商业运营建议范文1
关键词：合同能源管理;会计处理;收入确认
一、引言
上世纪70年端并兴盛于西方自由市场国家的合同能源管理（EPC），特指节能服务（ESCO）与耗能企业之间以合同形式约定节能合作项目的节能降耗目标预期，前者为落实目标向后者提供一系列专业能源管理服务，而后者则以节能效益支付前者投入及应得盈余的节能服务外包和互惠合作机制。究其实质，乃为以节省的能源费用兑现支付节能项目整体作业成本的一种节能合作业务模式[1]。在EPC节能合作投资运作模式下，耗能企业单位得以借助节能服务企业的先期投入而提前实现工厂及设备的升级改造，等于提前利用了未来才可能实现发生的经济利益，也可理解为专业节能公司以许诺特定项目的能源节约收益、受托管理合同项目全部能源收支的方式，向项目所在企业输出定制化有偿垫资节能服务。进入21世纪，在国家发改委和世界银行等部门组织的共同推动下，合同能源管理机制被引入中国，于北京、辽宁和山东等地试点成立能源管理公司（ESCO），并很快得到了高耗能及有节能需求企业的认可和欢迎。截至目前，国内专业化节能服务公司已达2500余家，其中年产值超过10亿元的近30家，近20年来累计实现节能能力6500万吨标准煤。大致说来，该模式机制可分为节能效益共享、能源费用委托管理、节能量及效益承诺、融资租赁和混合型五种类型，尽管合同能源管理具备纾解耗能单位资金压力、改善现金流、节能效率较高、优化管理模式和提升综合竞争力等突出优势，然而抛开高耗能企业节能自觉意识差、节能投资激励机制不健全、节能技术不过硬、ESCO融资约束严重等制约因素不谈，单就会计处理而言，合同能源管理模式下的会计确认、计量和列报披露的复杂程度大为增加，合同能源管理经济实质判定和具体会计处理方法都存在争议，一旦分析视角偏差或准则运用不当难免失之毫厘谬以千里，应当引起会计主体节能服务企业管理层和会计人员的足够重视。
二、合同能源管理及其会计处理简析
（一）合同能源管理的商业运营模式简析
（1）节能效益共享型。节能改造项目的前期费用投入由节能服务企业全部承担或与客户双方约定共担，项目竣工后共同评估确认节能量，并按合同约定共享因此而创造的价值增值。项目合同期完结后，节能设备所有权及之后产生的效益则全部归客户所有。（2）节能效益承诺型。节能改造项目资金由客户按进度分期提供，节能服务企业负责向客户提供全程节能服务，并承诺保证项目投入使用后能实现一定节能量和节能收益。项目验收完成并经双方确认承诺节能效益达标后，客户向节能服务企业支付相关费用；若节能效益未达所承诺水平标准，则由节能服务企业补偿差额。（3）能源费用委托管理型。客户委托节能服务企业出资对自身能源系统实施节能改造并负责后续运管维护，按照双方合同约定把改造后能源系统的能源费用委托交由节能服务企业管理，所节省的能源费用成本归后者所有，直至项目合同期完结[2]。除以上三种被惯常采用的合同能源管理商业模式外，还有融资公司介入先租赁收费后向客户无偿移交的融资租赁型，以及前述四种合同类型任意组合形成的混合型投入与收益模式。随着近年来国内ESCO企业经营管理的日趋成熟规范，实际合同能源管理项目运作中，节能服务合同多为前述三种主要模式类型之一或它们之间的组合变通，故而每个合同能源管理项目的结算方式都并非一成不变、简单恒定，毕竟耗能企业客户实际情况和需求各不相同，动态变化的交易关系、合作方式以及投入与收益模式，决定了合同能源管理的会计处理也要具体问题具体分析，针对不同项目个案交易的经济实质选择最为妥当的会计处理方法。
（二）合同能源管理会计处理的分类比较
由于缺乏统一明晰的会计标准，导致现有节能服务企业在进行会计处理时需要参考借鉴遵循IFRIC4、《企业会计准则第21号———租赁》（以下简称“租赁准则”）、《国际会计准则第17号———租赁》等不同的企业会计准则，实务操作中难免存在较大争议。（1）节能装置按固定资产实施会计处理。节能服务企业把安装在耗能企业客户的节能装置确认为固定资产，在计量时可按来源不同将其区分为外购或自营建造。若为外购节能装置，则其成本按照采购进价、税费和产生效益前的相关运输、装卸、安装和专业人员劳务费用等进行计量；若为自营建造节能装置，则其成本主要包含直接原材物料、人工和机械施工费用等。选择该类会计处理方法后，节能服务公司收入的确认并不确定，需要根据节能装置未来在耗能企业客户所产生的节能量来核定计量，而成本费用却可以精确可靠计量，因为合同能源管理项目中投入发生的人工成本、运维费用和设备装置折旧费用等都是恒定和易于采集确认的。类似根据项目进度确认计量节能收入的会计处理方法，从本质上与经营租赁十分类似。（2）节能装置按存货实施会计处理。节能服务企业把安装在耗能企业客户的节能装置确认为存货，在初始计量时其成本包含采购、加工及其它成本；当节能设备装置实际转移至耗能企业客户后，节能服务企业一般选择先进先出法、移动加权平均法、月末一次加权平均法和个别计价法对已发出存货进行计量；期末对节能设备装置进行后续计量时，若设备装置发生减值则计提减值准备。选择该类会计处理方法后，节能服务企业收入的确认计量同样需要视节能装置未来在耗能企业客户所产生的节能效益而定；而总的成本费用比较明确，无外乎原材物料采购、人工成本、运维和财务费用等；既已按存货进行会计处理，节能装置就不存在计提折旧问题。（3）节能装置按建造合同实施会计处理。具备生产节能装置资质的节能服务企业，倾向于把节能装置建造完成并安装至耗能企业客户的这个过程归于建造合同范畴。节能装置安装验收完成后，并不能立即为节能服务企业带来收入，而是在合同期限内根据所产生的节能收益来逐步确认收入，而生产营建节能装置的成本费用是明确固定的，主要涵盖直接和间接费用以及项目期限内的运维费用等。（4）节能装置按租赁资产实施会计处理。将节能装置视作租赁资产按“租赁准则”进行会计处理，较之前述三种处理方法更为贴合合同能源管理项目的经济及交易实质。按现行会计准则规定，租赁业务成立条件有二：一是履行合约是否依赖其特定资产；二是该特定资产是否依照合约完成了使用权转移。反观合同能源管理项目的实际运作过程，节能项目能否顺畅实施、节能服务企业能否如愿实现营收预期，都取决于节能装置，且自合同签订后该节能装置特定资产的使用权，便可视作已经向耗能企业客户发生了实质性转移[3]。综上，会计主体节能服务企业把节能装置视作租赁资产，依循“租赁准则”对其进行会计确认计量是相对最为恰当的会计处理方法选择。
三、合同能源管理会计处理的案例分析
大连易世达新能源发展股份有限公司（股票代码：300125；本文以下简称“易世达”）是致力于余热发电技术、环保、节能、新能源工程设计安装及总承包的专业节能服务上市公司，也是国内首批合同能源管理试点示范性ESCO企业。2018年易世达在山东、新疆等地加大开拓合同能源管理EPC项目力度，取得不俗业绩。现从中撷取四个典型案例，对易世达EPC项目会计处理进行示例探讨分析。
（一）余热发电EPC项目会计处理案例评析
（1）余热发电EPC案例简况。易世达与山东新华制药有限公司（同时发行H股和A股股票的上市企业，以下简称“新华制药”）签订余热发电EPC合同，易世达在客户所在地淄博依托原有参股公司淄博鑫港新能源有限公司设立项目服务部，对新华制药所属药厂衍生释放的多余热量和热能气体实施节能循环利用，运用新能源及余热发电技术营建安装发电设备。该EPC项目所在桓台县果里镇经济开发区的场地由新华制药提供，相关报备审批手续都由新华制药作为主体出面负责申办，易世达淄博项目公司负责该EPC项目的资金筹措投入及营建。该EPC项目所涉及资产自然归易世达淄博项目公司所有，竣工运行后易世达有权掌控管理10年，之后向新华制药过户移交。2019—2029年易世达淄博项目公司运营该余热发电EPC项目期间，负责向新华制药供应电力，电价以物价部门核定的当地同类型上网电价为准。双方还约定，单一发电机组月度电力销售营收若达不到180万元，新华制药则按180万元向易世达支付；若超出180万元，则如实测算交易。（2）会计处理评析。从易世达与新华制药签订的余热发电EPC项目合同内容来看，是次合同能源管理业务模式具有四个主要特点：一是易世达淄博项目公司负责余热发电项目建造；二是余热发电设备装置的所有权将于建成验收10年后的2029年移交新华制药；三是易世达淄博项目公司负责余热发电装置运营并按市场公允价格收取电费；四是10年运营期间易世达淄博项目公司实际获得的电费收入并无法提前精确预知计量，但尚能保障每月每台机组180万元的最低电费收入。一家企业向另外一家企业提供建设、运营等多种服务，且在一定期间（比如10年）后实施产权移交，对于此类非同一般的业务模式现行会计准则体系并未给出具体约束规定[4]。会计实务中，企业会根据各自的业务特点和运营实际，分别借鉴参照不同的思路实施会计处理，其中比较有代表性的确认计量办法有两类：一类是根据实际营造投入确认尚未竣工投入使用建设项目成本费用，并在该EPC项目建成可正常运转无虞后再行确认为固定资产，并着手开始对该固定资产预先计入已经发生但尚未实际支付的折旧费用，在运营会计期间内逐期进行电费收入确认。10年运营期结束向新华制药移交过户时，会计处理可确认计入固定资产处置；另一类在分析项目公司如何实施收入确认时，则倾向于透彻甄别项目公司所从事业务的经济实质，重点关照提供了何种商品及服务。从前述案例情况看，易世达淄博项目公司的主要经营活动包括建造活动和发电运营。单就建造活动而言，倘使是易世达建造自用的固定资产，理应按照实际发生的费用支出计入在建工程成本；若是为客户新华制药提供建造服务，则理应确认为建造服务收入。易世达自身是新能源技术开发和工程安装企业，而非一家发电企业。从盈利模式看，本案例余热发电的盈利点源自易世达的余热发电技术及相关工程建安的比较竞争优势。故而本次合作交易中，易世达只是向新华制药提供相关发电设备的有偿建安服务，差别之处在于建造合同的对价并非常见惯用的固定对价，代之以与余热发电挂钩的包含月度单一发电机组180万元兜底营收的可变对价。按照以上交易经济实质剖析，易世达可选择新收入准则下的建造合同规范标准对该EPC业务的收入进行确认。只要合于节能装置控制权转移的确认条件，易世达应对该余热发电EPC项目的预期收益进行审慎预估，在此基础上确认建造服务收入，并把已获取的对价确认为相关资产。关于预期确定取得的不受产量龃龉制约的恒定营收（月度单一发电机组180万元兜底营收），可以成本或收益的当下现金折现值确认一项长期应收款；而关于受产量制约左右的浮动不确定营收，按实际建造服务收入金额扣除已确认的长期应收款的金额后确认为无形资产。
（二）水泥余热发电EPC项目会计处理实例评析
（1）水泥余热发电EPC案例简况。易世达与山东山铝水泥有限公司（以下简称“山铝水泥”）签订水泥余热发电EPC合同，由易世达淄博项目公司运用水泥发电新技术换热系统为山铝水泥产生的余热和蒸汽进行节能综合利用，该换热系统新节能装置较之普通发电机组可增加发电量2%-7%，并能延长水泥余热发电设备的使用寿命。水泥余热发电换热系统新节能装置的建造安装场地由山铝水泥提供，该EPC项目资产归易世达淄博项目公司所有，自项目竣工运行开始，易世达运营10年后无偿转让移交给山铝水泥。在双方合同约定的节能效益共享期内（2019—2029年），易世达以协议电价（上一年度平均电价的六成+当月电价与上年电价全年均价之差的四成）乘以实际产出电量外加5%服务费，向山铝水泥有偿供应电力。（2）会计处理评析。一是水泥余热发电EPC项目交易合作是否构成租赁要件的判断分析。从易世达与山铝水泥签订的水泥余热发电EPC项目合同内容来看，10年运营期内山铝水泥付费享有加装换热系统新节能装置余热发电站的全部输出电力，且向易世达支付的价款既非合同约定的固定单位产出价格，也非产出交付时的市场公允价格，而是根据上年均价和当月电价综合考量计算的协议电价外加一定比例服务费。由此可判定，易世达与山铝水泥水泥余热发电EPC业务满足租赁构成要件。二是区分判定该EPC业务是经营租赁亦或融资租赁。参照“租赁准则”第六条之规定，结合“国际租赁准则”中对融资租赁的判断甄别导引，以“风险报酬是否彻底转移”作为评判标准。从具体案例情况来看，该合同能源管理模式下中易世达取得的全部租金皆为依循不同租赁期间节能装置的真实节能量和节能效益测算而得的金额并不固定的或然租金，加之到期后发电站还要移交山铝水泥，故而易世达确切取得交易对价、实现交易利益流入自身企业的结果并非必然，或然性依旧存在，附着在租赁资产水泥余热发电装置上的风险还是要由易世达承担[5]。据此判断，该EPC业务当属经营租赁无疑，易世达取得的或然租金可于真实发生的当期予以确认收入。三是有关建造活动的会计处理研判。水泥余热发电EPC项目有关建造活动会计处理的研判分析，较之易世达为新华制药提供建造服务的会计处理完全一致，在此不复赘述，理应确认为建造服务收入，会计处理结果为易世达将水泥余热发电节能设备装置当作固定资产核算，10年运营期间每个会计期间逐期确认经营租赁收入。
（三）电阻电炉余热发电EPC项目会计处理实例评析
（1）电阻电炉余热发电EPC案例简况。易世达与山东钢铁集团淄博张钢有限公司（以下简称“张钢”）签订电阻电炉余热发电EPC合同，由易世达淄博项目公司运用节能新技术为张钢还原冶炼铁矿石所用的电阻电炉安装余热发电节能装置，该余热发电装置的安装场地由张钢负责提供，相关报批手续皆以张钢为主体由其负责申办，该EPC项目资产归易世达淄博项目公司所有，自项目竣工运行开始，易世达运营6年后无偿转让移交给张钢。在双方合同约定的为期6年的节能效益共享期内，易世达与张钢按提前商定的分成办法共享收益，以签约时淄博当地电价均价0.46元每千瓦时为准，协议测算公式如下：每月发电收益=每月发电量（千瓦时）×0.46元每千瓦时－双方测定的每月运营成本。运用该测算公式计算而得的月度节能收益在6年运营期内视作恒定不变。（2）会计处理评析。一是电阻电炉余热发电EPC项目交易合作是否构成租赁要件的判断分析。从易世达与张钢签订的电阻电炉余热发电EPC项目合同内容来看，6年运营期内张钢付费享有电阻电炉余热发电装置全部输出电力，张钢支付的对价虽为恒定月度节能收益的一定比例，但从实际测算办法和公式不难看出，该固定对价与发电装置产量毫无关联，也并非淄博地区的市场公允价格，而是与电阻电炉余热发电装置产出节能量无关的固定对价。由此可判定，易世达与张钢电阻电炉余热发电EPC业务满足租赁构成要件。二是区分判定该EPC业务是经营租赁亦或融资租赁。易世达与张钢电阻电炉余热发电EPC项目运营期为6年，运营期限届满后易世达将电阻电炉余热发电装置无偿转让移交给张钢。据此可以推断，易世达在6年内收取价款必定与整体项目投入相差无几或者略有盈余。由此判定，附着在所租赁资产电阻电炉余热发电装置上的风险报酬以及该装置的控制权，从实质上来讲已经悉数转移至张钢，该EPC业务当属融资租赁无疑。三是对建造活动会计处理判断。既然该电阻电炉余热发电EPC交易确定属于融资租赁，那么会计主体易世达就应当遵循“租赁准则”第四章有关出租人的会计确认与计量规定，对自身EPC项目建造活动实施相关会计实务操作。
（四）利用水源热泵机组替代锅炉空调EPC项目会计处理实例评析
（1）利用水源热泵机组替代锅炉空调EPC案例简况。易世达与淄博世纪大酒店签订水源热泵蓄冷蓄热EPC节能合同，由易世达淄博项目公司运用新能源技术为淄博世纪大酒店安装水源热泵蓄冷蓄热装置，为后者235间（套）高档客房、恒温游泳中心和桑拿浴、健身房等设施场地提供新型节能供热供冷。双方约定易世达负责筹措投入前期项目资金、工程设计、设备选型及采购、项目施工、设备安装与调试运维等投资建设事宜，150天内完成全部工程进度。经营该项目期限为12年。易世达的合同投资收益包含设备投资款和能源站运行费用两部分，合同签订30天内淄博世纪大酒店向易世达拨付首款300万元；水源热泵机组运抵安装验收合格后，再拨付次笔价款600万元；机组信息化控制系统构建验收合格后，再拨付200万元价款；整个水源热泵蓄冷蓄热装置运行之后30天内，再行支付第4笔设备投资款260万元；剩余设备投资款分12年逐月平均支付。能源站运行维护费用每月10万元，当月12日支付，共需支付144个月。淄博世纪大酒店未付清全款前，水源热泵蓄冷蓄热装置的所有权归易世达所有；付清全款后易世达协助办理项目资产所有权移交过户手续。（2）会计处理评析。该EPC项目易世达投资收益款项划分成水源热泵机组投入和后续机组运维费，且两块款项都是双方协商议定的固定价款。尽管在整个建设和运营期限过程中，水源热泵蓄冷蓄热项目的资产所有权和运营维护权都归易世达所有，但易世达毕竟是在淄博世纪大酒店原有设备设施基础上再行为其实施节能设备装置建设安装，故而整体节能设备装置与淄博世纪大酒店正常运营流程需求是完全契合匹配的，并且在项目建成后还要接受淄博世纪大酒店严苛的项目验收[6]。此外，水源热泵蓄冷蓄热设备装置在整个生命周期内的实际产出均归该酒店有偿享有，易世达因之获得固定报酬，因而从实质上讲，水源热泵蓄冷蓄热节能项目相关资产的风险报酬早已转移至淄博世纪大酒店。鉴于合同包括建设服务和运营服务两大块，与之相对应的合同价款也应分两部分确认收入。具体操作中，易世达先行将项目总款项在建造和运维二者之间按一定比例进行分拆：一是在营造期间依循工程完成的比例采用确认建造收入与成本，若水源热泵机组仅凭设备简单安装便能完成就绪，且所有设备装置无需按照淄博世纪大酒店的特殊要求进行定制，则需要依据2017年颁布的“新收入准则”所规定的收入确认时点条件，来判定是否对产品设备销售所形成的收入进行会计确认，并合理计入相关科目；二是12年运营期间每月获取的运营费，直接确认计入劳务收入科目即可。考虑到项目建设期只有150天，还要深入剖析研判该项目是否满足建造合同的相关构成要件。鉴于水源热泵蓄冷蓄热设备皆由易世达购进并简单安装即可形成项目节能系统，淄博世纪大酒店也未提出特别定制要求，故而从经济交易实质层面看，该EPC节能项目等同于水源热泵蓄冷蓄热设备的分期付款销售与短期快进度安装，易世达应按照《企业会计准则第14号———收入》（2017版）相关规定确认水源热泵机组销售收入；设若水源热泵机组并非简单安装，亦或酒店方提出特别定制要求，则应在建设营造过程中按照工程完成比例确认建造收入与成本。综上，假设类似能源机组装置仅凭简单安装便能完工达标，相关装置又无需特别定制的话，则可在建设期内确认销售收入即可；否则，便要在营造期间依循完工进度百分比法确认建造收入。至于合同期限内的运营活动，则直接确认计入劳务收入即可。
四、合同能源管理会计处理判断思路及方法选择建议
通过易世达合同能源管理会计处理典型案例分析后发现，节能服务企业在对相关EPC项目实施会计处理之前，要在厘清业务模式的基础上，对节能项目的经济交易实质进行深入剖析和精准把握，进而区分甄别是否构成租赁要件、到底属于融资租赁亦或经营租赁，然后再行按照相关会计准则正确实施会计处理。对于排除在租赁范畴之外的，建议审视甄别其商定履约内容能否划分为建造服务和劳务服务两项履约义务，不可划分者则将建造资产确认为固定资产、在运营期内确认销售收入。可以划分者再以“建设活动设备是否简单安装”、“客户是否提出特别定制要求”两个条件作为判断标准继续甄别区分，符合者当以节能设备销售收入确认建设营造活动，不符合者当以建造合同收入确认建设营造活动。而无论是否符合两个条件，相关运营费用皆可直接确认计入劳务收入；对于满足租赁要件构成的，则要审视其项目资产相关风险报酬是否已向耗能企业客户完全转移，已经全部转移的按融资租赁相关准则要求进行会计处理，否则按经营租赁相关准则要求进行会计实务操作、以固定资产确认建造资产。
参考文献：
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商业运营建议范文2
1广州与高雄医疗卫生设施现状
1.1广州市医疗卫生设施服务现状从广州市整体医疗资源现状分析，已达到供需平衡。全市整体水平与我国其他大中型城市相比较，本市医疗卫生机构的床位资源居中，医生数量居于高位，护士数量居低位。本市的医疗卫生服务资源配置的水平暂时仍低于北京，水平与上海相当1）。但从城市中心各区来看，资源分布不合理的情况较为严重。一方面，老城区医疗资源配置明显高于全市平均水平，且医疗卫生服务设施的密度较高，将医疗服务的区域更为集中化。每千人口拥有的医院、卫生院、床位数及医务工作人员总体水平位于前列；而新兴城区由于功能区及居住区相对发展缓慢而造成医疗资源不足的局面，导致偏远城区的居民无法及时就近的得到高水平的医疗服务。另一方面，服务品质较高的医疗资源大都集中在大医院，基层医院和社区诊所资源短缺、服务能力较低。从而进一步加剧老城区大型医疗院所的服务压力，使得中心城区的大中型医疗机构发展势头更为猛烈，空间发展的矛盾进一步突显，而偏远城区的大型医疗机构因没有足够的市场需求而止步不前。从目前状况看来，基层医疗卫生服务机构远远未能达到解决居民就近解决小病治疗及预防保健的设置初衷。
1.2高雄市医疗卫生设施服务现状
1.2.1以诊所为主导的医疗卫生机构配置在高雄市政府卫生局对医疗卫生服务设施的协调与区域统筹下，诊所作为最基层、最适宜居民生活需求的服务设施，已经在高雄市住宅区得到良好发展3）。高雄市中心城区内，90%以上的医疗服务机构均为诊所4）。由于开设诊所的限制较为宽松；医疗设备的投入相对较少；服务对象的针对性较强且服务质量能够得到保障；服务半径尽管有限但普及率较高，这也是拥有医师执照的医务人员愿意开设诊所，以及民众愿意选择诊所作为投医问药首选地的原因。同时，这也将有助于一旦新流感疫情大流行时，民众可以就近到诊所接受初步的治疗及快速筛查。
1.2.2严格控制数量及规模的大型综合医院台湾地区整体的医院医疗服务量因2003年SARS之故皆有下滑趋势，各大综合医院的门诊数、急诊量也大不如前，加之台湾本土居民生育率普遍下降，呈现负增长态势，致使大型综合医院在选址、设计、建设时更为谨慎的考虑其今后发展的可行性。
2广州与高雄两市医疗卫生设施配置分析
广州与高雄两市从地理上看都为南方较发达大城市，社会、经济、文化发展状况良好且相对稳定。由此形成的医疗卫生设施空间分布的格局是顺应各自背景的：无论是由政府和规划部门统筹规划和协调的广州市医疗卫生设施布局，还是经济导向为主随市场体制而较自由态势发展形成的高雄市医疗卫生设施布局，都有各自空间分布的规律可循。
2.1按人口数量及密度分布两市中心城区的各行政区域中，医疗卫生设施的比例在历史悠久、经济活跃、人口密集的城区中明显高于其他各区。如广州市的越秀区、荔湾区（人口密度达到3～4万人/km2）；高雄市的三民区、苓雅区、新兴区（人口密度2万人/km2），前镇区、前金区（人口密度1万人/km2）等。上述行政区中的的人口较多且密度较大，居住环境成熟，各类医疗卫生服务设施较为齐全，服务人口和服务半径足以满足区域内居民需求，甚至某些城区在数量上供大于求，出现医疗卫生资源过剩的情况而导致浪费。尽管两种分布现状和布局方式在很大程度上取决于本市的常驻人口、流动人口及周边人口，总体上看布局密度不相上下，但医疗卫生机构的类型分布却是截然不同的结果。
2.2各级医疗卫生资源分布欠合理广州市的高层次医疗机构在竞争中处于绝对优势的地位，致使大型综合医院在数量及布局上集中于发展较为成熟的区域中，整合了人口密集区的资源。病人的流向也随之集中于此类较优质的医疗服务设施中。高雄市的高层次医疗机构与其他各类医疗机构处于平等的竞争地位。由于私人诊所极具竞争力，使得患者优先选择此类医疗卫生服务机构，病人流向成正三角分布。广州市大型综合医疗机构数量的增长及密集程度在一定程度上使更多的患者得到了较优质的医疗服务，但阻碍了较低级别的卫生服务机构的发展；高雄市诊所数量的增长及密集程度在一定程度上促进了患者的就医流程，但同时增加了患者就诊次数，同行业之间的激烈竞争也加剧了患者的就医负担。
2.3两市医疗服务水平对医疗卫生服务设施的影响
2.3.1广州市医疗服务水平对医疗卫生服务设施的影响广州市大型综合医院密度较大，仅越秀区数量就达到25间。其中不乏医技精湛、医疗环境优质的服务机构。通过医院综合水平评级的方式，考虑医疗机构的诊断、治疗、护理质量，医院规模及设备等条件将其划分级别。在综合医院及专科医院医疗服务水平逐步升级的同时，基层公共卫生设施也在努力通过对健康保护、疾病预防等方面改善社区环境卫生条件，尽管现状服务水准未能达到满足居民公共卫生服务的需求标准，但政府正透过制定相关法规、政策等促进公共卫生事业的发展，使基层卫生中心、卫生所能够上升到新的服务水平。
2.3.2高雄市医疗服务水平对医疗卫生服务设施的影响台湾地区的医学发展处于世界领先行列，不仅医技精湛可与发达国家媲美，并且医疗保险制度因较为健全而享有美誉，更甚，医院建筑的设计也处处从人性的角度考虑，能为使用者提供优质的空间环境品质，令医患双方在就诊过程中减缓紧张情绪，从而减少病患的痛苦，提升医师的看病效率。高雄市中心城区内的大型综合医院的密度较低，特别是兼备教学功能的医学中心仅为两间，并且其中一间（高雄荣民总医院）还身兼南台湾地区紧急医疗救护的职责5）。尽管如此，医疗服务品质的丝毫没有受到影响，反而会通过医师技能的提升，医疗器材的更新，医院空间的完善等来不断使自身的水平保持在较高层次。两间医疗中心的教学、研究、医疗相互推动、不断进取，使大型医疗机构的实力日渐强大，逐步巩固自身千床以上医学中心的地位，这是范围大且覆盖面广的诊所不可替代的，其最终收益者是患者。相比大型综合医疗机构，高雄市诊所的医技和服务质量同样有良好的信誉和口碑。由于规模小、医师与护理人员人数较少，相比大型综合医疗机构更易于管理，医师技能在同行之间的竞争之下也会不断提升自己，推出更优质的服务吸引患者。#p#分页标题#e#
2.4两市配置优劣势
2.4.1广州市配置优劣势（1）广州市医疗卫生设施配置优势广州市医疗卫生服务设施的配置由规划部门及卫生部门共同协调各部门统一完成，具有良好的规划层面的组织架构。能够从具体现状条件出发，综合考虑各方面因素，统一部署，做出较为合理的配置规划。其次，近年来，政府逐渐重视民生方面的建设，关于医疗卫生等的建设更是重中之重，不仅多次出台有关医疗保险、医患关系、医药政策等方面的法规、方针，还在逐步完善医疗卫生设施的规划。加大政府财政的投入，在现有医疗卫生设施的良好基础上，应充分利用现状基础，完善设施配置网络，从而更为完善医疗保障的体系。（2）广州市医疗卫生设施配置劣势现状医疗卫生设施的配置基础，既是优势，同样也是劣势。在竞争力较强的大型综合医疗体系下的基层卫生设施难以发展，成为棘手的难题，需从基层医疗的特色入手，注重医疗人才的保留。同时，政府需采取措施加强社会保障体制的建设，卫生部门应更加重视不同区域间配置的合理性。
2.4.2高雄市配置优劣势（1）高雄市医疗卫生设施配置优势高雄市医疗卫生服务设施在激烈的市场竞争中优胜劣汰，从而不断提升自身的服务品质。这在一定程度上缓和了医患关系，使患者得到更为优质和贴心的服务。在经济效益的影响下，不断提升和更新的医务人员、医疗器材、医疗环境等同样也是各类医疗卫生服务设施的吸引之处。其次，小型基层医疗卫生服务机构数量较多、分布较广，能够为周边居民提供及时的疾病治疗和护理。使得医疗救护流程更为完善，使患者能够有更为低廉且快速的医疗服务享受。在医疗卫生机构的建设中，健康保险制度在其中发挥了不可磨灭的作用，有效督促了服务机构不断提升自身的医疗水平和服务质量。（2）高雄市医疗卫生设施配置劣势高雄市医疗卫生设施的布局缺乏整体规划，在某些区域中体现出了过于偏重经济因素的导向性，存在着配置不平衡的状况。政府及相关部门在提升医疗服务质量及健康保险制度保障的同时，不可忽视对其配置布局的合理性。
3两市医疗卫生设施配置布局发展趋势建议
3.1广州市医疗卫生设施配置发展趋势建议
3.1.1处于两极的大型综合医院与社区医疗服务机构鉴于广州市中心城区，特别是老城区的医疗卫生设施过于集中的局面，在对未来的布局规划中，应该优先从患者角度考虑，加强引导居民形成“大病去医院，小病进社区”的概念。针对医疗机构的医疗水平，医疗费用，医疗服务质量，出行时间等因素逐步完善（图1）。在医疗水平上强化水平高的综合医院、专科医院，以及社区卫生服务机构的建设，分化两层就诊群体，为各级医疗机构营造良好的资源有效利用环境，为患者提供更及时和优质的医疗服务（图2）。社区卫生服务机构在完善自身应对基本医疗服务的能力的同时，可以适当参考高雄市诊所的配置形式，不仅在数量上满足服务人口的需求，并且能够协调临近社区卫生服务机构的诊疗特色，将不同医科的基础服务融入到整个区域内的各个社区卫生服务中。
3.1.2中间地位的医疗机构在大型医疗机构与社区医疗服务机构的中间层艰难前行的中层医院应视实际情况和自身能力及时分化和转型。参考高雄市处于中间层的区域医院、地区医院的规模和运作模式，强化和完善某些科室的医疗水平和服务，在患者进行选择的时候能够突显自身的特色。并且能够与区域中其他医疗机构达到协调和互补。
3.1.3新建医疗卫生机构新建综合医院在选址上应考虑到同级医院的布局状况，在参考人口分布的同时，需有对未来城市发展和人口增长的预见性，兼顾周边现有医疗机构的服务特色，注重与老城区的设施拉开差距，避免在临近区域重复建设。其次，社区卫生设施通常服务于该社区中的居民，但在新建社区卫生服务机构时在考虑本居住环境的同时，可以适当引入商业竞争的概念，成为融预防、医疗、保健、康复、健康教育等服务为一体的面向社区及周边的基层卫生服务机构。
3.1.4医院内部营建部门的强化高雄市除诊所以外的各类医事机构均设有医院内部的工务处（工务室）。其具体职能为负责“医院机器”内部从设计、施工、装修，以及后续在使用过程中出现的改扩建等所有医院内部工程问题，并能及时与政府规划及管理部门保持良好沟通以维护医院持续发展。广州市内仅有少数大型综合医疗机构设有管理医院建设的基建科，但此类科室多为解决内部建筑及设施的新建、改建、扩建、修缮等相关事宜，多数医院内部并无设置功能齐全的基建科，且各医疗机构之间并无关于医院规划及建设的横向资源共享。设置管理医院建设的部门，这在未来不断发展和进步的大型综合医疗机构中是十分必要的发展趋势。这不仅能够减少医院营建的成本开支，更能够在日后医疗体改扩建的过程中发挥不可磨灭的功用。与此同时，该部门掌握着医院内部建筑使用状况、运营状况和供需情况的第一手资料，这与城市医疗卫生设施配置关系紧密，能够及时与政府卫生部门及规划部门协调工作，达到更好的规划和配置区域内医疗机构的目的。
3.2高雄市医疗卫生设施配置发展趋势建议
3.2.1加强政府导向高雄市医疗卫生机构多为私营和财团法人的性质，公立医疗卫生机构居少数。高雄市卫生署直接管辖范围内的服务机构数量较少。对于医事机构的规模和服务内容，卫生署给予指导和建议，经核准后的建设及运营归医院自身管理，通过市场运作和商业竞争保证体系的运作，受政府相关部门调控的影响较少。但此类状况在一定程度上形成了过度的商业竞争，公共医疗卫生服务机构向商业服务转变。这种发展模式看似适应台湾地区的社会环境，但医疗卫生机构的服务对象为社会各阶层人群，过度的商业模式使得医疗卫生服务设施失去了公共的意义。政府在出现过度竞争的时候应作出适当的干预手段，对未达到开业标准或服务品质下降的医事机构采取限制服务的措施。
3.2.2完善健保制度，控制医疗卫生设施数量由于全民健康保险制度在台湾地区的实施使患者减少就医支出，患者在作为消费者的同时面对价格下降时自然而然会增加医疗需求，但直接导致了民众频繁进出医疗机构，造成全民健康保险支出的巨大负担。因患者在医疗机构内进行拿药、看病，甚至是领取检验报告结果都需经过挂号环节，按照健康保险规定都需支付医师费用，这就导致了一病多看、长病短看的结果。许多小型医疗卫生机构，如诊所的快速发展与此类政策不无关系。卫生署在制定和执行健康保险制度的同时，应充分利用其带来的宏观调控影响，对区域内的医疗卫生机构进行合理统筹。#p#分页标题#e#
3.2.3医学中心仍需不断完善高雄市著名的医学中心包括有荣民总医院、高雄医学院附设中和纪念医院、长庚纪念医院等（图3、4）。此类医疗机构为民众提供了优质安全的医疗照护服务，促进了区域医疗的水平与合作，培育了德术兼优的医疗团队。他们将医学教学与医疗救治相结合，不断提升自身的医疗水平和服务能力。6）此类大型综合医学中心常常面临因医疗普及化、成本控制、管理制度等引起的亏损难题7）。因此，可以借鉴大陆大型综合医院的经验，善用自身的优势项目并重点发展，努力通过与其他医疗机构的合作，发展特色医疗，争取政府资助性补助。
3.2.4中间层医疗机构需合理布局高雄市中间层医疗机构包括有区域医院和地区医院，区域医院多为有政府资金资助的医疗机构，而地区医院大部分为私人营业的医院，因此在规模和软硬件配套上弱于区域医院；8）但由于政府资助与私人财力的差异性，区域医院较重视为患者提供的服务质量品质。由此可见，高雄市中间层医院的竞争力在一定程度上弱于医学中心，但此类医疗机构的配置情况多集中于商业发达、人口密集区，缺乏政策导向性和规划指引性。政府及规划部门需及时对此类医院作出区域的统筹发展规划。更好的发挥中层医院的资源优势并合理分配。
3.2.5诊所的适量发展高雄市诊所类型的设施配置较为完善，诊所类型涵盖了所有医疗科系，在每一个行政区均有较好的发展。但由于诊所的私人化，不可避免的形成了诊所商业化的模式。诊所建设同样应得到相关部门的合理规划及配置，根据城市发展的现实状况，进行有效的调配，避免某些城区没有诊所配置无法满足居民需求，而某些区域过度发展造成供过于求的局面（图5）。
商业运营建议范文3
［关键词］中国企业;跨国经营;华为
1引言
近年来，中国跨国企业的数量和规模均呈上升趋势。从投资海外的公司数量和投资额来看，中国跨国公司正处于蓬勃发展的阶段。然而，近几年能在海外市场站稳脚跟并且持续发展的企业寥寥无几。本文将以华为公司为例，分析其能成为中国本土企业国际化成功者的原因，并提出相关建议。
2跨国公司发展现状
2.1中国跨国公司发展现状
目前，国内企业逐渐重视跨国经营，加大对外投资力度。据《2018年中国统计公报》，我国2018年对外非金融类直接投资额达7974亿元，对“一带一路”沿线国家的投资额达到156亿美元，增长8.9%。“一带一路”倡议为我国跨国公司提供发展机遇，有利于我国企业国际化发展。受我国经济发展和世界经济全球化的影响，在国家战略支持和企业自身不断改进下，中国跨国公司在推动经济发展中占有重要地位。但大多企业为适应经济的高速发展，跟上中国经济发展步伐而不断加大对外投资，未充分了解我国跨国企业起步晚，内外部机制还未成熟的特点，造成许多跨国公司难以在国际市场上持续发展。
2.2华为跨国经营发展现状
华为自1997年响应国家“走出去”战略至今，已成为全球知名品牌。纵观我国企业，存在跨境经营却不被熟知的小型跨国企业，也存在诸如阿里、腾讯这样实力雄厚的知名企业，但即使是阿里、腾讯，从其收入和利润来看，也只能被称为涉及跨境经营的国内企业。目前，在世界市场上只有华为能真正意义上被称为中国著名跨国公司。华为作为在国内和国际都具有相当影响力的跨国企业，为我国经济发展做出了巨大贡献。截至2018年，已有170多个国家和地区享受到华为的商品与服务，其世界500强排名窜升至72位，华为强大的发展实力凸显。这不仅依赖于华为领先的科研实力，还有其独特的经营战略，分析其跨国经营发展现状有利于我国其他跨国公司借鉴反思，在研发、经营上进一步改进，提高国际化经营实力。华为2018年年度报告显示(见图1)，2014—2018年期间华为销售收入、营业利润和经营活动现金流量的年复合增长率分别为26%、21%和16%。除了依靠本身过硬的技术条件和管理能力，华为在海外市场超过50%的营业收入反映出跨国经营为华为带来了广阔的发展空间。2018年全球经济整体处于相对平稳的状态，华为借此机会聚焦ICT基础设施和智能终端，改善经营质量，在国内及海外市场销售收入均有所增加。中国市场和欧洲市场受益于中高端机竞争力提升和企业数字化转型的加速，实现销售收入分别同比增长19.1%和24.3%。亚太地区利用消费者业务双品牌协同，维持终端品牌良好的增长势头，实现销售收入同比增长15.1%;华为设立在拉丁美洲的企业强化数字化基础设施建设，提升终端产品竞争力，销售收入与2017年相比增长了21.3%。华为顺应消费趋势，在产品上重视中高端机的研发销售，同时加快企业数字化和智能化转型，在全球市场上的竞争力不断提升，其跨国经营优势日益显现。
2.3华为跨国经营成功原因分析
基于华为公司与我国跨国公司整体状况的对比，本文将重点从技术、人才、品牌三个方面分析华为跨国经营得以成功的原因，并与我国大多数跨国企业对比，总结出我国跨国企业生命周期不长的原因。
2.3.1技术
在互联网与信息化时代，华为具有较强的前瞻性。截至2019年2月底，华为已经和全球50余家运营商签订了30多个5G商用合同，40000多个5G基站已发往世界各地，为各大运营商部署5G奠定基础。同时，华为还了AI战略与全栈全场景AI解决方案，打造智能、融合、开放、安全的端管云协同数字平台。在性能提升领域华为凭借AI芯片能实现数据中心运算50%的提升，iCooling能源解决方案帮助数据中心节能15%，从企业角度出发为企业推出基于大数据和AI技术的智能运维解决方案，满足国内外企业成本和效益最优化，同时助力客户加速企业数字化转型。这些先进技术为华为打进国际市场奠定了基础。国际跨国公司大都拥有领先的原创性技术，而大多数跨国企业不具备这一条件，以技术为手段进入世界500强的中国企业更是寥寥无几。据统计，中国企业2018年在美获得专利53345项，仅华为就拥有5405件，占总专利数的10.13%。目前，我国掌握“高精尖”技术的跨国企业仍占少数，大多数更注重在商业模式上的创新，然而跨国企业发展到最后必定会以“高精尖”技术为支撑，我国跨国企业对“高精尖”技术研究薄弱，将导致中国跨国公司失去硬实力的依托，在世界市场上难以与欧美、日本等拥有多项高质量专利技术的国家相抗衡，继而难以在国际市场上长期生存。
2.3.2人才
人才是企业国际化不可或缺的因素。华为在国际市场屹立不倒的另一重要因素就在于它高国际化的人才资源政策。华为在人才招聘方面选择在世界各地广纳人才，一方面利用国外高技术水平和高管理水平人员提高企业自身科研、管理水平;另一方面区域组织采取当地化的人力资源管理，将人才本土化，在全球130多个子公司逐步选拔、培训和任命，帮助华为能了解外国领域的市场需求并及时做出调整。与华为相比，不少企业将其国际化失败的原因归咎于缺乏人才。然而，国内人才市场广阔，不乏能够为企业带来效益的人员，导致我国部分跨国企业失败的原因在于其没能做到“因地制宜，因材施教”。我国跨国企业对外投资范围广，但较少考虑当地政治、经济、文化等特征，最终致使企业在异国他乡难以适应并维持。
2.3.3品牌
在国际化市场上，消费者对各类产品的功能、质量等因素不熟悉，品牌能够向顾客传递低风险、高质量的信号，因而成为消费者重点考虑的因素之一。华为在品牌打造上坚持以高科技出口为基础，根据初期自身特点与实力，首先在亚非拉地区开拓市场，积累口碑与品牌形象。其次从欧美国家的边缘地区逐渐发展到中心城市，利用中国形象展现华为科技实力，通过外国对中国的反差认知树立华为的品牌形象，为其后期跨国经营打下基础。如今国际化进程不断加快，越来越多的中国企业开始尝试跨国经营，试图在国际市场上分一杯羹，因此打造公司品牌是跨国企业发展需重点考虑的方向。在2018年的《财富》杂志中，中国进入世界500强的企业达120家，仅次于美国的126家，但是能够被消费者熟知的品牌屈指可数，这在一定程度上限制了企业的进一步拓展。
3我国企业跨国经营建议
3.1发展“高精尖”技术
“科技是第一生产力”，几乎所有成功的跨国企业的技术水平都位于世界前沿，中国跨国企业想在国际市场上提升竞争力，首要加强自身的技术水平。我国企业想要达到在国际市场上长久立足的目标，应将经营重心从商业模式上的创新转向“高精尖”技术与原创性技术的研发。
3.2把握人才，专注本土化人才培养
我国的发展现状决定了国内大多数跨国企业仍会以欠发达地区和不发达地区为主要投资对象。鉴于各国的文化和政治因素，我国跨国企业采取人才本土化手段，选择聘用当地人才更具有现实意义。这不仅有利于减少企业经营风险，还能对企业长久发展带来积极作用。
3.3打造公司品牌，树立国际化形象
我国跨国企业在进入国际市场前应充分了解国外消费者对本企业品牌的认知，对自身品牌进行科学定位，树立独特的品牌形象。同时，企业应在保证自身技术、产品以及服务在同类公司中具有竞争优势外，还应重视线上经营，采取多元化的营销方式，努力打造强势品牌形象。
参考文献:
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商业运营建议范文4
［关键词］文化产业;未来导向;新媒体;商业模式
当今的文化产业变化很大，短短不到十年的时间，整个产业都在快速变动，业态也在发生很大的变化，最显著的是传媒业受到了重大的冲击。我们现在做文化产业，需要更多的思考，这种思考要重新换一个视角，以未来导向的眼光审视当下文化产业的发展，如此才能在瞬息万变的时代中保持自身发展的持续性。［1］具体到文化产业来讲，我们需要考虑用什么样的理念和什么样的商业模式，走向未来，赢得长远发展。
一、文化产业发展中常见的错误观念与做法
目前文化产业在具体项目的种类和数量上都有极大的增长，呈现一定程度的繁荣景象;但是很多项目不能适应产业的快速变化，尤其是一些跟风而为、匆匆上马的项目，这些项目往往缺少优质的内容做支撑，而有些项目即便有很好的资源，却没好的理念或商业模式去运作。以上种种问题，都与缺少未来导向思维直接相关，即没有清晰的理念和商业模式的文化产业项目，往往会采用各种模糊甚至错误的观念和做法，从而导致发展中的各种障碍和挫败。当前我国文化产业的发展要及时调整发展观念、转变经营方式、创新商业模式，只有这样才能紧紧跟上形势，使我们文化产业的发展与这个伟大的时代相匹配。［2］具体而言，下文将列举十种常见的错误:第一，媒体融合方式错误。媒体融合并不是老想着报纸、电视台怎么去跟新媒体做融合。媒体融合主要是做新媒体，只有新媒体能够代表未来的方向。当下，传统媒体基本上是全线亏损，很多媒体融合中心花了很多钱用于维护住传统媒体，却不用来发展新媒体，这是极大的资源配置错误。同时，即便媒体融合的思路是正确的，如果融合方式不到位，项目发展也会受挫。正确的融合方式是在融合过程中迭代，单纯地把传统媒体和新媒体拼在一起并不是融合。第二，新媒体只做广告。新媒体只能做广告吗?现在很多人说互联网的红利已经过去了，实际并非如此。如果说互联网是新媒体，然而，新媒体并不是只能做互联网广告。这里有两个阶段:以广告为主是新媒体发展的第一个阶段;以互联网作为卖场是如今正在步入的第二阶段。很多新媒体已经考虑以别的东西为主而不纯粹依赖广告。现在的BAT是以广告、广告+游戏、广告+电商等模式为主。像这样的新媒体，广告之外很大一部分收益来自自己的电商模式。因此，新媒体第一个阶段是要做广告，但不是只能做广告。现在正在进入以综合的卖场为主的第二个阶段，红利可能才刚刚开始。第三，只搞观光与门票经济。现在很多地方都在发展旅游业，然而，很多地方在理念上把旅游业等同于观光业，结果把旅游业搞成了诸如建一个花海、种一片郁金香之类的活动，以为这样就算推动旅游业发展。但是这样做旅游业，游客往往只是站一会、拍个照、欣赏一下，缺乏进一步消费的动机。地方做旅游业，要认真考虑这个问题:怎么能让大家留下来呢?要让游客不仅是拍一两张照片，而是500张也拍不完，那他今天就走不掉了，晚上就要住下来，然后配合上吃喝玩乐，这才构成一个旅游产业链。还只是停在观光阶段的旅游业，大概只有门票经济。第四，做地产的文化街。现在一些地产商转型做文化产业，实际上是打着文化的旗号做地产，用地产掌控文化。比如，很多地方都在做特色古镇，最后只做成了一个打着文化旗号的商业街。这完全是本末倒置。真正的文化地产一定是以文化为主的地产，否则不如就单纯做地产，免得两头都没做好。作为文化产业的文化地产，要做的是有文化的地产，而不是做地产的文化街。第五，没文化的仿古街。现在很多地方在做仿古的建筑、仿古的街区、仿古的产品，以为这样就可以做出好的仿古街。但是我们要知道，古人的生活方式有些可以融入现代生活，有很多则不能。比如说古人豪宅里都有戏台，但是在今天搞一个戏台是不可能了;再比如我们的皮影戏，皮影戏的皮影元素可以拿来做时尚设计元素，但如果要拿来做演出，怎么跟电影《阿凡达》竞争?所以做仿古街，首先一定要承认，现在有很多事情做不成。比如有些有文化底蕴的地方反而做不成文化产业，因为它的观念太保守。而现在的旅游是多种多样的，传统的仿古街观光即使再经典，也不一定能吸引足够多的人。但是，仍然可以抽取传统文化的一些文化元素用来做文化产业。第六，只有卖家的平台。有些互联网平台有上千万人注册，但基本都是卖家没有买家，这样的平台注册用户再多也无济于事。尤其是一些艺术品平台，平台上有很多艺术品，但却乏人问津，无人购买。其中的部分原因与当下艺术品市场本身不景气有关，艺术品价格在普遍暴跌，但是，如果做艺术品的平台不认真做与艺术相关的衍生品，它就很难触达到消费者那里。艺术品本身没有内容，也没有相关衍生品，消费者就会缺乏购买认同，从而很难实现盈利。第七，没有规模的平台。交易型平台，通过买卖双方做交易然后提取中介费或者服务费来盈利，这需要以巨大的交易量为支撑。这意味着，这样的平台往往需要很大的规模。然而，很多平台既没有达到规模，还面临着相互之间的压价竞争，所以最后没有很好的效果。在当下的市场前景下，不要轻易做交易型的平台，但可以考虑做垂直型的平台。第八，孤立的文创产品。只有产品没有产业链的公司不可能成为大公司，现在很多博物馆都在做设计，做文创产品。问题是做了这些东西，怎么走出去?怎么让大家知道?开发文创产品，重要的是给产品安上“脚”，让它能走路，能把顾客带到你这里。这需要一个思路的转变，即从过去努力推广自己的产品的做法，到现在通过产品把大家吸引过来，要让大家主动地找你。因而，做文创产品，一定要有产业链、要有规模，要把大家吸引过来，而不是做孤立的文创产品。第九，投资网络电影。苹果公司为什么盈利?一个原因是:你只要买苹果公司的手机，只要用手机下载东西，苹果公司就可以天天收你的钱;所以，苹果公司的粉丝和消费者是累计的，基数越多、分成比例越大，而其他的手机公司往往只是卖手机。同样的道理也适用于电影公司。许多电影公司规模小、没积累、没利润，今年赚明年亏，或者今年亏明年赚，最后算下来，账目上是盈亏平衡。但这样就等于亏损了，因为这些公司做了很长时间，投了很多电影和电视，但却未能实现像苹果公司那样的盈利模式。实际上，在网络平台上做网络大电影，首先要靠平台推。但是这个难度很大，因为现实情况是，很多网络电影人都在给视频平台打工，免费为平台提供生产内容，然后做好了才有一点盈利。因此，要么就不做网络电影;但如果要做，就不要投资孤立的电影，积累电影的版权价值，做到“IP一鱼永吃”。第十，一味拒绝亏损。我们现在做电影、做平台以及做很多商业，跟传统最大的区别是:亏损的公司可能很值钱。爱奇艺连续亏损十几年，2019年的市值却突破200亿美元［3］。它亏这么多为什么还这么值钱?很简单，因为大家看好它的未来。投资人所需要的并不是一个公司当下赚了多少钱，而是这个公司在未来是否会越来越有前途。今天做平台和过去不一样的地方是:要讲质量、讲增长、讲积累。这要求你无论做什么平台和电影，都要学会花钱，学会合理亏钱，在赚钱和亏钱中找到平衡以促进公司未来的价值。
二、文化产业商业模式创新的建议
上文对文化产业中出现的种种错误做了一定的分析和纠正，我们要避免步入这些理念和思维的误区。同时，当前文化产业的发展过程中也涌现出很多值得注意的趋势，敏锐捕捉时展的趋势将极大地促进文化产业的发展。下文将针对当前的发展趋势提出关于文化产业发展的若干建议，这些建议主要在于促进商业模式的创新以实现产业的持久和良性发展。第一，转“平台为王”的思路为“平台+为王”。现在的平台可分为三种:第一种平台是产业链的大平台，如腾讯和阿里;第二种平台是中平台，中平台做的是专业，比如今日头条、京东;第三种平台是小平台，比如微信公众号。目前最重要的一个趋势是，不管是大平台、中平台还是小平台，它们都渴望内容。为什么会这样?因为平台竞争越来越激烈，内容竞争也越来越激烈。例如，目前腾讯和阿里都进入了收入增长瓶颈阶段，它们都在进行升级换代，腾讯的“创造101”节目通过跟偶像经纪公司合作打造综艺节目，让团体选出的偶像做线下广告代言和演出，其中一个经典的商业模式是让大家推荐海选，推荐时跟腾讯的会员用户结合在一起，一下子吸引2千万的会员，这就是典型的“平台+”思路。这种“平台+”在今后会越来越显著，因为光靠平台的广告是不够的，需要构成一个链接。比如“一条”视频也属于垂直化，每天推一条短视频，它只让你看视频，没说让你买东西，然而大家看到视频里所体现的工匠精神，就会不自觉地想买。这就是我们讲的新媒体电商，做内容做得垂直变成商场，也就是“平台+”。商业模式从“平台为王”变成“平台+为王”将成为一个趋势，接下来可能还会有“+物联网”“+大数据”，还会“+医疗健康”。第二，科技赋能。中国互联网上最赚钱的公司都是高科技公司，业态是文化产业，用我的话说，叫“IT男赚文艺女青年的钱”。我们原来最值钱的是IT产业，现在最值钱的是互联网文化产业，互联网文化产业有IT做支撑，它不仅依靠IT，还要造平台。其中，平台是很重要的力量，平台里面虽然有IT技术，但是要把文化产业作为主营业务，平台就要引入很多文化产业的人跟它合作。这个时候就会发生跨界，而且未来跨界只会越来越多。总而言之，科技赋能在互联网上已经达到了很重要的阶段。举例来说，接下来娱乐机器人会很重要。可能有人会奇怪，娱乐机器人跟我们文化产业有什么关系?太有关系了!娱乐机器人会讲故事，而你要下载一个故事，要不要付费?机器人唱歌的时候，你要不要付费?我们有无数种方式可以让机器人跟文化产业融合。第三，轻奢化的文创电商。电商可以分四类:第一类是普通的电商;第二类是网红电商;第三类是新媒体电商;第四类是文创电商。文创电商类似于衍生品，是先有内容、再有后续的电商。这是一个趋势。由于生活美学化和创意常态化的要求，接下来的流行产品可能是轻奢化的产品，它本身也是消费品，又有较高附加价值，而且消费者不觉得太昂贵，所以能够很快融入生活。这是另一个趋势。比方说，我们现在有一个奢侈品瓷杯和一个普通瓷杯，前一个卖1000元，后一个则卖10元，但是如果轻奢化的瓷杯只卖30元，你会买哪个?轻奢化产品是所谓大众化产品的升级，它的利润很高，又有大众化的基础;对消费者来说不太贵，附加价值又高，所以很容易被接受。这样的轻奢化产品是未来的一个发展方向。第四，未来模式:企业整体价值最大化。企业的整体价值需要企业有知名度、重视人才、会做积累、考虑成长性、考虑未来导向的业态，等等。若让大家回忆，在过去的五年中看过最好的中国电影和电视剧有哪些?大家可能会马上脱口而出，至少说出一两个。但是若让大家回忆，这些最好的中国电影和电视剧是哪家公司生产的，大家可能会陷入沉思，因为大家并不会主动地关注这些。但是大家没主动关注公司是一回事，公司没有主动推广自己则是另一回事。未来的企业要学会推广自己，去提升自己的品牌，去扩大影响力，而不是让出品公司都在明星后面。很多文化公司永远在明星后面，没有知名度，没有影响力，自然很难有整体价值。要提升企业整体价值，一定要有独到的地方。而要想有独到的地方，就要具备有竞争力的创新内容或者具备较强的平台整合能力。因而，未来更好的模式是“平台+IP+文创电商”。第五，“一鱼永吃”，扩建IP以及其持续性。所谓的IP不仅仅是因为它有知名度，而是它有持续性和变现能力。我们需要做IP四合一，即故事IP、形象IP、产品IP、企业IP。这种四合一模式，可以从故事入手，然后植入形象，再植入产品，最后是企业IP，企业IP承载前三种IP及其企业品牌。换言之，可以先做产品并赋予它一个故事，然后逐渐做成一个系列，这样IP才是不断扩建和有驱动力的。除了要做系列的IP，还要关注消费者的迭代，因为“80后”喜欢的IP，“95后”可能不喜欢，而“95后”喜欢的IP，“00后”可能也不喜欢。所以，需要不断孵化IP，使IP差异化，进而使之适应不断迭代的消费者。第六，跨界体验:城市文化体验中心。城市文化体验中心是一个不错的发展方向。这方面，可以先结合城市特质和传统文化来做城市故事，在城市故事的基础上做体验中心，这样可以有丰厚的内容为依托。然后，可以用系列微电影表达，在互联网上进行传播，在线下的城市文化中心进行实地体验。最后，在配套的商业中卖文化衍生品。这将形成新的城市文创综合体。第七，古今合用。很多传统文化不能做产业，但很多能做产业的传统文化反而被忽视了。灯是中国传统文化最重要的代表，灯除了日常照明作用，还有节日的装饰作用。过去的元宵节实际上就是灯节。古代的灯和灯柜就可以组合在一起，复杂一点，则可以做成一个“灯光秀+天天音乐节+啤酒节+旅游过夜”模式。而且像灯这样的东西，也可以将它的传统因素加以改造，融入现代家庭里面。第八，活动经济。活动经济，就是举办一个活动把人吸引过来旅游。活动包括观光和体验，也包括把观光的元素做成体验。现在的游客都喜欢拍照，照片拍得越多，体验的时间越长，所以实际上照相也是一种体验。现在的旅游种类有很多，比如研学旅游、体育旅游、健康旅游、会展旅游、夏令营旅游、音乐节旅游、商务旅游等，这些都可以做活动经济。活动经济以吸引年轻人为主，因而最好是要做成重点的体验商务，要克服单纯的硬件设备思维，打造具有吸引力的地方活动性的品牌，让大家参与进来。第九，化腐朽为神奇，改造传统项目。很多项目都需要改造，包括原有的游乐园、商业街、各种特色小镇等。我们要做的是产业升级，包括对传统观念做出的产品升级，包括商业模式升级，而且要做到专业化、持续化、精细化、系列化。专业化是指用最好的团队，持续化是指收入可持续，精细化是指一定要耐久，最后是要有“一鱼永吃”的内容IP。要想办法改变收入的模式，在文化节里要加上产业的集聚和互联网的平台，这样才会形成面向全国的市场。做这样的文化节的地方，可以进一步做成新型的“四创基地”和新型城市文创综合体，从而成为新的文化地标。在这个文化地标里面，有网民、网红、内容、体验、购物社区等，最终做成一个体验性极强的文化中心。第十，资本运作。资本运作并不仅仅是投融资。投融资是文化产业必做的课题，业务和投融资的匹配是其中最重要的工作。资本运作可以从两个角度入手:一是大公司自己可以不做商业模式，只做投资和并购;二是轻资产和重资产剥离的形式———轻资产变成运营方，然后项目复制。现在做一个项目要有很多的投入，在各种各样的文旅项目上沉淀的资本太多，多数的文旅项目是不赚钱的，如果把重资产和轻资产放在一起，会导致没有条件上市，这样资产就会被套牢。如果采取轻资产和重资产剥离的形式，轻资产变成运营方，运营的项目就能够复制。以上是笔者根据文化产业的发展趋势，对商业模式创新提出的十条建议，希望能对文化产业的良性发展有所助力。简而言之，在现阶段做文化产业，必须把握时代的发展方向，要有未来导向和商业模式创新的意识，结合互联网新媒体和自主IP的营建，打造自己的文创平台和产业链，这样才能促进文化产业的有效积累和持续发展，进而保证持续的吸引力和盈利能力。
［参考文献］
［1］陈少峰、李源:《文化产业发展的八个未来导向》，《北京联合大学学报(人文社会科学版)》2018年第2期。
［2］陈少峰、李源:《文化产业的产业变动与商业模式创新》，《北京联合大学学报(人文社会科学版)》2017年第2期。
商业运营建议范文5
关键词：农业生态园；大庆油田；规划设计
随着我国社会经济的发展，人口快速向城市聚集，后城市化时代，很多生活在城市中的人们希望重回田园生活、回归自然，呼吸清新的空气，享受茂密的森林、青青的草地和清幽雅致的人居环境[1]。同时也希望能品尝到绿色果蔬，体验农耕生活的乐趣，让身心在大自然环境中受到净化，让烦躁的心能够静谧安详。农业生态园作为都市农业的一种类型，是城市居民休闲度假、观光采摘、农耕体验、科普教育的重要场所，已成为都市生活的一种类型，是城市旅游资源的重要补充[2-3]。大庆油田生态环境管护公司利用公司自有土地规划建设农业生态园，该园建设目的有三：一是为公司员工提供绿色安全的果蔬；二是为员工提供休闲娱乐的场所；三是在满足前两点的前提下面向大庆市的全体市民开辟一处都市农业园，为市民提供农事体验、绿色采摘、休闲度假场所。本研究分析国内外生态园现状和特点，并对生态园设计的发展趋势进行研究，在充分分析现有地块地形、土壤和水文资料基础上，查阅大量的高纬度生态园文献资料，并对一些生态园进行实地踏查分析,了解高纬度地区生态园设计规划主要内容，合理规划绿野农业生态园。
1大庆油田农业生态园的概况
大庆油田农业生态园位于大庆市西城区，紧邻龙化路，交通便利，距离陇南生活居住区1km，土地平坦，规划占地面积14.67hm2。场地北侧为人工林，环境优美，风景秀丽；南面视野开阔，为一望无际的稻田，西侧为农家果园，东临大庆市让胡路区明湖商业区。油田农业生态园是大庆油田生态环境管护公司积极践行“绿水青山就是金山银山”理念，响应大庆市“资源型城市转型、发展都市农业”的号召，利用公司自有土地，规划一处集生产与农业休闲于一体的农业生态园，既满足企业员工生活用菜需求，又为市民提供一处农业观光公园。
2农业生态园的整体规划
2.1功能分区
农业生态园根据周边场地情况，设计为棚室生产区和休闲观光区。其中生产种植区与休闲娱乐区分开设计，生产区位于园区北侧，紧邻人工林，冬季风小，形成小气候，有利于棚室种植，规划设计以棚室为主的生产区；观光区位于园区南侧，与天然湖泊和稻田相连，视野开阔，一望无际，便于采摘和休闲活动。两个分区之间运用植物分开，并使休闲娱乐区形成独立封闭的空间。
2.2棚室生产区
农业生态园种植区占地5.33hm2，规划日光温室14栋，连栋冷棚5栋。其中生产温室9栋，面积0.8hm2，采摘温室5栋，面积0.4hm2，连栋大棚位于棚室区中间，东侧为3栋生产大棚，西区为2栋采摘大棚。生产温室春茬主要种植西红柿、甜瓜、黑茄子和青椒；秋冬茬主要种植硬果番茄、西蓝花、菜花、油麦菜、油菜、菠菜、香菜和白菜。生产冷棚春茬主要种植黄瓜、西红柿和油豆角，以及黏甜玉米；秋茬主要种植茄子、韭菜、硬果番茄。采摘温室春茬主要种植香瓜、无籽西瓜、甜菇娘、葡萄、无花果；秋冬茬主要种植草莓、水果番茄、嘎了柿子。采摘大棚春茬主要种植四季草莓、航天甜瓜；秋茬主要种植无籽西瓜、礼品西瓜。
2.3休闲观光区
休闲观光区分7个部分，包括观赏区、娱乐区、垂钓区、休息区、餐饮区、服务区和办公区。
2.3.1观赏区。观赏区是园区的主体，主要部分在人工湖周边，提供一个宁静、优雅、舒适环境，使人们在体验农耕文明过程中融入自然、享受自然、热爱自然。该区主要设计露地花海、特色蔬菜、盛花花坛、小型采摘园（露地草莓、多彩番茄、高糖番茄、彩色茄子、彩色辣椒、观赏马铃薯等）、特色园林树种、小型森林、植物园、白桦林、水生植物、立体花坛、丝瓜长廊等。
2.3.2娱乐区。娱乐区位于园区西侧，与温室采摘区相邻，主要由亲水平台组成，为人们提供亲水娱乐空间，使游人放松心情，缓解工作压力。娱乐区分陆地娱乐活动和水上娱乐活动两部分，其中陆地娱乐活动主要由铺装广场组成，供人们载歌载舞，举行小型的演出活动；水上娱乐区利用人工湖水体，开展水上活动，如水上闯关、水上滑梯、水上冲浪、游船、水上碰碰船等。
2.3.3垂钓区。垂钓区位于园区南侧，人工岛附近，让人们亲自动手来捕获食物，使人们参与其中，乐在其中。垂钓区水体与人工湖连接，利用活水养殖北方常见鱼种，如：鲤鱼、白鲢鱼、花鲢鱼、草根鱼、嘎牙子鱼、鲫鱼、细鳞鱼等。2.3.4休息区。休息区位于园区中部，为人们提供休息的场所。该区利用区位优势，方便游人休息，设有休息亭，结合观光的丝瓜长廊、座椅、摇椅，结合遮阴需要设置的树阵，下面布置树池座椅，游人们自带的摇床可以布置在树阵中。
2.3.5餐饮区。餐饮区紧邻棚室采摘区，便于采摘果蔬就近加工，主要功能是为来此的集团员工和外来游客提供精美饮食。该区主要提供园区特菜加工，如药食同源蔬菜的特色套餐、各类南瓜宴、有机蔬菜鲜食、蔬菜果汁，同时提供特色东北菜，如大丰收、小鸡炖蘑菇、猪肉炖粉条、铁锅焖面、汆白肉等，另外，可以结合大庆地区特色，提供各种坑烤和户外烧烤。
2.3.6服务区。服务区位于休息区附近，主要为游客提供便捷服务，如方便食品、水、饮料、烤肠等，同时提供园区特色果蔬售卖，将园内采摘区的特色果蔬在此处对游客售卖，很多游客参观后会购买一部分特色果蔬作为礼品送给亲朋好友，这里提供包装好的、具有园区标识的包装袋，作为园区特色礼品。另外，服务区也提供一些便民服务，如手机充电、照片快速冲洗等服务。2.3.7办公区。办公区位于园区入口附近，便于园内管理，办公区由一栋木质建筑组成，主要功能是：种植区内的蔬菜管理和检测、园内的植物及设施的养护与管理、油田公司各二级单位员工和外来游客的接待工作。
2.4园区道路园区
根据外部交通情况，设计主入口1个，次入口1个，主入口位于园区东侧，方便对外联系，是园区游览通道；次入口位于棚室生产区，与园区游客道路分离，便于园区管理，次入口主要运输生产资料和果蔬产品。依照园林规划设计思路，从园林的使用功能出发，根据生态园地形、地貌、主要功能划分以及景观节点位置的分布，并结合园务管理和生产活动需要，综合考虑，合理布置园区内部道路。园区道路分三级，主路连接生产区和观光区，为园区内的交通骨架，设计宽度5.0m，两侧设有明沟排水，排水系统与园内人工湖相连，便于园内雨水收集，同时可以用于生产区灌溉；次要道路是连通各功能区，满足各功能通行和生产需要，设计宽度3.0m，园路既有交通属性，同时具有景观属性[4]；三级道路为园中小路，主要服务于游客，为游客近距离观光使用，设计宽度2.0m，三级园路布局大部分采用自然式的布局，道路采用不同铺装材质和铺装样式，突出园林的景观性，同时体现油田生态园的特点。园区道路连接成道路系统，很好地组织游览和园内生产。
3植物种植设计
3.1种植原则
园区植物种植设计主要位于观光区，该区植物种植以因地制宜，适地适树，三季有花、四季常绿为原则。设计中所用的均为本地植物，适应本地的气候、土壤和水质等自然环境[5-6]。其中陆地区域结合观光需要，设计彩叶树种区、常绿树种区、观花树种区、观叶树种区、垂直绿化区、孤赏树种区以及专类树种园；水生植物区主要栽植喜水湿植物，包括水生植物、湿生植物、喜水湿植物等。大庆油田生态园土壤条件为中度盐碱化，这种类型土壤春季多返盐返碱，大量盐分积累于地表，造成植物吸收困难。因此，要充分考虑盐碱属性，多选择耐盐碱树种，如丁香、连翘、树锦鸡儿等。另外，在园区设计中，通过开挖人工湖形式，降低地下水位，地表盐分较少积累，也有利于栽植苗木的成活。
3.2植物选择
3.2.1乔木种类。落叶乔木包括：东北三大硬阔（蒙古栎、水曲柳、核桃楸），四大主栽树种（银中杨、垂柳、糖槭、榆树），其他落叶乔木（白桦、元宝枫、五角槭、籽椴、梓树、皂角、桑树、黄菠萝等）；常绿乔木包括：樟子松、黑皮油松、红松、红皮云杉、青扦云杉、白扦云杉等。
3.2.2亚乔木种类。亚乔木以黑龙江乡土树种为主，包括山杏、山桃稠李、紫叶稠李、百花花楸、水榆花楸、暴马丁香、金银忍冬、茶条槭、树锦鸡儿、山楂、山荆子、火炬树、王族海棠、紫叶李等。3.2.3花灌木种类。连翘、榆叶梅、紫丁香、白丁香、锦带花、黄刺玫、刺玫蔷薇、紫穗槐等。
3.2.4观果树种。李子、沙果、海棠果、寒地富士苹果、鸡心果、美国大榛子、葡萄、猕猴桃、无花果、百花花楸、忍冬、狗枣猕猴桃、接骨木、山楂、山荆子等。
3.2.5篱植树种。主要选择适应盐碱环境、耐修剪、侧枝发达、萌芽萌蘖力强的树种，如水腊、小叶丁香、偃伏莱木、金叶榆、金山绣线菊、金焰绣线菊、侧柏等。3.2.6观花草本植物。其中一年生草本植物有：矮牵牛、一串红、美女樱、万寿菊、藿香蓟、百日草、鸡冠花、荷兰菊、美人蕉等；宿根草本植物有：大花萱草、马蔺、鸢尾、八宝景天、宿根福禄考、马鞭草、千屈菜等。
3.3植物的栽植方式
按照生态园的功能要求，根据场地位置和造景需要，采取孤植、列植、丛植和片植等形式。其中孤植的主要是树形优美、树体高大、造型奇特等树，如迎客松（造型樟子松或油松）、剪型榆树、丛植白桦树等，一般位于草地、花坛和建筑附近；列植应用于道路两侧，作为行道树或者庭荫树，主要树种有银中杨、钻天杨、水曲柳、山桃稠李、籽椴、青扦云杉和樟子松等；丛植的主要为亚乔木或者花灌木，利用群体效果美的特点，形成群体效果，主要树种如暴马丁香、锦带花、松东锦鸡儿、连翘、鸡树条荚蒾、暖木条荚蒾、刺玫蔷薇；片植的主要是乔木种类，如白桦林、樟子松林、水曲柳林和金叶榆林等[7]，形成专类园或者乔灌木复式种植，也有花灌木，如丁香、黄刺玫、王族海棠、紫叶李、红王子锦带等，通过不同的植物栽植方式，使园区植物造景达到最优组合。
4结论与建议
4.1结论
（1）大庆油田农业生态园在充分利用场地周边自然景观基础上，以农业种植结合休闲观光为主题，尽可能地为油田公司员工和本地外地游客提供优质绿色果蔬和良好的户外活动空间，满足员工生活需要和游客节假日休闲、交往、娱乐的功能要求[8]。（2）全区规划强调游人的便捷性和游线组织的合理性，通过合理规划园区道路、自然式道路和规整式道路相结合、巧妙的设施配置和合理的交通组织，结合必要的植物搭配,实现该区域的“可达性”和“可留性”,强化以人为本，回归自然,使游人进一步贴近人自然、享受自然。（3）本研究认真分析了现代生态园设计特点，通过合理的分区和植物选择，设计了满足北方中等规模城市的都市农业生态园，既可以作为油田公司员工的果蔬生产基地，同时也为市民提供休闲观光及农事体验场所。
4.2建议
商业运营建议范文6
关键词:区域经济；轨道交通；投资研究；商业模式
近年来，随着政府和社会资本合作（PPP，下同）制度的全面推行，绝大多数城市轨道交通投资项目都采取了PPP模式，在不增加政府负债的前提下，有效地调动了社会资本的参与积极性。但是，城市轨道交通投资额度巨大，大规模占用了地方政府一般性公共预算支付空间，压缩了利用PPP支持其他政府投资项目的财政承受能力，而城市轨道交通所获得的城市资源节约（如土地等）和溢价（功能和便捷等）并不能计入其可行性研究的产出部分，使得多数地方政府特别是二三线城市很难如愿地加快推动城市轨道交通建设。因此，探索在不采取PPP模式或者至少土建工程不采取PPP模式的可行性缺口补偿机制就成为当务之急。
一、城市轨道交通与PPP模式匹配性
从财政部出台的政策看，《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金［2014］76号）（以下简称76号文件）要求“重点关注城市基础设施及公共服务领域，如城市供水、供暖、供气、污水和垃圾处理、保障性安居工程、地下综合管廊、轨道交通、医疗和养老服务设施等，优先选择收费机制定价机制透明、有稳定现金流的项目”；从发改委出台的政策看，《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资［2014］2724号）（以下简称2724号文件）明确“燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场、城市轨道交通等交通设施，医疗、旅游、教育培训、健康养老等公共服务项目，以及水利、资源环境和生态保护等均可推行PPP模式；新建市政工程以及新型城镇化试点项目，应优先考虑采用PPP模式建设”。76号文件将“轨道交通”列入PPP模式重点关注范围，主要是基于其满足了财政部规定的适用领域特点，即“具有价格调整机制相对灵活、市场化程度相对较高、投资规模相对较大、需求长期稳定等特点”。当然，这里的轨道交通并不是一个严格的概念，迄今为止在国家标准方面只有城市轨道交通定义，这里暂且将这两个概念等同起来。2724号文件将“城市轨道交通”列入PPP模式可推行范围，主要是基于其满足了发改委所规定的适用领域特点，即“适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目”。后来，国务院办公厅以转发财政部、发改委、中国人民银行的名义发出通知，即《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》（国办发［2015］42号），该文件未对适用领域的特点进行限制性说明，但强调“在能源、交通运输、水利、环境保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化等领域，鼓励采用政府和社会资本合作（PPP）模式，吸引社会资本参与，为广大人民群众提供优质高效的公共服务”，从字面描述看，这个文件是对76号文件和2724号文件适用范围的扩大化，直接规定PPP模式适用于“公共服务”领域，自然包括铁路、公路、机场、城市轨道交通等。归结起来，城市轨道交通在政策方面适用PPP模式。适用却未必使用。适用是一回事，使用又是另一回事，既适用又使用，那就是两者具有匹配性。以北京市地铁4号线项目为例，总投资153亿元，分为A和B两个包（部分）。其中A包大体占比70%，由政府投融资，工程招标后降造空间较大；B包大体占比30%，采取PPP模式，资本金比例大体为32%（社会资本自筹30%），银行贷款（无追索权）70%。只要保证社会资本9%（30%×30%）股本金达到可接受的回报诉求，项目本身就具备了可融资性，可行性缺口补助较少，而70%的融资依赖于政府信用，其财务成本一定是最低的。如果把案例改变一下交易结构，也就是现在的大多数做法，即将地铁4号线的基础性资产全都设定为商业性资产，再按照合作期30年惯例，则对于初期153亿元投资的项目，政府补助就会达到三四百亿元。所以，针对现在的多数做法，业内一直有种声音，尤其从地方政府的角度，觉得以平滑支付三四百亿元的30年时间换一次性支付一百多亿元的财政空间，成本太高。其实，问题的本身并不在于这里，毕竟那是按照折现率真实计算出来的，而根本的症结在于城市轨道交通项目的设计寿命都是百年，在可行性论证时，却要安排在30年内通过计提折旧的方式进行回收，这就势必造成缺口补助人为加大，事实上这种项目的城市价值后期愈发明显，投入产出不在同一个时间口径，显然这个“算法”需要改进，简单地毫不加以分析套用PPP模式，只能增加不匹配性。
二、以特许经营为基础构建城市轨道交通投资商业模式
为了防止一哄而上，国家以城市财力和建设运营管理能力为实施条件，对城市轨道交通纳入规划设了三道红线。这三条红线，要求是三俱全不是三选一：一是地区生产总值，3，000亿元以上可申报地铁、1，500亿元以上可申报轻轨；二是城市一般公共财政预算收入，300亿元以上可申报地铁、150亿元以上可申报轻轨；三是市区常住人口，300万人以上可申报地铁、150万人以上可申报轻轨。换句话说，城市轨道交通的投资逻辑是城市有市场需求、有一定财力、有人口支撑。正因为如此，对于城市轨道交通项目的股权投资，一定是长期投资，没有必要按照基础设施特许经营的上限即30年内回收；而债权投资更是如此，国际上对重大基础设施项目可以发50年、80年甚至100年期限的债券，这种债券的发行不仅能够对城市未来发展形成长期预期，而且对于未来资本的定价更能形成一种基准的预期。有人说，可以发REITs，实际上任何REITs都是把有稳定现金流的项目进行IPO，以便给持有者较好的回报，参考海外的经验，一般基建项目的收益率要达到90%以上用来分红才行，我国的政策也是这样，证监会规定“支持重点领域符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较好的项目开展基础设施REITs试点”，这次城市轨道交通项目尚未纳入证监会要求的REITs试点范围。在当前暂时不能突破30年回收投资的财务测算禁锢情况下，又不能等待政策或制度改进再去推进城市轨道交通建设，就应该寻找或确定新的投资逻辑。国务院办公厅在《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》（国办发［2018］52号）（以下简称国办52号文件）中规定“除城市轨道交通建设规划中明确采用特许经营模式的项目外，项目总投资中财政资金投入不得低于40%”“支持各地区依法依规深化投融资体制改革，积极吸引民间投资参与城市轨道交通项目，鼓励开展多元化经营，加大站场综合开发力度。规范开展城市轨道交通领域政府和社会资本合作（PPP），通过多种方式盘活存量资产。”这一规定，至少包括三方面的信息：一是若城市轨道交通采用特许经营模式时，地方财政投入资金没有多或少的限制；二是城市轨道交通可以采取PPP模式，但要规范；三是城市轨道交通投资应多元化，不局限于PPP模式的使用者付费、财政投入、可行性缺口补助，可以搞站场综合开发，而站场综合开发就与区域开发衔接起来，其中“站”应该指“站点”，“场”应该指“车辆段”、“停车场”、“检修场”等，这也正是城市轨道交通魅力所在。从实际操作上看，几乎所有的城市轨道交通自纳入规划开始，沿线的土地，尤其是末端站点的土地都是大幅度升值，所以许多城市的地铁或轻轨都是从近郊修建到市中心起步的，这不仅仅是征地拆迁工作量相对较少的原因，主要是城市轨道交通拉大了城市骨架，加速了城市化进程，综合效益最大化。当然，还有一个道理，就是将沿线的土地以规划的时点出让，抑或储备后以未来某个时点5年、8年、10年甚至20年后出让，哪一个收益更大，都需要筹划和测算，筹划后的产出一定会效用最大化。一线城市的土地稀缺，具有对冲城市轨道交通投资的可能性，即便有可行性缺口，也不会很多；省会城市、计划单列城市、经济发达城市的土地虽不及一线城市那样紧张，但多规合一后的城市空间控制意味着不会像过去那样在多规之中具有寻找拓宽、调整的机会，土地紧张是迟早的事，城市化释放的收益也具有对冲城市轨道交通投资的可能性；三线城市将沿线土地增值计入到城市轨道交通投资的算法中，至少可以大幅度减少可行性缺口补助。不妨把前述的土地资源出让收益归结为资源对价基金（简称RCF）的主要来源。由此以特许经营（简称Fr）为基础，将城市轨道交通投资与RCF相结合，就可能成为不采取PPP模式投资建设城市轨道交通的另一种方式。只是，这里的RCF包括并不限于城市轨道交通站场综合开发收益、砂石开采收益（如果有）、旅游资源收益（如果有）、投资补助、财政补贴、贷款贴息以及其他资金来源等。为增强RCF的信用，地方政府应委托第三方会计事务所跟踪审计资金来源和归集情况，以此作为列入财政预算的依据。
三、城市轨道交通投资Fr+RCF模式合规性分析
根据《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（发改委等六部委25号令）（以下简称六部委25号令）的规定，通过Fr+RCF模式实施城市轨道交通投资是合规的。首先，六部委25号令的第二条明确“中华人民共和国境内的能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和公用事业领域的特许经营活动，适用本办法”，亦即城市轨道交通本身就属于“交通运输”范畴，因此其采取Fr是符合规定的。其次，六部委25号令的第十九条明确“特许经营协议根据有关法律、行政法规和国家规定，可以约定特许经营者通过向用户收费等方式取得收益。向用户收费不足以覆盖特许经营建设、运营成本及合理收益的，可由政府提供可行性缺口补助，包括政府授予特许经营项目相关的其他开发经营权益”，其中的“可行性缺口补助”“其他开发经营权益”为RCF提供了政策的基本支持。再次，六部委25号令的第二十五条明确“县级以上人民政府有关部门可以探索与金融机构设立基础设施和公用事业特许经营引导基金，并通过投资补助、财政补贴、贷款贴息等方式，支持有关特许经营项目建设运营”，而国办52号文件“鼓励开展多元化经营，加大站场综合开发力度”的规定，也保障了RCF的适用性。但是，有四个问题需要澄清：
（一）Fr+RCF也需要做财政承受能力评审。六部委25号令的第三十五条规定“需要政府提供可行性缺口补助的特许经营项目，应当严格按照预算法规定，综合考虑政府财政承受能力和债务风险状况，合理确定财政付费总额和分年度数额，并与政府年度预算和中期财政规划相衔接，确保资金拨付需要。”也就是说Fr仍需要进行财政承受能力分析，只是在当前财政部还没有对此做出规定程序前，至少应比照PPP“两评一方案”中的财政承受能力评价进行定量分析，并且应兼顾政府债务风险评估。当然，由于Fr+RCF不是PPP，因此，在做财政承受能力分析时，尽管不受PPP所规定的10%一般公共预算支出的红线限制，但更应注重综合平衡和长期筹划。同时，也是最重要的一点，Fr+RCF的财政承受能力分析，没有也不应该按照PPP中的BOT上限30年合作期摊销，至于具体怎样摊销，宜由地方政府委托的咨询机构根据政府负债和资产使用期限合理论证。建议结合《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定“城市基础设施用地和公益事业用地”“经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限”规定的“工业用地”“综合或者其他用地”为50年，按照不超过50年期限摊销城市轨道交通投资。
（二）Fr+RCF支付也是政府的或有义务。财政部会计司有关负责人就印发《政府会计准则第10号———政府和社会资本合作项目合同》（财会［2019］23号）答记者问时，明确“在很多PPP项目合同中，政府方也承担了向社会资本方支付款项的义务，但这种义务在项目运营期开始时并不属于《负债准则》所规定的现实义务，更多是一种或有义务，因此不能确认为政府负债”，也就是PPP不能确认为政府负债。尽管Fr+RCF与PPP在前期论证中存在着较大差异，但Fr+RCF仍需要依据绩效考核情况支付可行性缺口补助，政府方在初始确认城市轨道交通资产时不应存在国际会计准则理事会（IASB）制定的《国际会计准则解释第12号———服务特许协议》（IFRIC12）中所谓的“无条件支付款项的义务”，政府方对社会资本方的一系列支付其实质是购买社会资本方提供的公共产品和服务，很难从对社会资本方的付款义务中拆分出与项目资产成本相关的金额，因此也不符合政府负债的确认条件。根据《政府会计准则第8号——负债》（财会［2018］31号）第二十九条的规定，“政府会计主体应当将与或有事项相关且满足本准则第三条规定条件的现时义务确认为预计负债”“或有事项，是指由过去的经济业务或者事项形成的，其结果须由某些未来事项的发生或不发生才能决定的不确定事项。未来事项是否发生不在政府会计主体控制范围内。”Fr+RCF所发生的显然属于政府或有义务，尽管未构成现时义务，但应按照前述准则的第三十条规定“进行披露”。
（三）Fr+RCF不涉及GP/LP更与TOD无关。GP/LP的英文是GeneralPartner/LimitedPartner，分别指有限合伙人、普通合伙人。RCF虽然名称上与基金有关，但在这里却不是合伙企业，而是一个资金池，这个资金池是地方政府为了支付社会资本方投资建设城市轨道交通的可行性缺口补助的归集账户，从财务的角度应与其他资金分别计列和管理，防止混用或者串用、挪用。TOD的英文全称是Transit-OrientedDevelopment，由新城市主义代表人物彼得•卡尔索尔普提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区的规划设计方式。把TOD与城市轨道交通投资建设联系起来，这在规划上是合理的，也应该这样推动，但将两者投资捆绑起来，无疑会涉及土地乃至房地产开发，而土地出让金额、开发利润的长期预测是个多元非线性方程，远比城市轨道交通的客流测算还要不确定，无论长期预测的风险怎样分配，都难以说是合理的。同时，RCF中的城市轨道交通站场综合开发收益，是收益（主要是土地出让净收益），是资金归集，不是城市轨道交通投资人+TOD社区投资的操作，而且从投资的角度，也不主张将投资链拉长，这样会增加投资人的风险，尤其是跨界的风险将可能拖累投资人。进一步讲，即便投资人具有TOD投资经验和能力，也应该将城市轨道交通投资与TOD社区投资切割开来，这是因为TOD社区的投资人只应享有TOD社区的片区开发投资收益和房地产开发收益，而不应享有土地出让净收益，土地出让溢价理应属于地方政府（成为RCF的主要来源）。
（四）Fr+RCF不影响项目的可融性。投资和融资是一个问题的两个方面，RCF机制是政府信用的体现，与Fr相结合，更容易实现城市轨道交通项目的融资。当然，如能在城市轨道交通实施的同时，同步启动站场综合开发，有节奏地安排整理计划、收储计划、出让计划，并与银行合作封闭RCF资金管理，无疑将增强融资的可操作性。
主要参考文献：
［1］金永祥.中国PPP示范项目报道［M］.经济日报社出版社，2015.
［2］国务院办公厅.《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》（国办发［2018］52号）［Z］.2018.
［3］《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国家发改委、财政部、住建部、交通运输部、水利部、中国人民银行令第25号）.2015.
［4］证监会、国家发展改革委.《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发［2020］40号）［Z］.2020.
［5］刘志刚.政府推进区域开发的商业模式研究［J］.经济师，2020（4）.
商业运营建议范文7
一、企业目标市场细分
（一）房地产市场细分的特征。市场细分,就是房地产内部人员通过了解客户不同的需求，从而将市场分成类似的多个购买群组。选择适合自己的目标市场，也就是指房地产商人选择各不相同的企业，然后再因为不同的企业要求，进入不同的市场。根据目标客户群，活动过程的房地产开发商，则必须要将自己的产品在自己的目标客户的印象中设立特殊的位置和感知。当然，消费者哪怕是在不同的市场的细分组里，对同类产品的需求可能也有这样那样的差异，哪怕就算是相同的需求也一定存在着这样那样的明显差异。当然，原因多种多样市场的细分也可能指的是同一种产品，哪怕是同一种细分，结果也不同。
（二）以湖州市万科集团分公司为例的市场细分。消费者所追求的利益是细分市场的唯一标准，在城市中起家的房地产商，通常习惯把市场分为多个不同的房区，例如市中心的房区，拥有良好教育的学区房区，坐落在城市边缘的生态房区，远在生态优美的郊区房区和高端的别墅区房。1.地产商大多忽视了低端市场。湖州统计局统计结果之后，我们不难看出，对于房产的投资已经从03年统计的0.78万亿增加到18年的12.03万亿。所增巨大。当然，众所周知，房地产与息息相关的企业，如钢铁、建筑材料、化学工程等。原发展通过协同效应与工业的发展变得更加密切，对促进区域的经济涨幅具有不可或缺的作用。但是，房价的涨幅剧烈增长已经超过了房地产本身的财产价值，从而也就使房地产行业泡沫化更加具有风险。从2018年开始，全国房地产的市场都呈现出一种非常的紧张的态度，但是有一点好处的是，位于一二线城市的房产价格已经基本维持一定的价格，暂时不会上下浮动，三四线城市的房产买卖已经由原来的供大于求，转变成几乎要供求相同了但吴兴区，开发区和德庆县三地的房地产销售负增长和地区差异化的形式更为明显。因此，调查湖州地产的价格波动，对湖州房产意义十分重大。湖州房地产开发商同时忽略了低端的市场，主要选择中高端的住房市场作为它的目标市场。2.老城区依旧占有重要的比重。仁皇山的新区是中小学等文化教育设施的集聚地，同时也是湖州作为伟华文化城市的中心。因此，它是白领和年轻买家的首选。新城西南区是仅次于仁皇山新区的第二大住宅房地产区，地理面积约占总数的24.3％，并具有靠近市中心和郊区美丽的乡村风光的便利。因此普通工人阶级非常青睐。东部新区的住宅房地产约占总面积的16.3％。在东新区，它拥有丰富的教育资源，最近成为了湖州的一个新学区。但是，由于它离旧城区很远，所以主要的吸引力是附近的工作场所消费集体。旧城区的房地产面积依旧占有相当大的比例，约占总数的23.5％。近年来，旧城区的大规模翻新使其更具商业性，吸引了寻求旧城区房地产繁荣和便利的众多消费者和各路投资者。稀有的太湖水景区、周围的绿色生态资源主要由当地和外国的高收入群体生活和投资。由于目标群体的数量很少，新湖畔地区的住宅面积总数仅为8.5％。3.消费者内在的心理需要变得更加重要。在样本中，房产的价格，总体上呈现疯狂上涨模式,03年湖州房产的价格呈缓慢增长方式，直到13年,从不足两千元直接增至将近七千元,增幅表现得很稳定;13年之后的连续两年，连续下降,但是值得庆幸的是下降幅度并不大;这种情况一直持续到2015年，当年房地产的价格开始较快增长，从2015年6882元年增至2018年接近10557元,房产销售的价格已经是相当大增幅了。和低、中端的房产相比较，所有的开发商都对高端的房产做出更多的细分。将高端房产的客户划分成高收入人群。其次，再基于行为的变量，将豪华房产的目标客户再进一步细分成追求房产质量的人群和追求个性、关注环境的人群。不难发现，高收入的生活方式也将高端房地产细分成各个不同的房产，例如休闲房产、度假房产、体育地产、文化地产和教育房地产等不同类型的房产。湖州的欧美式豪华房地产可以细分为更多类型，可以分为美国，地中海，法国和英国风格。湖州的西南，京瑞房产已经可以代表美国别墅。其中的设施含有各种各样的餐饮设施和休闲设施。
二、企业市场营销策略
（一）国内市场营销策略。国外代购、跨境电商等等这一系列的网络商务，给新媒体下的电子商务的发展提供了发挥空间、同时也指明了未来的方向，重要的是，它已经是我国电商经济发展最重要的一个阶段。在与电商的运营对购买自己所需要的商品进行合理的协商之后，进行下单等一系列后续问题，代买家收到货物之后，最后完成交易。新媒体衍生的电子商务营销模式具有相当广泛的应用应用，它的优点显而易见，第一：能够将线上宣传的空间扩大化，同时在线下，宣传也能够游刃有余，当今企业面临的则是覆盖面更广的经济市场，它能够非常充分地满足客户的各种购买的需求，就目前的形式，如果企业发展没有转向电商平台的话，则在市场上没有办法让更多的消费者及时的了解我们的产品，必然会影响到企业经济的快速发展和而未来的发展方向，所以所有的电子商务企业必须需要顺势当今市场和推动企业进一步发展，如要完成上述二事，则必离不开两种方式，第一种就广泛宣传，第二种就是多加经营，如果电子商务想要快速发展，这二者是必经之路。洪林乾联系现实状况及基本理论，在《通力电梯中国市场营销策略研究》一文中,首先分析该公司的现状和推广,其次结合与本文内容有关联的理论工具,在差异化和求稳定的两个方向下,寻找中高端市场定位下适用于该公司的营销计划和发展方案,构成四种营销策划方案,如产品、价格、渠道和营销等,结合了真实经营过程中的所需条件,通过其他侧面助力使企业的营销目标可以在最后成为现实。在市场中定位,并制定该企业自身同步的想要进步的营销策略。第一,要发现该公司营销的现状，并发现它存在的各种各样的问题，然后再通过综合分析确定,第二,将企业内外部的环境分析、中国国内视频安防行业环境,在SWOT中,要指出该企业正在面对的优缺点,再经过所学到的理论进行深入分析，最终确定市场。通过对于和本产品有关的市场的营销策略，从而对企业的产品、渠道、价格等各种分析，进行了全方位的研究,并通过现实中存在的一些问题，最后提出这样那样的建议,例如提升该产品的在当下市场的竞争力、通过各种渠道去增加人脸识别技术、分析大数据、知识图谱等跟人工智能相关的一些智能化技术，在此基础上融合类似于视频安防之类的产品,通过这些使公众了解该企业,当然也可以通过微信等平台进行宣传，或者付费买广告牌，对公司产品进行宣传，着重为用户提供全方位的服务,从而高效的将此公司在市场营销的各种活动中存在的问题解决。
（二）国外市场营销策略的理论。乔伊斯·约瑟夫对人心和品牌方向进行研究，在《忠诚重要吗？品牌忠诚与营销对品牌资产的影响》一文中，非消费者特许经营建设引起的品牌资产流失一直是现存文献中反复出现的主题。然而，不成比例地增加公司的非CFB的推广活动与这类学术观点矛盾.这个研究通过对品牌忠诚度考察，从而营销企业品牌资产的关系和对企业的调节作用，为这种不一致理论提供了相当重要的依据。结果表明，营销-品牌的资产关系受制于忠诚度，同时对该关系也有明显的调节作用，就算是短期的营销，同样也会使某些细分的市场的品牌资产得以增强，例如那些忠诚虚假的主导市场。所以从业的人能够在不对品牌资产造成影响的前提下，通过短期的营销方式来对特定的忠诚群体进行主导。阿格斯·达尔马万在《多产品综合销售和运营计划：共同优化营销和生产决策的数量和时间》中提出了一个用于多种产品的销售和生产计划的建模框架（S＆OP），考虑多种产品的提价和生产计划的集成。该模型框架考虑了产品之间的潜在竞争和相互杀伤以及共享生产资源的分配。我们采用的需求模型将购买事件，消费者选择和购买数量组合到一个顺序框架中，以捕获消费者对营销活动的动态和异质性。由于规模问题大，所以要提出一种方法来解决这个发生在共同优化中的严重问题。我们的数值结果表明，关于营销的最佳数量和时间，存在一些有趣的发现，其中考虑到了与营销和生产相关的因素之间的相互依赖性。费尔南多·德·奥利维拉·桑蒂尼在《销售营销对移动银行跨文化影响的研究》中分析本研究旨在调查消费者注意和冲动对打算在营销活动中使用移动银行的影响。我们还研究了促进一种避免不确定性、吸引力和文化方面的影响对消费者注意和使用移动银行的意愿之间的关系以及使用移动银行的意愿之间的关系的影响。对来自美国、印度、巴西的1,011名移动银行消费者的抽样调查中使用结构方程模型分析数据。我们发现，消费者的渴望和关注会影响消费者在营销活动中使用手机银行的意愿。另外，营销活动的吸引力在于它们可以充分减轻消费者使用移动银行的紧迫性，审慎性和消费者意愿，同时避免此类营销活动和不确定性。我们还发现这种关系部分放松了。
三、结语
商业运营建议范文8
北京物业管理产业发展现状
北京市物业企业的主题，不管从项目个数或管理的建筑面积上都占据绝对优势（2007-2009年项目数量和管理建筑面积见表2）。但是，近年来商业类地产开发比例趋于上升，今后北京市的商业物业存在着很大的发展空间。总之，北京市物业管理产业还处于发展初期，趋向于劳动密集型产业，目前大部分工种所需要的人员并没有要求较高的专业知识和技能。北京市物业管理企业规模的扩大和数量的增长，提供了更多就业岗位，为解决北京市就业问题，乃至为维护北京市的社会稳定起到了一定的积极作用[2]。
北京物业管理产业战略环境分析
北京市物业管理的战略环境分为宏观环境和微观环境，宏观环境主要包括政治与法律环境、经济环境、社会文化环境和技术环境，微观环境主要包括竞争环境。政治与法律环境。北京市物业管理处围绕《北京市物业管理办法》制定了近40个政策文件，这套政策主要是解决三大问题：一是政府要认清物业管理产业目标，运用专业化管理实现北京市住用安全这个终极目标；二是物业公司应该提高尊重业主的财产权利意识，加强物业法规学习，更好地为业主服务。三是业主和物业公司之间能站在法制的平台上平等对话。经济环境。北京市物业管理正逐步推向市场，进行专业化的物业管理。北京物业管理产业的服务范围逐步扩大，不仅包括住宅物业和商住物业，还包括学校、医院、政府办公大楼、市政道路等公共物业区域。更多的公共物业推向市场将给北京所有物业管理企业带来新的机会[3]。社会文化环境。北京市小区业主对居住环境的要求向舒适、和谐的高层次转变，业主认识到良好的物业管理使房产保值以至升值。物业管理向综合小区管理转变，吸引越来越多技术型人才和专业型管理人才进入这个行业，从业人员的整体素质不断提高[4]。技术环境。国家建设部推出了住宅产业化的一系列政策，促进北京市住宅产业向集约型、质量型转变，物业建设向智能化发展。网络化、智能化管理服务成为当前和今后一段时期物业管理企业竞争制胜的关键所在和基本管理服务手段。
潜在的进入者。对于北京物业管理行业来说，除了政府核准资质外，进入几乎不存在明显的壁垒，发展商、承包商、房地产中介公司、酒店业、渠道运营商都是潜在的进入者。北京市物业管理行业的利润率较低，对新进入者缺乏吸引力，物业管理市场对新进入的品牌也需要相当长的认知和接受过程，新进入的物业管理企业很难对现有企业构成威胁。替代品的威胁。北京市正在大力推动城市社区建设，完善社区服务体系，北京市物业管理已取代旧有的房屋管理体系，促成了社区管理体系的变革，没有受到替代品的威胁。购买方的议价能力。北京市现行物业管理模式较落后，业主对物业管理认识不成熟，单个业主常以拖欠或拒交管理费进行对抗，当大多数业主有组织的进行议价时，其议价能力相当强。供应方的议价能力。北京市物业管理行业除了水、电、煤气等少数垄断部门外，其余服务供应者的讨价还价能力较弱。物业管理行业劳动力总体素质不高，劳动者的讨价还价能力处于弱势地位。行业内部现有竞争者的争夺。北京市物业管理行业内企业数量较多，规模普遍较小，造成行业极度分散。物业管理行业的固定资产投资相对较少，物业管理企业退出障碍小。
北京市物业管理的战略选择
北京物业管理实施精细化服务战略有助于整个行业服务质量的普遍提高和物业管理企业的成本控制。实施精细化服务战略，打破北京物业管理垄断及服务产品同质化，搭建市场竞争平台，让物业服务的消费主体（即业主大会）购买服务，从而培植新兴服务市场，促使物业管理内容的细化与创新，实现物业资源要素的优化配置[5]。精细化物业服务战略的关键在于准确，包括5个职能化战略：服务标准、人力编制、服务流程、服务计量和服务成本控制。北京物业管理产业必须能顺应低碳经济发展这一历史潮流，抓住契机，倡导低碳物业管理，引导物业管理企业经营管理模式向低碳物业管理模式转变，提高物业管理对可再生能源、资源的循环利用率，增强广大居民环保意识，为建设低碳北京提供支持[6]。具体做法：研究出台《北京市物业管理“低碳”导则》；熟练掌握低碳节能设备的安装、使用和维护；对建筑垃圾含碳的回收，统一进行科学再利用；加强“双绿化”（即社区绿化和屋顶绿化）；为业主树立节能环保的学习榜样，提供低碳的专项服务；提供低碳的生活氛围及理念，把低碳融入到居民生活的方方面面，使业主自觉做到“生活需要低碳，低碳是为了更好的生活”。
规模化选择主要是针对目前北京市物业服务企业的发展现状而提出的。当前，北京物业管理企业规模偏小，多数企业品牌知名度不高。根据北京市住房和城乡建设委员会物业管理处提供的数据，2007-2010年北京市一、二级物业企业数量所占比率很低，其中，一级比率不足4%，二级比率也不足9%。与国外知名物业服务企业差距较大，产业带动作用有限。2007-2010年北京市平均每个物业管理企业管理的项目不足2个，2010年平均只有1.3个，也就是说多数物业服务企业只管1个物业项目，部分有点规模的才管2个及以上项目。2007-2010年北京市平均每个物业管理企业管理面积分别为12.29、12.31、10.14和10.23万平方米。2010年，北京市114家一级物业的管理面积也只是刚达到一级资质规定的管理面积要求。同时，根据中国物业管理企业100强排行榜，北京市本区登记位居前10位的物业管理企业在管物业总建筑面积（包括在管本市物业和外地物业的总建筑面积）总计2,197万平方米，由此计算北京市物业管理行业发展集中度（CR10）为5.19%，远低于深圳物业管理行业发展集中度（CR8=23.6%）。基于以上分析，目前北京市物业管理企业管理规模过小，造成人力资源的浪费，不能产生规模效益，致使北京市多数物业管理企业缺乏发展后劲，无力进行品牌建设，难以提高物业管理服务水平。另外，目前企业规模状况不太可能出现由于物业管理面积增大导致规模不经济的现象。例如，新加坡两家物业服务公司的管理面积分别达到3,500万平方米以上，中海物业管理有限公司管理面积5,000万平方米，都创造了诸多规模化效应，因此，现阶段北京市物业管理产业走“智慧化”发展战略，必须先走规模化战略，力争在“十二五”期间物业管理行业发展集中度（CR10）达到20%。#p#分页标题#e#
北京市物业管理产业发展的对策与建议
