商业业态规划分析范文1
一般来说，商业地产的市场调研分为：商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项
商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同，社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研，而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。
针对商场的调研
以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。
1）、分析各商场的定位并测算其定位的精准性
对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计，并分析出定位的精准性，并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。
2）、业态分布的调研
业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合，而是要根据不同的商场经营状况来统计，分析出经营状况优良的商场业态组成比例，以及经营状况差的商场的业态组合情况，观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前最佳业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划本土依据。
3）、动线设计
将现有商场所有的动线模型进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线模型，做为之后的动线规划本土依据。
4）、功能区划分，除业态布局外，根据所调研的商场，总结服务区、客流分区、配置区（接待区、寄存区）功能的划分，并以此为依据，考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，做为规划依据。
5）、运营模式的调研
将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式，管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力
针对商圈的调研
商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。
对项目所在地调研
1）、采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量，以此测算自然顾客流数量；
2）、分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体，寻找初元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。
3）、统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况（商业、社区、金融、交通），并测算出直径内业态分布与经营情况，测算出经营状况较好的业态与较差的业态。
4）、对直径内不同业态商户调研，了解行业信息，并测算其对该项目的评估与期望。
对城市其它商圈调研
1）、将所在城市商圈进行划分，对每个商圈进行详细评估，分析出各商圈的主要购买力拉协群体，并将商圈的主要营利业态组合进行统计，分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度，以此在推算当地的最佳经营业态。
消费者调研
消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体，做为商场定位与业态比例分配的依据。
与传统房地产操作不同，商业地产的消费者调研我们列在调研计划的最后一项，统计各不同年令段对该城市商场的看法，了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点（货品、服务、价格、定位等），以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找合适的模式的依据点。
综上，调研工作每一个单项都与其它单项互为联系，单项的结果将直接左右其它单项的调研结论，综合每一单项调研的量性结论，将调研工作详细科学的进行完毕后，才可根据调研结果进行商业地产的定位，确立商场的最佳运作模式与业态组合，此时，就可以根据同城商场的调研情况进行整合优化，并根据消费群体定位做出最佳商业模式，唯有科学的规划，才能保证持续经营，吸引商户的加盟兴趣。
后注：商业地产寻找策划公司要慎重
做商场规划要慎之又慎
如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，一些所谓的地产策划公司连根本的业态组合都不懂，更不要指望其在运营模式的系统性，我们可以看到由非专业策划公司做的业态混乱、动线设计纰露百出，死角处处都有，专业的营销公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保没有死角，最大化保证客流的到达率，并消弱商户担扰。
不要过于迷信另类定位之说
差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与运营体系、模式系统化，缺一不可，而策划公司基本偏重于招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。
商业地产要注重稳扎稳打的步骤，面积在3000平以下的小型商场，可以操作成比较个性与另类的模式，因为经营面积较小，商铺数量划分少，操作起来相对风险较小，例如规划成女性商场或时尚商场。8000平以上的商场绝对不要冒险采取异类模式，科学的定位度与业态组合是操作的基本条件，不要一时迷信于某些策划公司的另类思想，而导致开业容易倒闭快的局面，因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念支撑！
商业业态规划分析范文2
>> 混合型高密度居住区与商业中心规划策略 “轨道机遇”下的城市商业中心扩张机制及其特征研究 电子商务冲击下购物中心物业规模的发展对策 城市商业中心历史街区改造模式研究 城市商业中心规划设计探讨 电子商务环境下城市公共配送中心选址研究 电子商务环境下物流中心选址问题研究 城市商业中心步行街区的规划与设计 电子商务环境下实施共享服务中心的风险管理 区域商业中心的困局 电子商务环境下呼叫中心的应用与设计 电子商务平台认证中心的研究与设计 探讨综合商业中心 浅析商业中心城市设计 抚顺华府商业中心城市设计 城市商业中心空间结构浅析 城市商业中心区域超高层建筑深基坑施工研究 城市轨道交通车站商业中心规划开发研究 城市商业中心区视觉环境质量评价与心理分析 中国中部电子商务交易中心的商业模型及实践 常见问题解答 当前所在位置：l）
2014年，中国电子商务市场交易规模达13.4万亿元，同比增长31.4%。其中，网络零售市场交易规模达2.82万亿元，同比增长49.7%。实体商业在这样的冲击下，出现了一大波的闭店潮。而新建的商业中心也面临着高空置率的情况。实体商业经营出现重重危机。
2、电商冲击下，门槛人口与商业中心关系变化
根据商圈测定理论，能够让商业中心获得正常利润的最低限度的人口，取决于两个因素，商店的经营成本和该地居民的人均可支配收入。随着互联网的兴起，电商网购销售规模占社会消费品零售总额的比值逐年递增。对价格敏感的消费者外流。人均电商消费品零售额递增，人均可支配收入在商业中心等实体商业中用于购买消费品的比例下降。在商业中心的经营成本不变的情况下，门槛人口的数量增加，扩大了商业中心的辐射半径。
3、电商修正某某门槛人口半径
根据2015年全国在电商网购销售的总金额占社会消费品总金额之比。可得出人均可支配收入用于消费品购买在电商和实体商业的比例为1：10。
模型门槛人口半径r=1.22km
通过人均可支配收入在消费品购买渠道的分流比例可建立修正模型：
门槛服务半径平方=营业成本/（人均可支配*90%*人口密度*π）
综上可得出某某商业中心实际门槛服务范围r=1.486km
三、结论
（一） 总结
随着城市化进程的不断推进，为满足大城市住宅办公密集的商业配套需求，商业中心的规划成为城市规划不可或缺的重要组成部分，商业中心的规划要控制总量，突出特色，结合项目区域特征在空间布局、业态配比、内外交通规划、停车、内部流线、出入口的规划设计上呈现不同趋势特征。而且随着经济的发展，城市建设进程的进一步深入，大城市住宅区呈郊区化、化，相应的商业中心规划也呈现布局块状集中地态势。因此，在规划过程中应深入了解商业中心的自身规律，从现实出发，制定出真正科学有用的规划。
（二） 参考建议
通过以上研究所得结论，结合实际情况，我们提出了以下几个参考意见，希望在后面的商业中心的规划过程中能够对规划有所帮助。
1、商业选址定位时应该考虑到周围消费人口的商业总需求量，详细调研，避免过度开发。
2、城市规划设计时应该将营业成本，人均收入纳入考虑范围，单纯的千人指标规划在当今时代已显得比较粗放。容易造成规划与现实脱轨。在规划工作中，可以通过计算门槛人口与门槛人口范围验证规划中规定的指标是否出现与现实脱轨，贪大盲目的现象。使城市规划更加具有指导效用，切实服务人民。
3、在应对电商冲击的问题上，通过引入门槛人口进行量化分析可以发现，可以通过调整商业的营业成本，人均可支配收入、人口密度可以使门槛人口范围缩小，是商业正常运行。营业成本可以通过调整业态构成，经营模式是指发生改变。人均可支配收入可以通过增加商业吸引力，改变商业业态使业态更符合人们生活所需。为商业选址规划提供了新思路。
4、电商与实体商业的问题已经越来越突出，电商借助技术的发展一定会越来越繁荣，但这也不意味着实体商业就此衰落，更不意味着电商与实体商业是矛盾的。实体商业有着不可替代的又有，如何扬长避短，分工合作，互利共赢是实体商业的解困之道。在商业业态的分析中，实体商业已经分化出两种不同的商业――体验式和参与式。体验式商业的优势不在，这或许是市场淘汰机制的必然。而参与式的商业却大有可为。开放自由的精神思想，个性的生活方式，良好的经济环境，人们会更加注重感受体验而不仅仅是物质。参与式的商业如何把握时机，抓住人们感受需求，将自身优势发挥应该是未来实体商业关注的重点。（作者单位：西南民族大学城市规划与建筑学院）
参考文献：
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商业业态规划分析范文3
【关键词】县级城市；商业网点；规划理论；研究内容
中图分类号：F722.1文献标识码：A文章编号：
Abstract：With the county-level city commercial network planning work in full swing, perfect the county city commercial network planning content, explore the development rule of city network, for later around the weaving County commercial network planning has important practical significance. Analysis of county-level city commercial network development trend and commercial network planning and theory basis of city commercial network planning, the main research contents.
Key word:County-level city; Commercial network; Planning theory; Research contents
编制县城商业网点规划，是构建一个县城商业发展框架的主要手段，也是促进县城商业可持续发展的重要举措。近年，商务部积极推动地级以上城市和县城商业网点规划的编制工作，并取得较快进展。科学合理的城市商业规划，对保障公平的竞争秩序，创建布局合理、业态丰富的购物和消费环境，提高居民生活质量，将发挥积极作用，对产业的协调发展起到了较好的先导作用［1］。
一、城市商业网点规划的趋势和特点
我国城市商业网点的发展速度在不断加快，许多城市已经制定的商业网点规划，体现出规划制定者更能够紧跟时代前进的步伐，统筹考虑地区经济的协调与发展，同时，逐渐呈现出一些新的趋势和特点：一是布局趋向合理化，逐渐形成以传统的繁华区或商业街为中心向外辐射，即同心圆向外扩张的模式；二是组织形式的创新，多种业态形式的商业设施，连锁经营比例不断上升，物流业加速整合；三是服务人本化，坚持先进市场设计理念与本土消费习惯相结合，立足实际，充分体现“以人为本”的精神，利民便民，充分体现为人服务的功能；四是法制化建设进程加快，形成良好的投资环境，通过推动商贸流通体系的发展来促进商业的快速发展 ；五是信息化助动，网络化运行，规模化发展，借助现代网络技术对传统商业加以改造，大幅度提高商业服务质量和效率；六是在商业领域融入了环保意识，注意维护和改善生态环境，有利于社会经济的可持续发展；七是强化了区域协调意识，既注意到了城市内商业网点的空间布局，也考虑了市外尤其是周边地区商业网点的空间布局，从实际出发，从全局着眼，统筹规划；八是体现了适度超前意识，在把握城市经济和消费发展趋势的同时，借鉴国内外商贸业发达地区的成功经验，在网点分布、业态设置、购物环境等方面适度超前，留有发展空间［2］。
二、城市商业网点规划的理论基础
在城市商业网点规划的理论研究和实践中，国内的许多专家学者从不同的角度探讨了城市商业网点规划的基本原则、基本方法，研究城市商业网点规划模式，但是在理论上还没有形成统一的、有说服力的城市商业网点规划理论基础。
1、商业经济学理论
城市商业网点的规划必须以反映商业活动的基本规律为出发点，商业经济学作为一门专门研究商业活动规律的学科，是城市商业网点规划的基础理论，其中尤以商圈理论(包括中心地理论、区位理论等)和消费者行为学与城市商业网点规划息息相关。商圈理论的研究成果为国外城市的商业发展提供了大量有价值的参考，随着我国进入城市化快速发展阶段，这方面的研究也能为我国城市零售企业网点布局和业态分布提供依据，为我国城市商业网点规划中对城市商圈的空间布局和业态分类奠定理论基础［3］。商业空间层次结构不仅来源于经济法则，还来自消费者行为及社会经济属性，分析空间形态应该首先从消费者的需求和购买规出发，考虑消费者行为差异对商业空间组织的影响［4］。在规划商业街区、业态分布、商业网点的布局等方面要正确反映消费者行为的规律及要求，以本地区消费能力的构成为基础，以当地居民的消费习惯为参数，以广大消费者的心理承受度为标尺。
2、城市经济学理论
城市经济学关注空间要素在城市经济中的重要作用，重视对经济要素之间的密度效益、相邻效益、布局效益、网络效益和城市区域的聚集效益的研究，以实现经济要素在空间的合理布局。城市是进行各类商业活动和建设商业网点的载体，商业网点的规划必须遵循城市经济发展的基本规律，应以城市经济学的理论与方法为指导合理地解决商业网点的密度、相邻、布局及集聚等问题。
3、空间经济学理论
空间经济学强调集聚对生产和城市区位的再构影响，通过空间供给和需求、定价和产出分析，研究空间均衡，即经济物品和经济活动的最优空间配置模式，包括部分均衡和一般均衡［5］。商业集聚现象是现代城市商业网点发展中最突出的特征之一，各类商业聚集区( 如商业街、SM、CBD等)是现代城市商业活动的主要场所，是城市商业网点规划最核心的内容之一。如何在空间上科学、合理的规划这些商业聚集区，如何在各商业聚集区之间分配经济物品和经济活动，使之趋于空间均衡等都是城市商业网点规划必须考虑的问题，空间经济学的理论与方法能为我们解决这些问题提供很多有益的启示和方法。
三、县城商业网点规划的主要内容
编制县级商业网点规划，应当在县城总体规划和县城发展规划的指导下，在充分了解县城商业网点发展现状的基础上，结合城市商业网点发展的趋势，站在城市可持续发展的角度，以商业网点的空间布局为核心构建城市商业网点体系。其核心内容是商业网点空间布局，商业业态规划及激励与规制政策。
商业网点空间布局是指在综合分析县城商业网点分布现状、客流规律、交通状况、商业环境、历史传承、城市规划等因素的基础上，对县城商业资源在空间上做出的统筹安排与配置。具体来说，它包括宏观(面)、中观(线)、微观(点)三个层面。
1.宏观层面――确定县城商业中心等级体系
根据中心地理论，结合我国城市商业空间结构研究成果和我国城市商业网点规划的实践，县城商业中心等级按照主要商业功能、规模和辐射能力可以分为县级商业中心(一级商业中心)、区域商业中心( 二级商业中心)、居住区(社区)商业中心(三级商业中心)三级，它是我国目前大多数县城基本的商业结构体系。
根据县级城市商业发展的需求，一般城市可以发展1－3个县级商业中心(一些特大城市例外)，若干个区域商业中心，而居住区(社区)商业中心的发展则不受数量的限制。在编制县城商业网点规划时，必须对三级商业中心的功能做出明确的定位，实现差异化发展，切忌重蹈计划经济时代“大而全”、“小而全”商业布局的覆辙。一般而言，在自由竞争条件下，根据级差地租理论，由于不同业态的商业网点对地价的承受能力有别，会相应选择与其承受能力相适应的商业中心，由此形成功能各异的商业中心。
2. 中观层面――商业街区
现代商业街是重要的县城商业网点空间形态，是县城商业的缩影和窗口。商业街的规划、建设与发展是发展现代商业的重要组成部分，也是县城商业网点规划的重点之一。在规划商业街时，要求在对现有商业街现状分析(现有商业街空间布局、数量结构、发展特征等)的基础上，对未来商业街的发展方向、总体布局、发展重点以及对商业街的建设、改造、提升与完善等方面给予引导，并提出相应措施，尤其对如何突出商业街特色、营造美观的商业景观、丰富文化和传统内涵以及发挥旅游功能等提出了相应对策，以促进商业街有序稳定地发展。同时，要注重商业街配套设施的建设(包括交通设施、公用设施、绿化设施、卫生设施、信息设施、景观设施等) 和购物环境的改善( 配备相应的旅游休闲、餐饮、娱乐等设施)。
3. 微观层面――大型商业网点布局规划
纵观我国各地商业网点规划实践，大型商业网点一般是指营业面积在6000平方米以上的商业网点，主要包括大型百货店、大型综合超市、购物中心( Shopping Mall，简称SM) 、仓储式商场和大型专业店等业态。大型商业网点在促进城市繁荣、改善购物环境、满足居民消费需求、提升商贸流通业竞争力和增强中心城市商贸功能等方面具有重要的作用。但大型商业网点的发展也会带来诸如加大城市交通压力、威胁中小商业网点生存发展等问题，需慎重设置，不可盲目发展。
四、小结
我国县城商业网点规划具有空间布局规划和产业调控双重职能。商业网点规划的成败还在于实施。因此，商务主管部门在编制县城商业网点规划的同时，还应构建一套完整的县城商业网点发展规划实施制度，以确保商业网点规划的是顺利实施，为商业网点的发展营造一个良好的发展环境，保证商业网点健康、有序的发展。
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商业业态规划分析范文4
［摘要］ 商圈发展环境分析是城市商圈规划、更新、建设的基础工作，亦是确保商圈科学、有序、快速发展前提条件。本文采用SWOT分析技术，客观地评估了西站商圈的发展环境，初探性地分析了该商圈发展的机遇、挑战、优势、劣势等，揭示了其未来发展的思路、路径、重点等，为该商圈实现精准定位、科学发展、持久繁荣提供参考依据。
［关键词］ 兰州市；西站商圈；发展环境；SWOT分析
作为高度市场化的产物，商圈的发展关系到一个城市的经济活力及其发展后劲。因其重要性和辐射带动作用，国内外各大城市均在着力打造商圈，以激活城市经济、提升城市形象、增强城市竞争力。
商圈的规划、建设是一个系统工程，其涉及面宽域广；做好前期研究特别是发展环境分析，对于提高规划的科学性、降低商圈建设风险具有极为重要的意义。因此，本文选取SWOT分析方法，研究兰州市西站商圈的发展环境，以期为该商圈的相关规划提供参考依据，并为西北地区城市商圈相关研究提供理论基础。
一、发展历史概述
兰州市地形狭长，具有“两山夹一川”之势的典型河谷型城市。其市区大致可分为三段，七里河区的西站居于中部，历史上称其为“大西站”地带，泛指敦煌路与西津西路的交叉路口一带。
兰州西站商圈经历从无到有、由小到大的发展历程。二十世纪五十年代，兰州市政府修建了七里河区的主干路西津东路及西津西路，并修建“友谊饭店”及其西侧的大型综合建筑――建兰饭店，这为西站地带播下“商业种子”。到八十年代，友谊饭店西配楼建成，成为西站地带崛起的信号。随后西站什字西南角黄金大厦的挺起，为西站商圈压住了西南阵角。而后，建兰市场的建成使该区域的商业氛围更加浓厚。跨入新世纪，西太华商业“航母”开业及苏宁、国美、大雁手机等大型卖场纷纷进驻，西站商圈初步形成。此后，集居家、工作、生活、休闲、娱乐、文化、艺术于一体的建兰路商业步行街的建设，进一步加速了西站商圈的改造提升步伐。
二、发展环境分析
采用SWOT分析技术，深入评估西站商圈发展的外部环境，有效剖析其内部的管理、业态组合、空间布局等方面优劣势，准确找出其发展所面临的机遇、具备的优势及潜在的威胁、隐藏的风险等；同时，在提取、强化有利因素和弱化、转变不利因素等方面给出具体对策，为该商圈实现精准定位、功能提升、结构完善、持久发展提供参考依据。
1.西站商圈发展面临的机遇分析
（1）国家高铁网、高速公路网规划，为兰州市商业发展提供了新机遇
随着国家高铁网的建设，兰州市将与北京、上海、武汉、重庆、南宁、广州、乌鲁木齐、格尔木等城市建立便捷的高速通道，其部级铁路枢纽地位将进一步提升，并与国内六大经济区建立紧密的高铁联系网络，促进本市商贸经济的快速发展。
同时，随着国家高速公路网的建设，兰州市将与北京、青岛、上海、广州、南宁、重庆、拉萨、霍尔果斯等城市建立直接的高速公路联系网络，能直达国内主要经济中心城市和物流节点城市。
（2）新版城市总规对七里河区的进行了新定位，为商圈发展提供战略支持
根据第四版兰州市总体规划的部署，七里河组团功能最终定位为：发展建设成以铁路交通枢纽站场为主，石油机械、轻纺和高新产业协调发展，并兼有生活居住职能和第二市级中心职能的综合区
“大西站”地带作为第二个市级综合功能片区的核心地域，是未来20年兰州市建设的重点。其功能涵盖购物、文化、娱乐、休闲、旅游、商务与居住等多个领域，是居民及游客购物、旅游、休闲娱乐的中心场所；服务范围覆盖兰州全市，辐射兰州都市圈乃至西北地区。
（3）兰州都市经济圈的建设，为商圈发展带来新动力
2007年10月，《兰州都市经济圈规划纲要》最终通过评审，范围包括兰州市及其100公里半径范围内的白云市、定西市、临夏市以及临洮、东乡、永靖、天祝（武威市）等19个中小城市（含县城），组成8+16（8区16县）的城市集群格局。这为兰州中心城市的商贸物流发展带来新的动力。
（4）全国物流节点城市的确立，极大地推动兰州特别是西站商圈的发展
2009年6月，国家《物流业调整和振兴规划》出台，兰州被确定为全国21个物流节点城市之一，且成为西北物流区域振兴战略的核心区域。这极大地推动兰州特别是西站商圈的发展。
（5）兰州新西客站的筹建，为商圈发展注入新活力
兰州是全国区域性铁路枢纽，是西北交通运输和经济建设的大动脉。据铁道部2008年最新调整的全国中长期铁路网规划及省部纪要，未来兰州将建成贯通十个方向的交通铁路枢纽。同时，兰州将筹建新西客站，这将给西站商圈的率先振兴注入新活力。
2.西站商圈发展面临的挑战分析
（1）竞争商圈崛起，区域客源争夺加剧
兰州市内已初步形成西关什字、东方红广场、东部、西站等商圈组群。相对其他商圈，商圈为核心，西站商圈尚处发展期，现实竞争力稍偏差，商品、业态等层次均有提升空间，整体环境亦需提高，其对市区其他地域客源的吸引力偏弱，对都市圈的整体辐射功能亦发挥不足。
（2）安宁新兴商圈兴起，分流西站商圈购物人群
兰州市政府西迁计划逐步落实，安宁新城将发展成兰州市的河北“副中心”，其“商贸扩张”战略实施迅速，并积极发展高档餐饮、连锁超市、特许经营等新型业态。这将分流西站商圈原有的部分消费者。
（3）周边城市商圈建设步伐加快，潜在客源竞争加大
兰州周边的白银、定西、武威、西宁、银川等城市的商圈建设步伐日趋加大，这亦对西站商圈造成潜在的客源竞争。
3.西站商圈的比较优势
（1）地理位置优越
西站商圈地处兰州市中部，东西南北依次连接城关、西固、红古、安宁四市区，这个“坐中四连”的独特地理位置奠定了其在兰州市区和市域的中心地位。同时，新一轮的城市建设中，兰州市将通过新建和拓建延伸，逐步形成包括西津路、南北滨河路、南山路在内的四条东西向主干道和兰州轻轨干线，有效缩短东西城区的交通时间，这亦为西站商圈中心地位提升提供了新动力。
（2）特色商业步行街兴起，商业文化底蕴丰厚
总长1000米、营业面积达8万平米的建兰路商业步行街基本建成，这既积淀了丰厚的商业历史文化，亦凝聚了现代的多元商业气息，不断实践着“新西站、新阳光、新商圈”的战略，为该区域建成为与西关什字商圈并驾齐驱的兰州“两大一级商圈”奠定了坚实基础。
（3）现代业态齐备
经过近年来的发展，西站商圈现代业态较为齐备，有购物中心、综合性超市、百货店、大型专业店、大卖场等。这亦为西站商圈的率先振兴提供了基础报障。
（4）消费者认同度提升
经过60年的发展，兰州西站商圈经历从无到有、由小到大的发展历程。在其商圈规模、辐射能力及服务功能得以快速发展的同时，兰州市民、周边城市居民对其认同度、赞誉度也快速提升，这为西站商圈的进一步发展提供了客源保障。
4.西站商圈的相对劣势
（1）结构与布局不尽合理
①公共活动空间不足
西站商圈内部空间构成主要以满足人们购买行为的零售商业空间为主，餐饮服务空间、文化娱乐空间和公共活动空间不足，缺少必要的绿化布置。
②业态发展无序，产品档次偏低
西站商圈同质性的购物网点的建设节奏越来越快，导致短期内同种业态的商业设施推出时间集中，市场难以消化；整体产品档次不高且参差不齐，品种较单一，特色不足，高端消费人群吸收不力。
③空间布局不尽合理
从商业空间布局上看，西站商圈大型商店沿节点分布，尚未完全形成连续的商业集合区；从节点联系来看，各大节点间大多被仅具单纯交通功能道路分隔，单个节点内部又往往被人行天桥隔离，造成商业空间较为破碎。
（2）软硬环境质量偏差
从软环境上看，西站商圈发展缺乏大型的宣传促销，业态缺乏监管和引导，内部秩序不够好，沿街摆摊现象屡见不鲜；从硬环境上看，西站商圈人车矛盾突出，缺少步行走廊、公共空间和休闲设施，商业中心区的街景、形态、店面装修等文化特性要素缺乏统一的形象设计。
（3）交通状况趋于严峻
西站商圈交通状况日趋严峻，交叉口组织不够合理、缺乏公交枢纽站、过街设施配备不足、停车场供需失衡等交通问题尚未得到有效解决。
三、结语
通过对西站商圈的SWOT分析，可总结出以下结论：
1．机遇与挑战并存，但机遇占主导地位
兰州西站商圈的发展既迎来机遇，也面临挑战，但机遇占主导地位，且交通、产业、城市等规划所带给该商圈的机遇具有独特性，将从根本上推动其快速发展。
2．优势与劣势同在，但优势远大于劣势
兰州西站商圈内部既有优势已有劣势，但优势为矛盾的主要方面，起决定作用；同时，结构与布局、环境质量、交通状况等问题可在外力作用下较快得以解决，甚至转变为发展优势。
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[5] 张水清.商业业态及其对城市商业空间结构的影响[J].人文地理,2002,(05) :20-25
[6] 罗建勤.基于生态学的城市商圈业态结构研究经济体制改革2009,(9):164-166
商业业态规划分析范文5
关键词：高教区；规划；业态分布；商业布局
一、引 言
国外对于大学城这类新城商业结构的研究主要从区位论角度进行分析，大致经历了成本学派、市场学派、行为学派等不同发展阶段。以杜能（1826）和韦伯（1909）为代表的成本学派，其理论核心在于根据企业生产成本最低来确定企业的最优区位；市场学派则综合考虑市场网结构的宏观区位论，提出产业布局必须充分考虑市场因素，尽量将企业布局在利润最大的区位，如克里斯塔勒（1933）与廖什（1940）的研究为合理科学地规划区域内不同规模城市以及城市之间关系打下了扎实的理论基础；行为学派则在对区位理论的研究中加入了对人的主观因素的考虑和分析，分别从决策者行为、被雇佣者行为以及消费者行为三方面进行考察研究，如普雷德（1976）强调，不完全信息和非最佳化行为对区位选择具有重要作用。然而，以上的研究都没有脱离土地、资本、劳动力、运输、市场、交易成本和规模经济等内生影响因素的分析框架（李小建等，2006；吴传钧，1985；曾刚、林兰，2008）。
国内对于大学城建设的研究有趋同趋势。黄德军（2005）从城市中央商务区规划理论出发，对南京市仙林大学城中心商业区发展条件与业态进行了分析；张战锋（2007）从空间布局角度对大学城商业空间组织形态、大学城商业空间分布和吸引范围进行了研究；朱佳佳（2009）通过对闽侯大学城周边商业布局的调查指出大学城商业内部结构与大学生消费水平低、消费频率高等行为特征相匹配，并认为这是导致商业规模等比较凌乱的重要原因；何玉身（2007）、叶嫔华（2007）等人分别从商业街利用程度与商业地产角度对大学城的商业建设问题进行了探讨。但以上研究对大学生消费需求和消费行为的考虑缺乏深刻探讨，因此本了相关的研究。
二、研究范围与方法
（一）研究范围界定
高教区位于浙江省杭州市江干区，于2000年12月设立，占地面积10.12平方公里，现有14所高等院校。截止到2012年末，园区已入住学生超过16万人，是目前国内比较大型且设备较完善的大学城。本文根据学生对高教区内及周边地区商业的需求状况及其流动情况，选取大学生日常活动区域的最大值作为商业布局的研究范围：北至德胜东路-江东大道，南至6号大街（除去中自科技园和一些厂房区），东至钱塘江沿江大道，西北至景苑北路（高沙社区以西），西南至一号大街（下沙商贸城以西）。
（二）研究方法与技术路线
本文采用的研究方法有：1、文献分析法。利用所在学校的文献资料，结合高教区实地调研与面对面访谈等方式，广泛搜集相关研究资料。通过区位、产业发展、产城融合等基于产业分类的方法，将其与产业规模相结合，对研究区域内所有商业业态进行科学细分（25种）。2、实地调研访谈法。深入走访区内14所高校、14个学生生活服务区、主要居民点及商业网点，通过田野调查和访谈，了解商业集聚区的空间布局和发展情况、服务能级和范围以及目前发展中遇到的重点问题。
本次研究的技术路线如下：1、按照目前商业实际服务范围界定商业空间范围。2、通过对区域范围内的不同商业（25类）空间布局的实地调查，结合高教区空间战略规划，总结归纳出高教区商业布局的现实特征。3、分析目前商业布局及服务能力存在的问题，结合新城未来社会经济及空间发展趋势，提出相关对策和建议。
三、高教区商业布局现状分析
（一）高教区商业布局开发背景与历程
1999年，浙江省委、省政府为响应国家高校扩招政策，同时为满足浙江省经济和社会发展对高层次人才的巨大需求、缓解就业压力并拉动内需，做出了大力发展高等教育的决策，决定在杭州下沙、滨江、小和山、紫金港，宁波、温州兴建六个以高等教育产业发展为核心的高教园区，下沙高教园区是规模最大的一个。该规划将高校的教学区、生活区、公共服务设施统一安排布局，形成教学区--生活区--共享带--生活区--教学区的平行带状结构，并结合园区用地形态采用方格网道路骨架，内部采用环状公交线连接各校区与人流集中区（顾哲等，2005）。园区的消费场所由高校后勤服务保障，以宿舍楼底层的沿街小型商铺为主。随着高教区自身的不断发展以及附近的下沙经济开发区的规模壮大，下沙地区的消费市场、经济增长和人口数量都大幅提升。2006年，杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一，此后才有下沙新城商贸服务业的规划，而真正的商业建设则更迟。因此，高教区规划比下沙新城规划早了5年，高教区规划中商业用地很少，只能由后来下沙新城建设增加的商贸服务加以弥补：1、福雷德广场，建设规模20万平方米，项目性质：购物/会展/商业配套，建设地点：学林街文泽路口。2、高沙文渊大厦，建设规模6.3万平方米，项目性质：综合商贸服务，建设地点：高沙社区文渊路口。3、下沙商贸城，建设规模4万平方米，项目性质：综合商场，建设地点：1号路4号路口。4、西子・阳光星城，建设规模5万平方米，项目性质：餐饮/娱乐/综合商贸服务，建设地点：4号路5号路口。
（二）高教区现有商业业态分布
商业是指以货币为媒介进行交换从而实现商品流通的经济活动，广义的商业指流通业，包括批发业、零售业、餐饮业、商业服务业；狭义的商业仅指其中的批发业和零售业（郭崇义，2008）。本文在原有广义商业分类的基础上，根据高教区现有商业业态对其内涵进行调整和细化，分为25个具体类别，并通过实地考察和计算整理得到：大型宾馆（百人规模以上）9家，小型宾馆（百人规模以下）165家，大型便利店22家，小型便利店186家，大型餐饮店（百人以上）20家，小型餐饮店（百人以下）600家，电子产品店71家，大型综合商城5家，服装店129家，广告文印店54家，小型娱乐场所41家，眼镜店24家，快递公司5家，理发店73家，花店6家，宠物店3家，琴行13家，装修店14家，饰品店35家，旅行社6家，文具书店53家，洗衣店14家，药店38家，车行15家，按摩美容店35家。高教区内的商铺共有1636家（大型综合商城内部商铺未做统计）。三大基本需求衣食住中，餐饮店（620家）占总商铺数量的38%，住宿（174家）占11%，服装（129家）占8%，其他所有商铺总和（702家）占43%，其中便利店（208家）作用突出，占13%。特别的，大型综合商城的数量（5家）虽然比例很低（0.31%），但是其本身商业作用是不能单纯用数字来形容。
同时，根据调查作图得到图3.1：
图3.1 高教区商业空间布局图
图3.1中A、B、C三个地区表示的商铺数量最多，集聚现象最明显。高沙商业街（A区）中的都尚购物中心为大型综合商城，以超市购物为主，位于学林街和文渊路交叉口。文渊路西侧以学林街为轴两边分别由高沙商业街组成了两块矩形区域，商业街上以大、中小型餐馆为主要商业业态，两块矩形区域密集地分布着中小型宾馆。占调查总数28.30%的商铺（463家）分布于此，餐饮店192家，占餐饮店总数的30.97%，宾馆142家，占宾馆总数的81.61%。福雷德购物广场（B区）为大型综合商城，内部商铺种类多数量大，其位于高教西公园西面，而包含四家电子商城的金沙数码港与整条街以服饰为主的学源街位于两侧临街成角状分布。7.21%的商铺（118家）分布于此，服装店55家，占服装店总数的42.64%。"新美商城--星尚城--下沙商贸城"（C区）有三家大型综合商城，新美商城位于4号大街和5号大街交汇处，包括物美大卖场、大型宾馆和餐饮城；星尚城在新美商城对面，内部有多种品牌服饰等；下沙商贸城以服装、数码店铺为主，在新美商城以西800米，此段路上集聚着各类服装、餐饮及数码产品等商铺。5.13%的商铺（84家）分布于此。据估计，每个商业集聚区的所有商铺总量和规模相当于某一个学生生活区的15-20倍，初步形成了高教区商业集聚中心的规模。其余商铺图中以小型商业集中区表示，各类型商铺相对均匀的分布在各大高校学生生活区或居民社区。高教区商业布局现状在原有规划的基础上得到了发展，在市场作用下形成了一系列具有趋向学生需求的商业店铺，并且一些商铺集聚成了新的商业中心，如原规划的高沙文渊大厦，如今形成高沙商业街，商铺数量和规模远超当初预计等。
四、结论与建议
杭州下沙高教园区的商业空间布局表现为三个大型的商业集聚区和多个小商铺并存。大型商业集聚区一般位于学生和居民交接的地点，其余小商铺则分散的分布在不同的学生生活区或居民区。学生群体较为密集，消费能力和偏好比较相似，且消费数量巨大。目前高教区商业布局的缺陷在于没有充分考虑学生群体的消费能力，当居民区和学生生活区并没有很好地融合的情况下，学生的消费意愿不能够得到较好的满足。比如：高教区的东侧并没有大型商业集聚区，所以在周末东侧学生大量流向西侧，由于时间成本和交通成本等原因在很大程度上压抑了东侧学生群体的消费意愿和消费能力。
根据以上分析，本文给出了一些建议：1、政府规划大学城时应充分考虑学生群体的消费行为，应把居民生活区和学生生活区更密切的联系起来。2、招商引资方面必须考虑学生群体的消费偏好和消费能力，有针对性的吸引商家进驻。
参考文献：
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商业业态规划分析范文6
关键词：商业空间；城市边缘区；建设规划
中图分类号：TU984.11文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2014）01-
针对于老城区商业空间已经无法满足现在需要的情况下，商业空间逐步向城市边缘区进行扩展建设，以符合未来城市发展的需要，虽然目前已经取得了一定的成绩，但是在建设过程中仍然存在着一些问题，由此为了使城市边缘区商业空间的建设与城市总体规划与发展相互协调，本文从探讨城市边缘区的概念开始，到分析商业空间在其范围内的建设问题，得出合理的建设规划原则与方法。
1.城市边缘区与商业空间
城市边缘区是“一种在土地利用、社会和人口特征等方面发生变化的地带，它位于连片建成区和郊区以及具有几乎完全没有非农业住宅、非农业占地和非农业土地利用的纯农业腹地之间的土地利用转换地区”。其兼具城市和乡村的土地利用性质的城市与乡村地区的过渡地带。
商业空间是与商业活动有关的空间形态，包含了当前社会商业活动中所需要的空间，即实现商品交换、满足消费者的精神与物质需求、实现商品之间相互流通的空间环境。随着社会的高速发展，现代意义上的商业空间必然会呈现多样化、复杂化、科技化和人性化的特征。其概念也会相应产生更多的不同解释和外延。
2.商业空间在城市边缘区建设规划中存在的问题
2.1商业空间结构缺乏合理性，空间布局不协调
目前，各个城市中城区和郊区之间存在着彼此联系却又脱离的现象，城市中心道路虽然已经延伸至边缘区内，但是边缘区内的商业配套服务不够完善，尤其是一些日常生活所需要的空间不能够满足周边居民的多方面需求。整体呈现出结构合理性不足，空间布置零散的现象，例如：商业空间主要集中分布在城市干道两侧，尤其在沿居住区和交通车站的道路两侧最明显；在建成区内，商业空间的配套比例也不相同，部分由于居住人数较多或者开发较早而发展相对成熟，商业空间的服务范围和配套设施就比较完善，而其他的新建区域则相对滞后。因而城市边缘区的商业空间结构应该从功能、级别上进行合理的调整规划。
2.2商业空间的业态不完整
在沿街区域，由于房产商考虑到开发的经济效益，以致于大量的沿街店铺不断增加，但是由于这样的商业规模相对较小，在一定程度上限制了商业业态发展的需要，同时也造成了某一商业业态发展严重过剩，产能大于需求，例如，某沿街商业空间内，餐饮业比较多，但是健身娱乐、商务办公的就比较少，虽然也存在着一些购物空间，但商业规模和档次则较低，与现代商业综合步行街相比仍然落后。
2.3商业区的发展程度没有匹配合理的人口规模
新兴的边缘区商业空间是老城区的发展需要，伴随着人口流动的增加和城镇化进程的加快，边缘区的常住人口也呈现出一定比例的上升，但是却表现为很突出的问题，这个矛盾的存在就是房产商大规模的建设和周边区域人口的比例不协调。例如房产商考虑到经济效益，则主要关注住居小区和一些大型产业项目的的开发，而忽视了在此生活的人口数量和主要的生活需求，虽然周边配套有商业空间，可该空间却无法得到有效的开发使用，因为常住人口并没有在开发前得以正确的评估，使得商业服务供大于求，而现有的人口也可能因为商业业态的不足而无法或者拒绝在此消费。总之，没有良好的商业服务氛围和与之相配的消费群体，该区域的商业空间会出现大量的闲置浪费。
3.商业空间在边缘区建设规划的原则与方法
3.1规划过程中坚持可持续原则
可持续发展原则是建立在社会、经济、人口、资源、环境相互协调和共同发展的基础上的一种发展， 其宗旨是既能相对满足当代人的需求，又不能对后代人的发展构成危害。因此如果要促使城市边缘区与城市中心的共同发展，则必须要注意可持续发展的应用，保证边缘区商业空间的开发要时刻注重城市生态环境保护、人口增长规模速度的比率等方面，使多层次的发展相协调。例如在持续性原则中加强可变化的弹性方法，即对现实的状态和未来的目标进行及时的修正更新，适应研究对象的不断变化，使在建设规划过程中处于主动有利的位置。由于边缘区商业空间的开发受到城市土地、交通、人口等方面的影响，因而可变化的弹性方法能够使商业空间的发展具有灵活性和适应性，对于边缘区的空间建设带来了发展变化的多样性可能。
3.2形成有效的商业用地规划体系
就现有的城市边缘区商业空间规划情况来说，没有直接的可以针对于此的规划依据，虽然有着城市规划编制控制体系，但是其覆盖的范围很广，不容易做到每一方面都考虑周全，且不能重点突出，规划的时间周期也较长，而对于具体的规划建设情况，项目实施与城市总体规划的目标会出现协调性不够的现象，其实际发挥的市场效益并不明显，很有可能对边缘区的总体规划造成负面影响。所以，边缘区的商业空间规划必须根据具体的空间位置、处于的发展阶段等方面综合考虑，这就需要规划管理部门对城市边缘区的整体规划依法提出控制要求，制定控制体系，加强边缘区规划建设的有效性，在现有的城市规划体系中，不断完善对边缘区建设的各项指标，使之成为后期规划建设的重要依据。
3.3建立规划评价方法
由于规划建设所覆盖的范围较广，同时其目标的制定与实施具有长远的影响，所以在整个规划实施过程中要严格进行评价，保障其合理性和灵活性，主要包括规划前期的调查与评定，规划实施过程中的监督与核实、规划实施后期的项目情况是否与规划目标相符合以及实施的程度，规划实施后对周边环境的影响与评价。通过制定评价体系，将规划实施系统地有效操作，可以最大限度地降低该过程中的损耗，提高综合效益。
4.结语
城市边缘区的商业空间是促进城市边缘地带发展的中间力量，可以很大程度提高整体区域的综合实力，通过文章的分析，以一些可行有效的方法合理地规划建设边缘区的商业空间，最大限度地满足城市总体规划要求，促进城市发展，为居民的生活提供多样化的可选择的理想空间。
