房地产经纪机构管理范例6篇

房地产经纪机构管理

房地产经纪机构管理范文1

【 abstract 】 with China's real estate market prosperity, real estate brokerage industry team developed rapidly, real estate agency in people buying and selling houses, lease house is more and more important role. In the new situation, real estate brokerage institution and brokerage researchers face legal system are not perfect, management confusion, distrimination many problems, this paper on these issues and strategies of comprehensive analysis.

中图分类号:F293.3 文献标识码:A文章编号:

一、房地产经纪及其发展现状

1、房地产经纪简介

随着我国房地产市场的不断发展与完善,作为房地产产业链条中关键一环的房地产经纪业的作用日显重要,房地产经纪活动日趋频繁,房地产经纪人员队伍迅速壮大。由于房地产具有价值量大,房地产交易中产权复杂、信息严重不对称等因素的影响,决定了人们在房地产交易中需要专业的房地产经纪人员和机构为其服务。房地产经纪机构为房地产交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构,而房地产经纪人主要是在房屋交易、融资按揭、物业管理等领域为房地产交易双方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪机构为连通房地产开发和市场消费发挥了桥梁和纽带的重大作用,而信誉良好服务周到的优秀房地产经纪机构可以更好地满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要,因此有利于房地产业的健康发展,房地产经纪企业成为房地产业不可或缺的重要组成部分。

2、我国房地产经纪发展现状

近年来房地产经纪服务向纵深发展,房地产经纪人在房地产交易中的作用不越来越重要。房地产经纪队伍空前壮大,房地产经纪人员的专业服务己经从低端提供交易信息、居间撮合,发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售等领域。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计,到2010年底,全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到15937家,其中比较著名的经纪机构有中原地产、21世纪中国不动产、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司等。全国共有34814人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书,其中的22024人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书。根据房地产经纪行业调研统计全国40个重点城市房地产经纪从业人员50万余人。粗略估计,全国的房地产经纪人员超过百万。房地产经纪服务从业人员呈年轻化趋势,年龄主要集中在21一30岁之间。房地产经纪人的学历也在逐年上升,八成以上拥有大专学历。

二、当前房地产经纪行业存在的问题分析

1、受金融危机和调控调控,交易量下降使得竞争日趋激烈

2008年以来受全球金融危机的影响,房地产市场不景气,二手房市场呈观望态势,交易量萎缩,很多中小房地产经纪公司不堪压力纷纷倒塌,还出现房地产经纪公司携款潜逃等恶劣现象,房地产经纪业面临着空前的信誉危机。2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,“国八条”、房产税试点改革先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。随着国家房地产调控政策不断加强与深入,房地产经纪面临业务量减少,有的小型的房地产经纪公司公司关门大吉,而大型的房地产经纪公司,进行门店的收缩,加大员工培训力度。房地产经纪行业竞争更趋激烈。

2、现行房地产经纪人管理体制不完善

政府行政主管部门对这个行业的有效监管模式都尚未建立,相关法律法规不完善。目前我国房地产经纪机构官办色彩浓厚,直接由政府部门组建,或是政府机构附属部门,中国房地产估价师与房地产经纪人学会担负着房地产估价师和房地产经纪人的管理工作,政府管理滞后。房地产市场中对房地产经纪机构采用多头管理体制,造成管理政出多门,缺乏专门的管理机制。目前这一行业的从业人员只有少数进入到管理体制内,绝大多数没有进入注册管理体制的从业人员,就容易游离在监管体制之外了。

目前国家出台制定的《城市房地产交易条件》、《城市房地产中介服务管理规定》等,只是针对整个房地产业的简单管理和调节,对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善,对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。

3、现行房地产经纪机构规模小、粗放经营,管理混乱

我国还没有出台对房地产经纪业的完整配套法律法规,因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束,市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低,成本少、风险较小,一些创业者纷纷踏入这一行业领域。

大部分房地产经纪机构规模小、管理差、收费乱,完全是各自抢占业务,很多小型房地产经纪机构都没有取得房地产经纪资质、营业执照、房地产经纪人资格证等资质证明,对房地产经纪业务法律法规也不熟悉,隐瞒事实,虚构情节欺骗顾客情况时有发生。还有一些房地产经纪机构盲目扩张,不注意品牌形象和管理水平提升,粗放经营,结果经常因为市场波动而大起大落。

4、房地产经纪行业从业人员不稳定,素质偏低

目前,成为房地产经纪行业从业人员的门槛较低。虽然大部分城市都举办了房地产经纪人员的资格考试,但该行业人员流动较大,只经过简单培训或者不经培训就直接上岗。房地产经纪从业人员素质方面呈现持证人数比例低、学历不高、年纪轻、从业时间短等特点。主要表现在以下几个方面:

一是从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。常常出现提供虚假信息从中牟利,给当事人造成损失的情况。二是从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育,对房地产专业知识的掌握不足。三是从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对老说都比较差,很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。

三、新形势下我国房地产经纪行业发展策略

房地产经纪机构管理范文2

Abstract: The real estate brokerage services market is relatively chaotic disorder in Jiangsu Province. So, there are many problems in the real estate brokerage services market. Based on ISM, the hierarchical division of the causes of non-standard real estate brokerage services in Jiangsu Province is put forward and the remediation measures are also put forward. This paper provides suggestions for the government and industry associations to promote real estate brokerage, and it is of great significance to promote the healthy and orderly development of the real estate brokerage services industry in Jiangsu Province.

P键词: 江苏省房地产经纪;解释结构模型;监管

Key words: real estate broker in Jiangsu Province;ISM;supervision

中图分类号:F293.35 文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2017)10-0204-03

0 引言

由于我国的房地产中介服务业起步较晚,整体发展水平与国际先进水平的差距很大。我国房地产经纪服务市场存在种种问题。一些学者研究指出当前我国各地房地产经纪行业普遍存在如房地产经纪机构良莠不齐、经纪从业人员素质较低、经纪机构经营行为不规范、经纪机构的规模较小、实力偏弱、公司内部信息资源封闭、业务范围较窄和业务内容同质化严重等问题[1]。

江苏省积极引进创新技术和产业,一直走在国内先进的行列,但是由于我国房地产经纪服务行业总体起步较晚,江苏省的经纪服务市场也存在各种亟待解决的问题。目前江苏省从业人数十多万,而其中很小一部分具有从业资格。

从业的机构鱼龙混杂,正规又具有规模的经纪机构屈指可数,大多数中介没有经过注册和备案就开始经营。从业者私下跑单、虚假房源等诚信缺失现象严重。房源信息更新速度慢,虚假房源多等问题屡见不鲜。韩丹,肖立指出南京房地产中介行业发展中同样也存在发展无序,企业生存率低,经营失信,社会信誉度低,企业规模较小,抗风险能力差,市场准入低,从业人员素质参差不齐,法律法规尚须完善,行业监管和自律不力,信息化程度低等问题[2]。

一些学者通过对江苏省其他地市研究发现江苏省房地产经纪行为中还存在着部分房地产经纪机构和经纪人员政策法规意识不强、经纪行为不规范、违反职业道德,如:炒卖房号、不能转让的房产;乱收费,不明示服务收费标准和服务项目,以各种理由收取溢价或通过合同约定将溢价部分作为中介费;为承揽客户、压降佣金、进行不正当竞争;虚假信息,隐瞒真实情况欺骗客户或与一方当事人串通损害另一方当事人利益;挪用、侵占客户的房地产交易资金;利用信息优势,低价从客户手中买入,再高价卖出赚取差价;利用客户大多缺乏专业知识的弱点,制定有失公平公正的合同文本侵害交易双方的利益,或设定有利于自己的合同条款以转嫁自身的风险,怂恿或唆使消费者签订“阴阳合同”等种种问题[3]。

已有大量学者对房地产经纪服务市场的的不规范行为进行研究并提出对策建议。但是极少有学者对房地产经纪服务市场不规范的根本因素进行分析。本文运用解释结构模型对江苏省房地产经纪服务不规范的成因进行层级划分,并从根本上提出整治对策。本研究为政府和行业协会的房地产经纪监管提供建议,同时对促进江苏省房地产经纪服务行业健康有序发展具有重大意义。

1 解释结构模型简介

解释结构模型(ISM)是一个系统,用于将复杂的系统分解成若干个子系统,特别适合于系统分析众多的变量和复杂的关系,它通过一系列的缩减和计算最终形成一个多级的层次结构模型。此模型可以把模糊不清的思想、看法转化为直观的具有良好结构关系的模型。

模型分析步骤:

①确定关键问题和影响关键问题的因素;

②列出各因子的相关性,并根据相关关系建立可达矩阵;

③对可达矩阵进行分解,建立结构模型;

④根据结构模型建立解释结构模型。

2 基于解释结构模型的房地产经纪服务市场不规范因素分析

房地产经纪活动对于联接、沟通房地产买卖双方的联系,促进房地产市场的交易活动以及活跃房地产市场发挥着极其重要的作用。然而目前江苏省房地产经纪市场出现了种种不诚信、不道德等问题,江苏省房地产经纪市场急需规范行为,强化管理、优化服务。

2.1 影响房地产经纪市场规范性的关键因素

通过对江苏省房地产经纪市场的现状分析,共找出了影响江苏省房地产经纪市场规范的十二条关键因素如表1所示。

2.2 确定各个导致因素的相关性并建立可达矩阵

在该系统中,11个因素可能会相互影响,这种影响关系用邻接矩阵A表示。矩阵的元素aij=1表示因素Si对Sj有直接影响,aij=0表示因素Si对Sj无影响,如表2所示。

邻接矩阵反映了要素之间的直接关系,然而要素之间不仅存在直接关系,还存在间接关系,间接关系可以用可达矩阵来反映。如Si对Sj有影响,Sj对Sk有影响,那么Si则对Sk有间接影响。在可达矩阵中,元素aij=1表示因素Si对Sj有直接或间接的影响,否则aij=0,本模型的可达矩阵如表3所示。

2.3 对可达矩阵进行层级划分得出解释结构模型

根据求出的可达矩阵,通过运算得出多级阶梯结构有向图,如图1所示。

根据阶梯结构有向图建立影响江苏省房地产经纪服务市场稳定的递阶有向层次结构模型如图2所示。

3 解释结构模型的结果分析

分析模型可以得出江苏省房地产经纪服务市场不规范的关键因素的关系可以体现为4个层次。箭头指向的因素为被影响的因素,模型下一层级的因素影响上面层级的因素。S2房地产经纪机构经营失信严重、S3机构内部信息共享程度差、S7民众从经纪机构获取的房源信息不全面,为第一层级的影响因素,也是影响房地产经纪市场稳定的直接因素;而第二层级的S1房地产经纪机构鱼龙混杂、规模普遍较小、S5经纪从业人员素质普遍较低、缺乏职业道德、S6从业人员政策法规意识差这三个因素又分别影响第一层级的三个直接因素,为重要的影响因素;S8民众对房地产经纪行为的投诉和建议渠道不便捷、S9房地产经纪机构的备案不够严格、S10政府以及第三方对房地产经o机构的监督和管理力度不够、S11房地产经纪服务市场缺乏强制的服务标准,处于模型的最底层,是影响全局的关键因素,也是影响房地产经纪服务市场稳定性的根本因素。而第四层级中的S9房地产经纪机构的备案制度不严格也是第三层级S4机构自律性差和第二层级S1房地产经纪机构鱼龙混杂、规模普遍较小的影响因素,与此同时S10政府以及第三方对房地产经纪机构的监督和管理力度不够和S11房地产经纪服务市场缺乏强制的服务标准这两个因素也分别是S1房地产经纪机构鱼龙混杂、规模普遍较小、S6从业人员政策法规意识差和S4机构自律性差、S6从业人员政策法规意识差的影响因素。

因此S9房地产经纪机构的备案不够严格、S10政府以及第三方对房地产经纪机构的监督和管理力度不够、S11房地产经纪服务市场缺乏强制的服务标准,又构成了影响房地产经纪服务市场的根本要素中的关键因素。

4 结论

本文通过解释结构模型对因素进行递阶层级划分,从而得出这些影响因素之间的相互作用关系,继而找出了影响房地产经纪服务市场的稳定性这的关键因素和根本因素,为政府规范房地产经纪服务市场的工作提供了理论依据和工作重点参考。下面根据模型分析的结论为江苏省房地产经纪服务市场的规范化提出以下的建议:

4.1 加强房地产经纪服务市场的备案制度

严格房地产经纪服务市场的备案制度,对于没有达到规定数量合格从业人员和一定规模的机构,政府部门应不予备案,工商管理部门不予颁发营业执照。

4.2 加强房地产经纪服务市场的监管力度

加强房地产经纪服务市场的监管力度,政府主管部门在加强监管的同时也应促进房地产经纪行业协会的组织建设,推动房地产经纪监管向行业协会监管为主导的模式。政府主管部门要进一步明确自身与行业协会组织的监管职责。政府主管部门应将监管重点放在市场准入和资格审核方面,而其他方面的监管职能应主要由行业协会承担。

4.3 制定房地产经纪服务市场服务标准

结合江苏省的实际情况,构建江苏省房地产经纪服务标准体系。对房地产经纪从业人员和机构的资格、服务内容和服务的标准给与明确界定。由政府监督行业协会贯彻实行。

4.4 完善房地产经纪服务的投诉和建议渠道

4.4.1 建立房地产经纪信息共享网站

首先,随着互联网的普及,政府主管部门或者行业协会可以建立专门的房地产经纪信息共享网站。在其中设立房屋买卖知识专区、专家在线解答专区、房源信息专区、投诉建议和评价专区、房地产经纪机构信息专区以及执业人员的诚信信息档案系统等。

设立公正的交易平台,房屋买卖必须通过公正第三方交易平台公平交易。鼓励上传房源信息,房源交易成功后交易平台对房源上传者和交易促成者分别给予一定比例的奖励。这便就可以解决信息不对称房源垄断等一系列不利于经纪市场健康发展的问题。

4.4.2 构建房地产经纪服务市场公信力平台

江苏省政府应该构建公信力平台,开通用于亲民问政和提供公共服务的政务微信公账号,便于民政交流,政府微信平台应设立房地产经纪服务专区,公众可以通过政府微信向相关部门反应和举报违反规范化规定的经纪机构或执业人员,政府相关部门通过政府微信可以了解市场不法行为[4],及时制定和完善相关法律法规对市场的不健康现象进行纠正改善。

这样一来通过“指尖的互动”便可以实现公民和政府对房地产经纪服务市场行为的监督。

4.4.3 建立评价系统和报告制度,由政府推荐优秀机构

对房地产经纪人员加强教育培训,并对从业人员的诚信以及业务熟练水平建立评价制度,由接受或者咨询过经纪服务的公众对服务的执业人员以及机构进行(匿名或者不匿名而管理人员保护评级人员的信息)各个方面的评价,累计评价的得分影响机构和人员的信誉等级。

对于季度评为差的经纪机构,行业协会给予警告和批评教育指正,对于评为差的经纪机构服务人员,由行业协会公布警告,经纪机构给予批评教育。年终评为差的经纪机构,工商管理部门直接吊销其营业执照,年终评为差的经纪执业人员,吊销其职业资格证书。

分期的评价结果以及处罚执行情况直接公开在政府的微信平台以及房地产经纪信息共享网站上,由公正的第三方人员管理核实评价内容的真实性,公众监督评价结果的公开程度。行业协会分季度向政府相关部门报告行业服务情况。

政府根据报告和政府建立的公众微信平台的意见推选出优秀的经纪机构和人员。评价制度和报告制度对于各方了解经纪服务行业的现状、购房或租房人选择中介作为参考依据、公众更好监督房地产经纪机构和执业人员、政府制定指导和监督政策具有十分重大的意义。

参考文献:

[1]赵斌,宇卫昕.我国房地产经纪行业现存问题及对策[J].中国房地产,2007(05):66-67.

[2]韩丹,肖立.南京房地产中介行业发展现状与对策[J].内蒙古科技与经济,2009(01):18-22.

房地产经纪机构管理范文3

[关键词] 房地产经纪 保证金 市场监管

美国的房地产经纪服务市场监管制度建设始于20世纪初,作为该市场监管制度重要组成部分的房地产经纪保证金制度是其一大特色。日本在“二战”后借鉴美国的经验建立了自己的房地产经纪服务市场监管制度,也包含房地产经纪保证金制度。台湾地区的房地产经纪服务市场监管制度建设起步于20世纪六七十年代,在学习美国和日本经验的同时进行了长时间的探索和实践,到了90年代末才趋于成熟,同样也设立了房地产经纪保证金制度。现将它们的房地产经纪保证金制度做些介绍。

一、发达国家和地区的房地产经纪保证金制度

1.美国的房地产复原基金制度。房地产经纪保证金最早出现在美国,称为“复原基金”或“恢复资金”,是对房地产经纪服务市场进行监管的有效制度之一。该基金由政府主办,大约有40个州要求房地产经纪人员交纳保证金或加入州设立的复原基金,由领照人在申请注册时所缴纳的特别规费积累而成,每个持有牌照者缴纳2千~10万美元,大多数州在2.5万~5万美元的范围。

当持有销售员牌照或经纪人牌照的房地产经纪人员的违规违法行为给客户造成损失,除会受到暂停或吊销其牌照的相应处罚外,受害人可以起诉牌照持有人或其所属公司,从而获得法律判决。但有时候,由于被告偿还能力不足,导致一些判决不能执行,这时可以动用房地产经纪保证金来偿付那些不能执行的判决,以保护社会公众的利益。

2.日本的房地产营业保证金制度。日本借鉴美国的经验设置了“营业保证金”(与美国设置“复原基金”相同)。1952年日本出台关于规范房地产经纪人的法规《不动产交易法》共八章:第一章总则;第二章许可,即房地产交易从业人员需申请许可的各项事宜的规定;第三章房地产交易主任,即房地产经纪人,该章就经纪人的设置、考试、执照核发等有详细规定;第四章营业保证金;第五章业务,规定房地产经纪人业务内容、订金金额的限制、损害赔偿的预定等事项;第六章监督;第七章其他细则;第八章罚则。

日本的法律明确规定房地产交易人员必须将营业保证金寄到事务所附近的信托所,办妥信托储备金后,向建设部长或地方市政府首脑报告,才准予正式营业。其目的也是保护公众的利益,对房地产经纪人进行约束,使社会公众在因某一房地产经纪人的不当行为导致财务损失时能够得到赔偿。

3.台湾地区的房地产营业保证金制度。标志着台湾地区房地产经纪服务市场进入了法制化监管阶段的《不动产经纪业管理条例》(以下简称“条例”)于1998年1月由台湾地区立法机构正式通过。为保障当事人合法权益,“条例”规定了房地产经纪企业开业前应缴存营业保证金,目的是建立房地产经纪从业人员的信用机制。

“条例”规定营业保证金缴纳义务人为房地产经纪企业,企业应依据主管部门规定缴存营业保证金,统一缴存到房地产中介经纪业同业公会或代销经纪业同业公会统一指定的金融机构营业保证基金专户上。同业公会设立营业保证金管理委员会,基金利息用于健全房地产经纪制度。营业保证金缴存以后,发生房地产经纪企业合并、变更的,其已缴存的保证金不受影响,其权利随之转移,不需要重新缴纳。申请退出的企业,自核准注销营业之日起满一年后,可以申请退还其营业保证金本金。受损害人取得对房地产经纪企业或房地产经纪人员的执行名义、经仲裁成立或经基金管理委员会决议支付后,可以在该房地产经纪企业缴存的营业保证金及提供担保总额内,向同业公会请求代为赔偿。

二、国外房地产经纪保证金制度的经验对我国的启示

美国、日本和中国台湾地区的房地产经纪服务市场运作规范,消费者的利益得到保证,这得益于它们都有一套较为完善而有效的房地产经纪服务市场监管制度,其中的房地产经纪保证金制度起到了重要的保障性作用。笔者认为我国应充分认识建立房地产经纪保证金制度的意义,学习和借鉴发达国家和地区的成功经验、尽快建立起具有中国特色的房地产经纪保证金制度,为我国房地产经纪服务市场的健康发展做出贡献。

1.我国建立房地产经纪保证金制度的意义。建立房地产经纪保证金制度的意义在于如下三个方面:(1)强化政府对房地产经纪服务市场的监管能力,提高政府的公信力。目前,我国还没有房地产经纪保证金,若出现房地产经纪机构或经纪人员故意或无意(由于房地产经纪服务过程十分复杂,有时会因考虑不周全的细节而出现过错)导致客户损失,甚至出现房地产经纪机构老板卷款藏匿的恶性事件,客户的损失无法获得赔偿,此时房地产经纪服务市场的监管部门却束手无策,已有的其他市场监管手段无力应对,公众自然会质疑政府的监管能力和公信力。若监管部门掌握房地产经纪保证金这个强有力的监管手段,这时就可以动用保证金,弥补客户全部或部分损失,这样就强化了政府的市场监管能力,提高了政府的公信力。(2)强化房地产经纪行业的信用能力,促进全行业的诚信建设。一方面,设立房地产经纪保证金作为担保以保障房地产交易安全和消费者的权益不受损害,以实际行动树立了房地产经纪行业“诚实信用”的良好“行业形象”,强化了整个房地产经纪行业的信用能力;另一方面,保证金增加了房地产经纪机构和经纪人员“失信”的成本;保证金又是行业全体成员共同缴纳累积而成的风险担保金,一旦某一机构或人员的行为给客户造成损失而支付保证金赔偿时,就会影响到整个行业的利益和形象,必然会遭到行业成员的一致谴责,因而每个成员在从事房地产经纪业务过程中必须小心行事,这有利于促进房地产经纪行业的诚信建设。(3)强化消费者的维权积极性,提高媒体对房地产经纪行业监督的实效性。当消费者的利益受到损害时,如果担心“赢了官司仍不一定能获得赔偿”,他们则不会非常强烈地要求赔偿,只会对房地产经纪行业失去信任而不再消费房地产经纪服务,这个行业就会逐渐萎缩甚至消失。若有房地产经纪保证金做担保,消费者的利益在任何情况下都能得到保护,他们就有积极性到监管部门投诉或到法院起诉违规违法操作的经纪机构和经纪人员,维护自己的正当权益,这样消费者会逐步建立起对房地产经纪业的信任。另外,媒体往往热心曝光违规违法操作者,帮助消费者维护合法权益,但只有在有保证金作担保的情况下,才能真正为消费者挽回损失,对房地产经纪行业的舆论监督才能起到实际效果。

2.我国建立房地产经纪保证金制度的设想。笔者对我国建立房地产经纪保证金制度有如下设想和建议,供有关部门参考:(1)尽快立法确立房地产经纪保证金法律制度。由国务院制定并颁布《房地产经纪管理条例》,在“条例”中规定设立房地产经纪保证金的基本原则;由住房和城乡建设部制定房地产经纪保证金制度的实施细则。由法律法规规定房地产经纪保证金的缴存、管理、性质、用途等具体办法。(2)房地产经纪保证金的缴存与管理。房地产经纪保证金由“机构保证金”和“个人保证金”两部分组成,其缴存义务人为房地产经纪机构(包括分支机构)和房地产经纪人员,其管理者(主办者)为政府行业主管部门。房地产经纪机构及其各分支机构在领取营业执照后,必须按管理者规定的数额把“机构保证金”存入指定的银行账户,方可取得房地产经纪机构或分支机构备案证明书;取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证》和取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证》的人员,必须按管理者规定的数额把“个人保证金” 存入指定的银行账户,方可取得房地产经纪人注册证书或房地产经纪人协理注册证书。政府行业主管部门设立经纪保证金管理委员会,负责保证金的具体管理工作,管委会由政府行政管理人员、资深房地产专家、资深房地产经纪人组成。(3)房地产经纪保证金的性质与用途。保证金的性质有二点:一是保证金独立于经纪机构和经纪人员之外,与经纪机构、经纪人员的财产与债务完全脱离,因而具有相对独立性;二是保证金可以购买国债、定期存款(不能购买股票等高风险投资),利息用于房地产经纪研究、教育及健全房地产经纪制度,因而具有公益性质。保证金的用途是:本金专款用于消费者损害赔偿,即受害者获得法院判决、仲裁机构裁决或保证金管理委员会裁定后,从该房地产经纪机构和经纪人员缴存的保证金所提供担保的总金额内支付赔偿。另外,申请退出的经纪机构或经纪人员,自核准注销营业、执业(或从业)之日起满三个月,且未出现过赔偿事件或赔偿金额未超过所缴存的保证金本金者,可申请退还其所缴保证金的全部本金或剩余本金。

参考文献

[1](美)查尔斯·F·弗洛伊德马库斯·T·艾伦:房地产原理[M].上海人民出版社,2005

[2](美)查尔斯·J·雅各布斯:房地产概论[M].北京:电子工业出版社,2007

房地产经纪机构管理范文4

转眼两年过去了,最近住建部在群众路线教育实践中把房地产经纪行业作为群众反映最集中、最强烈的突出问题加以治理,要求在较短时间内使行业现状有较大的改观。配合这个活动,2013年12月17日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会连同35家知名房地产经纪机构,发起了房地产经纪行业诚信经营倡议活动,这些机构向全国房地产经纪行业发出倡议,郑重做出六项承诺:房源信息真实可信、公开服务收费标准、保护客户个人信息、依法依规承接业务、及时受理投诉纠纷、规范经营服务场所,明确提出不虚假房源信息,不吃差价,不泄漏委托人的个人信息,不为交易受限的房屋提供经纪服务,不承接“群租”业务,不强制代办贷款、代办登记和担保,不沿街占道经营;还号召有条件的经纪机构结合自身特点,推出“先行赔付”等便民利民措施。

倡议中承诺不做的事,虽然现在有很多房地产经纪机构已经做到了,但这些仍是目前房地产经纪行业存在的较为普遍的问题。我一直认为:依靠倡议书这样的“德治”和部分行业有识之士的自觉行为固然很重要,但同样重要的还是要有相应的“法治”基础。

上述倡议活动一结束,新任会长就开始了连续密集的行业调研,并在调研过程中听取行业意见和建议,酝酿了一些政策建议,其中一项就是借鉴国际成熟经验,尽快建立房地产经纪行业的全员持证从业制度,并且希望通过相应的政府制度保证和技术手段来确保制度的实施,具体的建议是一个环环相扣的委托和交易流程。

一、建议房地产交易管理部门建立交易管理信息系统并接受公众的合法查询。

二、只有持证经纪人和经纪机构方可接受居间或委托并收取佣金。所有持证经纪人和经纪机构须在交易管理系统登记。

三、对业主委托的房地产经纪人出售的房屋,由业主和受托经纪人共同到房地产交易管理部门进行房屋产权核验和登记,对待出售的房屋赋予唯一性编码(以下简称委托编码),与此编码对应的信息包括房屋产权的相关信息及受托经纪机构和人员信息。

四、接受了业主委托的经纪人必须在24小时内向管理系统内的全部经纪人全面公布该房屋的委托信息,不得隐瞒和拖延。

五、经纪人房源信息需公示委托编码,否则视为虚假房源。

六、交易资金汇入指定帐户,并对应委托编码。

七、交易网签、纳税与权属登记时均需提交委托编码,保证合同有效性。

八、具备委托编码的房屋业主在办理该房屋交易登记时需提交其与初始委托的经纪人签署的具结书,同时在管理系统中核销委托编码,最终完成交易。

这里关键的一条在于:只有持证的房地产经纪人才能收取佣金。在美国,每个州都有这样的法律规定,各州都有专门的政府机构(如房地产委员会,Real Estate Commission)负责组织考试和发放房地产经纪人执照,只有持照经纪人方可有权收取佣金。这些年很多美国的房地产经纪人希望和中国的房地产经纪人合作开展业务,由中国的房地产经纪人介绍客户去美国买房。这种合作过程遇到的一个法律障碍就是中国的房地产经纪人不能和美国房地产经纪人分享佣金,因为前者没有美国当地的经纪人牌照,获取佣金是非法的。虽然最终美国的房地产经纪人可以用支付信息费(Referrals)的方式给中国合作方酬劳,但一般这种信息费只有佣金收入的25%,而如果按照通常的佣金分配方式,作为买方经纪人的中国合作方可以分到50%。由此已经可以看出,美国的法律对持有经纪人牌照和收取佣金之间的法律关系规定得多么严格。

房地产经纪机构管理范文5

关键词:房地产经纪 发展现状 发展对策

0 引言

房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、和行纪的营业性行业。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发,有助于促进交易主体间的联系,活跃房地产市场、促进房地产流通发挥着积极的作用。目前,我国的房地产经纪行业存在较多问题,如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展,是我国房地产经纪行业发展面临的问题。

1 我国房地产经纪行业在管理层面上的现状

1.1 房地产经纪行业管理法律、法规不健全 目前,房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定,但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章,但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系,规定过于原则,针对性不强,缺乏可操作性,面对具体的事务难以操作,许多有关方面的问题难以涵盖。

1.2 政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力 在对行业实施管理中,政府管理部门多,而且管理部门职能不清,各相关主管部门之间协调不畅,不同部门各自为政,职能和规定缺乏统一性,存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白,使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为,从而助长了行业的不正之风。

1.3 房地产经纪机构市场准入机制不健全 按照有关法律规定,设立房地产经纪服务机构,仅需向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度,对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用,但由于专业化管理环节的缺失,也在一定程度上导致了上述问题。

1.4 房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力 目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制,对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力,导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外,执业资格注册制度只是执业资格管理的开始,目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。

2 我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状

2.1 经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》,房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员,不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业,尽管这些条件比较低,但是,有的经纪机构也无法达到。

2.2 从业人员整体素质参差不齐,专业人员匮乏 近年来,我国房地产经纪公司大量成立,从社会各类人员中吸引了大量的从业人员,其从业人员层次繁多,人员素质参差不齐,专业人才匮乏,从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验,而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。

2.3 经纪机构在经营中存在诚信缺失现象,信誉差 房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失,信誉不能令人满意,过分强调经济利益,而忽视操守行为的培养,“利益挂帅,操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位,或钻相关政策空子,损害交易双方的利益,获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息,引诱或欺骗消费者;不兑现承诺;赚取不正当差价;乱收费;合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设,使企业的生存与发展就将成为一句空话。

2.4 部分经纪机构的规模小经营能力较低 由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低,认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快,因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一,创新形式不多,服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差,业务拓展面也较小,导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。

3 房地产经纪行业的发展对策

3.1 逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系 建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提,要进一步健全房地产经纪专项配套法规,用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为,使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定,内容要覆盖整个房地产经纪服务领域,具体规范到每一项服务活动,使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时,各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度,逐步形成国家、省、市三级法规体系,形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。

3.2 加强对房地产经纪市场的监管 在相关法律、法规健全的基础上,在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下,房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查,切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象,政府各行政部门可以建立联合办公制度,进行联合监管。

3.3 严格推行从业人员的认证制度,健全行业自律管理机制 为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为,应严格推行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员,严格管理注册人员的经纪行为,建立健全奖惩和退出机制。随着房地产中介行业的发展,行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者,积极开展行业自律管理。具体手段包括:修订完善房地产经纪组织自律规则;探索建立行业协会约束从业人员行为的机制;实施房地产经纪人年度注册验证制度;建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度;组织行业教育培训等。

3.4 大力开展行业诚信建设,树立行业品牌 要通过行业诚信建设,全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力,塑造良好的职业形象,提高行业的社会公信力,在赢得社会尊重的同时,增强自我约束机制,增强职业责任,也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本,是企业的立身之本,生存之源。只有建立在诚信基础之上,行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步,获得市场的认可。

房地产经纪机构管理范文6

北京市房屋租赁管理若干规定完整版全文

第一章 总 则

第一条 为了加强房屋租赁管理,维护社会秩序,保护房屋租赁当事人的合法权益,根据有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本规定。

第二条 本市行政区域内的住宅租赁和

非住宅房屋租赁他人居住的,依照本规定管理。

第三条 房屋租赁管理坚持管理与服务相结合的原则,实行属地管理。

第四条 本市各级人民政府应当加强对房屋租赁管理工作的领导,建立出租房屋管理机构。出租房屋管理机构具体负责房屋租赁管理的组织、指导、协调、监督等综合管理工作。

公安机关负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理。

建设(房屋)行政部门负责房屋租赁市场、出租房屋建筑结构安全的监督管理和房地产经纪的行业管理。

工商行政管理部门负责对经纪活动进行综合监督管理,查处利用出租房屋进行无照经营等违法经营行为。

民防行政部门负责人防工程的租赁管理。

卫生、人口计生、规划、税务、国家安全和城市管理综合执法等行政部门应当按照各自职责做好房屋租赁的管理工作。

第五条 区、县人民政府应当在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站(以下简称基层管理服务站),并保障其工作所需的经费、办公场所。

第六条 居民委员会、村民委员会等基层组织应当协助有关行政部门做好房屋租赁管理工作,督促出租人、承租人自觉遵守国家和本市房屋租赁管理规定。

居民委员会、村民委员会可以根据本地区实际,组织居民制定房屋租赁管理公约,对房屋租赁实行自治管理。

第二章 出租登记

第七条 本市实行房屋出租登记制度。办理房屋出租登记不得收费。

第八条 出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内,到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续,并填报下列内容:

(一)出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地,实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地;

(二)出租房屋的基本情况、租金和租赁期限;

(三)房屋权属证书或者房屋来源证明;

(四)本市规定的其他内容。

第九条 房屋租赁合同变更或者终止的,出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内,到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。

在房屋租赁合同有效期内,居住人员发生变更的,承租人应当自变更之日起2日内告知基层管理服务站,办理变更登记手续。

第十条 房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动,应当书面告知租赁当事人到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续;提供房屋租赁经纪委托业务的,房地产经纪机构应当按照本规定第八条、第九条第一款的规定,办理房屋出租登记、变更、注销手续。

第十一条 基层管理服务站应当为办理房屋出租登记的当事人提供下列服务:

(一)宣传有关房屋租赁管理的规定和安全使用房屋的知识;

(二)告知有关人员办理流动儿童入学、国家免疫规划项目的预防接种、计划生育免费技术服务等事项的规定和流程;

(三)根据当事人的要求出具与房屋租赁有关的证明;

(四)受当事人委托提供办理暂住登记、暂住证件,办理普通地下室登记备案,交验、登记流动人口婚育证明,办理临时流动人口婚育证明,纳税代办服务等;

(五)提供维权服务信息;

(六)市和区、县人民政府规定的其他服务项目。

基层管理服务站为当事人提供服务,不得收取任何费用。基层管理服务站不得从事或者变相从事经营性活动。

第三章 管理规范

第十二条 出租房屋的安全由房屋所有人负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。

房屋所有人将出租房屋委托他人管理的,应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站。

第十三条 出租房屋的建筑结构和设备设施,应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全。

禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

第十四条 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无身份证明的人出租房屋;不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件;发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的,及时向公安机关报告。

对多人居住的出租房屋,出租人应当建立居住人员登记簿,并按规定报送基层管理服务站。

出租人出租房屋的收入,应当依法纳税。

第十五条 承租人应当配合出租人进行房屋出租登记;不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动,不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。

第十六条 向境外单位、人员出租、转租、转借房屋,或者承租人留住境外人员的,出租人、承租人应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定。

第十七条 房屋管理单位应当按照下列规定对房屋进行安全管理:

(一)建立房屋安全管理制度,落实各项管理措施。

(二)按规定对所管房屋进行安全检查,并将安全检查情况予以记录,妥善保存。

(三)按照有关行政部门或者基层管理服务站的要求提供房屋安全检查结果。

(四)发现危及房屋使用安全或者其他违法行为的,立即制止,并督促责任人改正;拒不改正的,及时报告房屋所在地有关行政部门依法处理。

第十八条 从事房屋租赁经纪业务的机构应当依法成立,取得营业执照,符合国家和本市规定的条件。

从事房屋租赁经纪活动的人员,应当取得相应的房地产经纪资格证书。未取得房地产经纪资格证书的人员,不得从事房屋租赁经纪活动。

第十九条 本市对房屋租赁经纪委托业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。具体办法由市建设(房屋)行政部门会同有关部门制定。

第二十条 房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务,应当遵守下列规定:

(一)在经营场所公示服务内容、服务标准、房地产经纪资格证书复印件。

(二)房屋租赁经纪业务,由房地产经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同,统一收取佣金、开具发票。房地产经纪人员不得以个人名义承揽业务。

(三)房地产经纪人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务。

(四)不得伪造、变造、买卖、出借、出租房地产经纪资格证书。

(五)不得占用、挪用或者拖延支付客户资金。

(六)不得居间、出租不符合出租条件的房屋。

第四章 监督检查

第二十一条 本市按照统一规划、资源共享的原则,建立房屋租赁综合管理信息系统平台,对房屋租赁信息实行动态管理。

管理、使用房屋租赁信息的部门及其工作人员,应当对房屋租赁信息保密,维护当事人的合法权益。

第二十二条 公安、建设(房屋)、工商行政管理、民防、卫生、人口计生、规划、税务和城市管理综合执法等行政部门应当建立执法责任制,落实对房屋租赁管理的监督检查责任;在执法中发现不属于本部门查处的违法行为的,应当及时告知同级出租房屋管理机构,出租房屋管理机构应当及时告知有关行政部门依法查处。

房屋管理单位、房地产经纪机构、房屋租赁当事人应当配合有关行政部门对房屋租赁进行管理。

第二十三条 市和区、县有关行政部门,街道办事处,乡、镇人民政府应当按照各自职责,做好对基层管理服务站及其工作人员的培训、指导工作。

第二十四条 基层管理服务站应当建立巡视制度,采集房屋租赁信息,对房屋租赁情况进行日常检查,并做好下列工作:

(一)发现登记信息不实的,予以更正;

(二)发现未登记的,进行补登;

(三)发现房屋存在安全隐患的,督促出租人或者承租人进行整改;

(四)发现违反治安、消防、卫生、计划生育、建筑结构安全等管理规定的违法行为,报告上级出租房屋管理机构或者其他有关行政部门。

第二十五条 经房屋安全鉴定机构鉴定,出租房屋属于危险房屋的,建设(房屋)行政部门应当告知房屋所有人、承租人按规定采取解危措施。采取解危措施,需要承租人或者其他使用人暂时迁出的,承租人或者其他使用人应当及时迁出。出租房屋危及人身安全,并且房屋所有人、承租人拒绝对出租房屋采取解危措施的,建设(房屋)行政部门应当依法采取强制加固、修缮措施,并可以责令承租人或者其他使用人限期迁出。

强制加固、修缮发生的费用由责任人承担,因阻碍加固、修缮造成的损失,由阻碍加固、修缮的责任人承担。

第二十六条 建设(房屋)、工商行政管理等行政部门对房地产经纪机构履行监督检查职责时,可以检查有关资料,了解房地产经纪业务情况和客户资金、风险准备金等方面的管理情况;可以要求被检查单位提供房地产经纪机构营业执照、房地产经纪人员资格证书。

建设(房屋)、工商行政管理等行政部门可以根据国家和本市有关规定向社会公布监督检查的有关信息。

第五章 法律责任

第二十七条 具有房屋租赁管理职责的行政部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其上级部门或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十八条 对违反本规定的下列行为,由公安机关按照下列规定处罚:

(一)出租人、承租人、房地产经纪机构未按照本规定第八条、第九条规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的,责令改正,处200元以上500元以下罚款。

(二)违反本规定第十三条规定,出租的房屋存在治安、消防安全隐患的,责令改正,并可处1000元以上3万元以下罚款。

(三)违反本规定第十四条第一款规定,出租人向无身份证明的人出租房屋,或者发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑,不向公安机关报告的,处200元以上500元以下罚款。

(四)违反本规定第十四条第二款规定,出租人未建立居住人员登记簿,并按规定报送基层管理服务站的,责令改正,并可处200元以上1000元以下罚款。

(五)违反本规定第十五条规定,承租人使用租赁房屋时损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的,处警告,并责令改正;逾期拒不改正的,处200元以上500元以下罚款。

第二十九条 对违反本规定的下列行为,由建设(房屋)、工商行政管理、民防行政部门根据各自职责按照下列规定处罚:

(一)违反本规定第十三条规定,出租的房屋存在建筑安全隐患的,责令改正,并可处1000元以上3万元以下罚款;

(二)违反本规定第十七条规定,房屋管理单位未履行安全管理职责的,责令改正,并可处1000元以上3万元以下罚款;

(三)违反本规定第十八条第二款规定,房地产经纪机构使用未取得房地产经纪资格证书的人员从事房屋租赁经纪活动的,处5000元以上3万元以下罚款;

(四)违反本规定第十九条规定,房地产经纪机构未落实资金监管制度的,责令改正,并处5000元以上3万元以下罚款;

(五)房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务,违反本规定第二十条第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(五)项、第(六)项规定,或者违反本规定第二十条第(四)项规定,出借、出租房地产经纪资格证书的,责令改正,处3000元以上3万元以下罚款。

第三十条 违反本规定第十三条规定,出租的房屋存在卫生安全隐患的,由卫生行政部门责令改正,并可处1000元以上3万元以下罚款。

第三十一条 对违反本规定的行为,其他法律、法规、规章已经规定行政处罚的,由有关行政部门依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十二条 本规定自2008年1月1日起施行。1995年6月13日北京市人民政府第13号令,根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令第一次修改,根据2004年6月1日北京市人民政府第150号令第二次修改的《北京市外地来京人员租赁房屋治安管理规定》同时废止。

 

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