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商业业态发展趋势范文1
关键词：社区商业；转型发展；问卷调查
中图分类号：F721.2
近些年，伴随着各类新型小区的不断建设与巩固，“社区”（Community）一词逐渐成为多数社会学家研究的重点。所谓社区即是指一个相对综合的群众基础机构。社区的建设关系到其社区居民的衣食住行，为了更好地服务居民，社区入驻商业应运而生，它同时也成为近年商业发展的重头戏。社区商业为一定范围居住区的居民提供日常消费和生活服务的属地性经济活动。社区商业是社区居民安居的必要条件之一，更是城市现代化建设的重要标志之一。社区商业平台的发展从无到有，从小型店面发展到现在众多规划完善的商业中心平台，完成了从量变到质变的飞跃，现在仍在不断地发展、进步以便更好地满足居民的需求，以适应更高的生活水准。
本文中所调研的朝阳区其社区规划较为成熟，朝阳区政府也对该区域进行了较为详尽的规划。在政府的高度重视下，努力促进了社区商业平台的建设，同时在整体上提高了整个区域经济水平。
一、研究思路及方法
本部分主要分为两个方面。
（一）研究思路
当前，随着政府各项扶持政策的不断推进，居民生活日新月异，市场消费热点、社会消费形态、市民消费心理等也随之发生变化，以便更好地适应城市社区功能形态的变化，迎合居民大众对于高品质生活的追求。总的来说，人们的消费层次正不断地从“温饱型”消费过渡到“小康型”消费：以物质消费为主的传统消费观，随着人们物质精神水平的不断提高，必然会向现代型的综合消费观转变；以家庭为载体的各项服务类消费也将成为现代生活消费的主流，并逐步向体验消费发展。
本次研究将以朝阳区入手，深入分析其社区商业核心增长极、社区商业物流信息平台、社区商业文化软实力、社区商业发展环境，根据社区企业对发展社区商业的建议，深入调查朝阳区社区商业发展的现状，并在此基础上，针对朝阳区社区商业发展存在的问题，提出相应的对策和建议，从而对朝阳区社区商业更好的发展提供参考意见。
（二）研究方法
本文将采用问卷调查、理论研究、逻辑分析等三种方法。
一是实证分析：主要用于问卷调查的部分，由作者亲自走访并发放调查问卷，并由各企业管理人员依照其真实情况负责填写。论文中的调研数据均出自调查问卷。
二是文献研究：在论文撰写期间，相关朝阳区经济水平等数字均出自网络文献等，并通过研究相关文献。
三是理论逻辑分析：通过对现有数据的整合与分析，结合朝阳区商务局网站的政府信息等对朝阳区整体社区商业现状进行分析，并根据期间发现的问题提出建议。
二、基本情况与数据采集
本部分主要分为以下几方面来论述。
（一）朝阳区社区商业基本情况
北京市朝阳区位于北京市的东部，西与东城区、崇文区、丰台区、海淀区相毗邻，北连昌平区、顺义区，东与通州区接壤，南与大兴区相邻，全区面积470.8平方公里，是北京市城近郊区中面积最大的一个区。截至2012年，全区常住人口近350万，其中户籍人口200多万，外来人口150多万。在朝阳区现行的行政区划中，共有23个街道办事处、20个乡以及19个地区办事处。朝阳区中大型商场及购物中心数量较多，甚至可以达到平均每个社区有2～3个。此外，全区共有3万多个商业网点，形成了近十几个商业区。由于占据着较为有利的地理位置和经济分布，且其区域面积广，使得朝阳区的社区商业发展迅猛。
1.发展历程和成就
一直以来，朝阳区重视发展，并且在发展的同时关注其各项指标，使其结构规划、发展质量与经济效益相统一，从而实现可持续发展的目标。
在过去的一年中，面对相对较为复杂严峻的经济形势，朝阳区在国家及北京市宏观调控的部署下，出台一揽子政策，加强政府宏观调控力度，在不断发展中保持了经济平稳较快发展。据朝阳区发改委相关负责人介绍，“在CBD、电子城西区等重点高新产业园区的带动下，朝阳区财政收入屡创新高，从2006年在北京市各区县中率先突破100亿元大关到2010年实现财政收入总量翻番突破200亿元，从2011年朝阳区地方财政收入达到316.8亿元到去年朝阳区财政收入同比增长10%并实现区级财政收入348.58亿元，这些使得朝阳区位居全市十六区县之首；朝阳区城乡发展迅速，地区生产总值预计超过3600亿元，同比增长10%；城乡居民人均收入增长11%，高出GDP增速1个百分点。” ①
此外，朝阳区还通过对发展方式进一步的转变，提高第三产业服务能力和水平，不断增强了消费对区域经济增长的拉动作用。世贸天阶、三里屯village以及蓝色港湾等特色商业街区，新光天地、燕莎奥特莱斯等高级商场相继开业，这无疑使得朝阳区聚集了众多的多层次消费场所。资料显示，“在2011年，北京市新批准的外资零售店铺有四成以上集聚在朝阳，2011年朝阳区实现社会消费品零售额1652亿元，完成增幅8%，其总量占全市的23.9%，连续多年稳居全市之首，而在这其中时尚消费引领作用日益凸显； 2012年年初，朝阳区社会消费品零售额就超过了546亿人民币，同比增长10.7%；同期朝阳区人均消费支出也已近9000人民币，同比增长11.5%。” ②
在全市六大高端产业功能区中，朝阳区拥有CBD、奥运村、电子城等三大主要功能区。随着文化创意产业规模不断扩大，三间房国际动漫产业园、崔各庄艺术产业区、798创意工厂等项目也在不断完工并投入使用。类似望京电子城、奥运功能区等区域也相应地在发展中进一步完善管理体制，使得综合管理和服务能力提高。随着三大储备区建设加快，温榆河储备区也开始启动再加上垡头储备区、定福庄储备区规划正如火如荼的进行，如此使得经济结构优化得到升级直接促进了区域经济的发展。
朝阳区国际化市场特征日趋明显，有资料显示“2012年全年朝阳区吸收合同外资共53.34亿美元，同比增长11.9%，占全市的47%；实际利用外资32亿美元，同比增长20.9%，占全市的39.8%；去年，朝阳区新设投资总额1000万美元以上企业总计38家，投资总额增加1000万美元以上企业总计67家；18家世界五百强企业在京设立了20家项目并成功引进5家国际组织。” ③
2.有利条件分析
朝阳区社区商业的有利因素主要表现在四个方面：
一是商业的全面开放和特许条例及扶持政策的颁布。在2012年，朝阳区以构建“五轴三带”产业通道、“十大产业基地”等建设为契机，快速发展社区商业，设立专项资金来吸引大型集团企业的加盟，并加强政策咨询和审批服务以鼓励小型私企的发展。二是颁布了较为严格的审批制度来规范商业发展，做到“按制度办事”，使得入驻企业有序的发展。三是交通发达，朝阳区拥有较为便利的交通网络。四是朝阳区人员流动性较大，使得社区商业也随之循环流动起来。
（二）数据采集
数据采集共70份问卷且均由社区入驻企业填写。调查时间为2013年3月1日至2013年3月20日。调查者本人选取了朝阳区几个比较有代表性的社区（双井社区、团结湖社区、北辰社区及小关社区等）进行问卷调查。收回有效问卷60份，无效问卷6份。未收回问卷4份。
由企业负责填写的问卷共分为六大部分，包括第一部分社区商业企业基本情况；第二部分社区商业核心增长极；第三部分社区商业物流平台；第四部分社区商业信息平台；第五部分社区商业文化软实力；第六部分社区商业发展环境。
1.集团公司或企业基本情况
首先，对于选定对象的社区商业要从所有制类型上来对其进行划分和分析。
通过调查，我们可以发现朝阳区的社区商业由股份制企业主导市场，类似一些连锁经营的商家或门店，都属于这一部分。此外，由于朝阳区是一个发展比较完善并且国际交流较为密切的地区，因此其外商独资企业也占据着一定的市场份额。而国有企业随着改革发展渐渐退居二线，部分私营企业应运而生（见图1）。
本次调查对象集中于上述类型的公司或企业入驻社区商业的部分或代表处，因此，其总资产规模均处于中上等水平，如图2所示。
为迎合广大社区群众日常生活需求，提供便利快捷的服务，每个社区入驻企业所在行业或经营业态在社区中分布也是鳞次栉比。如下表显示，社区商业经营业态多以购物中心、街坊商业、邻里中心以及社区商业中心等形式存在，且此次调查对象范围较广，主要以超市、餐饮店、便利店为主。由于，朝阳区现属于建设中期，仍有大部分社区呈现新旧交合的局面，往往在这种综合社区中，经营业态种类较为繁多。
在进行问卷调查的走访过程中，通过调研发现，以餐饮店、便利店为主居多且分布广泛（详见表1）。
由北京市市商务委员会最新数据显示，“自2007年全市餐饮收入突破300亿元以来，每年跨上一个新台阶；2011年，全市实现餐饮收入772.4亿元，同比增长15.9%，高出社会消费品零售额增速5.1个百分点，占社会消费品零售额的比重达到了11.2%。”④ 可见，餐饮行业是当今社区商业中一个重头戏。而且部分餐饮企业大多是自有资金进行注册，像大型或较大型市场，一般都是从外界融资或总公司投资建立的；一些社区入驻的生产类企业和基础服务类企业则大都是政府拨款，比如邮局，医院等，这些企业数量偏少但是可以保证每个社区都能具备。具体数值如图3所示。
2.社区商业核心增长极
所谓社区商业核心增长极，即指凡能促进社区商业经济增长的积极因素和生长点，其中包括制度创新点、对外开放度、消费热点等等。为了方便理解，一般都把它和物理学中“磁极”的概念相应理解，这里增长极可以是部门的，也可以是区域的。
本次调查中我们主要从企业近期的销售情况、缴税情况及成本费用等相应数据入手，从侧面反应整个朝阳区社区商业的核心增长极。
数据显示，2011年末，所调查企业的年销售额较往年同期相比均有所上升，如表5所示，其中有50个调查对象年销售额都在500万元以上，更有27个对象在1000万元以上，而处于100万元以下的2个企业通过调查也已达到各自的销售目标。因此表明，年销售业绩良好（见图4）。
在调研过程中，我们注意到，结合当前形势许多企业对于2015年的社区商业销售预期都是普遍看好的。在度过了之前的金融危机后，各个企业也都在经济复苏中得到了缓冲的机会，加之朝阳区社区建设的不断完善，从而给社区商业健康发展提供了良好的环境，大多数企业都非常重视对于社区商业项目的拓展，并也都准备把工作重心逐渐转到社区商业上来。具体对于2015年销售额的预期情况详见图5。
我们可以从另一方面来分析企业的发展情况，那就是税收。根据政府颁布的详细的税收政策，我们可以简化理解：销售额与纳税额是成正比例关系，也就是说销售额越大，纳税额也越大，反之亦然。
所谓商业税收主要包括增值税、城市维护建设费、企业所得税、员工个人所得税、印花税以及相关房产税、车船税等依法缴纳税项。因此，根据缴税情况也可以反映出企业的规模、市场份额等等。
从图6中我们可以看到，大部分的企业纳税集中在50万到500万这个大区间内，也就是说，朝阳区社区商业已经处于一个比较成熟的阶段，发展较为完善。
相应的，企业入驻社区在营运期间所产生的成本费用，即企业在生产经营中所发生的各种资金耗费，所占销售总额的比重，也时刻反映着社区商业的运营状况，比重越高，说明在销售中成本费用所占比例越高，企业所获得的利润就相对越少。具体数据如表8所示。近六成的公司成本费用占销售总额的10%～30%，41.7%的企业处于10%，可以说大部分企业的相对销售情况都是相当可观的，而剩下的成本费用占30%～50%的企业则是以某些自主经营的小型公司为主（见图7）。
6.社区商业发展环境条件
通过问卷调查发现，社区商业中公司的经营场地大都存在限制，当然这和土地征用、政府政策是密切相关的。随之而来的，有近七成的公司都有拓展经营场地的计划，但是由于规定限制，又要办理相关手续，等待审批等原因，计划一般都会在很长一段时间以后才能实现。
在制定场地拓展的计划中，分析现在经营中各因素的状况也是必要的。在社区商业经营中56%认为资金、人才、发展和机遇是很好的，但是政府管理、网点规划以及物流信息平台的现状一般，以至于虽然各项硬件设施良好，却由于审批不够及时，规划不够彻底等原因导致问题得不到解决而新的问题又出现了。当政府管理更加完善，上述问题得到解决时，新型业态和新技术则应运而生。因此，当前首要任务是完善社区商业的基础条件。
由此可以看出，政府管理、网点规划以及物流信息平台对于社区商业的影响程度是很大的。近六成的企业认为资金、人才、以及发展机遇虽然影响也很大，但是更重要的是政府管理、网点规划以及物流信息平台等基础设施的完善。
近三年中，朝阳区社区商业经营的客户情况有48%的企业增长了3%～5%的客户，剩下的有11%的企业持平，而有1%的企业下降，这多半因为老社区的拆迁与居民的搬出，以及新型社区建立以致新型购物中心的建立，从而使居民的选择增多。
对于新建社区商业（2000年后），77%的商户认为有必要补充小型零售业态，这样方便企业员工以及居民日常生活。相对的，65%的商户认为老社区（1999年前）也需要同时补充便利服务网点，因为这部分居民大部分都是老年人，平时生活必需品可能很少会去大型购物中心购买，一般的便利店就能满足需要，而且一些缴费事项也会希望在便利网点进行，离家比较近，也比较安全。
89%的商户认为社区商业试点示范的推动对于社区商业发展的影响是非常重要的，以CBD商圈为例，就带动了周边经济的发展。同时，作为社区商业消费者，42%的商户认为服务种类少是商业发展最突出的问题，14%的商户则认为布局不合理是首要问题，仅有少数几位商户选择了价格高或质量低的选项，可见规划与布局在社区发展中占据着极其重要的地位。
三、平台转型与经验借鉴
本部分从以下两方面进行分析。
（一）社区商业实体与虚拟平台转型加快
本部分分为以下三个方面。
1.社区商业实体平台开始转型
朝阳区社区商业平台的迅猛发展一部分应归功于社区商业集聚区的形成。将老旧社区与现代化新型社区结合，通过对新型社区的现代化建设从而带动老旧城区的更新换代，使得两者共同发展，这样的案例比比皆是。例如双井地区，其实，双井地区仍然有老旧型社区，甚至还有即将要被规划拆迁的区域存在，但是，通过在双井地区建立大型购物中心，电器店以及电影院等项目，以这些极为便利的生活设施门店，来对老旧型社区居民的日常生活进行补足，使得双井社区至今仍生机盎然。
2.社区商业信息平台升级
对于社区商业信息平台，根据调查显示其主要用途在于传播政府有关讯息。在实地走访中观察到，信息传播的主要方式是将信息公告通过社区内部的公告显示屏来。这便于居民平时观看，也方便企业对于其资讯进行传播。另外，政府也通过其官方网站进行信息公示。当登陆朝阳区政府网站时，可以看到不同的区域不同街道的具体情况，这也使得社区之间能够很好地互通有无，从而使得社区商业得到平衡发展。
3.社区商业文化软实力增强
通过调查，朝阳区社区商业文化软实力发展呈现着蓬勃向上的态势。近几年，通过有关部门的着力改造，朝阳区的文化发展事业蒸蒸日上。以“加强公民道德建设”、“完善服务体系”、“打造地区名牌”等为口号，以各社区入驻企业为带头人，在诚实守信的基础上以“一社区一特色”为基本原则，结合社区自身优势进行软实力发展，从而整体抬高社区商业文化软实力。
（二）社区商业成效明显值得借鉴
朝阳区社区商业的发展是一个非常值得借鉴的案例。其发展成效有以下几点：
1.拉动消费，扩大就业
在当前经济形势下，作为“三驾马车”之一的消费，尤其是居民消费在拉动经济增长方面的重要性日益凸显。类似在2012年举办以“Go朝阳购时尚”为口号的消费节以及朝阳区商务委与中国民生银行信用卡中心共同推出的“朝阳时尚消费卡”等措施，无疑都促进了居民消费，这些举措使得人们不再死守着纸币，让现金流动起来，提升社区的总体消费水平，从而为社区商业的更加完善做出贡献。根据城市居民抽样调查结果显示，“居民消费的形成和变动主要是消费者根据自身的经济收入和消费偏好自主选择的结果，收入在很大程度上影响着居民的消费。” ⑦而正是由于社区商业的发展，才为社会提供了更多的工作岗位，居民的荷包鼓了，消费就水到渠成，社区商业也就因此发展。
2.重视民生，打造一刻钟消费圈
近几年，北京市社区商业一直强调民生，把便民利民等方针摆在重要的位置上，其中社区商业尤其受到关注。不少集团企业也响应号召，在服务民生方面做出了杰出榜样带头作用，以天虹集团为例。天鸿集团认为社区商业的核心就是服务，而服务的对象就是社区民众。 他们把“做社区居民好邻居”定位企业的经营目标，并努力使其商品满足周边核心商圈近17个社区的居民日常消费需求。国展天虹自开业以来致力于为顾客提供温暖便捷的服务，并得到了周边居民顾客的一致好评。此外，天虹集团还联合左家庄街道共同举办“一刻钟商区”活动，并积极响应甚至亲历组织员工在社区中开展形象设计、熨烫衣服等多种多样的便民服务，赢得了左家庄社区居民良好的口碑。
商业业态发展趋势范文2
杨毅 330327198008230011
摘要：从中国现在的房地产开发来说，社区商业规划意识还没有成立，只做了规范要求的配套商业规划，大部分的设计师和开发商都把它当作满足规划要求的一个模式。所以一般都不考虑到它本身的功能要求和业态分布，这对社区商业的影响很大。
关键词：社区；社区商业规划；现状
一 社区、社区商业的概念
社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业则是以社区为载体，以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的发展与城市商业空间布局的有关原理和关注社区居民消费趋向的多元化、主题化、个性化有关。同时，社区商业是扩大消费的新的重要形式，社区商业对经济发展意义重大。
社区是城市的细胞，社区商业实际上更是这个细胞的灵魂，现在我们不仅需要城市的大型综合体、购物中心代表城市规模的大商业，实际上更需要贴近这些社区，为社区真正服务的有品质的社区商业，所以这个社区商业的品质提升才是一个城市的商业真正品质提升的一个标志。社区商业是城市商业的基础，关系百姓生活便利与构建和谐社会。
社区商业的功能，主要是集购物、休闲、综合服务为一体，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。
社区商业规划的主要模式有两种：一是布局在居住区最外边，二是布局在居住区中心部位。社区商业按等级规模分三种，也就是居住区社区商业、居住小区社区商业、居住组团社区商业，分别对应于大型社区商业中心、中型社区商业中心、小型社区商业中心。
二 我国社区商业规划的总体情况
社区商业规划最基本的就是要有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合的要求。而社区商业的规划和建筑形态是由社区商业业态形势和社区商业建筑的产权所有等一系列因素共同影响形成的。社区商业中心内不仅有百货、超市、便利店、仓储店、农贸市场等，还有餐饮、健身、旅行社、美容美发店等休闲娱乐商店，这种综合性、多元化的商业业态，不仅满要足了社区居民的日常生活需要，提高了社区居民生活质量，而且，这种布局科学合理的社区商业规划，推动了对脏乱差的“马路市场”的有效治理以及对假冒伪劣的打击，为维护良好市场秩序起了积极作用。
随着房地产业和零售业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业规划得到了巨大的进步，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”等众多社区商业规划项目，但我国的社区商业规划还处于起步阶段，从发展趋势看，社区商业规划将是未来地产开发商商业投资的重要部分，也是设计师应该重视的。目前很多城市都已认识到社区商业发展的重要性，纷纷加大力度推进城市社区商业建设，把城市社区商业的规划和发展作为至关重要的一环。
三 我国社区商业的现状
1、社区商业规划的商业业态相对单一
社区商业规划多数位于小区的最外位置，这样相对来说对小区生活的影响较小。但也局限了社区商业规划的单一性，没有太多变化的可能性，同时建筑形态也普遍相似的单调，最常见的社区商业规划形态为沿街两层的小商铺。这是开发商在利益驱使和建筑设计更加注重小区规划，而不太重视社区商业规划，共同的作用的结果。社区商业规划形态的单一造就了社区商业业态单一，只适合小便利店、小超市、洗衣店、美容店等日常生活中一部分需求的零售业发展，而无法引入类似成规模的一些餐饮酒店、购物中心、大型超市等无法入驻，使得社区商业规划无法满足小区生活的正常需求。
2、社区商业规划规模跟不上小区配套的需求
尽管我国社区商业规划逐渐受到开发商、设计师、规划部门等的重视，但与欧美发达国家相比，我国的社区商业规划的能力与水平距离欧美国家的还有很大的差距，社区商业规划的远跟不上小区配套的要求。
虽然国家有政策规定相应的居住社区应该配对相应的社区商业规模与社区服务配套，虽然规定的要求远不及国外发达国家的要求，但也算能有一部的配套商业与服务，但由于前些年住宅开发销售与商铺开发销售的利益驱使，很多开发商并没有足够多的重视与经营社区商业。引发了一系列的恶性循环，造成规划设计时，对商业的规划与设计不肯动心思，结果是建成以后的建筑形态满足不了社区商业业态的要求，就造就了社区商业业态的无法满足居民的正常生活要求。
3、社区商业规划与小区规划档次和特色相比严重不符
“人以群分”，我国社区发展正在呈现白领、富豪、教师、工薪、外国人等特色鲜明的社区，但社区商业规划却千店一面，呈雷同化趋势，与小区的实际需求脱节。同时很多的开发商将社区商业作为商业地产的重要形式和投资品种，追逐利润最大化，由于租金税费等问题，导致许多低利润的商业服务项目无法进入。特别是生鲜蔬菜、再生资源回收等基本生活服务需求，在社区内得不到满足。
4、社区商业规划受商业产权私有化与社区商业无法统一安排与管理的制约
开发商重视社区的人居规划，缺乏对社区商业建筑、交通、规模等科学的规划。为了尽快回收资本，开发商要求将社区商业规划成单间的商铺，以独立的产权销售，使得社区商业后期自由发展，无法统筹规划安排与规划，这样社区商业规划时，就不得不将就开发商的要求，不能合理的规划社区商业。
5、社区商业规划的安全隐患有待消除
商业业态发展趋势范文3
【关键词】零售业态；信息技术；比重
一、引言
由于各零售业态之间的激烈竞争和消费者需求的不断变化，如今各业态之间大多采用压低价格、薄利多销的消极方式赢得零售产业中的一席之地。而价格战并非长久之计，企业的利润一减再减，致使不断缩减成本，保证不了产品质量，导致消费者权益受到严重损害。这样长期的恶性循环会引发一系列的连锁问题，根本无法进一步推动零售业的发展。因此零售业发展的关键还是在于零售业态的创新，以弥补现有的不足，对未来业态及企业的发展起到推波助澜的作用。
二、关于零售业态研究的文献综述
据我国2001年8月推出的《零售业态分类规范意见》，零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。零售业态是动态的、发展的概念。随着生产和需求的发展，零售业态也在不断地发展。郭彦玎（2010）提到，零售业态的内在组合要素包括：目标顾客、购物环境、商品构成情况、定价、服务方式等。零售业态的实质是这些要素的组合，不同的组合会产生不同的业态。
张越（2003）总结道，虽然传统大型商场所占比重仍较大，但其老态日渐显露，连锁超市、便民店、专卖店、专业店、仓储商店等新型商业形态发展势头强劲。我国各种零售业态形式彼此间的完全替代现象并未出现，零售业的经营方式和销售方式日益多样化，呈现出互相借鉴、兼容互补、自我更新、竞争并存的局面。
三、中国零售业态结构演变的实证分析
（一）零售业总体发展状况良好
自2007年以来，我国零售业总体发展状况良好，消费品市场稳步发展。2007年社会消费品零售总额为89210.0亿元，限额以上零售企业数量为26691个，营业面积达10044.0万平方米；2010年社会消费品零售总额为156998.4亿元，限额以上零售企业数量为52306个，营业面积达12756.8万平方米。2010年与2007年相比，社会消费品零售总额年均增长率为175.99%；限额以上零售企业数量增长了25615个，翻了近一番，零售业营业面积年均增长率高达127.01%。
（二）零售业态结构演变
从各业态的销售额总量来看，自2007年以来，超市、大型超市、百货店、专业店等业态销售额呈明显上升趋势，仓储会员店和专卖店起伏较大，但基本呈上升状态。家居建材商店和厂家直销中心销售额降低明显。
从2007至2010年各业态平均单位面积销售额来看，仓储会员商店、专卖店、专业店销售效率稳居前三。便利店销售效率中等，虽有起伏，但总体效率呈上升趋势。百货店销售效率中等稍低，但趋势平稳。厂家直销中心在2007-2008年销售效率较高，但2009-2010年急速降低。折扣店和大型超市销售效率较低，但较为平稳。超市效率低但在不断提高之中，上升趋势稳定。家居建材商店销售效率低，且有下降趋势。
（1）零售业态已形成新结构
根据以上数据分析，可见专业店，超市，大型超市，百货店营业面积和销售额总和均占总体比重达90%以上，其中百货店的比重仅占10%左右，因此我国零售业态已突破以往百货商店一统天下，相对固化的格局，形成以专业店、超市、大型超市、百货商店等多种业态为主导，便利店、折扣仓储会员店、专卖店、家居建材商店、厂家直销中心等多种业态并存的零售业态新结构。
（2）大部分新业态发展趋势良好
四、零售业态发展中存在的问题
1.主导业态销售效率较低
专业店，超市，大型超市，百货店合计比重达零售业90%以上，但在2007-2010四年间，除专业店单位面积销售额在平均水平以上，平均单位面积销售额约高出平均水平1.99万元/平方米18.6%，超市、大型超市、百货店均低于平均水平，平均单位面积销售额分别低于平均水平36.7%、22.6%和10.1%，可见主导业态销售效率较低，因此要保持零售业的良好发展趋势，零售业态不得不提高各业态销售效率，特别是各主导业态，而业态创新则是今后零售业态的发展方向。
2.部分新业态发展滞后
家居建材商店和厂家直销中心在营业面积和销售额总额和比重两方面均明显缩减，2010年，家居建材商店和厂家直销中心营业面积相较2007年分别下降7.8%和23.1%，比重也分别从0.76%和0.06%下降至0.49%和0.03%；销售额则分别下降29.3%和69.6%，比重分别从0.47%和0.07%下降至0.21%和0.01%。这两种业态本身占零售业比重不大，发展较滞后，且呈缩减趋势。另外，便利店的发展前景为多数学者看好，但2010年便利店营业面积和销售额总额及比重均较2007年减少，且2007-2010年基本呈下降趋势，可见我国便利店业态发展前景也并不如意，较为滞后。
五、分析我国零售业态发展对策
在主要零售业态销售效率偏低以及传统零售业态发展速度放缓的背景之下，电子商务的高速发展给零售业态的发展提供了一种新的思路：那就是将零售业态与信息技术相融合，以更好提升零售业态的发展。
（一）信息技术与零售业的融合
随着信息业的日渐扩大与百货店、大型超市等业态的销售效率低下，在零售业中融合大量信息技术成为必然的趋势。我国零售业目前属于业态层次不齐的情况，且差距十分明显，整体规模偏小，但是各项成本如物流费较高，企业管理水平与国际零售业差距较大，其中最突出的部分就是信息化程度低。
信息技术在零售企业中首先是数据采集，其次是数据传输，第三是数据存储，第四是对数据的分析。另外还有数据的服务能力，作为一种资源被内外部供应链伙伴广泛应用，来解决源自于本地需求与总部网络集中服务差异化的复杂流转问题。有资料显示，我国零售连锁业对于信息技术的应用基本分为三个层次。第一层次为店面基本管理，第二层次为对于企业总部＋物流中心＋门店的联网式集成管理，第三层次则升级到对整个供应链管理的高度，目前达到第三层次的中国零售企业大约只为20%。
在信息技术的渗透下，零售业在店面、商品、人员管理上都起到了决策作用，同时增加了顾客信息的获取量，减少了繁琐的人工处理过程，降低成本。
如今衡量一个零售企业是否成功的标准不再仅仅是企业的投资收益率和市场份额，还有该企业的顾客保持率。想要维持或者增高顾客保持率，就应更主动的提供服务与产品给顾客来显示出商品的价值。在顾客熟悉这种模式后会发现自己寻找需要产品的时间有所减少，使消费更为便捷，于是顾客便会倾向于这种由产品“自动上门”的消费形式。
鲁敏、乜标（2010）认为顾客让渡价值是推动零售业发展的重要因素。零售业顾客让渡价值函数为：CDV（顾客让渡价值）=TCV（总顾客价值）-TCC（总顾客成本）。其中影响TCV的包括产品价值、服务价值、人员价值、形象价值，TCC包括货币成本、时间成本、体力成本、精力成本。
然而并不是企业主动提品与服务给消费者就会接受。只有通过掌握正确的消费者信息，才能满足消费者的需求。消费者的信息多数是由信息技术POS终端来采集的，而增加TCV中的服务价值、人员价值，减少TCC中的时间成本、体力成本、精力成本都是需要通过信息来实现的。也就是说，信息技术已不再是辅助技术。想要成为一个成功的零售企业，就必须与信息化融合，它能带给零售业新型的业态经营模式，使得企业利润与CDV同时增加，达到双赢的局面。
韩国三星与宝洁韩国公司早在2003年的时候就已经意识到信息技术的重要，双方签订项目从2003年4月开始实施洗发水品类作为品类管理的试点，主要在两个门店中进行，其中主要涉及了三个方面：有关没法品类的消费者研究、产品的有话和货架空间管理。经过十几周的测试，确定了新的货架空间管理，剔除了某些低档货品，并且按照消费者习惯，排列高、低和中档次产品。测试的结果是销售额和销售量增加，库存天数减少。
（二） 网络经营模式
网络化是零售业未来的主导，越来越多的企业将会通过网络来开展销售。通过网络化的技术手段，可以改造传统零售业的设施环境、经营管理方式和经营服务内容，实现信息资源共享，获得商业业务边际成本的递减。无店铺销售的产生改变了传统实体店铺销售方式。在虚拟的网络空间中建立门店或者在有市场需求空间的场所设立自动售货机，改变了传统零售经营成本的构成。同时对于消费者及零售商双方也具有优势：
1.电子零售的互动交流形式给予消费者便利
电子零售能很好的满足消费者的消费要求。它改变传统商品间接流转机制，以浏览网页的方式，让消费者对商品信息一目了然，达到亲临现场的效果，同时在线下单购买，减少外出所消耗的人力财力。此外，电子零售具有高效率性，它超越了传统零售经营面积的限制，理论上可无限地陈列商品，消费者只需挪动鼠标就可浏览。它还突破了店面营业时间的限制，无论何时何地，只要消费者有网络，随时可以点击购买，这种超越时空的购物，充分满足了现代消费者的效率观。
2.电子零售的链条式经营使零售商受益
零售业中，商家经营首要考虑的就是成本和利润。传统零售商品流转需要经过多个批发零售商，最后到达消费者，中间环节多成本高。而电子零售通过互联网为商品流通提供了最直接的传输渠道，把消费者和供应商、经销商、运输商等紧密联系起来，计划、采购、销售、存储和支付等环节变得简单，把零售营运的成本降到最低。同时，消费者从网上直接下单购买，便于零售商从消费者处得到需求信息，及时全面的掌握消费者的个人资料，从而获得更多顾客。
作为电子商务型网站1号店于2008年7月正式上线，不到三年时间，销售额从第一年的417万元增长到去年的8.05亿元。与从垂直门类切入电子商务领域的当当网、京东等不同，一开始1号店就定位为“网上超市”式的综合品类零售商，消费者很快就找到它的相似比喻体：“网上沃尔玛”。沃尔玛更是在2011年5月13日与中国线上综合零售商1号店宣布达成战略入股协议，沃尔玛将取得后者少部分股权。由此可以说明，网络经营模式给予零售业无穷的动力。
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商业业态发展趋势范文4
关键词：零售业态 业态演化 双驱因素 趋势特征
零售业态演化是近十多年来理论界关注的问题，它涉及到零售商业的经营方式与消费者购物方式的变革与发展，对于我国商业经济的发展与企业市场营销活动带来了深刻的影响。在以往的研究中，多数学者对我国零售业态演化的现象作了一般性的描述，对演化的趋势进行了一定的探讨。本文在此基础上，揭示了我国零售业态演化的双驱因素原理与趋势特征，较之于其他学者的发现，更能精准地揭示我国零售业态演化的动力机制、规律与趋势。
多种业态渐次出现与发展
我国零售业是随着我国经济体制改革的进程而发展起来的。何佳讯、卢泰宏将我国零售业的发展分为四个阶段：1949-1978年为第一阶段，国营百货商店与供销合作社为主要零售业态。1979-1992年，多种经济成份并存，个体、私营零售商店得以发展，超市、连锁店出现。1993-2001年，百货商店由盛而衰，连锁店高速发展，超市、大卖场进一步发展。2002年以后为第四阶段，购物中心、连锁店进一步扩张，便利店与网上商城得到发展。我国零售业的发展以1992年为界，此前发展缓慢，以后则蓬勃发展，出现了百货商店、连锁店、大型综合超市、仓储制会员店、便利店、购物中心和折扣店等多种多样的零售业态。零售业的发展与零售业态的变革与演化成为许多学者在上世纪九十年代后期与本世纪初讨论的热门话题。
林勋亮（1998）总结了我国改革开放以来零售业态的发展情况，认为主要表现在五个方面：百货商店大型化；超级市场再度兴起；专业店、便利店连锁经营发展；仓储式商店超前发展；购物中心崭露头角。张素丽（1998）仔细比较分析了百货商店、折扣店、专业店、类型专业店、仓储俱乐部、超级购物中心六种主要零售业态在市场中的表现，提示了零售业态依次发展的趋势。何云、王芳（1999）考察了广州市大型零售业竞争与发展情况，发现大型百货商店独占鳌头的局面被打破，新的业态得以发展，形成多态并举格局。大型国营商店效益下滑，而外资零售业增长较快。方虹（2001）讨论了零售业态的生成机理与我国零售业态结构调整问题，认为零售业态生成演变有其内在规律性，每一业态的形成与发展，必须与人口、购买之间保持合理比例。各业态之间也要有合理的比例结构。近年来我国零售业打破业态单一化，形成了多种业态并存的格局，并呈现四种趋势：突出规模经营效益主题；实行专业化经营；大型仓储商店发展潜力大；无店铺销售方式特别是网上销售将成为未来零售业的主导。
杨森林（2002）对“无店铺销售将成为零售业的主导”表示怀疑。他认为零售业态结构遵循着一条从单一到多样、从简单到复杂的演化道路，并基本上与社会多元化、多样化、差异化和个体性发展进程同步。每一种新的业态出现后，原先的业态没有被取代，而是与新的业态共同发展，形成了一种业态互补的关系。史锦梅（2003）基本上坚持了消费需求是零售业态发展的先导的主张，她从马斯洛的需求层次理论出发，提出零售业态发展理论的“需求满足论”的新假说，按照这一理论，零售业态发展的内驱力是消费者不断变化的需求，每一个都有其生命周期，但在其衰落后不会完全消失，新的业态产生的起点比旧业态高，能向消费者提供更大的让渡价值，表现为提高的消费层次与质量。我国零售业态依次由乡村杂货店、百货店向超市、大卖场、购物中心以及未来提供更多顾客让渡价值的业态发展。可见，众多学者的看法基本一致，我国零售商业发展突破了单一业态格局，多种业态渐次出现，由低级向高级演化，形成了多种业态并举的态势。
我国零售业态演化的双驱因素
一般来讲，各个国家的商业零售业态的演化都有其固有的规律，因而有许多学者提出若干理论假说，以揭示这些规律。在众多的理论假说中，主要有六种假说最为引人注目。美国学者McNair（1958）提出了“零售之轮”假说，认为“低成本、低毛利、低价格”的竞争优势始终驱动新的商业零售业态取代旧的商业业态。丹麦学者Nielen（1966）则提出了“真空地带”假说，他认为零售业主作为理性的经济人，以利润最大化为目标，必然将自己的经营范围选择在较少或无人经营的真空地带，从而导致新的零售业态的出现。美国学者Davidson（1976）等人认为零售业态都将历经改革，加速发展、成熟、衰落的生命周期，因而不同业态次第发展。此外，“进化论”引用达尔文的适者生存理论解释业态发展中的竞争选择机制；“辩证过程论”则借用哲学之辩证规律，认为零售业态遵循否定之否定规律，新的业态是对旧业态的扬弃。商品结构综合化与专业循环假说认为商品的丰富发展导致了新的零售业态综合化与专业化交替循环发展。
这些理论假说，无疑对欧美经济发达、较早进入商品经济的国家中零售业态的发展做出了合理的解释，当然也可以帮助我们去认识我国零售业在改革开放多年的演进规律。但是，仅仅依据这些假说去认识我国零售业态的演进是不够的。原因在于：我国经济发展处于一个相对落后的水平，商业经济发展与零售业态的变化相对欧美国家具有明显的滞后性。随着改革开放的深入进行，一些外商逐步进入我国零售业，对我国零售业态的演进起到了示范与带动作用，促进我国零售业态的迅猛发展，在短短不到30年时间，就完全打破了单一的业态，形成了多种业态并存的格局。而不象西方国家那样，通过了一百多年的历程，才依次经历了百货商店、连锁超市、购物中心与无店铺销售四个大的变革与发展。
本文建立了关于我国零售业态演化的双驱因素的概念模型（见图1），以解释零售业态在我国能够快速发展的社会原因与动力机制。同时，还可以通过该概念模型进一步探索我国零售业态演化的趋势。
我国经济体制改革是促进零售业态发展与演化的最根本的环境因素。在改革开放之前，我国商业流通在“一、二、三、零”的格局中，由国营一、二级批发单位几乎掌握了全部日用品的购销调运，并实行统一渠道、统一价格、统一管理。20世纪80年代初，我国日用工业品流通体制开始进行重大改革，打破了原来的统购统销制度，原来由国有批发商业依靠计划指令集中的货源，部分地由工业企业自销，各地区和部门新办的批发企业，大型零售企业兼营批发和个体（私营）经营批发分流。
流通体制的改革，催生了非公有制商业经济的发展，出现了集体、个体经营的食杂店、便利店与专业店等。有研究表明，商业流通体制改革短短几年，就取得明显变化。到1992、1993年，国营商业零售额分别占社会商品零售额的41.3%与39.7%；集体零售业占27.9%和26.3％；个体（私营）零售业占20.7％与22.6％。零售业已基本形成了多条流通渠道，多种经济成分和多种经营形式的格局。1992年，国有商业零售机构、人员分别占3.2%与17.9%；集体占12.2%与30.19%；个体（私营）占84.6%和51.8%。
外商进入我国零售商业是另一个重要的环境因素。1991年，第一家外资零售商日本八佰半进驻深圳；1992年，第一家外资便利店7－11投资上海；同年7月，国务院正式批准在北京、上海、天津等6个城市与深圳、珠海等5个经济特区试办中外合资或合作经营零售企业。家乐福是最早进入我国的商业零售巨头，1993年进入，1994年在我国的销售额达到60亿元人民币，到2004年2月，在我国内地开设42家分店；沃尔玛1996年在深圳开了头两家店，然后东莞、昆明、大连开设了8家店，投资9.05亿元人民币，2003年在我国销售额达到150亿美元。由于外商投资零售企业拥有雄厚的资金实力，先进的管理经验与技术手段，在与国内零售企业竞争中处于明显的优势地位，这必然在经营观念、经营业务范围、经营规模与经营方式等方面带来极大冲击，从而产生巨大的示范带动效应，领引业态的演化。
经济体制改革催生了多元化零售业态的产生与发展，而外商进入我国零售商业又提供了现成的学习模板。双因素共同作用的直接结果就是改变了我国商业零售竞争结构。首先是商品超市对国营商店的渗透。超市在我国的原始形态是大中型百货商场里设立的自选商场或自选柜台，以及城市小商品批发市场里的自选摊位，发端于20世纪80年代中后期，90年代后期得到迅猛发展。1998年，以“超市”命名的年销售额超过1亿元的超市公司全国就有22家，拥有门店1530个。然后是连锁经营的大发展。1992年，北京诞生了幸福连锁店，它是全国国有零售商业领域的第一家连锁企业；到1995年底，全国实行连锁经营的企业达到400多家，有各种类型的门店6000个。再后是购物中心的攻城掠地。1994年，在广州召开的全国第一次连锁经营会上，购物中心作为一种新的业态被正式引入我国。上海港汇商城、北京国茂商城、广州天河城广场、中华广场是国内购物中心的排头兵。进入本世纪，随着上海正大广场、厦门“SM城市广场”、大连和平广场、宁波天一广场等一批具有国际水准的摩尔相继开业，带动全国各地的摩尔热。
双因素共同作用的另一结果是为我国消费者购物提供了自由比较、自由选择的多样化购物场所。1990-1996年，我国社会经济发展正处于市场转型逐步从卖方市场进入买方市场，到1997年，完全进入买方市场。商品消费交易方式从“供给决定型”转变到“消费决定型”。多种业态竞争态势中，零售企业新业态只要能向顾客提供比对手更多的顾客让渡价值，就能在竞争中取胜。消费者在层出不穷的新业态中，尤其是外商进入提供的新型业态或经营方式，迅速学会了改变其消费观念与消费方式。随着人们生活水平的日益提高，新的消费观念与方式逐渐被越来越多的人所认同与接受，新的业态逐渐取代旧业态成为零售商业主要的经营方式。
我国零售业态演化的趋势特征
双驱因素的概念模型揭示了我国零售业态的演化在两个外在环境因素的驱动下，通过两个中间变量因素的转化，共同作用，形成了特定的演化轨迹。由此不难发现，在零售业态演化过程中，商业企业经济实力、经营的商品品种与消费者购买需求的变化是零售业态的演化最基本的因素。即商业零售业态实际上是一种商品或服务达成交易的经营方式，而业态的演化说到底是零售经营方式从企业、商品与顾客三个基本角度出发进行改变的。在企业方面，日益扩大的零售商业投资导致其规模化演化；商品的极大丰富促进了零售商业的进一步专业分工；顾客消费需求与购买准则的改变决定了细分营销成为零售企业的战略选择。规模化、专业化与细分化正是我国零售业态演化的趋势特征。
（一）规模化
对于商业企业来说，决定交易达成的企业因素，不可能像制造企业那样拥有某种独特资源或科技方面的核心竞争力，而只能将其资源实力与形象等因素综合地通过业态表现出来，进而提升对顾客的吸引力与信任感，这种业态演化的趋势特征就是规模化。越来越多的投资引导零售企业规模扩张。规模化可以区分为集中规模化（即大型化）与分散规模化（即连锁经营）两种。
（二）大型化
大型化是指各种业态的单体面积在扩大。一方面由于现代商品经济的商品种类和品种的极大丰富，需要较大的店铺面积予以展示；另一方面消费者需求的个性化、多样化，也需要较大面积来陈列商品，以建立足够的挑选性和一次购足的能力。大型化的演进趋势主要表现为传统百货店向大型综合百货店演化，购物中心与商业摩尔的出现与发展。以上海为例，到2005年底，上海开设大型综合超市115家，营业面积合计达100万平方米；已建成购物中心36家，实现营业总收入250亿元。
（三）连锁经营或分店扩张
连锁经营或分店扩张是零售企业规模扩张的另一表现。零售企业通过连锁经营活动将复杂的商业活动中的商店面积、业态、商品、服务、店名店貌等要素标准化；将采购、送货、销售、经营决策等职能分离，形成专业化；将经营活动中的商流、物流、资金流和信息流集中化；将各个环节各个岗位的商业活动程序化、简单化，最终体现出连锁经营的规模经营经济效益。我国零售企业的连锁发展始于20世纪90年代初，但却在几年内得到极大发展，成为我国零售商业发展一种重要趋势与方向。1990年，我国开始引进连锁店，到1994年上半年，全国连锁企业达到150多家，2500多个店铺。
（四）专业化
差异化营销是大规模营销的基础上发展起来的战略思路。这在零售业态的演化中主要体现为专业化趋势特征。通过专业化，零售商业企业不仅可以集中某类商品采购到品种齐全的商品，而且可以向消费者提供价格低廉与可充分比较选择购买的同类型商品，因而比综合商场更好地满足消费者明确的购买需要。
专业化的趋势特征首先表现为专业市场的形成。专业市场是指以现货批发交易为主，集中交易某类商品或若干具有较强互补性或替代性商品的场所。其次表现为专营店的发展，形成了以专门经营某一大类商品为主的专业店，以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的专卖店，和以专门销售建材、装饰、家居用品为主的家居建材商店。专业化的趋势特征还表示在由传统百货店演变成的大型百货商场、大卖场通常在业态上要与超市区别开来，往往以经营服装、家居用品为主；而以苏宁、国美等大型电器商场的出现与发展，进一步加快了大型卖场的专业化发展。
（五）细分化
消费者决定型的成交类型是买方市场的重要特征之一。这就决定了从消费者需求入手建立与发展新型业态是零售业态发展的一个重要方向。细分化的趋势特征不同于专业化那样，基于商品的门类来设计与调整零售经营方式，而是以细分顾客购买来设计与发展零售业态，所谓细分化，是指按照购买者所需要的个别产品和/或营销组合，将一个市场分为若干不同的购买者群体，并描述他们的轮廓（Kotler，1999）。细分化首先反映在城市中心商业与社区商业在业态上的差异，中心商业街，无论是大厦的品牌厅房，还是品牌专买店，突出的是品牌系列；而在社区商业的大卖场、超市、百货店，多为大众产品与服务，缺乏品牌色彩。即使是中心商业街，也表现出细分化的特点，例如在上海，南京东路讲繁荣，淮海中路定位时尚，四川北路讲热闹，南京西路讲三高。
又如上海红星眼镜公司年销售1.6亿元，占上海眼镜市场份额的20%，它在淮海路中路红星眼镜公司旗舰店经营的是卡地亚、范思哲、登喜路、古姿等30多种国际一线品牌。在南京东路、四川北路、徐家汇等中心城区新辟出的2020眼镜馆连锁店经营的伊保罗、阿玛尼、毕堡士、蒂安加等世界二线时尚眼镜，锁定阳光青年消费群。在市区郊县及长三角的闹市地段的校园密集的学区及新楼众多的社区，开出以实用镜更多些的专业眼镜店，为学生及中老年提供独到的服务。细分化的趋势特征还表现为新型百货商场、服装商城也根据消费者的收入水平、年龄、性别等因素区分为高档、中档与大众，以及儿童、青年、中老年等不同商场类型。
规模化、专业化与细分化作为零售业态演化的趋势特征，在理论上也可以作为衡量零售业态演化的三个基本维度。一些业态如家乐福、人人乐等连锁超市，苏宁、国美等连锁家用电器，表现出业态演化混合了规模化、专业化两个因素；而如西武商场、太平洋百货这一类，则表现出业态演化混合了三个因素。因此，本文与其他学者提出多种趋势的观点不同，认为只要抓住了该三个趋势特征，就可以从理论上较好地认识我国零售业态演化的规律与基本趋势。当然，本文的观点也只是一种归纳与命题假设，有待进一步验证和探讨。
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商业业态发展趋势范文5
关键词 社区 商业发展模式 方向研究
在我国，现阶段社区商业整体面临着“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐”的困境;社区商业网点的布局存在“供给不足、需之未有”、“业态单一、配之不齐”、“规模低效、供之扰民”、“城乡分离、享之不均”等问题。但面对大型百货及购物中心的日趋饱和，居民的需求越来越旺盛，社区商业的巨大潜力吸引着每一个开发商都想分食这块蛋糕;而城乡统筹发展对社区商业的业态配置、空间供给和管理模式又提出了新要求。
一、社区商业发展的功能和特征
（一）社区商业地产发展潜力巨大
首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服务，市场潜力巨大。
（二）社区商业的功能和模式
我国社区商业的主要特点：从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水平有一定联系。社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常生活需要。
二、探讨社区商业的发展模式及定位
开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组主要在以下几个方面对开发商提出建议。
（一）合理区位选择
合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业项目的运营状况。
（二）精准项目定位
社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式;社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。
（三）主力店招商先行
国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。
（四）丰富业态组合
成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。
（五）多样化经营模式
从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种
模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。
三、结束语
社区商业发展模式并不是一种固定的模式，并且也没有哪一种模式是普遍使用的。在摸索适合我国国情的社区商业发展实践中，更需要从实际出发，实事求是灵活应用。我们要把握社区商业发展的基本思路和方向，用有力的措施和积极的心态，推进我国社区商业模式的健康有序发展。
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商业业态发展趋势范文6
一、华东五市百货业的发展趋势和特点
我们考察的这几个大型商场，它们在所经营商品的品牌组合、企业形象规范、员工管理、卖场陈列布置、楼层品类布局特点、会员维护及服务项目等方面给我们留下了非常深刻的印象。
1、近年来华东五市百货业的发展变化和趋势
（1）业态的变化：华东五市传统大型综合百货商店经过近10年的发展，目前已经处于分化状态。我们考察的4家大商场，其中南京金鹰国际、新街口大厦、上海东方商厦营业面积15000㎡以上，已向购物中心方向发展，苏州泰华商城营业面积30000㎡以上，已向SHOPPINGMALL方向发展。从未来的趋势看新兴百货业态店和大型购物中心必将迅速成长。
（2）经营方式的变化：华东五市百货商店调整了经营方式，首先是扩大与品牌商的联营，并逐步与顶级品牌商扩展经销和授权业务，并开始出现类别化的自有品牌专业店。譬如东方商厦现有美莎、依利欧两个自有品牌，经营服饰包袋等，并担任了法国兰姿包袋和英国道顿瓷器的总。
（3）市场需求的变化：随着专业化和综合化的业态演进，零售业按品类和目标客户群细分业种，传统百货店的空间更趋“窄小”。从这次考察来看，购物中心和SHOPPINGMALL的兴起，扩大了传统百货的服务内容，不仅满足购物需求，更注重与休闲、娱乐、餐饮、文化消费结合的多业态组合，实现“一站式”满足消费需求。
（4）规模和经营水平的变化：区域化和规模化是百货企业发展的必然方向，在一个城市商圈有限的市场空间里，品牌企业因其品牌商品的占有率和服务质量的商誉而占有更大的市场份额，赢得更多的顾客，如南京鹰国际、新街口大厦、苏州泰华商城，上海东方商厦等，其单店销售能力一般达到1亿元/年/万㎡，这也成为业内衡量一个百货店经营水平的标准。
2、“特色化”是百货店竞争的显著特点
华东五市百货业经历了一次日化用品向超市的转移，电器家居向专业店的转移，品牌商品向专卖店的转移。今天，我们看到华东五市这几个大百货店处于一条商品类别齐全的现代化商业街或SHOPPINGMALL中，走主题店、特色店的道路，及时、便捷地满足特殊类别顾客的需求，在商品组合上形成系列化（品类、规格、花色）和品牌规模（品牌知名度、品牌忠诚度），建立起足够的时尚性和挑选性（新、特、名商品，一般应占到商品比重的70%以上），这是百货业的一个重要发展方向。东方商厦坚持以高档商品为主的经营方向，以礼品化经营为特色，泰华商城以精品为主导形成了精品与流行相结合的特色，两店均取得不错的业绩。
随着中国经济和城镇化的更大发展，多种体量的MALL商业地产将成为中国城市化进程和新型商业业态组合的主要载体。主题百货店将更多地进入新兴的SHOPPINGMALL中而成为其主题店专业店，作为购物中心的经营主体，而与其他商业业态配套落位。
总之，从这次考察我们体会到因规模的限制，传统大而全、小而全的综合百货店将越来越少，今后百货店将不再经营包罗万象的商品，而是从少数大类商品中发掘更丰富的品种，走特色百货、主题百货和专业百货的道路。
3、“连锁化”是百货店改造的主要内容
目前，华东五市百货业巨头能够控制本地区主要的市场份额，其特点是，这些巨头几乎都是做连锁的。可见百货店必须走连锁发展的道路。百货连锁经营的核心是生产要素的集约和标准化配置，主要是品牌商品资源的渠道管理、门店作业的标准化管理和选址定位标准及立地条件的品牌化管理，这有利于克服传统百货行业单店经营的孤军奋战、势单力薄的弊病，形成对品牌供应商的销售规模优势和目标客户认同能力，有利于优化供应商管理，开发商业集团的定牌商品，向上游采购的成本空间要利润，提升核心竞争能力。
4、“品牌化、服务化、人才化”是百货店发展的主要内容
以品牌制胜无疑是各家百货店成功的关键。上海东方商厦靠规范管理、信息系统、物流配送、服务质量的特色，用十年铸就一个品牌，因此中国传统百货业市场战略的创新，同样不能忽视品牌战略。东方商厦开业时正处于计划经济向市场经济的过渡阶段，人们的消费观念也正在从温饱型向小康型转变。在这样的形势下，东方商厦适时地表现出经济发展转型期所凸现的某些特征：率先提出为“一小部分人”服务的概念，倡导了超越温饱型水平的享受型消费，培养了国内第一批高消费阶层。在坚持高档定位的前提下，又明确了“礼品化经营”的理念，率先在商界实行境外采购、买断经营和总业务，不断宣传推广国际国内的知名品牌。他们先后举办了“世界品牌推广会”、“十大世界品牌系列展”等大型活动，组织采购团赴香港、法国、德国、意大利等举行品牌招商会，扩大引进世界品牌，为品牌营销创造了条件，使国内消费者不出国门即能领略这些商品的独特魅力。
树立商业服务理念对树立品牌有催化作用，可以加大品牌效应。东方商厦开业伊始，所有营业员（除个别特殊岗位）都以站立姿态接待顾客，在商界第一次搬走了营业员座下的椅子，这在上海零售行业是首创。1994年上半年，他们在站立服务和微笑服务的基础上制订了规范化服务标准，正式对服务提出了全面和系统化的要求。1995年东方商厦又在学习宾馆式服务的基础上，率先在商界推出了星级服务，评选出一批不同星级的商品部，使商业服务又上了新的台阶。此后星级化服务在市商委领导的重视和支持下，得以在全市范围内推广，成为全市商业服务的一个有力抓手。2000年3月，东方商厦又在商界率先倡导了全方位服务的理念，这一理念是以市场需要为导向、以顾客满意为中心的全面、全程和全员的服务。全方位服务实施以来，东方商厦已陆续推出“代客泊车”服务、改造硬件设施、推广礼品化包装、加强商品质量管理、加强营业现场管理、创建服务品牌和强调诚信待客等措施，受到了目标消费者的高度赞赏。
现代企业的竞争更是人才的竞争，各商厦采取措施不断提高员工素质，营造良好的企业文化氛围，加大品牌影响力。东方商厦围绕“礼”的核心，逐步在员工中形成共同的价值观，使员工个人的价值取向和企业发展保持一致。通过与高等学院联合办学、参加境外实践和研修、实行轮岗锻炼、开展岗位练兵活动等途径，为员工的成长、成才创造条件，使一批有事业心的员工，在东方的不同岗位发挥作用，担当重任。东方商厦培养了“钻石大王马海燕”，“真心换童心的许宁姐姐”，上海百万商业职工业务、外语、法律知识竞赛总冠军金蓓沁，礼品包装专家盛晓岚，“配镜一眼准胡荣彪”等在消费者中享有盛誉的服务品牌。
二、几点启示和建议
首先，政府在政策上应给予引导，使业态各异，把市场做大做足，满足城市各个消费层面的需求。城市各业态各商家要做到共存、共赢、和谐发展，政府应起到宏观调控作用。错位经营、差异化经营除了靠市场引导，更有赖于政府规划、行业主管部门的政策引导。应总体规划、合理布局，新增加网点应慎重考虑，尽量避免同业态竞争。一万平方米以下的商场应搞主题店、专业店、生活店、会员店等，不应搞小而全的业态。同时应引进新的业态，如娱乐、文化、服务、展览、旅游、康乐中心等，使城市商业街集购物、休闲、娱乐为一体，真正体现现代化都市风貌。
