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房地产公司工期管理制度范文1
关键字:房地产 工程管理重点
对于房地产工程管理不同于大型的政府投资项目和建设商的自建项目,房地产的工程管理更是房地产公司的产品实现的重要环节,如同制造行业的产品加工,涵盖产品的设计,制造过程。在这个过程中,设计是针对市场进行的,工程建设安装是按照设计进行组织生产,这样就完成了产品制造的整个过程。由于其工程管理不同于其他的大型工程(政府投资),但是其管理还是很多相通之处,其相同之处在于:
1、工程发包遵循招投标法,通过工程发包的方式进行过程承包。
2、工程都是通过专业的监理公司进行管理。
3、根据工程的特点,进行专项分包,有不同的分包商进行过程的建设。其主要不同之处主要在于甲方,即建设方。对于大型的政府投资项目,现在都需要专业PMC公司进行管理,政府在其中扮演着投资方的角色,管理有PMC,采购有专业的招标公司,所有的发包、管理都实行透明化的方式进行着。对于其他的自建工程,大都有基建处进行管理和采购,现在还多的事业单位都开始走政府财政统一管理的路子,纳入政府采购的范畴之内。而对于房地产公司的工程,房地产公司作为建设方,很多事情的自很大,这样就使很多工程的发包环节采用邀约招标的方式进行,建设方有很大的自。这样大模式对于房地产公司来说有利于公司的经济利益。能够根据公司的实际情况邀请合适的合作方进行合作建设。这样在管理中有着和其他工程不同的管理点,其主要表现在:
1、严格发包:选择一个合适的承包方是工程建设成功的一半,有经验、管理规范的承包方,在工程建设中会省建设方好多的事的。由于他的管理规范会使工程建设中规避很多的风险,虽然在成本上可能有所增加,但是权衡一下风险的成本,应该能节省一些。我的一个客户在工程发包时,采用低价中标的策略进行的招标,结果进来以后,管理一团糟,进度严重滞后,质量更不用提,到头来还是进行队伍的撤换,一反一正白白浪费了近百万。事后,项目经理那种无奈的表情,至今记忆犹新,想到这里,无语中。
2、规范管理:这话管理人员好像成天的挂在嘴上,但是实际执行起来比较难了。呵!在这里还是强调一定要严格按照项目管理规范的要求进行规范的计划管理,成本控制。对于房地产公司来说就是要加强计划管理和预算管理。计划管理在很多房地产公司比较缺失的,更多是根据销售合同把工程交付日期敲定了,然后,项目部就拼命的要求承包方赶工,结果到头来质量不是,进度也不是,还要每天给客户进行赔款!赔了夫人又折兵啊,所以项目开始时建设各方坐下来,仔细看看图纸及现场的实际情况制定一个合理的工期,然后把计划细化到最起码的三级执行计划上,最后在去和客户签合同,进行开工建设,这样就对客户负责,同时也对公司自己负责。这样的房地产公司的信誉才能上去。对于严格预算管理,在图纸出来以后要尽快的把工程预算出来,以便于以后的成本控制,在发包中中标价要严格控制在预算范围内,对于大型的变更要严格控制。
3、灵活控制:这一点好像和上一点矛盾,但是在工程现场的管理中确实要根据实际情况进行灵活的变化。
一是计划要根据实际情况进行不对检查、调整。
二是在进度、质量、安全上要在不同时间有不同的侧重点;三是在承包商管理上要灵活,在严格按照合同执行上进行变通。曾经有个工地,因为过年时承包商不能给工人发下工资,把个工地给闹翻了天。在重大节日(春节、农忙)时,建设方要体谅承包商的苦衷,给与适当的灵活运用会收到意想不到的效果。曾经有个项目经理讲过的一个事情,一家房地产开发公司在春节时主动支付了本应年后支付的工程款,使得这个队伍的工人都高高兴兴的回家过年了,由于此工程工期紧,项目经理年前说希望他们过完年能干一下进度,结果,年初六,所有工人都进了工地,没过十五,工程就复工,整个工程得以顺利的交付。而对于房地产公司确实没有多大的损失。成本在控制范围之内。
4、信息畅通:现在这个信息时代,信息不畅通,后果是什么样,这就不用说了。对于项目部来说,建立完善的会议制度,文档管理制度,是非常必要的。制定相应的流程,设定合适的审批制度,公文分发制度。是保证信息畅通的必要手段。一个设计变更已经批准了,结果施工队伍的手中还是老图纸,后果是什么样?砸了重来,谁买单?
5、控制变更:变化是项目管理的核心内容,对于房地产工程来说,更是变化多多。房地产工程的变更主要来于:
1)设计缺陷,这个必须变,预算也必须变,带来的成本由设计院买单。
2)市场的需求,客户的需求,这要好好研究,是不是共性的需求,往往销售人员为了销售,就会夸大需求的面,所以这个最好是状况评审会进行确定。
3)技术创新,处理方法同2)。但是对于现场项目部来说,对任何变更都要进行很好的控制。以上是在工作中总结的经验,对于房地产工程管理来说还有很多的重点,比如充分发挥监理公司作用、严格服从规范要求施工等,在此就不再探讨。
房地产公司工期管理制度范文2
【关键词】房地产项目；风险管理
中图分类号：C93文献标识码： A
房地产开发项目已经成为21世纪的热门项目，由于项目本身存在投资力 度大，周期漫长，并容易受到社会环境与经济水平的限制，所以，其对国民经济的影响是不容忽视的。
一、房地产风险管理的特征
第一，普遍性。作为房地产风险投资的最基本特点，客观性是指事物的客观存在，它自始至终都存在房地产项目的开发过程中，它跟从人的意志而发生任何改变，而是一种客观的意识的存在。项目从甄选、投资、开发到竣工，风险无处不在，也就是所谓的“普遍性”。这也就是为什么各个企业都将控制风险作为十分棘手的问题。要想获得更大的利益就必须在一定的时间空间内，降低风险减少损失。
第二，当风险单一出现时，是偶然性的。如果风险类别数较多，则发生的几率就拥有了一定的必然性。对于单一风险是偶然的存在，并没有任何痕迹可循，这种随机产生的影响是由多种因素共同作用产生的，即便是通过系统的方式进行计算分析也不能得到结果，就是使得房地产风险项目大大增长，危害也就大大加大，同时也推动了房地产风险管理的快速发展。
第三，房地产风险具有变化性。由于房地产项目开发投资周期长，风险随之都有可能发生，这些风险虽然能够在一定程度上得到有效控制，但在不同阶段经过累积还会演变成新的风险。因而这种变化性为抵御风险造成了很大困扰。
第四，房地产风险具有多样性、多层次化。首先，房地产投入资金数额较大；其次，项目周期较长；再者，国家房产政策的调整也是风险的诱因。这些影响造成的后果就是房地产项目风险大且风险类型多种多样并且关系错综复杂，种种关系相互关联、相互影响，呈现出多层次性。
二、房地产项目的主要风险
1、质量风险
质量风险指的是项目最终的成果不能满足设计需要，存在很严重的质量问题，如果投入使用，将会给人民群众的生命财产安全带来巨大隐患。根据实际情况分析研究发现，房地产项目的质量风险主要受到三个方面的影响：一是项目参与者素质，如果施工人员、管理人员、监管人员没有一定的责任意识，缺乏应有的专业素养，那么很难在施工的过程中按照规章制度办事，会给项目质量埋下安全隐患；二是建筑材料。如果项目建设过程中使用的是不合格产品，那么一旦环境或者地质情况发生变化，房屋极有可能出现各种质量问题；三是施工工艺。项目的施工队伍技术能力有限，很多的施工设备、施工工艺无法满足设计需要。
2、工期风险
工期风险即不能按照施工计划完成项目建设工作的风险。引起工期风险的原因有：一是房地产公司本身的原因。受到房地产公司拖欠施工队工资或者拖欠材料款，从而造成的项目延期状况；二是项目承建方的原因。如果项目的承建方管理制度不完善，导致施工工作进展缓慢，那么也有可能造成项目延期。材料供应不及时、技术难关无法攻克等等也会造成工程延期；三是自然界不可抗力的影响。突发自然灾害或者其他不可抗力也会造成项目延期的后果。
3、成本风险
成本风险产生的主要原因以下几点：一是设计方案变更。由于项目本身的设计缺陷导致设计方案需要重新设计、重新建设，这就会直接增加项目的建设成本；二是施工现场条件的变化。由于施工条件或者是其他条件的变化，需要支付额外的施工费用；三是价格波动。房地产项目建设需要投入大量的人力物力财力，而这些部分又很容易受到市场因素、国家政策因素的影响，如果这些费用增加了，那么项目的建设成本也会增加，二者的变化趋势具有一致性。
三、房地产项目风险的应对措施
房地产项目风险的应对措施是指所有可以起到控制和规避房地产项目风险损失的相应风险回避、风险控制、风险转移、风险自留等系列措施。
1、风险回避
充分利用房地产项目风险评估成果，在利弊得失之间进行权衡，采取措施消除风险隐患即风险回避，如通过改换开发项目的条件,停止或者舍弃项目开发来避开风险源。通常情况下说若潜在风险在现实中发生的比率很高，或者其造成损失非常惨重，同时没有其他的风险管理措施，才会采用风险回避措施。
大致上有两种做法：第一种是对于某些存在损失风险的活动要及时停止或者直接放弃;第二种是设计新的项目方案或者研究新的项目解决方案。比如，虽然一个房地产公司在其项目上有较强的地理优势，可是政府颁布了新的政策，规定企业只有通过合法的招标，拍卖，挂牌等竞争方式，才能获得土地的开发权。可是一些房地产公司的项目资金毕竟是有限的，在统一的竞争情况下，他们的经济实力可能会不及其他对手，有的报价甚至高出拍卖底价好几倍，所以遇到类似情况公司为规避风险，就应该放弃该项目。在风险回避这一策略中，放弃是最为幼稚的做法，即使他可以完全的避开的风险，也一定会丧失获利的机会。所以，在房地产项目上遇到风险，应该慎重选择此类方法。
2、控制风险程度
控制风险就是房地产项目在发生风险之前、之后或者正在发生的时候，及时采取相应的措施，将风险发生的可能性以及其发生后的损失程度都降到最低，减少房地产公司的损失。控制风险按照目的可以划分为预防风险和抑制风险。预防风险指的是把减低房地产发生风险的概率作为工作重心，而抑制风险则是当风险发生时，尽量降低由风险带来的损失。控制风险相对于放弃项目是一种比较积极的方法，通过采取预防措施，避免或者减少风险的发生概率，以便减低项目中的风险所带来的损失。而且相对来说，控制风险所需要的成本是比较低的且所获得的利润是很高的，副作用也是很少的。所以当风险来临时，控制风险应该成为房地产商的首选方法。
3、转移风险
转移风险就是指当房地产开发商在开发项目上遇到了风险，自己能够主动把自身不能承担的以及不乐意承担的风险转移到其他企业或者经济组织，转移风险也是减低损失的又一种措施。将风险转移到其地方和回避风险是不同的，转移风险并没有放弃房地产项目，只是把可能发生风险的地方转移到其他经济单位来承担相应的责任。转移风险也和控制风险是不同的，它不能控制风险的发生概率和损失程度，只是单纯的把风险注意力转移，从而间接地避开了风险对其自身的损害。转移风险一般以与其他经济单位签订合同，期货交易以及保险的方式进行转移。其中签订的合同包括单价合同、固定价格的合同以及按照成本发放报酬的合同。保险主要是关于人身、财产以及责任方面的。转移风险的主要路径就是合同、期货、保险等。房地产开发商和项目承包商所承受的风险程度大小受合同的影响，开发商可以根据项目的基本信息，选择不同的合同，把项目中的风险合理转移。
4、风险自留
风险自留的含义是当进行房地产活动时投资方担负遭遇危机时所带来的损失。实行风险自留减少房地产损失这个措施一般是在房地产活动之中实行，一般是遇见某些风险大但是收入高的项目，也可能是有的项目风险较大，无法掌控也没有办法解决和转移，当然是要保证房地产投资方的根本益处不受损的前提条件下。风险自留分为计划和非计划两种。
计划风险自留具有主动性，具体来说有对自身的保险，赔款和借贷，专门的保险，把耗损分摊和自负金额保险等等的方面。非计划风险自留具有被动性，它较于依赖预备紧急情况的资金来对抗风险。风险自留在进行时一般和风险控制二者一起运用，房地产项目已经上好保险或风险控制开始运行，这二者必须尽量实现其中一个。当然风险自留通过和保险措施进行一番的对比之后会对减少管理的成本做出应有的贡献。
四、结论
随着投资力度的增大，获得的收益也就相对较高，从而承受的风险压力也大。在经济飞速发展的当代社会，房地产市场风云变幻，存在着很多的不稳定因素，从理论到实际操作都带来了巨大风险，也就导致投资损失日益严重。为了有效的控制其风险，以更小的成本获取更大的回报，就必须提高对投资风险的识别和应对能力，运用合理的手段有效的进行控制，使房地产项目的各个阶段都能即时防范风险。
【参考文献】
[1]刘晓君、陈世杰.商业地产风险及其防范[J].统计与决策.2012(23)
房地产公司工期管理制度范文3
关键词：房地产项目；造价；控制与管理
中图分类号： TU723 文献标识码： A
引言
这几年，房地产业在政府的支持下得到了蓬勃发展，但纵观这几年的发展过程，形势不容乐观。房地产公司在追求经济效益的同时，如何从内部更应强化成本意识，以最少的成本建造最优的产品，获得最大的经济效益，从而提高市场竞争能力，这是一个成熟的房地产企业必须认真面对的问题。
一、设计阶段的造价控制
工程造价控制的关键在于投资决策和设计阶段，一旦项目完成投资决策后，控制工程造价的关键转入设计阶段，众所周知设计费占建设工程全费用的1%～2%，但对工程造价的影响度占75%以上，由此可见，设计质量的好坏对整个工程建设的效益是至关重要的。
1、设计方案招投标制度。开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位；从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。
2、实行限额设计。推行限额设计，有效控制工程造价。各专业在保证功能及技术指标的前提下，要制定双赢策略，把技术和经济指标有机结合起来，严格控制设计变更。房地产公司的工程造价管理人员，应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程技术经济指标，能动地影响工程设计。
3、开展价值工程的应用。在确保产品寿命周期的条件下，力求以最低的成本实现产品必要功能的一种有组织的活动和管理方法，以获得最佳综合效益。在设计阶段进行多方案比选时，利用价值工程原理进行方案优化，综合各方面因素选定路径最短、工程量最少、技术先进及经济合理的最优设计方案，以达到合理、有效地控制工程造价的目的。
4、加强图纸会审工作。对设计单位图纸质量的外部管理与审查，要象工程质监站监督施工质量一样，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。
二、招投标阶段的工程造价控制
新开工建设项目应进行招投标，工程招投标是有效控制工程造价的核心。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。
首先要严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。并要详细分析各投标单位的投标书，特别要注意明显低于市场价、漏项或标书中不明确内容，在询标时要详细了解明显低于市场价项目的弥补方式或消化途径，在此基础上推荐真正合理低价的单位为中标单位。另外，工程招标应尽量采取公开招标或邀请招标的方式，招标文件条款应严谨、准确、全面。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口，要根据市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定确保双方按约履行，尽量减少因甲乙双方责任不清造成扯皮的现象。
同时，通过招投标选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。施工队伍的优劣直接关系到建设单位工程造价控制的成败。因此，要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。
三、施工阶段的造价控制
工程项目建设控制的目标是质量、进度和造价三大要素，他们既是统一的，又是矛盾的一个整体。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有造价和工期，必须做到将造价与工期挂起钩来，因为一味地追求工期，势必增加投资，而工期拖延，不仅会增加投资，更会影响开发商对业主的承诺，并带来延期交房的经济损失。
1、合理控制工程洽商。工严格控制设计变更，尽可能把变更控制在设计阶段的初期，对工程造价影响较大的设计变更，要先算帐后变更。工程施工是一种有计划的连续行为，发生了工程变更，必然会迫使承包商改变既定的进度计划，重新安排劳动力、材料、设备等，同样，接二连三的变更联系单也会使开发商的现场管理人员丧失对施工问题的预见性，丧失对工期、造价控制的主动性，从而被承包商拖着鼻子走，疲于应付工期及费用的索赔此类问题的处理。所以，开发商在加强设计管理的同时，也应该严格工程变更的管理制度。
2、加强对于材料供应商及工程总承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备、材料的采购计划。在开发商与供货商的合同中，必须考虑与工程总承包工序的衔接，避免总分包合同职责不清引起索赔。签订合同后又要随时掌握供应商的设备、材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商对工期和费用索赔的机会。
3、健全工程签证管理制度。针对做好材料的加工定货，开发商应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。
4、合同管理是施工阶段造价控制的关键。开发商的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款，一方面要严格检查承包商的索赔要求，另一方面还要尽量做好自己工作，减少承包商的索赔机会。
四、竣工结算阶段的造价控制和事后造价分析评价
工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工程造价的前提和保障。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。并且竣工结算应以工程量计算是否准确、预算单价套用是否正确、各项取费是否合理、施工索赔是否正确为审计重点。
事后造价分析评价是对整个建设项目的一次性综合性评价，也是对工程项目造价控制的总结。首先要对数据资料进行整理、分析和归类，分析影响工程造价的各项因素并建立相应的数据库，为下次项目的控制提供参考，特别是预算目标成本与实际成本的差异、原因等。同时总结出以后成本控制的措施及努力方向，通过建设项目后评价会使我们的造价管理水平不断得到提高，工作方法会不断创新，造价控制管理能力会不断加强。
房地产公司工期管理制度范文4
（一）项目投入比较高
房地产行业是一个前期投入成本比较高的行业，因为土地资源是十分珍贵的，而房地产行业就是以土地为基础来进行后续的建设工作，随着房地产行业的发展，使得可开发的土地变得越来越少，这也就使得土地价格迅速增长，使得房地产企业的资金投入就比较多。再加上房地产企业之间竞争越来越激烈，同行之间为争夺一块地皮经常将打价格战，而且在对于房屋的建设还需要大批的施工人员以及许多的机器设备，这些因素汇集到一起，使得房地产行业的投入成本比较高。
（二）成本收回时间长
一般房地产行业的项目建设需要经过一连串的资金流动才能得到利润，包括地皮的规划，施工建设以及房屋的出售这一系列的流程完成之后才能有最后的利润，一般情况下从土地项目的规划到房屋出售之间的时间都要经过3到5年才能得以实现，施工期一般最长，如果房屋建成之后采用房屋出租的方式来收回成本的话，那样会使收回投资获得利润的时间更长。
（三）具有很强的风险性
房地产行业是一个高投资、收益慢的行业，使得它不能够像其他商品以及股票一样能够快速的在短期内获得利润，因为对于它的投资需要数年之后才能得以收回，在当前房地产行业诸多的不稳定因素影响下，其成本回收或许更久，这就需要房地产行业的经营决策者要具有不断学习的心态，通过在学习中不断提高自己的管理水平从而更好的去应对企业所面临的风险。
二、在当前房地产行业资金管理方面所存在的问题
（一）资金短缺
因为房地产行业投资高、收效慢的特点，使其成本在投资之后相当长一段时间内也无法收回，直接导致了房地产企业内部资金的短缺，这就造成了大多数企业都是靠银行贷款来维持企业的经营。目前我国大多数房地产企业的现状就是如此，企业也因此担负着较高的债务，造成企业的压力巨大，对于企业的发展具有严重的风险。
（二）资金管控不到位
房地产企业一般在预算中应该将能考虑到都要纳入到预算中，有的企业在预算前期没有对投资风险进行有效的分析，从而进行盲目的投资，对于不必要投资的地方也要进行投资，使得资金被浪费，在施工过程中对于工程的管理没有做到位，以至于工程的质量不达标，只好对于施工的工期实行延长，使得施工过程中所用的资金过多，对于后续工序造成了巨大的风险。
（三）对于银行依赖太大
大部分的房地产企业多多少少都存在着银行贷款，这个成为房地产公司主要的融资方式，从部分成熟的地产企业可以观察到其实企业的融资渠道有很多，而并不是只有银行一种方式，还可以通过房地产信托等方式来进行，但是我国的房地产企业大多数是完全依赖于银行贷款，有的地产公司银行贷款占到工程总投资的百分之六十左右，这对于房地产行业的发展很不利，一旦银行的资金链断掉，在没有其他资金支持的情况下，会使整个企业的正常运作陷入瘫痪，不利于企业的发展。
（四）资金的结算不科学
房地产企业一般都会存在多个在建项目，且在不同的地点，因此在每个地区都设置有自己的银行账户，在进行结算时用这些账户进行结算，使得企业的资金不能够得到有效的集中，以至于企业上层无法了解到工程资金的使用额度与详细情况，这种弊端很容易造成项目管理者挪用企业资金等，从而造成企业资金的流失。
（五）投入无法转化为收益
随着我国经济增速的放缓，同时又因为房价一直居高不下，广大消费者对于购房持观望态度，使得房屋的出售变得困难，造成大量的空房积压，这就导致了房地产行业的投入资金一直无法转化为收益，使企业的资金无法进行回笼，造成了企业的资金短缺，从而使企业发展遭遇困境。
三、对于企业资金管理现状的对策
（一）融资多元化
房地产企业现在的融资形式大部分是向银行贷款，但是就当前的形式而言，这种传统而单一的融资方式，对于企业发展存在巨大隐患，也使得企业压力较大，为了应对这种状况，企业可以实行多元化的融资方式。房地产企业可以遵守根据相关的法律法规，用投资的方式向社会公开募集资金，也可以以项目为依托，通过金融机构向社会公开发行具有法律效力的债权债务凭证，简称债券，但是要注意债券的金额偿还期要与企业目前的经营状况相吻合，如果控制不当，企业也会因为债券还款金额巨大而承受较大的压力与风险。此外，还可以通过与一些企业进行合作，吸引一些企业入股的方式，或者与其他房地产企业共同开发，按照资金的投入比例来进行利润的分配，从而实现共同经营，共同开发，这样也为企业的资金进行了补充，实现了资金共用，利润分配的模式，对于企业的还款压力也会减轻很多。
（二）对于企业的资金加强监管
对于企业内部的闲置资金，在进行多方面利弊以及风险的评估之后，可以考虑去投资一些高收益的项目。对于账目款项的管理应该设置一个专门的机构，用来记录每笔款项的来历以及走向和最后的回款。还有财务部门与销售部门要加强沟通，在销售过程中要做好关于催款方面的相关工作，保证企业资金的回笼，同时将销售人员的业绩与企业的资金回笼速度进行挂钩，充分制定相应的奖罚制度。对于企业内部会计也加强监督，加强账目的诚信度调查，根据销售业绩来与其账目进行核对，避免出现财务会计弄虚作假，对企业内部的资金造成损失。
（三）不要盲目投资
房地产企业对于项目的投资应该避免盲目投资，一个企业对于投入资金的回收速度与企业选择的项目的优劣有直接关系，如果项目所处地区相对较好，则成本回收以及利润增长就比较快，如果项目所处地区过于偏僻，虽然地皮价格相对便宜，但是交通不便，人口较少，使得项目在建成之后的出售成为困难，也使得企业投入的资金无法收回。所以企业在项目招标进行招标的时候，应该对于项目所在地的人口情况、经济情况、交通情况、居民的收入情况以及当地的产业结构等方面进行深入的分析与考量之后，在考虑是否进行投资，这就要求企业要认真做好市场的调研活动，使企业的投资风险降到最低。
（四）健全企业的资金管理制度
在企业进行资金的管理中一定要进行相关制度的建设，俗话说“无规矩不成方圆”，所以企业在发展过程中也要对于资金的管理制度进行相应的完善，用制度的方式对于企业的资金进行管理，用制度来规范企业内部人员的行为，完善企业资金的预算审核制度，在日常工作中成立专门的小组，并根据相关的制度与情况制定企业的预算计划，对于企业的一切现金收入都要进行票据相关方面的开具，并加盖印章。同时严禁以个人名义开设银行账户来进行企业的资金运作，各地的项目主管应该以每周一次的方式向公司汇报自己的资金使用情况，同时财务部也应该对于各个项目的资金流动情况进行检查，这样可以对于项目部分资金的使用得到了解，也可以防止项目部管理者擅自挪用资金为他用，只有从制度上健全了企业的资金管理制度，才能使企业内部的资金流向得以明确，更加有利于企业内部资金的管理。
四、结束语
房地产公司工期管理制度范文5
关键词：房地产；成本；工程项目；管理；重点
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
一、房地产项目管理的现状概述
房地产公司对房地产项目管理大多采用部门管理制度，即由开发商设置一系列的管理部门负责不同的事项，以最高的效率来完成项目工程的管控。在整个管理过程中，运用系统的管理方法进行管理，由项目经理主要负责，在工程建设的过程中按照其内在的规律进行协调，从而有效的对系统进行管理。
具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、市政、交通、供电等几十个部门和近百个单位以及最终消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。
二、房地产项目工程管理的重点
2.1房地产项目成本管理
在房地产项目中，工程项目的建设直接影响着整个工程的造价成本，因而在项目的管理中对于项目成本进行控制就显得极为重要，其中对于工程变更的控制就显得更加重要了。施工时发生的工程变更通常会增加加工程的成本，因而在施工过程中要求施工单位严格按照施工设计进行施工，不得随意变更施工方案，而对于施工单位提出的一些需要变更的部分要做好审查工作，对于不需要变更的设计要予以驳回。
在房地产项目工程管理中，还可以采取项目全员控制的方法对项目的成本进行控制。项目全员控制原则就是指将控制施工成本与每个员工的切身利益结合起来，让所有的员工都积极参与到工程项目的成本管理中，从而充分调动每个成员对于项目成本管理控制的积极性。
此外，加强对于施工合同的管理也是项目管理的一项重要内容，同时也是控制工程项目成本的重要措施。在合同谈判时就应当开始对合同进行管理，一直到合同上工程的保修日期结束，尤其是在施工过程中，应当对合同中商定的协议研究透彻，以便于对施工成本的控制。
2.2房地产项目进度管理
在房地产项目中，施工的进度不论是对于工程的成本还是对于后期的利润都有着很大的影响，因而对于项目的进度必须要采取有效的管控手段。
一般的房地产项目通常采用网络计划法来控制项目的进度。网络计划法就是指建立一个能够反映各项工程之间先后次序的图表，并以此为基础对整个工程的施工进行分析。对于施工的进度管理更重要的是在施工前期，在施工前期，项目部要根据具体的施工方案确定施工的人员数目，并对各项工程进行分配，责任到人，确保工程的进度。作为负责人的项目经理要在前期组织各部门人员对施工图纸认真研究审阅，对于施工图纸中可能存在的问题一一找出并提前处理。此外还应当制定工程项目进度表，对工程的项目进度计划进行全面的排期。一旦制定计划，就要严格按照计划实施，不可以随便对计划进行更改。总而言之，对于施工进度必须要进行严格的管理，确保项目能够按时完工。
2.3房地产项目质量管理
房地产项目不同于其他的工业项目，其作为一项大型的工程施工项目，在施工建设的过程中存在着许多的不确定因素，其工程质量很大程度上是与工程的管理是否科学有效直接相关的，因而对于房地产项目质量管理必须要予以重视。
在项目施工中，由于房地产项目的特殊性，施工单位与开发商对于项目的要求是不同的，施工单位关注的是各分项工程能否达标，满足相关的验收标准；而开发商更多关注的是用户的需求，两者难免产生分歧，如果处理不好将会对工程产生不利影响。因而要处理好这一方面的矛盾，在确保工程能够通过验收的同时也要保证其能够满足用户的需求 。
除工程管理以外，工程的方案及施工图设计也对项目质量会产生较大影响。对工程质量而言，图纸的质量与工程的施工管理水平同等重要。只有有了科学、合理的设计方案、准确清晰的施工图纸、再辅以科学的工程管理，才能真正的保证施工项目的质量。
三、房地产项目管理注意要点
3.1严格发包
在选择项目的承包方时必须要十分慎重，要选择有经验的承包方，这样不仅能够减少施工时间，更能保证工程的质量。如果因为价格低而选择承包方，不考虑其它，很有可能会严重影响施工的进度，造成大量人力物力的浪费。
3.2规范管理
在房地产项目工程管理中，要按照项目规范要求进行规范的计划管理。要在项目建设开始前就将工期定好，然后将施工计划制定出来，然后再签订合同。施工时也应当严格按照合同的要求进行施工，对工期以及成本严格控制。
3.3灵活控制
在房地产项目的施工中存在着许多的不确定因素，因而在管理过程中要根据实际的情况，在不违背大前提的情况下进行灵活的变通。对于一些在实际施工过程中暴露出来的设计方面的缺陷应当及时修正，不能拘泥于设计。在工程的质量、进度方面应当根据实际情况有所侧重，在执行合同的基础上进行灵活的变通。
3.4信息畅通
信息的通畅必须要得到保证，确保相关信息能够及时传达到相关人员手中。应当设立完善的文档管理制度、审批制度以及公文分发制度。只有这样才能确保信息的通畅，保证施工方案的准确无误。
3.5控制变更
工程施工过程中难免会发现图纸存在一些不足之处或因甲方原因增加一些新的功能或要求，因而就会产生设计变更。一般而言，工程中的变更主要有三种：1、设计方案中存在着问题，在实际的施工中得以暴露，对于这一类的变更要求应及时处理；2、市场趋势的变动导致的方案调整。对于面向市场的房地产项目，其利润是与市场需求直接挂钩的，只有更好的适应市场才能带来更大的利润。对于这一类的变更要求应当先进行市场调查，经过审核后根据实际情况作出决定；3、技术创新，对于这一类的变更，可以参照2中的处理方法进行处理。总而言之，对于任何的变更相关的管理部门都应当严格控制。
结语：目前，随着房地产行业的飞速发展，房地产项目管理也越来越规范化了。工程管理同时涉及了多个方面，在管理过程中要考虑的问题有很多，要同时考虑工程的进度、工程的成本以及工程的质量等因素，因而对于企业而言，应当注意吸收一些高素质的项目管理人员，注重整个项目管理团队的素质，只有这样才能真正的做好房地产项目管理工作。
参考文献：
[1] 旷开萃,刘菊红;房地产企业开发经营绩效的影响因素研究[J];建筑管理现代化;2005年04期 14-18
[2] 傅鸿源;张李磊;大型房地产项目柔性战略管理[J];建筑经济;2006年S1期 21-24
房地产公司工期管理制度范文6
关键词：成本控制；设计阶段；限额设计
中图分类号：Tu－9文献标识码：A
成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，它贯穿于整个项目从土地竞买、立项、设计、招标投标、建设施工等全过程，对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。一个成功的设计方案能节约造价成本，保证建设项目按进度进行，合理的设计是施工阶段成本控制的前提。数据显示，设计费一般只占建设工程总造价的10％左右，但对工程造价的影响却占70％以上。以上均说明了加强设计阶段的成本控制的必要性，而这一阶段成本控制的重点，不单是从设计阶段的直接投入费用上来控制，更是要从房地产的全过程寿命周期成本的角度来指导设计，以达到成本控制的目的。
一、设计阶段房地产开发项目成本控制现状
(一)设计人员在设计工程中缺乏技术经济结合思维。设计阶段是工程建设中最为重要的阶段，它是技术与经济的统一体，只有将二者圆满结合。才能创造出好的设计作品。在国外，各国均非常重视设计阶段的成本控制，以美国为例，他们在研究和论证工程设计方案的时候，广泛应用价值工程原理，在实际工作中一般都有估价师的参与。力求保证在实现功能的前提下，尽可能减少工程成本，使造价建立在合理的技术水平上，从而取得最好的投资效益。然而在国内，设计师普遍将工程设计工作视为一项纯技术工作，把成本控制看作是与己无关的财会人员的职责，认为在管理过程中只要注重设计图纸质量就可以了，于是在工程设计中只注重技术指标，而对经济指标缺乏严格的约束，加上现行的设计取费标准是与工程造价挂钩，使得设计师在设计的时候不但没有节约成本的动力。反而还可能提高设计标准，因此建设工程中设计完成以后概算超估算，预算超概算现象严重，而同时房地产公司的财会和预算人员只根据财务制度办事，往往不熟悉工程知识，也较少了解工程设计中的各种关系和问题，只能单纯地从财务制度角度审核费用开支，难以有效控制工程成本。
(二)限额设计推行过程中出现了种种问题。为了通过奖罚管理制度，促使设计人员增强经济观念和责任感，使其既担负技术责任也要负经济责任，限额设计越来越受到开发商的重视。所谓的限额设计就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。但是就现实来看，出现以下三方面问题：一是由于限额设计过分突出强调了设计限额的重要性，这样一来便限制了设计人员的创造性，使得一些新材料、新技术不能在项目中得到应用，而这些新材料或者新技术却恰好能在房地产项目后期运营过程中发挥环境效益和经济效益；二是限额设计中的限额如投资估算、设计概算和施工图预算等，均是指建设项目的一次性投资，因此设计人员容易忽视对项目全寿命周期成本而只关注当时的限额，因而造成限额设计的效果从全寿命周期成本来看并不好；三是传统限额设计理论没有给出限额设计值分配的方法和操作技术，使得在实际应用中常常缺乏操作性。常规方法是参考类似工程的技术经济资料，将投资估算加以切换分割到各单位工程中，但这种方法和实际情况往往有较大出入，因为工程造价的高低会随年代的变迁、工程地点和技术条件的不同呈现出较大的差异，仅以类似工程的投资比例作为参考不一定能准确反映项目投资各组成部分的合理关系，因此限额设计在房地产开发项目成本控制中还有很大的改进余地。
二、设计阶段房地产开发项目成本控制对策研究
(一)推行工程设计发包。开发项目的工程设计发包由开发商主持，项目设计发包有设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承包方式三种，前两种设计发包形式更能加强房地产开发项目的投资控制，降低成本。保证工程质量，但是由于时间更长，因此可能对工期进度造成影响，所以在选择设计发包方式时要分析各方式的利弊。就设计方案竞选和设计招标而言。两者的区别在于：对于未中选的设计方案，要根据其工作量大小给予必要的补偿，而设计招标就不需要：设计方案竞选的第一名不一定就是设计任务的承担者，开发企业可以把中选方案作为设计基础，并吸收、综合其他方案的优点，集思广益，形成更好的设计方案，这样看来，采用设计方案竞选更能保证设计的质量和性能。
(二)切实落实设计监理制度。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大，实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，控制好工程造价成本。
(三)落实设计单位技术经济责任制。为了督促设计人员在设计时技术与经济相结合，因此必须建立、健全和加强经济责任制。一方面开发商和设计单位共同签订的设计承包合同中，要明确双方的责、权、利，开发商要求设计单位保证设计图纸的质量和设计进度，否则由此给前者造成的损失将由后者赔偿：另一方面要明确设计单位内部各专业、科室以及设计人员的职责和经济责任。在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标好坏的基础上，实行节奖超罚制度，将设计人员的考核业绩与经济效益相结合，充分调动和加强设计人员的积极性和责任心，自觉地将投资控制贯穿到设计工作的全过程中去。
(四)改进限额设计。运用价值工程原理对限额设计进行改进。以最低的全寿命周期费用可靠地实现必要的功能。与通常按类似工程资料进行设计限额分配方法相比，价值工程的应用使投资比例更加合理。通过价值工程的功能分析，可采取叭评分法、04评分法、定量评分法进行功能评价，确定其功能评价系数，以此作为设计限额分配时供参考的技术参数，从而最终求出分配到各专业、各单位工程的设计限额值(即价值工程中的功能目标成本)，在进行设计功能的选择时。使最终的V=F／C一1，也就是使得最终分配到各部分的成本比例与其功能的重要程度所占比例相近。这方法的难点在于进行设计限额的分配时，需要因地制宜地制定出先进合理又切实可行的功能目标成本。不过可以采用措施找到合理的功能目标成本：首先，按类似工程统计数据对上述求得的功能目标成本进行比较并作适当修正；其次，在设计各阶段，根据各专业要求作必要的调整：最后，要求设计人员对项目具体情况作
充分的调查研究，使得功能评价系数能和建筑功能、楼层高度、建筑面积及业主对各功能要求匹配。参照上述措施进行，将设计限额值向其分部工程甚至分项工程的分配，使得限额设计的结果最终既能考虑社会效益，又能考虑经济效益，还能考虑到市场效益。
(五)建立健全房地产开发公司相关工程资料数据库。进行设计阶段的成本控制。关键是要确定成本控制的目标，而目标的设置，没有大量的工程资料和工程造价信息是不可能完成的，因此一方面要求地产开发公司掌握大量的工程资料，方便设计方案比选或者设计招投标时自己能对工程成本了然于心；另一方面要求预算人员与专业设计人员密切配合，及时提供和反馈造价信息，帮助设计者了解所采用的定额指标、价格水平，能动地影响设计，以保证有效地控制工程造价。这样一来，准确掌握市场信息、建立设备材料价格信息库和造价信息库等工程资料数据库就相当有必要。要完成这一任务，需要房地产公司利用互联网进行全公司、全社会横向和纵向的工程信息反馈，以便于提供可靠的造价数据、信息，提高编制投资估算、概算的准确度和精度。
