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房地产开发部门范文1
【关键词】城市规划；房地产开发；可持续发展
1 城市规划与房地产开发内在联系
城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。
2 城市规划与房地产开发的特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
2.1 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为.开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。
2.2 城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。
2.3 城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。
3 市规划与房地产开发的关系
3.1 城市规划对房地产开发起到必要的管制作用
我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。
3.2 城市规划指导和促进房地产开发
建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。
3.3 城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段
房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。
总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。
4 我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现
目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。
4.1 过度开发
在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距 一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
4.2 开发的随意性
在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。
4.3 对公共开发的冷落
公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资.
我国房地产开发与城市协调发展采取的措施城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。
4.3.1 城市规划应加强对房地产开发的管理
首先，必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。
第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
4.3.2 规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划不断作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。
4.3.3 与房地产开发管理相适应的新的规划方法
控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上，适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次，在上海、温州、广州等城市已有成功经验。它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。
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城市规划即为：研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。城市规划的任务是根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
房地产开发一般则指房地产开发企业以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。
2城市规划与房地产开发的行为特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。
而房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
3城市规划与房地产开发的矛盾
城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为。开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。
两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾：城市规划在寻求城市发展的整体最优模式，立足于长远考虑。而房地产开发的投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内。获得最大利润，市场经济成为衡量项目可行性的重要依据。房地产开发更加着重于经济开发，有利于城市的经济发展。
以上的根本矛盾导致了现代城市建设中经常发生的一些问题。比如，对公共开发的冷落，公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发。由于缺少直接的经济利益，很少有人参与建设。而商品房楼盘则存在过度开发现象，开发方为提高出房率，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展是我们重点思考的问题。
3.1城市规划必须有超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
3.2开发方则应在委托规划设计时，在审查资质的基础上，设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自己身服务城市的意识，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益，而不顾社会效益。
3.3在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，这导致了规划部门对城市建设的一些被动。规划行政主管部门职能的更应该强调主观能动性，在控制性指标范围内适当的来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，也赋予开发方更大的设计方面的自由度，同时又符合规划要求，更好的吸引投资。
3.4房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的各种问题情况及时反馈给城市规划部门，双方共同协调解决问题。
4城市规划与房地产开发的统一目标
房地产开发部门范文3
【关键词】城市规划；房地产开发项目；风险
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
前言
文章对城市规划与房地产开发的概念进行了介绍，并对城市规划和房地产开发之间的关系进行了阐述，通过分析城市规划建设中房地产开发项目的风险，对城市规划建设中房地产开发项目的风险控制措施进行了探讨。
二、城市规划与房地产开发的概念
1.城市规划的概念
通过城市空间布局、空间发展的合理组织,创造良好的城市生活和生产环境,满足社会经济发展需要的技术手段。在现有城市管理体制条件下,城市规划的编制、实施和管理,一般由规划设计院和规划管理局来完成。而它们是政府的职能部门,归根结蒂规划的权力集中在市政府。所以就其性质而言,城市规划是一种政府行为。这一行为结果要求反映城市全体公众的意志,维护公共利益,保障公民的合法权利,创造优美的城市环境。
2.房地产开发
是指按照城市规划和社会经济发展的需要,对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。其内容包括:从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程峻工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。房地产开发的形式有多种:按开发的对象(客体)而言,可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发;按开发的主体而言,有独资、合资、个人三种开发形式;按开发的区域划分,有新区开发和旧区(旧城区更新改造)开发;按开发的规模划分,有单项开发和成片集中开发。无论哪种开发形式,房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。
三、城市规划和房地产开发之间的关系城市规划通过制定出相应方案来对城市用地进行合理有序的规划控制，而房地产开发是用多种原料来把土地变成一个个房屋、建筑的过程，这两者是城市建设的不同阶段，都是为城市服务、满足人们需要。但是城市规划是“领头人”，它指导控制着房地产的开发，城市规划所设计的方案都是为房地产开发准备的，是要房地产开发来实现的，所以二者之间密不可分，并且相互联系、相互作用着。房地产行业算是一种城市形态的行业，它的兴起、发展都离不开城市地域，它在人口密集的城市中，是随着工业、城市化的迅速发展而发展的，所以城市的发展程度决定了房地产行业的发展。但我国的房地产行业起步比较晚，基础性也较差，与城市的发展不太协调。体现在长期的滞后、短期的过热，即使经过了一些措施的调整，但还是存在着一些不协调的问题，如何才能让城市规划和房地产开发协调发展，就成了人们最关注、最急切解决的问题。
从实现方法来看,城市规划确定城市发展的目标和方向,是一种目的行为;而房地产开发则是实现城市规划的手段之一,也是最经济最快速的一种手段。因此可以说二者之间的关系是宏观与微观、整体与局部、长期与短期、目的与手段、指导与被指导的关系。这是正常的,客观存在同一事物——城市建设内部矛盾相反相成的两个方面。一般来说宏观、全局、长远的利益应摆在首要位置,但局部、微观、短期的利益也要兼顾。没有局部也就没有整体,没有短期行为无以达到长期目标;没有微观的分析、集合、也就不可能有正确的宏观的判断发展。只有前者兼顾后者,后者服从前者,实现共同目标——符合科学规划的建设项目得以完满实施取得全社会的三大效益时,政府则获得最佳政绩,开发商获得最佳业绩。如果矛盾的两方面只有斗争性,缺乏同一性,就会给城市建设与发展带来麻烦,最终吃亏的是全体社会,当然也包括政府一部分人与开发商。
城市规划建设中房地产开发项目的风险与矛盾
1.城市规划建设中房地产开发项目的风险
（一）开发规模过大，空置房过多。目前各大城市都在忙于新区开发、设大学城、经济技术开发区等，使得各区的商品房数量急剧上升，同时由于基础设施很难跟上以及房价的过高与消费水平的不足，而造成各大城市商品房空置率达15%，已达国际公认的警戒线水平。
（二）房地产片面追求高额利润和容积率。房产开发商以底容积率获取土地使用权后，通过各种渠道，再把容积率提高，加大开发强度，从中获取高额利润。近年来，部分房地产项目能够从环境入手，营造高水平的居住环境，取得了较好的综合效益，但存在的问题是过分注重整体风貌上的高、大、洋和欧陆风格，没有地域环境入手，营造适合本城市自然环境和文化环境。
2.城市规划建设中房地产开发项目的矛盾 在市场经济的作用下，城市规划部门同房地产开发商之间存在着很大的价值差异，考虑的侧重点是不同的，有时候双方甚至会形成完全的对立。房地产开发存在着很大的风险，而且利润非常的丰厚，所以，房地产开发商所追求的就是收益的最大化，如果说房地产开发的项目没有利润或者说只有很少的利润，开发商是不会考虑去投资的，而相反的，如果说房地产开发商认为项目投资非常有利可图，为了追求利益，就算是社会和环境效益非常差，甚至有损城市的整体利益，开发商也在所不惜，城市规划所要强调的是社会、经济以及环境之间的协调和发展，如果说它们之间发生矛盾，城市规划部门通常会首先考虑到社会和环境的效益，而将经济效益放到最后一项考虑。这是由于双方之间的价值观不同，所以导致，城市规划部门和房地产开发商之间经常发生矛盾和冲突，而最后的结果就是，政府为了不失去投资项目，不损害开发商的利益，最终被迫修改城市规划方案，来满足房地产开发商的要求。这样的做法不但严重影响了政府对泛地产合理开发的引导作用，而且也迫使政府成为了开发商的利用工具。
五、城市规划建设中房地产开发项目的风险控制措施
如果过分强调长远利益、会失去经济发展的机会，过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益，那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系、使城市规划与房地产开发的短期活动来实现，城市得以稳步、协调的发展应了在以下几方面加强和改进：
1.城市规划必须有前瞻意识。一个城市成功的规划设计，应在十年、二十年甚至五十年满足城市的使用功能、满足城市发展的需要，成功的规划设计还能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资.方向、策略，促进房地产业健康发展。
2.房地产开发一定要符合城市规划设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自身服务城市的意识，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益 ,而不顾社会效益。
3.最大限度地发挥规划行政主管部门的主观能动性，在市场经济中，由被动变主动。城市规划在城市发展过程中不具有开发的决定权，而只具有否决权，这导致了规划部门对城市建设的一些被动。在控制性指标范围内适当地来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标有一定的弹性和灵活性，也赋予开发方更人的设计方面的自由度，同时又符合现划要求，更好地吸引投资。
六、结束语
城市规划建设中房地产开发项目应该具有前瞻性，不能过分的考虑短期利益，同时保持与城市规划设计相同的步调，这样才能有效的对城市规划建设中房地产开发项目的风险进行控制控制。
参考文献：
[1] 代亚辉、韩斌等.浅谈城市规划与房地产开发的协调发展.山西建筑.2012第6期
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(一)土地成本为取得土地使用权所支付的款项，包括：土地出让金、土地补偿款、大市政配套费、土地契税、土地交易费等；
(二)前期工程费是指在项目前期准备阶段发生的各项支出，包括规划、设计、项目可行性研究、测绘、勘察、三通一平等费用；
(三)建筑安装工程费是指以出包方式支付给建设承包单位的工程费，包括：土建工程费、安装工程费、精装修工程费等；
(四)市政基础设施费是指建设各项基础设施发生的费用，包括开发小区的道路、供水、供电、供气、排污、燃气、环境等费用；
(五)公共配套设施费是指为开发项目服务的，不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施费用，包括：人防、锅炉房、会所、幼儿园、小区体育设施等费用；
(六)开发间接费用是指工程或开发部门为组织和管理开发项目而发生的工资福利费、办公费等。此外，银行贷款利息的资本化、营销设施建设费也应在本科目中核算。
二、房地产开发企业成本会计核算中存在的问题
(一)成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目不一致目前，很多房地产开发企业项目竣工验收后的完工产品成本结转是以目标成本为依据，目标成本往往是由预算部门编制，财务部门审核完成的。此外，在成本执行与控制中，很多房地产开发企业对目标成本执行情况的监督与控制工作，都是由财务部门完成的。因此，财务部门的成本类会计科目与预算部门的目标成本科目一致，有利于成本结转时的核对、经营管理中的成本控制与分析等工作。但是，很多中小型房地产开发企业没有做到成本科目的统一，造成成本核算与审核工作的脱节、成本控制流程混乱，给日常成本核算与管理工作造成了很大障碍，影响了工作效率。
(二)成本费用的归集与分摊欠缺规范性与统一性“房地产行业会计准则”在各大类成本的归集和分摊方面没有给出明确的界定，只是给出了指导原则，由于成本分摊的方法很多，有些企业对于成本归集与分摊工作不重视，没有制定相关的规范与制度，所以导致了一些企业在成本归集与分摊方面的随意性，导致成本信息不准确。
(三)会计人员对于税法中关于成本的规定不熟悉或者混淆，影响企业税收筹划对于房地产开发企业来说，成本会计核算对于税收筹划的作用是极为重要的。成本核算上的失误会给企业带来税收风险。成本核算对于税收筹划作用，主要是针对企业所得税和土地增值税而言的。在工作中，一些企业的财务人员对于税法条款掌握的不透彻甚至有的内容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情况。
(四)财务人员的综合专业水平不高，影响了企业的成本控制、成本分析以及项目可行性分析工作由于房地产行业的特殊性，房地产企业的成本会计人员不仅仅要掌握会计核算的知识，还要掌握目标成本的制定流程、成本的分摊、成本控制、成本分析等相关知识，这样才能适应企业的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地产企业都需要财务部门来配合完成的，财务部门要审核发生的成本是否含在目标成本之内、有无超支情况，对成本执行情况加以监督与分析。一些成本数据需由财务人员配合完成，这些数据会应用于成本分析与项目可行性分析之中，为企业中高层领导者作出决策提供依据。很多房地产企业的成本会计人员在专业层次上比较单一，专业知识集中在成本会计核算上，业务视野狭隘，缺乏拓展专业知识面的积极性，组织协调能力差，从而造成了企业的成本管理水平落后，影响了企业的整体管理水平。
三、加强房地产开发企业成本会计核算的对策
(一)做到成本科目的统一成本类会计科目与预算部门编制的目标成本科目一定要统一，在设置或修改成本科目时，可以召集相关部门一起讨论确定，最后把统一的科目同时下发各相关部门。保持科目一致性既能满足成本会计核算、成本结转、成本核对的要求，也满足了成本控制、成本分析的需要。成本核算与管理是一项需要各个相关部门配合完成的工作，保证各部门的工作不脱节，按照合理的流程进行，有利于提高工作效率。
(二)制定统一的成本归集与分摊制度，正确合理归集、分摊共同成本，保证成本数据的准确性针对成本归集与分摊的随意性问题，企业可以依据有关法规，并借鉴房地产标杆企业的管理经验制定相关的成本管理制度，让企业的成本核算与管理工作依据一定标准执行。在成本的归集方面，可以按照性质、经济用途等进行成本归集。下面对于在成本归集上容易混淆的几个方面予以举例说明：一是开发贷款利息依据房地产行业的惯例与“房地产行业所得税处理办法”规定，是要资本化处理计入“开发间接费”科目，而非计入“财务费用”科目。二是在公共配套设施的界定问题上，有的企业容易含糊不清，公共配套设施的界定最简单的办法就是从两个方面来判断：第一、是非营利性且产权属于全体业主的设施；第二、无偿赠与地方政府或者公共事业单位，为广大业主服务的，就可以视为公共配套设施，全额在税前扣除成本。如果不能满足这两点要求就应按建造开发产品或者固定资产处理。三是售楼处建设等营销设施建设费按税法规定应作为开发成本计入“开发间接费用”科目，有些企业将营销设施建设费作为费用处理，或者作为固定资产、通过折旧的形式转入销售费用，这种处理方式都是错误的，成本会计应该加以注意。四是“开发间接费用”科目中的人员工资福利及办公费等明细科目应该与“管理费用”科目的性质相区分，该科目只能归集为直接组织和管理开发项目的人员发生的工资福利或费用，总部或行政职能部门人员发生的费用应归入“管理费用”科目。在成本分摊方面，对于不能直接归属于某类开发产品或者某个单位工程、需要在多种类型开发产品或多个单位工程之间分摊的成本，企业可以按照占地面积或者建筑面积进行分摊。但一定要合理确定各成本科目的分摊方法，土地类成本按照占地面积分摊比较合理；前期工程、建筑安装、基础设施、公共配套、开发间接费按照建筑面积分摊比较合理。这个分摊原则，只是一个指导框架，具体明细科目的分摊规则会有一些例外情况，各企业还要根据各成本科目的特点结合开发项目的特点来确定，比如：大市政配套费是属于土地成本的，但大市政配套费按建筑面积缴纳，这个科目按占地面积分摊就不合理了，而应该按照建筑面积分摊。由于成本归集与分摊的复杂性，在实际工作中，成本会计人员在成本归集与分摊上遇到问题，应及时与相关部门勾通，依据有关制度找到合理的解决方法，保证成本数据的可靠性、准确性。
(三)加大税收制度的学习，熟练掌握企业所得税与土地增值税中的成本抵扣规定税法中关于成本抵扣的规定，在企业企业所得税和土地增值税中是有区别的，而对于房地产开发企业成本核算来说，主要涉及的就是这两个税种。下面针对容易出现问题的方面予以说明，并提出解决建议：在企业所得税方面，开发产品竣工、结转完工产品成本时，税法规定出包工程未最终办理结算取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。这一条是在“房地产开发经营业务企业所得税处理办法，即国税发（2009）31号文”中规定的。有些企业会误认为按照合同或者结算金额结转成本就可以，忽略了取得发票情况，多抵扣了成本。为了解决这个问题，企业可以在完工前要求一些长期合作或者战略合作单位提前提供发票，成本会计在账务中做预提处理，尽量把发票不足额度控制在规定范围内。在土地增值税方面，土地增值税清算时，财务人员应避免把有关质保金抵扣的规定与在企业所得税中完工产品结转按10%计提成本的规定相混淆。在“国税函[2010]220号关于土地增值税清算有关问题的通知”中明确规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同规定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为质保金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质保金对房地产开发企业开具发票的，按发票金额予以扣除，未开具发票的，不得扣除。这一点会计人员应该注意，只有质保金并且开具发票可以进行成本抵扣，可以采取要求施工企业在支付质保金前提前开具质保金发票，这样可以使成本得到抵扣。关于房地产开发企业的所得税与土地增值税的税法规定很多，会计人员应该加强税法的学习，理解税法的每一个条款，避免税收风险。
(四)增加培训，提高成本会计人员综合专业水平在房地产开发企业中，成本会计人员不仅需要熟练掌握会计核算技术，还要熟悉有关预算、目标成本的编制、成本控制、经营分析等方面的知识。随着房地产行业整体管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、项目可行性分析方面的工作是需要各个相关部门配合来完成的，当然也少不了财务部门的参与。因此，企业应该多组织相关的专业培训，提高成本会计人员的综合素质水平，以适房地产行业的快速发展。
四、结束语
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一、交通未来城项目及风险管理概况
(1)交通未来城项目概况。交通未来城项目处于菏泽市开发区核心位置，西临人民路，南临长江路，东临振兴街，是一个集精品住宅、时尚公寓、高档写字楼等多种物业形态为一体的综合性地产项目，致力于打造菏泽商住社区的新标杆。项目整体建成后将是一个集居住、购物、休闲、娱乐为一体的顶级城市综合体。泽联通建筑安装有限公司承建。项目西邻人民路，南邻长江路，东临振兴路，占地48131㎡，总建筑面积182819㎡，绿化高于35%，由5栋高层住宅、1栋公寓和1栋写字楼组成，十一个集精品住宅、时尚公寓、高档写字楼等多种物业形态为一体的综合性地产项目，致力于打造“缔造现在，引领未来”的菏泽商住社区新地标。周边银座商圈、开发区人民医院，建设银行、工商银行等成熟生活配套一应俱全;毗邻区实验小学、实验中学、菏泽一中等名校，尊享一站式教育配套;距离火车站和新汽车站仅1公里之遥，5公里直通日东高速。
(2)交通未来城项目风险管理概况。交通未来城是菏泽市市委、市政府、开发区委、区政府确立的牡丹区东部核心商业圈中的重点示范项目，为了确保交通未来城房地产开发项目的成功，菏泽交通集团房地产开发有限公司设立了项目部专门负责该项目的具体实施。在项目开发初期，开发部、行政部负责项目审批、土地交易、施工设计等工作;在施工期，工程部、行政部负责承建企业选择、具体施工等工作，同时，销售部门进行施工期间的前期销售工作;销售期，销售部门负责预售、现房销售等工作。在项目开发的全过程中，都需要全面的工程项目风险管理和质量管理体系来保障其实施运行。
二、交通未来城项目风险管理存在的问题
(1)项目的组织结构不合理。在项目组建的过程中，应该充分考虑到项目风险去在于开发全过程，而不局限与某个部门或某个开发阶段。风险防控需要项目全员的参与，只有各个部门通过相互合作才能一定程度上把风险降到最低。如果没有一个合理的项目组织结构，就会带来相应的沟通问题，从而会使项目风险管理工作难度增加。
(2)项目管理人员风险意识薄弱。交通未来城房地产项目开发过程中，风险的管理主要侧重于工程施工建设阶段，而在前期的施工设计、土地交易及销售阶段的预售、现房销售环节存在的风险同样不能忽视。项目管理的风险意识薄弱、风险管理技术方法简单，都会给项目的顺利实施带来一系列潜在风险。
(3)项目风险管理人员水平不高。交通未来城项目团队中，设在工程部下的风险管理组现有成员4名，其中本科及以上学历的2人，有相关开发经验的2人，35岁以上的2人，相比于其他项目团队来说，风险管理团队成员的综合素质一般，整体的风险管理水平一般。项目风险的识别、分析、防控等工作对项目风险管理人员的素质存在很大关系，如果项目管理人员水平不高，同样会给整个项目建设带来一定的风险。
(4)项目风险管理经费投入不足。项目风险管理经费一般包括项目风险管理人员工资、培训及其他费用，从交通未来城项目经费投入占比中可以看出，项目风险管理经费投入相对较少，项目对风险管理的经费支持较少。一般情况下，管理经费的投入支持是房地产项目风险管理顺利实施的重要条件。
(5)项目的资产负债率。一般情况下，资产负债率保持在50%左右较为合理，房地产开发项目由于投资比较大，维持在60%左右较为合理，如果超过80%以上，意味着房地产项目开发面临着巨大风险。交通未来城项目前期投资比较大，资产负债率为69%，可以看出，该项目现阶段资产负债率相对来说较高，面临更大的资金链断裂的风险。
三、交通未来城项目风险管理措施
风险预防是在风险发生之前，采取相应的措施降低或避免各种风险因素造成的损失，也就是说，说要降低风险发生的概率来减少损失。
(1)建立与政府相关部门有效沟通机制。主动与菏泽市委、市政府、金融机构、建筑企业、监理企业、税收财务职能部门等政府部门保持有效沟通，建立健全有效沟通机制，最大限度争取其支持，为交通未来城房地产开发项目提供一个良好的开发环境，从而在项目进程中会无形较少一系列风险因素，保证项目的顺利开展。
(2)加强政策分析，有效规避政策风险。密切关注菏泽市当地政府部门的政策的及变化，要及时、适时根据政策的调整变化做出相应的变化，加强对其的关注与研究，从而在一定程度上避免政策风险的产生对项目建设产生的影响，积极采取有效措施规避政策风险。
(3)加强项目的质量监督与管理。一般情况下，质量管理以事前控制、合同管理为主。一要委托具备相应监理资质的专业公司对交通未来城房地产开发项目进行全程监督;二要加强对承包商及分包商的专业能力、资质的严格审查;三要建立健全质量监督管理体制;四要对相关人员进行质量培训，提高质量管理的专业水平;五要依靠先进的工艺技术及施工技术为质量提供保障。
(4)加强安全意识，严控安全事故风险。加强安全意识，以安全生产为首要任务，严格防止安全事故风险的发生。要做好事故风险的防控，一要进行全员的安全培训，切实从思想上加强事故安全意识;二要制定严格的安全规章制度;三要建立完善的安全监督管理机制;四是侧重人员安全事故的监督;五要实时监控生产过程中的安全状态和不安全行为;六要明确安全责任;七要全额购买人身意外伤害保险，做好风险转移。
(5)完善财务管理系统，避免财务风险。制定与企业发展战略相适应的财务战略，创建并完善财务管理系统，建立健全财务风险防控体系，来确保开发项目的财务安全。一要制定科学的财务战略，引导项目财务风险管理;二要做好房地产项目开发的前期规划与可行性研究分析，为财务管理提供决策依据;三要进一步拓展项目开发融资渠道，提供项目资金的流动性;四要建立健全项目预算控制体系，并做好相应的事前、事中、事后的科学合理评价。
房地产开发部门范文6
【关键词】房地产；成本；核算；控制
当前，房地产开发企业在核算开发成本时，主要存在着成本核算的对象较为模糊、成本费用分配的方法不合理、成本核算周期模糊、竣工决算拖延这四个方面的问题，针对这些问题，要对症下药，明确核算对象的归属，采用合适的方法进行成本分配，根据项目的具体情况，确定成本核算周期，及时进行竣工核算。房地产开发企业应充分重视上述问题，加强自身管理。
1.房地产成本的核算与控制措的重要性
房地产开发企业主要通过对土地的使用、房屋的建设和销售过程中，使企业获得效益，完整的房地产项目开发过程包括土地建设和开发、房屋建设经营、城市和公共基础设备的开发建设、销售房屋和商品房的售后服务等多种多样的经营业务。随着，房地产行业的繁荣发展及外部环境的复杂化，造成房地产企业之间竞争日益加剧，房地产开发项目的运行成本不断增加，同时房地产开发项目的复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等一系列的经营特点，也造成企业效益减少，良好的成本核算工作，可以清晰、及时、全面的反映房地产开发项目开发成本，从而有力管控成本、降低经营风险，保证房地产开发项目的顺利进行。
2.房地产成本的核算与控制措施分析
2.1统一确立成本核算对象
在会计准则中并未对成本核算的对象进行明确规范，但是随着房地产不停地进行分期开发，不一样的产品形态被展现出来，这就要求会计人员应该在开发前对开发的一系列产品（如房产类型、开发分期、样板房、配套的公共建设及装修等）进行充分的了解，深入的研究，根据研究确定成本核算的对象。不论成本核算对象有多少种，都要始终遵循统一的原则来确立成本核算的对象，这样方便于成本费用的整理，成本费用结算的及时性，可以起到监控成本的目的。如果开发工程量较小的项目，可以将整个项目设为独立的成本核算对象；如果开发工程量较大、工期较长的工程，可以把同类型且同期开发的房地产作为一种成本核算对象，也可按使用功能对工程成本核算对象进行划分，如游泳池、幼儿园等等。当划分原则被确立，划分成本核算对象就清晰可见，这可以减少非正常费用的列支，提高核算成本的真实性及效率性，把不可控因素降到最低。若成本划分的太细，就会加大工作量，核算工作就会变得繁杂重复，势必加大成本效益。
2.2将目标成本管控与成本核算有效结合
为有效落实目标成本管控体系、规范成本核算，故通常要求在各部门间使用统一的成本科目体系，成本科目不仅是会计核算的工具，也是各部门进行成本管控的重要手段。在签订合同的环节，作为合同审批的手续或流程，应注明该成本项目的科目代码、成本科目名称、目标成本金额、是否已有同类合同签订、金额多少、本次拟签订合同金额多少，在审核的各个环节一目了然，既简便有可控。在审核工程款支付的环节，某具体合同已发生成本、已支付款项也清晰易查，便于核对和审核。
2.3提高预估成本的可靠性
财务人员在利润结转的时候，工程费用并未结算完毕，导致预估成本时没有充分依据，核算成本必然失去真实性。此时，可按照工程决算报告对成本进行预测，得出来的结果可靠许多；若此时决算报告未编辑出来，可依据工程造价预决算报告进行估算，相对来说结果也会可靠一些；若连预决算报告也没有的话，则依照工程监理或者内部预决算来预估成本，此方式可靠性低于前两种。当然，企业也可以组织人员建立滚动式预算来监控成本，以动态的形式表现出预算的执行情况，把实际运行和预算的差异区分出来，降低因估算成本不同出现再冲回，或者认为调节成本的现象发生，增加可信度。由企业内部的审计部门定期对预估成本进行审计，必要的可以进行专项审计，监控核算成本，摒弃利润失实的情况。
2.4注重开发与销售环节的会计核算
随着《新企业会计准则》的修订和颁布实施，对传统的会计处理模式进行了重大的调整和创新改革，是会计处理里程中的重要分水岭。房地产开发企业实施会计核算活动过程中除了根据原有的核算制度要求外，还需按新准则的标准方式，重点关注企业开发与销售环节的会计核算。这就要求企业相应地设置“开发成本”、“销售成本”条目，以专门核算企业开发和销售过程产生的费用；设置“开发和销售间接费用”条目，用以专门核算除了管理耗费之外，为完成开发与销售房产过程产生的间接性费用；对顺利完工并且检验合格的房产项目设置相应的“开发产品”条目并进行核算，对完成销售环节的房产项目设置相应的“销售产品”条目并进行准确核算；针对开发与销售过程中，用于租赁性质但不属于固定资产的房产和土地设置相应的“租赁开发产品”条目，针对安置拆迁居民所使用的房屋设置相应的“周转房”条目，并在核算环节加以认真核对。
2.5及时进行竣工决算
房地产开发项目竣工决算前，必须拥有已经发生的成本费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的项目，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的成本费用进行估计，企业应加强对成本预估人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
2.6充分考虑税收因素
房地产企业的税负很高，除按预售款或销售收入的5%计征营业税（另有附加），还有按增值额30-60%计征的土地增值税、和25%的企业所得税。因此，从广义成本的概念，税收成本也是构成整个开发项目成本的极为重要的方面，房地产开发企业无不加以重视。因而各种税收筹划应运而生，而如何合理设置成本核算方式也是税收筹划工作得以落实的重要手段，成本核算不仅是内部管控的重要手段，也是各项税收计算的依据和载体。因此、合理设置公共成本费用的分摊方法、如何合理界定营销费用与开发间接费用都非常必要。在现实中，经常有开发企业在项目之初首先搭建临时建筑――售楼部，诚然售楼部的开发公司的门面、也是推销开发产品的窗口，售楼部建得高端大气上档次不仅是公司形象的表现，对今后开发产品的销售具有重大的影响。但是很多开发企业在报建时就以“售楼部”报建、会计核算时计入销售费用，实际上公司的设计部、工程部、开发部等均在此售楼部办公，这些部门的费用可以列入开发间接费用，计入开发间接费、还是计入销售费用的最主要的影响在于在计算缴纳土地增值税时前者可以作为扣除项目，并享受20%的加计扣除，而后者不管实际发生多少都包括的扣除项目的5%开发费用中。
3.结语
房地产行业应加强对成本核算的重视力度，善于发现问题，解决问题，财务人员也应加强对自身的专业素养，不断学习提升自身知识层面高度，加强对成本核算的管理，实现成本核算科学化、精准化，最终提高企业成本价值的控制能力，实现企业长久、稳步发展的目标。
参考文献：
[1]羊玲.房地产企业成本核算的相关探讨[J].财经界（学术版），2013（1）.
[2]张迪.房地产企业成本核算若干问题的探讨[J].中国外资，2011（19）.
