前言：中文期刊网精心挑选了房地产业涉税风险范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产业涉税风险范文1
关键词：营改增；房地产；涉税风险
在我国财税改革历史上，共有过三次重大财税改革，而营改增是我国三次重大财税改革中最重大的一次。营改增是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012年首次在上海进行试点，2015年将房地产产业纳入营改增试点范围，2016年5月营改增试点全面推向全国全行业。但是由于营改增后增值税的核算难度远远大于营业税的核算难度，因此营改增后存在诸多的营业税涉税风险。根据以往研究发现，涉税风险主要包括进项税额扣除中的涉税风险、特殊业务未做视同销售处理的涉税风险、取得价外费用中隐含的涉税风险、转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险。这些风险是如何形成的且如何去规避这些风险是当下营改增后房地产业管理实践与理论研究的重点课题。本文试图基于房地产业营改增的基本梳理，着重探讨营改增后房地产业面对的增值税风险是怎样的，如何规避这些风险。
一、房地产业“营改增”概述
营改增对房地产业的影响非常大，既有积极影响又有消极影响，其中积极影响体现在税负减少、业务整合、纳税筹划等，由于增值税是价外税，营业税是价内税，根据以往研究计算可知，营改增前后的平衡率是56%，即如果房地产企业的毛利率在56%以下，那么营改增会降低企业的税负，增加企业利润，但如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么营改增将会为企业带来税负的增加，经研究机构测算我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。且根据测算，原来的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税等综合税率为14.97%，而营改增后的综合税率为14.49%。因此营改增降低了房地产产业的税负成本。消极影响主要体现于财务报表，例如增值税抵扣是在取得增值税发票后进行的，而增值税发票是工程结算时取得，折旧需要房地产企业垫付大量资金，房地产是一个资金密集型产业，垫付资金对其而言具有巨大挑战性。实际上，营改增对产业的最最直接的利益主要体现于可以进行税负抵扣和避免重复征税两个方面。
(一)进项税额扣除中的涉税风险
房地产业是一个资金密集型产业，涉及到众多领域的增值税发票，而进项税额可以抵扣，但是在增值税抵扣时容易形成五方面风险。一是房地产业的建筑工人、拆迁补偿费用等无法取得增值税发票，不得抵扣。二是在开发阶段，从小规模纳税人购买的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地产自己生产的石灰、瓦、砖等，这些均不能进行增值税抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工单位的费用(如设备费用、土建工程施工费、临时设施、三通一平的施工费)均不能进行抵扣；在开发阶段支付给政府部门的报批报建费不能抵扣，主要包括招投标管理费、拆迁管理费、散装水泥集资费、消防配套设施费、人防报建费、交易中心手续费、标底编制费、质检费、安检费等。三是期间费用中娱乐服务和居民日常服务、餐饮服务、贷款服务、购进的旅客运输服务的费用均不能抵扣进项税额。此外，在建筑期间的交际支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常损失，在材料等运输过程中的非正常损失不得抵扣；五是过渡期间营改增之前交易的材料，在营改增之后取得增值税发票不得抵扣。
(二)特殊业务未做视同销售处理的涉税风险
增值税核算中有诸多情况需要做视同销售处理，否则容易少抵扣增值税。一是将购买的货物、委托生产的货物、自产的货物用于赠送、分配、投资，将委托生产的货物、自产的货物用于个人消费或者集体福利，将代销货物用于出售，均视同销售处理。二是将固定资产作为入股资本需要缴纳增值税，视同销售；固定资产(自建房产)转化为投资性房地产，视同销售；但是在营改增前以固定资产进行利润分配是不需要缴纳营业税的。因此，一些视同销售的情况，如果不及时缴纳增值税，会产生税款滞纳金。
(三)取得价外费用中隐含的涉税风险
价外费用的内容很多，主要是指企业销售商品、提供劳务过程中发生的除价款之外的各种性质的收费，它主要包含看房费、订金等，以及代其他部门收取的一些费用，如煤气费印花税、电视初装费等。首先，如看房费、订金等价外费用是否要征收增值税，目前没有明确的规定，但是可以通过相关法律进行抵扣，例如《房地产所得税法》中有规定，只要是以签订合同为前提，就可以将其纳入销售收入。因此，通常这些价外费用是不征收增值税的。其次，如煤气费印花税、电视初装费等代收费用，若以房地产名义收取，则需要缴纳增值税，若以委托方名义收取，则不征收增值税。
(四)转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险
国家相关文件规定，房地产销售额的计算需要扣除当期允许扣除的土地价款，当期允许扣除的土地价款主要是当期销售房地产项目建筑面积与房地产项目可供销售建筑面积之比，再乘以支付的土地价款。但是现实中经常会以返还的形式进行扣除，因此在财政税票上的金额不能作为扣除土地价款的计算依据，而需要扣除返还的土地出让金。所以转让自行开发房地产时地税价款存在少缴纳增值税的风险。
三、“营改增”后房地产业涉税风险防范措施
(一)强化票据管理，完善税务筹划
增值税与营业税相比，有两个显在的好处，一是避免了重复征税，二是可以进行进项税额抵扣。避免重复增税的原因是由于增值税以增值额为计税基础，但是这一基础是通过进项税额抵扣实现的。因此，票据管理成为了防范涉税风险的重中之重。一是对上交票据严格把关，严禁不合格票据报销；二是注重供应商的选择，尽量少与小规模纳税人合作，多与农业相关的产品供应商合作，因为增值税对农产品具有一定的优惠政策；三是签订合同时，要严格把控发票取得时间，减少票据时间延迟导致企业资金垫付。其次，要完善税务筹划，一是由于房地产业是资金与劳动密集型产业，垫付金额大，生产周期长，因此企业必须与当地纳税部门交流沟通，减少纳税申报时间；二是重点关注当地、产业等不同领域、地域的优惠政策，尽一切可能靠拢产业政策，享受政策纳税优惠；三是对销售环节进行纳税筹划，例如装修的增值税税率是6%，房产的增值税税率是11%，如果不进行分离将会从高征收，因此在销售时要分离。
(二)强化内部会计人员培训
以上四种风险涉及到的会计核算非常复杂，因此强化内部会计人员培训是一个非常重要的防范措施。一是对财务人员的专业知识和税法知识进行定期培训，了解增值税的核算方式和财务风险潜在点，将风险潜在点进行归纳总结；二是转变财务人员的观念，营业税核算是简单化、统一化的核算方式，而增值税核算是复杂化的核算方式，财务人员不能再以懒散、简单的工作态度对待票据核销，好的财务人员可以在营改增后减少企业的税负成本，而不称职的财务人员则可能高于原来的税负成本；三是增值税纳税申报采用互联网电算化，必须强化内部财务人员计算机应用能力，快捷、准确的填报纳税信息。
四、结语
营改增作为我国有史以来最大的财税改革，对原来征收营业税的产业具有重大影响。房地产作为我国十年来驱动经济发展的重要产业之一，固然也不例外。但是营改增后将会带来一系列的风险，如何去规避这些风险是当下需要思考的问题。本文基于四种涉税风险，提出了两种防范措施，但是限于房地产业营改增实践依据不足，本文并不能很详细以实践数据支持理论推演，期望后续研究可以进一步深入探讨。
参考文献：
[1]冯秀娟.“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J].财会月刊：上，2016(9)：73-75.
[2]盛立中.房地产业营改增下的利好和风险预防[J].城市开发，2016(5)：36-37.
房地产业涉税风险范文2
关键词：会计收益与应税收益的差异 审计费用
房地产业连续数年被国家税务总局列为税务专项检点行业，每年被查出偷税金额巨大。商业类房地产企业税务筹划不是简单的问题，需要统筹考虑各个税种的税收政策，并且渗透进商业类房地产规划、建设施工、销售的每一个环节。税务筹划在商业类房地产企业中的发展已经日臻成熟，但是也日益暴露出问题。本文对商业类房地产企业税务筹划管理问题进行分析，
一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析
（一）商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定，但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴，因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排，是一种活动，更是一种企业财务管理的战略；而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段，来推迟或少缴税款，从而实现税负最小化。此外，商业类房地产企业税务筹划具有以下特征：第一，合法性：这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行，纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为，是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆，也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此，税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应，将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二，预测性：税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑，在安排投资、经营活动之前，事先进行筹划，确定最优纳税方案，从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负，则违背了税务筹划的本意，并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三，时效性：我国税收制度正处于不断建设、完善的状态，税收政策变化较快，这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改，使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四，整体综合性：税务筹划应具有全局性，兼顾短期和长期效益，统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时，税务筹划并不是孤立的，它贯穿于企业理财活动的全过程，与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说，房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外，还有其他的手段和方法。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为，但是违反了税收法律法规，违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。
（二）商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方，必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一，商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化，主要开发、经营活动包括：设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域，经营内容广泛，业务复杂，投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显，税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑，与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二，商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转复杂，企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三，商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大，房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等；房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等；期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多，数额巨大，税务筹划空间大。第四，商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节，筹划时间长。房地产企业开发周期长，回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间，资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性，筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊，考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五，商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节，涉及税种较多，税率较高，税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表（1）。
二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析
（一）商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间，常常需要在税收法律、法规的边缘操作，这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险，原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面：一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况，选择有利于自身发展的税收政策，规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中，相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策，则会错过了税务筹划的好时机；或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消，企业在不知道的情况下继续执行，势必会演变成偷税漏税的行为，给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险，使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品，但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理，企业可以选择销售或自持；对于开发商品的转让，企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的，会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排，而房地产业又具有经营周期长的特点，这就导致税务筹划方案执行的困难，增加了税务筹划的风险。
（二）企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理，很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见，收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有：一是偷逃隐匿应税收入。如：价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入，多以代收费用的形式挂往来账户；产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税；开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括：多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。
（三）企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够，都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严，既有可能使企业错失税务筹划的好时机，也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机，也会使企业税务筹划偏离了正确方向，影响企业发展。
（四）税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的，因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者，往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策；而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准，而是在一个可以商榷的范围内执行。因此，税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。
三、商业类房地产企业税务筹划的对策
（一）全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美，有经过多少专家的拟定、论证，企业仍然应当正视风险的客观存在，不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到，税务筹划风险是无时不在的，不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。（1）营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式：对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；受托代建方式，即房产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；投资人入股方式，即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。（2）土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果对开发产品长期持有，则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。（3）企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种：一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高，开发产品的成本越小，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。
（二）及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划，前提就是它必须是合法的，成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。一是学法，房地产业法律、法规种类数量繁多，变化也比较频繁，稍有不慎，使用的法规就会过时，从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税务筹划方案及时作出调整；二是懂法，企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法，严格按照税法来进行筹划，严守税务筹划合法的底线，正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。
（三）提升企业税务筹划人员素养 一方面，税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时，坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行，违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益，应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时，要及时进行解释；对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求，要进行规劝。另一方面，税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性，决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识，又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的，还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识；实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析，进而根据企业的实际情况，找准税务筹划的切入点，制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑，最终只能导致税务筹划的失败。
（四）建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。
再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序，使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点；二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说，对税务机关的有关提问作出相应的解释，争取筹划方案获得税务机关认可；三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通，争取达成共识，对方案的难点要及时向税务机关反映，从而向上级争取政策支持，避免失去应有的收益。
参考文献：
房地产业涉税风险范文3
【关键词】房地产企业税务风险成因分析管理对策
一、税务风险的特点
（一）难化解
税务风险一旦形成，如果企业不采取有效的应对措施，风险将会长期存在，不会自动化解。另外，税务风险还会随着企业经营活动的开展，呈现出累积效应，从隐形的风险逐渐转化为显性的资金流失，在引起税务机关的注意后，将会给企业自身的经济利益带来严重的损害。对于房地产企业来说，由于行业内部竞争激烈，企业一旦出现税务风险，还会使商业信誉受到损失，企业的市场竞争力也会一同下降，对未来的发展带来了阻力。
（二）多变性
税务风险的形成原因具有复杂性的特点，其中即包括企业内部管理不善、重视不足，也包括外部税法不完善，以及税务机关自由裁量权过大等。在企业正常的经营活动中，由于随时面临来自各个方面的不确定影响，导致税务风险也呈现出多变性的特点。例如，企业为了减少税费支出，会根据税法规定和自身经营需要，实施纳税筹划。一旦税法做出调整，内容发生变化，而企业有没有及时调整纳税筹划方案，就有可能导致纳税筹划方案从“不违法”变成“违法”，进而引起税务风险。
（三）可控性
虽然企业税务风险具有多变性和难化解的特点，但是税务风险的形成和爆发，也并不是无迹可寻的。企业可以结合以往的税务风险管理经验，一方面提高对税务风险防控和管理的重视，例如通过加强内部各个部门之间的信息交流，减少税务工作中的失误，降低税务风险发生概率；另一方面，也可以提前制定一些应急方案，即便是出现税务风险，也可以第一时间采取控制策略，避免风险损失的扩大化。因此，只要做到快速响应，就可以实现税务风险的有效控制，这也是维护企业利益的一种有效手段。
二、房地产企业税务风险的成因分析
（一）房地产企业内部原因引发的税务风险
1.财务核算水平不高。财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。2.财务制度不健全。房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。
（二）房地产企业外部原因引发的税务风险
1.税法改变后没有及时调整纳税筹划方案。纳税筹划是房地产企业在合法前提下少缴纳税费的一种主要手段，纳税筹划作为一种游走于税法边缘的经济活动，直接损害了税务机关的利益。当税务机关对现行的税法法律进行补充和完善后，原来的纳税筹划方案中部分内容已经不再使用。但是从新税法的实施，到企业更改纳税筹划方案，中间需要间隔一段时间，如果企业没有尽快结合当前的税法内容对纳税筹划方案进行调整，也容易引发税务风险。另外，在激烈的行业竞争中，许多房地产企业将工作中心都放在经营业务上，对于税法的变更缺乏足够的重视，这也会直接增加税务风险的发生概率。2.税务机关的自由裁量权。代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。
三、房地产企业强化税务风险管理的具体对策
（一）建立健全税务风险预警系统
1.推出税务风险评分评级机制。对于房地产企业的管理人员来说，税务风险虽然会带来损失，但是只要做好事前预防和管理，就可以做到风险可控，不会对房地产企业各项经营活动以及经济效益造成大的损失。税务风险的评分评级制度，就是采用定性分析与定量计算相结合的方法，立足于房地产企业当前工作的开展情况，对潜在的税务风险进行评价，对其发生概率、可能造成的危害后果等进行预测和分析。这样一来，就可以为税务风险管理工作的开展提供必要的参考，便于企业集中人力进行税务风险的防控。2.做好日常税务活动的监督。在房地产企业的日常工作中，由于存在一些不良的习惯，引发税务风险。同时，企业内部没有开展有效的监督和检查活动，也会导致税务风险进一步扩大，最终给企业造成损失。针对这一问题，就要去房地产企业关注细节，从日常税务活动着手，强化监督意识。例如，定期核对应收账款，及时处理死账、呆账。加强仓库存货管理，对于滞销的库存物资要及时采取处理办法，既可以减少库存，腾出空间，又可以防止资金呆滞，对增加房地产企业资金的流动效率也起到了积极作用。
（二）营造良好的税务风险管理环境
1.提升税务风险管理意识。税务风险的不确定性，决定了要想提高管理能力，必须要从日常工作的各个环节出发，采取有效的税务风险防控策略，以最大限度的避免税务风险。而这些工作的开展，需要房地产企业的税务管理人员要具备强烈管理意识。一方面。房地产企业的管理人员，需要树立长远目光，能够认识到税务风险管理对企业经营活动顺利开展产生的积极影响，进而为管理活动的进行提供必要的支持；另一方面，作为直接负责税务管理的工作人员，也要具备忧患意识，切实从源头上降低税务风险的发生概率。2.重视税务风险管理制度建设。在房地产企业的税务风险管理中，一方面要求税务管理人员具备较强的风险管理意识和丰富的税务风险处理经验，另一方面还必须建立起一套完善的税务风险管理制度，能够为各项工作的开展提供支持和保障。除了上文中提及的风险预警机制外，像合同管理制度、发票管理制度等，也都需要根据房地产企业工作的需要，尽快建立起来。以合同管理制度为例，作为一种具有法律效率的文件，房地产企业需要对合同中双方的责任、付款时间等做出明确说明，这样既可以方便后期税务机关的稽查，又可以避免法律纠纷和税务风险。
（三）与税务机关建立良好关系
房地产企业要与当地的税务机关保持良好的关系，在交流过程中了解税务机关关于现行税法将要做出的调整和改变，进而提前采取应对策略，这样即便是后期进行了税法修改，房地产企业也不会因为应对不及时，而引起税务风险或法律纠纷。另外，地方税务机关拥有对现行税法的补充和解释权，通过加强与地方税务机关的沟通，也能够了解地方性的补充政策，这也有助于提高对税务风险的预防和控制水平。
房地产业涉税风险范文4
关键词：“营改增”；税务风险；风险控制
中图分类号：F23 文献标识码：A
收录日期：2016年10月28日
一、“营改增”对房地产企业的意义
（一）有利于细化行业分类。“营改增”后我国的增值税纳税链条更加完整，纳税人所购买的服务类等业务可以进行抵扣。从动态来看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，纳税人只需缴纳增值部分，消除了重复征税，减轻行业消费者的负担，从而刺激需求，并以此种方式形成良性循环。如房地产企业可把原来的施工合同改为采购原材料业务和提供劳务业务，进行合理的避税，从而降低建筑成本，提高房地产企业的区域竞争力。促进产业分工与合作；同时也有助于增值税收入的增加。
（二）有助于规范财务管理与纳税规划。“营改增”后规定只有规范的账务处理才能进行纳税申报，在一定程度上规范了企业财务管理。我国现有的房地产企业施工行为营业税的申报方式基本上是粗放型的，如依据合同或有的税务单位没有合同的情况下同样能够缴税代开发票，这就增加了企业虚开发票的可能性，扩大了企业的税收风险，在与同行的竞争中也有失公平。“营改增”后企业需要根据自身的情况判断：企业是否符合税收优惠政策的条件，如果符合了优惠政策条件，企业需要按照主管税务机关的规定来进行必要的操作流程和备案手续，同时企业需要将应税项目和免税项目作出准确的核算，处理好免税项目和增值税专用发票两者之间的关系等。企业需要对这些方面作出正确的判断与核算，做出最有利于企业的纳税规划。
（三）有助于降低企业纳税负担。尽管目前税收中性原则还未充分体现，增值税实施后，房地产行业整体税负微增，较“营改增”前税负平均增加率约为0.77%，但是部分抵扣幅度较大的企业已经出现税负减轻的情况。根据上海华燕房盟网络科技股份有限公司的税负测算表明，通过“营改增”，该企业获得一定程度的税负减轻，对下游提供可抵扣的增值税发票，自身税负下降的同时，下游企业税负也得到减轻。税负的减轻，使得企业具备一定的价格优势，同时由于可以开出增值税发票，下游企业选择供应商时会有所倾斜，促进结构性减税的实现，也有利于新兴企业的业务增长。
二、“营改增”造成企业纳税风险的原因
（一）会计制度与税法规定存在差异。会计制度与税法之间一直存在差异，“营改增”后，税法又出现新的问题，虽然国家税务总局与财政部不断出台相关文件进行补充和解释，但会计制度与税法规定之间的差异更加复杂，房地产企业必须认真地对改革后的财务、税务知识进行理解、学习掌握和运用，在实践中不断协调会计制度与税法规定的差异，这无形中为房地产企业的财务人员带来了巨大的考验，进一步扩大了企业税务风险。
（二）税务风险管理意识不强。房地产企业刚刚完成“营改增”，企业内部的风险危机意识不强，大多企业还采取原有的“粗放式”经营管理模式。企业管理层及执行层纳税观念淡薄，税收遵从意识不强，往往只重视企业的财务风险，对税务风险管理不够重视，从而容易导致企业的税务风险。
（三）税务风险机构不健全。大多数企业没有设置专门的税务管理机构或税收管理岗位，有些虽然设置了税收管理岗位，但其职能定位主要是报税，而没有相关税务风险管理职能，在税收管理岗位的人员，一般是财务人员兼任，大部分缺乏必要的税收专业素质。
（四）税务风险内部防控制度不健全。大企业缺乏必要的沟通协调机制：一是大企业内部各部门间的涉税信息不能及时传递和交流；二是大企业与税务机关没有建立有效的沟通渠道，难以及时掌握税收政策变化对大企业的影响；三是大企业没有建立税务风险管理体系，对税务风险的识别、评估、应对、控制和评价等整个过程不能进行有效的监控。因此，大企业的税务风险管理必须要从大企业的内部管理入手，重视并采取积极的措施防范税务风险。
三、房地产企业“营改增”税务风险控制策略
（一）培养财务人员税务风险控制管理意识。企业税务风险管理的好坏，主要取决于企业税务风险管理文化。首先企业治理层和管理层需树立正确的税务风险意识和理念。在全企业构建一种税务风险管理文化氛围，使财务人员做到遵纪守法、诚信纳税，使税务风险管理工作成效和每个人的直接利益相关，如此便可有效增强企业相关人员的税务风险管理意识。在实务操作中，财务人员要做好以下工作：加强抵扣凭证管理、规范财务核算、防范虚开发票风险、合法开展税收筹划及明确可抵扣及不可抵扣进项税业务等。
（二）建立科学规范的税务风险管理机构体系。所谓“没有规矩不成方圆”，房地产企业应当首先确定税务风险内部控制的目标，在合法性、全面性、配合与监督三原则的指导下，根据行业特征与税收政策，从战略及业务层面识别、分析、评估税务风险，建立完善的企业税务风险内部控制体系。同时，加强动态税务风险评估管理以及加强员工涉税培训，更好地防范、降低、规避税务风险，达到创造企业价值的目标。只有这样，才能有效实施税务风险管理。
（三）完善内部管理制度。从税务风险内部控制的角度，对其在税务风险内部控制过程中的具体问题展开分析，并提出有建设性的意见，以解决该企业的税务风险问题。房地产企业的税务风险管理工作通过事先、事中、事后三大模块相互支持、密切配合，构架出一个完整的企业税务风险管理体系。在事先预防模块中，需要完善企业组织结构、树立风险管理企业文化、建设企业内部控制制度三方面；在事中防范模块中，运用财务指标分析法进行风险识别，运用定性与定量相结合的方法进行风险评估，对不同等级的风险点提出风险应对方案；在事后监督与评价模块，通过建立信息系统进行有效沟通，对风险管理体系进行全过程监督与评估，保证企业税务风险管理持续、有效运行。
（四）全面梳理公司业务流程和修订合同的税务风险。与各业务部门进行深入讨论，分析现时的业务流程，识别在采购、销售、发票、会计核算、系统数据传递等流程中潜在的财税风险控制点和控制要素，在风险控制点增加相关风险控制工具，从提高工作效率和降低财税风险的角度，对业务流程做相应改造。一方面对过渡期合同进行梳理，区分新建、在建、即将完工、已完工等各种完工状态，以选择适用的相关过渡期增值税政策；同时，需要与合同签约方就过渡期合同的交易价格、增值税税负承担主体、发票的开具和取得要求、纳税义务时点等进行协商和重新确认，并签署相关的补充协议来明确上述条款变化。另一方面对现有合同模板进行修订：收集现有的销售合同、租赁合同、采购合同、总包合同等模板，对合同条款根据 “营改增”做出合适的修改，如合同中明确包含增值税的价款，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务等应税服务的情况下，在合同中分别列示服务内容、不含税价及对应增值税额等。
主要参考文献：
[1]王铎桦.企业纳税风险的控制与管理[M].西南大学，2012.7.
房地产业涉税风险范文5
房地产开发企业拿地的主要方式有：一是通过“招、拍、挂”的方式从国有土地储备中心拿地；二是通过股权并购拥有土地资源的企业的方式间接获取土地；三是通过资产并购的方式从其他企业直接购买土地；四是通过接收土地出让方以土地资产使用权投资入股的方式获取土地资源。与获取土地有关的税收主要有营业税、城建税、教育附加、企业所得税、土地增值税和契税。本文将分别从拿地过程中相关各方即土地出让方和土地受让方的角度来分析各自的纳税风险和纳税义务。
一、通过“招、拍、挂”的方式从国有土地储备中心拿地
通过“招、拍、挂”的方式从国有土地储备中心拿地是房地产开发企业获取土地资源最主要的一种方式，在这种方式下，土地出让方是国有土地储备中心，国有土地储备中心代表国家将国有土地使用权让渡给拟将进行房地产开发的企业，因而土地出让方没有任何税费，拿地的一方，即土地受让方，通常为房地产开发企业，支付土地出让金以获取土地使用权，支付的土地出让金可以完全进入企业所得税和土地增值税的计税成本，作为房地产开发企业，支付的土地出让金还可以计入加计扣除20%的基数，在拿地环节，土地受让方只需支付土地出让金金额4%的契税，无其他纳税义务。这种拿地方式是一种最规范和最干净的拿地方式，不会出现纳税风险，但是，这种拿地方式要充分考虑拿地的主体问题，例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，但最终签订土地出让协议的，一定要是最终开发的项目公司。否则，土地使用权由母公司再转让到项目公司，会产生很严重的税收问题。
二、通过股权并购拥有土地资源的企业的方式间接获取土地
这种方式通常是土地出让方将目标公司的其他资产先行清理掉，留下土地使用权资产或少量其他资产，然后将目标公司股权的100%或者是大部分股权转让给土地受让方，土地受让方通过并购目标公司股权从而间接获取目标公司的土地，这种拿地方式是目前运用非常普遍的方式。万科地产公司每年新增的土地储备中大部分是采用股权并购的方式来实现的。在这种方式下，土地受让方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负及纳税风险，结果承担了较大会税务义务和纳税风险。
在股权并购的方式下，转让股权的一方（土地出让方）在税负上只有企业所得税，没有营业税（根据财税【2002】191号文件：对股权转让不征收营业税）和土地增值税。对于受让股权的一方（土地受让方）来说则税负较重，风险较大：因为收购的是企业原股东所持目标企业的股权，企业法人财产并没有发生变化，因而收购股权的溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除，在以后目标企业进行企业所得税和土地增值税清算时，清算的计税基础仍然是目标企业的原始成本资料，这种方式相当于土地出让方将应交纳的土地增值税转嫁到土地受让方；目标企业面临或有税负的风险，因为在对目标企业的收购过程中，不可能对企业以前的所有纳税义务进行全面的调查了解，只要目标企业存在偷、漏税行为，立即面临税务检查风险，只能是股权受让方承担所有的税收义务和责任；目标企业可能面临或有负债的风险，如担保，潜在或未决诉讼、产品质量索赔等。
三、通过资产并购的方式从其他企业直接购买土地
在这种方式下，土地受让方直接支付价款给土地出让方，以购买土地出让方的土地使用权资产，作为土地受让方来说，购买土地所支付的价款直接作为开发成本中的土地成本（应取得税务部门认可的合法票据），除了缴纳4%的土地契税以外，没有其他涉税问题，支付的土地价款可以完全进入企业所得税和土地增值税的计税成本，作为房地产开发企业，支付的土地价款同样可以加计扣除20%。但作为卖方的土地出让方来说，则面临着较多的税务问题：一是企业所得税，土地使用权资产的净增值部分必须交纳25%的企业所得税；二是营业税，根据财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税[2003]16号），单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，计算交纳营业税；三是城建税、教育附加，按营业税的有关比例计算缴纳；四是土地增值税，土地使用权的转让必须计算交纳土地增值税，根据国税函【1995】110号的规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金；对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。
四、通过接收土地出让方以土地资产使用权投资入股的方式获取土地资源
房地产业涉税风险范文6
关键词：电网企业 涉税 风险 做法
本文将以避免涉税风险、降低税收成本、完善财型务日常管理工作为目标出发，论述如何通过遵循税收规定、合理税收筹划、以税为依托降低财务风险的手段，来实现上述目标。
一、目标描述
（一）避免涉税风险
正常运行的公司都会面临方方面面的财务风险，如人为舞弊、调节利润、虚报收入等，但对于如国家电网这样具有央企背景，内部控制及内部管理制度高度完善并达到有效运行的企业，上述一般公司所存在的财务风险几乎不会发生，唯一需要关注的在于涉税风险。税法具有细致、复杂等特点，在实际工作中，很多情况并非出于有意为之，也会因疏忽、不了解等原因造成涉税风险。近两年来，由于电网企业基本都是当地的纳税大户，国税地税的税收检查频繁发生，在税法规定中对于偷税漏税，情节严重的甚至要承担刑事责任。国家电网如此庞大的企业，每年发生成千上万的各类业务，虽然很难达到税收零风险，但在这种高监管、高责任的环境下，要避免出现重大税收问题，尽可能将涉税风险降到最低。
（二）降低税收成本
对于国有企业而言，尤其如国网大型央企，担负着重大的社会责任。从这个角度出发，降低税收成本似乎并没有太大意义。但是，在近两年国企改制的大背景下，也逐步向市场化靠拢。国网公司也相继出台了一系列的政策，旨在提高企业效益，与市场接轨，完善公司各类管理制度。而合理的税收筹划，降低税收成本，是提高企业效益的一项重要内容。降低税收成本，节约企业现金流，提高企业效益，是公司一贯致力的目标。
（三）完善财务日常管理工作
税收是与财务是有密切关系的。虽然在现实中存在着税法与会计不一致的情况，但两者总的来说是一种相互制约，互为依托的关系。要避免税收风险及降低税收成本，没有日常完善健全的财务工作是很难达到的，而想要达到税收目的，会反过来制约日常的财务工作必须按照会计准则要求完成，以此完成税收目的的同时，又兼顾规范了财务工作。
二、主要做法
（一）规范日常会计工作
正如上文所说，日常会计工作是达到税收目的的前提。如每年工程成本入账问题，根据企业会计准则规定，每期期末应根据工程完工百分比，施工方确认工程收入，另一方确认工程成本。若严格按照准则规定，每年十二个期间内，工程成本应处于一个平稳的波动状态。但由于无法及时获取工程进度、开票滞后、利润考虑等因素，往往会在年底集中开票入账，导致全年工程成本出现极其异常波动。在2016年营改增后，建筑业改征增值税，若依旧延续以往情况，则会出现11月、12月收到大量增值税进项发票，让年底的增值税税负明显异常，引起税收风险。上述风险则完全由于会计工作所引起的。税收是在会计的基础上完成，出于避免税收风险的考虑，要在日常会计工作中，严格履行会计准则相关规定，给税收筹划创造一个良好的基础环境。
（二）加强税收知识的日常培训工作
以近些年出现的涉税风险来看，并非刻意为之，多出于不了解，学习不到位。中国税法复杂细致，且国家税务总局、财政部时常在发文更新补充完善。公司为使员工跟进政策，在财务部门内定期举行税务研讨，互相学习，若有重大政策变更时，请外部专家进行税收讲座。必要时，财务部也会对业务部门就如合规发票、合同签订等基础问题进行培训，杜绝可能会在前端出现的税收风险问题。
（三）合理的税收筹划
了解税法，遵循税法则不至于出现重大税收纰漏，但若要达到降低税负，合理筹划，则需要进一步的探讨与研究税法。针对本轮营改增，应做好充分研究。本轮营改增对电网企业的影响是方方面面的，在以后的工作中，需要仔细研读文件要求，结合实际工作，做出更好地税收筹划问题。
企业在加强税收筹划，用足用好各项税收优惠政策，降低纳税成本的同时，提高风险的辨识和分析能力，切实防范经营风险。一是充分借助事务所等外部中介力量，以税法为依据，通过深入研究各项税收政策，制订出合法合规的税收筹划方案，为企业营造一个安全的纳税环境。二是及时掌握税收政策更新变化，并适时对税收筹划方案进行调整，保证在税收法律法规范围内实施。三是树立以风险控制为核心的安全理念，加强风险控制，充分考虑税收筹划的风险，不能因为短期利益而进行盲目的税收筹划。在控制税收风险上，需要学习与掌握各项税法规定，按法规规定做事，自然不会出现税收风险。但要达到降低税收成本的目标，仅靠掌握了解还不够，需要进一步的去探讨与研究，细致挖掘各项政策规定，将不同税种政策紧密结合，以合理的税收筹划为手段，达到降低税收成本，提高企业效益的目标。
三、结束语
我们在充分学习与研究税法的基础上，进行合理的税收筹划，近几年的税务工作上取得显著成果。在近三年无论是国税还是地税的检查中，均未出现重大纰漏，工作得到当地税务机关广泛认可。公司历年税收成本或保持平稳或有所下降，节约公司现金流，提高企业效益。在接下来的工作中，我们将在以下内容上继续完善改进：
（一）关注小税种
增值税与企业所得税是重点税种，在这方面我们已经做了很多努力，在接下来的工作中，需要对于如个人所得税、印花税、房产税等小税种给予更多关注，虽然是小税种，但累计影响较大，也会存在一定的税收风险。
（二）加强与业务部门的沟通协作
在实际工作中，由于财务部门属于后端部门，许多事务在前端业务部门已经发生，造成难以改变的事实（如发票的取得、合同的签订）等，给财务后期的税收风险把控上带来困难。在今后的工作中，财务需要与各业务部门紧密联系，将与其相关的税收政策，注意要点第一时间告知对方，并且责任到人。在告知后仍犯错且屡教不改的，责任由对方承担。
