房地产税收政策范文1
摘 要 房地产税收是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要工具，本文结合房地产的税收政策现状，探讨如何对其进行优化与调整，以期房地产市场更加健康发展。
关键词 房地产 税收政策 优化与调整
一、前言
房地产业一直是备受关注的行业，因为它既是人类赖以生存和发展的基本条件，也是人类一切经济活动的载体和基础，目前它已成为我国国民经济的基础性和支柱性产业。随着国民经济发展和壮大，一方面，房地产行业的发展已经到了一个新时期，另一方面，房地产投资日益白热化，并且该领域的问题也相应越积越多，使得房地产市场健康发展面临着严峻的考验。房地产税收政策作为国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，对其科学优化和调整，则能更好发挥房地产税收政策对房地产业的财政调控作用，确保房地产业良性发展，使其成为国家财政收入来源的重要工具。因此，对房地产税收政策进行适当的优化与调整非常有意义。
二、我国房地产税收政策现状
房地产税收，顾名思义，是由“房地产”和“税收”二者构成的基本范畴，是指对于房地产取得、开发、流转、保有等环节征收的税费总称，它充分体现了国家与房地产主体之间的分配关系，包括房地产和税收及相关收费两个方面。房地产税收是国家税收体系重要组成部分，参与房地产经济运行的各个环节的分配，它的主要发挥构成财政收入、抑制投机以确保公平、作为经济杠杆使国家实行宏观调控等功能。
我国自房地产业兴起，就一直重视房地产税收政策的制定和完善，如政务院在新中国成立之初颁布了《全国税收实施要则》，规定统一实行除农业税外，还包括房地产税收等14 种税[1，2]。改革开放后，政府一直将税收政策作为对房地产业重要的财政调控手段，随着房地产行业的发展情况陆续出台相关措施和方案，不断对税种的设置、税目及税率的调整、内外税制的统一方面进行极大完善。但政策大多在特定时期针对特定问题而实施的，很多时候并没有触动房地产问题症结，仍存在税费体系混乱、税率结构不合理、税轻费重[3]、征税范围窄、税种设置不恰当、计税依据缺乏科学性以及征税重交易轻保等问题，由此可见，全面优化和调整房地产政策势在必行。
三、如何更好地对房地产税收政策进行优化和调整
针对上述房地产税收政策现状，为了更好发挥其作用，政府有必要结合中国国情，借鉴国际房地产税制的经验，构建中国特色社会主义房地产税收政策体系，可做好以下几方面。
1.科学设计税种
目前，我国房地产税种过多、重复征税的局面非常不利于纳税人积极性提高，政府应结合房地产开发、 交易、持有各环节的不同特点，充分考虑纳税人的实际负担能力合理设置税种，从立法上来界定地租、税收以及其他各项收费的界限。对于合理的房地产收费项目以国家法律或部门规章的形式确定下来。
一是理顺房地产作业中各环节的税种。例如，土地对于房地产开发商而言是产品，政府可逐步取消土地征用环节使用税、耕地占用税，保留契税；又如，在房地产在销售转让环节中，适当调整或取消部分征收成本高、征收效果差的土地增值税、城市维护建设税等，并可以通过印花税税率进行调整，以便简化税制；再如，在无偿转让房地产环节，政府根据税费租合理负担原则，依情况可借鉴许多发达国家、发展中国家都已陆续开征的遗产税和赠与税，这样既可以可以有效调节财富分配、协助个人所得税，同时简化征管手续、降低征税成本。
二是明确租、税、费的界限，这是解决当前我国租、税、费混乱的局面，建立全面有效的房地产税制的必要条件。房地产税改革应以“明租、正税、清费”作为方向，进一步明确地租、统一内外税制以及严格清理收费项目，才能使租、税、费三者协同作用，作为组织财政收入的手段来发挥税收的宏观调控作用，有效保证国家资金的需要。
2.明确税收对象
明确税收对象，是进一步加强房地产税收征管工作的需要，也是解决“房地产税收是向谁征收问题”的根本，但“谁来缴纳房地产”是一项极其复杂的问题，对房地产税收政策优化和调整时，应当基于全方位考虑。
针对我国现行房地产税收的征税范围过于狭窄、税基基础薄弱的现状，为适应税收管理科学化、精细化、高效化的管理要求，一是政府应本着公平、普遍征收的原则，适当将应该纳入而没有纳入税收调控的对象纳入进来。例如，一些农村应征对象可列入征税范围。只有这样才能严格控制偷税、漏税和税收乱减免现象，从而扩大税基，公平税负。二是征税对象范围适中。征税对象范围过大有可能加重百姓生活负担，征税对象范围而过小则不利于税收对房产的宏观调控，因此，税收范围所定指标应科学。三是要着力解决“房产税是否应是富人税”、“拥有房产的人是否都要进入征税范围”等诸多百姓关心的热点问题，真正让房产税成为全国楼市调控的新方向，不断进行房地产税的法理完善和制度建设。
3.加强税收征管
税收征管也是房地产税收政策优化和调整的重要组成部分，只有国家税务征收机关依据税法、征管法等有关法律、法规的规定，对税款征收过程进行的组织、管理、检查，才能更好发挥发挥税收作用。
一方面，要通过改进税收征管手段、提高税收效率来降低房地产税收稽查成本。不断更新与改进税收征管手段，才能极大提高征管效率，进而保障房地产税收征收更好地进行，可通过运用税务管理计算机化等先进科学的方法，来管理税务，既方便税收征收管理和组织收入，又能使纳税人方便、省时。另一方面。房地产税收政策应完善对房地产税收纳税人税收违法行为的处罚规定，强化执法手段，对那些违法行为依法从严处罚，增强税收执法的强制性，真正做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”。
4.应遵循的原则
我国房地产税收政策在优化和调整的过程中，必须要遵循一定的原则为指导，才能科学合理地制定税收政策，在借鉴国际惯例和经验和结合我国实际的基础上，总结如下：
一是公平、效率原则，这是房地产税收政策在优化和调整的过程中必须遵循的首要原则和最基本的原则，只有坚持这一原则，优化和调整后的房地产税收政策才具有稳定性和持续性。公平原则是“政府征税要使各个纳税人承受的负担与其经济状况相适应，并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡”；而效率原则则要求政府征税过程中，要用尽可能少的税收成本，取得符合税法规定的尽可能多的税收效益，尽量不影响各市场主体的投资决策，才能有利于资源的有效配置和经济机制的有效运行。
二是协调、统一原则。房地产税收政策是围绕房地产行业展开的，因此，它的优化和调整应结合房地产行业的特点和发展的客观需要，充分考虑不同时期下房地产面临的问题，注重协调性和统一性，才能真正充分发挥政策效用。
三是可持续发展目标原则。基于房地产在整个国民经济中的基础性和支柱性地位，税收政策是调节和优化应使税收在其作用范围内，不能超出一定的“度”来进行调控，由于调整程度或比例过高或过低都既不利于经济的增长，因此税收政策的调节和优化要坚持可持续发展目标，走“宽税基、低税率”的道路，才能促进房地产市场的健康发展。
四、结语
综上所述，房地产税收是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要工具，我国自房地产兴起以来，一直重视房地产税收政策，但仍存在税费体系混乱、税率结构不合理等诸多问题，很多时候并没有触动房地产问题根本，政府可遵循公平、效率等原则的基础上，从科学设计税种、明确税收对象、加强税收征管等环节不断对房地产税收政策进行优化和调整，才能促进房地产市场的健康发展。
参考文献：
[1]邓燕.试论房地产税收政策优化与调整.城乡建设.2012（6）：81-83.
房地产税收政策范文2
【关键词】房地产 供需矛盾 税收政策
近年来，我国房价过高的现象引起了社会的广泛关注。2013年3月国务院办公厅印发《国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即“国五条”。这也是继“国八条”“国十一条”之后，对房地产市场的又一严控措施。从历次国务院出台的调控措施中，我们都能看到税收政策的身影。然而，从现实执行的情况来看，这些政策并没有起到应有的作用。因此，思考我国税收政策在调节房地产中的缺陷，使其真正发挥作用，具有十分重要的作用。
一、房地产市场的基本情况
（一）供求矛盾突出，房价上涨过快
为了更好的说明房地产市场的供求关系，我们有必要对我国房地产市场需求做一个简单的分类。根据国内学者的研究成果，房地产市场的需求大致可以分为三类：保障性需求、改善型需求、投机性需求。
我国目前贫富差距较大，中低收入者所占比重较大，因此保障性需求也最为旺盛。同时，由于保障性住房的供给主要是政府提供，而根据全国人大财经委员会的调研报告，以2009年为例，截至8月，我国地方保障性住房完工率仅为23.6%，这显然无法满足保障性需求。在改善型需求方面，这一人群主要集中在中等或中偏上收入者。由于这一人群具有一定的经济基础，因此，对住房需求也比较大。然而，由于我国土地供应采取严格国有和控制，每年对这一部分的住房供应也是有限的。同时，我们认为，由于后者投资、投机性需求的存在，使得一部分改善型住房的供给也相应减少，这使得供求矛盾更为突出。在投资、投机性需求方面，由于这一需求主要是基于对房地产市场的预期。因此，这一人群保有大量的闲置住房。这种挤占紧缺资源的行为无疑会助推房价的上涨。同时，我们都有一个基本认识，那就是市场经济条件下，资源是可以自由流动的。同样的，市场经济条件下需求也是流动的。由于我国保障性住房供应严重不足，这势必会导致相当一部分人流入商品房市场，即出现“贷款买房”现象的大量出现。这种交叉性供求矛盾的推动，是房价过快上涨的又一诱因。
（二）利益格局复杂，调控难度加大
我国房地产市场经过几十年的发展，形成了一个十分错综复杂的利益格局，这使得我国对房地产市场的调控难度日益加大。一方面，我国从1994年工商税制改革后，中央和地方实行分税制，这使得地方政府财力急剧下降，而房地产市场的发展有利于地方增加财政收入，促进地方经济发展。这就会导致中央和地方在政策制定和执行方面产生矛盾。另一方面，房地产市场的“巨头垄断”现象的出现，容易使中央的调控政策削弱。同时，因为垄断的出现，就会出现政府和房地产市场的博弈，这使政策很难在短期内见到成效。
二、税收在调节房地产市场中存在的问题
（一）房地产开发环节税费太重
我国在现行的税法体系中，涉及房地产行业的有：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税等多个税种。而且各地还根据实际情况，在房地产行业征收大量的费用。出现了税费交叉，税费混乱的局面。根据国内有关学者的研究成果，仅从房地产企业开发的费用上看，有的地方的收费项目就多达50多项，各项费用占销售收入的35%左右，相当于经营成本和费用的70%。从这些数据我们不难看出，政府税费过高是房地产市场调节失灵的一个重要因素。
（二）在流转环节税负转嫁现象严重
目前，我国绝大部分的调控手段都集中在流转环节，税负极易转嫁。从2005年“国八条”的出台，到2013年“国五条”的，我国利用税收政策对房地产市场进行调节的力度不可谓不大。虽说房价过快上涨的势头有所遏制，但房价总体还是呈现上涨趋势，没有在人们承受的合理区间内。在流转环节征税，会促使开发商和出让人将税收考虑在成本之中，通过提高房子的售价来弥补这一损失。就以2013年国务院出台的“国五条”为例，在“国五条”中，明确规定，对二手房交易按差价的20%征收个人所得税。这一细则的出台，不少学者担心，对二手房流转环节征税，只能助推二手房价格的上涨。细则出台一周，北京二手房交易量增加279%，也反映出民众对此的担忧。从某种意义上来说，在房地产流转环节征税，会使其成为进一步推动房价上涨的催化剂。
（三）在房地产保有环节税收过低
在房价预期上涨的情况下，投资投机性需求会不断扩大，要想根本遏制这种势头，就应该对房地产持有环节进行征税。而目前，我国房地产发生自然增值之后，政府缺乏有效地税收手段参与分配，只能任其完全由房产所有者独占。那么，在我国这样一种房子刚性需求，供给不足的条件下，就很容易出现开发商扭曲销售的行为，出现房源空置，甚至捂盘惜售的现象。而广大居民也在利益的驱动下，投资投机不断增加。
（四）缺乏刺激增加有效供给的税收政策
目前，我国现行的税收政策中，大多都是就住房需求方面给予了税收优惠政策，而在刺激有效供给方面还有待完善。一方面，在保障性住房方面，由于利润低，开发周期长，政府和开发商即使在国家优惠政策的情况下都不太愿意从事，更何况，目前这方面的税收优惠尚小。另一方面，我国在商品房供应方面，没有形成系统的、综合的税收配套措施，这对开发商而言，显然缺乏吸引力。
三、调节我国房地产的税收政策建议
我国调节房地产的税收政策具体应该立足于：一方面要加大保障性住房的建设，加大保障性住房和商品房供应的税收优惠政策，增加有效供给，缓解供需矛盾；另一方面，要加大对房产保有环节的征税，从源头上有效地遏制投资、投机性需求；再者，要降低房价，还应有效地减少和取消房地产开发环节的多项费用，切实降低房地产开发环节中的成本。我们相信，通过税收作用的有效发挥，再加上相应政策的协调配合，房地产市场一定能健康发展。
参考文献
[1]吴荣胜，于子洋.房地产市场的供给需求与税收政策调节作用分析[J].北京工商大学学报.2010（3）.
房地产税收政策范文3
【关键词】税收政策 税收负担率 房地产 投资效应
国内外学者就税收对企业投资影响的研究,大多采用资本成本的模型和省际面板数据来进行实证研究,但单独分析税收与房地产企业投资的模型并不多见。根据我国上市房地产企业的有关数据,在资本使用者成本的分析框架下,可以采用单独分析模型,来检验税收,通过资本使用者成本对房地产企业投资行为的影响程度。
理论模型
假设所有资本都是由一个单独变量K表示,生产函数,在这个模型中,资本的边际产量(MPK)会随着要素投入量的增加而增加,但增长的速度会越来越慢,因此,通过资本的边际产量(MPK)与资本使用者成本之间的均衡关系来考察资本成本对实际投资的影响。
假定企业的生产函数为规模报酬不变,其借入成本为r,真实的折旧率为d,使资本使用者达到其投资成本最小化的最优投资量的均衡关系为:(1)
即最优的投资水平是使资本的边际产量等于资本的边际成本水平。放宽假定来使投资模型更现实,由于企业缴纳各种税收又接受各种补贴,这些都对最佳投资有影响,假定对企业利润征税的税率为t,来自各种投资税收减免和加速折旧备抵以及利息扣除而形成的税收减免为s,则资本存量增加1单位的税后资本使用者成本为(r+d)(1-s),而税后资本的边际产量MPK(1-t),在均衡状态下,企业的边际产量等于投资成本: (2)
或者 (3)
从(3)式可以看出,最优的投资水平就是使得税后的资本边际产量等于资本的边际成本。如果s=t,则对企业利润征税而使投资减少的影响恰好被税收减免和折旧备抵所补偿,如果s>t,就会产生税收激励,这样调整后的资本使用者成本更低,企业将会比没有税收的情况下投资更多,反之,如果t>s,那么税收对投资会产生负的税收激励,使企业投资减少。
实证分析
数据的说明和变量的选择。用来研究的数据来源于GSMAR系列研究数据库和中经网统计数据库,以证监会行业分类标准中房地产开发经营上市公司作为样本基础,选取了1998～2008年的截面数据,由于ST房地产上市公司经营状况与其他的上市公司差距较大,为了保证统计结果的有效性,剔除ST公司;为了便于对比研究,保证数据的完整性在1998年以后上市的房地产企业和在2008年之前退市的房地产开发企业予以剔除,因此从95家上市的房地产企业中选取了其中符合条件的50家房地产企业,选取的企业满足样本要求,具有很强的代表性。模型的变量选择和基本设定如下。
因变量为上市房地产公司年度投资额(Invest),由于房地产公司的投资项目绝大多数是建筑工程之类的项目,需要分期进行建设投资,因此因变量选择上市房地产公司年度完成投资额。
自变量1为税收负担率(Trate)。由于缺乏上市房地产公司税收负担的数据,选取了应纳税额占营业收入的比重作为上市房地产公司的税收负担率,对于房地产公司其当年应缴纳的税金绝大多数体现在利润表中的“营业税金及附加”和“所得税项目”中,因此,以上市公司利润表中的“营业税金及附加”和“所得税”两项之和作为应纳税额进行研究。
自变量2国内生产总值(GDP)。选择这一变量是考虑到房地产开发投资占国内生产总值GDP的比重越来越大,随着房地产业在国民经济中的地位不断提高,这样房地产投资和经济增长具有相互的反馈作用,因此经济波动对房地产的投资具有较大影响。
自变量3地方政府对房地产业的干预程度(Intervene)。用土地购置费来表示,无论是划拨方式还是通过出让方式取得的土地使用权所支付的土地出让金,都是构成地方政府财政收入的一个重要内容,从房地产开发企业投资而支付的土地购置费,可以看出地方政府对房地产企业如何施加影响。
计量结果及其分析。根据上述分析最终的计量回归方程如下:(4)
利用1998～2008年截面数据计算回归的结果如下,其目的在于考察不同影响因素对上市房地产企业投资的影响。(见表1)
回归结果显示,解释变量对因变量影响较大的因素依次是税收负担率、地方政府对房地产的干预程度和国内生产总值GDP。从估计出的参数可以看出税收负担率的变化与房地产企业的投资额同方向变动,由理论分析可知税收对投资的效应分为收入效应和替代效应,替代效应表现为政府征税后,增加了投资品的价格,提高了投资成本,造成纳税人用消费来替资,因而税收与投资成反方向变动;而收入效应正好相反,表现为政府征税后,提高了投资成本,减少了纳税人可支配收入,而纳税人为了维持以前的投资水平,使收入水平不会下降,只好追加投资,这样,税收与投资同方向变动。由回归分析的结果来看,税收负担率与房地产企业投资是同方向变动的,因而税收对投资的效应是收入效应大于替代效应,究竟税收负担达到多少,收入效应和替代效应相等,即税收负担率既不会对投资产生抑制也不会对投资产生促进作用,还需要进一步分析。
从1998～2008年50家符合条件的上市房地产企业年度投资额(Invest)可以得出年度投资增长率(Irate),由单位根检验可知,Irate,Trate和Trate2均为一阶单整的时间序列,有可能存在长期的稳定关系,因而根据上述分析建立的回归方程如下: (5)
回归结果为
(6)
(3.584868)(-1.464917)
对残差进行单位根检验,ADF统计量为-3.830115,P值为0.036,通过5%的平稳性检验,由上式可知,因变量年度投资增长率(Irate)的变动与税收负担率及其二次方之间存在着显著的长期稳定关系。
从第一个回归结果我们可以得出税收负担率与房地产开发企业的年度投资额同方向变动,税收对投资的收入效应正在起作用,1998～2008年的统计数据表明,这50家上市房地产企业的税收负担率从6%左右一直增长到18%左右,与此同时投资也在增长。
从第二个回归结果中我们可以得出,投资增长率与税收负担率的变动不是线性关系,而是以税收负担率为自变量的拟凹函数,令其一阶导数为零可得(7)
即Trate=17.11%,说明了税收负担率为17.11%时,投资增长率达到最大,从1998～2008年间50家上市房地产公司的数据中可以看出只有2008年的税收增长率超过17.11%,这也从另一个侧面说明了样本期间内,税收对投资的效应以收入效应为主,总体上体现了税收增加房地产投资也增加的趋势。
表1的模型(4)回归结果表明,国内生产总值GDP的变动对房地产企业的投资也具有显著的正向影响,但影响的效果不如税收负担率对房地产企业投资的影响程度。政府对房地产企业的干预程度(Intervene)对房地产企业投资的影响也是正向的,按照模型1的结果土地购置费与房地产开发企业的投资保持1:1.108667的比例增长,由于房地产开发缴纳的土地购置费也是地方财政收入的一个重要方面,也由此证明了房地产开发企业投资受到地方政府的影响程度也很大。
房地产税收政策范文4
关键词:房地产业 房地产税收政策 长效机制 税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。
下一阶段完善房地产税收政策的建议
(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度
开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。
房地产税收政策范文5
内容摘要:文章认为房地产税收调控要着眼于建立长效机制,物业税是维护房地产业健康发展的长效制度,必须下决心认真研究开征或者着手改革现行房地产税制和土地出让金制度。
关键词:房地产业 房地产税收政策 长效机制 税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。
下一阶段完善房地产税收政策的建议
(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度
开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。
(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场
理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房租赁统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收
从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。
参考文献:
1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1)
2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2)
房地产税收政策范文6
关键词:房地产业 房地产税收政策 长效机制 税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。
下一阶段完善房地产税收政策的建议
(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度
开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。
(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场
理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房租
赁统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收
从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。
参考文献:
1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1)
2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2)
