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房地产行业主要风险点范文1
关键词：财务风险 房地产 控制方法 生成机制
前言
我国房地产在20世纪80年代兴起，经过了将近30年的发展历程，其自身的整体实力逐步加强，更为重要的是为我国国民经济的发展做出了重要的贡献。现今情况下的中国房地产企业也面临着一系列的问题，有些房地产企业负债率很高，这样一来对房地产企业来说承担着重要的财务风险。这个问题成为了房地产企业不能不解决的重要问题。他直接制约着一些房地产企业的发展。
一.房地产企业财务风险的基本内容
房地产企业的财务风险是指该企业在财务管理中所面临的风险。其形成的原因是指房地产企业在财务管理策略中不稳定性的因素产生的[2]。房地产企业财务活动的主要内容是对财务风险进行控制。房地产企业在发展过程中会进行资金筹措的等融资活动，这是房地产企业发展的起点，但是这个过程中由于对财务的管理不当，会使房地产企业带来极大的财务风险，产生房地产的融资风险。融资风险的产生是有众多原因的，其中包括国家经济环境的变化、国际金融市场的变化、资本市场供求的 变化等等原因，这就加剧了融资风险的不可测性。当然如果进行管理项目的投资不当时，也会出现投资风险，这也是财务风险的一部分。同时在房地产企业日常的经验活动中，如果没有进行很好的处理，也会出现日常性财务风险，这个是由日常财务管理引起的。当然还有流动性财务风险等等各种各样的财务风险存在。
二、房地产企业财务风险生成的机理
（一）越来越恶劣的房地产融资环境
从2009年开始到现今，受国家政策的影响，各大、中、小型银行开始对房地产企业进行贷款限制，这样导致房地产企业从银行获得金融支持的力度越来越小，房地产企业也不断的面临着发展的困难[3]。有可靠数字统计，在2011年的时候，全国房地产企业一共贷款了7000多亿元，同比仅仅只增长大约为7%。比较前五年的增长率大为下跌了20%。但是当年房地产投资增加依然保持着高速增长的状态，同比增加有大约30%，投资额已经达到了房地产企业向银行贷款的3倍以上。这是一个很可怕的数字，房地产投资不断上升，但是房地产企业向银行的贷款确大幅度减少，可以通过这些数据想到，房地产企业面临了多大的资金困难。从2011年开始，银监会开始不断的出台一些政策要求严抓房地产企业的贷款风险，严格限制房地产企业从违法途径吸收资金，贷款的防范政策不断加强等等，这些都致使房地产企业的融资环境不断恶劣[4]。从国家政策来看，房地产企业主要从国家贷款的方式，已经不复存在了，房地产企业只有不断的扩展自己的融资渠道，才能改变融资困境。
（二）房地产企业道德风险的加大
对房地产企业道德风险的理解，主要是讲在房地产企业的经济活动中，当事人可能由于手中有权力和资源，所以按照自己的意愿从事一些能对自己产生好处，但是不利于别人或者团体的行为。房地产企业中存在着委托，这是产生道德风险的一个源头，如果房地产企业不能发现其中的问题，那么就会错误的进行策略规划，进行错误的投资，这样一来就会产生财务风险。因此房地产企业有必要加强道德风险的控制。
（三）筹措资金的风险性加大
房地产企业在面临发展时，会大力的利用各种途径筹集资金，进行大胆的借贷。房地产企业一般会利用财务杠杆进行资金流通规划，但是如果这个杠杆利用不当，资本结构调节不合理，那么房地产企业极有可能出现资金流动不畅，甚至不能筹备借贷资金的利息，这样筹资风险就出现了。这个风险是房地产企业面临的主要风险。房地产企业可以通过财务杠杆来增加负债，调整资本结构。这样会增加普通股盈余变异性越大，在面临普通股盈余变异性越大的情况下，财务风险就越来越大。
三、房地产企业财务风险控制的方法
（一）房地产企业该提高财务风险的控制意识
房地产企业在几十年的发展过程中，开始趋向成熟，而且房地产企业对我国经济建设产生了重要的作用，也是地方城市发展的主要经济动力。面对这样的形势，一些房地产企业认为在未来很长的一段时期内，房地产企业不会出现大的波动，更不可能出现崩盘的情况。而且房地产企业的融资也是主要从银行和民间进行融资，这样一来，致使房地产企业更没有财务风险意思。但是在中国国情下，房地产不能过快的发展，这样对中国经济也不利，中国政府不会置之不理，因此房地产企业老板，应该看到这一点，加强财务风险的控制意识。
（二）平衡引导资金
在房地产企业的财务风险中，资金链接风险是重要的内容。大多数房地产企业发生财务危机可能都是因为资金链接上出了问题，因为房地产企业是资金密集型企业，缺乏资金的支持，房地产企业就没有了基础和发展的动力[5]。但是非理智的快速扩张在一些房地产企业中还是大量存在的，可是如果一旦失去控制，资金链接供应不上来，那么就会带来致命性的打击，使房地产企业短期内崩溃。因此房地产企业应该更加注意资金风险链接的控制力度。
四、结语
中国还处在改革的时期，发展房地产行业依旧是大势所趋，但是要让房地产行业健康的发展，就要正确的引导房地产企业进行财务风险的控制。只要这样房地产企业才会正常的成长起来。
参考文献：
[1] 周婧，杨小青.我国现行反向购买会计准则的缺陷及合理性分析[J]. 长沙理工大学学报（社会科学版）.2013（02）
[2] 李建文.后金融危机时代我国房地产企业财务风险评价及其防范研究[D]. 云南大学.2011
[3] 高昂.我国房地产业上市公司财务预警模型适用性研究及其实证分析[D]. 华东师范大学.2010
房地产行业主要风险点范文2
1.开发阶段的问题
第一，房地产项目的核算对象、土地成本分配方法不够清晰。房地产行业同其他制造业有着很大的不同，产品形态并非是一成不变，同一个项目的产品在成本构成方面多种多样，这就导致成本归属以及分摊的方法也缺乏固定的标准。由于土地开发成本以及配套设施方面的建设成本属于间接费用，需要根据成本会计方法做好归集以及分配。第二，工程完成程度难以可靠估计，从而无法尽快获取成本核算依据，导致成本核算同实际的施工进度存在偏差。在实施工程建设的过程当中，工程的完成量以及实际总预算之间往往存在比较大的差异，如果无法及时地更新，容易导致房地产企业成本核算的时候难以取得可靠依据。第三，预算机制不够健全从而影响成本控制以及成本核算工作。一方面是房地产开发的项目往往周期比较长，市场价格出现的变动对于总成本的影响非常大，因此总成本预算事先预估的难度比较大。同时房地产项目的前期占用资金规模比较大，为节约资金的成本同时控制经营的风险，房地产企业往往出于谨慎方面的考虑而高估前期成本，导致项目成本的波动幅度比较严重。另一方面是预算指标的不够合理或者是下达不够及时，导致项目总预算同现场工程的施工进度难以配比，房地产企业的成本控制也缺乏可靠的依据，从而无法战争落到实处。
2.销售阶段的问题
第一，预售阶段作为回笼项目资金的过程，房地产企业虽收到部分预售款项，不过房地产项目的主要风险以及报酬还没有转移，无法确认收入同时结转成本转。这时房地产项目开发没有结束，成本仍然不断累计，处于归集分配的过程当中。房地产企业为快速地回笼资金，在预售阶段往往面临着销售费用以及营业费用急剧上升的问题。第二，税收政策对于销售阶段的成本核算影响。部分地区要求房地产企业在预收款环节就要缴纳一定税款，例如营业税以及城建税等，甚至一些地区要求房地产企业根据预售款项的比例来预征所得税以及土地增值税，等到项目清算的时候多退少补。因此根据收入配比的原则，预售款没有确认收入，同时缴纳税款难以同收入配比的，无法及时反映房地产企业的经营成果。第三，借款费用在停止资本化后对房地产企业的影响。根据会计准则的相关规定，在企业资产达到预订使用状态以及销售状态的时候，借款费需要停止资本化。不过在具体业务当中如何确定可使用状态仍然存在问题。第四，销售收入确认以及成本结算方面的影响。房地产项目的收入确认方式主要依据产品风险以及报酬转移与否，目前为止大部分的房地产企业在业主入伙的时候才可以确认收入实现。房地产企业确认收入的时候项目开发还没有结束，并且工程也没有决算，导致企业只能预估成本的结转，无法及时反映房地产项目的经营成果。
二、加强房地产成本核算与成本控制的措施
1.合理设立成本项目
房地产企业应当合理划分成本项目，从而客观反映项目的成本结构，也有利于探讨控制成本的措施。现行房地产企业会计制度明确规定，开发成本是一级成本核算科目，房地产企业需要在这一科目之下，根据自身经营特点以及管理要求，来进一步选择成本项目，同时据此落实明细核算。在确定成本项目的过程中，房地产企业的成本项目要避免太多，对那些发生次数比较少甚至是单笔费用，需要尽可能加以合并。例如各种配套的费用开支，可以考虑设置专门的配套费用科目加以核算。对于那些金额较大同时持续发生的费用，则需要设立单独的科目核算，例如土地费用以及土建费用等，如果属于发包合同还需要根据合同要求来做好明细核算，从而随时了解施工进度以及付款情况，为房地产企业的竣工决算提供依据。
2.加强间接费用核算
房地产企业间接费用内容主要有财务费用、管理费用以及销售费用。根据现行的房地产企业会计制度相关规定，这些费用都需要当作期间费用，计入当期的损益。不过这样一来就无法满足配比性的原则。例如项目贷款利息以及前期销售的费用，数额较大并且受益的对象非常明确，在受益对象销售前将其列入到损益类的科目加以核算，就会形成相应的虚假财务成果，无法真实反映房地产企业的经营状况。所以对那些受益对象非常明确销售费用以及贷款利息费用需要当作资本性的支出加以核算，前者在递延资产这一科目下设置明细专户核算，后者则列入到开发成本并当作成本项目的重要组成部分。
3.完善项目竣工决算
房地产行业主要风险点范文3
关键词：建筑装饰；园林绿化；城镇化
一、建筑装饰及园林绿化行业概述
建筑装饰主要是为了保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用建筑装饰材料对建筑物内外表面及空间进行各种处理的过程。根据建筑物使用性质不同，建筑装饰可分为公共建筑装饰、住宅建筑装饰和幕墙工程三大部分。我国的建筑装饰行业起步于20世纪80年代中期，从不被重视的传统小行业，飞跃发展成为年产值超过2.6万亿元的大行业，与土木建筑业、设备安装业并列为建筑业的三大支柱产业。
园林绿化是在一定的地域运用工程技术和手段，通过改造地形、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径，创造美的自然环境和游憩境域的过程。根据投资主体的不同，园林绿化行业可分为地产园林和公共市政园林。1992年，国务院颁布《城市绿化条例》，园林绿化行业步入法制化发展道路，对园林绿化行业的快速、健康发展产生了重要的促进作用。伴随着我国国民经济的持续快速发展以及对环境保护的重视程度越来越高，园林绿化产业发展表现出良好的发展态势。
二、建筑装饰及园林绿化行业发展状况
（一）行业发展迅速，市场规模不断扩张
在国民经济持续增长、城镇化进程快速推进等因素的带动下，我国建筑装饰及园林绿化行业取得了快速稳定的发展。根据《中国建筑装饰行业年鉴》和《2012年中国建筑装饰行业发展报告》，我国建筑装饰行业2012年的总产值约为2.63万亿元，较2003年的8,500亿元增长了209.41%，年均复合增长率达到13.47%，保持快速的增长。公共建筑装饰和住宅建筑装饰均表现出强劲的发展态势。2003~2012年，我国公共建筑装饰市场总产值由3,825亿元增加到1.41万亿元，年均复合增长率为15.60%。同期，住宅建筑装饰市场总产值由4,675亿元增加到1.22万亿元，年均复合增长率为11.25%。而根据国家统计局公布的数据，2002年我国地产园林投资规模为119亿元，2011年增加到485亿元，年均复合增长率达到16%；城市环境绿化建设投资从2002年的240亿元增长到2011年的1546亿元，年均复合增长率达到25%。
（二）行业前景看好，有望保持快速增长
在国民经济持续增长、城镇化建设稳步推进和居民消费水平持续提高的推动下，我国的建筑装饰及园林绿化行业未来发展前景广阔。2011年10月，中国建筑装饰协会明确提出“十二五”期间建筑装饰行业规模的发展目标：2015年建筑装饰行业总产值争取达到3.8万亿元，较2010年增长81%，年均复合增长率约为12.60%。其中，公共建筑装饰争取达到2.6万亿元，较2010年增长136%，年均复合增长率约为18.74%；住宅建筑装饰争取达到1.2万亿元，较2010年增长26.30%，年均复合增长率约为4.78%。继十七大之后，十报告再次着重论及“生态文明建设”，并将其上升到更高的战略层面，中国特色社会主义事业总体布局由经济建设、政治建设、文化建设、社会建设“四位一体”拓展为包括生态文明建设的“五位一体”。园林绿化行业具有美化生态系统、优化人类生活环境、减轻环境污染压力的重要作用，是“生态文明建设”的排头兵。未来随着生态文明建设的大力推进，园林绿化行业将迎来前所未有的发展机遇。
三、建筑装饰及园林绿化行业的驱动因素
（一）经济、社会的发展和投资的增长
根据党的十提出的2020年实现全面建成小康社会的目标，我国到2020年将实现国内生产总值比2010年翻一番，未来10年，我国GDP年均增长率将不低于7.2%。当前，中国正处于城镇化、工业化加速发展时期，投资是推动中国经济增长的重要力量。因此，受益于宏观经济增长的拉动、固定资产投资、城镇化进程加快以及新农村建设的推进，我国建筑装饰行业、园林绿化行业将在未来较长时期内保持持续发展的态势。
（二）多层次法律法规体系逐步完善
在建筑装饰行业、园林绿化行业快速发展的同时，规范行业发展的一系列法律法规、技术规范和标准陆续制定并出台实施。以《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国消防法》等法律为基础，以《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》《建筑企业资质管理规定》《建筑施工企业安全生产许可证管理条例》《城市绿化条例》《城市绿线管理办法》等法规为主要内容，以《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》《玻璃幕墙工程技术规范》及《建筑装饰装修工程设计与施工资质标准》《建筑幕墙工程设计与施工资质标准》《国家园林城市标准》《工程设计资质标准》《城市园林绿化企业资质等级标准》等规范、标准为有效补充的多层次法律法规体系已逐步完善，为规范装饰装修市场秩序、促进建筑装饰行业持续发展奠定了基础。
（三）新技术的推广和应用
2003年9月，中国建筑装饰协会《关于建筑装饰行业科技进步的若干意见》，列出了包括幕墙施工技术、木制品工厂化生产及安装技术、计算机应用技术等10余项新的施工技术作为示范、推广的重点技术，新的施工技术的应用提高了建筑装饰工程的质量、施工效率及建筑装饰企业的管理效率，推动了建筑装饰行业的整体发展。
四、建筑装饰及园林绿化行业面临的主要风险
（一）宏观经济波动风险
建筑装饰及园林绿化行业的发展状况与国家的经济发展水平密切相关，宏观经济增长的周期性波动对行业发展状况有较大影响。国家宏观调控政策和行业产业政策的变化会对市政及基础设施建设、房地产开发以及商业投资活动等造成直接影响，从而对建筑装饰及园林绿化行业的业务需求和业务结构带来较大影响。
（二）房地产调控政策风险
近年来，为了调整房市结构、防止房价上涨过快，挤压房市泡沫以避免出现大的资产泡沫化，国家采取了金融、税收、行政等一系列手段对房地产行业进行宏观调控。但是，我国政府对房地产的持续调控，主要是调整住房供应结构，并不会影响房地产业作为国民经济支柱产业的重要地位。如果政府未来继续出台更为严厉的房地产调控政策，则可能会在业务订单量、施工进度及客户回款等方面对建筑装饰和园林绿化业务带来不利影响。
