房地产开发成本范文1
关键词:房地产开发 成本构成 成本控制
中图分类号:F293 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)10-286-02
随着房地产开发企业间竞争的不断加剧,有效的土地资源不断减少,土地成本越来越高,人工、材料价格的不断上涨,造成项目开发成本的不断攀升,从而使项目开发风险加大。那么房地产企业如何合理有效地控制项目的开发成本,从而减少或有效回避开发风险,使有限的资金创造出更大的经济效益,就显得至关重要。
合理有效地控制项目开发成本,贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目施工阶段和竣工阶段,可以说是一个系统控制过程,它具有全员性和全过程性的特点。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点,所起的作用和重要程度也有所不同。
一、房地产开发中的主要成本构成
1.开发成本。(1)土地使用权出让金。国家以土地所有者的身份,将一定年限内的土地有偿使用权出让给土地所有者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额,根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。(2)土地征用及拆迁安置补偿费。一是土地征用费。是指国家建设征用农村土地发生的费用,主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。二是拆迁安置补偿费。因出让土地,使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给予补偿。具体包括两部分费用:拆迁安置费和拆迁补偿费。(3)前期工程费。一是项目的规划、设计、可行性研究所需的费用,一般可按项目的总投资的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。建安工程费。指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费、设备及安装工程费及室内装修工程等。基础设施费。此费用为红线内工程费,包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等工程费用。公共配套设施费。主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出,可参照“建安工程费”估算。不可预见费。包括基本预备费和涨价预备费,依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以前六项之和为基数,按3%左右计算。开发期间税费。开发项目的投资估算应考虑项目在开发过程中负担的各种税金和有关部门征收的费用。该部分费用应根据当地有关法规标准估算。
2.开发费用。开发费用是指与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用。(1)管理费用。按项目开发成本构成中前六项之和为基数,按3%左右计算。(2)销售费用。指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托销售的各项费用。(3)财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用,主要有借款利息和其他财务费用。
从上述成本费用组成分析,成本的发生是一个过程,涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节。房地产开发企业的成本控制,就是要在项目开发的全过程中,对上述全部成本构成要素进行规划、控制,从而实现企业利润最大化。
二、房地产开发项目成本控制
1.立项阶段的成本控制。立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算,明确项目的可行性,准确进行项目决策,避免决策失误带来的企业损失,同时充分提高资源的利用效率,用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制,着重于以下几点:市场调研时,通过投资成本估算,进行项目前期策划中的初步成本控制。公司项目部开展充分的市场调研,如通过全面采盘,组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等,进而把握投资决策,找准产品定位、编写投资估算。投资成本估算的重点包括:资源配置是否充分、合理;市场定位是否明确、恰当;投资成本、费用是否经济、可行;投资回报是否符合利润目标要求;投资风险能否有效控制。项目立项时,通过《可行性研究报告》,进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告,各方专家意见等后,编写《可行性研究报告》。《可行性研究报告》除须具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还应重点包括以下内容:成本费用分析及估算;成本控制目标及措施;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;投资风险评估及相应的对策;项目综合评价意见。
通过争取优惠政策,降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业管理环境的了解,在进行市场调研,对市场走势做出分析、判断的基础上,通过为企业争取优惠政策,达到降低开发成本的目的。明确在项目全过程,通过招投标管理,有效控制成本。项目在进行工程设计、监理时,应招投标;项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时,更应按工程量清单计价办法严格招投标管理。企业在同等条件下,选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。
2.规划设计阶段的成本控制。规划设计阶段成本控制的范围有前期工程费,含招标费、设计费、地质勘查费等。其中设计费一般只占建安成本的1.5%~2%,比例虽不大,但对工程造价的影响程度可达75%以上,设计质量的好坏,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目销售经济效益的高低。因此,在投资决策确定后,该阶段是成本控制的关键。
在总体规划设计阶段,开发商可以采用设计招标办法,在工程造价和设计方案相结合条件下,选择优秀的方案设计和建筑设计单位,使项目不仅建筑造型美观,而且造价合理。对于优秀方案的比较,可以采用成本―效益分析方法,在满足工程――结构及使用功能的前提下,依据开发商可行性研究报告的经济指标(要充分用足当地规划部门制定的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等参数)选择设计方案,结合开发商对项目的开发理念,最后修改并确定设计方案。
在单体详细设计阶段,结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要,向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用,通过功能细化,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程造价;也可以实行限额设计、奖惩考核激励机制,按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的前提下,按分配的投资额控制各专业设计,若哪个专业超过或减少,则给予罚款或奖励;也可采取合同措施,若变更费用超过施工合同价的一定比例时,则相应扣减设计费,从而确保设计人员的责任心,有效控制工程造价。
加强设计出图前的审核管理工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前,设计阶段的缺漏或不完善不可避免会存在,如在设计出图前加以克服,花费的代价可能最小,效果最好。建议开发商在设计阶段委托专业监理单位进行设计监理,这对于工程的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等都有很大的帮助,可以避免或减少由于设计不合理甚至失误所造成的投资损失和浪费。
3.施工阶段的成本控制。在工程施工阶段,由于工程设计已经完成,工程量已完全具体化,这一阶段影响工程造价(即工程投资)的可能性只有5%～10%,节约投资的可能性比较小,但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此,业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外,重点应加强工程施工现场管理,杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训,充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更,有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场,随时掌握、控制工程造价的变化情况。三是严格现场签证管理。严格现场签证管理,工程技术人员必须与工程、经济人员相互配合,做到“随做随签”。同时,在确保签证内容与实际相符,且不超过应签证范围的前提下,做到签证的具体量化,工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。
4.竣工结算阶段的成本控制。该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规,认真审核工程款。以政策为依据,对送审的竣工决算进行核实工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。要建立奖惩机制,对审查出问题的人员给予一定的奖励,同时杜绝由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾,使得工程在管理和造价控制上出现漏洞,给企业带来难以觉察的巨大损失。另外,要做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上,将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库,为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考;也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训,提出今后工作中的改进方案。
三、结束语
长期以来,习惯于把成本控制放在建设实施阶段,其实,投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的,存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制,必须抓好项目的质量和进度。因此,项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题,项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科,只有做到各方综合平衡,才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制,以利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环。也只有这样,房地产项目投资才能真正可控,管理才会出效益。
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房地产开发成本范文2
【关键词】：开发成本；竞争力；房地产开发
中图分类号：F293.33文献标识码： A
随着国家对房地产业宏观调控的逐步深入，房地产开发企业尤其是中小房地产开发企业面临着日益激烈的市场竞争。在这样一个极具挑战的市场中，开发企业应在加强对工程质量管理的基础上，严格控制工程投资，获得最佳经济效益，从而提高企业在市场中的竞争力。因此，在建设满足市场要求的房地产项目的同时，如何有效控制项目投资成本打造极具竞争力的项目和企业，成为每个房地产企业面临的重大课题。
1房地产项目成本组成及影响因素分析
房地产项目自前期策划开始直至最终竣工交付为止，投资成本贯穿其中，主要分为项目前期阶段、建设阶段及后期销售交付阶段。
项目前期阶段成本主要包含可行性研究费用、土地费用、地质勘探和规划设计费用及各类行政收费。首先，土地费用占比较大，该费用受房地产市场景气度、地段、周边配套设施等因素的影响较大，若市场行情旺盛，则土地的强劲需求会带动土地费用上升，反之则会下降或者保持稳定；靠近城市中心及周边配套设施齐全的地块，土地的价格较高，而处于城郊且交通、水暖气等基础设施缺乏的地区，土地价格则较为低廉。其次，勘测设计费用在整个房地产项目投资中的绝对占比一般不大，但产品设计的优劣却对项目的建设投资影响巨大，设计费用受建筑结构形式、材质选取、安全标准等因素的影响；其中建筑结构形式相对固定，而材质选取却有较大选择余地，高品质材质一般会推高投资额度，另外安全标准的选取极为重要，较高的安全标准会极大的推高造价，降低产品的竞争力，反之则会降低投资。最后是各类行政收费，此项费用较为固定，主要受国家及地方有关房地产的各类政策影响。
建设阶段成本主要包含项目主体的建筑成本、安装成本、景观绿化和基础设施投资等。其中，项目自身的建筑和安装成本占投资的绝对主体，室外的景观及配套设施投资占比较小，本阶段投资主要受合同订立、工期和现场管理的影响。工期较短则机会成本较低，现场管理严谨到位，成本的控制就好，否则成本就会大大增加。
后期销售交付阶段成本主要包括广告费用、推广费用。主要受房地产市场景气度的影响较大，市场销售形势好，成本就低，反之营销推盘的难度加大，费用会相应增加。此外，融资成本并不独立存在于某一开发阶段，而是贯穿于整个开发过程中，主要受自有开发企业自有资金多寡、工期及融资方式的影响。若开发企业实力雄厚，自有资金多，融资额度少，成本就低，反之则高；融资时间长短也是重要影响因素，融资时间短，成本就低，反之则高。
2房地产成本控制措施分析
2.1项目前期阶段成本控制措施分析
2.1.1土地取得成本控制
（1）客观投标。充分搜集目标地块的基础数据，以便通过现有房产价格倒推，控制拿地最高价；加强对竞争者的研究，谨慎客观投标。
（2）争取政策支持。考虑国家或区域政策对土地价格的影响，积极与地方政府协商，争取适合的优惠政策。
（3）反周期拿地。适时在市场景气度低时低价获取土地，降低土地成本。
2.1.2 规划设计成本控制
（1）引入竟争机制。以设计招投标的方式选择设计单位，能在保证设计在先进、合理的基础上，增大经济因素在设计评标中所占的比重，还能最大限度减少因设计质量问题导致的工程变更及由此增加的成本。
（2）推行限额设计。由于设计单位不重视工程成本控制,故这一阶段的成本控制应由开发企业牵头与设计单位共同完成，明确地告知设计单位设计意图和成本控制目标。定期会商，从工程、销售等角度对设计方案进行优化分析。尤其在施工图设计阶段,各专业应以限额设计为工作重心, 将造价和工程量控制在限额范围之内，以降低成本，提高产品竞争力。
2.2项目建设阶段成本控制措施分析
2.2.1 招投标、合同洽商成本控制
项目招投标与合同洽商是成本控制的重点环节,招投标和合同质量将直接影响项目建设的成本管理和结算。
（1）严格招投标工作程序。招投标阶段要严格投标单位资质标准，选择信誉良好且合理低价的施工企业来实施项目建设，以保证项目的品质、质量、进度，从而起到控制成本的作用。在招标过程中,工程和造价管理部门应仔细审阅图纸，加强工程清单审核，以减少工程实施过程中的设计变更及因此导致的后期索赔。
（2）固化施工合同。施工合同是竣工结算的主要依据，对于工程造价的影响较大，尤其是涉及合同价款、工程量确认、施工范围确定的条款直接影响工程造价，因此一定要明确和详尽的确定上述各条款，才能较好地控制工程造价。
首先，明确施工范围。合同中明确界定施工范围，防止后期竣工结算中的责任界定不清，导致工程造价提高。其次，规避施工期间因设备、材料涨价导致造价提高的风险。在工程建设过程中，会面临各种建筑设备、材料涨价的可能，故应在合同中明确建筑企业所报的设备、材料单价有效期应满足施工合同规定的工期。
2.2.2 现场管理成本控制
(1) 控制现场变更。为控制工程造价，开发企业应加强施工现场管理，完善企业内部监督约束机制，严格控制建筑企业按图施工，减少变更洽商、材料代用；针对施工现场签证、额外用工等容易发生的环节，规定签证项目应先立项后实施。若有特殊情况，工程主办人发出口头变更指令，须在48小时内对口头指定进行确认，补填报变更、签证单。
(2) 加强索赔管理。推行前瞻性管理，预防或减少索赔事件的发生，定期进行合同履约检查，及时发现不足并予以改进，以便提高服务质量，为合作方履约创造条件。索赔发生后，要分析对方索赔依据的合理性，证据是否充分确凿，以及计算索赔额是否准确，索赔时效是否在合理时间范围内。加强对此类事件的经验总结，完善索赔管理制度。
2.2.3结算管理成本控制
（1）严格审核工程量。根据合同，对施工过程中出现的工程变更、洽商和签证等进行审核，查看隐蔽工程验收记录和变更签证手续是否完备、正确，剔除不合要求的项目增量。按分部分项工程逐项核对工程量，查看有无多算、不合规计算或是否重算。
（2）仔细核对项目单价。核对各定额子目单价的套用、换算是否符合规定。对定额缺项的工程项目，要根据工程现场实际和市场行情分析计算，以便剔除高估虚增的情况。核对各项取费、调差及结算方法是否符合合同约定，对不符部分予以更正。
2.3项目后期阶段成本控制措施分析
项目营销交付阶段，成本控制的核心在于营销费用的安排和物业管理公司的选定。首先，营销费用方面。项目总体营销计划应考虑开发过程中的不确定性，合理安排包括广告费、营销费等方面的营销费用，根据公司和项目实际情况，选择适当的推广媒体和营销机构；根据项目定位，确定销售大厅的规模和样板间的装修档次，控制其建造装修费用。在物业服务介入过程中，通过竞选投标的方式选择业务水平和管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，从而达到减少交接沟通成本，提高维修保养质量、提高开发企业信誉的目的。
2.4融资成本控制措施分析
房地产项目的资金密集型特点决定了融资成本是房地产开发成本的重要控制点。一是加强自有资金的积累，减少对外融资的额度；二是保持较好的融资诚信级别，从而能争取较低的融资利率，三是在自有资金一定的情况下，加强项目管理缩短项目运作周期，尤其是建设周期，能大大缩短融资期限，从而降低融资成本。
3结论
综上所述，房地产开发过程中的成本控制是一个系统工程，涉及开发过程诸环节。开发企业要实现对各阶段成本的有效管控，须在制定成本目标的基础上，统筹考虑制定成本控制举措，并在微观上细化落实。开发企业应运用各类经济手段和技术措施加强成本管理，重点控制内部可控性强的设计阶段和建设阶段的各类成本，减少资金浪费，提高资金的投资效益，进而提高公司的市场竞争力。
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房地产开发成本范文3
关键词:成本控制房地产项目开发
房地产项目开发在新形势下的成本控制主要是指综合考虑项目开发全过程，合理控制项目开发和生产经营过程中所耗费的资金，坚持优化企业资源，降低房地产企业项目开发的成本，从而获取最大化的企业经济效益。其中，房地产项目开发的成本控制主要涉及到项目规划设计的成本控制、项目开发的成本控制、招标成本控制和施工竣工阶段的成本控制。然而，当前我国大部分房地产开发企业在项目开发过程中还存在着一系列的问题，本文着重分析房地产项目开发中成本控制和管理存在的问题，再根据实际情况提出解决的对策。
一、房地产项目开发中成本控制存在的问题
(一)房地产开发成本控制认识不到位，财务报告不规范
在整个房地产企业发展过程中，财务部门所提供的财务报告，为房地产开发企业制定科学合理的成本控制决策和审计措施提供一定的数据依据。但是，由于财务报告内容本质上就存在滞后性的特点，在一定程度上影响着企业制定成本控制制度，从而增加房地产项目开发的投资成本，进而增加房地产开发企业的运营风险，严重制约了房地产企业稳定健康的向前发展。
(二)缺乏科学的成本控制方法，增加了项目开发的成本
房地产开发项目的成本控制直接影响到房地产开发企业的经营水平。然而，当前一部分房地产企业在项目开发之前，尚未全面考察房地产市场，也并没有对项目开发的各阶段进行具体的成本预估，便盲目的进行投资。同时，还有一部分房地产企业在项目开发过程中高估或者忽略了当地人们的消费水平，也在一定程度上增加房地产项目开发的成本。
(三)缺乏完善的成本控制制度，导致成本控制缺乏制度依据
当前大部分房地产项目开发企业在发展过程中并未构建完善的成本控制制度，成本控制责任落实不到位，从而导致房地产项目开发各个阶段的成本控制缺乏制度依据，难以从根本上控制房地产项目开发的成本。
二、房地产项目开发的成本控制和管理策略
(一)正确认识房地产开发成本控制，树立良好的项目成本控制管理理念
为了有效提高房地产项目开发的成本控制水平，首先便需要正确认识房地产开发的成本控制，充分重视项目开发准备、实施、竣工各个阶段的项目成本控制，树立良好的项目成本控制管理理念，不断强化房地产项目开发的成本控制管理意识。当项目开发确定之后，便必须综合全面的分析项目成本开发的可行性研究，有效提升项目成本估算，并做好房地产项目的成本控制风险预测，全面了解可能影响项目成本控制的风险因素，及时采取科学完善的风险控制措施，从而有效提升房地产项目项目成本的可控性。
(二)强化项目成本的整体控制，充分发挥财务部门的整体控制作用
为了有效提升房地产项目开发的成本控制和管理水平，便需要强化项目成本的整体控制，避免将财务管理局限于各个项目资金的核算上。坚持将财务人员的职责落实到位，充分发挥房地产企业财务管理在项目开发过程中的整体控制和约束作用。其中，在房地产企业项目开发的前期准备阶段中，从获取土地使用权、落实资金，到项目的规划设计都应该合理控制成本。因此，应该全面掌握目标土地的情况，通过对丰富的数据进行分析，便有效结合市场发展趋势进行准确预测，最终确定最合理的土地报价，为房地长开发项目成本控制奠定一定坚实的基础。同时，还应该严格根据目标地块的特点对开发项目初步方案进行综合规划，如果方案规划难以满足当前市场的需要，便需要合理调整土地获取的策略，以免造成项目开发后期的成本控制失衡。
(三)综合规划房地产项目成本管理，提升项目的经济效益
在房地产项目开发的成本控制中，应该不断加强项目开发前、项目开发中和项目竣工阶段的成本控制，合理设置项目开发各个阶段的成本控制方案，综合规划房地产项目成本管理。其中，针对房地产项目开发个阶段的成本控制应该采用科学合理的方法进行核算，坚持将理论与实际有效联系起来，准确找出项目开发各个阶段成本控制的偏差，最终确定完善的项目成本控制策略。通过综合规划房地产项目成本管理，不断强化房地产项目开发各阶段的成本控制力度，从而最大限度提升房地产项目开发的经济效益。
(四)制定明确的成本控制体系，完善成本控制管理机制
在房地产项目开发的成本控制管理过程中应该构建完善的成本控制管理机制。首先，应该根据实际情况制定明确的成本控制体系，保障房地产项目开发成本控制的全面性、有效性和科学性，完善项目管理机制，从而确保房地产项目成本控制顺利进行；其次，构建完善的项目成本控制管理考核体系，创新项目成本控制模式，保障项目成本控制目标的合理性；最后，定期考核房地产项目各个阶段的成本控制情况，保障项目开发整个过程成本控制的连续性，为房地产企业获得最大限度的经济收益创造良好的条件。
三、结束语
总而言之，在房地产企业不断发展的过程中，房地产开发项目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地产开发企业稳定健康发展的重要途径。但是，在当前新形势下大房地产开发项目成本控制过程中，存在成本控制观念落后、财务部门整体控制作用较低和施工阶段成本控制机制不科学等问题，所以需要房地产企业不断创新成本控制观念，充分发挥财务部门的整体约束作用，综合规划房地产项目成本管理，制定明确的成本控制体系，以便最大限度提升房地产项目开发的成本控制水平。
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房地产开发成本范文4
摘要：房地产是我国市场经济的重要组成部分，其成本控制是房地产项目管理的核心内容。本文将对影响成本控制的规划设计、工程期限和费用的结算等因素进行分析和研究，以希望能够为房地产开发企业对成本进行控制和科学合理政策的制定提供依据。
关键词 ：房地产开发企业；成本控制；研究
一、构成房地产开发企业开发成本的因素
房地产企业开发成本的定义是房地产企业为了开发商品房所付出的全部的费用和支出的金额。其成本主要包括购买土地产生的费用、拆迁支付的费用、前期进行规划所付出的设计费用和人力成本的耗费、建设成本、购买设备的成本以及相应配套设施的成本等，同时也包括企业为了扩大规模或者保证开发的顺利进行向金融机构进行贷款产生的利息费用。
二、房地产开发企业在不同阶段的成本控制
（一）应该在规划设计阶段控制成本
首先，在招投标过程中要防止过份低价中标的情况出现。有些施工单位或者企业为了在竞争激烈的市场经济中胜出，并得到房地产的招标项目而故意压低投标的价格，牺牲掉自己的当前利益，这些行为看似是有利于房地产企业，其实是投标施工企业为了获得后续工程而实行的暂时性牺牲，有可能会使得房地产企业工程建设的质量得不到保证，因为低价中标对施工企业来说是利润低下甚至是亏损项目，不可能保证项目的质量。因此房地产企业不能仅仅将投标企业报价的高低作为唯一的考虑因素而忽视了施工的质量，做出损害企业的品牌形象的行为。
其次，要制定具有科学性和可操作性的规划设计方案。房地产企业的规划设计方案的申请和审批通常需要经历较多的程序和流程，设计方案和施工图纸的制定需要进行修改和审核，这就直接导致成本的增加。而且工程项目的结构形式，工程项目装修标准的制定和对工程项目的安全性和风险性的评估都将需要较多的人力和物力的投入，对资金的需求也将会随之增加，因此一旦某个项目的审核不过关，将会产生牵一发动全身的效应，这将会导致许多的工作又需要从头开始，造成人力资源和资金的浪费，加大企业的成本。因此房地产开发企业要制定具有科学性和可操作性的规划设计方案，从而达到降低项目成本的目的。
最后，要选择最优的设计方法。房地产开发企业要准备多种设计方法，并从中选择出最优的方法进行规划设计。可以通过招标和方案竞赛等方法来缩短设计周期并优化设计方案，在设计任务书或者对投资进行估算时，应该对设计费用的金额进行预估和限定，做到有计划的分配资金，明确资金的用途，使得资金达到优化配置。房地产开发企业还应该加强各部门间的协作，在保证质量的情况下可以同时开展多项工作，节约时间提高工作效率。这样可以避免设计的变更导致的成本的增大。
（二）在项目施工阶段控制成本
首先，要控制安全事故和工期的意外延长而产生的成本。房地产开发企业项目的顺利实施离不开施工安全的保障，保障施工安全是施工企业承担社会责任、树立良好企业形象的基本要求。若出现人员伤亡将会伤及房地产开发企业的品牌形象并对工程进度带来阻碍，工程质量的评选也会被降低，影响到房地产开发企业的效益。工期的意外延长将会使得项目开发的成本增加，产生叠加效应。因此房地产开发企业要做到安全生产，各个部门都要重视施工的安全性和连贯性，保证施工的顺利进行。房地产开发企业还要与承包工程的施工单位定期召开会议，及时关注工程的进度并分析工期延长的原因，找到相应的解决办法。要在保证安全生产和工程质量的前提下，使得工期与效益之间达到平衡，从而达到控制成本的目标。
再者，房地产开发企业的施工过程要以设计方案为依据。开发企业要全面理解设计方案和图纸的要求，并按照要求进行施工，不能随意的变更设计方案和图纸。如果一旦改变了设计图纸和方案的要求，就会产生一系列的连锁反应，导致以前的建设不再符合现在的要求，放慢了施工的进度，导致施工过程中的资源浪费和成本的增加。
第三，通过施工监理，严格保证施工的质量和进度。施工监理是监督包工单位施工的重要手段之一。对于房地产开发企业来说，通过施工监理对施工进程进行监督是十分重要的监理环节，有些施工企业在招投标过程中通过压低承包价来获得承包的资格，但是该企业有可能将该工程承包给第三方来施工，此时施工监理就会帮助房地产企业把关，行使自己的监督权，杜绝有害房地产开发企业的行为发生，有助于房地产企业对成本的控制。
（三）在项目开发期间对财务费用控制成本
随着我国出台的土地拍卖政策不断完善，对房地产开发企业的资金要求越来越高。房地产开发本身就是一个资金投入大，资金回收期长的行业，因此房地产开发企业在施工过程中对资金的需求量相比一般的行业对资金需求量明显较大，因此房地产开发企业势必需要对外进行融资，对外融资产生的费用是控制成本的重要内容之一。当前国家对房地产企业的调控手段较为严厉，调控程度较大，范围较广，直接导致房地产开发企业的成本的加大，融资渠道受到国家政策的制约，借款产生的财务成本也较大。因此房地产开发企业要严格控制融资带来的财务成本，可进行多方融资，使得融资渠道多元化达到降低财务费用的目的。
三、房地产开发企业成本控制的意义
房地产企业多年以来都处于高速发展的状态，具有高额的收益。而目前房地产开发企业由于国家政策的管制，取消了对经营性用地不正当竞争以及暗箱操作协议对土地使用权的方式，使得房地产企业走向微利时代，此时的房地产开发企业对成本的控制比战略计划的实施更具有意义。房地产企业要逐步向集约化经营管理方向发展，改变以往的粗放式经营管理状态，要踏踏实实的合理有效的利用好资金，加强成本控制，为房地产开发企业的健康发展奠定基础。
房地产开发企业作为国民经济的重要部门，面临严峻的国家宏观政策调控和国家的政策管制，房地产开发企业要想在激烈的市场经济竞争中要谋求发展地位，就要严格控制成本，以便在微小的利益空间内也能够很好的经营和运行。房地产企业要在生产经营的不同阶段对成本进行控制，从而建立起集约化的运营体系，节省成本，相对扩大利润空间，增加企业的竞争实力。因此房地产开发企业的成本控制对企业的发展具有深远的意义。
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关键词：
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
引言
房地产行业在整个国民经济中的地位十分重要，是近年来消费和投资的热点，并且一度成为支柱性行业。房地产开发企业间的竞争也越来越激烈。房地产企业之间的竞争，从外部看只是围绕在规模的大小与价格的高低上，归根结底却是企业在其核心竞争力上的竞争，房地产企业必须不断提高自己的核心竞争力才能在市场竞争中处于不败之地，这就需要企业加强对项目的管理，尤其是成本控制的管理。
一、加强房地产工程项目管理的意义
从宏观上说，项目已成为我国当前经济发展的重要构成要素，项目管理作为管理科学的重要分支已渗透到各行各业。在当今项目林立的时代，项目管理不仅是大型、复杂项目管理的有效方法，而且已成为21世纪政府或企业组织和管理的一种主要形式。加强房地产工程项目管理的意义在于：
1、有利于合理安排项目进度，有效使用项目资源，确保项目能够按期完成，并降低成本。通过项目管理中的工作分解、网络图和资源平衡、资源优化等一系列项目管理方法和技术的使用，制定出各项任务顺利完成的先后顺序及科学实施方法，有效安排资源的使用，特别是项目中的关键资源和重点资源，从而保证项目的顺利实施，并有效降低项目成本。
2、有利于加强项目总包与分包的合作，提高项目施工力量的综合能力。项目管理提供了一系列人力资源管理、沟通管理的方法，可以增强各施工力量的合作精神，提高工程项目全体人员的士气和效率。
3、有利于降低项目风险，提高项目实施成功率。房地产工程项目实施过程中，因为种种原因具有很大的风险，通过风险管理可以有效降低不确定因素对工程项目的不利影响。
4、有利于尽早发现项目实施中的问题，有效地进行项目控制。项目计划、执行状况的检查、反馈和处理，能够较早发现项目实施中存在的和隐含的问题；可以使项目决策更加有依据，避免了项 目决策的随意性和盲目性；可以有效进行项目的知识积累，以将更多的项目管理经验，转换为企业的财富。总而言之，项目管理的理论与实践从根本上改变了房地产施工企业管理人员的运作效率。它在运作方式和管理思维模式上最大限度地利用内外资源。它使项目得以实施顺利，降低项目的风险性，最大程度地达到预期目标。
二、项目成本控制及原则
项目成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。施工项目成本控制的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。施工项目成本控制原则是企业成本管理的基础和核心，施工项目经理部在对项目施工过程进行成本控制时，必须遵循以下基本原则。
1、成本最低化原则。施工项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本的要求。在实行成本最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各种降低成本的能力，使可能性变为现实；另一方面要从实际出发，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平。
2、全面成本控制原则。全面成本管理是全企业、全员和全过程的管理，亦称“三全”管理。项目成本的全员控制有一个系统的实质性内容，包括各部门、各单位的责任网络和班组经济核算等等，应防止成本控制人人有责，人人不管。项目成本的全过程控制要求成本控制工作要随着项目施工进展的各个阶段连续进行，既不能疏漏，又不能时紧时松，应使施工项目成本自始至终置于有效的控制之下。
3、动态控制原则。施工项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制，因为施工准备阶段的成本控制只是根据施工组织设计的具体内容确定成本目标、编制成本计划、制订成本控制的方案，为今后的成本控制作好准备；而竣工阶段的成本控制，由于成本盈亏已基本定局，即使发生了纠差，也已来不及纠正。
4、目标管理原则。目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环，即PDCA循环。
5、责、权、利相结合的原则。在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权力，同时项 目经理要对各部门、各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行有奖有罚。只有真正做好责、权、利相结合的成本控制，才能收到预期的效果。
三、房地产开发成本控制的措施
1、房地产开发项目设计阶段的成本控制
房地产开发项目的设计阶段是对房地产开发项目进行成本管理的重要环节，也是实现成本控制的关键。因此房地产企业应该重视对房地产开发项目设计阶段的成本控制。
从房地产开发项目的综合成本看，开发项目的设计成本所占比例并不大，但是房地产企业工程人员对开发项目的设计会影响到整个工程的工程造价，对房地产企业有效的控制成本具有重要作用。因此，房地产企业应该重视开发项的设计质量，对开发项目的使用费用、完工期限、开发项目投入的人力和物力等进行详细的设计，房地产企业通过科学的设计开发项目可以有效的降低开发项目的造价成本。因此，房地产企业在开发项目的设计阶段就应该加强对工程成本的合理控制，实现企业经济利润最大化。
⑴招标开发项目设计企业，提高设计质量。房地产企业为了更好的实现开放项目设计阶段的成本控制应该选择优秀的房地产工程设计企业，提高开发项目的设计质量。因此，房地产企业应该通过招标的形式，选择开发项目的设计企业。房地产企业在招标公告中应该明确开发项目建筑方案要与工程造价方案有效的结合，不但要保证建筑方案可行性还要有效的控制工程成本。这样中标设计企业不但会重视开发项目的建筑方案，提高设计质量，而且还会科学的设计工程造价方案。由此可见，房地产企业通过招标的形式选择开放项目的设计企业，可以有效的避免盲目的听从工程设计专家的意见，防止设计方案造成建筑成本过高；还可以保证开发项目的设计质量，从而促进房地产企业有效的控制成本。
⑵建立工程设计经济责任制，控制工程造价。房地产企业在设计开发项目的建筑方案时，应该建立设计经济责任制，控制开发项目的工程造价。房地产企业建立设计经济责任制可以提高工程设计工作人员的控制成本的意识，在保证设计质量的同时还能够有效的控制工程成本。工程设计工作人员在充分了解开发项目的预算定额、费用定额以及建筑材料的预算价格的基础上，可以根据开发项目的投资估算合理的控制工程的初步设计和概算，然后通过工程的初步设计和概算有效的控制开发项目的施工图设计和概算，从而合理的限制投资金额。与此同时，房地产企业的工程造价管理部门应该和设计部门相互配合，为设计部门提供准确的开发项目的基础资料，为设计工作人员优化设计方案，限制投资金额提供可靠的财政数据，进而有效的降低工程造价。由此可见，房地产企业通过建立设计经济责任制不仅能够优化建筑工程设计方案而且还能有效的控制工程造价。
2、房地产开发项目施工阶段的成本控制
房地产开发项目的施工阶段是房地产企业投资金额最多的阶段，也是房地产企业有效的控制工程成本的关键阶段。因此，房地产企业应该采取有效的措施合理的控制开放项目施工阶段的工程成本。
⑴严格控制开发项目内容变更，强化变更程序。施工企业在施工过程中经常会出现变更工程内容，导致房地产企业投入的工程建筑资金过大，无法实现工程成本控制，严重阻碍了房地产企业经济利润最大化。因此，房地产企业应该强化开发项目内容的变更程序，严格控制开发项目内容的变更。由于房地产企业在开发工程项目的实际活动中采用工程量清单报价方式，导致很多施工企业通过低价中标，索赔盈利的形式承包开发项目。由此可见，房地产企业的工程造价管理工作人员应该对施工企业进行严格监督，对开发项目内容的变更要严格管理，并且制定严格的变更程序，进而减少工程资金的投入，避免不必要的费用支出，有效的控制工程成本。
⑵建立工程监理机制，加强施工过程的管理。房地产企业应该建立完善工程监理机制，加强对施工过程的管理，不仅能够保证建筑工程质量，而且有助于进行工程成本控制。房地产企业通过建立完善的工程监理机制，明确工程监理工作人员的工作职责，充分发挥工程监理机制的作用，加强对施工企业和工程质量的监督，对施工工程进度款项进行严格的审核，对施工企业使用的建筑材料进行认真的检查，并且调查建筑材料的市场价格，可以避免资金浪费和流失，提高资金的使用率。由此可见，房地产企业建立完善的工程监理机制，加强对施工过程的管理可以有效的控制工程成本，提高工程成本的使用效率。
⑶创新施工技术，控制工程成本。随着科学技术研发速度不断加快，房地产企业应该不断的创新施工技术，不仅能够缩短施工期限，而且还能有效的控制工程成本。先进的施工技术是企业进行开发项目投资的重要保证，房地产企业通过创新出先进的施工技术，例如石材养护剂、计算机信息管理技术、大模板及飞模工艺、滑模工艺，大跨度空间模壳技术、高层建筑结构加固技术以及大跨度网架结构施工技术等，可以将这些先进的施工技术应用到施工过程中，能够缩短开发项目施工日期，达到控制工程成本的目的。
3、房地产开发项目竣工阶段的成本控制
房地产开发项目竣工阶段是开发项目的收尾阶段，也是成本控制的最后环节。在工程竣工结算过程中房地产企业工作人员应该根据施工合同以及相关的工程项目变更条款，开发项目的预算定额和费用定额和竣工材料对工程款项进行严格的审核，使审核后的竣工结算工程款符合实际的工程造价，进而实现成本控制。
结束语
总上所述，房地产的成本制约着房地产的价格，而房地产的价格关系到老百姓的生活水平，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。因此，房地产开发企业，应该具有强烈成本控制意识，认真总结工程施工过程中的技术问题和经济问题，降低项目成本，只有这样才能使企业在竞争中发挥自己的优势。
参考文献
[1]张家麟.房地产开发项目管理及成本控制分析[J].科技资讯.2010(08)
房地产开发成本范文6
关键词：房地产开发；成本测算；成本控制
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01
进行房地产开发，首要工作就是开发项目的成本测算，通过对房地产开发项目的评估与分析，得出该开发项目的成本估计值，再结合其他方面的数据与资金流动量，从而大概得出该开发项目的可盈利润值，然后制定并选择合适的房地产开发方案。在确定开发方案后，在开发项目实际建造过程中，同时对开发成本进行测算和控制，通过对管理模式的改变，对成本费用的控制，使房地产开发单位、企业的经济效益最大化。
一、房地产开发成本测算的分类研究
房地产开发成本，是指房地产开发公司、企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，开发成本测算是将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。要准确地测算房地产开发成本，需要结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，以该项目土地的面积、容积率、规划要点已确定为前提，并且房屋建造所需建材市场行情相对稳定，开发商有较完善的管理水平，本文试图从以下几个方面分别予以论述。
1.土地成本
土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。
2.前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3.建筑安装工程成本
建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。它在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。
4.市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。
5.开发间接费用
此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：①管理费用。此项费用包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。②销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。③销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。④其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用。上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析。
二、房地产开发成本控制的分类研究
房地产开发成本控制是开发商对所有项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段，都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发企业项目顺利实施，力求开发中使用最少的人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业的利润最大化。
1.对征地和拆迁补偿、安置费的控制
房地产开发项目的选址，必须符合城市的总体规划，考虑到地理位置、交通状况及环境因素等，要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策熟练把握。
2.勘察设计和前期工程费的控制
对行政事业性收费通过争取各项优惠政策来降低；勘探设计必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。房地产开发项目的设计标准要与市场定位适应，积极推行价值工程管理。
3.建筑安装工程成本的全程控制
加强项目投资决策的科学性、系统性，争取最大的效益；成立成本评估审核部门，积极实行设计监理制度；加强监控、预算审查，安排施工全过程的材料和质量监理；在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；处理好质量与成本的关系。
4.管理费用
定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。部分业务可以分包给外部的专业公司，节省费用；推行各部门管理费用承包、限额奖惩。
5.对财务费用的全面控制
安排合理的融资方案，筹资费用的节约，进度的合理安排等。贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。
6.对税金的控制
房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。
7.建立动态成本控制制度
房地产开发单位的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，最终达到成本控制的目的。为了控制好整个项目的成本，房地产开发单位应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每一个分部工程开始，分步骤分阶段实施控制。
三、总结
房地产开发单位要使利益最大化，就必须在成本测算和成本控制上严格把关，要结合实际情况，制定合理的开发方案，坚持全过程的监督管理，通过不断地分析和总结，及时更正错误与减少费用支出，从而使房地产开发单位、企业在保证质量安全的前提下，得到更好的收益，建立更加完善的开发成本测算与控制模式。
