商业工程日常工作计划范文1
引言
随着我国社会经济的不断发展和城市化趋势的加速,工程的技术复杂性和质量要求亦不断提高，承包商面临越来越大的风险。同时由于工程承包市场竞争日趋激烈，承包商又竞相以压低标价求中标，因而在施工过程中承包商亏损现象屡见不鲜。而工程索赔已成为承包商扭亏增利的必要手段，也是工程合同管理中必不可少的管理行为。其中工期索赔是索赔的重要内容之一。
1.工期索赔概念
工期索赔是指承包商在干扰事件发生后向业主提出延长工期、推迟竣工日期的要求。承包商可以通过工期索赔避免因拖延工期而受到合同规定的处罚。因此工期索赔一般是承包商向业主的索赔,是单向索赔。
2.工期索赔起因
根据工程实践，索赔事件的起因主要有以下几个方面。
（1）由于业主没能正确地履行合同义务,例如:没有及时交付场地、没有及时交付业主负责的材料和设备，下达错误的图纸和错误的指令，未按规定支付工程款等。
（2）由于承包商对承包合同不可能对未来所有的问题都能作出准确的说明和规定，合同中难免有考虑不周的条款，如招标文件、合同条款不完善等。
（3）由于业主因行使合同规定的权力而增加了承包商的花费和延长了工期，如：增加工程量，增加合同内的附加工程；或要求承包商完成合同中没有注明的工作，要求承包商做合同未规定的检查，而检查结果表明承包商的工程或材料完全符合合同要求。
（4）由于某个承包商不完成合同责任而造成的连锁反应，例如由于设计单位没有及时交付图纸，造成土建、安装工程中断或推迟等。
（5）由于环境的变化，例如战争、动乱、核幅射及冲击波、军火爆炸、市场物价上升、法律变化、反常的气候条件、异常的地质状况等。
3.工期索赔的计算步骤
工期索赔的计算通常分为两步进行
（1）确定干扰事件对工程活动的影响。即由于干扰事件的发生, 使与之相关的工程活动的开始时间、持续时间、逻辑关系等发生变化。
（2）计算由于这些工程活动受到影响而造成整个工程工期的拖延值。这个拖延值即为工期索赔值。
4.工程事例分析
4.1工程概况
某工程四幢同类型不同规模大板建筑，由基础工程、构件安装、木结构安装、防水及装修工程四个主要分部工程组成，分别由4个专业施工队按顺序施工，工程分为4个施工段进行流水施工，所有材料（不包括施工机械设备）均有建设方提供，具体的时间安排如下：
在计划实施中,发生了以下干扰和影响:事件一：在基础工程施工过程中，第2施段在土方工程开挖过程中发现局部有软弱下卧层。按照甲方代表批示，配合用工5个工作日；事件二：在结构安装施工过程中，在第4施工段，由于施工机械故障，导致结构安装延迟了3日；事件三：在第4施工段，木结构安装施工过程中，由于建设没有及时供应有关木结构材料，导致该施工段安装延迟了5日。
试问施工单位对该工程可以得到工期补偿为多少天。
4.2网络计划分析
分析：通过网络的绘制，节点时间参数计算如图1,分析知,计划的关键路线为1―2―4―5―7―8―11―12―17―19―120，计划工期为220天。
对在计划实施中,发生了的干扰事件进行分析:事件一、事件三干扰事件的影响都不属于承包商的责任和风险,有理由向业主提出工期索赔要求。事件二干扰事件的影响由于承包商本身原因，不能向向业主提出工期索赔要求。将可以工期索赔这些变化纳入施工进度计划中重新得到一新计划,重新进行网络时间参数计算，如图2所示：
根据绘制事件干扰后网络计划图总工期为225天，可索赔工期5天。
5.结束语
在工程施工过程中，工期延误是很常见的，产生的原因也非常复杂，因此工期延误的责任归属和责任定量化对于索赔非常重要。用网络计划分析,一般地发生在关键线路上的延误,会影响总工期,可以索赔。本案例中事件三正好发生在关键线路上，工期索赔5天正好是这5天，而表面上看发生在非关键线路上的延误因不影响总工期而不能赔偿。但是特别要注意的是关键线路是动态的,施工进度的变化也可能使非关键线路变成关键线路,因而发生在非关键线路上工序的延误,也可能导致总工期的延误,这决定于工序的时差与延误时间的长短,须进行具体地分析计算才能确定。
参考文献：
商业工程日常工作计划范文2
进度计划的格式在国际上并没有统一的规定。FIDIC合同条款第14条“进度计划”里虽有四款内容，但也都未具体说明递交进度计划格式方面的要求，第14.1款只是要求承包商在收到中标函后若干天（国际工程合同一般规定为28天）内，按工程师合理说明的格式及深度要求递交一份进度计划，以获取工程师的同意。为此，承包商还是无法知道具体要递交哪一种格式的计划，因为该格式要求取决于工程师的个人情况，因人而异。有人习惯于传统的、简单直观的格式，也有人更喜欢复杂的、有数据图表处理功能的计划软件生成的格式。于是这里又引出了三个具体的问题：
首先，如果在签约后一段时期内，业主还没来得及指定工程师，如埃塞某公路修复工程，项目开工较长时间后，业主还没指定工程师，而是安排了一个临时工程师，合同条款里没有这一方，更没有相应的责任和权利规定，特别是该工程师就是业主的高级职员，这显然有失其公正性和独立性。此时，该进度计划的格式要求和递交时间等问题就变得更加复杂了。
其次，虽然第14.1款指明了“工程师应合理说明”的格式，但并没规定在多少天内说明该格式，承包商只能推测最迟在开工令签发后28天之内。如果承包商递交的格式不能让工程师满意，也没有相应的条款来规定工程师如何要求承包商修改其格式，更没有规定承包商可以修改几次。第14.2款对修改计划有规定，但这里不是对格式问题进行修改，而是要求进度计划能够正确反映施工进度。为此，承包商只能推测，这里的计划修改应该包含格式的修改。
第三，如果工程师以后要求的格式与当初承包商随投标文件递交的格式不一样，应该如何处理？例如，投标时承包商递交了简捷的甘特图计划表，而后来工程师要求承包商提交用P3软件编制的进度计划。因为通常情况下，中标后修改的进度计划是在投标时递交的进度计划基础上修改出来的。
所以，承包商只能从投标文件或技术规范要求里推断出工程师可能对计划格式的要求，并有权以合理的费用和格式编制该计划，若工程师对该格式有某些特别要求从而导致承包商的费用增加，则承包商有权要求追加合同价格。
二、计划的递交、修改与同意
如果承包商没有按时提交进度计划怎么办？本款规定了承包商在收到开工通知后28天内将提交进度计划，但并没有进一步规定如果承包商未能在28天内递交进度计划该怎么处理。而且，若承包商没能按该款要求递交进度计划，FIDIC合同本身并不认为这就构成了承包商违约，原因是业主很难证明由于承包商没能按时提交进度计划而造成其重大损失。由此看来，承包商延误递交进度计划，似乎对业主影响不会太大，业主也较难提出由此招致损失的索赔证据。
第14.1款说明了承包商在某规定的时间内向工程师递交进度计划以取得其同意，但没有说明工程师收到该计划（虽已按其要求的格式和深度编制）后多少天内给予同意，本条款或其他条款更没规定如果工程师不表态（既不说同意，也不说不同意）将会发生什么结果。特别是如果该工程已经开工，将会出现不同的结局。例如，该计划就某些施工项目需要得到工程师特别同意前，承包商是否需要与工程师协商暂停施工？ 或者承包商是否可以通知工程师该工程可能因此而被延误或扰？
此外，如果工程师对修改后的进度计划仍然感到不满意，又会有什么后果呢？FIDIC条款没有规定（14.2款指的是施工过程中的修改），但可以推断，承包商应继续修改，再递交，直到工程师满意为止，而此时现场施工既不能停工，也不能放慢。对照图纸的审批程序，我们可以发现，合同条款没有规定工程师收到承包商递交的进度计划后，是以怎样的方式表示同意的。当然，承包商可以借助于FIDIC第1.5款向工程师索要书面批复，但工程师也会利用该款进行反驳：第1.5款要求“批准、同意将为书面的”，但并没说“必须是书面的”。值得注意的是，本款规定工程师对进度计划批复用的是“同意”而不是“批准”。埃塞俄比亚某公路修复工程项目便是一例，承包商递交进度计划后，工程师却没什么“动静”，工程倒是一直在进行。无论是第14.1款，还是14.2款，都没有规定一旦承包商递交了进度计划（或修改后的进度计划）后，如果工程师没有批复，承包商可以采取哪些措施。
同样，如果承包商方面不愿做进一步的修改，合同也没有规定相应的惩罚措施。当然，承包商如果未能或延误递交切实可行的进度计划，则会在工期延误索赔上使自己处于不利的位置，因为该延误是由干扰事件引起的还是由于自己投入不足引起的，必须要有参照才能确定。同样，承包商还将为此失去运用下列合同条款的依据，而且难以维护自身利益，使自己处于被动地位：
第6.4款：工程师出图延误而不能满足承包商的施工进度安排；
第12.2款：外界障碍或条件干扰按原进度计划施工；
第20.4（g）：咨询工程师设计不当造成的风险损失；
第27.1款：施工现场发现化石或类似事件对进度的干扰；
第31.2款：其他承包商的干扰；
第36.5款：测试的影响；
第40.2款：合同中途停工的影响；
第40.3款：业主征地延误造成进度落后；
第45款：变更令的影响；
第46款：进度计划将有助于发生索赔后的时间评估；
第59款：指定分包商的工期延误。
此外，合同条件没有设立对承包商不提交修正进度计划进行强制措施的条款。所以，如果承包商不愿意修改，或递交间隔时间过长怎么办？如埃塞某公路项目工程，工程师几乎每个月催承包商递交修改的进度计划，但承包商就是不予理睬。对此，小浪底工程合同的解决办法值得考虑：在合同第60款里增加一条：大意是进度计划递交（或修改递交）并得到工程师同意后，方可得到支付。
根据FIDIC合同第14.2款和/或一些特别应用条款规定，承包商应定期（每月或每季）向工程师提交一份适时修正的进度计划。工程师根据现场的施工进展情况，要求承包商适时提交反映实际进度的计划，以便工程师及时掌握承包商投入的资源。因此，适时修正的施工进展是工程师实施进度控制的重要手段，也是工程师分析进度拖延、分清施工延期责任、确定延期或赶工费用的基础。
三、进度计划与合同的关系
进度计划是否是合同文件的一部分？答案是不确定的，一般国际工程合同文件中，进度计划不作为其组成部分，但也有例外，这是因为：
第一，尽管在合同中明文规定承包商应呈交进度计划并获得咨询工程师的同意，但这些资料通常不属于合同文件。因为进度计划是双方签订合同之后才由承包商正式编制、提交给工程师，虽然经过了工程师同意，但它只是承包商据此实施工程的一个程序性文件，并没有改变业主、承包商双方在合同中的任何义务，它只是提供了一个时间参照系，业主和承包商都不受其制约。其中有几点需要注意：首先，并不是在合同签订后所递交的文件就不构成合同文件，如补遗、承包商负责设计的图纸等就属于合同文件的组成部分。其次，该进度计划交给工程师并让其同意，而不是让其批准。众所周知，国际合同管理中，经常遇到来自业主、工程师或银行方面意义相近的批复――批准，同意，不反对――但其中的区别还是有的，批准比较正规、严格，一旦文件被批准，就不会轻易改变。如果要改变，也得履行正规手续，稍有不慎，便会招致工期的延长和/或费用增加的索赔。而同意的语气份量就要轻微一些，履行方式也简单一些，甚至点头即可，无需书面内容。不反对就更弱一些，其态度处于灰色地带，这就给对方留够了充分“再反对”的余地。所以，本款对进度计划的批复是“同意”而不是“批准”，其目的也在于此，工程师可随时或定期让承包商修改、再递交。再者，无论工程师的回复是批准还是同意，都不会减轻承包商的合同责任。其实，在许多情况下，工程师给出同意后，就穷于应付其他事务，而往往忘记了自己还有拒绝的机会。所以，有经验的承包商往往会充分利用这一点。
第二，在国际工程承包过程中，合同文件对承包商的进度计划和施工方法并无具体要求。因此，在国际承包合同实施过程中，工程师会设法不使自己卷入今后有可能产生的争议之中。为此，在合同条款起草中，给予了工程师某些否定的权利，但从不要求工程师告诉承包商如何施工。FIDIC合同条款的总原则是承包商应该按期完工（包括中间节点工期），但如何达到目标或采取什么手段则应由其自主做出切合实际的、比较经济的施工组织安排。咨询工程师代表业主监督工程进度，但无权改变或干预承包商安全、均衡和准时地完成合同义务。
第三，假如承包商的进度计划和施工方法组成了合同的一部分，那以后如果承包商掌握并准备采用更好的办法时，工程师无论同意与否都会被卷入合同问题。为此，国际合同文件组成中一般不包含承包商进度计划和施工方法。
第四，在FIDIC合同协议格式第2节所列合同文件的清单中也没有进度计划的位置。
第五，根据FIDIC合同条款第51.1款规定，工程师有权指令改变工程任何部位的任何规定的施工顺序或时间，如果进度计划是合同的组成部分，承包商自然被赋予了索赔的权利。
我们还可以从下面的案例得到反证：
案例一：在承包商递交的计划中，其完工日期比原合同文件提前。而实际情况是，承包商完工时间比计划完工时间晚，但又比原合同文件规定的时间提前。那么这时业主会不会要求承包商支付误期赔偿金呢？答案是否定的。因为原工期是合同的一部分，是被业主接受的。而之后递交的计划工期只是被工程师同意而已，而这种同意的前提是原合同的存在。因此，该计划没有法定合同作用，因为它不是合同的一部分。
案例二：某合同原定工期29个月，并规定进度计划为合同组成部分。承包商签约后，递交了计划，并标明在25个月内完工。实施中，发生争端，承包商认为该进度计划根据第14款不是合同的一部分，承包商仍可在29个月内完工而不受25个月计划的限制。
仲裁判定：进度计划是合同的一部分，因为签约时有此附加条件；承包商应在25个月内完工；业主没有提供资源及财务帮助以保证承包商在25个月内完工的合同义务，计划在25个月内完工只是承包商的一厢情愿。提前完工很大程度上是为了其自身利益，如减少支出和节省管理费。该案例的教训是：承包商提出缩短工期的计划只是给自己增加了义务，但没有明确权利，造成被动。如果想提前完工，应将业主为确保提前完工的相关义务也写入合同。
承包商在签约时也不能接受将进度计划强行列入合同文件。
案例三：某业主在标书中强制承包商必须满足标书规定的施工方法，要求投标人在投标时附进度计划和施工组织说明，在签约时特别说明后，又将此进度计划和施工组织说明列入合同中。承包商签约后，在施工中发现按标书所附的施工方法和时间根本无法施工，提出要按第51.1款由工程师发出变更令后改按可行的施工方法继续施工。
仲裁判定：由于签约时已做特别说明并列入合同，这个进度计划和施工组织说明便构成合同的一部分。因此，根据FIDIC第13.1款，只要法律和实际上可行，承包商就有义务按该计划的进度安排施工。
侥幸的是，经证实标书中原规定的施工方法确实不可行。因此，新的可行的施工方法改变了这类工作的性质，承包商得到变更令并为此获得补偿。所以，对业主来说，强制把进度计划和施工组织说明列入合同文件也不见得是件好事。但也有相反的情况，请见下面案例。
案例四：小浪底水利枢纽工程某标段国际联营体承包商自递交了目标进度计划以后，由于一直不服工程师对厂房顶拱增加锚索变更对工期影响的评估，到1999年10月工程完工时，一共递交了12份正式的修改施工进度计划，其中1997年至1998年期间有近八个月未按合同提交修改施工进度计划。工程师迫不得已按合同向承包商现场经理发出警告，承包商才勉强向工程师提交了一份不满足中间完工日期的修正进度计划。由于合同的通用和特别条件还没有对承包商不提交修正进度计划进行强制措施的条款，使得工程师在分析承包商的索赔处理中显得被动。小浪底工程实践进一步表明，如何确保进度计划在工程师的控制之中，对业主来说一个值得商榷的问题，但承包商还是不能接受把计划列入合同文件里。
如果承包商在施工中只是不能按原进度计划完成某些单项工序时，尽管咨询工程师可以根据第63.1款提出警告，但这本身不构成承包商的违约。承包商有权根据第8.1和8.2款合理支配实施工程所需资源及施工方法，只要能保证最终的工期即可。但是，对于分步竣工的项目，如果中间几项有延误，但最终却能够按时完工。按照美国的法律，部分工程的按时竣工对协调整个工程的进度十分重要，所以仍然要扣除违约金。所以，承包商应修改该条款，使其按照最后竣工日期计算，这样可以给承包商赶工的机会。但对于大型水利电力工程项目，有些中间节点工期却是至关重要，承包商必须按期达到每个中间节点目标。比如，非关键线路上的浮动时间，在单一承包商施工项目上比较好处理，但在多家承包商同时施工并有穿插作业的工程项目上，浮动时间归属问题往往会引起争议。请看下面例子：
案例六：1999年初，正当业主考虑如何按期实现第一台机组发电时，III标承包商突然来函说由于5号/6号尾水洞、尾水管洞及6号发电洞在合同第二卷技术规范1.2款完工日期未做限定，因此，按照承包商的理解，这些项目的完工日期应是III标竣工日期2000年7月31日。考虑已接近第一台机组发电日期，业主对此合同问题非常重视。经业主和工程师的检查，问题确实如此，工程师在审查计划时也未对这些项目的最迟完工日期进行约束，但认为作业承包商根据合同上下文的理解，上述项目应该在发电之前完成。承包商不服，由此造成了合同纠纷，问题就出现在浮动时间归属问题上。
综上所述，一般情况下，尽管在国际工程承包合同中，进度计划不是合同文件的组成部分，但却规定了合同各方的义务和权利，要求合同各方遵守该计划，按照计划载明时间履行各自义务。下面再来分析进度计划在合同管理中的主要作用。
通常，在国际工程承包合同中，进度计划最主要的作用是工程师将根据承包商递交的进度计划与现场实际进度进行对照、比较，从而监控工程施工进度，或根据第6条的规定安排提供图纸、指示等；或根据第59条的规定，确定提出分包合同的时间；以及根据第46条的规定，解除承包商的义务；协调承包商与从事第31条所谈项目的在现场作业的其他承包商的关系等。业主有些事务性工作安排也直接或间接地受此计划影响，如业主要根据承包商按照14.3款递交资金流要求去筹措资金，或据此进度计划去协调其他设备供应商的进度；或根据此进度计划解决有关征地问题。这一点，可在FIDIC其他条款里找到佐证。
合同条款第6.3款规定：工程师如不在合理的时间内发出进一步的图纸和指令，就很可能造成进度计划和施工被拖延或中断，承包人应通知工程师并抄报业主。通知内容应包括所需的图纸和指令，需要的理由及时间，以及如果拖延提供将造成怎样的延期或进度中断的详细说明。如果承包商按照合同条款第14款递交的进度计划里已经清楚地表明需要工程师颁发指令和图纸的时间，那么该进度计划也就成为合同条款第1.5款规定的不折不扣的“书面通知”。
合同条款第6.4款进一步规定如果未能在合理时间内发出承包商所要求的图纸和指令，致使承包人蒙受进度的延误和(或)费用的增加，则承包商有权得到相应的补偿。为避免将来不必要的争执，承包商应该在其进度计划里规定，业主或工程师应该提供图纸、资料或指示的时间要求。同样，业主按照合同条款第42款向承包商提供路权和现场，也应该根据进度计划提供业主按照投标函附录规定的时间向承包商提供的现场，如果投标函附录中没有规定，则依据承包商提交给业主的进度计划，按照施工要求的时间来提供。那么，一旦业主或工程师未能在这一时间内提供承包商需要的图纸、资料、指示或路权、场地，那么业主或工程师将被视为违约。当然，这里有三个问题需要注意：
1.承包商要求业主或工程师提供图纸、场地的时间要求，应该合理；
2.承包商应清楚地表明所需要提供的图纸资料；
3.图纸的深度要求也应该合理。
进度计划是控制现场进度的，如果工程未按计划进行，工程师要求更新计划时，须在考虑修订进度计划之前，先确定根据第44条承包商有权得到的任何工期的延长，这一点至关重要。此外，承包商还应遵循第44.2款，如不遵循这一点，可能会在对承包商因此有权得到的任何额外付款进行估算时使问题复杂化。
商业工程日常工作计划范文3
关键词:城市;住宅;用途;商业
中图分类号:F293.33 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)05-0088-04
所谓“住宅商用”,是指业主将住宅用途的房屋改作商业服务用房使用的行为｡“住宅商用”现象的产生与我国经济的发展历程密切相关,在我国刚刚开始改革开放的年代,经济尚不发达,就居住状况而言,当时的主要矛盾是解决住宅紧张问题,住宅一般不会另做他用;但随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的商业需求随即产生,在各种因素综合作用下,“住宅商用”逐渐成为我国城镇社会生活中的普遍现象｡对于“住宅商用”问题,社会上一直存在争议,有人完全支持“住宅商用”,认为“住宅商用”既能增加业主收入,又能缓解就业难,何乐而不为呢?有人并不完全反对“住宅商用”,认为“住宅商用”只要不影响别人,别人又何必干涉呢?有人则持完全反对“住宅商用”,认为住宅就是居住的,绝对不能变成经营场所｡对这一问题如何认识,看来还是值得研究和分析的｡
一、“住宅商用”从法律上看是改变房屋用途
(一)房屋用途的确定
不考虑历史遗留问题,单纯从规范的角度上看,房屋的用途并不是在其建成以后才确定的,而是在其建成之前就已经确定了｡我们认为,城市房屋的用途取决于两个方面:一是土地的用途,二是规划设计的用途｡
土地的用途决定了房屋用途的走向｡房地产开发商建房之前必须拿到地块,而地块的用途在供地时就确定了,而且要求开发商须按照其确定的用途进行开发,不得擅自改变土地用途,国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[1]第18条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记｡”
规划设计决定了房屋用途的内容｡开发商建设开发之前必须持有《建设工程规划许可证》,为了获得《建设工程规划许可证》,开发商必须按照建设工程规划设计要求制订建筑设计方案,必须制定符合批准建筑设计方案的施工设计图纸,这些规划设计对房屋具体用途作了明确的界定,他们成为《建设工程规划许可证》的有机组成部分,已经批准便不得擅自变更｡如《四川省实施办法》[2]第28条就规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容及附件､附图,不得擅自变更,确需变更的,须经城市规划行政主管部门同意,办理变更手续｡”
(二)不同用途的房屋具有特定的内涵
不同用途的房屋具有特定的内涵?依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》[3]的规定,所谓“住宅”,依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的规定,是指“专供居住的房屋,包括别墅､公寓､职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等｡但不包括住宅楼中作为人防用､不住人的地下室等,也不包括托儿所､病房､疗养院､旅馆等具有专门用途的房屋｡”所谓“商业服务用房”,是指“各类商店､门市部､饮食店､粮油店､菜场､理发店､照相馆､浴室､旅社､招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋｡”“住宅”是专供居住的房屋,而“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,二者是两种完全不同用途的房屋｡
(三)不同用途的房屋所承载的土地价值不同
我国对土地用途有明确的划分,不同用途的土地有不同的使用价值,而且相互之间不可以混同｡依照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,国有土地用途有五大类,分别是居住用地,工业用地,教育､科技､文化､卫生､体育用地,商业､旅游､娱乐用地,综合或者其他用地｡“住宅”之下的用地只能是居住用地,“商业服务用房”之下的用地只能是商业用地,居住用地最高使用年限为70年,而商业用地最高使用年限仅为40年,两者单位面积所承载的土地价值是绝对不同的｡
(四)“住宅商用”是改变房屋用途
“住宅商用”从土地管理角度上看是改变土地用途,将“居住用地”改变为“商业用地”;从规划上看是变更《建设工程规划许可证》内容的行为;从房屋的使用功能上看,则是改变房屋用途的行为｡
二、改变房屋用途是否需经审批认可
“住宅商用”是否需要政府有关部门批准,从国家法律行政法规的规定上看,没有对于这一问题的明确回答｡实践中对这一问题有不同的理解:
其一是认为需要批准认可｡为了明确这一点,有的采用地方性法规的形式予以明确,如《广州市城市规划条例》[4]第38条规定:“建设工程经核发建设工程规划许可证后,确需要修改立面､结构设计和变更使用性质､功能布局的,必须报原审批城市规划部门批准｡竣工投入使用的建(构)筑物,未报经城市规划部门批准,不得改变使用性质和擅自开(堵)外墙门窗､封闭阳台､搭建棚盖或在天台上建设建(构)筑物｡”《河南省城市房屋拆迁管理条例》[5]第30条第2款规定:“被拆迁房屋的用途､建筑面积按房屋所有权证的记载为准;房屋所有权证未记载的,房屋用途以建设工程规划批准文件为准,经县级以上人民政府有关部门批准改变房屋用途的,以实际用途为准,建筑面积以房产测量机构实际测量结果为准｡”有的以政府规章的形式规定,如辽宁鞍山市人民政府的《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》[6];有的以政府文件的方式加以肯定,如广东省惠州市人民政府的《惠州市区建筑物改变使用功能的若干规定》[7]､江门市人民政府的《江门市区房屋改变用途补交土地出让金的规定》[8]､厦门市人民政府办公厅的《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》[9]｡
其二是不强调必须审批认可｡如《江苏省城市房屋拆迁管理条例》[10]第18条第(二)项规定:“(被拆迁房屋,笔者注)用途:以房屋所有权证书上标明的用途为准,所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准,但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,应当参照经营用房评估”;《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》[11]第13条明确:“允许科技咨询､软件开发和科技中介等企业,在不影响周边居民生活环境的前提下,利用家庭住宅或租用居民住宅作为经营场所｡”依照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》该项“但书”即“但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,应当参照经营用房评估”的规定,住宅改为非住宅作为经营用房使用的,只要取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,在拆迁时就必须参照经营用房予以评估并补偿,至于当初“住宅商用”是否经过政府有关部门的批准,则不予考虑｡依照《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻落实施大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》[11]第13条的规定,“住宅商用”是不需要政府部门批准的｡
其三是有过反复,但最后强调必须批准认可｡2004年6月,北京市工商行政管理局下发的《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》,明确允许企业(或个体工商户)以居民楼中的居住用房屋作为住所(经营场所)从事科技开发､咨询服务､市场调研､企业形象策划､打字､复印､图文设计､动画制作和广告经营活动,也即不强调“住宅商用”必须审批认可;2006年6月,北京市工商行政管理局下发的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》,明确暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册,换言之,如需在住宅里从事经营活动,则必须报经批准将该房屋用途予以改变｡2000年11月,广州市工商行政管理局的《关于企业经营场所登记有关问题的通知》明确规定:“凡没有产权证､建设工程规划许可证､建设工程规划验收合格证的违章建筑､产权证注明为住宅的以及宅基地房,一律不发证”,换言之,如需在住宅里从事经营活动,则必须报经批准将该房屋用途予以改变;但同年12月,广州市工商行政管理局出台的《关于工商登记放宽政策问题》规定:“住宅改作商用的,提供房产证和租赁合同”即可,即不强调“住宅商用”须经审批;2001年2月,广州市规划局的《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》[12]明确规定“住宅商用”须经审批;2005年11月,广州市规划局的《关于贯彻实施的意见》[13]再次重申“住宅商用”须经审批｡
改变房屋用途是否需要政府有关部门批准认可,国家法律行政法规对这一问题虽无明确的规定,但这并不意味着其无须批准认可｡
(一)从土地管理工作角度上看
国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第27条规定:“土地使用权转让后,需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当依照本条例第18条的规定办理｡”而该条例第18条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记｡”
在我国,土地及其上的房屋是紧密结合的,土地的用途与房屋的用途是一致的｡“住宅商用”行为,并不单纯是房屋用途的改变,随之而来的是土地用途的改变,而在城市规划区内改变土地用途的,依照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,不仅需要征得出让人的同意,更需要经过土地管理部门和城市规划部门的批准｡
(二)从规划管理工作角度上看
《中华人民共和国城市规划法》[14]创设了建设用地规划许可证､建设工程规划许可证和选址意见书等“两证一书”制度,其中,建设用地规划许可证中载明了该宗地的用途,也就是说同时明确了该宗地之上房屋的用途,《中华人民共和国城市规划法》虽然没有明确规定“两证一书”所载内容不可擅自改变,但其所载内容的不可擅改性是不言自明的｡其第45条第2款明确授权:“省､自治区､直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法制定实施办法｡”我们看看相关省人大常委会制定的实施办法是如何规定的:
1.《河南省实施办法》[15]第35条第1款规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更,确需变更的必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”
2.《江苏省实施办法》[16]第21条规定“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更｡确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”
3.《山西省实施办法》[17]第21条第1款规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更｡确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”
上述三省人大常委会在制定《中华人民共和国城市规划法》实施办法时,无一例外地明确建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更,确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡建设用地规划许可证上记载有房屋的用途(或者使用性质),“住宅商用”实质上是变更建设工程规划许可证内容的行为,自然须经城市规划部门的批准｡
(三)从房地产管理上看
《中华人民共和国房地产管理法》[18]第43条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市､县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金｡”“住宅商用”行为,从另一方面上说,就是改变原土地使用权合同约定的土地用途的行为,须经城市规划部门的批准｡
建设部和国家工商行政管理总局1995年的《商品房购销合同示范文本》第1条明确了地块规划用途,第22条明确了房屋的用途,2000年,建设部和国家工商行政管理总局《商品房买卖合同示范文本》取代《商品房购销合同示范文本》,《商品房买卖合同示范文本》第1条明确了地块规划用途,第18条明确了房屋的用途｡商品房买受人“住宅商用”的,属于改变房屋用途,同时也改变了该地块的规划用途,不仅须经出卖人的同意,还须经规划部门的同意｡
(四)从城市房屋拆迁的要求上看
国务院《城市房屋拆迁管理条例》[19]第12条规定,拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:(1)新建､扩建､改建房屋;(2)改变房屋和土地用途;(3)租赁房屋｡房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续｡上述规定虽然没有明确表明改变房屋用途须经有关部门批准,但我们完全可以从中推导出这一结论,否则,房屋拆迁管理部门就没有必要就改变房屋用途问题通知相关部门暂停办理相关手续｡
(五)从城市房屋登记的管理上看
建设部在1993年《对湖北省沙市市房产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》(建房函字[1993]23号)中明确:“在拆迁中,对于私房非住宅,应根据房屋产权上登记的房屋使用性质确定｡当私房的使用性质由住宅变更为非住宅或者经营房屋,其房屋所有人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记｡对私有房屋使用性质虽已变更,但没有办理房屋使用性质变更登记的,应首先补办房屋使用性质变更登记手续,补交国家规定的有关税费后,拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订拆迁房屋补偿安置合同｡”建设部的这一复函非常明确地表明房屋用途的变更必须经过有关部门的批准认可｡
综上所述,尽管法律行政法规没有正面直接明确规定改变房屋用途需要批准认可,但法律行政法规从不同的侧面间接明确了这一点｡
三、不强调“住宅商用”须经批准认可存在的问题
(一)导致国家资产的流失
“住宅商用”如果不需要批准,“住宅商用”者就不需要签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,也不需要补交土地使用权出让金,让本应补交的土地使用权出让金白白流失｡
(二)挑战规划权威
“住宅商用”如果不需要批准,也就是说房屋的用途可以随意变更,规划也就失去了意义,其严肃性与权威更是无从谈起｡
(三)形成不公平竞争
“住宅商用”如果不需要批准,“住宅商用”者就取得了以商业用房作为经营用房的人无法比拟的成本优势,因为取得住宅用房和取得商业用房需要付出的代价绝对是不可相提并论的｡
参考文献:
[1] 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,1990年5月19日国务院令第55号,自之日起施行｡
[2] 《四川省实施办法》,1991年5月28日四川省第七届人民代表大会常务委员会第二十三次会
议通过,1995年6月20日四川省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议修正,自公布之日起施行｡
[3] 《房地产统计指标解释(试行)》,建设部2002年3月20日《关于印发的通知》(建住房[2002]
66号)｡
[4] 《广州市城市规划条例》,1996年1月12日广州市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过,从1997年4月1
日起施行｡
[5] 《河南省城市房屋拆迁管理条例》,2002年9月27日河南省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过,自2002年
12月1日起施行｡
[6] 《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》,1996年11月21日鞍山市人民政府62号令,本规定自之日起施行｡
[7] 《惠州市区建筑物改变使用功能的若干规定》,1995年8月1日市人民政府以惠府[1995]49号,2002年10月28日修
订,自颁布之日起施行｡
[8] 《江门市区房屋改变用途补交土地出让金的规定》,2006年6月29日江门市人民政府《印发江门市区房屋改变用途补交土
地出让金的规定的通知》(江府[2006]25号)｡
[9] 《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》,2005年10月13日厦门市人民政府办公厅关于印发《厦门市
建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》(厦府办[2005]251号)的通知,自下发之日起执行｡
[10] 《江苏省城市房屋拆迁管理条例》,2002年10月23日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过,自2003
年1月1日起施行｡
[11] 《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻落实施大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》,2006年1月20日
长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施《公司法》大力支持全民创业促进我市经济发展意见的通知(长府办发[2006]2
号)｡
[12] 《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》,2001年2月6日广州市城市规划局关于印发《广州市住宅建筑改变使用
功能规划处理办法》的通知(穗规法[2001]12号),自2001年2月6日起试行｡
[13] 《关于贯彻实施的意见》,2005年12月1日广州市规划局,自2006年1月1日起施行｡
[14] 《中华人民共和国城市规划法》,1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过,自1990年4
月1日起施行｡
[15] 《河南省实施办法》,1991年12月18日河南省第七届人民代表大会常务委员会第二十五
次会议通过,1999年3月26日河南省第九届人民代表大会常务委员会第八次会议第一次修正,2005年1月14日河南省
第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议第二次修正,自公布之日起施行｡
[16] 《江苏省实施办法》,1990年10月28日江苏省第七届人民代表大会常务委员会第十七次
会议通过,1997年7月31日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议第一次修正,2003年6月24日江苏
省第十届人民代表大会常务委员会第三次会议第二次修正,2004年8月20日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第
十一次会议第三次修正,自公布之日起施行｡
[17] 《山西省实施办法》,1991年9月19日山西省第七届人民代表大会常务委员会第二十四次
会议通过,1997年12月4日山西省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修改,自公布之日起施行｡
[18] 《中华人民共和国房地产管理法》,1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,自1995年1月
商业工程日常工作计划范文4
时间过得好快，转眼间，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，那么电话销售经理新一年工作计划该怎样写呢?下面就是小编给大家带来的电话销售经理新一年工作计划2020范例，希望大家喜欢!
电话销售经理新一年工作计划2020范例【一】
“运筹于帷幄之中，决胜在千里之外。”新年度营销部年度工作我觉得要强调谋事在先，方可未雨绸缪，确保完成董事长下达的各项任务指标。针对前一年的工作总结，我们根据实际情况做出以下展工作方案：
一、热线电话的接听、记录、信息统计工作
1.电话号码是某某某某某某某，热线电话的接听标志着公司的服务水平及整体素质，接线员必须严格要求，语气柔和，热情主动的向客人推荐公司的产品。
2.认真记录来电信息，统计客户资料，进一步细化来电客户群体，为营销部建立客服中心打下坚实基础。
二、做好各团队的预定工作预定中心接收外办、内部、电话预定，并认真制作下发预订单。做好团队到店前的各项准备工作，为团队的顺利接待做好基本保障。
三、做好各类数据分析根据每月的业绩信息，统计分析出市场的基本东西，为市场营销提供全面、真实、及时的信息，以便市场部制定营销决策和灵活的推销方案。特别是节假日期间、以及宾馆各专项销售任务时。
四、做好客户回访工作定时对客户进行电话回访。一方面，向客人推荐我们的新活动新项目，另一方面也向客人征求意见和建议，使景区更上一层楼。同时，也是客人觉得公司很有诚意，更有益于市场做大做强。针对性的对客户档案宾客按签单重点客户，会议接待客户，有发展潜力的客户等进行分类建档，详细记录客户的所在单位，联系人姓名，地址，建立与保持同政府机关团体，各企事业单位，商人知名人士，企业家等重要客户的业务联系，为了巩固老客户和发展新客户，除了日常定期和不定期对客户进行回访外，在年终岁末或重大节假日及客户的生日，通过电话、发送信息等平台为客户送去我们的祝福等个性化服务。以加强与客户的感情交流，听取客户意见。
五、团队建设营销部现有预定员5名。经过岗位的锻炼，已基本掌握预定工作流程。但业务技能及专业精神方面仍有提升空间。为了保障20某某年工作顺利高效地实施，部门还需要通过关于景区知识、项目价格、导游讲解等方面强化关键工作流程、制度来培养组织执行力，以更好的发展客户、保留客户!同时要强调团队精神，互相合作，互相帮助，营造一个和谐、积极的工作团体。
六、密切合作，主动协调在与景区其他部门结合工作时候要密切配合，根据客人的需求，主动与其他部门密切联系，互相配合，充分发挥营销中心的强大功效，创造最佳效益。互相配合，充分发挥营销中心的强大功效，创造最佳效益。
20某某年，我们将会朝着这些目标奋勇前进!加油!
电话销售经理新一年工作计划2020范例【二】
时间过得好快，转眼间，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。出来工作已过4个年头，家庭、生活和工作压力驱使我要努力工作和认真学习。在此，我订立了2020年度销售工作计划，以便在新的一年里有更大的进步和成绩。
1.建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。团队扩大建设方面，初步预计明年的销售人力达到十五人。组建两支销售小组，分别利用不同渠道开展销售工作。
2.完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出勤，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。强化销售人员的执行力，从而提高工作效率。
3.培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
4.建立新的销售模式与渠道。
把握好现有的保险公司与证券公司这一金融行业渠道，做好完善的计划。同时开拓新的销售渠道，利用好公司现有资源做好电话销售与行销之间的配合。
5.销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月都有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。销售部内部拟定2020年全年业绩指标一千五百万。我将带领销售部全体同仁竭尽全力完成目标。
今后，在做出一项决定前，应先更多的考虑公司领导的看法和决策，遵守领导对各项业务的处理决断。工作中出现分歧时，要静下心来互相协商解决，以达到一致的处理意见而后开展工作。今后，只要我能经常总结经验教训、发挥特长、改正缺点，自觉把自己臵于公司组织和客户的监督之下，勤奋工作，以身作则。我相信，就一定能有一个更高、更新的开始，也一定能做一名合格的管理人员。
2020年我部门工作重心主要放在开拓市场，选取渠道和团队建设方面。当下打好2020年公司销售开门红的任务迫在眉睫，我们一定全力以赴。
我认为公司明年的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设，个人的努力是分不开的。所以，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作习惯是我们工作的关键。
电话销售经理新一年工作计划2020范例【三】
2020年的计划如下：
一、对于老客户，和固定客户，要经常保持联系，在有时间有条件的情况下，送一些小礼物或宴请客户，好稳定与客户关系。
二、在拥有老客户的同时还要不断从各种媒体获得更多客户信息。
三、要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，把学业务与交流技能向结合。
四、销售计划的要求
1.每周要增加?个以上的新客户，还要有?到?个潜在客户。
2.一周一小结，每月一大结，看看自己有哪些工作上的失误，及时改正下次不要再犯。
3.见客户之前要多了解客户的状态和需求，再做好准备工作才有可能不会丢失这个客户。
4.对客户不能有隐瞒和欺骗，这样不会有忠诚的客户。在有些问题上你和客户是一直的。
5.要不断加强业务方面的学习，多看书，上网查阅相关资料，与同行们交流，向他们学习更好的方式方法。
6.对所有客户的工作态度都要一样，但不能太低三下气。给客户一好印象，为公司树立更好的形象。
7.客户遇到问题，不能置之不理一定要尽全力帮助他们解决。要先做人再做生意，让客户相信我们的工作实力，才能更好的完成任务。
8.自信是非常重要的。要经常对自己说你是最好的，你是独一无二的。拥有健康乐观积极向上的工作态度才能更好的完成任务。
9.和公司其他员工要有良好的沟通，有团队意识，多交流，多探讨，才能不断增长业务技能。
10.为了今年的销售任务每月我要努力完成?到?万元的任务额，为公司创造更多利润。
电话销售经理新一年工作计划2020范例【四】
一、对销售工作的认识
1.市场分析根据市场容量和个人能力客观、科学的制定出销售任务。暂订年任务销售额某万元。
2.适时作出工作计划制定出月计划和周计划。并定期与业务相关人员会议沟通确保各专业负责人及时跟进。
3.注重绩效管理对绩效计划、绩效执行、绩效评估进行全程的关注与跟踪。
4.目标市场定位区分大客户与一般客户分别对待加强对大客户的沟通与合作用相同的时间赢取最大的市场份额。
5.不断学习行业新知识新产品为客户带来实用的资讯更好为客户服务。并结识弱电各行业各档次的优秀产品提供商以备工程商需要时能及时作好项目配合并可以和同行分享行业人脉和项目信息达到多赢。
6.先友后单与客户发展良好的友谊处处为客户着想把客户当成自己的好朋友达到思想和情感上的交融。 7.对客户不能有隐瞒和欺骗答应客户的承诺要及时兑现讲诚信不仅是经商之本也是为人之本。 8.努力保持和谐的同事关系善待同事确保各部门在项目实施中各项职能的顺利执行。
二、销售工作具体量化任务
1.制定出月工作计划和周工作计划、及每日的工作量。每天至少打30个电话每周至少拜访20位客户促使潜在客户从量变到质变。上午重点电话回访和预约客户下午时间长可安排拜访客户。考虑北京市地广人多交通涌堵预约时最好选择客户在相同或接近的地点。
2.见客户之前要多了解客户的主营业务和潜在需求最好先了解决策人的个人爱好准备一些有对方感兴趣的话题并为客户提供针对性的解决方案。
3、从某网或其他渠道多搜集些项目信息供工程商投标参考并为工程商出谋划策配合工程商技术和商务上的项目运作。
4、做好每天的工作记录以备遗忘重要事项并标注重要未办理事项。
5.填写项目跟踪表根据项目进度前期设计、投标、深化设计、备货执行、验收等跟进并完成各阶段工作。
6、前期设计的项目重点跟进至少一周回访一次客户必要时配合工程商做业主的工作其他阶段跟踪的项目至少二周回访一次。工程商投标日期及项目进展重要日期需谨记并及时跟进和回访。
7、前期设计阶段主动争取参与项目绘图和方案设计为工程商解决本专业的设计工作。
8.投标过程中提前两天整理好相应的商务文件快递或送到工程商手上以防止有任何遗漏和错误。
9.投标结束及时回访客户询问投标结果。中标后主动要求深化设计帮工程商承担全部或部份设计工作准备施工所需图纸设备安装图及管线图。
10.争取早日与工程商签订供货合同并收取预付款提前安排备货以最快的供应时间响应工程商的需求争取早日回款。
11.货到现场等工程安装完设备申请技术部安排调试人员到现场调试。
12.提前准备验收文档验收完成后及时收款保证良好的资金周转率。
商业工程日常工作计划范文5
一、对销售工作的认识
1、市场分析，根据市场容量和个人能力，客观、科学的制定出销售任务。暂订年任务：销售额100万元。
2、适时作出工作计划，制定出月工作计划和周工作计划。并定期与业务相关人员会议沟通，确保各专业负责人及时跟进。
3、注重绩效管理，对绩效计划、绩效执行、绩效评估进行全程的关注与跟踪。
4、目标市场定位，区分大客户与一般客户，分别对待，加强对大客户的沟通与合作，用相同的时间赢取最大的市场份额。
5、不断学习行业新知识，新产品，为客户带来实用的资讯，更好为客户服务。并结识弱电各行业各档次的优秀产品提供商，以备工程商需要时能及时作好项目配合，并可以和同行分享行业人脉和项目信息，达到多赢。
6、先友后单，与客户发展良好的友谊，处处为客户着想，把客户当成自己的好朋友，达到思想和情感上的交融。
7、对客户不能有隐瞒和欺骗，答应客户的承诺要及时兑现，讲诚信不仅是经商之本，也是为人之本。
8、努力保持和谐的同事关系，善待同事，确保各部门在项目实施中各项职能的顺利执行。
二、销售工作具体量化任务
1、制定出月计划和周计划、及每日的工作量。每天至少打30个电话，每周至少拜访20位客户，促使潜在客户从量变到质变。上午重点电话回访和预约客户，下午时间长可安排拜访客户。考虑北京市地广人多，交通涌堵，预约时最好选择客户在相同或接近的地点。
2、见客户之前要多了解客户的主营业务和潜在需求，最好先了解决策人的个人爱好，准备一些有对方感兴趣的话题，并为客户提供针对性的解决方案。
3、从招标网或其他渠道多搜集些项目信息供工程商投标参考，并为工程商出谋划策，配合工程商技术和商务上的项目运作。
4、做好每天的工作记录，以备遗忘重要事项，并标注重要未办理事项。
5、填写项目跟踪表，根据项目进度：前期设计、投标、深化设计、备货执行、验收等跟进，并完成各阶段工作。
6、前期设计的项目重点跟进，至少一周回访一次客户，必要时配合工程商做业主的工作，其他阶段跟踪的项目至少二周回访一次。工程商投标日期及项目进展重要日期需谨记，并及时跟进和回访。
7、前期设计阶段主动争取参与项目绘图和方案设计，为工程商解决本专业的设计工作。
8、投标过程中，提前两天整理好相应的商务文件，快递或送到工程商手上，以防止有任何遗漏和错误。
9、投标结束，及时回访客户，询问投标结果。中标后主动要求深化设计，帮工程商承担全部或部份设计工作，准备施工所需图纸（设备安装图及管线图）。
10、争取早日与工程商签订供货合同，并收取预付款，提前安排备货，以最快的供应时间响应工程商的需求，争取早日回款。
11、货到现场，等工程安装完设备，申请技术部安排调试人员到现场调试。
12、提前准备验收文档，验收完成后及时收款，保证良好的资金周转率。
三、销售与生活兼顾，快乐地工作
1、定期组织同行举办沙龙会，增进彼此友谊，更好的交流。
客户、同行间虽然存在竞争，可也需要同行间互相学习和交流，本人也曾参加过类似的聚会，也询问过客户，都很愿意参加这样的聚会，所以本人认为不存在矛盾，而且同行间除了工作还可以享受生活，让沙龙成为生活的一部份，让工作在更快乐的环境下进行。
商业工程日常工作计划范文6
一、对销售工作的认识
1.市场分析，根据市场容量和个人能力，客观、科学的制定出销售任务。
2.适时作出工作计划，制定出月计划和周计划。并定期与业务相关人员会议沟通，确保各专业负责人及时跟进。
3.注重绩效管理，对绩效计划、绩效执行、绩效评估进行全程的关注与跟踪。
4.目标市场定位，区分大客户与一般客户，分别对待，加强对大客户的沟通与合作，用相同的时间赢取最大的市场份额。
5.不断学习行业新知识，新产品，为客户带来实用的资讯，更好为客户服务。并结识弱电各行业各档次的优秀产品提供商，以备工程商需要时能及时作好项目配合，并可以和同行分享行业人脉和项目信息，达到多赢。
6.与客户发展良好的友谊，为客户着想，力求与客户进行情感与思想的交流。
7.诚信对客户，答应客户的承诺要及时兑现。
8.保持和谐的同事关系，与同事友好相处，确保各部门在项目实施中各项职能的顺利执行。
二、销售工作具体量化任务制定出月计划和周计划、及每日的工作量。
1.每天至少打30个电话，每周至少拜访20位客户，促使潜在客户从量变到质变。
2.见客户之前要多了解客户的主营业务和潜在需求，并为客户提供针对性的解决方案。
3.多渠道搜集些项目信息供工程商投标参考，并为工程商出谋划策，配合工程商技术和商务上的项目运作。
4.记录每天工作，并标注重要未办理事项。
5.填写项目跟踪表，根据项目进度：前期设计、投标、深化设计、备货执行、验收等跟进，并完成各阶段工作。
6.前期设计的项目重点跟进，至少一周回访一次客户。工程商投标日期及项目进展重要日期需谨记，并及时跟进和回访。
7.前期设计阶段主动争取参与项目绘图和方案设计，为工程商解决本专业的设计工作。
8.投标过程中，提前两天整理好相应的商务文件，快递或送到工程商手上，以防止有任何遗漏和错误。
9.投标结束，及时回访客户，询问投标结果。中标后主动要求深化设计，帮工程商承担全部或部份设计工作，准备施工所需图纸。
10.争取早日与工程商签订供货合同，并收取预付款，提前安排备货，以最快的供应时间响应工程商的需求，争取早日回款。
11.货到现场，等工程安装完设备，申请技术部安排调试人员到现场调试。
12.提前准备验收文档，验收完成后及时收款，保证良好的资金周转率。
三、销售与生活兼顾，快乐地工作定期组织同行举办沙龙会，增进彼此友谊，更好的交流。
1. 与同行及客户进行交流活动。客户、同行间虽然存在竞争，可也需要同行间互相学习和交流。
2.对于老客户和固定客户，经常保持联系，在时间和条件允许时，送一些小礼物或宴请客户，当然宴请不是目的，重在沟通，可以增进彼此的感情，更好的交流。
