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房地产直接融资和间接融资范文1
[关键词] 房地产融资 融资渠道 多元化
房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。
一、当前我国房地产企业融资现状
1.以银行信贷为主体的间接融资占主流
目前我国房地产企业融资主要是通过间接融资, 而各种银行贷款成为我国房地产企业发展的“生命线”。银行信贷资金几乎成为房地产企业发展的惟一融资渠道。房地产开发资金来源的“其他资金”（主要是定金及预收款）在房地产投资资金中占很大比重，是个人住房款的主要来源，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷，即银行按揭款在购房定金及预收款中又占有较大比重，所以事实上房地产投资资金中绝大部分来源于银行资金。这说明我国目前房地产开发投资的融资渠道比较单一, 直接或间接的银行信贷仍是房地产融资的主要方式。这种状况与我国目前以间接融资为主的金融体系相一致, 导致房地产行业风险较多集中于银行系统。
2.以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小
股票市场融资。据相关资料统计，2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。总体说来，近几年来房地产企业从股市上得到资金是相当有限的。
企业债券融资。目前债券融资仅占房地产企业全部资金的极小一部分，即使在所占比例最高的1999年，也不过2‰。2003年，债券融资仅为0.3亿元，所占比例接近于零。
3.房地产信托业发展快速
房地产信托的优点在于发行较为灵活，相对与银行贷款受政策限制教少，可以大大节省时间成本,而目前在我国信托发展尚不成熟,尤其是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，提高了投资者的门槛。据统计资料显示，目前通过房地产信托方式筹集到的资金仅占房地产贷款的1‰。
二、房地产融资方式创新的必然性分析
1.宏观调控下房地产企业生存发展的必然选择
为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，在近年来的宏观调控中,房地产成为了国家一个主要调控的行业。
从政策法规上看，自2001年以来，央行分别颁布了以降低银行信贷风险为初衷的“195号文件”、“121号文件”，其中121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，直接影响到房地产企业的融资;从各金融部门来看，近来都陆续采取措施，提高房地产开发资金门槛,加强审查贷款风险,紧锁房地产开发贷款，调整信贷投向;从利率工具使用上看，央行的几次加息已经表明将通过利率政策调整投资结构，央行行长周晓川也在国际会议上提出，“从长期来看，加息是一个趋势”，而利率的提高直接引起房地产开发投资企业的融资成本上涨，提高行业进入门槛。
2.房地产企业高负债下化解银行风险的选择
在召开的“2005年中国地产金融年会”上，中国人民银行副行长吴晓灵指出：目前我国房地产公司的资产负债率在70％以上，而负债主要来自于银行的间接融资，一旦出现市场风险，将给银行带来巨大损失，严重时甚至会引发金融危机。因此，吴晓灵提出，拓宽直接融资渠道成为当务之急。
三、房地产融资渠道的发展趋势与对策建议
1.大力发展多元化的房地产金融市场
在发达国家,房地产开发资金中银行信贷资金占融资总量的20%左右,直接融资占40%左右。我国应该逐步改变融资资金过度依赖银行这一局面，促进直接融资。符合要求的房地产公司应通过上市打造持续的融资平台，通过发债、信托、房地产基金、项目融资等多种方式降低融资渠道单一的风险，并进行金融产品创新组合。另一方面，房地产融资多元化的实现需要开发型房地产企业、金融机构和政府的合力推动。政府应出台相应的政策法规为房地产企业直接融资创造环境。
2.大力发展房地产金融的二级市场
在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债券融资和股权融资两种基本形式，而且在这一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场，其中出现了许多新的房地产金融工具，包括投资基金，信托证券，指数化证券等，二级市场不仅大大增强了房地产资产的流通性，也为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的途径。
3.不同规模房地产企业应选择不同的融资方式
对于大型的房地产企业可以选择上市、买壳、发行债券、房地产基金、海外资金、REITS等多种方式或其组合，而众多的中小型的房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等融资方式。此外，房地产企业还可以积极利用自身条件争取其他外单位的投资，加强与外界的经济合作，实现融资新渠道的开发。
参考文献：
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[2]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融,2006(6)
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[4]黄晔:我国房地产企业融资渠道分析[J].中国科技信息,2005(8)
房地产直接融资和间接融资范文2
摘 要 房地产业是我国的支柱产业之一，同时又是资金密集型行业，有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要前提。本文首先对房地产企业融资方式进行了阐述，其次指出了我国房地产企业融资所存在的问题，最后提出了具体的解决对策，以期为相关管理人员优化房地产企业融资模式，降低融资成本提供可以借鉴的参考。
关键词 房地产 融资 问题 对策
一、什么是“房地产融资”
“房地产融资”是指“为支持房地产企业的开发建设，运用多种方式为房地产企业筹集与融通资金的金融活动”。房地产是一个资金密集的产业，是一种高投入、高风险、高产出的行业。每一个房地产企业开发项目都需要大量的资金投入。对于那些刚刚涉足房地产开发，且自身资金又不足够雄厚的开发商来说，最缺乏的就是资金，他们需要通过融资来维持项目的继续进行，而对于那些已经具备一定实力，一定规模的房地产开发商来说，他们不希望被一个开发项目把自己的资金都套牢，所以他们也需要通过融资来进一步发展壮大自己，扩大自己的市场份额。
二、房地产企业融资方式解读
1．银行贷款。银行贷款指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或其他金融机构融入开发资金的一种融资行为。银行贷款是房地产企业融资资金的主要来源，贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程。银行贷款能够给予企业以足够的资金支持，资金的取得较为便捷与灵活，但是相对来讲资金成本高一些。
2．债券融资。债券融资是指企业通过举债来筹措资金，资金的供给者作为债权人享有到期收回本息的一种融资方式。债券融资有利于降低企业的融资成本，债券融资还可以分担银行贷款的压力，分散银行和政府的金融风险。
3．股权融资。股权融资指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金的供给者作为资金的所有者(股东)对企业享有控制权的一种融资方式。股权融资吸纳的是权益资本，筹资风险小，有利于增强企业信誉，提高企业的融资能力和抗风险能力，但是资金成本相对高一些。
4．房地产产业投资基金。房地产产业投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的产业投资基金，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资方式。房地产产业投资基金能够分散投资，降低风险，减少中小企业对银行贷款的依赖性，增强企业经营的外部监督。由于房地产产业投资基金在一个商业房地产企业的投资不会超过其资金净产额的一定比例，因此企业不会由此丧失自。
5．房地产信托。房地产信托指房地产开发商借助权威的信托责任公司的专业理财优势和丰富的运用资金的经验，通过实施信托机会化，将多个制定管理的开发项目的信托资金集中起来，从而形成具有稳定投资规模和实力的资金组合。相对于银行贷款而言，房地产信托可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展，有利于拓宽投资者的投资渠道，促进投资的多元化发展。
6．租赁融资。房地产企业租赁融资是指出租人（房地产企业）向承租人签订租赁合同，以合同中规定的未来租金收益，向银行申请贷款的一种融资模式。如果某开发商拥有一块土地，可根据某租户的要求开发建设房地产，并与其签订长期租赁合同。开发商可用每年定期获得的租金作为抵押，申请开发项目的全额长期抵押贷款。只要开发商每年获得的租金收入大于其每年需偿付的抵押贷款本息，就有利可图；而且，开发商除了有权获得租赁期间的租金收入之外，在租赁期间仍保留出租物业的所有权，租赁期满后，可视情况自己经营或出租或转卖，可以进一步拓宽融资渠道。
三、当前我国房地产企业融资所存在的问题
1．我国房地产金融市场体系不健全，融资风险过高。目前我国的房地产金融市场以一级市场为主，一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构等，但仍主要以银行体系支撑着整个房地产行业的融资需求，其它机构发展并不充分或只处于起步阶段，二级市场尚未真正建立起来。我国的证券市场在制度和体制上仍存在较大缺陷，如股权分裂、债券融资缺乏、监管机制不到位等，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索，过于单一地间接融资，既容易引发企业的融资风险又给经济运行带来金融风险。
2．融资渠道窄，融资方式较为单一，直接融资比例小。我国房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金和其他资金。但在其它资金来源中80%以上的部分来自于定金及预收款，其中60%至70%的部分属于银行或公积金中心发放的个人抵押贷款。而在自筹资金中，企业自有资金仅占了50%左右，说明我国房地产企业融资依赖银行支持的问题相当严重，就股票市场融资而言，目前我国近5万家房地产企业中，在深沪两地以房地产为主营业务上市的公司仅有102家左右，只有很少一部分企业具备再融资的条件。就债券融资而言，债券融资在房地产企业全部资金中所占比重呈逐年下降趋势，即使在所占比例最高的1999年，也不过2‰。就其他直接融资而言，由于房地产信托、基金等直接融资方式发展还不完善，且存在制度的缺失，融资比例很小。
3．我国房地产企业利用外资的水平较低。由于一些相关法律不健全，外资没办法进入房地产领域，加上我国房地产企业运作不规范、房地产市场不透明，这样利用外资发展壮大我国的房地产业就受到了进一步的阻碍。
4．我国房地产企业信用差现象严重。我国金融业对全国30多个行业信用进行了内部排序，房地产行业排名倒数第四。信用保证的缺失使得房地产金融产品和运行机制难以得到有效运用和发挥，更有一些企业由于种种原因逃债、偷税、漏税，使其信用度大大降低。个别房地产企业还恶意抽逃资金，拖欠帐款、空壳经营、悬空银行债权，造成信贷资金流失，严重损害了房地产企业的整体信用水平，不利于房地产企业的融资。
四、解决我国房地产企业融资问题的对策与建议
1．完善我国房地产融资市场体系。完备的金融市场应当是银行提供房地产开发贷款、房地产按揭贷款等间接融资、房地产投资基金提供市场信用，这些构成一级房地产金融市场。信贷证券化、按揭证券化，不断把银行信用转化为市场信用，构成二级房地产金融市场，两个市场共同作用，形成完备的金融市场体系和风险分散体系。还需政府强化对房地产金融的宏观调控，积极防范房地产金融市场的风险。
2．积极拓宽融资渠道，提高直接融资的比重。我国房地产企业应根据自身业务发展的需要，借鉴国外的经验和已经存在的金融工具，如股票融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托融资等，大胆进行金融创新，通过各种灵活适用的金融工具为企业融得稳定的资金。①一些知名的大企业，融资除传统的方法――自有资金、银行贷款、客户资金（预售回款）外，还应该积极拓宽融资渠道，如：发债券；国内上市，在资本市场融资；海外上市，把公司重组到海外资本市场融资；吸收海外基金；施工企业垫资；房地产基金。②中小房地产企业融资除银行贷款外，主要有两种：一是寻求与大公司合作，可以借助大企业部分资金支持及良好的声誉，对中小企业来讲是条融资捷径。二是借助日益增强的民间资本，可以使房地产企业获得大量资金，有更强的抵抗政策风险和经济周期性不景气的能力。
3．积极引入外资金进入房地产融资市场。房地产公司利用外资的方式可分两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资一般是成立合资或合作公司外商的投资构成外商资本金。间接投资即利用外资贷款，间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的问题。但需要用外汇还本付息，除了一些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都很高，故其风险较大。
4．提高房地产企业整体素质与信用等级。解决房地产市场信用缺失问题，首先应加强信用监管，重点检查房地产项目是否符合贷款条件，发现问题相关部门及时督促整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。其次，应当加强信用的控制，就是对交易过程中可能出现的违法行为进行预警控制，并建立企业和个人的信用制度，对失信的企业、个人实行惩罚机制。
参考文献：
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[2]周阳,李琦珂.我国房地产业融资格局研究.华商.2008(16).
房地产直接融资和间接融资范文3
关键词：房地产企业；财务风险；融资方式
中图分类号：F282 文献标识码：A 文章编号：1671-1009（2015）21-0122-02
引言
本文主要阐述房地产企业财务风险的相关问题，并且进行简要的分析，提出了几点合理化建议，充分的结合房地产企业在近几年的真实发展情况和行业的发展形势，详细的介绍了房地产企业财务风险的概念和特点及风险的主要产生原因，再有就是房地产企业风险的有关分析。通过对企业财务风险的研究，可以说明房地产在未来经济市场中仍占有重要的位置，需要国家对房地产企业进行关注，同时利用有效的风险防范措施，减少企业的经济损失，较可能的规避潜在的财务风险。
一、房地产企业财务风险的相关研究
（一）企业财务风险的概念
所谓的财务风险就是一种与企业内部经济相关联的微观经济风险。在企业财务风险中，主体就是在经济市场中的利益相关者。从狭义方面来说，企业财务风险就是筹资风险或者说出融资风险，由于企业管理者没有进行准确的市场决策，导致企业面临大量的经济损失，使得企业内部的利益相关者身处风险之中。或者就是由于企业在发展的过程中，以高速运作的态势，造成负债过多，无法偿还而引发财务风险。从广义的方面讲，企业财务风险就是指在企业的经济活动中，由于外界和内部环境的变化，使得企业财务出现问题，进而企业损失经济利益。
（二）房地产企业财务风险的特点
我国的房地产企业在开发投资方式基本都是进行商业银行信贷。近几年有很多的房地产企业利用商业银行进行利益获取，这也就导致融资渠道过于集中，使得房地产企业对信贷政策的变化要十分的关注，如果国家的信贷政策发生变化，就有可能导致房地产企业内部财务发生问题，所以商业银行的信贷政策对房地产企业财务的影响十分巨大。房地产企业所需的资金较多，如果通过商业银行信贷方式是很难进行融资的，所以房地产企业的融资对象仅限于商业银行，使得房地产企业面临的财务风险较高。再有就是由于房地产企业大量的进行资金借贷，导致企业的负债率较高，财务杠杆过度的使用，如果处理不当，就会引起公司面临巨大的还款压力。房地产企业在运营时，通常开发投资会达到几千万，甚至是几十亿，所以房地产企业的资金流动频繁，并且在实际的开发过程中，现金流量分布不均匀。
（三）房地产企业财务风险的产生原因
对房地产企业财务风险的研究可以分为两个方面，内部因素和外部因素。由于外部因素而引起的财务风险主要就是宏观经济环境，随着我国经济市场的不断扩大，市场经济在逐年的增长，所以经济就是一种在不停的扩张和缩紧的过程，对于房地产企业来说，受到我国宏观经济环境影响的程度较大。我国的宏观经济环境良好时，房地产市场就会相对繁荣，如果宏观经济环境在不断的变化，波动的频率和浮动较大，就会直接影响房地产企业的经济市场，导致房地产企业面临财务风险。我国的法律法规及通货膨胀都对房地产企业有较大的影响，例如2008年美国次贷危机就是由于通货膨胀导致全球的经济市场崩溃。其内部因素主要就是指企业自身的经营方式，房地产企业的开发经营工作是一个长期缓慢的过程，涉及到的部门较多，同时还要对市场进行调研，保证市场环境良好，市场决策的好坏等这些因素都能引起房地产企业的财务风险。
二、房地产企业财务风险的有关分析
（一）房地产企业的融资风险
我国的资本市场在刚刚起步的阶段，所以有很多的制度没有很好的完善，还需要很长的时间进行建设。随着我国经济的快速发展，在市场结构上就存在一定的问题，还没有进行及时的解决，首先从宏观方面来看，我国的房地产企业主要为负债融资的方式进行对房地产业的开发，这就会导致企业整体上的融资格局较小。从国外的房地产市场上看，国外房地产企业得到了长时间的发展，已经在发展体系上有很多的先进之处，相比较我国的房地产市场是较为成熟的。同时对于房地产企业而言，我国目前的房地产业没有进行层次上的划分，企业之间的竞争压力较大，很多的信誉机构，担保机构等都十分缺失。再有就是对于商业银行来说，提供大量的资金就是为了能够得到相应的收益，可是我国的房地产市场环境极不稳定，使得企业会承受很高的风险。
（二）房地产企业的投资风险
有相关的数据表明，我国的房地产业在近几年的时间内，得到了快速的发展，很多的企业都愿意融入到房地产企业中，以获取高额的利益，但也由于过多的开发商进入这个行业，导致房地产企业开发投资的规模越来越大，销售的价格也是逐年升高，在房屋的建设方面对别墅等商业用房投资加大，经济适用房的投资逐年减少。而且房地产企业的过度开发，也导致我国的空房率较高。一般而言，空房率高，就会导致房价较低，两者是成反比，但在我国的房地产业中恰恰相反。再有就是我国的房地产企业的投资行为及其不合理，不能迎合市场的需要，使得企业收益时间较长，影响企业的发展周期。对于我国的房地产企业来说，投资资金过多，收益期较长，如果在投资决策方面出现失误，就会造成企业经济的损失，不能保障企业利益相关者的基本权益，由此看来房地产业的投资约束较强，但是我国目前的实际情况所反映出来的问题是投资约束薄弱。导致企业利益相关者的权益没有最基本的保障，企业利用资金进行盲目性的投资，很可能会造成财务风险。
（三）房地产企业资金回收及收益分配风险
资金回收风险就是指企业的应收账款出现相关的问题，虽然不能使企业的经济得到增长，但是能够影响企业的资金回收，能够提高企业的现金流动。如果资金回收受到了外界的影响，就有可能导致企业的资金链断裂，不能进行下一步的实际工作。而房地产企业的收益分配风险就是指企业在生存和发展的过程中，对资金收益的分配问题分析，如果企业内部缺少收益分配方面的制度，就会影响企业内部的财务结构，间接的造成财务风险。如果不能有效的对相关的收益进行科学性的分配，不利于企业融资成本的降低，很大程度上限制了企业进一步的发展。不同的分配政策也会导致不同的融资结果，虽然房地产企业的收益分配较为随意，但是不能违反正常的分配制度。
（四）在我国宏观经济机制调控下的财务风险
随着我国经济的发展，房地产企业在我国的市场经济体系中占有重要位置。在房地产企业得到发展的同时，国家也相应的出台了政策，宏观调控房地产市场，主要通过对金融货币，土地及税收方面的政策对房地产市场进行调控。早在2003年的时候，国家就对房地产市场出台了金融宏观调控政策，这是为了缓解某些地区房价较高的趋势，国家通过对房地产金融的管理，进行一系列的调控，帮助房地产市场回复原有的状态。房地产开发的对象就是土地，所以国家对土地的要求较高，而且我国对土地的需求越来越高，只有对土地进行宏观调控，才能让我国的市场经济进行可持续性发展。
三、房地产企业财务风险的防范措施
（一）加强对多元化直接融资方式的发展
在我国房地产企业一般都是通过商业银行信贷方式进行融资，而这种融资方式属于间接融资，所以为了能够扩大我国的房地产企业的融资渠道，要加强对多元化直接融资方式发展。首先可以通过股票融资方式进行筹集资金，目前我国的房地产企业想要在股票市场上发行股票，需要满足各种需要，这也导致很多的企业没有权益进行股票发行。所以我国可以适当的放宽股票发行限制，让更多的房地产企业进入股票市场，进一步的提高直接融资的比重，能对房地产企业财务风险有一定的限制作用。再有就是可以将房地产企业进行资产证券化，这样能使企业资产的流动性增强，进一步的吸引投资者的关注，这也是新的融资方式之一，能有效的降低企业的财务风险。
（二）建立健全间接融资体系
近几年的时间，我国很多行业的发展都开始选择间接融资的方式扩充自身的资金，目前也是我国房地产企业主要的融资方式，想要通过这种融资方式给房地产企业更多的服务，就需要建立健全间接融资体系。首先可以使间接融资方式多样化，我国的商业银行在房地产融资方面的创新力度还不够，没有提供更多的信贷方式，不能给予更好的信贷服务。如果能够让商业银行的信贷方式多样化，就能很大程度上降低企业的财务风险。同时目前大多数的房地产企业会选择间接融资的原因就是商业银行信贷较为大众化，所以可以对直接融资方式进行创新，转变成间接融资方式供予房地产企业扩充资金。
（三）提高融资决策的合理性
对于房地产企业来说，要制定出合理性的融资政策，这样企业能够按照标准化的规定，对企业进行合理化分析，选择不同的投资项目，并且了解项目的可行性，根据企业内部的经营情况选择合适的决策，这样对有助于房地产企业的发展。还需要合理的安排还款计划，合理的安排时间，企业的发展和资金是否及时到位有很大的关系，所以房地产企业的资金要满足企业的正常发展。如果企业能够制度出合理的还款计划，就能有效的规避财务风险，对于房地产企业来说，资金具有时效性，如果不能在一定的时间入账，就会失去原有的作用，导致企业造成一定的经济损失。因此房地产企业在融资前就需要对项目后期的还款等情况进行计划，并进行规范性操作。
（四）对资金回收和收益方面的防范措施
首先要制定出有效的销售计划，这样能够保证企业在开发后能有足够的资金回收。这些计划一定要在房地产企业进行开发工作之前实行，这样能够保证企业有更多的时间进行销售方面的准备。利用多种销售渠道，进行相关的促销方式，不断的进行宣传，以保证在物业开发后资金的迅速回笼。再有就是要保证房地产企业尽可能的规避财务风险，所以就需要对应收账款进行严格的要求，防止资金回收不及时，造成市场经济的损失。为了能够有效的强化企业的应收账款，需要加强客户和企业之间的信用等级，进而减少空房率，保证企业的发展。
（五）加强企业财务管理机制的建设
对于我国的房地产企业来说，还有很长的一段路要走，所以需要在内部不断的加强财务管理机制的建设，这样能够有效的帮助企业在未来的发展中占据先机。首先要培养企业的基本决策能力，财务管理机制就是为了能够在实际工作中，对市场经济环境的改变，做出相应的市场决策，使得企业不被外界因素影响，获取经济利益。再有就是要拥有一定的信息整合能力，信息整合主要就是指企业的财务信息需要及时有效的总结和分析，这样能够保证企业信息使用者能清楚明了的了解当前企业的经营成果和财务状况，帮助使用者做出有效的决策。建立合理化科学化的财务管理机制能推动房地产企业的进一步发展，促进我国房地产市场规模的扩张和体系的完善，总而言之，房地产作为人类生活的基本物质设施，需要进行系统性的研究和分析，保证我国房地产市场的进一步开发。本文主要对房地产企业财务风险问题进行说明，帮助企业有效的规避财务风险，减少不必要的经济损失。不断的对直接或间接融资方式进行开发和创新，使得房地产企业在融资投资方面减少不必要的财务风险，再有就是对企业内部的财务管理机制进行合理化的建设，保证融资决策的合理性，才能确保房地产企业在未来的发展中有更大的潜力和空间。
参考文献：
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[3]曹阳.基于风险定位的房地产企业财务风险预警研究[D].哈尔滨理工大学,2014.
房地产直接融资和间接融资范文4
房地产金融体制是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通、信用渠道和其它金融市场所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动所构成的组织体系、机构组成和运行机制。［1］从20世纪80年代初期的艰难摸索和金融试点开始，我国房地产金融体制的形成是随着房地产市场发展的需要而不断产生和发展的，但又严重落后于房地产市场的发展。到目前，我国基本建成了一个以商业银行为主线，以其他金融机构为补充的房地产金融体制，其发展程度远未成熟，需要不断完善和改进。
一、我国房地产金融体制的现状与矛盾
（一）融资结构极不平衡和不合理，银行系统风险高度集中
直接融资和间接融资比例的不协调、商业银行贷款的垄断不均以及信贷结构风险的增大等导致融资结构极不平衡和不合理。目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中，具体表现在以下几方面：
1．房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例较高，并有小幅上升趋势
从国家统计局的资料可以看出，2001年，我国房地产贷款余额仅占金融机构贷款余额的9．98％，而到了2010年，这一数字达到了18．25％。这说明，银行贷款是房地产的主要融资渠道。我国房地产业的融资结构中直接和间接来自银行贷款的比重大约占55％，超过30％～40％的国际水平。［2］如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，银行资金占房地产开发资金的比例更高。目前，我国房地产融资渠道还很单一，融资困难的尴尬局面一直影响着房地产金融的稳定。在房地产开发过程中，房地产开发资金巨大和房地产企业自我资金积累有限的矛盾从未间断，而投资需求旺盛与融资渠道有限的矛盾也难以解决。这种极度依赖银行贷款的状况，严重影响房地产行业的长期发展，也加重了银行系统的金融风险。因此，只有通过金融创新，拓宽房地产融资渠道，调整房地产融资结构，才能从根本上解决这道难题。
2．房地产信贷受国家政策和宏观经济形势影响较大，年增长率波动较大
商业银行信贷一直是房地产企业的主要资金来源，也是个人住房贷款的主要金融保障。纵观近10年来的信贷状况，不管是房地产开发企业贷款，还是个人住房贷款，受政府宏观政策的影响都非常明显。据国家统计局数字显示，2004年、2008年和2010年，房地产企业开发资金中银行贷款的增速都出现较大的下滑。2004年房地产企业贷款新增31584126万元，占资金来源的比例为18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年贷款新增76056925万元，占资金来源的比例为19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，贷款新增125400000万元，占资金来源的比例为18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以会出现这种波动的原因就在于房地产政策的影响所致。
3．个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重较大，且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅
据国家统计局数字显示，2001年，我国房地产贷款余额11214亿元，其中个人住房信贷余额为5598亿元，比2000年增加2282亿元，占房地产贷款余额的比例为49．92％；2002年，房地产贷款余额为16352亿元，其中个人住房贷款余额8258亿元，增加2671亿元，占房地产贷款余额的比例为50．50％；2003年房地产贷款余额21422亿元，其中个人住房贷款余额11780亿元，占房地产开发企业贷款余额的54．99％；2004年房地产贷款余额26306亿元，其中个人住房贷款余额15922亿元，占房地产开发企业贷款余额的60．53％；截至2010年末，房地产贷款余额为90959亿元，其中个人住房贷款余额57300亿元，占房地产开发企业贷款余额的62．99％。个人住房信贷余额占金融机构贷款总余额的比例也小幅上升，2001年仅为4．98％，而2010年，这一数字达到了11．24％。此外，个人住房贷款余额的增速均高于房地产企业贷款增速，均在10％以上，最高时为2001年，达到68．82％的增幅。这两项数据说明了我国个人住房贷款发展的潜在空间非常巨大。
（二）房地产金融市场结构单一，完整的市场体系尚未形成
首先，我国房地产金融市场体系很不健全。一方面，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。目前，一级市场体系仍以商业银行为主，其它专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构发展并不充分或仅处于起步阶段。另一方面，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。其次，不完善的法律法规体系制约了房地产金融市场有序发展。目前我国与房地产金融有关的法律法规仍存在不完善和部分缺失现象，难以适应房地产金融快速发展的需要。现有的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《保险法》、《城市房地产管理法》等法律法规不适应房地产金融发展和创新的需要，需进一步加以修改、补充和完善。［3］虽然目前我国的金融机构数量有了较大的突破，但总体服务水平还有待提高，服务类型还比较单一，管理机制还不顺畅。由于缺乏整体规划，金融机构间的协调机制还没有凸显出来。
（三）房地产金融体系不健全，宏观调控难度较大
长期以来，我国形成了“银行为主、信贷为主、一级市场为主”的房地产金融市场体系。在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高；政策性住房金融发展滞后，对中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市场结构不合理，市场机构体系不完善，既无多样化的房地产金融机构，也无多层次的房地产金融市场来承担房地产金融的风险，让房地产金融风险完全聚集在商业银行。［4］目前，我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保障。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。［5］这种不健全的金融体系势必加大宏观调控的难度。如在当前高房价的背景下，国家为了控制房价高涨而采取的宏观政策起效比较慢，一旦金融机制受到阻隔，市场就会失灵，政府的宏观政策就可能无法发挥效应。#p#分页标题#e#
二、我国房地产金融体制改革的发展方向与政策建议
（一）我国房地产金融体制改革的发展方向
我国房地产金融体制还远未成熟，以商业银行为主要依托的市场体系还不能满足当前房地产市场的发展需求。虽然我们无法预测我国未来的房地产金融体制如何形成，应包括哪些融资渠道和工具，但可以肯定的是，我国的房地产金融市场一定会朝着更加开放、更加多样化的发展趋势发展，房地产金融体制将包括更多的具有活力的和实际应用价值的金融机构和运行机制。在房地产进行产业转型的历史时期，我国房地产金融体制也将面临巨大的转型机遇。我国的房地产金融体制应该形成“政府与市场协调发展”的基本格局。加强政府的宏观调控和政策指导是完善我国金融体制的必要手段和关键，而完善金融市场是繁荣房地产业的关键和根本。
（二）我国房地产金融体制改革的政策建议
1．积极引进先进的融资工具和模式
从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足，且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。［6］短期来看，我们应该大力发展金融市场，借鉴国外先进的融资模式，包括房地产信托、房地产投资信托基金（RE-ITs）、政策性住宅银行、房地产抵押贷款证券化等工具。尝试建立类似德国的互助合作专业房地产金融机构、新加坡的政府公营的专业政策性房地产金融机构、日本的混合型房地产融资机构等金融机构。长期来看，我国房地产金融体制应该建立在以政府为主导，以市场为补充的机制上，借鉴国外先进的融资模式，引进有利于我国房地产市场发展的融资工具。美国的房地产金融业比较发达，融资工具比较齐全，居民购房和房地产商建房都有较稳定的资金来源；新加坡的住房公积金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引导作用值得我们借鉴；西欧国家的房地产融资模式也有自己的特色，尤其是德国的融资模式值得我们学习。
2．积极发展稳定的金融市场
长期以来，我国的金融市场停留在初级市场的发展上，次级市场远没有得到开发和深化。由于二级市场可以更有效地吸纳闲散资金，平衡资金供给，分散融资风险等作用，因此我们要大力发展二、三级金融市场。此外，还要发展直接融资渠道。只有发展金融市场，我国的房地产业才能拥有更多的融资渠道，获取更多的资金。联华国际信托投资有限公司总裁李晓东表示：长期以来，银行一直是我国房地产投资的主要资金来源，而大量社会资金缺乏投资渠道，我国应该尽快建立多元化的房地产金融体系，大力发展直接融资，分流大量堆积在股市、房市等虚拟经济中的游资，将其引导到促进创业和企业发展的实业投资领域，是解决当前流动性过剩带来的股市、楼市泡沫，有效实施房地产宏观调控的必由之路。［7］通过发展直接融资渠道以及次级金融市场，建立稳定的金融体制，进一步稳定房地产市场，促进经济的平稳发展。
3．积极稳定房地产市场和房价
长期的银行信贷，不仅给商业银行带来巨大的系统风险，而且不利于整个市场的健康发展。从1992年出现的海南房地产泡沫，到2004年的房地产过热发展，再到当前房地产价格居高不下的尴尬局面，我国房地产市场呈现出大起大落的不稳定现象，这不利于金融市场和金融体制的建设。相反，成熟稳定的房地产市场促进金融体制的形成，房地产金融体制的完善也会极大促进房地产市场的稳定和繁荣。政府应该在建设金融体制的过程中，有意识地管制房地产市场的波动，为市场开拓一条顺畅的渠道，营造一种良好的环境。
4．积极鼓励民间资金的投入
一个完善的房地产金融体制中的金融体系不能完全是以间接融资为主要融资模式，也不可能全是直接融资。在房地产过度发展时期，政府的调控作用不可或缺。在房地产高度发展时期，政府的作用也不能缺失，市场依然需要得到适当的调控。尤其在社会主义市场经济还不太完善，房地产金融体制还不成熟的背景下，整个市场都需要政府的调控和完善。市场是金融生态的最基础的环境，我们必须坚持以市场化为目标的金融改革，允许非正规的金融成分（如民间借资、企业借贷、钱庄、标会等互的合作金融组织）的合法存在，［8］使房地产金融体制早日健全。
房地产直接融资和间接融资范文5
关键字:房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系
房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。
一、我国房地产融资现状
1.从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。
2.从总量上看，近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7.1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。
3.从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了8041.73亿元，同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38.9%，其中开发商自有资金为3378.16亿元，同比增长速度为42.1%，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到3187.45亿元，与2004年同期相比增长了16.5%。
二、我国房地产业融资面临的问题
1.政策上——国家宏观调控，增大融资难度
近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。
就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”——完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。
2.结构上——融资渠道单一，风险集中
目前，我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金来源十分单一，完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一条“独木桥”路线。
我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产业融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道，如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系，无论是对房地产企业，还是对金融体系，乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说，存在四个方面的潜在风险：
第一，对于房地产企业来说，由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。
第二，对于银行体系来说，给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银行占据着超过一半的融资任务，而银行业从中所获得的收益却微乎其微，仅仅是固定的利息而已，银行业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定。
第三，对于国家的宏观调控来说，房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，极其不利于国家宏观调控政策的实施。
第四，从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，这将不利于国民经济的协调稳定发展。
3.环境上——房地产金融市场尚待完善
总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有：
（1）房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。
目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。
（2）房地产金融交易集中在一级市场上。
我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。
（3）政策性房地产金融缺失。
住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。
参考文献：
[1]央行房地产金融分析小组.2005中国房地产金融报告.2006(8)
房地产直接融资和间接融资范文6
改革开放以来，我国房地产市场逐渐形成，房地产金融业也开始在探索过程中不断演进和发展。然而，目前我国的房地产业和房地产金融体制都还很不成熟和完善，如产业发展的低端化、市场机制的滞后性以及金融体制的落后性等。在开发模式上，我国房地产业长期处在高污染、高能耗的低端发展领域，造成产业发展对环境的持续恶化和城市发展的不可持续。在市场机制的建设上，自1998年取消福利分房以来，房地产市场化开始走向极端化，房屋价格不断波动，政府对市场的把握也不太准确。而房地产金融体制的建设也没有得到创新和发展。在全球金融危机过后和低碳经济发展的背景下，我国面临着产业转型的重大历史机遇。毫无疑问，作为我国国民经济的重要支柱之一，房地产业在经济发展的潮流中也不可避免要进行重大转型。房地产业的顺利转型和发展很大程度上取决于金融体制建设的成功。因此，在房地产转型的背景下，我国有必要对房地产金融体制的建设和改革进行全面的思考。
一、房地产业面临重大转型机遇
当前，我国房地产业处于调整转型期，在政府相继出台一些严厉的政策之后，我国房地产市场的运行状态开始出现改观，表现为：房地产市场供求关系发生明显的变化；房地产供给结构逐步趋于完善；房价涨幅趋缓，呈下降与分化趋势等。面对政府舆论的导向和政府政策的转型、转变，房地产市场正经历一场前所未有的宏观大调控，这次调控不同于以往任何一次，调控政策的力度之大，时间跨度之长，任务之艰巨，涉及面之广，社会关注度之高，是历史上任何一次都无法相提并论的。具体地说就是中国的房地产市场这次宏观调控不是简单地调控、软着陆，而是面临巨大战略调整和转型。基于当前我国房地产业发展的需要和国际上金融业发展的实际情况等因素，笔者认为当前房地产业面临着以下几方面的重大转型：
1.土地利用方式从粗放型向提高土地利用率方向的转型
城市的土地供应与房地产开发之间具有很大的内在联系。随着房地产业的大力发展，城市土地供应面临着巨大的挑战。一方面，为了满足人们日益增长的住房需求，房地产业在夹缝中顽强地扩张发展；另一方面，城市土地资源的短缺和土地利用率的不足成为房地产发展的瓶颈和房价高涨的重要因素之一。近年来城市化的不断推进和城镇人口的急剧膨胀极大地促进了房地产业“虚幻的繁荣”，导致城市用地的大幅减少。因此，房地产未来的发展趋势必然要求节约利用城市土地，逐渐从“摊大饼”式的开发模式转变为集约利用模式。为此，提高土地利用率是解决问题的根本。政府应该转变城市发展方式和城市规划模式，减缓当前城市的盲目扩张行为，树立建设紧凑型城市的城市规划理念。具体来说，还应该减少面子工程对土地的浪费，以保证在不突破土地红线的前提下，增多可供地面积。
2.从市场为主的供房模式转变为以政府为主导、市场为补充的供房模式
这一转型即由商品住宅开发为主导转向以民生住宅为主导的转型。自1998年福利分房被取消之后，我国房地产市场出现了严重的竞争，房价在市场的调控下出现了不理智和不理性的发展势头，给老百姓的实际生活带来很大的负面影响，也不利于经济的可持续发展。因此，没有政府的宏观调控，市场很难发挥完善的作用。当前政府所实行的一系列政策均预示着这一转型的发展趋势。这对于缓解社会矛盾具有重大现实意义。“过去不少地方对房地产的政策是GDP优先，短期政绩优先，而目前已经开始营造的新的政策环境，是把房地产和科学发展观、构造和谐社会结合起来，其政策目标是和谐优先，尤其是要照顾好中低收入阶层。这种转型意味着，房地产业的社会属性、政治属性大大增强了。”在房地产业不够成熟且面临重大转型的关键时期，政府的作用显得尤为重要。到底是建立以市场自发调控为主的经济发展模式，还是建立以政府为主导作用的发展模式是一个非常重要的问题。我国房地产市场发展的历史告诉我们，短期内，市场作用的过度发挥不利于普通百姓的权益的保障，由于贫富分化的存在和恶化，需要政府的宏观调控和保障。当前我国高房价背后政府加快建立保障房的事实就是最好的例证。
3.房地产开发地域范围由一、二线大城市转向三、四线城市以及乡村区域
最近，随着房地产市场调控政策在一、二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商，最近从北京、上海、广州和深圳等一线城市纷纷撤离，积聚实力或抱团取暖通过梯度转移正向烟台、泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三、四线城市房产市场进发以获取更大发展。其实，这一发展趋势在我们的意料之中，也是大势所趋。中国人多地少，城市土地也出现供应不足的现象。在城市化进程中，房地产的开发模式应进行重大调整，包括从粗放型的土地利用模式过渡到集约利用模式，从低品质的房地产产品向低碳的高质量的产品发展，以满足城市发展的需要。但仅有这些转型还远远不够，广阔的小城市市场和乡村市场开发是房地产未来发展的重要取向。此外，房地产开发的产品类型也将得到转型，以居住型商品房为主的房屋供应模式也将向商品房、保障性住房以及商业房产、旅游房产、养老地产、旅游地产、物流地产等新兴房地产产品类型转变。
4.房地产开发从高污染、高能耗高碳运营模式
向低污染、低能耗的低碳模式转变自2003年英国政府提出“低碳经济”的概念后，全世界都在热议这一发展模式。所谓“低碳经济”就是以可持续发展理念为指导，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少高碳能源的消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。作为我国国民经济的支柱产业之一，房地产业走向低碳化是大势所趋。国家“十二五”规划明确提出“低碳经济”的发展要求，房地产业界对于经济发展模式转型的关注和思考也越来越深入。目前，低碳发展模式已经纳入了众多企业未来的发展规划之中，低碳技术甚至成为了企业在市场竞争中的夺取市场份额和抢占市场先机的关键因素。如保利、万科等一部分企业通过实现产业技术升级和产品转型，力图从以往单一业态开发模式向多元化发展，打造集住宅、商务、办公和旅游于一体的整合协同经营模式，以便控制房地产链条的各个环节，从配套家装、家电的品牌选择等各个方面加以关注，从根源上减少碳排量，实现能源优化配置。因此，毫无疑问，房地产业的低碳转型势在必行。低碳转型不仅仅为了适应世界发展的潮流，也是我国后工业时展的必然要求。通过低碳转型，产业链可以得到优化，产业可以可持续发展，人民的生活水平和质量也会相应得到提高。#p#分页标题#e#
二、房地产业转型的必然要求———房地产金融改革
房地产业是一个资金需求规模较大、资金周转周期较长的高风险行业。资金的供给是发展房地产业的重要因素和保障。在房地产业转型的历史时期，不管是哪种转型都需要金融的大力支持。而目前我国的房地产金融体制不仅无法满足当前房地产业快速发展的需求，也不能为房地产业的转型提供资金保障。因此，借鉴国外先进的金融工具和融资模式，创新我国的金融体制，改革现存的房地产金融产业，显得尤为重要。应该说，房地产金融体制的改革不仅是房地产业本身转型的重要组成部分，也是房地产业转型的根本和关键点。传统的金融体制严重束缚了经济的发展和消费需求，而现存房地产金融体制不仅极大地阻碍了房地产业的繁荣和市场的发展，也在一定程度上加重了我国银行系统的系统风险。具体来说，我国房地产金融体制主要面临以下几方面的问题和困境：
1.房地产资金来源严重依赖银行系统的房地产信贷
目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中。纵观近年来房地产信贷的发展情况，我们可以发现：房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例一直处于高位状态，并有小幅上升趋势；个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重也较大，且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅。例如，从国家统计局的资料可以看出，2001年，我国房地产贷款余额仅占金融机构贷款余额的9.98%，而到了2010年，这一数字达到了18.25%。2001年，我国个人住房信贷余额为5598亿元，占房地产贷款余额的比例为49.92%，而到2010年末，这一数字上涨到57300亿元，占房地产开发企业贷款余额的62.99%。这说明，银行贷款是房地产的主要融资渠道。我国房地产业的融资结构中直接和间接来自银行贷款的比重大约占55%，超过30%～40%的国际水平。事实上，房地产开发企业的信贷资金远超过这一比例。按照现行首付30%的购房规定，个人住房贷款也将达到60%占比以上，而房地产企业资金很大一部分来自于购房者的预付款。因此，其间接来自银行系统的资金占比更多。而这一特点带来了一系列的负面影响：第一，商业银行信贷风险开始显露；第二，银行信贷抑制了房地产开发和消费者的消费；第三，房地产信贷受国家政策和宏观经济形势影响较大，且年增长率波动较大，不利于经济的平稳发展。
2.房地产金融市场还远未完善
长期以来，我国的金融市场遵循着以银行为主导的发展路线。而有着直接融资作用的一级资本市场却远没有得到发展。房地产金融市场也是如此。由于房地产需要大量的资金进行建设，而银行系统担负着供给这种资金的主要角色，这就造成了商业银行背负巨大的市场风险。虽然目前我国的金融机构数量有了较大的突破，但总体服务水平还有待提高，服务类型还比较单一，管理机制还不顺畅。由于缺乏整体规划，金融机构间的协调机制还没有凸显出来，金融市场还很不完善。其次，不完善的法律法规体系制约了房地产金融市场有序发展。房地产金融市场的良好秩序需要有健全的法律法规作保障，目前我国与房地产金融有关的法律法规仍存在不完善和部分缺失现象，不适应房地产金融快速发展的需要。
3.房地产金融体系不健全，房地产宏观管理体制亟待理顺
从房地产金融体系的建设来看，目前，我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保障。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。因此，我国目前的房地产金融体系还很不健全，这种不健全的金融体系势必加大宏观调控的难度。最明显的事实就是，在当前高房价的背景下，国家为了控制房价高涨而采取的宏观政策起效比较慢，这与房地产金融市场和金融体系的发展程度不无关系。一旦金融机制受到阻隔，市场就会失灵，政府的宏观政策可能无法发挥效应。
4.相关法律还有待形成和完善
我国目前的金融法律还很欠缺，规定并不明确。我国迄今建立起来的房地产金融法尚未形成完整、科学的体系，房地产金融法律只是初具规模，无论是法律规范的内容、调整的效果，还是法律规范的立法层次、立法技巧，都尚未达到较高的程度。由于房地产金融政策与法规一方面在资源配置中起着基础性作用，同时它们又构成房地产业宏观调控的重要手段。因此，我们应该高度重视立法在金融体制建设方面发挥的独特作用，尽早形成我国的房地产金融法制和法规。金融是经济活动的重要保障，任何经济活动的开展都离不开金融。在房地产业转型的重要时期，金融也将发挥巨大的效应。无论房地产业如何转型、转型程度如何，金融的作用都是不可或缺的。因此，如何形成具有竞争力和具有吸引力的金融体系，最终建立稳定的金融体制，不仅对于房地产业本身具有重大的现实意义，而且对于国民经济中其他产业的转型和与其配套的金融机制的建立都具有举足轻重的示范作用和现实意义。通过整合社会金融资源、合理利用金融工具、畅通金融渠道，建立稳定而成熟的金融市场并最终形成我国独特的房地产金融体制，我国房地产业必将随着国家经济的繁荣走向健康、稳定和兴盛的康庄大道。
三、如何改革我国房地产金融体制
我国应建立以政府供给为主的房屋供给模式；改革过度依赖传统的银行系统的资金体系，建立多层次、有针对性的金融体制；转变高污染、高能耗的房地产开发模式，提倡低碳房地产发展等举措。
1.借鉴国外的经验，积极引进先进并符合实际的融资工具和模式
从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足,且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。短期来看，我们应该大力发展金融市场，借鉴国外先进的融资模式，包括房地产信托、房地产投资信托基金（REITs）、政策性住宅银行、房地产抵押贷款证券化等工具。尝试建立类似德国的互助合作专业房地产金融机构、新加坡的政府公营的专业政策性房地产金融机构、日本的混合型房地产融资机构等金融机构。长期来看，我国房地产金融体制应该建立在以政府为主导、以市场为补充的机制上，应该借鉴新加坡的公积金模式和德国的住房储蓄模式金融融资。美国的房地产金融业比较发达，融资工具比较齐全，居民购房和房地产商建房都有较稳定的资金来源；新加坡的住房公积金制度是世界上最完善的国家之一，其政府在住房方面的引导作用值得我们再一次借鉴；西欧国家的房地产融资模式也有自己的特色，尤其是德国的融资模式值得我们学习。总之，我们要借鉴一切国家先进的融资模式，引进有利于我国房地产市场发展的融资工具。#p#分页标题#e#
2.积极发展我国的金融市场
长期以来，我国的金融市场停留在初级市场的发展上，次级市场远没有得到开发和深化。由于二级市场可以更有效地吸纳闲散资金，平衡资金供给，分散融资风险等作用，因此我们要大力发展二、三级金融市场。此外，我们还要发展直接融资渠道。只有发展金融市场，我国的房地产业才能拥有更多的融资渠道，获取到更多的资金。目前。我国大量闲散的民间资本缺乏有效的投资渠道，而大量的房地产企业却缺乏融资渠道，企业与投资者之间丧失了互利共赢的对接平台。因此，我国急需建立多元化的房地产金融体系，应该大力发展直接融资，分流大量堆积在房地产经济中的游资，实现房地产业有效的市场配置和政府宏观调控效应的最大限度发挥。由此可见，通过发展直接融资渠道以及次级金融市场，建立稳定的金融体制，还可以进一步稳定房地产市场，促进经济的平稳发展。
3.稳定房地产市场和房价，为金融市场和金融体制的建设营造良好的氛围和条件
长期的银行信贷，不仅给商业银行带来巨大的系统风险，而且不利于整个市场的健康发展。从1992年出现的海南房地产泡沫，到2004年的房地产过热发展，再到当前房地产价格居高不下的尴尬局面，我国房地产市场呈现出大起大落的不稳定现象，这不利于金融市场和金融体制的建设。相反，成熟稳定的房地产市场促进金融体制的形成，房地产金融体制的完善也会极大促进房地产市场的稳定和繁荣。因此，政府应该在建设金融体制的过程中，有意识地管制房地产市场的波动，为市场开拓一条顺畅的渠道，营造一种良好的环境。
4.积极鼓励民间资金投入房地产领域，妥善处理好直接融资和间接融资的发展平衡
一个完善的房地产金融体制中的金融体系不能完全是以间接融资为主要融资模式，也不可能全是直接融资。在房地产过度发展的时期，政府的调控作用不可或缺，其能够为市场提供一定的调节和风险控制的作用。在房地产高度发展时期，政府的作用也不能缺失，市场依然需要得到适当的调控。尤其在社会主义市场经济还不太完善，房地产金融体制还不成熟的背景下，整个市场都需要政府的调控和完善。但是，市场是金融生态的最基础的环境。因此，我们必须坚持以市场化为目标的金融改革，允许非正规的金融成分（如民间借资、企业借贷、钱庄、标会等互的合作金融组织）的合法存在。
