房地产信托论文范例6篇

房地产信托论文

房地产信托论文范文1

关键词:房地产投资信托问题完善

作为一个新兴的金融品种,房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间,其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,简称“121号文件”,这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,截止2004年6月底,全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而,银监会于2005年国庆前的“212号文件”——《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时,对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急。

房地产投资信托的含义和基本特征

房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场,把所获得的收益,几乎全部以红利的形式分配给投资者,而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税(房地产投资信托的投资项目不属于应税财产,且免除公司税项)。与其它筹资方式不同,投资信托具有以下几个特征:

稳定的高收益。由于它必须把90%的应税收入作为比例分配,因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说,它的年收益率波动范围在10%到17%之间,相对稳定。

流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样,可以在证券交易所上市交易,与传统的以所有权为目的的房地产投资相比,因此它的流动性相对较强。

能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的房地产,具有很强的保值功能。一方面,通货膨胀来临时物价上扬,房地产物业的价值更是升值得很快,以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面,在通货膨胀时期,房地产投资信托的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此,房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。

面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产,通过其特有的运行机制,使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具,也符合国家的经济和产业政策。

我国房地产投资信托发展过程中存在的问题

房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法律法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。

法律法规尚不健全

目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看,房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像国外那样,真正做到证券化,能够让投资者像买卖股票一样,随时选择买进、持有、卖出。同时,在募集资金的使用上,虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向,但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为,无法长期或永久性地购入商业物业,进行租赁、经营等商业运营。

道德风险问题

房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系”,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则。

项目自身及市场风险

房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险,对项目的选择是房地产信托首要工作,如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则信托产品无论怎么设计控制风险,项目本身的先天缺陷是无法避免的。

进一步完善房地产投资信托的建议

从上述分析可以看出,我国房地产投资信托业务的发展,因为受到政策等多方面的限制,在我国还需要更进一步完善。

建立相适应的政策和法制环境

加快我国相关政策和法律法规制定的进度,为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面,海外的立法和实践能给我国很多的借鉴,政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法,根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面,要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用,实行专业化投资组合,并保护投资者的利益。

道德风险问题的防范

作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构,信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和管理,严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上,信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与,对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部,应建立和完善业务评审及风险控制流程,按照审慎的原则运用信托资金,各部门分工协作,交叉监督,以最大限度地防范风险。借鉴美国经验,我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

项目自身及市场风险的防范

信托公司在进行项目选择的时候,可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估,对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况,选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施,在项目运作过程中,加强资金监控,做到“封闭运行,专款专用”。通过这一系列的手段,信托公司能将项目风险控制在最小范围之内,最大限度地保证信托资金的安全,保护委托人和受益人的利益。

就目前的市场状况而言,房地产商也好、投资者也好、信托机构也好,距理性认识房地产投资信托,在心态上还有一定差距,尚不成熟。例如从投资者来看,投资者投资具有盲目性,很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别,而且收益更好。而信托产品的流动性很差,缺少转让平台,也存在较大的流动性风险。因此,只要出现一个信托产品不能兑付,有可能导致信托业受到致命的打击。这不仅需要信托机构、房地产商不断调整心态,投资者在投资过程中也应加强金融知识,提高风险意识。

参考文献:

1.刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融理论与实践,2003(10)

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3.1美国的房地产投资信托基金

REITs最早诞生于美国,美国是房地产投资信托基金(REITs)最发达的市场,其规模约占全球的76%左右。美国型REITs相比其它国家(或地区)的REITs有其自己的特点。

3.1.1税收优惠对美国

REITs的推动纵观REITs在美国的发展历史,其变化发展均受税法变动的显著影响。REITs传统的含义是专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金[30]。目前REITs的前身为马萨诸塞商业信托(Massachusettstrusts),它是为了享有税收优惠,规避相关法律而诞生的9,随后这种信托投资方式很快在美国各大城市发展起来。到了1935年,美国最高法院取消了这种信托的税收优惠,房地产类信托在美国开始进入基本停滞状态。1960年美国《国内税法改革》正式批准成立REITs业务,并规定了REITs能够享受的税收优惠政策,同年出台的《房地产投资信托法案》(RealEstateInvestmentTrustActof1960)进一步明确了REITs享有与共同基金同样的特殊税收优惠政策。REITs成立后,随着美国经济环境的变化和税法等相关法律的不断调整,经历了曲折的发展过程。其中《1976年税制改革法》(TaxReformActof1976,TRA76)和1986年的《税收改革法案》(TaxReformActof1986,简称1986)对当时处于低迷的REITs起到了有利的推动作用。2001年的《REITs现代化法》允许REITs获得税后补贴,同时将REITs应纳税收益的分配比例从95%降低到90%,这使得在亚洲金融危机时期受到严重打击的REITs又开始稳步发展[31]。美国REITs税收的变革对REITs发展的影响如图5所示。9当时美国的法律禁止一般的公司持有与经营无关的房地产,而允许信托持有房地产,只要信托的收入被用来分配给各个受益人的,就不必纳税。-18-1971-2007年1月底美国REITs的数量与市值05010015020025019711976198119861991199620012007年份个050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000百万美元美国REITs数量美国REITs的市值来源:根据NAREIT网上资料整理编制,具体数据见附录1图5税收政策与美国REITs数量和市值的变动关系

3.1.2美国REITs的法定条件自1960年《美国房地产投资信托法》起,美国多次出台税收改革法案,对REITs的收入来源、拥有、运营、管理、服务范围、税收补贴等作出了详细的规定。税收优惠已经成为其主要优势之一:凡符合税法规定要求的REITs具有避免双重征税的特征,获准把股利支出从公司应税收入中扣除;同时REITs在分红时具有递延纳税的功能。为了取得免缴公司所得税的地位,REITs必须满足以下5方面的法定要求。这些要求被业内称作是取得REITs免税资格时的一系列“测试”(见表2)。1986年税收改革法1976年税收改革法2001年《REITs现代化法》-19-表2REITs资格的法定要求资料来源:InternalRevenueCode,IRC,Secs.856-858.

3.1.3美国REITs的运营流程

美国房地产投资信托基金的基本运作模式如图6所示[32]。根据REITs的基本运作模式,其基本运营流程如下:REITs通过在股票市场发行股票(IPO或增发)募集资金后10,持有并管理房地产资产11,投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产,并可以在股票市场进行交易,获得资本利得和流动性。REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其它REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。10这里的REITs是指公开上市交易的REITs。11REITs所持有的房地产资产的类型范围较宽,包括持有

(1)实际房地产和房地产抵押贷款资产的所有权及其他收益;

(2)其他REITs的股票。另外,REITs还可以持有不超过1年的短期投资(债务工具或股份)。主要方面具体要求组织结构(组织测试)1.必须采取公司、商业信托或者协会(association)的组织形式;2.必须由一个或多个董事或者受托人进行管理;3.征税时视为国内公司法人;4.不属于金融机构和保险公司。股权结构(所有权测试)1.股票或收益凭证必须可以转让;2.“百人原则”:股东或收益人不得少于100人;3.“五人原则”:在一个纳税年度的后半年,5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50%。资产结构(资产测试)1.房地产、现金及现金等价物、政府证券必须占到总资产的75%以上;2.除了上述政府证券之外,REIT持有单个发行人的证券不得超过总资产的5%,不得超过该发行人已发行有投票权证券余额的10%。收入结构(收入测试)1.下列收益必须占到总收入的95%以上:股利、利息、房地产租金,股票、证券和房地产处理收益,房地产相关税种的减税或退税,被取消赎回权的房地产拍卖所得等;2.下列收益必须占到总收入的75%以上:房地产租金,房地产或房地产抵押担保债务孳生利息,房地产处置收益,从其他REIT投资中所得收益,房地产相关税种的减税或退税,被取消赎回权的房地产拍卖所得等。3.下列收益占总收入的比例不得超过30%;处置持有期不满1年的股票或其他证券所得,处置持有期不满4年的房地产所得等。收益分配(分配测试)每年95%(2001年1月1日降低至90%)以上的应税收入必须作为股利分配给股东。-20-图6美国房地产投资基金的基本运作模式

3.2亚洲的房地产投资信托基金与拥有

40多年历史的美国REITs相比,亚洲REITs市场如同一个“新生儿”。但近年来,以日本、新加坡和我国香港地区为代表的亚洲房地产投资基金市场发展较快。其中,马来西亚的房地产投资信托基金问世虽已有10多年时间,但发展状况不好。韩国和我国台湾地区的房地产投资信托基金的经验并不理想。下面主要以日本、新加坡和香港为代表,介绍亚洲REITs的发展情况。

3.2.1日本的房地产投资信托基金

日本房地产投资信托基金的发展背景如下:(1)房地产价格飙升,资产膨胀;(2)政府对于证券发行管制放宽;(3)住宅融资贷款余额增加;(4)企业已发行证券筹资需求增加;(5)休闲与商用不动产渐趋热火[33]。2001年日本首只REIT(J-REIT)NipponBuildingFundInc在东京证券交易所上市,标志着亚洲REITs市场的诞生。到2006年底,日本房地产投资基金公司数量在一年内从22家上升至38家,REITs市场规模已经达到290亿美元,占亚洲REITs将近65%的市场份额。1.日本REITs的运作模式和流程(1)运作模式投资者证券市场REIT(上市公司)IPO/增发投资组合投资资产管理公司委托管理持有租金股利利息资本利得(股票升值收益)买卖股票股利持有股份-21-日本REITs的基本运作模式如图7所示。图7日本REITs的运作模式(2)运作流程日本REITs基本运作流程如下:A.不动产公司将土地、建筑物分售给投资者;B.投资者将其持有的共有持分权信托给信托银行;C.信托银行给投资者发受益凭证,并将不动产全部贷给(即租赁给)不动产公司,同时向该公司收取租赁费;D.信托公司向投资者发放红利;E.信托银行也可以将该房地产在市场上销售,从购买者身上获取价款,再按比例分配给投资者。2.日本REITs的组织形式REITs在日本既可以是公司型也可以是契约型,契约型REITs根据投资管理人的不同又可分为间接型和直接型。间接型REITs的投资管理人需要聘请国内某基金管理公司负责运作。直接型RETIs不需要从外聘请基金管理人,基金经理可由信托公司内部人士担任[34]。

3.2.2新加坡的房地产投资信托基金

新加坡早在1986年就提出了设立房地产投资信托市场的想法。1999年新加坡金融管理局颁布了房地产基金准则,为设立REITs跨出了关键一步。2001年11月新加坡尝试通过SingMallPropertyTrust房地产信托(SPT)发行第一只REIT。由于首次公开募股的认购不足,导致首只REIT上市计划无法实现。失败的原因主土地所有者(委托及受益人)信托受益权信托红利信托期满归还财产信托银行土地信托银行信托财产(土地)信托财产(建筑物)建筑公司承包合同金融机构建筑贷款支付利息承租或买受人出售出租租金价格-22-要归咎市场时机不理想和缺乏税收优惠。2002年嘉德置地(CapitaLand)重组了SPT,并以“CaptiaMallTrust”(CMT)的名字再次发行12,取得了成功。随后腾飞基金(A-REIT)在2002年11月19日也首次公开募股。新加坡国内税务局给予的税收优惠是这两只REIT获得成功的主要因素。另一个原因是REIT客观的收益率,CMT和A-REIT的预期收益分别是7%和8%[35]。目前新加坡有16只房产投资信托挂牌,涉及市场资金超过260亿新元,使新加坡成为日本以外亚洲最大的房产投资信托市场,投资领域涉及到商场、工业厂房、办公楼、车库等,2006年又扩展到旅店业,甚至保健业13。

1.新加坡REITs的特点新加坡房REITs主要有以下几个特点。

(1)很大程度上参考了美国和澳大利亚房地产信托基金的法规和实际经验,为了使新加坡成为世界金融中心,新加坡政府放宽了很多相关的规定,包括税务优惠政策,如REITs将收入的90%分配给投资者后其盈利可免缴所得税,同时个人投资者收益可免缴个人所得税,豁免注入REITs的物业所应缴付的印花税等。

(2)法规较齐全,业务开展较早,市场信誉较好,且近年来发展很快,前景很好。新加坡已经吸引了16只REIT股,市值约为193亿美元,而香港则只吸引到了7只REIT股,市值为88亿元。在吸引来自中国大陆的REIT上市方面,新加坡的优势变得越来越明显。

(3)REITs的大股东都有很强的实力和房地产开发背景。这些大股东愿意在不失掉这些物业的情况下,增加资产的流动性即融到更多的资金来进一步开拓自己的主营业务。

(4)新加坡的房地产投资信托投资者中有16%是散户,这个比例比一般股票的5%散户投资者要多[36]。

2.新加坡REITs的运作流程新加坡REITs的基本运作流程如下。

(1)选择包装的物业。被选择的物业必须能够获得稳定租金收入并有较广的增值空间。

(2)以选出的物业为基础,发行有价证券来募集资金。12CMT的IPO定价为每单位0.96新元,据估计大约是给予了净资产(NAV)2%的缩水。第一次的IPO的缩水大约为2.7%。13《新加坡16个REITs260亿新元:位居亚洲信托市场第二》,联合早报,2007年5月28日。-23-

(3)将募集的资金用于投资其它房地产,获得稳定的租金收入。

(4)房地产投资信托基金的有价证券可以在二级市场上流通转让,从而解决投资者的资金退出问题。

(5)以作为基金基础的物业产生的租金收入和基金募集之后投资的物业产生的租金收入来作为基金分配的红利。

3.2.3香港的房地产投资信托基金

2003年8月,香港证券和期货委员会(SecuritiesandFuturesCommission,SFC)了房地产投资信托的相关规定,对房地产投资信托的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面做出了明确的规定。2005年6月16日,香港证监会对03年的《香港房地产投资信托基金守则》的两处地方进行了修改:一是REITs允许的投资领域发生了变化。原来《守则》规定,在香港上市的REITs只可投资于香港的物业,现在改为海外的物业也可投资;二是放宽REITs的负债比率,从原来的35%放宽至45%。2005年11月18日14,香港第一只REIT,也是全球最大的房地产信托IPO——领汇基金(LinkREIT)发行,募集到1,100多亿港币,获得19倍的超额认购15。2005年12月16、17日又分别成功推出繁荣房地产投资信托基金(ProsperityREIT)和第一只以广州物业为基础、跨境上市的越秀地产投资信托基金(GZIREIT)。到目前为止,香港已有七只REIT股,市值约88亿元。

1.香港REITs的运作流程和特点香港房地产投资信托基金的基本运作流程与新加坡相似,将合适的物业进行包装募集资金,通过募集的资金去投资更多的物业,分派的股息收益主要来源于物业的租金收入,基金单位可以在证券交易所上市交易。香港的房地产投资信托基金有以下特点。(1)专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目。禁止投资于空置土地或从事和参与物业开发活动(不包括修缮、装修);不得以借出、承担、担保、加签或以其它任何方式,直接或间接就任何人的任何责任或债务承担责任;不得购入任何可能使其承担无限责任的资产。(2)为了确保房地产投资信托具有较为清晰的资产隔离,香港规定房地产投资14LinkREIT曾尝试于2004年12月公开募股,但由于房屋租户的法律诉讼而被搁置。15“LinkREITIPOsetspriceattheupperendofrange”,BusinessTimesSingapore,2005年11月21日。-24-信托必须以信托的结构模式组成。房地产投资信托可以通过特别控股公司持有物业。(3)必须持有每项房地产项目最少2年,分派股息占税后净收入比率不少于90%,借贷不超过资产总值的45%,可以将资产抵押作为借入款项的抵押品。(4)对股东没有REITs分红、地产税和资本利得等方面的特殊优惠。但是越秀REITs作为香港上市的内地离岸REITs,由于越秀投资在海外注册了六家BVI公司,根据香港有关规定,BVI公司自香港以外地区所得的租金收入一般被视为香港以外地区或源自香港以外地区的收入,免缴香港利得税16。

2.香港REITs的实例分析鉴于香港地区的REITs对我国内地有较大的借鉴作用,下面选择领汇(Link-REIT)房地产投资信托基金为例对香港REITs的资产选择、运营结构和运作流程进行分析。(1)上市选择领汇房地产投资信托基金通过在香港联合交易所(“联交所”)挂牌上市募集资金,公开发售集资237.06亿港元。投资者购买房地产投资信托基金的基金单位,可分享及分担房地产投资信托基金持有的房地产资产的利益和风险。(2)资产的选择领汇基金筹集资金后,购买香港房委会旗下的物业(包括151个房委会旗下商场和178个停车场)以赚取租金收入,从而为基金单位持有人带来稳定的回报。领汇管理有限公司为基金管理人,领汇管理的商场、鲜活食品市场和停车场附近的公共屋及私人住宅楼宇居住的人口,接近全港一半人口,即约300万人。领汇基金管理有限公司的主要任务是负责制定领汇房地产投资信托基金的投资和财务策略、资产提升、收购和出售资产政策,以及领汇房地产投资信托基金旗下物业组合的整体管理。(3)运营结构与运作程序领汇基金的运营结构如图8所示。16REITs问路:越秀REITs案例解析,和越秀领跑内地首只离岸REIT分拆上市可带来双赢,证券市场周刊,2005年12月5日。-25-资料来源:领汇的招股说明书图8Link-REIT运营结构领汇基金因需规避有关法律挑战,结构设计相对复杂。根据领汇基金发售通函显示,其基本运作程序是:A.香港房屋委员会组建领汇基金管理公司,领汇基金管理公司在香港注册成立FinanceCo,在开曼群岛注册成立HoldCo和PropCo两个公司,由PropCo作为承接香港房屋委员会旗下商场及停车场等物业的主体;B.根据有关合约,领汇基金管理公司、HoldCo公司、PropCo公司、FinanceCo公司都是香港房委会附属公司,一旦上市成功,领汇基金管理公司和HoldCo公司所有股本都以信托方式由受托人汇丰机构信托服务(亚洲)有限公司代为拥有,并为基金单位持有人之利益而持有;HoldCo公司成为PropCo公司的控股公司;FinanceCo公司则在领汇发售后作为领汇融资工具;C.PropCo公司向香港房委会购买有关物业,以基金发行所募集的资金作为对价;D.领汇基金管理公司及受托人为投资者提供管理服务,并收取适当的费用[37]。3.3各国(地区)REITs的比较从发展历程看,美国REITs主要是市场广泛需求和税收制度驱动的结果;而亚洲REITs主要是亚洲国家为了加强本地区经济的竞争力,政府通过专项法律法规驱动的,没有明显的税收优惠驱动。亚洲国家的REITs借鉴了美国的模式,因此和美投资者及基础投资者受托人管理服务费用费用该等物业之拥有人、HoldCo、ProCo及FinanceCo以信托方式为基金单位持有人持有基金单位持有基金单位费用HoldCoPropCo该等物业FinanceCo管理人策略伙伴策略伙伴服务-26-国REITs有一些共同的特征,但因为各国国情的不同,在很多方面也存在明显的差异。

3.3.1各国(地区)模式的比较表3各国(地区)REITs的比较

亚洲国家/地区美国日本新加坡香港法律结构立法法度产品结构所有权结构用于房地产投资的最少份额分红政策(最少分配)负债杠杆限制(占总资产百分比)对开发行为投资的限制税收优惠地产区域限制公司税收比较复杂5/50法则,最少100位基金投资者,根据OBR93,养老基金视为独立投资者75%90%无无对分红有优惠无投资信托或投资公司专项法规较简单至少1000位基金投资者,最多的3位不得持有50%以上股份。前10位投资需少于总股份的75%75%90%无无对分红有优惠无信托单位或共同基金专项法规较简单至少25%的股份应被多于500位投资者所持有70%90%35%或65%(如有信用评级),(最早25%,后逐步提高)有(工程完成时拥有该物业,不超过总资产的10%)对分红和交易有优惠无信托单位专项法规较简单无90%90%45%(2005年6月17日起,原为35%)禁止对分红无优惠无(2005年6月17日前仅限香港)来源:笔者根据相关资料整理通过本章上述分析,我们对国外(或地区)的REITs发展做以下小结。-27-

(1)各国的REITs以封闭式为主,开放式较少。而且封闭式期限较长,有利于基金更好地运作。上市型基金成为房地产基金的主流品种,而上市的条件一般参考主板股票上市标准。对上市REITs的信息披露有严格要求。

(2)美国是最典型的采用公司型REITs的国家,美国的传统REITs以公司型为主,大量的现代REITs是以契约型和公司型相结合的混合型REITs。而在亚洲契约型REITs是主流:香港REITs采用契约型组织形式;在日本和新加坡,两种组织形式均为法律许可,但实际操作中,日本以公司型为主,新加坡目前发行的均为契约型REITs[38]。

(3)美国REITs的结构较为复杂(有UPREIT,DOWNREIT,合股和纸夹等),亚洲国家的REITs结构相对简单。

(4)很多国家REITs发展得到了税收优惠,且投资者必须获得大部分投资收益(大多为90%)。

(5)各国都要求将REITs的大部分资产投资于房地产,并对REITs资产的出售有严格的控制,这与一般房地产开发商通过开发出售方式盈利有较大区别。

(6)各国(地区)REITs的投资对象具有广泛性。可以投资商业地产、仓库、工业厂房、优质零售商铺、高科技园及工业园区等。同时,美国的REITs可以发放抵押贷款,而香港明文规定不允许REITs发放抵押贷款。

3.3.2对我国发展REITs的启示

通过上文对各国(或地区)REITs的介绍和比较分析,可以从以下几个方面得出对我国发展REITs的启示。

1.时机的选择房地产投资信托基金除受到整体社会经济环境——对房地产的市场需求与总体空置水平的影响外,投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠,进而影响到房地产投资信托基金的营运业绩与市场价值。如上文介绍,新加坡首次尝试通过SingMallPropertyTrust房地产信托(SPT)发行第一只REIT,就由于市场时机不理想和缺乏税收的优惠而导致失败。我国在推出REITs产品的过程中,要引以为戒,选择合适的时机非常重要。

2.运营结构的选择除美国的房地产投资信托基金发展比较成熟,发展结构多样化(有限合伙、UP-28-REIT或DOWNREIT等)外,各国(或地区)的房地产投资信托基金一般都采用最简单的信托模式。这与各国(或地区)的法律环境有关,美国的房地产信托基金相关立法已经很完善,而其它国家(或地区)的立法远远不及美国。而我国在考虑REITs模式选择时,应该选择适合我国实际情况的模式,如果采用与美国一样的公司模式,很可能无法控制其间的关联交易。因此,我国在开始阶段宜采用最简单的模式,建议更多地参考香港REITs的结构。

房地产信托论文范文3

关键词:房地产信托投资基金;RnTs;金融发展与创新

文章编号:1003―4625(2006)09-0007-03 中图分类号:F832.45 文献标识码:A

一、房地产信托投资基金(REITs)

(一)房地产信托投资基金的含义和起源

REIT是英文“Real Estate lnvestment Trust”的缩写,国内理论界和房地产界一般译为“房地产投资信托”或“房地产信托投资基金”,其复数形式为REITs。它是一种集合不特定的投资者,将资金集中起来,建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构,进行房地产的投资和经营管理,并共同分享房地产投资收益的金融工具,是信托制度在房地产金融领域的应用。

房地产投资信托(REITs)起源于美国。其正式发展从20世纪60年代算起,距今已有40多年的历史。据统计,截至2004年1月31日,美国REiT行业的总市值已经达到2390亿美元,其中权益型REITs的市值为2190亿美元,约占总市值的九成:根据NAREIT的统计,全美REITs拥有的商业类房地产价值超过4000亿美元。在机构持有的房地产中,REITs占到10%-15%的份额。136只REITs在纽约证券交易所上市交易,总市值为2310亿美元。

正是鉴于REITs对美国房地产行业的推动作用,其他国家从20世纪后期开始效仿美国在本国的金融市场中引入REITs,如日本和我国台湾省的“不动产投资信托”;我国香港特区的“房地产信托投资基金”。因各国房地产行业的用词习惯不同各自名称有所区别,但在实质上都是一种投资于房地产的信托投资基金。戴德梁行统计数据表明,截至2005年12月亚洲房地产投资信托基金的数量已经增加到45家,总市值超过355亿美元。从2001年11月到2005年12月的4年时间里,亚洲房地产投资信托基金的数量增长了21倍,市值增长了17倍。亚洲已成为全球增长最快的HEITs市场。

近年来,房地产信托投资基金逐渐与我国的房地产市场发生各种业务关系。比如2005年新加坡的房地产信托墓金――凯德置地(Capitaland)斥资约18亿元人民币购买北京中环世贸小心:2005年下半年,小国香港地区连续推出三只房地产信托投资基金:领汇信托,泓富信托、越秀信托。尤其是由广东越秀集团发起设立的越秀房地产投资信托基金在联交所上市的示范效应,使得房地产信托投资基金成为中国内地房地产行业极为关注的投资方式。

(二)房地产信托投资基金的基本运作模式

美国是房地产信托投资基金的起源地,其房地产信托投资基金的发展具有代表性。美国的REITs足一般采取公司或者信托的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者对房地产进行投资。美国人部分REITs采取公司形式,其股票――般在证券交易所进行交易。其基本运作模式见下图。

(三)房地产信托投资基金(REITs)的属性与特征

1.房地产信托投资基金的资产证券化属性

从理论上进,REITs,可以属于是房地产资产证券化产品 其中抵押型REITs是房地产债权的证券化产品;权益型REITs是房地产权益的证券化产品(见下图);

2.REITs的合作性和信托性。

资本市场中分散的中小投资者在储蓄方式之外,可以将资金投向利润较高的房地产领域。但个人单独进行投资势单力薄,风险较大,于是投资者们将分散的资金集中起来,采取签订信托契约的形式,或类似股份公司的形式成立某种房地产信托投资基金,委托对房地产市场具有专门知识和经营经验又可以信赖的人从事这方面的投资:

(四)房地产信托投资基金(REITs)的种类

按照不同划分标准可以将REITs划分为不同的类型-一般地,以组织形式的特点标准,可以将REITs划分为公司型和契约型两种;按照交易方式不同,可以划分为封闭式和开放式RE-ITs;按照REITs的资金募集和流通方式,又可以将其划分为私募和公募两种,其中公募REITs又分为上市交易和非上市交易两种;从盈利模式的区别,可将其划分为权益型、抵押型和混合型三种:

二、金融发展与创新的相关理论

(一)麦金农和肖的金融深化理论

1973年,美国经济学家罗纳德小麦金农和爱德华・S・肖在先后出版的《经济发展中的货币与资本》和《经济发展中的金融深化》两部名著中,分别从不同的角度对发展中国家金融发展与经济增长之间的辩证关系作出开创性的研究,提出了“金融抑制理论”和“金融深化理论”。他们认为,金融抑制是这样一种金融现象,即由于政府过分于预金融市场和实行管制的金融政策,以及未能有效地控制通货膨胀,使得金融,”场特别是国内资本市场发生扭曲,利率和汇率不足以反映资本的稀缺程度。

他们认为金融抑制现象在发展中国家普遍存在,其主要表现形式为:

1.社会经济货币化程度低,发展中国家经济一般呈割裂状态,大量经济单位之间相互隔绝,各种资产(金融资产或实物)报酬率相差很大,缺乏一个完善的市场机制使之趋于一致。

2.储蓄转化为投资过程缓慢。在发展中国家,大量的中小企业和居民被排斥在资本市场之外,致使这些企业融资困难,不得不依靠自身积累的内部融资进行投资。

3.发展中国家政府对金融的干预,导致国有金融机构处于垄断地位,利率不能反映资本的稀缺程度,在资金使用成本极低、需求过盛和资金供不应求的情况下,金融体系只能在政府控制下,以配给方式提供信贷,这又导致金融业之间缺乏竞争,资金被企业低效甚至无效利用。

麦金农和肖的金融深化理论的思想主要是充分发挥市场机制的作用,利用金融中介(包括金融机构和金融工具)的作用,扩大金融活动的广度和深度,让利率既反映资本的稀缺性,义反映资本的时间价值,以沟通储蓄与投资,挖掘社会闲置资金,提高资本的使用效率。他们认为金融抑制现象的出现不是发展中国家政府的目标和主观愿望,而是其管制和干预金融的后果。发展中国家要使其金融和经济不断发展,就应该放弃所奉行的金融抑制政策,实行金融深化改革。

(二)戈德史密斯的金融结构理论

美国经济学家戈德史密斯通过对金融发展史和几十个国家的金融结构现状的比较分析,建立了研究金融发展的新理论――金融结构理论,并于1969年出版了《金融结构与金融发展》一书。他认为,金融发展就是指金融结构的变化,研究金融发展就是研究金融结构的变化过程和趋势;而“金融结构即是

金融工具和金融机构共同决定的”,即一国现存的金融工具和金融机构之和构成该国的金融结构,包括“各种现存金融工具和金融机构的相对规模、经营特征和经营方式、金融中介机构中各种分支机构的集中化程度等”。他指出:“对于经济分析来说,最重要的也许是金融工具的规模以及金融机构的资金与相应的经济变量(例如国民财富、资本形成和储蓄等等)之间的关系”,他认为,金融结构对经济增长的促进作用,是通过为资本转移提供便利来提高储蓄、投资总水平和有效配置资金来实现的。金融工具的出现能使储蓄和投资分离成两个相互独立的专业化职能,并为经济单位进行储蓄和投资提供了一种机制,使分散的储蓄和投资得以重新有效地结合。因为如果没有金融工具的创造,每单位的储蓄就必须等于投资,投资者就难以摆脱自身储蓄能力的限制,而一旦金融工具出现,单位投资就可以大于或小于其储蓄。而金融结构越发达,金融工具和金融机构越多样化,为人们提供的选择机会就越多,人们从事金融活动的欲望就越强烈,从而可以有效地增加储蓄和投资的总水平。他还指出金融机构的创立导致金融资产范围的扩大,可以将既定的储蓄资金更有效地分配给收益率较高的投资项目。因为在一定的资金总量下,金融活动越活跃,金融机构之间的竞争机制会引导资金流向高效益的投资项目上,从而资金的使用效率就越高,社会资金能得到更有效的配置。而且这种有效的资金配置对经济增收所产生的引致增长效应对储蓄和投资总量所产生的效果更有意义。

(三)关于金融创新理论

金融创新是金融发展的一种主要方式和推动力量,它表现为通过对金融要素进行新的组合来实现金融上层建筑的量的扩张和质的提高。根据熊彼特的“创新”理论,金融创新是在金融领域内经济主体为适应实体经济的发展要求和为了追求利润机会而进行的新的生产函数的创新活动,是各种金融要素的重新组合。它泛指金融体系和金融市场上出现的一系列新事物,包括新的金融工具、新的融资方式、新的金融市场、新的支付清算方式以及新的金融组织机构与管理方法等内容。

对于金融创新活动,经济学家们提出了各种各样的理论加以解释,如西尔伯的约束诱导理论、凯恩的规避管制理论、制度学派的制度变革理论、希克斯和尼汉斯交易成本理论和技术推进理论等。无论何种理论,从微观创新主体进行创新的内外动因的角度来看,金融创新都是金融家在逐利避害本性下的创新活动。从内因上说,创新主体有“获利性”需求因而会产生“获利性创新”;在逐利本性下,又会产生“避管性”创新;由于金融行业的高风险性,会诱发“避险性创新”;从外因上说,由于经济发展与市场的变化,金融主体内部竞争加剧,诱发“扩源性创新”。

二、房地产信托投资基金的金融发展与创新的理论解释

(一)房地产信托投资基金的发展是金融发展与金融创新的产物

房地产信托投资基金的发展历史表明它是在社会经济发展到一定阶段,在房地产行业的对资金的需求超过自身资金积累的能力,而以银行业为代表的传统金融业务又不能满足房地产行业资金的规模和期限结构需求的情况下,随着新的融资方式的出现和资本市场的深入发展而产生的,同时也是房地产金融领域为满足投资者对资金增值和分散投资风险的需要而进行的金融获利行为。房地产信托投资基金(REITs)这样一种新金融组织机构和金融工具的创立也为储蓄转化为投资提供一种新的机制。

房地产信托投资基金(REITs)本身是一种非银行金融中介机构,它的出现带来了金融机构和金融工具的多样化,改善了经济体系所原有的金融结构,提高了金融中介化比率。房地产信托投资基金(REITs)将社会分散的资金聚集起来形成规模化的巨额资金,同时将那些流动性较差的房地产资产转化为更具流动性的证券,降低了金融交易活动中的不确定性和信息不对称程度,减少了金融交易中的成本,增强了金融中介在储蓄投资过程中的媒介作用,促进了储蓄向投资的转化,提高于储蓄投资水平和资金利用效率。因此,房地产信托投资基金(REITs)制度的产生,本身表现为金融深化过程和金融创新过程。

(二)房地产信托投资基金(REITs)推动了金融发展和金融创新

房地产信托投资基金(REITs)对金融发展和金融创新推动,主要表现在以下几个方面:

1.推动了资本市场和货币市场的发展。REITs组织利用资金和技术优势为金融市场提供了不同风险收益特征的、多样化的房地产投资组合产品。RElTs更大的优势在于其将中小投资者原先难以涉足的规模化房地产投资通过小额金融工具而转化为一般投资者均可以参加的标准化产品,充分发挥了联系中小投资者与公司融资者的金融中介职能,吸引了众多的中小投资人参与房地产金融市场的投资,从而提高了金融市场的广度和深度。

2.促进了金融业的竞争,提高了金融体系的效率。REITs的出现和发展打破了传统商业银行在房地产金融业务中的垄断地位。在资金来源上通过开发对储蓄者更具吸引力的各种信托产品,与商业银行的储蓄存款相竞争,使信托凭证成为银行存款的极具竞争力的替代品。同时,REITs极大地活跃了房地产金融市场,使很多大型房地产公司在需要资金时不再单纯依赖于银行而转为直接在资本市场上筹资。房地产信托投资基金与商业银行的竞争,有助于提高金融体系的运行效率。

3.改善和优化了金融结构。从金融市场构成结构上来说,REITs机构已经成为重要的非货币性房地产金融机构。房地产金融市场呈现出商业银行、证券市场和投资信托同时存在的金融机构多元化格局。从金融资产结构上来说,房地产信托投资基金为适应资金供求双方的需要不断开发出新的信托产品,在使投资信托本身的信托资产多样化的同时,也促使资本市场、货币市场、保险市场的金融工具多样化,商业银行也为应对挑战而不断开发出各种金融工具,从而促进了金融资产多样化局面的形成和进一步发展。

4.推动了发达市场金融管制的解除。房地产信托投资基金制度不仅有助于金融抑制现象的弱化,推动发展中国家的金融深化进程,而且也有助于削弱发达金融市场上的金融过度管制现象。在发达的市场经济国家里,金融业也是受到管制严重的一个产业,银行业的信贷配给、对利率的管制、银行业经营中的创新动力不足等,使发达市场上金融资源的价格也不能完全反映资本的稀缺性,资源的配置效率受到影响。REITs的发展对银行经营业务的渗透和造成的冲击,金融业进入一个更加开放、自由竞争的时代,竞争压力和利益的驱动,使金融市场有着强劲的创新动力,这大大降低了金融交易的成本,提高了储蓄向投资转化的能力,引导资金流向高效益的部门和地区,提高了资源的配置效率。

房地产信托论文范文4

关键词:房地产;投资信托基金;创新

0 引言

众所周知,房地产行业具有产出高、资金密集度高、投入高、风险高等一系列较为显著的特性,而要让房地产行业实现可持续性发展的前提就在于要确保充足的资金。党中央、国务院在2008 年出台的“金融国九条”房地产政策措施中将房地产投资信托基金首次作为房地产公司融资渠道来提出来,房地产投资信托基金被称为是中国房地产业的一种具有创新性的融资形式。本文就我国房地产投资信托基金的创新进行探讨。

1 房地产信托投资基金的发展概述

房地产信托投资基金是指集合多个投资者的资金,以信托或者企业作为组织形式(以企业为主)的投资机构,房地产信托投资基金能够为房地产行业融资或者收购包括仓储中心、旅馆、公寓、写字楼、购物中心等在内的收益类房地产,并享受税收优惠。房地产信托投资基金的股票通常都在市场或者证券交易所进行自由交易。利息收益(投资于短期债务工具和房地产抵押贷款)、股票收益(投资于其他房地产信托投资基金股票)、租金(出租房地产)是房地产信托投资基金的三大主要收入来源。

纵观世界各国,房地产信托投资基金在西方发达国家的发展已经日臻成熟,特别是在澳大利亚和美国,截至2014年底,美国在美国证券交易市场上市的房地产信托投资基金已经达到了183只,总市值为4000多亿美元。从目前来看,房地产信托投资基金在加拿大的覆盖率为9%,在欧洲的覆盖率为13%,虽然亚洲房地产信托投资基金的发展历史较短,但是中国澳门、日本、中国香港、中国台湾、韩国、新加坡等多个国家和地区都相继推出了房地产信托投资基金,房地产信托投资基金在促进房地产行业快速稳定发展过程中发挥了较为重要的作用。

2 国外房地产信托投资基金经验的借鉴

(1)以权益型为主导

权益型房地产信托投资基金在发达国家的发行量较大,无论是发行数量,还是市值都占到了整个房地产信托投资基金市场的8 0%以上。通常而言,权益型房地产信托投资基金所开展的业务主要包括管理、维护、收购、整修、租赁房地产,偶尔也会对不动产直接投资或者销售房地产。基于美国对于房地产信托投资基金的相关规章制度来看,权益型房地产信托投资基金可享受不纳税的优惠政策;为了能够更好地提高投资者的投资热情,美国政府规定权益型房地产信托投资基金90%以上的净收益都应该作为收益回报来反馈给广大的投资者。

(2)适度规模经营

无论是从亚洲发达国家(如新加坡、韩国、日本等),还是从西方发达国家(如澳大利亚和美国等)的经验来看,虽然房地产信托投资基金能够吸引广大的投资者参与到房地产行业的投资过程中,能够让房地产行业的平均固定成本有所降低,带来较佳的规模效益,但是务必要适度。若房地产信托投资基金的发展规模已经远远超过了最佳效益点,那么就会出现募集资金线停滞、信息阻碍、规模不经济等问题,会严重影响到我国国民经济的发展,因此,务必要适度规模经营房地产信托投资基金,切忌不可盲目市场扩大化。

(3)设立条件务必要严格

国外很多发达国家都对房地产信托投资基金设立了专项的法律支持,严格规定了房地产信托投资基金的运作程序及约束范围,包含地区限制、上市要求、资金投向、存续期限、收益分配、收入来源、地区限制、持股限制等。

3 我国房地产信托投资基金的发展对策

(1)健全相关法律和政策

由于房地产信托投资基金具有参与方数量较多、运营过程较为复杂、组织模式多样等特点,所以,无论房地产信托投资基金的退出机制,还是房地产信托投资基金的运行机制,亦或者房地产信托投资基金的设立机制,都需要国家立法部门出台相应的法律法规来予以规范。日本虽然房地产投资信托基金的发展较晚,但是发展速度较快,其主要原因就在于日本政府专门为房地产信托投资基金出台了“专项立法”模式,以法律的手段来规范房地产信托投资基金的各个环节,促使其实现可持续性发展。

我国目前的封闭式产业基金模式、信托产品模式等集资投资模式都以《中华人民共和国信托法》(2001年4月28日通过,)作为规范性的法律法规,但是《中华人民共和国信托法》存在着较大的局限性,并没有明确涉及到信托所投向的具体产业。例如,《中华人民共和国信托法》定位信托投资公司的资金信托业务为私募性质,所以出台了相关细则,提出单个集合资金信托产品不得大于200份,这样一来,必将会对我国房地产投资信托基金产品的规模予以较大的约束。与此同时,我国还没有出台专门针对房地产投资信托基金的实施细则、法律法规、政策,尤其是没有具体阐述如何针对信托房屋进行变更登记、产权转移,如何有效运作房地产投资信托基金等细节,而这些细节恰恰是亟待解决的关键性问题。因此,务必要健全相关法律和政策,为房地产信托投资基金保驾护航。

(2)明确房地产信托投资基金的政府监管主体

若想实现我国房地产信托投资基金的良性发展,那么就不能只依靠于行业内的自律监管,这更加需要政府监管,而明确政府监管主体是极为重要的。

金融监管主体是代表政府来对金融机构履行监管职责,具有公共性、独立性、权威性等特征。房地产信托投资基金是近年来金融创新的产物,欧美等国目前都已经明确了房地产信托投资基金的政府监管主体,通常都是采用多重监管机制――一家监管机构为主、其他多机构相互配合。我国可以参照欧美等国的成熟经验,先建立起多重监管机制,然后再结合我国房地产信托投资基金的具体特点来寻找最佳的监管主体和监管模式。从目前来看,我国金融监管模式还是以“机构监管”模式为主,每一类型的金融机构都有它所对应的监管机构,例如商业银行由中国银监会监管,保险业由中国保监会监管,证券公司则由中国证监会监管等,因此,笔者建议由中国证监会来主要监管房地产信托投资基金行业。在确定了主要监管机构之后,还应该要建立健全多部门辅助监管房地产信托投资基金行业的配合与协调机制。中国人民银行主要负责监管房地产信托投资基金的资金流向、借款利率等事宜,同时还要重点监管“洗钱”问题;工商行政管理部门主要负责审查申请成立房地产信托投资基金企业法人的各项资格,确保其符合《中华人民共和国公司法》的相关法律规定;公安机关主要负责严厉打击利用房地产信托投资基金从事集资诈骗、非法吸收公众存款等犯罪活动。通过以中国证监会管机构为主、其他多机构相互配合的模式,能够为房地产信托投资基金行业的有序、健康、可持续发展提供坚实的保障。

(3)培养复合型人才

房地产信托投资基金对管理人才有较高的要求,既要拥有房地产专业知识及实际管理经验,又要了解金融市场、金融产品和金融知识,具有较高的理财能力。由于房地产信托投资基金在我国的发展还处于试点阶段,房地产信托投资基金的过渡性产品――房地产信托也还与真正的房地产信托投资基金有一定的差距,精通房地产投资信托的复合型人才在我国少之又少。所以要加快培养复合型人才。

4 结语

总之,房地产投资信托基金作为我国房地产业具有创新性的融资形式,若能够正确引导,必将能够为我国房地产行业的稳定、健康、可持续性发展做出巨大的贡献,值得推广应用。

参考文献:

[1]万容,钟静,楼珊珊,盛灵超,陈颖.构建中国房地产业的新型融资方式―房地产投资信托基金探析[J].经济问题,2010,18(03):191-194.

房地产信托论文范文5

【关键词】房地产企业,融资模式

(一)中国房地产企业融资模式现状

目前房地产企业融资的模式中,最常见的是银行信贷,此外还有房地产企业上市、发行公司债、房地产信托,以及正在讨论、试点中的房地产投资信托和保险基金等。

1、银行信贷模式。银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用,在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。房地产开发贷款的规范体系相对比较完整,相关的规范性文件主要包括:中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号);中国银行业监督管理委员会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发[2006]54号);以及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同制定、颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)及其补充通知(2007年12月5日,银发〔2007〕452号)。从现状来看,银行信贷仍是房地产企业融资最主要的模式,房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象,截至2012年末,主要金融机构人民币房地产贷款余额12.11万亿元,同比增长12.8%,全年增加1.35万亿元,同比多增897亿元。

2、资本市场模式。房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式,其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金,但是中国境内对公司上市、发行公司债的条件限制非常严格,因此,资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。就房企发行股票来说,由于受政策限制,房企上市比较困难,大多数房企很难达到相关要求,因此,上市的房地产企业基本都是国内知名的大型房企,且大多数选择在境外上市。与之相比,房企发行公司债融资更是少见,主要原因为:一是中国对发行公司债券的主体要求非常严格;二是,中国债券市场相对规模较小,发行和持有的风险均较大。

3、房地产信托模式。《中华人民共和国信托法》第二条规定,信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。关于房地产信托,中国银行业监督管理委员会于2004年10月18日《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称“《征求意见稿》”),《征求意见稿》第二条规定,房地产信托业务,是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。

《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,信托投资公司可以集合管理、运用、处分信托资金,但接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份),每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》进一步规定,具有相同运用范围并被集合管理、运用、处分的信托资金,为一个集合信托计划。

2005年9月银监会公布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文),房地产信托的门槛大幅度提高:自有资金超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行,也不利于房地产信托业务的发展。

(二)中国房地产企业融资模式的发展方向

结合中国房地产企业融资的特点,传统的、过分依赖银行信贷的房地产企业融资结构显然是不合理的。房地产企业融资量大、市场对房地产融资的关键作用,大大降低了国家金融体系的稳定性和抗风险能力;同时,由于房地产企业融资深受宏观经济政策的影响,使房地产企业在整体上脱离市场,造成在房地产领域,“国家政策先行、市场规律作用被弱化”的现实状况。令人欣慰的是,中国房地产企业融资的模式正处于转型期,从单一、过度依赖银行信贷的融资结构,转型为以银行信贷为主,结合资本市场的多元化融资结构。

1、房地产投资信托基金REITs(Real Estate Investment Trusts)

房地产投资信托基金是指,由房地产投资信托基金公司对外发行受益凭证(股票、商业票据或债券),向投资大众募集资金,用以投资、经营、管理房地产及房地产相关产业,所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后,由受益凭证持有人分享。

房地产投资信托基金是一种不动产投资工具,也是房地产企业融资的一种方式。房地产投资信托基金实际上是将“不动产证券化”,借助资本市场,改变不动产的价值形式,将有形的、固定的不动产转化为可以流通、变现有价证券,从而将不动产市场和资本市场有机结合起来。这也是房地产投资信托基金和房地产信托最显着的区别,前者是不动产价值证券化的产物,而后者是基于合同而建立起来的信托法律关系。

2009年3月18日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》(银发〔2009〕92号),标志着房地产投资信托基金及其立法和试点工作将在我国推广。

2、保险资金。新《保险法》对保险资金的运用形式进行了修订,允许保险公司运用保险资金投资不动产,因此,保险资金也成为房地产企业一种新型的融资方式。目前,《保险资金投资不动产试点管理办法》正在制定中。

总而言之,无论是从房地产企业本身出发,还是结合中国房地产企业融资的特点,除了那些具有雄厚经济实力的上市房地产开发企业外,对目前多数的中小房地产开发企业而言,面对日益激烈的商业生存环境,必须从以上几个方面推进融资渠道向多元化发展。

参考文献:

[1]王诚庆,我国房地产融资模式的改进与制度创新,财贸经济,2005(11)

房地产信托论文范文6

论文关键词:房地产金融房地产信托基金市场信用机制

论文摘要:文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷,这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险,这些问题可以通过引入房地产信托基金,运用市场信用机制,培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。

剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案,是深刻认识中国房地产市场症结,确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REEITs)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司.实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用,对于健全我国房地产金融体系,解决房地产业和房地产金融的问题,有着极其重要的作用。

一、中国房地产金融存在的主要问题

1.单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来,中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看,中国房地产开发企业除了自有资金外,主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前,来源于银行的资金往往占到房地产资金的70%以上,有些企业甚至达到90%。

2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18%来自于自有资金,2%来自于其它渠道,剩下的80%(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计,很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10%,甚至5%。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点,也是中国房地产金融问题的集中体现,无论是效率问题.还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融,进而支撑着中国房地产的整个产业体系,中国银行业的负载实在太大,结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆,政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击,形成“一收就死,一放就乱”的局面。同时,资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。

单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身,同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现,因此,中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑,也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上,结合房地产金融本身的特征积极解决。

2.完备的房地产金融体系尚未形成。

(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用,这些构成了一级房地产金融市场;信贷证券化,尤其是按揭贷款证券化.不断把银行信用转化为市场信用,构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用,形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出,美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国,这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场,在增加房地产金融的市场流动性的同时,实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化.加速了间接金融向直接金融的转化,其结果是,房地产金融的资金来源更加多元化和社会化,更加顺畅地把资金剩余向需求转化;相应地,房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来,更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。

(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比,中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言,中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求,而资本市场和直接信用的相对落后,使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持,仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外,房地产二级市场只能说尚在酝酿中,按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台,发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的,是缺乏信用的一级市场.而二级市场尚不存在,因此,中国房地产金融是不完备的。

不难看出,中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏,而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段,也是创立房地产金融二级市场的前提:事实上,二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑,借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验,其核心手段是房地产信托和证券化。

目前,我国房贷证券化仅仅是呼之欲出,与其相关的法规和政策尚未出台:房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段,对于加强房贷资金的流动,培育我国专业的房地产投资商,完备我国房地产金融体系有着重要作用,其影响是长期性的。相比之下,房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示,它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。

(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配,最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前,中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的,出现了金融资源错配的现象,或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面,由于中国金融体制本身的非市场化特征,金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置,造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用,使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益,由银行承担风险的房地产企业,风险和收益失衡,金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面,中国房地产行业高速发展,其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会,而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益,无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业,分享行业发展机会。然而,如果从更为宏观的角度来看,这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此,中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益,而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。

以上分析表明,尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景,但如果能从房地产金融本身特征出发,减轻房地产金融对银行体系的依赖性,发展市场信用.即为有效金融资源需求提供金融资源供给,叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会,同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程,提升中国金融资源的配置效率、

(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产,很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的,取终聚集于银行体系,面对入世后新一轮房地产行业的高速发展,银行仍将面临相同的问题.面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来:因此,必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上,对房地产金融体系进行制度创新,找到化解风险积累的制度安排

二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题

1.有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力.充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比.更具全能性的特征,主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资,能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。

目前.我国信托业才真正开始起步,这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(REH’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制.也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入,必将最大限度地发挥出信托的制度优势,解决我国房地产业资金来源的单一问题。

2.有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问,房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制,事实上,自“一法两规”颁布以后,信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来:但是,目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段.无法成规模化和长期化,因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金,利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性,房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物,集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体,真正实现信托融的长期化和规模化。

房地产投资信托基金的发展,将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻,避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击,减缓某些特定目的政策对整个市场的整体;中击力度;同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会,在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。

从这个意义上讲.房地产投资信托基金的收入.将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题,改变房地产金融市场的供给格局,真正提升我国房地产金融的融通效率。

3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征,通过金融平台募集社会自由资金,直接把市场资金融通到房地产行业,对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。

信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在:第一,信托进入房地产金融领域,其以房地产信托投资基金方式介入房地产场.不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给,也参与二级市场的投资,有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二,证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段,而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体.

4.有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展,不仅可以增加我国金融体系的完备性,提高金融体系的效率,而且有助于金融系统风险的分散,降低危机产生的概率,提高房地产金融的安全。

明斯基(H1anP.Minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论,分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力,而抗风险能力的提高,很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看,金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度,最后传染至整个体系,因此,金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机,确可延缓或避免金融危机的爆发。

具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效,容易把风险在未来和现在之间进行分配;市场信用跨空间(erc;一sectiona1)风险分担能力比较强.可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着,银行承担的风险主要是信用风险,拥有的资产的交易性较差,同期调整的难度较大,只能在未来和现在之间进行分配,无法在当期解决风险积累问题,结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线,金融危机就会爆发。

市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配,风险分配的扁平化功能比较明显,可以有效地解决当期的风险累积。因此,从房地产金融风险的角度来看,通过引入房地产信托发展市场信用,不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径.也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。

三、政策建议

1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制.单笔合同金额较高,风险集中,信托整体规模不能够实现大的突破,难以实现房地产多项目的分散投资。因此,我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展,经过试点发行,采取向全社会公开发行股票或收益凭证.成立房地产投资信托基金.进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易,或采取场外直接交易方式,使其具有较高的流通性,发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体

同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合,聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作,并实行系统投资策略,选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务,从而有效降低投资风险,取得较高投资回报。