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房地产开发工程项目管理范文1
关键词：房地产；开发；工程项目；管理
当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：
1.1 项目风险管理薄弱
房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
1.2 项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
2、房地产开发工程项目管理优化措施
2.1 加强房地产开发项目风险管理
风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：
①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，迫不得已的情况下，才能采用。因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。
②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。
2.2 全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，开发商应从开发成本的土地及拆迁费用、前期费用、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等方面做好全过程的管理。
2.3 项目质量管理
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入。因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，其素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。
在房地产开发、建设和施工实践中，我们体会到，房地产开发企业在新的形势下，必须正确处理好二个方面的要求：
一是房地产开发市场的竞争愈演愈烈，市场激烈竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。要在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素合理科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。
二是在房产开发和建设过程中，对施工企业内部推行项目承包制。作为一个集房产开发、建设和施工于一体的企业，施工项目也是企业生产经济效益的基点。我们在对每一个开发项目的施工推行承包经营责任制后，从基数的确定，指标的制定，到实施落实，最终效益的考核，方法的采用是实现承包经营责任制一个非常重要的手段。根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素。可以这样说，在知识爆炸的时代，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。
3、正确选用“方法”，还需管理的保证
由于施工项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于施工企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理中，不能简单地对产量、成本、利润三者的依存关系，应用数字模式，预测一个目标值，而且，还要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制??信息反馈??总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。
4、抓好动态管理，坚持运用科学的管理方法
需要不等于存在。只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。如网络计划在施工管理中很实用，编制一个网络计划并不很难，但要坚持运用这一网络计划却不容易。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响，在施工计划实施中经常会与原计划有出入，出现与实际进度不是提前就是拖后时，克服“网络易破，画了无用”的思想，坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制，及时调整、反复运用取得实际效果。
5、用好“方法”，必须抓基础管理
在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息，如果没有正确的计量技术和监测手段，没有详尽全面的统计报表、没有及时有效的各类信息的反馈，再好的现代化管理方法也不能发挥它的威力。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累更多、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据，使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。
6、提高项目管理人员素质，科学实施项目管理
要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难的。同时，要求项目体每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理的素质，决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。
房地产开发工程项目管理范文2
【关键词】房地产；开发项目；工程管理；难点
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
前言
文章简述了房地产开发项目管理的作用和意义 ，并对管理过程中存在的难点问题进行了介绍分析，通过分析，结合自身的实践经验和相关知识，对房地产开发工程项目管理难点的解决措施进行了探讨。
二、房地产开发项目管理的作用和意义
1.房地产开发项目管理能减小项目风险
房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。
2.房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理
房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。
3.房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理
房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。
三、房地产工程管理原则分析
1.科学合理原则。应当根据项目任务和具体施工环境，采用合理的操作方法和作业流程，科学合理地进行施工现场的各项工作，对施工现场的各项资源做到合理有效的利用，充分发挥施工人员和管理人员的工作能力，实现科学化现场管理。
2.经济效益原则。房地产现场管理工作中，不可以只重视施工进度和项目质量而忽视项目成本和市场，要克服这种单纯的生产观以及进度观。需要努力打造精品工程，在保证质量的同时努力降低成本，并要积极拓展市场，对于生产经营的各种要素，应当精打细算，努力做到以最少的投入获取最多的产出，尽力避免不必要的浪费以及任何不合理的开支。
3.标准化规范化原则。标准化管理和规范化管理，能大大减低房地产现场管理难度，施工现场的诸要素管理都应当做到有章可循、分工明确，克服主观随意性，才能有效协调地进行施工生产活动，从根本上提高施工现场的工作效率，实现良好的管理效益，建立科学规范的现场作业秩序。
四、房地产开发工程项目管理现状
1.项目风险管理薄弱
房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。
2.项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
3、物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备， 但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期的商品房屋销售也有负面影响，这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。
4.房地产项目开发前期调研不足，缺乏可行性研究
当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就开始盖楼，而不能对其进行技术、经济方面的考量和论证，这就造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，致使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。
5.管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标
我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，从而在运用过程中虽然照搬项目管理的模式，但是对项目管理的具体细节研究不够深入，尤其是项目管理的体制普通存在着不够完善的问题，这就在事前管理与事中管理出现了脱节，自然在进度和成本方面也就容易失控，与预期目标出现了很大的偏离。
6.物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重
房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备，但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期的商品房屋销售也有负面影响，这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。
7.设计监理制度不够规范，制约着行业规范化运行当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，许多施工单位变更图纸比原设计图纸还多，这既造成了成本上的浪费，也造成了管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，许多施工单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种监理上的缺失，使得施工单位缺乏有效的制度保证和规范运行。
8.开发商质量意识不强
开发商总体质量意识不强房地产开发普遍存在偏重施工质量监督，忽视策划和设计阶段质量监督；偏重土建质量，忽视功能和配套设施及设备的质量；偏重表面质量，忽视隐蔽质量；偏重施工阶段的现场质量管理，忽视工序进行前准备工作管理；偏重个体计划质量及施工进度，忽视整体效率。作为民用建筑建设主体，开发商的行为在相当程度上影响房屋质量。开发商常常受经济利益驱动，一味压低造价，导致施工方出于成本的考虑，采用不合标准的材料；或为保证上市时间压缩建设周期导致合理工期无法保证；或者前期资金不到位导致工期拖延，后期抢工导致建筑质量差；或将住宅质量视为由施工单位负责，将质量监管的任务完全交由建设主管部门。如此种种做法对住宅产品的质量产生了相当不利的影响。
五、房地产开发工程项目管理难点的解决措施
1.重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设;有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”;完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
2.要重视、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作。整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。
3.要从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作。在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
4.加强房地产开发工程项目中成本的控制政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。
5.工期的控制工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。
6.加强房地产开发工程项目中安全的控制房地产开发商和施工单位应该对地产开发的永久性和施工安全结构足够重视，必须根据国家相关安全规定进行严格控制，保证工程的安全性。
7、房地产施工质量管理
首先，积极使用先进的工艺技术，科学合理安排施工进度，科学调配劳动力，对总体计划进行周全、翔实的安排，特别是对施工容易发生的技术问题要制定详细的应急措施。同时，专门成立测量小组，认真细致做好测量放样的工作，工程平面的点、线，都是通过坐标点和该点的高度来确定形成，因此，要重视放样，数据要经有关人员复核后才能进行下道工序的施工。
而且，建立高效灵敏的质量信息反馈系统。设置专门机构作为信息中心，负责搜集、整理和传递质量动态信息给项目领导小组，便于领导小组对异常情况的数据信息迅速做出反应，把指令信息传递给执行工程部，及时调整施工安排，纠正偏差，进而形成一个对数据迅速反应、保证项目质量的信息网络。现场质检工作员要按时搜集班组相关质量信息，并且进行随机抽样，提取相关的质量数据，为决策提供可靠依据。
最后对材料进场严格执行检验制度。根据材料计划检查材料的规格、名称、型号、数量，检验是否具有合格证、材料检测报告，严把质量关，只有材料全部符合条件之后才能通过，并做好进货验证记录。试验员还要对使用中的材料进行抽查，做好材料二次检验工作。
8、对房地产施工进度管理
项目经理部要加强自身的学习，很好地掌握设计文件和业主的意图，并通过
自审、会审，对设计的交流，主动进行事前控制，把可能产生的影响尽量降到最低。同时，可以实行计算机管理方式，要保证房地产项目工程在规定的工期内顺利完工，就要对施工进度计划重点把握关键工序和关键线路，它是工期进度的关键。可以通过对房地产工程进行网络管理进行控制，只要关键工序出现工期的拖延，就可以在网络进度的计划中进行调整优化和压缩，制定有效的现场措施，保证工程的按期完成。而且，为了确保房地产工程按期完工，要根据工程的需要配备足够的大、中、小型施工机械，在保证正常施工使用的同时，还要采取有效技术措施保证紧急时候的备用。
9、房地产施工安全管理
启动装置、离合器、保险链、防护罩等防护设施要齐全完整。进行设备维修、保养、清理的时候必须首先切断电源，并在专人监护下进行。圆锯的锯盘和传动部位要安装防护罩，并设置保险档和分料器；长度小于500mm，厚度大于锯盘半径的木料，不能使用圆锯。砂轮机要用单向开关控制。垂直运输设备需有防冲顶限位装置，垂直运输设备需附着在主体结构上，并做好接地系统。
从事高空作业的人员要事先体检，严禁不适合高空作业的人员从事高空作业。进行两米以上的高空作业的时候，操作人员佩戴的安全带（或安全帽）的尾绳长度不要超过2m。高处作业用使用的梯子要保证牢固完整。台阶的间距要在30cm左右，作业人员上下通行的时候一定要通过楼梯上下，不能用起重机器进行上下。高处作业人员必须穿平底鞋，不能穿硬底、带钉和易滑的鞋进行作业。高空的上下交叉作业时，必须要在上下两层作业间设置密铺板进行隔离。作业过程中搭设的云梯、工作台、脚手架、护身栏、安全网等，一定要保证坚固可靠，并在经过安检不嫩检验合格之后才能够进行使用。高空作业和地面的联络、指挥，要有规定的方式和人员，不能多人指挥或越权指挥。
10、充分发挥监理部门的作用
在施工过程中，监理单位必须本着公正客观的原则，对施工流程中的各个工序进行严格实时监控，对施工单位施工标准作出监督考察，对不合理施工，违章施工作出及时有效的处理，保证整个工程施工的规范化。加强对原材料质量的监理。加强原材料的质量控制监理是房地产工程监理中相当关键的一个环节。监理单位必须全程参与到材料的采购，运输，入库，保管，领用等各个环节，确保原材料质量可以达到国家标准，确保原材的选用符合工程的特点。比如在外墙渗漏施工中，现有的房地产材料多以混凝土为主，选用这种材料，质量难以保证，使用时间较长就会发生变形，导致了房地产物之间接触不牢，从而发生外渗现象。
六、结束语
房地产开发项目工程管理中的难点是制约房地产发展的主要因素，随着房地产行业的不断发展，涌现出的相关问题也越来越多，需要认真对待，及时解决，才能促进房地产行业正常有序的发展。
参考文献：
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[5]熊 李敏 浅谈房地产施工阶段土建工程质量问题的量化管理 [期刊论文] 《中华民居》 -2011年6期
房地产开发工程项目管理范文3
【关键词】项目决策；项目设计；施工合同；供方资源；甲方供料
近几年来，本人在经历约60万平方米三个房地产项目的管理实践，经历工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程，也通过对其他开发项目建设管理的考察和调研，发现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发企业，其项目建设经常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，项目管理目标总不能如期实现。结合当前房地产开发流程及组织管理状况, 针对开发项目管理中存在的难点问题，提出改进开发商工程建设项目管理质量的思路，降低项目管理难度，充分用好工程合同，规划好项目开发组织，促使项目进行得稳健有序。
1 项目决策阶段要重视加强市场调研工作和提高决策效率。
项目决策阶段开发商担心政策风险和市场风险的负面影响，以及公司人力资源的缺乏和管理机制不健全，项目市场定位及决策机制不完善，项目前期市场可行性研究工作不深入，是影响项目管理有效实施的根本。
1.1 项目前期对市场研究和决策
由于没有详细的项目可行性研究报告，使得项目规划设计不能如期进行，即使进行了多方案的概念规划设计，也会因为市场研究工作不充分细致、评判标准不明确、犹豫不决致使项目决策慢、效率低。开发商有些领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究，决策迟缓浪费了项目时机。决策高层犹豫一段时间后匆忙决策，这样决策确定的项目产品导致不科学、不系统、不全面，也不完全可行。
1.2 决策机制的完善
决策阶段的犹豫和匆忙，引起的问题在项目实施过程中会造成管理诸多困难，一定会在项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来。当工程匆忙上马、待定内容久拖不决时，因产品研究方面资源匮乏，所谓决策就成个别领导临时仓促“拍脑袋”，领导成为具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成工程建设等待的关注点，前期的市场调研和产品研究问题此时就演变成工程技术问题。例如某项目在建设过程中经常出现原则性、功能性的“伤筋动骨”大变动，在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大等市场定位偏差问题，重新进行产品定位，重新设计而修改户型，在建商住楼改成公寓楼等功能的修改，详规设计经常调整建筑面积、建筑楼层、楼体布局、景观布置、道路系统等。
1.3 提高决策水平和效率
决策阶段工作效率低导致项目实施丧失机遇，效率就是效益，只有纵观全局综合性地算大帐，才能提高工作效率。前期可行性研究是项目的灵魂，据此进行的项目设计是龙头，龙头有魂才能使工程建设管理有章可循。重视项目的前期调研工作，就要重视前期研究决策的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立完善的决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”、“借力”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
2 项目实施阶段要重视加强设计管理和计划工作。
市场研究阶段进行得不细致不规范，项目决策阶段的问题拖到实施阶段来解决。本属设计师的工作，却受到开发商的过多干预和限制，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但项目整体设计不系统、产品功能不配套、效果上不协调等方面设计失误的责任也由开发商承担。
2.1 设计阶段的盲从
开发商认识到一定要在设计阶段严格把关，某几个领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据。项目规划和建筑方案是开发商“包办”的，设计师成了开发商的工具，使得设计师无法创意。建设内容经常变化，施工图提供慢，工程变更多，造成工程质量、进度、投资控制等项目管理目标无法如期实现。如某小区的变配电房、水泵房、停车位是临时加上，分期建设的小区供电问题经常临时性解决，经常调整建筑立面材料、颜色及窗型，景观设计不系统、无主题等。设计师成了“改图师”，工程人员成了“改图员”，无论是工程管理部门，还是项目的设计、监理、施工单位，各方面都不满意。
2.2 设计资源的简单拼凑
细微创造差异，细节决定成败，项目设计资源整合不足，影响项目设计质量、供应时间、工程内容对接等工作，从而影响项目管理。当今住区开发建设，景观园林工程已成为一项不可或缺的内容。景观设计资源整合不足，设计工作滞后造成整个小区景观不协调，景观设计意图粗略，无层次地繁杂添加，设计图纸内容做法不具体，景观工程实施滞后，失去了景观促销的作用。住宅公共部分精装，装修设计在施工图中得不到体现，建筑装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵。
2.3 有效整合设计资源
招标或委托有相应资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源进行整合，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案初步设计、施工图设计、景观设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件；此阶段要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划，对关键性的设计文件要进行相关部门的预审和讨论。严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重，并经过必要的程序才能进行。
3 工程施工承包合同力求严密，重视项目收尾阶段的管理工作。
工程施工承包合同不严密，从建设方手中直接分包的单位过多。项目收尾阶段交叉施工作业时，发包工程内容及交接口界定不清，没有采取措施重视工程收尾阶段的工作，造成项目管理难度大大增加。
3.1 工程总分包管理难协调
工程建设前期主要是总承包单位进行的土建施工，管理工作比较单一，容易进行；对于施工合同有约定的纳入施工单位管理的专业分包，管理工作也正常。到建设后期，专业配套分包单位与总承包单位，以及分包单位之间的配合和交接问题上，矛盾越来越突出，成为项目管理的难点。因大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同。甲方签订工程施工合同中无工程配合、交接内容等要求或约定不详细、不严密，总承包单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任，对甲方分包工程配合问题“斤斤计较”，使工程管理困难重重，总是在交接环节的工序细节、脚手架、垂直运输、临时水电、垃圾清运、成品保护、使用费和配合费、安全管理、交接验收、工程资料衔接等方面纠缠不清，造成工期拖延。甲方分包单位有了需协调的问题也往往直接找甲方，甲方成了真正的“总承包”，出现工程质量和拖延工期问题后相互扯皮、推诿，责任不好界定。在项目收尾阶段甲方很多精力花费在“协调”工作上，即将竣工交付客户入住之前，售房签订的交付日期日益临近，出现乙方不急甲方着急的尴尬局面，甲方现场代表总要“求”完这个乙方，再“请”另一个乙方，还要准备组织进行项目整体验收和交付等工作，现场管理的工作压力、工作难度可想而知。收尾阶段现场大打乱仗，焦头烂额，使得项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题。
3.2 甲方的分包项目要尽量少，施工承包合同要严密。
对于甲方分包各工程合同内容要系统化，细化各自之间配合条件，全面系统地进行建设合同管理。尽量让总承包单位完成组织施工，需要分包的由开发商主持分包工程招标工作和确认分包单位，分包单位与总承包单位签订工程分包合同。这样有利于甲方及监理的协调管理，规避质量、工期、安全、保修责任等风险。对于必须由开发商组织发包的工程，要细化发包工程的内容，事先研究各分包工程的建设时段、交接、场地、协作、安全、验收、保修、资料、费用等配合条件，以及各工程之间可能产生的管理难点。事先制订对策和要求，在工程建设承包合同中明确，减少甲方协调工作量，使得工程合同更具操作性，充分体现业主的主导性。
3.3从整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作。
在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程的领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾巡查复查的临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
4 开发商应重视对供方资源的整合和管理。
对于房地产项目工程管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成，工程实物由施工单位承建，现场“四管控”工作委托监理单位实施，工程所用材料设备由材料设备供应商提供，开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。在项目实施阶段，开发商与勘察设计、施工、监理及材料设备供应商之间是需方和供方的合同关系，供方资源的整合和组织就成为甲方项目管理的关键所在，是房地产项目管理预控主要内容。开发商工程计划不完善，工程招投标工作组织流于形式，平时资源积累不足，参与的单位与工程建设不匹配，使得工程管理难度加大。
开发商是工程项目建设的主导者，是工程建设质量的第一责任人，在建设中应发挥主导性作用。有时开发商自身工作没做好，影响工程项目规范化管理。其实，平时注意收集整合各种与项目建设相关的社会资源，建立严密的工程及主材、设备招投标制度，通过考察、鉴别、比较、评估、洽商等方法，建立适合自身需要的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商资源库，然后再通过规范的招投标工作，选择中意的供方，与供方建立责、权、利分明的合同关系。
有时开发商片面认为是买方就要高人一等，与供方合作诚信意识差，过度使用“主动权”，对供方提出超出其承受能力的不合理要求，过度挤压承包方的赢利空间，拖延支付工程款，向承包商转嫁现金流压力，“主动”违约，忽略了供方的价值和伙伴作用，影响项目正常进展。开发商应当把承包方看成是通过项目实施，实现双赢的、平等的、诚信的合作伙伴。
5甲方供料的范围、交接方式要事先周密确定，不影响项目管理。
开发商为了集中整合利用社会资源，集中采购节约成本，保证设备质量和进场时间，经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容。甲方供料主要是电缆、电梯、水泵、变配电、空调等主要机电设备，而有的开发商甲供料越来越细，还存在供料交接、验收、保存、结帐等方面的环节，加大开发商工作量，造成承包方的依赖性，而且承包方很容易将工程质量、工期问题责任归结于甲方，产生承包商索赔，加大工程项目成本。甲方供料的范围、方式选择和实施效果不当，也会加大开发商工程项目管理的难度。
甲方供料的范围、交接方式要计入工程招投标合同条件，并严格按合同履约。工程主要设备可由甲方组织招投标，由甲方与材料设备供应商签订供货合同，也可增加部分采保费交由施工方与材料设备供应商签订供货合同。
总之，归纳影响工程建设进展的主要因素来看，开发商项目管理的主要难点有：首先，开发商决策阶段的市场可行性研究不到位，导致施工图设计文件供应慢且变更多；其次，事先整合的项目建设供方资源少，甲方发包工程内容及接口界定不清，不重视工程收尾阶段，导致工程收尾阶段项目管理困难；最后，甲方供料不当。开发商只要制定成熟的房地产开发工作流程，编制其实可行的项目开发组织设计，建立与之配套严密的组织和制度，进行规范运作，并围绕项目管理工作任务，加强各流程阶段工作的计划性，注重预控，就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度，提高项目管理的质量和效率。
房地产开发工程项目管理范文4
关键词：房地产开发项目；工程管理；沟通管理
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）01-0151-02
1 房地产开发项目工程沟通管理的对象、特点和存在问题
房地产开发项目工程施工中，必须将项目质量、进度、成本、安全等管理要素落实到施工各个阶段，项目管理部门应围绕着管理要素与项目组成员（包括项目负责人、施工人员、技术人员、管理人员、操作人员等）、内部客户（包括房地产企业的市场部和设计部等）、总包方、分包方、供应商、设计单位、监理单位、有关政府部门进行有效的、持续的沟通和协调，掌握项目管理部门各个成员的工作状态，明确内部客户需求，协调好外部关系，这是工程项目实施获得成功的关键，对于确保房地产开发项目工程高质、按期投入运行具有重要作用。
房地产开发项目工程具有投资金额大，周期长等特点，所以在沟通管理方面具有其自身特点，比如沟通管理范围大，不仅包括企业内部部门、员工、领导者与被领导者之间的沟通管理，还包括近层关系和外层关系的沟通管理；管理要素众多，包含员工关系、组织关系、供需方关系、协调配合关系以及外界监管和约束关系的沟通管理；房地产开发项目工程沟通管理的阶段性较强，涉及到项目开发的可行性研究、立项策划、设计、施工前准备、正式施工、验收、交付、销售、登记入住等各个阶段的管理，各个阶段的沟通管理内容和工作要点都有所不同；由于房地产开发项目工程投资金额高、工期长、涉及单位和专业较多，管理起来非常困难，所以沟通管理工作也面临着各种各样的工作内容，这就增加了沟通管理难度。在这样一个信息化高速发展的时代，原有的沟通管理模式弊端也逐渐暴露，比如沟通管理工作缺乏一定计划性，沟通协调信息的公开或传达不及时；房地产企业内部工作较为混乱，没有理顺外部管理和内部管理，沟通管理工作具有一定片面性；网络建设滞后，房地产开发项目工程相关方之间的协调大多通过电话和会议解决，沟通协调的工具较少，严重浪费了时间，进而影响到工程沟通的及时性和工程建设的进度。
2 做好沟通管理工作的对策
2.1 重视沟通管理
随着时代的发展，和谐管理已全面渗入到现代管理理念中。对于房地产开发项目工程管理来说，沟通管理尤为重要，这主要是因为在房地产项目建设各个阶段涉及的部门、专业、人员较多，只有实现人员间、部门间、单位间、领导者与被领导者间的相互沟通与协调，才能更好实现信息共享，营造出良好的工作环境。所以，房地产开发企业应当重视沟通管理工作，组织管理人员培训和学习，使每个管理人员都认识到：沟通管理是做好一切工作的基础，工作环境不和谐，工程项目也难以顺利实施。特别是房地产企业的项目管理部门是项目施工现场代表，其工作的顺利开展依赖于各方的信任和委托，所以应当加强自身学习，时刻保持自身魅力，不仅要具备高水平的知识、技能，还必须具备能让人充分信任的人格品质、洞察能力、分析问题和解决问题的能力，这样才能提升沟通管理的有效性，才能确保项目目标的顺利实现。
2.2 正确、及时传递沟通信息
房地产开发项目工程沟通管理工作中，各种信息的传递是双向的，是相关方做出科学决策的主要依据，因此必须保证信息的高质量、高准确性和及时性的传递，尽量降低由信息不实给项目带来的损失；建立基于所有沟通方式的回馈机制，使信息能够及时被接收者接收；制定切实可行的沟通计划，充分考虑项目相关文件的保存方式、文件格式、工作汇报方式，了解与项目相关的工作内容、工作人员基本情况、人员对项目信息的需求和对时间的期望，这样才能将工作人员最需要的信息及时、准确传递给
他们。
2.3 实施动态管理
房地产开发项目工程管理中的沟通管理必须贯穿于整个项目实施的全过程，而由于工程项目实施具有一定阶段性，这也就决定了沟通管理也要分阶段实行，并要根据不同阶段的不同问题抓好沟通管理工作要点，实行有效的动态管理，比如在房地产开发项目实施初期阶段主要是协调供需方关系，在项目实施后期的管理重点则是约束关系，所以，在沟通管理工作中，我们应当根据工程项目的推进过程准确掌握各种关系，通过及时的沟通将项目实施中的矛盾、争执化解，并建立切实有效的利益机制和公平竞争机制，实现项目管理过程中各方利益一体化，通过相关方的主动沟通、积极参与、自觉行动达到和谐管理的目的，进而提升房地产开发项目工程管理的综合水平，使项目得以顺利实施。另外，加大对总承包合同机制的研究力度，力争项目建设过程中总承包方的利益与甲方利益的一致性，尽量减少利益差异，保证沟通的一致性，力争高效、高质完成沟通管理工作。
2.4 充分利用信息技术优势
近年来，信息技术发展非常迅速，并在社会各个领域得到了广泛应用，其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路，我们应当充分利用信息技术优势，加大网络建设，建立沟通管理信息系统，将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑，实现各种信息及时、准确的传递，不断提升沟通管理工作效率和工作质量，进而提升房地产开发项目管理的整体水平，为房地产企业创造出巨大经济效益。
3 结语
房地产开发工程项目管理范文5
近些年来，随着城市化水平的不断提高，我国房地产行业已经得到了极大程度的发展。在房地产开发项目中，设计优化与工程管理是两项重要工作。文章首先针对房地产开发项目设计优化与工程管理的案例进行了简要的阐述，继而在此基础上提出了一系列完善上述两项工作的措施，希望通过文章的论述，能够为我国房地产行业设计水平以及工程管理水平的进一步提高提供基础性的保证，同时也为我国房地产领域整体的进步提供基础。
关键词：
房地产开发项目；设计优化；工程管理；案例
社会的不断进步使得人们对于各行各业的要求都开始不断提高，对于房地产行业同样如此，当前，人们对于居住环境的要求已经不仅仅局限于满足居住的功能，同时还要具备一定程度的新颖性以及艺术性，与此同时，对于工程的质量也提出了更高的要求，这就为房地产开发项目的设计过程以及工程管理过程增加了难度，为使上述两项工作的效果能够得到保证，一部分房地产开发项目已经采取了相应的措施，同时也取得了较为显著的效果，对案例的分析能够为其他房地产企业的项目建设提供参考，同时也就能够最大程度的满足社会对于房地产行业的要求。
一、房地产开发项目设计优化与工程管理案例分析
房地产开发项目的设计过程十分复杂，同时也需要经历较多的步骤才能完成，具体而言，在设计正式开始之前，房地产开发企业必须要向设计单位提供纲领性的文件，这些文件需要能够有效的证明开发商对这一片土地具有开发资格，所需要提供的文件包括城市规划以及三废治理建设条件和要求等很多种，只有上述文件齐全，设计单位才能够接手设计工作。设计人员在对项目进行具体设计的过程中，需要对项目的概况得到了解，此时，开发企业必须要向设计单位提供有关结构设计以及消防设计等方面的基础数据，只有这样，设计单位才能正式开始设计。房地产开发项目的工程管理工作也十分重要，管理过程需要房地产开发企业、负责管理工作的有关人员以及设计人员三者之间的配合才能很好的完成，在管理过程中，三者就工程管理的意见必须达到一致和统一，否则，一旦三者之间出现矛盾，工程的工期必定会受到影响。同时，针对工程中出现的问题，三者也必须要共同解决，这样才能保证工程能够更加顺利的完成。以下文章主要对房地产开发项目设计优化与工程管理的案例进行了分析：
1.桩基的设计优化与管理。
桩基是房地产工程施工过程中存在的一个主要问题。在某房地产开发项目中，根据国家对于桩基设计的标准，设计过程需要对受力进行计算，而在案例项目中，由于无法准确的判断出灰岩石埋深，因此对于受力的计算便会十分困难，为了使计算结果的准确性能够得到提高，案例项目将对于摩阻力的计算作为了得到结果的主要依据。具体得出的摩阻力结果越为1600kN，在这一基础上，案例项目将桩基的数量设置为了510根，并将有效桩长控制在了一定的范围内，从而使桩基设计得到了优化，为施工质量的保证奠定了基础。
2.供电系统的优化设计。
在房地产开发项目中，对于供电系统的设计十分重要。针对供电系统的设计过程，我国有关部门同样给出了具体的规定，但在全国范围内，并没有一个可以灵活运用的技术标准去供设计人员选择，因此，为了避免设计中存在错误，大部分设计人员都会采用保守的设计方法去完成供电系统的设计过程。案例项目属于新建的住宅小区的供电系统设计，在设计过程中，受种种原因的影响，供电系统的设计过程必须要由多个设计单位的共同参与来完成。例如，对10kV变电所的设计需要由供电局来完成，而针对小区中园林景观的供电，则需要由景观设计企业来完成，这就对各企业之间工作的协调性提出了要求。在案例项目对供电系统的具体设计过程中，各单位之间在协调性方面出现了问题，由于小区各个部分施工时间不一致，因此各单位之间很可能会出现配合失误的现象。此时，对于整体的供电方案的设计便开始显得尤为重要。案例项目的房地产开发企业将各个需要对电力系统进行设计的项目情况以及各设计部门的情况进行了综合，同时结合施工当地的气候情况以及总的用电情况，对供电方案进行了整体上的设计，并在众多设计结果中，选择出了一种最为适合当前项目情况的方案，并将其提供给了各设计部门，使设计部门及时不在同一时间对供电系统进行设计，也能够从整体上了解到整个方案，从而实现了对小区电力系统的优化设计与管理。
3.供热系统的优化设计。
在房地产开发项目设计过程中，对于供热系统的设计也属于一项基础性的设计，鉴于当前社会对于可持续发展理念的坚持，在供热系统的设计过程中也必须要坚持这一理念。案例企业在对供热系统的设计过程中，坚持使用太阳能热水器，充分的坚持了可持续发展的理念。案例项目主要应用了35W单晶硅的太阳能电池板作为了主要设备，这一类型的电池板主要以光控作为开光，即在存在光源的时候，电池板变会开启并运行，而一旦光源消失，电池板也会自动关闭。35W单晶硅的太阳能电池板能够在零下四十摄氏度到零上其实摄氏度的环境下工作四到六个小时，但需要注意的是，其工作时间也会随着空气温度的变化而变化，在连续的阴雨天气，电池板连续工作的时间必定会减少。案例项目对于供热系统的设计充分达到了集经济效益与环保效益为一体的要求，成为了当前房地产开发项目设计过程中一个重点参考的对象。
二、完善房地产开发项目设计优化与工程管理过程的措施
从上述案例中可以看出，当前我国的房地产开发项目在设计以及工程管理过程中，其工作效果均得到了优化，为了使上述两项工作能够更加完善，可以通过以下措施来实现：首先，保证施工企业的资质以及施工人员的素质十分重要。具备相应资质的施工企业，其施工质量以及施工效果也能够得到有效的保证，而施工人员的素质则从根本上决定着房地产工程整体的施工质量，因此，在对施工企业进行选择的过程中，一定要对其资质进行考察，要严格准入制度，而在施工人员的选拔过程中，也要对其理论以及实践素质进行考察，这样才能最大程度的满足社会对于房地产工程质量的要求。其次，要从工程施工前、施工中以及施工后三个角度对工程进行设计与管理。在工程施工前，要做好相应的准备工作，对此，主要需要做的包括对施工地点的考察以及对施工图纸的绘制等，在上述工作完成之后，才能正式开始施工。在工程施工过程中，为保证设计以及管理工作的优化，一定要在保证设计人员与管理人员专业素质的同时，去做好监督工作，且完善与落实责任制，以更好的保证工程施工的顺利进行。最后，在工程施工完成之后，要做好质量的检验工作以及收尾工作，一旦发现问题，要及时的对其进行处理。
三、结语
在房地产开发项目中，做好设计工作以及工程管理工作十分重要。针对上述两方面工作，我国存在很多企业均取得了良好的效果。设计优化与工程管理工作要融入到设计过程的每一个阶段，这是保证整个工程设计与管理效果的基础。完善上述两项工作是社会对于房地产行业的主要要求，为使这一目的能够达成，可以通过保证施工企业的资质以及施工人员的专业素质来实现，同时还要将上述两项工作融入到施工前、施工中以及施工后三个阶段，以最大程度的保证施工效果。
作者：高峰 单位：西安翻译学院
参考文献：
[1]钱永峰;李瑜萍.房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J].工程建设与设计,2008(04):120-123.
房地产开发工程项目管理范文6
【关键词】房地产；项目开发；全程造价；控制；管理
工程造价的控制与管理,就是在项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段,施工实施阶段、竣工验收阶段,对工程造价进行研究比较,把建设项目的造价有效控制在科学合理的范围之内。
一、项目决策阶段
投资决策是产生工程造价的源头,对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置的最直接、最重要的手段。决策阶段各项技术经济方案,对该项目的工程造价有很大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等,直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计,在项目建设各大阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,即达到80%～90%。
1.充分做好市场调查研究,全面采集有关数据和市场信息
市场研究是指对拟建项目所提供的产品或服务的市场占有可能性分析。要充分做好市场调查研究,掌握确切的数据和市场信息,进行数据综合分析和处理,对市场目前和未来期限内状况分析、预测,论证项目建设的必要性、可行性,并作出相对准确的工程造价并进行控制。
2.财务评价,为项目提供合理的经济分析预测
评价人员要在国家现行财税制度的价格体系下,分析计算项目的赢利能力和清偿能力、静态和动态投资回收期,考察项目在财务上的可行性。结合市场分析、竞争力分析、不确定性分析等因素选取多种价格方案并加以分析,使投资者对项目未来的效益有充分的了解,以减少项目投资风险。
二、设计阶段
取得土地后, 设计阶段是房地产项目造价管理的关键与重点。此阶段首先应公开招标设计单位, 眼光放开一点, 不要仅局限于本地设计圈子。选择设计技术力量优秀的设计单位和确定经验丰富、综合技能全面的设计项目负责人。采用建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法, 尽量将工程主体及配套的附属、景观绿化等放在一起进行招标, 让多家竞投, 从中选择最优的设计方案, 或将各方案的可取之处重新组合, 提出最佳方案。
接下来造价管理人员和设计人员一道采用限额设计方法, 把技术和经济有机结合起来, 依据开发经验和同类建筑工程的技术经济指标进行科学分析、比较, 优化设计, 降低工程造价。最后精心完成施工图设计预算的编制与审核工作。限额设计是设计阶段重要的一道把关, 其编好后由各个相关单位、部门进行综合会审、优选, 反复调整后最终定稿, 其中包括专业间的融合度审核、各种设备和材料的品牌及价格、拟专业分包项目的预算与审核等。它是以后各阶段造价控制的依据。
三、招标投标阶段
1.项目招标过程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面, 通过招投标开发商可以择优选择施工单位或材料供应商, 其对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为, 在招标过程中, 业主方应注意从以下几方面进行成本控制:
（1）招标前应严格审查施工单位资质,必要时进行实地考察, 避免“特级企业投标, 一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象, 选择好一个有实力和诚信的施工企业不仅工程质量和进度有所保证,而且项目成本控制风险相对降低。
（2）做好招标文件的编制工作。业主造价人员应注意收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料, 对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款应反复推敲, 要做到了如指掌, 以便日后的造价控制。
（3）推行合理低价者中标。作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价进行恶意竞争,防止其在取得项目后进行层层发包和转包或以各种理由不断进行变更。这样做的目的既保证了施工企业的正当利益, 也有利于业主方在日后的施工管理和成本管理。
2.认真做好合同的签订工作
应按合同内容明确协议条款, 对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等, 以及招标文件和设计中不明确、不具体的内容, 通过谈判, 争取得到有利于合理低价的合同条款。正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素, 对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。工程担保和工程保险, 是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。应主动争取工程保险、工程担保等风险控制措施, 使风险得到适当转移、有效分散和合理规避, 从而提高工程造价的控制效果。
四、项目施工阶段
项目施工阶段的造价控制是属于过程中的控制。这一阶段造价的变更主要有以下原因:施工方案的变化、设计变更、现场情况的变化等。具体从以下几方面来分析。
1.施工方案的变化
对施工单位所上报的施工方案是否违反投标时施工方案设计的原则，施工方法与国家强制实行的标准或规范是否有矛盾或冲突，是否符合合同的技术要求,在施工各阶段中投入的人员和机械是不是与施工组织设计中预期的一致，如果不同, 应要求施工单位进行澄清，避免为以后的结算留下漏洞。
2.设计变更
设计变更分为三种：第一种是设计院为完善设计而提出的变更，对于这类变更,应要求设计院考虑经济合理性，在其他标准不变的情况下，节约成本。第二种是建设单位为提高项目的售价、口碑、社会效益等潜在指标而提出的变更，这类变更会带来造价的增加，但同样也会带来高的收益。第三种是施工单位在图纸交底时提出的变更。图纸交底是在项目开工前，由监理方主持，建设方、施工方、设计方一起坐下来，对图纸上一些疏漏错误矛盾笔误等进行核对并出正式文件，作为设计变更的一部分直接进行结算。图纸交底与审图不同，审图是由专家进行的，而图纸交底是由具体实施人员进行的，所以更具有实际意义。通过图纸交底,一是可以修正审图时未发现的错误，对预算的正确性有很大帮助；二是图纸上存在的问题和要进行的修改都是由施工方提出的，也可以借此看出施工方的技术水平如何。但是,要慎重看待施工方提出的设计变更建议，因为在图纸交底时施工方会提出一些对其施工有利的建议和变更，作为造价人员必须会同相关的技术人员判定施工方要求的变更是否是必需要更改的。
3.现场情况的变化
因施工中现场情况的变化而增加造价部分的管理,主要包括对工程变更、现场签证、施工索赔、技术联系单、验收资料等的管理。对这部分的控制，造价人员应从核对现场资料的准确性及合理性入手。现场签字的人员对合同中单价的组成并不一定清楚，有可能签出的变更内容虽然在工程量中没有记录，但实际已经包含在单价中，这种情况尤其要特别注意，控制不好的话，会出现重复计算的情况，在后期的结算中也较难发现。
五、竣工验收阶段
竣工验收阶段造价管理的重点是编制竣工决算。竣工决算是房地产开发项目经济效益的全面反映, 它包括建设项目从筹建开始到竣工交付使用为止的全部建设费用, 是项目法人核定各类新增资产价值、办理其交付使用的依据, 是竣工验收报告的重要组成部分。通过竣工决算, 一方面能够正确反映建设项目的实际造价和投资结果, 另一方面可以通过竣工决算与概算、预算的对比分析, 考核投资控制的工作成效, 总结经验教训, 积累技术经济方面的基础资料, 提高未来新项目的投资效益。
