平衡的基础之上,控制成本实现利润最大化。高效灵活的资产负债管理也是商业银行取得最大收益的重要手段,因此要加强我国商业银行独立法人地位,充分实现商业银行的管理者在银行经营管理上的独立自主;其次要认识到实行资产负债管理对我国商业银行自求平衡、自担风险、自我制约和自我发展的重要意义,促进金融市场在商业银行日常经营中起到基础性作用,增进商业银行经营的自主性,改变我国商业银行经营只求数量的粗放型发展方式,规范化商业银行日常经营,优化Y产组合提高资产质量。

(二)优化资产负债结构

加强我国商业银行资产结构管理能力,基于对宏观经济形势分析,适当提高资产的风险偏好,提高银行收益,在国家宏观政策框架内要逐步建立资产组合配置模型,科学配置的资产组合各类资产比率,尤其是加强信贷资产的最优控制比例。二是要优化负债结构。利率市场化下,吸收存款等被动负债融资成本提高,在未定存款的基础上,适度丰富负债来源,优化负债结构。最后以核心监管指标为约束建立健全我国的资产负债综合管理制度。

(三)丰富资产负债管理方法

一方面要推动金融创新,充实资产负债管理内容。利率市场化冲击的商业银行的主要资产负债业务,必然将推动商业银行的金融创新。另一方面借鉴先进的管理方法,如利用缺口分析控制风险。提高对资产负债的管理能力和管理的科学性,例如适当地利用金融衍生工具提高盈利能力同时保证日常经营的安全性,将商业银行经营目标“三性”的有机结合,促进商业银行的发展。

(四)优化资产负债风险管理机制

精确识别并计量风险是防线管理的首要措施。市场风险的计量必须依靠先进的理论、强大的数据库和丰富全面的软件系统,只有这样才能精确计量商业银行风险并对其合理定价。目前我国商业银行应大力加强完善经济数据和客户信息搜集机制,建立各家商业银行间相互连通完善的客户信息管理系统和共享数据库,加强风险计量。同时要借鉴国际先进经验和引进先进的管理系统,加快我国风险管理。另外还应该调整现有的资产负债比率管理的相关比率指标,转变我国商业银行对现代资产负债综合管理的认识。

(五)完善定价机制

商业银行在做好科学分析各种影响因素的基础上,利用利率工具,将有利于商业银行竞争力的提升;对于不同产品的期限、风险等做出科学定价的基础上,依据具体市场环境或政策适时调整定价策略;建立完善征信制度基础上,针对不同客户制定合理的客户定价策略,根据客户信用和带来收益不同,进行市场细分;针对利率的变动科学确定内部资金转移价格,实现资产负债业务的合理配置。

注释

{1}持续期(Duration)缺口管理:指的是一种把到期日按时间和价值进行加权的衡量方式,它考虑了所有盈利性资产的现金流入和所有负债现金流出的时间控制。计算公式是

其中t为各现金流发生的时间,表示t期的现金流或利息,f为资产或负债的面值,n为期限,i为市场利率,D为持续期。

{2}资金缺口管理(Grasp Management),也叫差额管理,是在利率变动循环时期使银行资产负债利差达到最大化的一项战略措施。其基本做法是,随着利率的变动,调整可变利率和固定利率的资产与负债组合结构,通过改变资金缺口的大小,达到盈利最大化的目的。

参考文献

[1]于东智,郭娜,关继成.利率市场化下我国商业银行资产负债管理策略研究[J].农村金融研究,2012,9:37-41

[2]李达山.利率市场化进程中商业银行资产负债管理改革研究[J].经济研究导刊,2013,6:131-161

商业不动产资产管理范文2

关键词:金融市场化改革;商业银行;资产负债管理

在现代经济发展过程中,金融所扮演的无疑较为举足轻重。除此之外,金融在落实与实现国家治理体系以及治理能力方面亦起到至为关键的作用。基于此种情况,党中央在十八届三中全会中通过的重要决策文件《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出,在未来必须要不断深化金融市场化改革,不断完善金融市场体系。在金融市场化改革的过程中,越来越多的专家学者将研究目光集中于商业银行的资产负债管理的研究当中,由此亦产生了较为丰富的研究成果。为进一步加深对该课题的研究,本文特针对金融市场化改革中的商业银行资产负债管理展开研究。

1我国商业银行资产负债管理现状简析

过去很长一段时间以来,对于资产的负债管理我国商业银行无疑已进行多年研究和实践,在具体的研究和实践过程中已然可以较为熟练的运用相关资产负债管理策略。虽然如此,但和世界上一些较为发达的国家相比(尤其是美国),商业银行在资产的负债管理方面仍有所欠缺。在西方国家,资产的负债管理俨然已经过几十年的发展,且已发展成为一个较为完善的管理系统。而我国商业银行对资产的负债管理却尚处探索阶段。截至目前为止,我国商业银行已稳步建立以比例管理为主的资产负债管理体系,此资产负债管理模式对商业银行资产负债管理水平的提升无疑可起到重要促进作用。随着我国金融市场化改革的深入发展,很多商业银行为切实适应监管部门的要求以及经营发展环境的变化,已逐步开始对资产与负债组合结构进行调整。诸如,我国部分商业银行为优化自身资产结构,不同程度上增加了证券投资的业务量,在一定程度上对证券投资的广度及深度进行扩大。除此之外,中央政府近年来在国债等债券的发行方面也积极进行鼓励。这样的做法也使得我国商业银行具有了更加多元化的选择,为商业银行在国债投资方面创造了很好的条件。又如,在贷款组合方面,我国很多商业银行为切实对资产组合结构进行优化,也逐步对其实施调整。于此同时,我国住房制度也随即进行改革。加上我国广大人民群众对住房需求的越来越高,商业银行便有的放矢的针对部分购房者提供贷款。此后,我国资本市场的发展速度可以说是前所未见的。大部分商业银行优质客户的融资方向也逐步朝着更有吸引力的资本市场转移。在具体的筹集资本的途径方面,更多银行优质客户更加倾向于发行股票。此种情况的存在,也大大加快了商业银行客户的流失率提升。基于此种情况,我国商业银行不得不对贷款的重心进行转移,转而向更具抵押性质和安全性质的房屋贷款转移。如今,更多商业银行也更加倾向于发放房屋贷款。具体至贷款期限结构,我们可以发现:越来越多的商业银行已然切实意识到,针对固定资产投资的贷款可以为商业银行带来更多收益,且这种收益也更具保障意义。因此,商业银行不约而同一致决定增加此部分的贷款数量。按照上述诸多方面的优化,我们不难发现,如今我国商业银行针对中长期贷款的发放比重正在不断增加。但缘于中长期贷款的流动性较差,所以如若商业银行的此类贷款数量过多,很容易致使商业银行在资产的流动性方面出现问题,最终造成商业银行资产和负债之间呈现出严重的不协调局面。不过值得注意的是,如今我国已然开始进行金融市场化改革,金融市场化改革为商业银行的资产负债管理提供了良好机遇。

2金融市场改革背景下的我国商业银行资产负债管理策略

经过多年发展,我国商业银行在资产的负债管理方面已然取得了一定成绩,但问题仍不可避免的存在着。在金融市场改革的大背景下,我国商业银行的资产负债管理具体可采用如下策略。

2.1商业银行管理层应认识到提高自身资产负债管理能力的重要性

在商业银行的整个经营管理体系中,资产负债管理无疑极为重要。商业银行要想真正切实提升自身的经营管理水平,必须切实提升自身的资产负债管理水平。资产负债管理水平的高低直接会影响到商业银行的未来发展。自从我国实施金融市场化改革之后,商业银行的资产负债管理已逐步步入全面风险管理阶段。而我国商业银行开展独立经营的时间并不长,在资产负债管理方面仍处在比例管理的粗放管理阶段。而金融市场化改革的推进,则要求我国全部的商业银行必须在较短时间内,切实提升自身的资产负债的科学化管理能力,从而有效提升自身在国际金融行业中的竞争能力。在此过程当中,商业银行的管理层必须充分认识到这一点:切实提升商业银行自身的资产负债管理能力是极为重要的。商业银行必须切实建立全面风险管理意识,针对资产负债管理有的放矢的建立起一个科学、全面的风险管理体系。通过相关管理工具(诸如风险调整收益和内部资金价格)切实分析各业务线所可能面临的金融市场风险,科学进行资产的负债管理。

2.2积极引进先进的资产负债管理办法

在金融市场化改革过程中,商业银行为更好地对资产进行负债管理,还需积极引进先进的资产负债管理办法,并构建较为先进的计量模型。唯有如此,方能更好适应金融市场化改革的要求。

2.2.1构建资产负债优化模型

为更好地适应金融市场化改革,商业银行必须对自身的传统资产负债管理方法进行改革,对传统资产负债比例管理模式进行切实改进。在金融市场化改革过程中,我国商业银行需对国外较为先进且优秀的资产负债管理方法进行深入且认真的研究。在此基础上,再切实按照自身特点,对资产负债管理实施深化改革,并有的放矢地构建资本负债优化模型。商业银行所构建的资产负债优化模型必须重点强调控制和约束。从而有效保障资产负债管理可顺利实现如下目标:(1)盈利性目标;(2)流动性目标;(3)安全性目标。商业银行建立起资产负债优化模型后,应在年初时即对未来的资产负债管理进行预算和规划。进而科学预测当年的存贷款增长量。在此基础上对未来一年的资产负债管理实施科学规划。

2.2.2构建流动性预测模型

在金融市场化改革的过程中,为加强我国商业银行的资产负债管理能力,商业银行还应切实改变传统的粗放式的、以定性为主的资产负债管理模式。在资产负债管理中将定性方法与定量方法有机结合在一起。在此基础上,构建一个系统、动态的流动性预测模型。与此同时,商业银行还可运用联立方程模型、非参数法等对本商业银行的资产流动性需要实施科学的动态预测。这样的做法对商业银行实现资产流动的有效管理是极有促进作用的。可以在充分保障安全性的情况下尽可能提升本商业银行的具体收益。

2.3多渠道应对更加趋紧的资本约束

在金融市场化改革的过程中,商业银行为加强资产的负债管理,还应积极采用多渠道应对更加趋紧的资本约束,具体可采用如下策略。

2.3.1多渠道扩充资本

首先,商业银行应积极提升证券市场的融资力度。商业银行应积极通过如下方式有的放矢的从证券市场中补充资本:(1)发行次级债券;(2)混合资本债券;(3)可转换债券;(4)定向增发;(5)增发股票等。不过,我国目前金融市场的新监管办法加强了对一级核心资本的约束力度,如若商业银行过分的追求股票的发行量,其成本便会在无形中得以增加。因此,商业银行在从证券市场中补充资本时,应适当控制成本。其次,采用内源式股本增长模式。业内人士均明细,外援式股本增长的成本是相对较高的。对于商业银行而言,留存利润才是保证自身能够得到长期稳定增长的科学途径。和发行债券一级股权融资相较而言,这种方式更具灵活性,且不需要较高成本。所以商业银行应逐步减少现金分红的传统模式,对利润的分配采用配股的形式。最后,商业银行还应积极且有的放矢的引进更多战略投资者,从而有效增强自身的资产负债管理力度和水平。

2.3.2增强业务结构调整,提前实施业务转型

在当前的强资本约束的大背景下,我国商业银行需切实转变传统的高资本消耗为主的增长模式。应有的放矢的对业务增长方式的转变予以推进,在此基础上对内部业务结构实施科学调整。第一,对收入结构进行积极调整。在未来,商业银行应不断增强低资本消耗中间业务之发展力度。业内人士均明晰,绝大多数中间业务是不需要进行资本消耗的。从世界范围内进行审视我们不难发现,越是发展水平越高的商业银行,它们的中间业务收入在总收入中所占的比例往往越高。因此,在金融市场化改革的大背景下,各商业银行应继续保持传统中间业务的增长,诸如:信用卡服务、刷卡消费、POS机收单、支付结算等。除此之外,还应有的放矢的增强高附加值产品的拓展力度,诸如:其一对公贷款顾问、对私财富管理、理财产品等。在此基础上还应积极拓展托管业务,诸如:信托产品、企业年金、基金等。第二,商业银行应积极对表内资产业务结构实施继续调整,积极发展低资本消耗型产品。过去很长一段时间以来,在我国的商业银行贷款当中,主要以大中型企业客户为主,这一点毋庸质疑。纵然近年来我国的零售贷款得以较快速度的增长,不过整体格局并未从根本上得以改变。而在商业银行的表内资产当中,对公三位一体的授信风险所占权重无疑是最高的,约百分之十左右。所以,我国商业银行在继续保持大中型企业客户贷款需求的基础上,还应有的放矢的发展低资本消耗型产品。具体可采用如下策略:(1)积极发展中小企业贷款。在我国,随着改革开放以来的多年发展,中小企业的数量可谓众多。中小企业具有较强的短期融资需求,所产生的贷款风险也相对较低。除此之外,商业银行对中小企业的贷款报价也相对较高,亦能够获取更多收益。(2)商业银行应积极发展零售贷款业务。除中小企业贷款之外,零售贷款业务也具有较好远景。且零售贷款业务大都有实物抵押,具有较低风险。因此,商业银行应积极发展零售贷款业务。

3结语

总而言之,商业银行的资产负债管理是极为重要的,关乎商业银行的健康、长远、可持续发展。金融市场化改革为我国商业银行资产负债管理提出了挑战也提供了契机。因此,在未来我们应进一步加强对金融市场化改革中的商业银行资产负债管理研究,让我国商业银行的资产负债管理更加科学化。

参考文献

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[3]张辉.存款保险条例对我国商业银行负债管理的影响[J].征信,2015(12).

[4]刘健,仇高擎.我国商业银行资金管理的现状、问题及对策研究[J].金融监管研究,2015(10).

商业不动产资产管理范文3

一、银行资产负债比例和风险管理理论脉络

在西方发达国家,已经形成了一套比较完整的银行资产负债管理理论与方法。主要包括资产管理理论、负债管理理论、资产负债综合管理理论以及为商业银行比例管理提供了量化标准的国际公约——巴塞尔协议。

在商业银行产生后相当长的一段时期,由于其资本来源主要是存款,而资金运用比较单一,主要对企业发放贷款,因此,商业银行经营管理的重点主要在资产方面,通过对资产结构的合理安排来实现经营目标,由此形成了资产负债管理理论。1960年以后,西方国家社会生产流通的发展,要求银行提供大量的贷款资金,通货膨胀率的不断上升加剧了这一要求;另一方面,中央银行实施的各种法规和限制,使商业银行通过利率竞争来扩大吸引存款资金越来越困难。面对这种变化,商业银行寻求从非存款渠道即从货币市场引进资金,从而产生了多种新的融资方式。银行交替地使用这些融资方式可以从国内、国外,民间和官方多渠道扩大资金来源,提高解决资金需求的灵活性,缓和流动性方面的各种压力。由此,负债管理理论应运而生。

资产管理理论和负债管理理论在保持流动性、安全性和盈利性的均衡方面,都带有一定的片面性,资产管理理论过于偏重流动性和安全性,在一定条件下以牺牲盈利行为代价,不利于鼓励银行积极进取,促进经济增长。负债管理理论能够较好地解决资金流动性和盈利性之间的矛盾,鼓励银行家发挥进取精神,但它依赖于外部条件,隐藏着较大的经营风险。因此,银行开始认识到资产负债综合管理的重要性。

资产负债综合管理把银行资产和负债的管理相结合,既概括了资产管理和负债管理的优点和长处,又克服了各自的弊端。该理论以资产负债表各种科目之间的对称原则为基础,尽力达到流动性、盈利性和安全性的均衡统一。所谓对称原则,强调资产与负债之间数量期限、利率的对称,要求银行以此为要求不断调整其资产结构和负债结构,以谋求经营风险最小化和收益最大化。国外商业银行为了达到经营目的,逐步形成了一系列资产负债管理的方法。主要有资金汇集法、资产分配法、差额管理法、比例管理法。

1987年12月10日,国际清算银行在瑞士巴塞尔召集12个西方发达国家中央银行行长会议,专门讨论加强经营国际业务的商业银行的资本和风险的监管问题。会议通过了“巴塞尔建议”即如何衡量和确定国际银行的资本标准和资本适度比率。巴塞尔协议确定了资本的组成以及资本与资产比例、计算方法和标准比例。协议将银行的资本分为核心资本和补充资本两档。核心资本由银行的股本和公开的储备构成,股本包括银行发行和实收缴足的普通股和永久性优先股;公开储备指银行公布的税后留成收益。补充资本由未公开的储备、资产重估储备、普通贷款损失准备金、混合债务资本证券以及附属定期债务构成,另外,商誉不能作为核心资本组成部分,且对从事银行活动但并未纳入该家银行系统的附属机构的投资也不能视为银行的资本。协议对不同类型的资产和银行“表外”业务进行风险加权计算。风险加权计算是根据不同类型的资产和“表外”业务的相对风险大小,赋予它们五种不同的加权数,即0%、10%、20%、50%、100%,风险越大,加权数就愈高。在此基础上,巴塞尔协议签字国的银行必须保持资本对风险加权资产的比率至少应为8%,其中核心资本对风险加权资产的比率至少为4%,附属资本不得超过核心资本,在1992年,签字国应完全达到上述标准。巴塞尔协议对银行的经营活动产生重大的影响,引起了世界各国的普遍重视,许多国家对该协议的准则制定了有关规定,以风险权数衡量资产信贷风险,以用资本充足率加强约束。这不仅使各国中央银行对商业银行的监督更为具体和严格,而且把商业银行的资产负债管理推向了更高的层次和水平。

二、我国商业银行资产负债比例管理的现状及原因

在我国,随着金融体制改革的不断深入,国有商业银行的资产负债如何尽快地向规范的商业银行资产负债比例和风险管理过渡,是我国一个亟待研究和解决的问题。我国国有商业银行资产负债比例和风险管理与国际惯例相比还存在较大差异,主要表现在:(1)资本充足率低,自有资金严重不足。根据巴塞尔协议的规定,商业银行的资本充足率必须达到8%的水平,但我国对国有商业银行拨入的信贷基金当初就不是按比例拨入的,而且随着银行业务的发展,资本金没有得到相应补充,因而现有商业银行资本充足率极低,远远低于8%的水平。(2)存贷倒挂不平衡,超负荷运行严重。由于市场竞争日趋激烈,信贷规模盲目扩张,信贷收支靠拆借和占用汇差来平衡,导致存贷倒挂、超负荷运行严重,与商业银行存贷比例要求相差甚远。(3)资产负债结构不合理,流动性差。流动性负债长期资产化十分严重,流动性资产与流动性负债比例失衡,国有商业银行在很大程度上靠借款来维持其流动性需要。(4)资产结构单一,存量板结。银行资产的80%以上都是信贷资产,且短期资产长期化十分突出,使国有商业银行资产不能满足流动性和多样性要求。(5)资产质量低,安全性差。逾期贷款和“两呆”贷款比例远高于商业银行资产风险比例的标准,资产安全性得不到保障。

上述国有商业银行资产负债状况产生的原因,主要有:(1)从国有商业银行内部看,首先是自我积累机制缺失。长期以来,国有商业银行的利润分配是金额上缴和少量留利,没有建立起随资产增长而补充自有资金的积累机制,部分国有商业银行多年来信贷资金未能得到应有的补充,从而影响了自身的资金实力,这是目前国有商业银行资本充足率严重不足的主要原因。其次是缺乏资金运营的约束机制。存贷不讲来源,期限不讲对称,盲目扩张信贷,争规模上项目,不管期限长短和风险收益,这是造成国有商业银行资产存量板结,超负荷运行的根本原因。再次是缺乏经营风险消化机制。呆账准备金的提取和使用未能充分考虑自身经营风险,提取比例过低,且未能真正消化资产坏账,使国有商业银行资产风险有增无减。(2)从国家宏观金融运作看,由于金融市场不发达,市场金融调控采取刚性办法且松紧无常,使国有商业银行资金营运缺乏主动性,在调控中处于被动状态,从而给国有商业银行资产带来巨大的负效应。由于金融市场不发达,国有商业银行资产结构单一,在资产的流动性方面缺乏必要的第二准备金,如短期证券投资,短期拆放,短期票据贴现等。而中央银行对国有商业银行采取规模控制办法,调控时紧时松:松时敞口供应,国有商业银行千方百计扩张规模,行成许多无效贷款;紧时“一刀切”,国有商业银行只得牺牲好的企业压缩贷款规模,这使得好的差的企业都不能搞活。中央银行这种刚性控制使国有商业银行资产质量每况愈下。(3)从社会经济环境看,主要是政府职能转换不到位,企业经营机制对国有商业银行经营制约,政府直接干扰金融,企业吃信贷资金的“大锅饭”等,使得国有商业银行无法按照信贷资金的“三性”原则来运作。

三、创造条件,完善资产负债比例和风险管理

鉴于目前我国国有商业银行资产负债的现状,如何向规范性商业银行的资产负债比例管理过渡,是个系统的工程。至少包括三方面问题:一是内部条件创造;二是外部环境改善;三是实行性操作方法。

(一)创造内部条件。(1)关于资本充足率问题。提高商业银行资本充足率有两条途径:一是充实资本;二是降低贷款风险。如何充实资本,要结合商业银行管理办法而定。其一是实行股份制改造商业银行,可以采取扩大股份的形式增加自有资本,从而提高资本充足率;其二是国有独立的商业银行,可以从税前利润中按一定比例提取自有资本金。在扩充资本的同时,最重要的是还要加强资产风险管理,建立严格的风险管理机制和责任机制,确保资产不再沉淀,降低资产风险系数,提高内涵资本充足率。(2)关于存贷比例问题。目前国有商业银行的存贷比例远远高于管理要求,如何在近期内改善存贷比例,最根本的就是要狠抓存款负债和紧缩信贷规模。对严重超负荷的国有商业银行贷款规模可实施“零增长”,盘活企业资产,实现资金的有效利用。就目前的情况看,对经济的支持不是贷款规模不足,而是信贷使用效益不高,大量的贷款呆滞,企业贷款越多包袱越重。因此,通过盘活企业资金来支持企业发展,这才是真正意义上的信贷杠杆。这方面各国有商业银行已经作过不少有益探索,走盘活资金、支持经济发展的内涵式信贷杠杆效应之路,不仅是国有商业银行自身的需要,也是经济良性发展的需要,在紧缩规模的同时,负债要摆在“立付”的地位。(3)关于流动性问题。商业银行的资产负债比例管理要求商业银行的资产负债期限结构对称,并保持必要的流动性,且今后商业银行的资产要向多元化方向发展,要建立起诸如短期贴现、短期证券投资、短期拆入、短期抵押、担保贷款等类似的流动性较强、可充当第二准备的流动性资产体系,这样可以大大改善商业银行的应变能力。另外,对固定资产贷款商业银行要慎之又慎,对旧的固定资产贷款要压缩、要盘活,要严格控制新贷款的发生。

(二)改善外部环境。就宏观金融体制而言,首先,商业银行应能够通过金融市场来改善资产结构,满足资产流动性需要,使其在中央银行宏观调控中争取主动地位,避免产生负效应。其次,间接调控是央行进行宏观经济调节的主要手段,央行应取消规模控制,运用贴现、再贷款和准备金“三大法宝”,通过公开市场操作来调控货币供应量,从而实现对商业银行信贷总量的间接控制。另外,中央银行还必须拥有科学合理的资产比例,有效地加强对商业银行的间接控制。再次,完善金融立法,明确银行信贷资产在企业债务中的优先偿还权。第四,建立商业银行的风险防范与消化机制,提高商业银行呆账准备率,改进呆账资金使用办法,开办金融资产和债务保险,防止金融风险。第五,逐步推动利率市场化,使利率发挥出应有的杠杆作用。

就社会经济环境而言,首先要深化政府职能的转换,减少行政对金融的直接干预,维护商业银行的自主经营。其次,要加快企业经营机制转换,彻底改变企业吃信贷资金“大锅饭”的状况,对濒临倒闭的企业该破产的要破产,该兼并的应兼并,该转租的应转租,对这类企业商业银行不应再发放新的贷款。商业银行贷款的重点对象应是产权明晰、债权明确、有发展潜力、有效益、讲信用的企业。

(三)实行性操作方式。本文认为,可采取“总体部署,全面清理,确定基数,划分类型,分线分层、区别考核”的办法实施银行资产负债比例管理。(1)总体部署。就是由各级人民银行组成班子,对所辖商业银行的资产负债比例管理工作牵头负责,包括制度制定、实施方案和组织实施。(2)全面清理。就是以会计年度为时点对商业银行的资产负债全面清理核实,包括项目、期限、风险系数的确定,彻底摸清国有商业银行的资产负债状况。(3)确定基数。就是根据清理情况计算出各行资产负债比例管理项目的各项比例,以这些比例作为各行资产负债比例风险管理的起点基数,并建立监测台账,为监督考核打基础。(4)划分类型。根据起点基数状况划分为三个类型,分别是已达到标准的(一类)、近2年内可以达到标准的(二类)、和需要2年上才能达到标准的(三类)。(5)分线分层、区别考核。即对于一类的支行实行规范的资产负债管理,各项比例按余额考核;对于二类的支行,仍实行“限额控制下的资产管理比例”管理,即对增量实行比例管理,对存量实行指标管理,待条件成熟后转为按余额考核;对于三类支行实行贷款的“零增长”以收定贷。三类行必须制定分期达标计划,按计划考核。分线考核的以县支行为主体,总行掌握到分行,分行掌握到县市支行,并通过二级分行直接进行监督。在分线考核的同时,还必须由同级人民银行对同级商业银行下达指导计划。

总之,实行规范的商业银行资产负债比例和风险管理是一项技术性和政策性很强的工作,也是国有商业银行商业化改革的核心。因此,在推进商业化改革过程中,一方面应加强理论研究,并在实践中开拓进取;另一方面要紧扣宏观金融和整个经济体制改革的步伐,不失时机地加以推进,这个过程是发展和探索的过程,非常艰难甚至很曲折。因此,既要积极稳妥大胆实践探索,有要不断总结经验教训,认真加以完善,促进资产负债比例和风险管理的有效推进。

参考文献:

[1]巴曙松:《巴塞尔新资本协议研究》,中国金融出版社2003年版。

商业不动产资产管理范文4

关键词:供应链;供应链管理;营运资金;营运资金管理

中图分类号:F275.2 文献标识码:A

一、引言

有关营运资金的概念,一般情况下,有广义和狭义两种说法。广义的营运资金又称毛营运资金,是指企业的流动资产总额;狭义的营运资金,又称净营运资金,是指企业的流动资产减去流动负债的差额。从会计的角度,人们采用最多的是狭义的概念,用流动资产和流动负债的差额来反映一个企业的偿债能力;但从管理的角度,人们注重的是流动资产和流动负债两个方面。因此,对营运资金的管理,既包括对流动资产的管理,也包括对流动负债的管理。

营运资金管理是企业管理的重要组成部分。到目前为止,对营运资金如何进行管理,国内外有关学者进行了大量的研究。从最初单纯的管理流动资产和流动负债,到二者的结合,再到20世纪九十年代以后,营运资金管理得到了创新――从供应链、渠道、客户关系等角度对营运资金进行管理。本文主要探讨基于供应链管理的营运资金管理。

二、供应链管理与营运资金管理的关系

(一)供应链与供应链管理。企业要想生存和发展,生产出的产品必须要转化成利润,但随着市场竞争的加剧和消费驱动生产的今天,任何企业都不能仅靠自己的力量完成各项业务。为了赢得客户和市场,必须联合其上下企业,建立以客户及客户满意度为中心的管理,并形成一条经济利益相连、业务关系紧密、资源优势互补的价值链,才有可能取得竞争的主动权,这就产生了供应链管理的思想。

有关供应链的概念,许多学者从不同的角度给出了不同的定义。在分析总结的基础上,本文认为,供应链是围绕核心企业,通过对信息流、物流、资金流的控制,从采购原材料开始,制成中间产品以及最终产品,最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网络结构。

供应链管理就是使供应链运作达到最优化,以最少的成本,令供应链从采购开始,到满足最终顾客的所有过程,包括工作流、实物流、资金流和信息流等均高效地操作,把合适的产品以合理的价格,及时、准确地送到消费者手中。

目前,供应链管理有以下几个方面的特点:第一,追求整个供应链的整体效率和整个系统费用的有效性,使系统总成本降至最低;第二,从产品生产到满足客户需求的过程中对成本有影响的各个成员单位进行整体性考虑,包括从原材料供应商、制造商到仓库,再经过配送中心到渠道商;第三,供应链管理必须进行包括战略层次、战术层次和作业层次等多层次考虑。

(二)供应链管理与营运资金管理的关系。供应链管理强调把企业看成一个从供应商到企业再到客户的一个链条的管理,而企业的营运资金始终贯穿于这个链条中。同时,企业压缩营运资金周转期的能力需要客户和债权人(供应商)的配合;过紧催收客户款,可能将客户推入竞争对手的“怀抱”,受惊吓的供应商也可能拒绝赊销,等等。上述情况均说明营运资金管理与供应链有着千丝万缕的联系。因此,营运资金管理作为企业财务管理的重要组成部分,我们可以从供应链管理的角度加以考虑。

三、基于供应链管理的营运资金管理策略

任何产品和服务,只有得到顾客的认可和接受才能实现其价值,客户的需求赋予企业以生命,脱离客户需求的采购和生产只能造成资金的沉淀,降低营运资金的使用效率,增加企业的运行成本。因此,基于供应链管理的营运资金管理的重点是以供应链作为营运资金管理的主线,在供应链的每一个节点上都要加强营运资金的管理,同时树立以客户需求为核心、以客户满意为宗旨的管理理念,增强企业营运资金的使用效率,降低企业的运行成本。基于供应链管理的营运资金管理策略,主要从以下几个方面进行:

(一)根据营运资金在整个供应链业务流程中的流转对其进行重新分类。企业与供应链上的合作伙伴形成了紧密的战略联盟关系,引起了大量的跨组织业务流程,因而有效的营运资金管理必须考虑到营运资金流转与业务流程之间的关系。根据营运资金在整个供应链业务流程中的流转,我们可以将营运资金分为理财活动营运资金和经营活动营运资金。理财活动营运资金包括现金、应收利息、应收股利、有价证券或交易性金融资产、短期借款、应付股利、应付利息等,其余部分如存货、应收账款、应收票据、预收账款、其他应收款、其他应付款、应付职工工资等称为“经营活动营运资金”。理财活动营运资金不直接参与企业的经营活动,属于企业筹资和投资的范畴,其管理的首要目标是在保证企业经营活动所需营运资金的情况下,保持企业有较高的流动性和足够的清偿能力,与经营活动营运资金不同。因此,基于供应链管理的营运资金管理的重点是经营活动营运资金,其管理的主要目标是追求经营活动营运资金的周转效率,在周转中实现最大限度的价值增值。

(二)加强采购过程中的营运资金管理。采购过程中的营运资金管理主要与供应商有关,具体来说,主要涉及以下几个方面:

1、供应商数量的多少。企业采购同一种物品时需选择多个供应商。因为虽然选择单一供应商有利于建立良好关系、降低质量变动、获得更多优惠,例如数量上的折扣、运输成本的降低等,企业的采购人员也可以集中办公以减少采购的劳动力成本。但是,这也增加了企业风险,一旦该供应商的经营出现问题,必将会影响采购数量和供货时间,造成供货中断和生产停产等严重后果。为了降低供应风险,应从多个供应商处采购。但如果供应商数量太多,也会造成管理难度增加、采购总成本上升等风险。因此,合理地选择供应商数量也是影响企业营运资金管理的一个重要因素。企业应在长期合作的基础上,从众多供应商中精心选择几家信誉好且生产状况稳定的供应商,建立一种长期的相互信任、相互合作、互惠互利的战略合作伙伴关系。

2、供应商信誉状况如何。现代企业为了降低营运成本主要采用准时采购的方式来购进原材料,在减少库存的同时减少营运资金占用量,这就要求供应商必须能够做到准时交货,如果供应商不能准时交货,就会造成企业被迫中断生产的局面,最终导致企业仍然需要库存大量的原材料以备应急之需。同时,供应商不能按时按质提品也会使企业无法及时向下游客户提供质量合格的产品,必将影响到企业在下游客户中的信誉,增加企业在销售过程中的成本。因此,在采购过程的营运资金管理中必须注重考察供应商的信誉,采用定性和定量的方法评估供应商的信用情况,建立供应商信用档案,及时追踪供应商信用状况,适时调整信誉不好的供应商。

3、供应商参与程度如何。在企业与供应商建立了长期、稳定、可靠的战略合作关系后,核心供应商可在一定程度上参与企业的内部运营,特别是在新产品和新工艺的设计阶段。而且当产品市场发生变化而要求企业改变原有的生产模式提供新的产品时,提前参与的供应商能够及时适应企业的变化快速调整,由此减少企业为生产流程的调整而付出的成本,为企业的改进作出贡献。反过来,企业也可以根据供应商的早期参与程度来对产品和流程进行改进,这将带来质量的提高、成本的降低和时间的缩短,进而缩短企业的订货提前期,减少交易成本和原材料的库存成本。

(三)加强生产过程中的营运资金管理。生产过程中的营运资金管理主要涉及两个方面:

1、内部流程管理。企业的内部流程主要是指产品的生产流程。内部流程管理的目的是要在高质量和快速反应的同时保证成本最低。为了达到这个目标,就必须更加关注速度、创新、合作、质量和低成本。不合理的业务流程设置使大量的生产时间浪费在部门之间的衔接上,增加大量的重复作业,影响管理效率及响应速度。对业务流程进行优化管理可以有效地压缩生产过程中的各种浪费(如减少多余的库存、物料的移动、生产步骤、废料的丢弃、退货和返工等),进而减少在产品库存、缩短产品完工时间和订货周期并提高质量。

2、税务管理。企业在销售产品时会产生应交税金,应交税金属于企业经营活动营运资金的一个重要部分。基于供应链的营运资金管理,要求企业通过一些合理的方法和手段进行税务筹划,尽量减少应交税金,有效地降低企业的营运资金占用。

(四)加强销售过程中的营运资金管理。对于销售过程的管理也会对整个供应链条上的营运资金产生重要影响。产品只有销售出去才能实现其价值,同时,未销售的产品又会造成采购和生产过程中资金成本的积压,造成营运资金周转率的下降。销售过程中的营运资金管理主要包括:

1、客户关系管理。在一个完整的供应链系统中,一个能充分满足客户方需要的优秀供应商是供应链成功的关键所在。正如企业必须设法找到、开发良好的供应商,还要找到办法让自己成为良好的供应商并一直持续下去。在客户关系上的努力是完整供应链管理的一部分,客户关系管理可以为企业建立并维护盈利性的、长期的客户关系,培养客户对企业的忠诚度,收集客户信息,与客户进行更好的信息共享,及时感知客户的需求。如果生产厂家可以利用客户关系链及时获得零售商、批发商、分销商的买点及相应的数据,帮助厂家、批发商、分销商及时得到较为正确的生产定额信息,降低企业的风险。基于这种良好的关系,企业可以根据客户的订单进行采购,减少了原材料库存,生产出的产成品也可及时销售出去,减少了产成品的库存。另外,长期的顾客维护成本远小于开发一个新的客户,且无需太多的关心,错误也较少,购买更快,从而减少了交易成本。

2、销售渠道管理。企业的销售渠道管理具有区域广泛、成员众多等特点,是一项复杂的管理活动,会对企业的经济效益产生重要影响。成功的销售渠道管理能节约物流成本,减少货物运输中的损失、损耗,提高货物运输质量,节约运输费用,减少货物在途资金的占压,加速资金周转。同时,成功的销售渠道管理能有效地连通生产与销售,企业可根据销售信息组织生产,减少采购和生产过程中占用的营运资金。

企业在供应链管理过程中加强营运资金管理,必将提高营运资金的管理效率,加速营运资金的周转,最大限度地实现企业在资金流转过程中的价值增值。

(作者单位:安徽工业大学管理学院)

参考文献:

[1]王竹泉,逄咏梅,孙建强,国内外营运资金管理研究的回顾与展望[J],会计研究,2007.2.

商业不动产资产管理范文5

资产负债管理的现状

在我国,随着金融体制改革的不断深入,国有商业银行的资产负债如何尽快地向规范的商业银行资产负债比例和风险管理过渡,是一个亟待研究和解决的问题。我国国有商业银行资产负债比例和风险管理与国际惯例相比还存在较大差异,主要表现在:

一是资本充足率低,自有资金严重不足。根据巴塞尔协议的规定,商业银行的资本充足率必须达到8%的水平,但我国对国有商业银行拨入的信贷基金当初就不是按比例拨入的,而且随着银行业务的发展,资本金没有得到相应补充,因而现有商业银行资本充足率极低,远远低于8%的水平。

二是存贷倒挂不平衡,超负荷运行严重。由于市场竞争日趋激烈,信贷规模盲目扩张,信贷收支靠拆借和占用汇差来平衡,导致存贷倒挂、超负荷运行严重,与商业银行存贷比例要求相差甚远。

三是资产负债结构不合理,流动性差。流动性负债长期资产化十分严重,流动性资产与流动性负债比例失衡,国有商业银行在很大程度上靠借款来维持其流动性需要。

四是资产结构单一,存量板结。银行资产的80%以上都是信贷资产,且短期资产长期化十分突出,使国有商业银行资产不能满足流动性和多样性要求。

五是资产质量低,安全性差。逾期贷款和“两呆”贷款比例远高于商业银行资产风险比例的标准,资产安全性得不到保障。

资产负债管理状况产生的原因

从国有商业银行内部看,首先是自我积累机制缺失。长期以来,国有商业银行的利润分配是金额上缴和少量留利,没有建立起随资产增长而补充自有资金的积累机制,部分国有商业银行多年来信贷资金未能得到应有的补充,从而影响了自身的资金实力,这是目前国有商业银行资本充足率严重不足的主要原因。其次是缺乏资金运营的约束机制。存贷不讲来源,期限不讲对称,盲目扩张信贷,争规模上项目,不管期限长短和风险收益,这是造成国有商业银行资产存量板结,超负荷运行的根本原因。再次是缺乏经营风险消化机制。呆账准备金的提取和使用未能充分考虑自身经营风险,提取比例过低,且未能真正消化资产坏账,使国有商业银行资产风险有增无减。

从国家宏观金融运作看,由于金融市场不发达,市场金融调控采取刚性办法且松紧无常,使国有商业银行资金营运缺乏主动性,在调控中处于被动状态,从而给国有商业银行资产带来巨大的负效应。由于金融市场不发达,国有商业银行资产结构单一,在资产的流动性方面缺乏必要的第二准备金,如短期证券投资,短期拆放,短期票据贴现等。而中央银行对国有商业银行采取规模控制办法,调控时紧时松:松时敞口供应,国有商业银行千方百计扩张规模,形成许多无效贷款;紧时“一刀切”,国有商业银行只得牺牲好的企业压缩贷款规模,这使得好的差的企业都不能搞活。中央银行这种刚性控制使国有商业银行资产质量每况愈下。

从社会经济环境看,主要是政府职能转换不到位,企业经营机制对国有商业银行经营制约,政府直接干扰金融,企业吃信贷资金的“大锅饭”等,使得国有商业银行无法按照信贷资金的“三性”原则来运转。

几点建议

我国商业银行目前应该在以下三个方面着重开展工作:

构建资产负债管理的工具体系。政府有关部门要大力推进金融市场改革,开展金融创新,在加快利率市场化改革、汇率制度改革、资本市场改革的基础上,及时推出债券、拆放同业、回购融资、利率及汇率期权期货、掉期等金融工具,为商业银行提供资产管理工具、负债管理工具、流动性管理工具以及风险管理工具,拓展商业银行业务空间,全面提升商业银行资产负债管理水平。

商业不动产资产管理范文6

SOHO尚都是一个面积达170,000平米的多功能房地产开发项目,占地2.2公顷,位于北京最集中的都市开发区域———CBD(中央商务区)内。SOHO尚都的平均售价为22000元/平米,其租金在2006年底的价格达到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中国的纯商业地产SOHO尚都开始运营,但是随着时间的推移,曾经创造中国商业地产销售神话的SOHO尚都出现歇业和退租现象,随后出现大规模歇业,使人们对SOHO中国的商业运营模式产生怀疑。SOHO中国的商业运行模式是:SOHO尚都的目标客户瞄准投资客,将产品定位为投资品,通过媒体炒作以高价将所有商铺销售一空,获得开发利益最大化。开发商将整个物业进行分割出售,即出售所有的物业产权,而且公司不保留任何物业,在物业出售完毕后,不对物业进行统一的规划和管理,而是由投资者根据自己的需要各自进行物业管理。这种运营模式的优点,可以为SOHO中国迅速回笼资金,获得巨大的短期收益;投资者也可以拥有产权,并根据自己的意愿对产权进行处置,以获取最大的投资收益。但是,这种模式使开发商失去长期拥有物业并获得长期效益的机会,也使一些投资者由于房地产经营与管理的专业知识匮乏而造成对物业管理失败,面临着投资失败的风险。造成SOHO中国商业模式失败的原因有以下两个方面:第一,商业房地产开发商在处理建成物业时往往采用“只售不租”的模式,将所有产权分割出售给投资者;在销售完物业之后并不对后期的物业进行统一的经营与管理,而由投资者自行管理。这就造成物业不能统一规划,物业的业态分布不合理,各物业管理者均从自身利益经营物业,这很容易导致整个物业的经营与管理失败。另外,商业房地产租金的预期收益水平已远远超出了市场能承受的范围,造成销售商铺的租金与市场脱节,导致投资者招商难和运营难,这也是目前中国商业地产面临的普遍问题,把商铺的价格提升到一个非理性的程度,严重透支了业主和商户的未来收益,这也是造成部分物业的投资者难以为继的一个重要原因。

二、我国商业房地产形成SOHO中国商业运营模式的原因分析

SOHO中国的商业运营模式普遍存在于我国商业地产中,经过笔者对全国房地产企业商业房地产运营模式的研究发现,形成这种经营模式的原因可以从房地产公司和投资者这两个方面进行分析说明。

(一)房地产开发公司所面临的困境2007年国内的房地产开发公司的数量达到62518家[1],仅上市的房地产公司就有几百家。房地产公司的数量是自建国以来最多的一个时期,但仔细研究这些房地产开发公司就会发现,虽然这些公司的综合实力的差异很大,但是不论房地产公司实力的强弱,他们都面临着共同的问题———自有资金率低(如表1)。从图中可以看出从2004—2007年我国房地产企业的资金自有率平均为30%左右,这样的资金自有率显然不能适应房地产行业的发展需要,因为房地产行业是资金密集型行业。由于自有资金少,所以国内大多数房地产开发公司对已建成的商业地产均采用“只售不租”的模式,这样做是为了迅速回笼资金,弥补自有资金短缺的不足。目前,我国获取土地使用权的途径主要是通过“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌制度简称)的方式,开发商在获得土地的使用权时就会消耗其大量的自有资金,开发公司自有资金剩余不多,必须借助贷款来进行后期的开发。房地产开发公司在开发一项房地产的时候,一般要先用自有资金支付一些必须的土地税费和其他前期投入,在达到银行的贷款要求之后,就向银行提出贷款申请,然后利用贷款完成后续的建设开发。开发商在商业房地产建成之后对其产权进行分割出售,迅速回笼资金,还清贷款,而剩余的资金和利润用于竞拍土地和下一轮的房地产投资开发。这就是我国房地产开发公司的一般开发流程,从这个过程中可以发现,房地产开发公司急于分割出售商业地产的产权是为了回笼资金,迅速进入下一轮的房地产开发建设或土地储备。银行贷款的高额利息,使房地产开发商在房地产建成后必须全部出售,以便迅速回笼资金偿还贷款,减少整个开发成本。鉴于我国商业房地产“只售不租”经营模式所带来的问题,一些业内人士提出改变经营模式的建议,即借鉴国外的“只租不售”或“租售结合”的经营模式。这两种经营模式虽然不可以使开发商的资金迅速回笼,并有可能增加房地产的开发成本,但可以使开发商长期持有物业的产权,获得长期的收益,逐步缓解房地产自有资金率低的问题,并从中获得更高的经营收益。从长远来看,“只租不售”或者“租售结合”的经营模式所获得的收益要远远高于“只售不租”的经营模式。但是,笔者对国内房地产开发公司的研究发现,国内还没有一家房地产开发公司对物业形成“只租不售”或“租售结合”的长期经营观念。例如,作为我国房地产开发公司领军的万科集团,在对其开发的房地产项目均采用出售物业的经营理念,而不保留任何物业的产权。

(二)个人投资者面临的困境我国个人投资者对商业房地产的投资现状与美国等发达国家相比,存在着投资渠道单一和投资者的个人资金少的缺点。[2]33-34目前,国内现行的商业房地产的投资渠道主要是购买房地产类股票和直接购买分割后的商业房地产产权,存在这种投资现状的原因是由于我国的个人投资者还没有足够的资金购买整栋商业物业。根据国家统计局的数据分析,我国的房地产企业的利润率在1999年由负转正,随后便进入上升轨道。2007年,全行业的平均利润率略高于10%,比全社会平均值高出4个百分点,可见房地产行业是高利润行业。而投资者的投资心理是将资金投向回报率高的行业,这就驱使个人投资者希望将自己的投资资金投到商业房地产领域。但是,从我国的个人投资者的角度来看,能够将物业进行整栋购买的投资者相对较少。从最早的投资几百万的客户,发展到现在有投资几千万的客户。这反映了中国市场的发展和财富积累的阶段,但还远没有发达国家那样财富集中,我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。所以,投资者只能购买经过房地产开发商分割后的产权,然后将其进行出租获利。在出租的过程中投资者是从自己利益最大化的角度出发,不对整体的物业管理或者业态分布进行考虑,这往往导致商业地产的经营管理混乱,进而不能达到投资者的收益预期,使投资者的收益得不到保障。而房地产开发商由于没有商业地产的产权就不能有效地协调投资者的利益,也就不能有效地组织商业房地产经营与管理。这最终造成个人投资者在花费大量的资金购买产权之后,无法保障其稳定预期收益的困境。[3]50-51

三、解决SOHO中国商业运营模式问题的出路

目前,国际上个人投资商业房地产相对较成熟的途径有两种,一种是以日本为代表的不动产投资信托,另一种是以美国为代表的美国不动产投资信托。

(一)日本的不动产投资信托对我国的启示日本的不动产信托分为两种。一种是信托型不动产证券化,是由商业房地产开发公司将其开发的不动产的所有权分割成为较小的单位,并将这些分割后的产权进行出售。投资者得到产权之后,可以由房地产开发公司对其统一收回管理或者委托信托公司统一管理,以达到不动产证券化的目的。这样就保证产权经过分割出售的商业房地产,虽然在产权上是投资者独自拥有的,但是经过对产权管理权的回收,仍然能对后期的物业进行统一管理和规划,使商业房地产具有稳定的收益。日本的另外一种不动产投资信托形式是组合型不动产证券化(流程如图1所示),是由不动产公司与投资者合作成立任意组合,共同持有不动产的所有权,再以任意组合的名义将不动产出租给原不动产公司以负责经营管理,而收取的租金收入再依比例分配给合作人(即投资者),到期时若合作人决定将不动产出售,则处分所得也依出资比例还给合作人。日本的这种两种运营模式都适合解决目前我国个人投资商业房地产模式所存在的困境。根据信托型不动产证券化的模式,对我国那些已经进行分割出售的商业房地产来说,可以由开发商对产权的管理权进行回收,然后对整个物业进行统一的管理和合理的业态分布,这样就可以避免投资者各自为战的局面,同时提高投资者收益的稳定性,也能为房地产开发商提供持续的收益。而根据组合型不动产证券化的模式,我国的商业房地产开发公司与个人投资者合作成立任意组合,共同持有不动产的所有权,在以任意组合的名义将不动产出租给商业房地产开发公司或委托给第三方物业管理公司,对物业进行统一的规划和经营管理。在获得收益之后再依比例分配给投资者,在合同到期后由投资者决定是否继续持有物业,若继续持有只需续签合同即可;若将所有的产权出售,则需要将售后资金按照比例还给合作者。运用组合型不动产证券化即可以使房地产开发商在与投资者签订证券组合合同的时候回笼一部分资金,又可以使开发商长期持有物业管理权,获得长期收益。对于投资者来说,可以在拥有商业房地产产权的同时,依靠统一的物业经营管理获取稳定的投资收益。

(二)美国不动产投资信托对我国的启示美国的不动产信托类型是在房地产项目没有开发之前,由负责开发物业的房地产公司对要开发的房地产项目进行可行性评估,并对项目的未来收益做一个评估分析。通过委托信托公司或由开发公司自行将房地产项目的产权进行信托证券化,并向社会公开发行信托证券,筹集社会资金。利用筹集的资金进行房地产项目开发建设,在物业建成之后,进行统一的物业管理,获得预期的收益;然后,将至少90%收益按照投资者出资的比例分配给投资者,投资者在信托运行期间可以转让其收益凭证。美国的这种不动产投资信托的模式在我国的成型案例很少,但是美国不动产投资信托的模式可以很好地解决目前国内个人投资商业房地产出现的问题,值得我们借鉴。根据美国的不动产投资信托的模式,开发商在开发建设物业之前就可以委托信托公司对物业进行产权证券化,然后再将证券化的产权面向投资者进行发售以获取商业房地产项目的开发资金。这样对于房地产开发商来说,可以减少向银行的贷款额或者不贷款,即有利于房地产开发商节约开发成本,同时也可以使整个房地产项目由于充足的资金而减少建设周期。对于投资者来说,这种模式不但能够购买到商业地产的产权,而且也不必考虑后期的物业管理。在商业房地产项目建成运营之后,不仅可以保障开发商和投资者的经济利益,也会使开发商避免开发过程中的资金短缺,也能满足投资者对商业房地产投资的愿望。

虽然,日本和美国的不动产投资信托可以解决我国个人投资商业房地产存在的问题。但是,我国现有的不动产投资信托管理办法中有关资金信托计划不得超过(含)200份,且每份合约金额不得超过(含)5万元的限制,是影响当前不动产投资信托发展的因素之一。另外,不动产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未完全形成,容易发生受托人的道德风险。所以,我们要克服不动产投资信托实施的不利条件,建设适应不动产投资信托发展的社会和法律环境。