房地产行业税务筹划思路范例6篇

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房地产行业税务筹划思路

房地产行业税务筹划思路范文1

关键词:房地产企业 纳税筹划 措施

一、加强房地产企业纳税筹划的必要性

税收具有强制性的特点,企业守法经营的重要评价标准就是依法纳税。房地产企业涉及企业所得税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税目,税收已经成为众多房地产企业除营业成本之外负担最重的支出,在房地产行业形势波动频繁的现况下,控制税收成本也成为房地产企业保持合理利润的重要途径。具体来讲,充分进行纳税筹划的意义体现在这几点上:首先,纳税筹划最根本的作用就是减少企业支出,增加企业利润,这些在筹划中避免的支出对于房地产企业来讲实际是不必要的成本支出,帮助企业充分发掘出潜在的免税机会而不会多缴税;其次,纳税筹划也促进了房地产经营的更加合法化,企业在开展税收筹划的过程中必然要对企业所承担的税种特点、计税、减免税等方面的法律法规进行全面地了解,进而以此为基础产生改进企业经营管理方式的见解,促进企业守法前提下的税务减免;第三,纳税筹划作为房地产企业财务管理活动的必要组成部分,其筹划水平的高低直接影响着企业整体管理水平的层次高低,因此必须加强纳税筹划管理。

二、房地产企业纳税筹划的现状分析

房地产企业与一般的商业企业在经营管理上存在诸多方面的差异,纳税上涉及的税种比较多,日常税收筹划管理工作较为繁琐。同时,纳税筹划是一项具有较高专业性的财务活动,而众多的房地产企业财务管理能力参差不齐,在纳税筹划管理的过程中体现出不同的水平。从当前诸多房地产企业的筹划情况来看,依然存在一些具有普遍共性的问题。

(一)纳税筹划管理思想走不出错误的认识

所谓纳税筹划的错误认识无非是那些老生常谈的思想误区。其一是靠与税务征管部门搞关系争取减免税的错误思想,一些房地产企业以建立与税务部门的良好关系为日常工作,想方设法的与税务征管机构套近乎,甚至采用大大小小的行贿手段获取少缴税的机会,有的房地产企业也千方百计的寻找税收征管漏洞,以税务部门查不出为目的屡屡兜圈子,给税务征管部门的工作带来了极大的难度和消极的影响,更是污染了社会的风气。其二是靠偷逃税获取税收利益的错误思想,某些房地产企业为达少缴税目的,采用税法不允许的多提折旧摊销费用、少记收入等方式从会计处理上隐匿真实账目,严重的扰乱财务核算的正常秩序,有些企业竟以合作建房为名来掩盖开发房地产的事实,将空置房屋的租赁收入不入账或计入往来款项,偷逃营业税、所得税等,面临巨大的法律制裁隐患。

(二)纳税筹划的思路与方法整体性较差

房地产企业财务部门开展纳税筹划在思路与方法上存在几个方面的利益协调难题。首先是税收最小化与税后利润最大化之间的利益协调问题。少纳税严格来说不是纳税筹划的单一目的,房地产企业以少纳税为目的,从延迟预售款的入账、费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是最大限度地利用了应该得到的税收优惠,这种方式下费用开支等的最大限度提高,企业的税后利润并不能得到很好地保证,产生纳税筹划与利润目标的矛盾。其次,单一税赋最小与企业整体税赋最小的利益协调问题。房地产企业涉及的税种有十几种之多,尽管涉税税目的计税基础并不相同,但其计税依据是同一项业务活动,在筹划时会出现结点,产生相互影响而削弱筹划方案的效果,房地产企业并没有建立整体筹划的框架。第三,纳税筹划方法上,房地产企业也较为固守传统的节税方式,不同节税途径之间还不能很好的协调运用。

(三)纳税筹划风险的管控力弱

房地产企业容易出现涉税风险的方面包括税务稽查的风险、会计政策和处理方式与税法存在较大差异的风险、税收法律变动的风险、纳税筹划人员职业风险等等,这些风险是无法避免的,而且具有一定的不确定性,因此,企业有必要建立税收风险的管理机制体制。而很多房地产企业在这方面做得并不到位,风险管理与控制比较薄弱。一是对各种涉税风险考虑不全面,缺少风险分析与评价的步骤,只是直接开展筹划工作,没有良好的准备;二是缺乏动态的涉税风险监测机制,对于涉税风险来源的主体行为的情况、动向不能及时的了解,无法形成风险的预警体系,增加了风险应对的难度;三是对已发生或可能发生的纳税风险处理与应对措施不当,备选的处置措施和方案范围较狭窄,无法将风险的不利影响降至最低。

(四)纳税筹划的人员素质不高

房地产企业的纳税筹划还没有专业的部门和人才队伍,大部分筹划工作是由财务部门兼办的,而财务部门一方面要担负企业的财务管理和会计处理工作,业务繁琐,另一方面,税务筹划具有很强的税务专业性,大部分的财务或会计人员只是对纳税的会计处理较为在行,对于纳税筹划涉及的较细节性的问题根本不具备必要的了解,因此难以胜任筹划工作。

三、改进房地产企业纳税筹划现状的措施建议

(一)正确的纳税筹划思想是良好税务筹划的开端

纳税筹划是一项严肃的管理工作,房地产企业必须要从上至下形成一种正确的筹划态度与思想。首先来讲,房地产企业要理性对待与税务征管部门的关系与业务往来,税务征管部门代表着国家税收的一定法定权利,房地产企业与其之间是执行与被执行的关系,而不可能成为平等的关系,因此房地产企业不应当设法成为其朋友,而应当以服从合法管理为基本态度来开展税务往来。并且房地产企业要严格遵守税务征管程序,不能利用税务征管的漏洞来谋取税务利益,否则一旦查出必将是得不偿失的。其次,房地产企业要摆脱愚昧的纳税筹划心理,有句话说愚者逃税、蠢者偷税、智者避税、高者筹划,房地产企业要做纳税筹划的高者智者,而非逃税偷税的愚蠢者,要以税收法律与会计法规为纳税筹划的基础指引,对于预售房款、空置房租金收入等一些满足收入条件的收入及时入账,对发生的费用支出据实扣除,切勿捡了芝麻丢了西瓜。

(二)以整体纳税筹划为主,协调税务关系

房地产企业纳税筹划的最终目标,合理来讲应该是企业最终的税后利润最大,为实现这个目标,房地产产企业一定要处理好各种不同利益之间的关系。一是要处理好税收最小与税后利润最大的协调关系,房地产企业在努力增加扣除项目的同时,为保持税后利润的期望值,需要在费用支出的筹划上寻找最佳平衡点,或者从收入的角度来通过增加加项的方式减小减项的消极影响。二是处理好单一税目与其他多个税目之间的关系,企业纳税筹划要树立整体利益的思维,要分清各种税目之间的影响关系,从单一税目筹划方案的不同组合中来寻找使企业所获得的税收利益最大的方案执行。三是处理好同一税目不同纳税筹划方法之间的关系,企业纳税筹划时节税与避税是不同的方式,其细分下的方法也有多种,可以进行不同的组合,克服单一方法下的效果有限性。

(三)健全税务筹划涉税风险的管理与调控

涉税风险管理是房地产企业纳税筹划的必然主题,房地产企业要从以下几个方面健全纳税筹划风险的管控:一是强化企业纳税风险的自我检测与评估,建立一定的风险预警机制,企业可以从征管、税法与会计政策各个方面开展合理性分析,对可能的涉税风险进行识别与评估,从而以此为基础,能确立一些标准或项目作为涉税风险的衡量标准,建立起可行的风险预警机制;二是健全涉税风险的动态监控机制,要充分对各种涉税风险实现源头监测与控制,对税收法律制度发展情况与变化动态进行实时的了解,对企业经营业务流程涉及的纳税环境进行充分的把握,对企业会计政策的调整及时更新,以便将各种潜在的风险发生或发展的苗头控制在最低;三是增强涉税风险的处理与应对的灵活性,企业不仅要对发生概率较大的风险制定备用的风险处理与控制措施,而且要提高这些方案措施的变动性和可调整性,能根据风险的动态变化作出针对性的调节,以便可以采取最有效的方式来遏制住风险事态的进一步恶化。

(四)加强纳税筹划人员队伍的建设

纳税筹划作为一项对业务知识全面性掌握要求较高的工作,需要对税收政策熟悉且能够融会贯通的运用的人员来执行,基于此,一方面,房地产企业要尽量为纳税筹划配备适当的人员,尽量将财务与纳税筹划分开,以便增强纳税筹划在企业管理体系中的地位,也是为了提高纳税筹划不受专业素质的限制可以达到最佳的结果。另一方面,房地产企业要对纳税筹划人员进行专业技能的培训,在日常工作中要求其密切关注国家税收政策的趋势与动向,对其进行企业经营战略和业务流程开展的教育,使其可以紧密的结合企业发展实际来制定最有利的税务筹划方案,推动企业经营业绩提高。

参考文献:

[1]李桂芬.浅谈房地产企业纳税筹划[J].河北企业,2009;第10期

[2]蒋婵.浅析房地产行业的纳税筹划[J].中国集体经济,2009;第12期

房地产行业税务筹划思路范文2

关键词:房地产开发企业;土地增值税;税收筹划;研究

一、房地产开发企业实行土地增值税税收筹划的必要性分析

目前,我国房地产行业受到市场发展规模及趋势的影响,已经逐步迈入分化与调整的阶段当中。在这样的发展趋势下,房地产行业面临的库存问题以及泡沫问题严重加剧。针对于此,我国相关政府部门针对这一问题,实施多次税制改革,以期彻底消除上述问题带来的不良影响。然而,仅凭借税收改革政策的支持是远远不够的,各级各类的房地产企业需要不断优化内部建设体系,最好以增值税税筹划为重点实施对象,以期进一步推进行业的发展进程,实现预期的发展目标。首先,房地产开发企业通过实施土地增值税税收筹划基本上可以提高企业自身的税收效益,并且可以将其视为提高企业核心竞争力的基本途径。从严格意义上来讲,土地增值税税收筹划绝不是传统意义上理解的偷税行为、漏税行为。而是根据房地产实际发展情况,依法依规地行使自身的权利,并争取合理的权益,为企业各项经营活动的顺利开展提供合理保障。其次,房地产开发企业通过强化增值税税筹划,基本上可以达到强化并提高企业核心竞争力的目的。与此同时,还可以达到提升企业纳税意识与强化财务筹划能力的目的。根据实际情况来看,房地产企业面临的资产规模、税收成本均要比一般企业高得多,因此通过强化土地增值税税收筹划,能够加强财务风险的防范能力,并且可以进一步解决以往财务管理效率不高的问题。最后,房地产开发企业通过强化土地增值税税收筹划,利于企业内部经济效益的有效提高。与此同时,房地产开发企业根据市场经济情况,及时调整与优化企业自身的战略规划,并且进一步完善内部管理内容。最好可以在商业模式方面,集中体现长足发展目标。如此一来,土地增值税税收筹划内容基本上可以得到充分贯彻与落实,并且在某些程度上可以进一步加强企业的发展水平。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的建设思路

面对内外复杂的形势条件,各级各类房地产企业应该及时采取相关策略,达到强化土地增值税税收筹划的目的。结合实际情况来说,房地产开发企业实现土地增值税税收筹划要求,并不是一朝一夕就可以完成的,往往需要全体人员不断推进与努力,才能够达成预期的筹划目标。总体来看,基于新形势下我国各级各类房地产企业最好应该通过贯彻与落实土地增值税税收筹划内容、掌握国家宏观调控政策,确保土地增值税税收筹划得以顺利实施。以下是本人结合相关经验,总结与归纳的关于房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的总体建设思路,仅供参考。一方面,我国各级各类房地产企业最好立足于国家最新颁布的财经法规,尤其是与房地产行业发展紧密相关的政策内容。结合具体财经法规内容,致力于做好解读与分析工作,目的在于为后续税收筹划工作提供合理的经济保障。近些年来,我国“营改增”政策基本上得到全面贯彻与落实。管理局为进一步促进相关政策内容的顺利落实,针对税收政策问题形成了较多财经法规措施,如今年颁布的《关于调增增值税税率的通知》等。与此同时,国家税务总局结合行业整体发展趋势,颁布《国家税务总局公告2018年第18号》等法规。面对众多的条款内容,建议房地产企业应该紧密结合最新动态,优化内部资源内容,确保土地增值税税收筹划得以有效贯彻与落实。另一方面,我国各级各类房地产企业应该放眼市场环境的整体发展趋势,重点做好关于土地增值税税收筹划的业务管理工作。从某种程度上来说,房地产企业的土地增值税税收筹划工作,往往需要融合财务、法务、成本等多方面知识。若想切实达成预期的筹划目标,需要内部人员具备专业的知识能力。针对于此,建议企业管理人员最好加强对内部人员的培训与管理工作。与此同时,积极强化各部门沟通与交流能力,紧抓实干、合力推进,共同为土地增值税税收筹划问题奉献自己的一份力量,以期尽早完成任务。需要注意的是,管理人员必须遵循市场经济发展规律,及时获取相关资料,规避企业内部的财务风险问题,从根本上提升筹划质量。

三、关于房地产开发企业土地增值税税收筹划的相关建议

(一)贯彻与落实土地增值税税收筹划,迎合“营改增”策略内容

新形势下,国内各级各类房地产开发企业在税收筹划方面,主要将重点放在增值税业务筹划方面。自“营改增”政策的全面实施以来,增值税与土地增值税问题逐渐成为我国房地产企业实现土地增值税税收筹划的重要部分。针对于此,各级各类房地产企业在实行土地增值税税收筹划的过程中,应该根据国家现行的税收政策法规,从选择计税方法、提高精装房开发比例与运用销售策略等方面入手,切实贯彻与落实土地增值税税收筹划内容。一方面,国内各级各类房地产开发企业在实行土地增值税税收筹划过程中,最好立足于本企业实际经营情况以及未来某段时期的发展规划,选择合理的计税法方法。另一方面,根据房地产行业发展规模,适当提高精装房的开发比重值。根据相关调查显示,国内房地产市场精装房比例基本上很难超过35%,这与发达国家相比,存在较大差距。根据现行的税收法规来看,房地产企业若想实现精装房的大规模开发,就必须获取更多的固定资产、以及物料增值税发票等资源,目的在于通过叠加使用进行抵扣,并实现合理避税目的。

(二)树立良好企业形象,合理使用土地增值税税收优惠政策

一般来说,房地产企业经营的最大特征在于不动产性。所谓的不动产性主要是指集中体现国有土地房屋或者集体土地房屋的不可移动特点。可以说,税收筹划土地增值税基本上能够视为房地产企业土地增值税税收筹划的核心内容。根据我国现行的法规内容,各级各类房地产企业需要从合理利用土地增值税收优惠政策、以及合理增加或者扣除项目两个方面入手,才能够达到土地增值税收筹划顺利落实的目的。除此之外,房地产开发企业还可以通过适当加强基础设施方面的筹划力度进行加强,目的在于进一步树立良好的企业形象、提升企业在市场中的核心竞争位置,确保土地增值税税收筹划内容得以落实。

房地产行业税务筹划思路范文3

关键词:房地产企业;税收筹划;注意问题

房地产项目投资大,周期长,涉及到许多税种,如果经过科学合理的税务筹划,就可以为房地产企业节省资金,减轻企业负担,促进企业进一步发展,促进税收制度的完善。笔者从多年的财务工作中,对房地产税务筹划有一些实践经验,供大家交流。

一、房地产企业税务筹划

房地产企业税务筹划包括合理避税、节税、转税等多方面的内容。避税是利用税法的漏洞或缺陷,规避或减轻税收负担;节税则主要是依据税法规定的优惠政策,采取合法的手段,最大限度地享用优惠条款,以达到减轻税负的目的;转税是通过提高或降低价格等方法将税收负担转移出去的方法。房地产行业涉及的税种主要包括:营业税及附加、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税等,所以税务筹划工作应主要围绕这些税种展开,其特点在于筹划性、合法性、多维性。

二、房地产开发企业应从以下几个方面入手进行税务筹划

(一) 营业税的税务筹划

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》,房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额,房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小,但是我们可以根据业务特点进行税收筹划:1.减少营业税应税项目的流转(转让)次数。我国税法规定,房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴,而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。(1)合作建房是指一方提供土地地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋。根据营业税法的规定,甲企业以土地使用权,乙企业以货币资金成立合营企业,合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产,无须缴纳营业税。(2) 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权,从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中,如果企业在开发之初便能确定最终的用户,那么采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售的方式,这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税,而且还不需缴纳土地增值税。

(二)土地增值税的税务筹划

1.减低增值额:(1)降低房屋的销售价格房屋销售价格的降低会使销售收入减少,从而会使增值额减少,也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时,必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小,从而决定是进行 税收筹划。(2)与客户签订销售与装修两份合同,随着装修费在房款中所占比重逐年递增,其对土地增值税的影响己不能忽视。若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产开发企业可先设立一家装修公司,同时与客户签订两份合同: 一份房屋销售合同,一份房屋装修合同,则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税,第二份合同不用缴纳土地增值税。

2.增加扣除项目金额:(1)选择适当的利息扣除标准,一种情况是依靠负债筹资,预计利息用较高,应计算分摊的利息并提供金融机构证明,以据实扣除;另一种情况房地项目主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,应不计算应分摊的利息或提供金融机构证明,以多扣除房地产开发费用,达到实现企业价值最大化。(2)慎重选择销售时间。

3.选择合适的建房方式:(1)合作方式,税法规定,对于合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增税;建成后转让的,应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。(2)代建方式,税法规定,代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发,向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言,虽然取得了收入,但没有生房地产权属的转移,其收入属于劳务性质的收入,故不属于土地增值税的税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式,在开发之初就确定好最终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免销售缴纳土地增值税。

4. 利用税收优惠政策的税收筹划。根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇。

5.利用销售比例进行税务筹划。根据(国税发(2006)187号),扩了对于开发商征收土地关于房地产开发企业税务筹划的思考。增值税的清算条件规定:“已竣工验收的地产开发项目”,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此,可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时,视情况将其销售比例控制在85%以内,将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。

(三)企业所得税的税务筹划分析

企业所得税的计税依据为应纳税所得额,应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和,包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。

1.合理延迟产权转移时间。税法规定,只有当房地产的权属发生变更时,才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间,推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间,以缓缴企业所得税,达到缓解企业资金紧张状况的目的。

2.合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间,以缓缴企业所得税,实现企业利益最大化。

三、现代房地产开发企业税务筹划注意的问题

(一)加强税法法律、法规学习。

现代房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法,不能只靠对税收政策的一知半解,税务筹划必须结合企业自身的实际情况,才能达到预期效果。

(二)税务筹划要规范化。

房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划,万万不可只重投机;要合理、合法地做好纳税筹划工作。

(三)战略与战术相结合进行税务筹划。

房地产企业虽然不能从对单个项目、单笔业务或单个环节进行筹划,但还应构建整体的税费筹划思路和方案,免得顾此失彼,因小失大 “捡了芝麻丢了西瓜”。

(四)提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。

四、小结

总之,随着房地产市场的竞争日益加剧,现代房地产企业需要灵活运用税务筹划手段,在合理承担自身税负的前提下,尽可能地降低经营成本和资源浪费。

参考文献:

房地产行业税务筹划思路范文4

2011年以来,我国房地产行业的利润率越来越低,与2011年前十年的高利润率相比,房地产行业逐渐出现了各种微利项目,甚至是出现了一些亏损项目。从近期公布的房地产行业的142家上市公司2015年中期年报中可以看出,超过四成上市房地产企业的负债率超过了70%。房地产企业的净利润率仅仅有9%。上市公司的经营压力已经如此明显,中小型房地产企业更是处于生存的艰难期。在这种严峻的背景下,房地产企业应该考虑如何降低自身经营成本。然而,现阶段,无论是土地成本,还是劳动成本以及建筑成本都缺乏下调的空间,因此,通过纳税筹划来减少纳税成本成为了房地产企业提高竞争力,提高企业利润率的重要手段。随着我国经济发展趋于稳定,我国税收制度也逐渐完善起来。税收筹划这个概念渐渐为大众所熟悉起来,然而我国的税收相关法律法规也在不断的完善,对房地产企业纳税筹划的限制越来越多,如何合法的进行纳税筹划,是房地产企业需要重点研究的问题。

二、我国房地产企业纳税筹划目前面临的困境

(一)房地产企业纳税筹划人员素质不足

虽然纳税筹划这个概念已经深入房地产企业管理者心中,然而,很少有房地产企业有具备完善专业素质以及综合能力的纳税筹划人员。一般,房地产企业的纳税筹划人员仅仅由财务主管甚至是简单的财务会计人员、办税员兼任。这些人员虽然可能具备足够的财务知识,对税务条款也有一定的认识,但是由于综合能力不足,无法宏观调控企业的发展与目前税务的节约两方面的利益情况,很可能造成目光短浅,为了短期节税而影响企业战略发展的情况。房地产企业缺乏高素质的纳税筹划人员,是局限房地产企业纳税筹划的重点问题之一。

(二)房地产企业纳税筹划缺乏必要的配合机制

在大多数人眼中,税务问题仅仅和财务部门有关,是财务部门一个部门的事情。因此,在房地产企业中,税务筹划工作全权交予财务部门负责。财务部门单纯的依靠手中的账目和报表进行纳税筹划工作,与其他部门缺乏必要的沟通和配合。这样的纳税筹划方案在一定程度上可能无法与企业实际情况相匹配,在实施筹划方案的过程中也较难完全精准的实施。

(三)纳税筹划中可能面临一定的风险

纳税筹划具有一定的风险性,可能因为企业内外因而导致失败。一是由于企业纳税筹划人员对税收政策解读错误,与税务主管部门沟通失败,以致于纳税筹划成为了偷税漏税的行为,最终将导致房地产企业受到税务部门的处罚。第二,房地产企业可能无法彻底执行和运用税务相关的各种优惠政策,导致纳税筹划方案不完善。第三,房地产企业对税收政策分析过于片面,无法系统的理解各项优惠的政策,最终造成纳税筹划方案失败。第四,企业在进行纳税筹划的过程中,忽略了权衡纳税筹划的成果和成本,最终可能造成成本超过收益的尴尬局面。

(四)营改增给房地产企业纳税筹划带来难度

我国房地产企业营改增推行的时间还不长,现阶段,还存在很多不明朗的情况,无论是税率还是抵扣项目都还不是很清晰。因此,目前很多房地产企业无法确定自身营改增后税负的变化情况。由于目前情况的不确定,给房地产企业纳税筹划带来了一定的困难。

三、对房地产企业纳税筹划的建议

(一)选择合适的纳税筹划人员

纳税筹划是一项对专业素质要求非常高的工作,成功的纳税方案,不仅可以使得房地产企业的税负最小,而且能够顾全企业发展战略全局,因此,专业的纳税筹划人员首先必须具备专业的纳税筹划水平,对收税政策要有绝对的了解,能够有效地分析收税政策背后的每一个细节;还需要有良好的筹划业务能力,依靠扎实的筹划理论基础以及丰富的筹划经验来制定筹划方案。其次,专业的纳税筹划人员还需要具备良好的沟通人力,保障纳税筹划方案可以得到主管税务机关的认可。最重要的是,纳税筹划人员,必须要有高尚的职业道德,坚持纳税方案合法、合规,节税不可凌驾于法律之上。

(二)整合企业各个部门进行纳税筹划

因为税务产生于房地产企业的日常经营,所以,为了确保纳税筹划工作的真实、可实施,房地产企业在进行纳税筹划应该从生产经营的角度进行。企业的不同的经营战略,需要匹配不同的税务筹划方案,因此,纳税筹划要需要从企业的预算、决策、执行、采购、生产、销售、监督、核算等等各个工作环节中进行,并且需要企业各个部门协调统一。一个完善的纳税筹划方案,首先需要通过财务部门完成整体方案的思路设计,然后提拆分并发放到各个具体的部门的主管手中进行实际情况的调整。调整后的各个子纳税筹划方案,需返回财务部门整合协调,再交给企业的管理层审核,确定是否与企业长期经营战略匹配后确定实施。在实施的过程中,还需要企业监督管理部门进行协调,保障房地产企业的营销部门、工程部门以及财务部门能够准确的实施筹划的内容。

(三)尽量规避税收筹划的风险

纳税筹划的风险性是无法消除的,但是房地产企业可以尽可能的规避纳税筹划过程中产生的风险。首先,企业应该加强房地产行业相关的税收政策的学习和解读,尽可能的全面了解政策的内容,及时与相关税务部门沟通,避免因为解读错误造成纳税筹划的失败。其次,纳税筹划人员应该积极学习,加强风险意识,不断的更新自身税务相关的知识,及时了解最新税收政策,避免因为信息之后造成纳税筹划的失败。房地产企业也应该加强对纳税筹划的重视,不间断的对纳税筹划人员进行相应的培训,提高纳税筹划人员的基本素质。此外,房地产企业的纳税筹划方案还应该尽可能的灵活,以便适应环境的转变。

(四)针对营改增做好纳税筹划的基础工作

营改增工作给房地产企业税务带来了很多的不明确,但是,在营改增试点初期,政府通常会对进项抵扣不足,资金周转存在问题的企业一些扶持。在试点的过程中,房地产企业应该做好万全的准备,尽快适应营改增这一政策。房地产企业应该尽可能的索要增值税发票,保障进项税额可以抵扣。例如,房地产企业可以通过增加精装修房的比例来获得增值税发票,增加抵扣额。

四、结论

房地产行业税务筹划思路范文5

案例一:变租赁经营为仓储经营的纳税筹划

[案例描述]南宁市广隆工贸公司是一家具有50年历史的国有百货公司,随着企业改制、流通渠道的多元化,造成企业收缩经营、部分人员下岗失业,公司用于囤积货物的仓库基本处于闲置状态。2008年底,为盘活闲置资产,实现资产的保值增值,广隆公司决定把位于城北郊的占地面积4万平方米(土地使用税3.00元/平方米)、价值500万元的15栋仓库闲置的房产全部对外出租。由于这十几栋仓库地理位置处于该市港口与车站之间,可作为水陆交通转换的连接点,交通便利,出租广告一打出去,立即被某期货公司看中。经两家公司多次沟通后,广隆公司经营部草拟了一份租赁方案上交公司董事会,租赁方案规定:租期3年,年租金250万元。

[案例分析]由于这一租赁方案事关重大,广隆公司董事会组织召开了专题论证会,公司的决策团队、财务顾问、法律顾问均参加会议。某咨询公司的纳税筹划专业人员秋潮也被邀请到会。会上经过对方案经济技术及财税法规意义上的可行性进行分析论证,绝大多数专家认为方案是可行的。但是,秋潮从纳税筹划专业的角度上对方案进行纳税风险评估,认为租赁方案并非最佳方案,建议重新考虑租赁方式。如果采用出租方式的话,三年累计需要缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税共计191.25万元(当地的城市维护建设税的适用税率为7%,教育费附加征收率为3%);其中,缴纳营业税37.5万元(250×5%×3),缴纳房产税90万元(250×12%×3),土地使用税60万元(4万平方米×3×5);缴纳城建税、教育费附加3.75万元(37.5×10%)。整个租赁业务的流转税税收负担高达25.5%,税负明显过重。如果在收入不变的前提下,改出租经营方式为仓储经营方式,公司的税收负担将大大减轻,从而达到节税增收的效果。

[纳税筹划思路]纳税筹划的思路就是将仓库租赁合同改为仓储保管合同,增加服务内容,配备保管人员,为客户提供24小时服务。通过两种不同的经营方式税收政策的差异寻求降低税负的途径。具体的操作过程是:(1)到工商局变更工商登记,在营业范围里增加“仓储业”项目;(2)变更税务登记,由原先单纯出租仓库变为提供仓储服务;③签订仓储合同。

[纳税筹划方案]仓库租赁方式改为仓储保管经营方式后,所提供的仓储服务的收入仍为250万元/年,期限不变,收入不变,而税收情况将会出现变化。采用仓储方式,同样是缴纳上述种类的税款,但税款总额只需缴纳101.25万元,流转税负税率为13.5%。造成两个方案税负差异的主要原因在于房产税的税收政策及计税依据的差别。根据《营业税暂行条例》的有关规定:租赁业、仓储业均应缴纳营业税,适用税率相同,均为5%,《房产税暂行条例》及有关政策法规规定:租赁业与仓储业的计税方法不同。我国现行的房产税实行比例税率,计税依据分为从价计征和从租计征两种形式。房产自用的,其房产税依照房产余值的1.2%计缴。即:应纳税额=房产原值×(1―30%)×1.2(广西房产原值的扣除比例标准为房产原值30%)。房产用于租赁的,其房产税依照租金收入的12%计缴,应纳税额=租金收入×12%。可见,房产税计税公式的差异,必然导致应纳税额的差异,这就为纳税人进行纳税筹划提供了机会。

本案例中在仓储租赁经营方式下的房产税计算情况如下:

应纳税额

=(500-500×30%)×1.2%×3

=12.6(万元)

仓储保管方案与仓库租赁方案比较,可以看出,在收入不变的前提下,仓储经营方式的税负将比出租经营方式的税负降低77.4万元(房产税),这也意味着公司因改变经营方式将增收77.4万元。

秋潮进一步说明方案可行的理由:一是房屋租赁是指租赁双方在约定的期间内,出租方将房屋的使用权让渡给承租方,并收取租金的一种经营方式,而仓储业是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务,并收取仓储费的一种经营方式。不同的经营方式适用不同的税收政策法规进行征税。广隆公司利用仓库代客贮货的行为应属于自用房产行为,是符合房产税的计税依据中的有关从价计征规定的。二是变出租经营为仓储经营,不仅不影响客户的正常业务,而且为客户节省了部分费用,相信客户一定会乐于接受这种经营方式。三是虽然广隆公司将承担因保管而带来的各种服务费用,比如配备保管人员等,但是因节税而带来的收益还是远远大于因节税而带来的成本支出的。

广隆公司按秋潮的建议与期货公司进行了磋商,对方欣然接受该方案。此次纳税筹划活动既满足了税收法规的要求,又满足了客户的需要,同时又达到了节税的目的。

[筹划拓展方案]在租赁转化为仓储方案得到两家公司共同认可的基础上,秋潮又大胆地提出筹划新方案的建议。即将仓储业务从广隆公司分离出来,设立独立核算的物流公司,以争取最大限度地享受税收优惠政策。根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》(财税[2002]208号)的规定,对新办的服务型企业(除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外)当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上,并与其签订3年以上期限劳动合同的,经劳动和社会保障部门认定,税务机关审核,3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税,从而进一步降低了企业的经营成本。

秋潮设计了新的纳税筹划方案,新方案的操作要点是:广隆公司出闲置的房产即占地面积4万平方米、价值500万元的15栋仓库,其控股子公司某公司和部分职工出资金,共同投资成立物流公司(与其控股的子公司成立物流公司,是为了避免实现的利润流出本企业),同时全部招用本企业下岗失业人员从事物流工作,并与其签订3年以上期限劳动合同的,再履行一定的法律程序,即经劳动和社会保障部门认定及税务机关审核批准并办理《新办服务型企业吸纳下岗失业人员认定证明》,可在3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。

效益分析:为了便于分析,新公司的费用暂不考虑,广隆公司闲置的房产出资价500万元,物流公司保管合同金额为750万元,其他有关资料与前述相同。则相关测算数据如下:

企业享受3年税收优惠期缴纳的营业税金及附加为0;

房产税额

=(500-500×30%)×1.2%×3

=12.6(万元)

所得税为0,(广隆公司长期属于严重的亏损状态,故前面的方案均未对企业所得税进行分析)

三年的纳税合计12.6(万元),比租赁转化为仓储方案少纳税101.25-12.6=88.65(万元)。

经过综合分析比较,单独设立物流公司,不仅可以节约税款,也能安排本企业部分下岗失业职工的再就业,实现经济效益与社会效益的同步实现目的,广隆公司最终选择了新设物流公司方案。

[案例延伸思考]纳税筹划是一种对税法和税收政策的综合性运用,是对税收政策作出的主动选择。不同的筹划方案涉及不同税种或不同税种的组合,这就要求企业相关人员或专业的纳税筹划人员不仅需要对各种税收政策及各税种进行深入的了解和研究,在现行的法律法规中发现筹划空间,更重要的是还要熟悉企业的经营管理流程,对企业的经济业务融会贯通,才能寻求到最佳的筹划方案。

案例二:“售后返租”形式纳税筹划

近年来,房地产企业采用“售后返租”的形式进行促销颇令人瞩目。所谓“售后返租”,就是房地产开发商在销售商品房给购房者时,同时与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中开发商承诺在购房后几年内,给予购房者固定租金,所购房屋由开发商统一经营。开发商一般会将已售出的房屋整体再租赁给另外的公司,进行商业经营。开发商收取租金后,再按合同约定的租金支付给购房者。

笔者经过广泛调研及对照相关政策,认为商品房“售后返租”的形式进行促销存在以下两个问题不容忽视:一是建设部于2001年《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)中第十一条规定,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。虽然有些房地产商说,“售后返租”销售的是已竣工商品房,与客户签订的是《利润分配协议书》,没有违规。但是现在开发商售房是以期房买卖为主的,这就意味着这种售房方式存在着一定的法律风险;二是购房者收到开发商返还的租金与开发商收到的整体租赁单位的租金存在重复纳税的情况,即对以上两个环节的租金都要缴纳营业税。

那么有没有一种既不违反建设部令第88号的前提下,又能合理地减少企业的相关税金支出呢?笔者通过“售后返租”案例分析来探讨解决上述类问题的方法。

[案例描述]南宁市某房地产公司拟开发一栋商业大楼,按工程进度大约在2009年12月完工,公司经过广泛的市场调查与分析,准备采取售后返租的形式销售。开发商承诺,购房者买房后,自买房后5年内每年可以得到房款7%的租金。开发商再将所售出的大楼,统一租赁给某商业集团,进行商业经营。开发商每年付购房者的租金为650万元,开发商每年收到某商业集团付给的租金为700万元。

[案例分析]此项售后返租业务产生的税费(印花税略不计)为:开发商每年就收到的租金需缴纳营业税为35万元(700×5%),城建税及教育费附加分别为3.5万元,合计开发商收到的租金所产生的税金为38.50万元。而开发商付给购房者的租金650万元,也需要受托代扣代缴相应的营业税、房产税、城建税及教育费附加(或由购房者自行缴纳)。其中,每年缴纳营业税为32.5万元,城建税及教育费附加合计为3.25万元,缴纳的房产税为78万元(650×12%)。

从上面分析可看出,这种销售形式存在着重复纳税的情况,即开发商和购房者在收到租金时,都要缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定:在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人。根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]76号)规定:单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也是属于租赁行为,应按照“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。

[纳税筹划思路]对于以上案例进行纳税筹划,纳税筹划所依据的税收文件为财税[2003]第016号《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第十九条规定:从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。因此,对于物业管理企业代收的房屋租金不征收营业税,对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。

[纳税筹划方案]笔者认为,如果开发商在房屋竣工后再出售房屋,然后成立一家物业管理公司。各购房者在购房时,由物业公司与购房者另外签订委托租房协议,而不是以开发商的名义与购房者签订租房合同。

房地产行业税务筹划思路范文6

一、我国房地产企业土地增值税现有筹划问题

(一)对于宏观政策的重视不够

在近几年里,国家出台了大量的房地产调控制度,主要有:“国八条”、“国十一条”等等,同时也从财政、税收等多个方面加强了对房地产企业的管理控制。面对这么多的宏观调控政策,只有少部分的房地产企业注意并重视了起来,大多数的房地产企业都没有对宏观的政策引起足够的重视。特别是对于房地产高层的管理人员来说,因为他们难以转变固有的管理思维,没有清楚的掌握了解国家的政策,导致他们在重大决策的时候往往会忽视到已有的国家政策,没有及时的抓住利用优惠政策或者做出了一些违反国家政策的行为,从而造成了房地产企业的损失。并且,因为没有足够的引起重视,导致房地产企业不能够针对新的政策作出及时的调整,这严重的影响了房地产企业的税收筹划工作,增加了企业的税负压力,加大了房地产企业税收筹划的风险。

(二)没有明确的税收筹划目标

在现有的房地产企业土地增值税税收筹划的工作过程中,只有极少部分的企业将税收筹划落实到了实际的工作当中;然而大多数的房地产企业的税收筹划工作都仅仅是停留在表面上,而没有真正的落实。相对于其他的一些工作来说,企业的土地增值税税收筹划工作有一定的难度,它不仅需要各种人员有足够的税收筹划能力,还需要它能够精确的掌握了解相关的税收政策、制度并且还能够很好的判断国家的经济走向。在实际的房地产企业的土地增值税税收筹划的工作当中,往往没有一个明确的税收筹划目标,在开展工作时缺少详细的筹划思路,税收筹划的内容、对象等都不明确;至于那少部分的企业,虽然落实了税收筹划,但是涉及的筹划内容很片面,只注意到了增值税点上的筹划,没有一个长远的税收规划,缺乏明确的税收目标。

(三)税收筹划方法掌握不够,缺乏税务风险意识

我国房地产企业目前还处于发展的阶段,所以企业在会计方面的培养上还存在许多的欠缺,特别是在土地增值税税收筹划方面的会计人才更是稀少。相对其他的税收筹划来说,土地增值税税收筹划的难度更高。所以对于筹划人员的能力有了更高的要求,但是目前的税收人员的能力远不能够完全的满足筹划工作的需求,特别是在筹划方法的掌握上,大多数的工作人员连详细的了解都没做到更别谈是熟练的掌握应用。筹划人员对于税收筹划工作的认识不够,所以在实际的工作当中很少有人能够将税收筹划真正的应用到房地产企业的土地增值税当中去。另外,部分的房地产企业因为税收筹划经验的缺乏,导致筹划人员不能够准确的找到税收筹划的切入点,不能够根据企业的实际发展需求做出适当的税收筹划。房地产企业在土地增值税税收筹划工作中还缺乏税务风险意识,这常常导致企业的税务风险增加,增大了企业的税负压力,阻碍企业的发展。

二、我国房地产企业土地增值税税收筹划改进完善措施

(一)重视国家的宏观调控政策

在我国现有的经济市场中,房地产企业面临的竞争压力越来越大,不仅国家的管控变得越来越严格,在其发展的过程当中还出现了许多麻烦的问题,这都是阻碍企业发展的主要因素。在这种情况下,房地产企业想要在这不断变化的经济市场中生存并发展下去,就需要积极的关注国家的宏观调控政策,特别是对于企业的管理者来说,要及时的掌握了解已有的宏观政策,将政策充分的体现到自己企业的决策当中,结合企业的实际发展状况进行科学合理的土地增值税税收筹划工作。另外,企业还应该对未出台的宏观政策要有一定的预测性,通过提前可靠的预测,提早的进行相应的调整,在国家正式出台后能够更早的抓住机遇,为企业带来更多的效益。同时,房地产企业要积极的开展税收筹划工作,要充分的意识到税收筹划的重要性,将税收筹划落实到实际的工作当中去,而不是停留在表面上。

(二)明确税收筹划目标

对于房地产企业的土地增值税税收筹划工作来说,企业应该在项目处理设计的初阶段就明确好税收筹划的目标;土地增值税税收筹划的工作应该要有事前规划的特点,在实际的税收工作当中,有部分的房地产企业往往是在项目正式开工之后才开始进行筹划目标的确定的。在这时企业已经错过了最佳的税收筹划时间,筹划空间较之前缩小了许多,有的筹划空间甚至不能够达到筹划的目标。所以,在房地产企业的土地增值税税收筹划工作当中,要有着明确的税收筹划目标,最好是在项目设计之前,并且完成项目的整个过程都应该涉及到税收筹划,这样才能够更加全面的更加系统的完成筹划工作;这样有利于房地产企业税收筹划空间的增大,是企业

顺利完成税收筹划目标的重要保障。

(三)加强筹划人员的素质建设,提高风险防范意识

就目前的房地产企业土地增值税税收筹划来看,现有的大部分筹划工作人员已经不能够满足现有税收筹划工作的需求。一方面是因为房地产企业在税收筹划上的经验还不是很完善,所以在人员的招聘以及政策的使用上还存在一定的缺陷;另一方面是因为土地增值税税收筹划工作的难度较大,需要筹划人员熟练的掌握相关的政策以及筹划技巧等方面的知识,同时还要对国家新的政策有一定的预见能力。所以,为了满足现有企业税收筹划工作的需求,企业应该加强税收筹划人员的素质建设。主要表现为:在进行新成员招聘时尽可能的选择已经能够满足条件的人员,其次对已有的筹划人员进行专业的培训,让其的能力可以满足工作的需求。企业管理者应该调整思想观念,树立符合新时代的管理观念,落实税收筹划工作。

房地产企业要想长远稳定的发展下去,税务风险的防范是在所难免的。面对现有的房地产企业的发展市场,因为市场经济的不稳定性以及新税务政策的不确定性,导致税务风险得到很大的提高,这对于企业的税务管理工作是很不利的。所以,在企业之后进行税收筹划工作时要提高风险的防范意识,加强风险防范机制的建设,并且根据企业的发展需求,设立专门的风险预警机制,加强风险因素的管控;明?_税务管理工作相关人员的职责,建立完善奖惩机制。还可以成立专门的风险防范小组,可以利用企业已有的风险经历建立风险资料库,风险探讨企业的风险经历,预测企业可能会出现的风险并且提出相应的解决措施以便于在风险出现时能够及时的解决,降低企业的税负压力。