文化地产市场研究范文1
1 国内研究综述
国内关于城乡建设用地的研究，大体可以分为三大方向，即关于城乡建设用地增减挂钩的研究、城乡建设用地统一市场的研究，以及城乡建设用地市场一体化的研究。
城乡建设用地增减挂钩主要是指将城镇建设用地的增加与农村建设用地的减少挂钩，其主要目的在于，保护耕地资源，充分利用土地资源，提高资源的的配置效率。关于城乡建设用地增减挂钩的研究，主要集中于挂钩政策的起源与发展、挂钩模式的探索与分析，其中，挂钩模式的探索分析是重点，学者们探索提出的挂钩模式大体分为三大类，第一类是政府主导型，第二类是市场主导型，第三类的农村集体自主型。此外，针对挂钩政策的实施，还有学者通过分析重庆地票制度这一典型案例，进一步探索出了挂钩政策的实施模式。城乡建设用地增减挂钩这一研究方向，是基于我国基本国情，针对我国目前的土地资源状况，所提出的解决对策，虽然学者们提出了三种挂钩模式，但是从整体上来看，这一研究并没有从根本上解决我国土地资源紧缺的根本性问题，市场和群众的力量并不能真正对土地资源配置发挥作用。因此，这一研究方向虽然稳定，但是太过于保守，并不能完全与当前我国市场经济发展速度相匹配。
建立城乡建设用地市场一体化是经济发展的必然趋势，目前也有以李健健教授为代表的部分学者提出了统一城乡建设用地市场，但是从我国当前的市场经济发展水平来看，直接实现城乡建设用地市场的彻底统一，条件并不成熟，很多必备条件尚未具备。统一城乡建设用地市场是社会经济发展的必然结果，当前，我们需要做的应该是不管完善通向这一目标的条件，将实现这一目标的道路铺平，而城乡建设用地市场一体化就是实现这一目标要求的过渡性前提，当前，国内也有很多学者在研究城乡建设用地市场一体化这一问题。学者们普遍认为，城乡二元体制结构是我国城乡建设用地市场一体化研究的主要历史背景。其带来的问题是构建城乡建设用地市场一体化面临的主要障碍，也是需要改革的主要对象。当前我国学者主要从以下几个侧重点研究城乡建设用地市场一体化。
1.1 从制度层面研究
这里的制度主要包括农村建设用地产权制度、土地管理制度、土地利益分配制度、土地税收制度以及农村社会保障制度等。其中农村建设用地产权制度是学者们关注的重点，认为产权制度不完善、产权主体不明确是当前农村建设用地存在的主要问题。付光辉（2011）和吴翔华（2011）[1]认为集体土地所有权各项全能不完善，主体不明确，宅基地使用制度不合理以及宅基地使用年限不确定是阻碍城乡统一建设用地市场构建的主要制度。中国和会科学与农村发展研究所研究员王小映（2009）[2]认为平等是统一城乡建设用地的首要原则，从土地使用权法律制度、取得和供应制度、税费体系和市场监管体系等四个方面对统一城乡建设用地市场进行了分析与论证。唐燕和许景权重点关注了土地增值利益分配机制，杜萌（2014）[3]，李建建（2014）[4]和郑云峰（2013）[5]都从土地产权、土地流转制度、利益分配、税费体系以及法律制度等方面进行了分析。倪树高（2009）[6]等人也从制度与政策方面进行了研究。陈燕从税收一体化的角度对城乡建设用地市场一体化进行了研究，认为科学合理的税收制度既能够转变政府职能，让政府由原来的“经营者”变为“监管者”，通过土地极差收益中获得税收来保障稳定的财政收入，同时也保护了农民的合法权益。张合林（2013）[7]等人运用现代土地产权理论和新制度经济学制度变迁分析工具，研究了建设用地市场的演化动力极其发展路径，构建出我国城乡统一建设用地市场制度框架，并提出配套的政策措施保障，以促进建设用地资源的有效配置和社会福利的最大化。
1.2 从法律层面研究
部分学者在研究此问题时，关注到了宪法法律上的滞后性对城乡建设用地市场一体化的阻碍，例如，蔡继明（2014）[8]认为完善法律制度是建立城乡见识用地市场一体化的关键，论证了修改宪法第十条的必要性。郑云峰（2013）也提出了修改土地管理法法规的观点。同时也有学者从立法角度上进行分析，例如，曹笑辉（2014）[9]等人从目标价值与立法价值两个角度对现行土地市场制度与统一城乡建设用地市场制度进行了分析，并从基础规范和矫正规范量两方面进行了城乡统一建设用地市场的构建探索，认为“城乡统一的建设用地市场”，并非指某个单一制度，它的建立健全和有效运转都想要一个综合性的“制度群”来加以规范。
1.3从经济学角度研究焦永利（2014）[10]等人对统一城乡建设用地市场进行了经济学分析，论证了城市合约理论与全要素效率改进观，运用经过修正的经济学模型展开分析，运用修正后的“效用-福利”模型分析了土地征用制度，运用修正后的土地供需均衡模型分析了城市建设用地市场的运行，重点运用并推广“佃农模型”，提出了“超大城市非土地要素效率损失假说”并进行了检验。马凯（2006）[11]分析了市场分割的效率，并对市场分割进行了系统的制度性分析，通过对农民和政府的成本效益分析，运用博弈论理论阐述了其作为主要参与者的城乡建设用地一体化市场的动机，进而研究了城乡建设用地市场统一趋势。
1.4 从保护农民权益角度研究
在我国城乡二元格局下，农村社会经济发展滞后，农民处于弱势地位，而城乡建设用地市场一体化构建有利于农村经济发展，有利于保护农民权益，更有利于解决“三农问题”。倪维秋（2010）[12]等人基于城乡统筹的视角，从维护农民经济权益，解决“三农问题”的角度出发，对城乡统一建设用地市场构建进行了研究。谭文兵（2014）[13]在其文章《城乡等值化对城乡统一建设用地市场的启示》中运用城乡等值化的理念分析了城乡统一建设用地市场可采取的对策，他认为，科学便是城乡统筹发展规划是城乡统一建设用地市场的基本前提，大力推动农村产业化是实现城乡建设用地市场协调发展的长远保障，加强农村公共服务设施建设是城乡统一建设用地市场培育的有效方式。全坚（2011）[14]等人在研究城乡建设用地市场一体化过程中强调了农民根本利益的保护和土地所有权的完善要注重平等、公开等原则。
1.5 从某个地区或者某个现象研究
朱艳丽（2014）[15]借鉴部分省份已有的模式对吉林省城乡统一的建设用地市场进行了分析与构建。戴伟娟（2011）[16]以安徽芜湖、江苏苏州和广东省在改革征地制度、探索城乡统一建设用地市场方面的政策为例，对地方上的制度创新或变迁进行了比较研究。邹伟（2011）[17]等人运用实证分析法与问卷调查法，对南京市构建城乡建设用地市场一体化的郊区农民意愿进行了分析研究。徐艳红（2014）[18]等人专门研究了内蒙古城乡建设用地市场一体化。杨芷萍（2011）[19]以上海奉贤区为例从制度层面研究了农村建设用地改革问题。徐万刚（2010）[20]则基于“小产权房”乱象透视视角分析了我国农村建设用地现行制度的弊端，提出了城乡建设用地市场一体化的必要性与紧迫性。
国内关于城乡建设用地市场一体化的研究成果较多，学者们也分别从不同的角度与侧重点进行了分析与阐述，为今后城乡建设用地市场一体化理论的成熟与发展奠定了夯实的基础。但是从整体上来看，很少有学者对我国城乡建设用地市场一体化进行一个非常系统、全面、透彻的分析与研究，在这方面的研究仍需要继续完善和发展。
2 国外研究综述
2.1 对土地产权方面的研究
国外学者在土地产权方面进行了一系列研究，Ruden（1990）对土地产权的影响因素进行了研究，并提出土地市场类型、农业生产与发展类型，以及农户组成的类型等是影响土地产权的主要因素，其中土地市场的组成要素主要包括土地资源、资金与劳动力，而土地产权越明晰，交易成本就会越低。
Eric Lichtenberg（2004）]等人通过研究我国（中国）的农地保护政策，进一步提出明确稳定的土地产权有助于推进土地资源的优化配置。Eva Pils（2010）研究了我国的农村土地产权，指出了政府征地推动力房地产的发展，进而提高了政府财政收入，拉动了GDP增长，与此同时，在征地过程中，农村集体土地的产权权利也遭受到了一定的侵犯，并指出了中国征地过程中存在的一些问题，例如补偿标准低、土地产权不明确、小产权房问题等，从而进一步强调了农村土地产权保护的迫切性与必要性。
2.2 对土地市场方面的研究
在土地市场方面，由于发达国家的市场经济发展较早，发展体系较为完善，作为市场经济重要组成部分的农村土地市场也发育到了较为成熟的阶段。PavelCiaian（2012）等人对影响土地租赁与买卖的主要制度性因素进行了研究与分析，指出主要的因素包括农地政策、土地市场规则、市场交易成本、契约、用途管制以及社会资本等，并得出结论：其中市场交易成本对土地市场影响最大。
Alain Durand-Lasserve（2013）等人指出全世界有很多国家存在土地产权不明确的现象，同时由于土地管理不合理，在城市无限度的扩张下，土地资源的配置效率较低，并以巴马科为例，基于土地供需的影响因素，得出了巴马科土地市场与交付方式的系统动态性的结果，同时也指出了正式土地市场与非正式的相互作用的重要影响。AnkaLisec（2008）等人提出了农村土地的交易程序模式，为农村土地市场的良性发展做出了巨大贡献。
2.3 对西方发达国家的土地政策研究
西方发达国家主要从农村土地市场的运作机制、土地作为公共物品的属性以及农村土地市场政策三方面进行了研究。东欧国家在推行经济体制改革的过程中，逐步建立了农村土地市场，实行土地的私有化管理，其中具有代表性的是俄罗斯的土地市场建立过程，俄罗斯主要通过三个阶段逐步建立了农村土地市场：第一个阶段确立了土地所有权归地方政府的规定，实行土地税和土地有偿使用制度；第二个阶段进行了，重新分配土地，为土地多种经营形式和经济发展方式的转变奠定了基础；第三个阶段正式确立了农村土地市场体制，实行土地私有化。此外，波兰、罗马尼亚、匈牙利等东欧国家也逐步建立了土地市场。
3 总结
城乡建设用地市场一体化对土地集约化利用具有重要的激励作用，有利于土地资源的优化配置，实现对耕地资源的保护，更有利于保护农民的合法权益，实现农民增收，促进农村经济发展，最终实现城乡经济发展一体化。本文对国内外关于城乡建设用地的研究现状进行了简单梳理，最终得出以下几点结论。
3.1国内关于城乡建设用地市场一体化的研究成果较多，学者们也分别从不同的角度与侧重点进行了分析与阐述，为今后城乡建设用地市场一体化理论的成熟与发展奠定了夯实的基础。但是从整体上来看，很少有学者对我国城乡建设用地市场一体化进行一个非常系统、全面、透彻的分析与研究，在这方面的研究仍需要继续完善和发展。
3.2由于发达国家的市场经济发展较早，发展体系较为完善，作为市场经济重要组成部分的农村土地市场也发育到了较为成熟的阶段。相比于中国的建设用地使用程度而言，国外在这方面的经验更加丰富，具有很多值得我们借鉴的地方。
3.3城乡建设用地市场一体化政策是中国特色社会主义的重要组成部分，对中国政治、经济、文化、社会、生态等国家生活的各个方面都具有深远影响，是实现土地资源优化配置的最有效途径，是打破我国二元结构限制的最有效方法，因此我们应该大力推进城乡建设用地一体化，建立健全农村社会保障体系，给予农民充分的生存和生活保障，为实现中华民族伟大复兴的中国梦迈出坚实的一步。
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文化地产市场研究范文2
关键词：人口数量 空间变动 人口红利 住宅市场
中国在短时间内完成从“高出生率、高死亡率和高自然增长率”到“低出生率、低死亡率和低自然增长率”的再生产类型的转变。中国的人口变动以人类历史上罕见的步伐推进。人口变动与人均收入提高之间的缺口，造成了“未富先老”的社会现象。在此背景下，人口变动与住宅市场互为影响的研究是目前学术界研究的焦点。人口学与住宅学研究相结合的同时，以下几个问题有待学者进行深入探究：人口机械变动与自然变动分别对住宅市场造成了多大影响，人口红利对住宅市场是否产生了影响以及影响程度等。本文在参考国内外大量文献的基础上，将相关研究成果进行比较分析，阐明人口变动对住宅市场的影响。
人口变动对住宅市场的影响
（一）人口数量变动对住宅市场的影响
住宅作为一种刚性需求产品，生活的必需品，部分学者认为人数的多少必然会对住宅的需求产生影响。曹光辉（2002）运用相关系数法定量研究了1993-2000年重庆市人口、人均GDP、利率等因素与居住水平之间的关系。得出城市人口是影响重庆市主城区住宅需求总量的关键因素。持相同观点的学者有：罗兆烈 （1998）、孙伶莉（2003）等。然而部分研究认为人口数量对住宅市场需求影响并不显著。张兵（2009）以安徽淮南市为例，建立基于灰色理论的房地产市场需求影响因素分析模型，结果显示，城镇人口数对商品房的销售影响较小。
笔者认为研究结论不同的原因在于不同区域的住宅市场和人口状况存在差异，且经济发展水平和政府政策不同。在研究方法和角度上，已有研究中以灰色关联度分析法和回归分析法为主，数据基本上采用官方公布的数据，一手数据运用得很少。在其他指标的选取上也有很大不同，因此造成结果不一致。
在人口数量变动对住宅价格影响问题上，Wolfgang Maennig通过研究德国98个大城市的人口增长和衰退与房价之间的关系，他选取了房地产价格、人口数量、人口增长、人口衰退、建造成本、居民收入等作为变量建立模型，得出结论：在人口相对集中的大城市，人口增长所引发的房地产需求并不能有效作用于房价，而人口衰退却能导致房价显著下降。同样，史青青等（2010）建立房地产均衡价格模型，采用城市不同类别房屋销售价格和人口相关数据进行分析，证明了人口总量因素不会推动房地产价格上升，人口结构因素（城镇化水平）影响房地产市场的发展。
综上所述，学者在人口数量对住宅市场需求影响方面的研究结论并不一致。原因在于影响房地产需求的因素很多，在检验人口数量这一变量时，其他变量的选取是关键因素。各学者在做相关研究的时候，选取的变量都是不一样的。此外，在研究范围上，主要以区域为主，每个区域各自的社会经济发展状况不同，也造成了研究结果的不一致。学者在人口数量对住宅价格影响方面，结论趋于一致，无论是在全国范围内还是区域范围内，均认为人口数量对住宅价格影响并不显著。住宅价格的形成受到很多因素的影响，但人口数量因素不是主要因素。
（二）人口空间变动对住宅市场的影响
Gabriel等（2000）利用美国加利福尼亚州两个最大城市的住房价格数据，通过建立住房价格模型，分析出人口迁移和城市结构演变对于城市住房价格的影响，结果表明影响房价的主要因素是巨大的人口迁移。国内也有学者持相同的观点，吴老二等（2007）运用简化的联立方程模型，从空间计量学角度审视了广东省各城市房地产价格与人口迁移之间的关系，指出不仅传统的经济变量会影响城市房地产价格，空间地理因素同样显著地影响房地产价格。持相同观点的学者有：龙奋杰等（2003）、李松等（2009）等。
由以上分析可知，国内学者一致认为，人口空间变动推动住宅市场需求和价格变动。只要人口在空间上的移动到达一定规模，就能对区域住宅市场造成很大冲击。但多数学者都忽略了人口迁移的距离、时间长短以及迁移人群的购买力问题，这些问题都对迁移人口选择是否购买还是租赁住房有很大关系。目前在研究人口空间变动问题上，研究区域主要以行政市为研究单位，研究范围较小。从微观层面对人口迁移与住宅市场的关系进行定量分析与评估会是下一个研究的热点。此外，多学科学者的参与，多角度的交叉分析和综合研究，自然科学方法和社会科学方法的密切结合，将会是未来这一问题的研究趋势。
人口结构对住宅市场的影响
（一）人口红利与住宅市场关系
史青青（2010）通过建立房地产均衡价格模型，从理论上证明了在完全理性的市场中，房地产收益率与人口增长、劳动人口抚养比无关，从而证明了人口红利与住宅市场价格不存在关系。人口红利与住宅市场价格不存在关系，但与住宅市场需求存在关系。徐虹（2008）指出由于人口红利的存在，人口规模能引发更多的住宅需求。更多的学者从人口年龄结构变化的角度对人口红利与住宅市场进行研究。Mankiw和Weil（1988，1992）认为战后婴儿潮（1946-1964年）推动人口规模和结构的变化，能够显著影响美国房地产价格。随着婴儿潮一代逐步进入工作、婚育年龄，美国房地产价格会于1969-1989年进入上升通道，并于1989年达到顶点后，步入长达30年的价格下行期。国内持相同观点的学者有：赵君丽（2002）、宋国学等（2007）等。
学者关注人口红利多从人口红利与经济发展的角度出发，研究人口红利是否促进了经济发展及程度如何、人口红利持续时间等方面。而对于人口红利与住宅市场的关系，却很少涉及，仅有的研究认为人口红利与住宅价格之间不存在关系，但人口红利能促进住宅产业的发展。原因在于人口红利与住宅需求之间存在相关关系。“婴儿潮”对房地产市场需求的影响表现在两个方面：一方面，通过人口年龄结构变化直接影响住房刚性需求变化；另一方面，通过“人口红利期”为房屋需求的实现提供经济基础，住房的改善性需求和投资性需求将会得到有效实现。现有研究关注于前者，而对于后者存在很多不足，如由人口红利带来的储蓄率如何影响住宅市场及程度；人口红利期过后进入人口负债期，如何保证住宅市场的发展等问题都很少有学者研究。
（二）年龄结构、家庭结构与住宅市场关系
赵君丽（2002）通过人口结构变化与房地产周期相关性的研究，指出人口结构变化与住宅需求直接相关。特别是25-35岁的人口对住宅的需求影响显著。谢琛等（2010）认为20岁人口对房地产需求影响最高，而20-23岁年龄段、36-40岁年龄段人口对房地产需求影响较大。
戴国海（2011）运用混合扩展模型对人口结构和房地产周期之间的关系进行了实证检验，结果表明，人口结构对房地产合成增长率指数的影响极为显著。其中，城镇家庭户数的长、短期弹性系数显著为正。此外，刘光宇（2005）、龚莹（2010）等均认为家庭结构的变化直接影响住宅需求的结构和方向。
综上所述，学者一致认为不同年龄段的人口对住宅需求影响是不同的，但哪个年龄段的人口对住宅影响最显著，学者们得出了不同的意见。出现分歧的原因在于，各个学者采用的方法、指标和口径不同。并且每个地区都有各自的特色，根据不同的实际情况得出不同的结论是正常的，但在方法上缺乏创新。在家庭结构方面，学者一致认为家庭的小型化导致家庭数量的增加，同时家庭数量的增加对住宅需求影响显著。但是家庭结构分为两个方面，一是家庭的结构类型因素，包括：家庭的人口数量要素；家庭的代际层次要素；家庭内夫妻对数的要素。二是家庭生命周期因素分为初婚期、生育期、满巢期、减退阶段、空巢期和空床阶段共6个时期。对于前者，学者们进行了充分研究；而对于后者，家庭生命周期与住宅市场关系的研究很少。
结论
随着大多数发达国家和许多新兴工业化国家及地区相继完成了人口转变， 人口学与住宅学的结合将是未来研究的一个焦点问题。本文通过国内外人口与住宅市场相关研究，得出以下结论：
首先，人口数量变动对住宅需求是否产生影响有待商榷，但对住宅价格影响并不显著。理论上，住宅作为刚性需求产品，人数的多寡对住宅需求影响应该是显著的，但在区域上由于受到各种因素影响，在部分区域内表现并不显著。当前国内住宅价格并非完全由需求决定而形成的理性价格，所以由人口数量形成的需求并不能有效作用于住宅价格。
其次，人口空间变动对住宅市场影响显著。其原因在于中国人口与经济空间分布不平衡，导致人口空间变动的范围和规模巨大。对区域住宅市场造成的冲击也很显著，但目前对此有待进一步研究。
最后，国内外研究普遍认为人口红利与住宅市场存在关系。表现形式以“婴儿潮”等年龄结构的变化来对住宅市场需求产生影响，而住宅价格方面未显示存在相关关系。人口红利所引起的储蓄率等与住宅市场问题还有待学者进行深入研究。不同年龄段人口对住宅需求的影响是不一致的，但各个学者的研究结果相对集中。家庭结构的变化对住宅市场产生显著影响，包括家庭结构类型的变化和家庭生命周期的变化。
总的来说，国内在人口与住宅市场方面的现有研究，在深度和广度上还存在不足，人口变动对住宅市场的影响是一个长期而复杂的过程。今后研究的重点是如何更好地量化两者的关系，为人口和住宅市场政策制定提供更好参考。
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文化地产市场研究范文3
关键词:房地产市场;金融理论;研究综述
中图分类号:F831文献标识码:A文章编号:1007-4392(2010)01-0004-04
一、 国外研究现状述评
(一) 基于生命周期模型的理论研究
此类研究一般是基于局部均衡研究框架,并结合现资组合理论,通过将消费者的住房消费和房地产投资引入生命周期模型(life-cycle model)当中,从而研究消费者的购房决策、房地产价格的形成机制及其影响。首先构建该研究框架的是早期Artle and Varaiya(1978)的工作,该类研究的优势在于可能会得出显解(如Artle and Varaiya,1978),即使是不存在显解,也可以通过数值模拟进行深入研究(如Cocco,2005;Li and Yao,2007)。正基于此,此类研究相当活跃。就从最近的文献来看,Ortalo-Magne and Rady(2006)发现信用约束使得初始购房的年轻人购买了比自己愿意购房面积小的房子,并且年轻购房者的收入和承担购房定金的能力是房地产市场价格的主要趋动力,英国和美国的数据也支持上述结论。Yao and Zhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消费的租房与购房决策,其结论表明,当消费者面临严格的流动性约束与高的死亡率时,消费者通常会采取租房决策,而当流动性约束放松时,消费者通常会采取购房决策。Li and Yao(2007)则分析了房地产价格波动对参与者消费和福利的影响,他们的结论表明,年轻一代和老一代普通商品的消费对房地产价格的变动要比中年人敏感,并且房地产价格上涨将提高所有有房者的财产和消费,但是仅仅是老一代有房者的福利会增加,而其他有房者由于房价上涨导致的住房消费增加,其福利水平将会下降。Cocco(2005)则探讨了房地产市场对股票市场的影响,他认为,由于投资了房地产,年轻不富有的投资者只有有限的资金投资股市,并且房地产价格风险也会使得这些投资者远离股票市场。
(二) 房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究
此类研究主要从两个层面展开:一是从理论上探讨房地产投机泡沫的形成机制;二是从实证上判断某国或某一地区房地产市场是否存在投机泡沫。一般而言,此类研究通常将房地产价格分解为两个部分:一是由经济或市场基本面因素(fundamentals)驱动的部分,称为基本价格;一部分由房地产市场的投机行为(非基本面因素)驱动的部分,称为非基本价格或投机泡沫(speculative bubble)。由于目前学术界还未对基本价格有一个统一的认识,因此,不同研究的结论很可能不一致。从理论研究来看,此类研究通常是在Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫(stochastic bubble)模型和Summers(1986)的风行(fad)模型的基础上展开研究的。如Gaia and Lucio(2004)在代际交替(OLG)模型的框架下,结合Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫模型阐述了房地产市场中理性泡沫的生成机制,并且运用马尔科夫制度转换单位根模型(Markov switching unit root;Hall et al.,1999)检验了英国房地产价格中的理性投机泡沫是否存在。Roche(2001)则在上述两个模型的框架下,采用实际可支配收入、实际利率和净移民等指标反映经济的基本层面因素,并运用马尔科夫制度转换(regime switching)模型对都柏林(Dublin)的房地产市场是否存在投机泡沫进行了实证检验。与上述两个模型不同的是,Wong(2001)以泰国地产泡沫为背景开发了一个动态博弈模型,揭示了在经济飞速发展的过程中,人们过度乐观的预期所产生的羊群效应(herding effect)在房地产泡沫产生和膨胀直到破裂过程中的作用机制。除上述理论研究外,此类研究大部分文献都是实证研究,如Kim and Suh(1993)认为韩国和日本土地价格存在理论泡沫,而韩国房地产价格泡沫并不明显。Mikhed and Zemcik(2009)运用面板数据模型对美国的大城市的经验研究表明美国存在房地产投机泡沫。Kranz and Hon(2006)通过对西班牙房地产需求收入弹性的横截面分析,认为在1998年和2003年当中,西班牙房地产价格要高出长期均衡水平24%、34%,因而存在投机泡沫。Hui and Yue(2006)的研究则表明2003年上海房地产市场存在泡沫成分,并且为占总价格的22%,而同期的北京房地产市场不存在泡沫成分。其他类似地研究还包括Chan et al.(2001)、Case and Schiller(2003)等等。
(三)房地产价格变动机制及其影响的实证研究
此类研究一般是从房地产市场的数据出发,建立计量经济学模型,从实际数据中挖掘房地产价格变动的机制及影响因素,并对房地产价格未来变动趋势进行预测,同时探讨房地产价格波动对经济的影响。该类研究从采用的计量经济学模型来区分,可以分为线性模型(如Case and Schiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;Barot and Takala,2001等等)和非线性模型(如Kim and Bhattacharya,2009;Genesove and Mayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)运用线性协整模型和误差修正模型预测了美国房地产价格,Barot and Takala(2001)运用协整分析研究了芬兰和瑞典的房地产价格;Kim and Bhattacharya(2009)运用平稳变换自回归模型(Smooth Transition Autoregressive,STAR)分析了美国不同地区房地产价格的非线性特征,结果发现除了中西部外,美国其余区域的房地产价格都呈现非线性特征,Miles(2008)则以美国房地产市场数据为样本,比较了不同模型在房地产价格预测中的精度,结果发现广义自回归模型(generalized autoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在样本外预测中表现更好。另外,Fratantoni and Schuh(2003)通过构建一个异质参与者VAR模型(heterogeneous-agent VAR,HAVAR),探讨了美国区域房地产价格的上涨对货币政策有效性的影响,发现房地产价格的过快上涨将会弱化货币政策的作用。
(四)基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究
此类研究通常很难得到显示解,不过一般可以运用数据模拟方法进行分析,或者可以对模型采用线性化方式(如对数线性化等等)进行经验分析。如Berkovec and Fullerto(1992)就分析了税收对居民房地产需求的影响,他们的数值模拟结果表明,由于对消费者购房的征税会导致消费者重新进行资产配置,加之税收具有一定的风险分担作用,这样将会提升消费者的福利。Piazzesi et al.(2006)则探讨了房地产市场对资本市场的影响,其结果表明较高的房地产收益导致较高的股票收益波动性、较低的债券收益。Nielsen and sorensen(1994)建立了一个小型开放性经济模型,分析了通货膨胀、税收对房地产市场的影响,认为通胀的上升将降低房地产市场存量的价值。Jaccard(2007)则构建了一个动态随机一般均衡模型(dynamic stochastic general equilibrium,DSGE),发现房地产投资及股票投资所获得的过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了投资及股票投资所获提地过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了这房地产市场的宏观经济DSGE模型来解释,并且房地产投资者的习惯模式能够导致房地产价格的过度波动。DSGE模型目前通常被欧美国家央行用来进行货币政策分析(Smets and Wouters,2003;Christiano et al.,2005),其不仅具有坚实的微观基础,而且具有结构性特征。随着计量技术及计算机技术的不断发展,DSGE模型也开始变得易于进行计量分析、数值模拟及数据校准(Calibration)。因此,将DSGE模型运用到房地产定价机制及其影响的研究当中具有重要的方法论意义和理论意义,从目前来看,国内外相关研究还较为少见。
除上述几类研究外,还有许多研究开始从更为微观的层面来分析房地产的具体属性对其价格的影响,这类研究一般采取经验分析的方法进行分析,如Herbert and Turnbull(2008)探讨了学校质量对周边房价的影响,认为学校质量不仅影响周边房产的价格,同时也影响周边房产的流动性。上世纪90年代以来,还有文献运用所谓的空间统计法(Spatial Statistics)来研究房地产市场及其定价(如Pace et al.,1998),由于此类研究需要非常微观的关于房地产的属性数据,如周边环境的特性,和工厂及机场的远近等等2。另外,还有大量实证研究探讨了房地产市场有效性,详见Gatzlaff and Tirtiroglu(1995)的综述。
二、国内研究现状述评
(一)理论研究
由于最近几年来房地产市场的飞速发展,国内关于房地产市场的研究也比较多,大多数理论研究都是在国外相关研究的基础上,探讨我国房地产泡沫的产生机制。如袁志刚、樊潇彦(2003)采用局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件、况伟大(2008)在住房特性的基础上,通过构建消费者-开发商模型和投机者-投机者模型说明了住房泡沫的大小以及泡沫破灭的条件。杜敏杰、刘霞辉(2007)的模型表明,房地产价格的上少不能够由同等幅度的地租上涨来支撑时就会产生房地产价格泡沫。其它的类似的研究还包括陆磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易宪容(2005),王维安、贺聪(2005),史永东、陈日清(2006),许承明、王安兴(2006)等等。另外,张涛等(2006)构建了两资产按揭贷款模型及单资产按揭贷款模型,分析了影响房地产价格的因素。段忠东、曾令华(2008)通过引入房价,构造了一个包含货币市场和商品市场的动态系统,分析了房价变动对货币供求、市场均衡利率的影响,但是该研究缺乏微观基础,并将房价当作外生变量,因而具有非常大的局限性。
(二)经验研究
国内还有大量文献对我国房地产市场进行了经验研究。其中,许多研究探讨了房地产市场与其他行业的互动机制及其对宏观经济的影响,如沈悦、刘洪玉(2004)考察了房地产价格与价格指数、城镇居民收入等宏观经济指标之间的关系;梁云芳等(2006)利用协整分析和H-P滤波探讨了我国房地产市场与国民经济协调发展之间的关系;王国军、刘水杏(2004)研究了房地产业对相关产业的带动效应;吴海英(2007)分析了房地产投资增速对钢铁投资和总投资增速的影响。另外,还有大量的经验研究探讨了我国房地产市场是否存在投机泡沫,但相关研究的结论并不完全一致。如丰雷等(2002)认为中国地产泡沫现象并非是全国性的,而是地区性的,王艺明(2008)的研究发现北京和上海两地房地产市场存在显著的投机泡沫,而广州则相对不显著;刘莉、苏毅(2005)认为2002年7月以来,上海市房地产市场不排除存在泡沫的可能;胡健颖等(2006)则认为结果发现投机泡沫在中国房地产价格中占相对较小的部分。其他相关研究还包括张晓晶、孙涛(2006)、姜春海(2005),陈日清、李雪增(2007),平新乔、陈敏彦(2004),屠佳华、张洁(2005),梁云芳、高铁梅(2006,2007)等等。
(三)国内相关研究存在的不足
综上所述,我国国内的理论文献基本上都是在确定性的框架下进行研究的,很少考虑到房地产市场的风险因素以及其它风险资产的风险因素对房地产价格的影响,并且上述研究都忽视了我国房地产市场上特有的制度安排――土地公有产权和消费者之间普遍的代际赠与对房地产价格的影响(史永东、陈日清(2008)虽然构建了一个不确定性条件下的房地产价格决定模型,但是他们并没有考虑我国房地产市场上述特有的制度安排)。另外,国内将房地产纳入宏观经济分析的理论研究还极为少见,虽然崔光灿(2006)在BGG模型(Bernake,Gertler and Gilchrist,1998)基础上,分析了以房地产价格变化为对象研究资产价格波动对宏观经济的影响,但是其研究还不够细致,并未区分消费者对房地产的消费需求和投资需求,同时也没有考虑房地产市场的按揭贷款制度及本文所提及的我国房地产市场上特有的制度安排,因而并不能帮助我们更好的理解我国房地产价格波动对宏观经济的影响。另外,还未见关于开放性条件下的房地产价格变动趋势尤其是基于DSGE模型的理论研究及模拟研究,从而导致缺乏关于国际热钱对房地产市场的影响机理的深入研究。同时,关于我国房地产市场的经验研究中,线性模型居多,非线性模型较为少见,一些被国外相关研究证实的具有较好拟合度的非线性模型(如STAR模型、GAR模型)并未应用到我国房地产市场的相关研究中去。因此,当前国内的相关研究不仅在理论上,而且在应用上都具有一定的局限性。
三、小结与展望
本文按照现有房地产市场研究文献所采用的研究方法及侧重点的不同对国外相关研究文献进行了分类,将其分为基于生命周期模型的理论研究、房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究、房地产价格变动机制及其影响的实证研究、基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究等四类,并简要介绍了一些代表性的文献,同时还介绍了具有代表性的国内房地产研究文献,并对国内房地产研究中存在的问题进行了讨论。
另外,从现有文献来看,房地产市场研究的未来发展趋势将从三个方向展开:一是微观层面的研究,此类研究将从更为细致的角度分析房地产的具体属性对其价格的影响;二是宏观层面的研究,此类研究以DSGE模型为代表,它将房地产纳入宏观经济模型,分析房地产市场与宏观经济的相互作用;三是基于投资组合理论的研究,此类研究以现代金融经济学中的投资组合理论为基础,分析将房地产纳入个体投资组合当中时对个体投资决策和消费的影响。
参考文献:
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[13]梁云芳、高铁梅、贺书平,2006:房地产市场与国民经济协调发展的实证分析,《中国社会科学》第3期,74-84。
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文化地产市场研究范文4
[论文摘要]云南是民族文化大省，有丰富的旅游资源和民俗文化资源。近年来，随着旅游业的发展，民俗文化开发的市场化程度也越来越高。其中从经济学、人类学等方面，对云南民俗文化的市场化研究状况作了总结，可资参考。
近年来，随着经济的发展、社会的进步、交通的便捷和人们生活消费观念的转变，越来越多的人对民俗文化发生浓厚的兴趣，客观上在促进民俗旅游产业发展的同时，也不可避免地将其推向了市场化的境地。与此同时，对以丰富的民俗资源著称的云南进行有关市场化的研究也有了很大的进展，内容涉及经济学、人类学等多方面，现将其研究成果综述如下。
一、国内的研究状况综述
(一)文献典籍中的记载
民俗文化市场化是经济进步和人类发展到一定阶段的产物，故国内早期专门研究民俗文化市场化的著作几乎没有，但关注商品市场与民俗文化之间关系的观念中国早已有之。从历史典籍记载进程来看，《庄子·逍遥游》记载:“宋人资章甫而适诸越，越人断发文身，无所用之”，用“章甫”(帽子)这个商品因民俗文化的不同而在市场上无法流通的事例，记载民俗与商业贸易之间的关系。司马迁在《史记》中专辟“货殖列传”专栏，以区域性民俗特点作为该传的基本框架。把各地物产概括为山东、山西、江南和江北四区，然后结合各地的民俗来阐述当时的商业活动规律，认为古代风土人情对区域贸易的影响很大。潘雄先生对此给予了极高的评价，他认为，如果经济民俗学或民俗经济学能正式成为一门应用科学的话，那么这一学科的先驱者应该是中国的司马迁。此后的《风俗通义》、《荆楚岁时记》等文献也对一些民俗文化事象展开论述，但未见将民俗文化与市场相结合进行叙述的内容。
(二)经济学角度的研究
目前，关于民俗文化市场化有系统研究的成果甚少，从可以查阅到的资料来看，专著类的成果有:何学威所著的《经济民俗学》，围绕物质民俗、社会民俗、精神民俗等方面展开，阐释经济生活中的民俗文化因素，首次提出了民俗文化产业理论与实践的问题，从经济开发角度系统地研究民俗文化，将民俗文化与文化产业挂钩。民俗文化与文化产业的关系实质为民俗文化与经济的关系，民俗文化与经济的关系相辅相成，作者提出以经济腾飞带动民族民俗文化发展，以传统民俗文化的发扬光大促进经济繁荣的观点。该著对民俗文化在经济的冲击下带来的一系列问题没有做深人地探讨与分析。论文类的成果，最典型而且最具代表性的是潘雄的《民俗研究在商业贸易中的重要性)(载于张紫晨选编《民俗调查与研究》，河北人民出版社，1988年版)一文。该文作者运用对比研究的方法，追述了中国民俗与贸易之间关系研究的最早典籍记载，见于《庄子》与《史记》，同时与马林诺斯基的“库拉”制度研究作对比分析，以实例论证的方式，阐释了民俗在商业贸易中的巨大作用:作为“天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往”的商人来说，只有翔实具体地了解民俗事象，才能在商品交易中获利与成功。该文只是着重论述民俗在商业化中的重要作用，对市场化给民俗事象带来的影响没有涉及。
(三)人类学角度的研究
20世纪80年代，旅游经济正式纳人国民经济计划，作为旅游资源当中极为重要的部分，民俗文化资源随着旅游文化的发展，渐渐走向产业化道路。目前，真正对民俗文化市场化进行的研究，也着重从民俗旅游和产业化角度进行研究与分析。
从民俗旅游角度对文化资源开发进行研究、分析的成果较多。王德刚的《民俗旅游开发模式研究—基于实践的民俗资源开发利用模式探讨》(载于《民俗研究》，2003年第1期)一文，通过对民俗旅游发展经验研究，总结出了民俗旅游开发的六种模式:品牌经营模式、社区一历史(传统)街区模式、乡村模式、“生态博物馆”模式、主题公园模式、节庆活动模式。同喜琴的《论民俗旅游对旅游地民俗文化的“污染”与防治)(载于《贵州民族研究》，X006，_年第1期)，阐述了民俗旅游对旅游地民俗文化的“污染”:由于过于关注民俗文化的形式，常常导致民俗文化精神内核的丧失;伪民俗大量涌现，破坏了旅游地民俗文化的
和谐性等方面。李彬，包磊的《旅游商品化对民俗旅游本真性影响研究》(载于《商场现代化》2008年3月(下旬刊))文，着力探讨民俗旅游本真性和商品化的内涵，并力图寻求二者之间的内在张力，提出解决的建议，以获得民俗旅游的可持续发展。此外，徐赣丽的《民俗旅游的表演化倾向及其影响》(载于《民俗研究》2006第3期)，李正欢，黄远水的《解读民俗旅游本真性与商品化的内在张力》(载于《哈尔滨学院学报)，2002年第11期)，邱扶东的《论民俗旅游资源的保护原则与方法》(载于《宁夏社会科学》，2007年第4期)等一系列文章，对民俗文化旅游开发过程中产生的问题作了探讨与研究。
从产业开发角度进行研究的，主要有何学威的《民俗文化产业与振兴民族经济》，(载于《中南工业大学学报》，2000年第6卷第2期)，把民俗文化当作一种隐藏在人民生活与思想中的象征符号，研究民俗文化产业在振兴民族经济中的作用及可行性。姜继为，吕桂兰的《试论民俗文化与市场经济的相互融合》(载于《河北职业技术师范学院学报》，2002年第3期)，主要论述了民俗文化与市场经济相互融合的必要性、可行性，以及民俗文化与市场经济相互融合的实践中存在的问题、民俗文化的生命力与市场经济的生长点的问题。此外，张来芳的《民俗文化产业化的构想》(《江西社会科学》，200()年第5期)，邱扶东的《论民俗旅游资源的保护原则与方法》(《宁夏社会科学》，2007年第4期)等论文都相应分析了民俗文化产业化中存在的问题，提出了相应的对策，具有很强的专业性和可实践性。
(二)国外的研究状况综述
国外旅游产业发展较早，对民俗文化商品化、市场化研究的论著也较多，美国旅游人类学家格林伍德(Greenwood. 1977)就对旅游文化的商品化给予了较多的关注。他认为，文化旅游的开展必然带来文化的商品化，但若是把文化完完全全按照商品来进行包装，就会带来极大的消极意义，因为这实际上“剥夺了文化的内涵”，同时也剥夺了构成文化的方方面面。商品化使文化失去真实性，使民俗生活置于舞台化和戏剧化之中，故格林伍德反对民俗文化在旅游开发过程中将民俗事项商品化，提倡对文化的市场持一种理性的态度。但是，也有学者从另外一个方面来看待民俗文化的商品化。以色列著名的旅游人类学家埃里克·科恩(Erik Cohen)就认为，民俗文化商品化、市场化使其真实性丧失的说法是不贴切和荒谬的。一种新的商品化了的民族文化，可以随时被接受为是真实的，哪怕仅仅只是市场化了的真实，同时这种商品还会得益于悠久的民族文化所赋予的深厚内涵，成为更具吸引力和市场的商品。由于有了商品经济效益带来的资金支撑，又反过来使文化产品的生产更加完善和进步，进而促进民俗文化的推广和发展。
此外，随着全球一体化的发展，现代旅游规模的日益扩大，民俗文化的市场化程度也不断加深，由此而带来旅游开发对旅游目的地及民俗文化所造成的影响，尤其是负面的影响越发引起学者的关注。这些负面影响大多发生在不发达国家和地区，涉及到社会文化和环境影响问题，成为20世纪70年代学术界最感兴趣的领域。随着民俗旅游商品化倾向的日益严重，国外很多学者开始在“真实性”和“舞台性”两方面展开了研究，试图寻找民俗旅游可持续发展的出路。在这方面，影响最为深远的理论就是马康纳(MaCannel)的“舞台真实”理论，较系统的探讨了关于旅游景观系统的六种舞台类型。国内对民俗文化市场化的境遇研究，较少有比较系统论述的著作，大多只是在民俗旅游的研究中有所涉及。虽然有一定数量的文章谈及民俗文化的市场化，但是对于民俗文化市场化进行实例探讨的文章并不多，在笔者涉猎的文献中尚未发现从市场化境遇角度出发来研究云南民俗文化发展的专题性论著。
文化地产市场研究范文5
关键词：房地产市场 调控评价 DEA分析 房地产税制改革 评价模型
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、引言
近年来，房地产市场发展先后经历了城镇住房消费的快速发展时期（2005 ～2007年）、全球金融危机的调整期（2008年）、金融危机后的泡沫膨胀期（2009～2012年）和房地产市场理性回归的去库存期（2012～2015年）和持续增长期（2016年以后）。房地产是国民经济的支柱产业，又具有商品属性、土地公有制等社会属性。我国政府在房地产市场中发挥着较大的影响力和作用，通过金融、政策、制度等多种手段参与房地产市场调控，却仍然造成了调控方向与实际房价走向不吻合等现象。
对房地产调控市场而言，目前国内外研究方法较多，但对房地产市场调控的研究仍然薄弱，特别是房地产市场调控的有效性、绩效方面的研究相对较少，对房地产市场作为公共经济市场的认识不够，特别是国内对房地产调控绩效方面的分析较为薄弱，应用计量方法阐述调控效果，分析调控方向的研究较少。
DEA方法即Data Envelopment Analysis，是针对单个评价单元，从生产效率的角度评估投入产出效率，是多数据决策评价的重要方法。本文采用DEA方法研究房地产市场调控效率，避免主观因素影响，并通过简化计算、减少误差来克服评价过程中出现的不确定性；同时就房地产市场调控评价而言，作为公共调控手段的房地产市场调控措施，就本身而言评价其调控效果涉及层面较多，很难明确指出其调控方向，但使用DEA方法，可以在探索投入产出效率的同时，比较不同DMU在调控基调相近情况下所反映出的调控效率。
有鉴于此，在以往文献的基础上，本文尝试如下创新：从房地产市场调控的研究背景出发，利用DEA分析方法，选取合适的投入产出数据，分析典型地区房地产市场调控效率，并为下一步房地产市场的调控提出意见与建议。
二、研究方法
（一）DEA方法
尽管DEA方法有较多改进模型，基本上是在原模型基础上对计算方法等进行的改进，其基本模型如下：
假设n个DMU，每个都有m种类型的输入和s种类型的输出，输入用Xj表示，输出用Yj表示，评价第j0决策单元DMUj0有效性的DEA模型为：
其中Xj、Yj分别表示投入、产出指标；λ、j表示单位组合系数，θ、S+、S-等作为评价DMU相对有效性的判断标准。
就本研究而言，上述DMU就是各房地产市场系统，Xj，Yj针对不同政府、银行等对房地产市场系统的投入、产出的量化结果，进而确定相对有效性。
（二）基于DEA分析的房地产市场调控评价模型构建
DEA方法是将各个评价单元视为DMU，并根据DEA模型的特点调整投入、产出的因素，应用DEA来分析房地产市场调控问题，也是将各地区房地产市场视为DMU，选取指标如下：
DEA模型的效率计算方式测算的就是投入与产出的比值，将DMI的综合输入与综合输出比的最小值作为该DMU的相对效率值。在实际计算过程中，由于一般DEA模型在计算效率评价时就是按照上述指标体系，对每个DMU单元收集有关数据，然后按照DEA模型的基本思路选取DEA中CCR和BCC模型进行测算，比较DMU之间的相对有效性。
房地产市场调控评价的基本模型如下：假设n个房地产市场DMU，每个都有上述9个输入类型和6个输出类型，输入中的各项数据用Xj表示，输出的各项数据用Yj表示，按照模型对第j0房地产市场DMUj0有效性进行评价。在选择DEA模型的具体模型时，应当注意：由于DEA方法主要是测算相对有效性的，DMU的相对效率高低并非只取决于投入或产出水平，而是与两种水平都相关，所以在实际测算过程中，考虑到资源的有限性，常常限定总输入量最少时达到总输出最大；同时，由于就无效的DMU而言，其生产前沿面不变，会导致其效率值与传统DEA方法测定相同，但从有效程度讲，它是无效的，而对有效的DMU而言，在效率值不变的前提下，投入按比例增加，将投入增加的比例作为超效率值，在不考虑其自身的前提下，由于生产前沿面移动，测定的效率值会与传统DEA测定的效率值不一致，也就可以看出其效率本身是否真的相对有效。因此，在房地产市场调控评价分析过程中，需对上述数据进行处理，尽量采用增速等相对指标以避免数值对DEA的影响；同时，对无效DMU测算时进行考虑。
三、华东典型地区实例研究
本文选取了华东典型地区为研究对象，华东典型地区主要是集中于长江三角洲的以上海为中心的区域。在房地产市场发展过程中，华东典型地区为全国经济发展较快的地区，是城镇化推进、房地产市场发展较快的地区，也是房地产市场交易较为频繁、房地产市场发展相对完善的地区。因此，x择华东典型地区研究房地产市场调控的合理性与有效性，能对国内房地产市场发展调控研究做出合理评价，并根据房地产调控思路变化体现出各地在房地产市场调控中的地方利益问题。
（一）数据描述
根据前文所述，本文将利用DEA方法对房地产市场调控进行分析，因此数据准备主要是根据上述因素查找相关数据。由于本文主要研究华东典型地区房地产市场调控有关问题，且上文提到实质上我国房地产调控发展主要是在2005年之后，因此本文的数据收集阶段为2005年，研究时段为2005―2015年。
（二）数据预处理
由于DEA分析涉及到的数据预处理整体过程相似，因此本文仅以2014年为例，详细阐述房地产市场调控评价的DEA数据预处理分析过程。
将华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州视为本次房地产市场调控评价分析的五个DMU即研究单元，以上海市数据为例，根据指标体系得到以下数据表。
根据DEA分析的要求将上述有关指标转换为增量数据，并根据投入产出指标体系进行更改，得到下表。
上述表为华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州的2014年的有关数据，将整理好的该数据进行DEA分析，需要特殊说明，在数据具体处理时，针对所有投入指标都需进行相对度量，也就是采取相对指标进行投入运算，对产出指标进行标准化，对房地产价格指数以稳定为主要产出目的，因此采用模糊判定的方式进行标准化。
（三）数据结果
收集华东典型地区2005至2015年的有关数据，并将华东典型地区2005至2015年所有数据进行整合，统一视为数据集合，进入DEA分析，本次DEA计算为避免CCR模型与BBC模型的冲突，也避免输入模型与输出模型对结果的影响，在使用MaxDEA计算过程中，取四种模型的均值作为此次DEA分析的结果。
四、结论与建议
（一）结论
由上表可以看出，从相对效率上看，上海市多次在DEA评价中位于效率前列，这就意味着上海在整个房地产市场调控DEA分析中相对效率较高，即用较少的投入换到了较大的效果，而苏南地区与浙北地区则呈现出相互交替的趋势，在金融危机期间，杭州、宁波相对反映速度较快，给房地产市场调控予以较大支撑，但同时也带来了负面影响，也就是在2012～2013年，杭州、宁波在房地产市场上所反映出的疲态，特别是2013年后半年开始，杭州、宁波的房价在华东地区领跌，这也与前期房地产调控过度有关。
从分时段的相对效率来讲，房地产市场调控DEA分析结果可以将房地产市场四个阶段的特点展现得更为明显：2005～2007年，房地产快速上涨时期，其DMU的相对效率均处于较高阶段，显示出投入明显小于产出，也就是房地产价格快速上涨得益于经济增速；2008年，由于金融危机影响，但政府反应速度较快，房地产调控投入加大，但房地产市场价格开始下跌但跌幅不大，这就意味着我国房地产调控主要紧跟宏观经济形势；2010年则出现了大多数的DEA效率下跌，这与当时加大房地产投入等不无关系，房地产投入加大非但未带来预期性的房地产大涨，反而导致当年效率较低；2009、2011～2012年，房地产调控投入加大，趋于稳定，房地产市场价格又进入上涨通道，期间限购等政策层出不穷，但房地产市场价格仍在上涨，也就意味着限购等投入从某种意义上讲影响不大，房地产调控政策的制定有所偏差；从2013年末开始，随着经济下行及限购政策的取消，整个房地产市场调控DEA有所下降，限购取消对房地产市场有正向作用。2015年开始，房地产市场进入持续增长期，受益于经济复苏而持续增长，加上5次降息、4次降省⑾碌饔业税、下调二套房首付比例、提高公积金贷款额度等连环组合拳，各地房地产市场出现了大幅价格上涨，政策效率较高。
从调控手法来讲，上海对于华东地区而言，一直在房地产市场调控DEA分析中位于前列，除了上海经济发达等原因外，极有可能与上海开征房地产税有关系，尽管该项税收额度不高，但房地产税从税收角度增加了房地产持有成本，从而影响房地产交易。同时，上海作为国内银行较为成熟的大城市，其购房贷款的首付比例与执行利率相对较为稳定，对房地产市场调控而言可能也有重要作用。
从房地产市场调控的DEA分析结果可以看出，从华东典型地区房地产市场调控而言，不论是房地产市场调控的相对效率还是房地产市场调控的主要影响因素，最为关键的是经济导向，房地产市场更多地随着经济的变化发生改变，主动调控的手段和方式在整个房地产市场中未能起到较好的作用。随着房地产市场进入到去行政化的2014年之后，利率等金融调控起到了较好的效果，但从房地产调控政策而言，并未根本上改变房地产跟随经济发展的步伐的情形。
（二）建议
从我国房地产市场发展规律、我国房地产市场调控过程及上述华东典型地区的房地产市场调控评价来看，过去我国房地产市场调控主要采取政策导向为主的手段进行，但其实质调控效果却并未达到预期的调控目的，不仅出现了房价奇高不下等问题，还给实体经济发展埋下了极大的隐患。近两年来，配合采用了金融等其他调控手段，对房价的调控作用明显，但在调控力度的把握上，仍需要进一步探索。为此，建议减少部分不合理的税收，开征房地产保有阶段的税收，完善房地产市场健全金融调控手段，合理确定房地产市场贷款额度，确保房地产市场投资有序过渡，改革房地产利率执行权，利用利率调控房地产市场；规范房地产市场行为，进一步完善房地产中介市场，为房地产租赁、买卖提供良好的市场平台，赋予房地产以更多的金融属性；推进房地产市场税制改革，确保房地产市场评估的独立化和客观化。
参考文献：
[1] 张红利.中国房地产市场调控绩效研究[M].长春：吉林大学出版社，2012：3- 4.
[2] 李美娟，陈国宏.数据包络分析法（DEA）的研究与应用[J].中国工程科学，2003，5（6）：88- 94.
文化地产市场研究范文6
关键词:环渤海区域;地方保护;市场分割;
中图分类号:F061.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)29-0046-03
一、引言
改革开放30年来,中国经济保持了持续而快速的发展,特别是加入WTO以后,中国经济正日益成为世界经济当中重要的组成部分。同时,也应该看到中国正处于由计划经济体制向社会主义市场经济体制过渡的转轨时期,在这一时期中产生了一系列特殊的经济现象和问题,地区性行政垄断就是在这个时期出现的,其主要表现形式是地方保护和市场分割。地区性行政垄断是地方政府利用公共权力对竞争的限制或排斥,很多学者也将地区性行政垄断直接称为地方保护或市场分割。地方保护和市场分割的危害性很大,它阻碍商品和要素在全国范围内的自由流动,削弱了市场机制优化资源配置的有效性,不利于发挥地区比较优势和形成专业化分工,也不利于获得规模效益,往往导致重复建设、投资效率低下、地区经济结构趋同等问题,它还是市场无序竞争的根源之一(于良春,2008)。地方保护和市场分割已严重阻碍着我国经济转轨中建立全国统一开放市场这个目标的实现,因此,打破地方保护和市场分割,促进竞争是现阶段中国反垄断的一项艰巨任务。
地方保护和市场分割问题已成为当政者和学者们普遍关注的课题,许多学者对此进行了研究。但是目前对地方保护和市场分割的研究主要集中在整个中国地区利用省一级的数据来分析省际之间的分割问题,而对中国某一特定区域(例如长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区)的研究还很少,对省以下地区的地方保护的理论和实证研究还很缺乏。本文首先回顾地方保护和市场分割相关文献,然后介绍环渤海区域状况,最后展望环渤海区域地方保护和市场分割的实证研究。
二、文献综述
国内外许多学者对地方保护和市场分割问题进行了研究,出现了大量的研究文献。在这些文献中对地方保护的形成原因、表现形式、危害程度等方面的定性研究较多,而对地方保护程度的测量和地方保护对资源配置效率影响的实证研究相对较少。
在这些实证研究中,关于中国国内市场地方保护和市场分割程度及变化趋势的研究学者们没有取得一致的结论。Young(2000)、Poncet(2002,2003)、郑毓盛和李崇高(2003)等学者认为,改革开放以来中国国内的地方保护和市场分割程度是趋于上升的,即国内市场一体化的程度在下降;Naughton(1999)、Xu(2002)、白重恩等(2004,2006)、李善同等(2004,2006)、金煜和陆铭(2006)等学者认为,虽然中国国内市场还存在着地方保护和市场分割现象,但地方保护和市场分割的程度却是趋于下降的,中国国内市场处于不断整合之中,即国内市场一体化的程度在上升。
关于地方保护和市场分割对经济造成的影响,也有学者进行了定量研究。郑毓盛、李崇高(2003)将中国的宏观技术效率分解为省内的技术效率、产出结构的配置效率及省际要素配置效率进行分析,结果证明改革以来省内技术效率已改进不少,但产出结构和省际要素配置不合理的问题却越来越严重,这种扭曲正是地方市场分割的后果。白重恩等(2004)利用中国29个省区的32个行业的1985―1997年13年间的数据资料,构建指标,用一个多元计量经济学模型分析得出地方保护主义是决定中国地区专业化的重要因素,其作用超过了外部经济性和规模效应,成为仅次于历史影响的第二位因素。白重恩等还发现,地方政府倾向于保护国有企业成分比率高的行业和企业利税率高的行业,与此相对应,这两类行业的地区专业化水平较低。余东华(2008)通过研究发现,地方保护程度高的地区,其区域产业竞争力并未相应提高。从长期看,地方保护导致市场分割和封锁,降低了区域市场化程度,阻断了要素的自由流动,扭曲了资源配置效率和产业技术效率,实际上不是促进而是阻碍了区域产业竞争力和地区经济实力的提高。
上述文献对地方保护和市场分割的研究主要集中在整个中国地区利用省一级的数据来分析省际之间的分割问题,对某一特定区域地方保护和市场分割的实证研究的现有文献,只发现对长江三角洲经济区的研究。陈桦楠、姜德波(2006)构造了一个以边界效应模型为基础的分析框架,以长江三角洲八城市的行业部门为样本,进行实证检验,结果表明,在长江三角洲地区诸多的行业中市场分割与地方保护仍然比较严重,一定程度上制约了长三角地区经济一体化的实现。环渤海区域是我国北方最大的经济区域,本文拟在介绍环渤海区域现状的基础上对环渤海区域地方保护市场分割的实证研究作一展望。
三、环渤海区域状况介绍
环渤海地区是指环绕着渤海全部及黄海的部分沿岸地区所组成的广大经济区域,它位于中国沿太平洋西岸的北部,是中国北部沿海的黄金海岸。它包括北京、天津两大直辖市及辽宁、河北、山西、山东和内蒙古中部地区,共五省(区)二市。全区陆域面积达112万平方公里,总人口2.6亿人。环渤海地区共有城市157个,约占全国城市的1/4,其中城区人口超百万的城市有13个。
环渤海地区地理区位十分优越,处于东北亚经济圈的中心地带,向南,联系着长江三角洲、珠江三角洲、港澳台地区和东南亚各国;向东,沟通韩国和日本;向北,联结着蒙古国和俄罗斯远东地区。这种独特的地缘优势,为环渤海区域经济的发展、开展国内外多领域的经济合作,提供了有利的环境和条件,成为海内外客商新的投资热点地区;它有着便捷的海陆空交通,是沟通东北、西北和华北经济和进入国际市场的重要集散地;它拥有丰富的海洋资源、矿产资源、油气资源、煤炭资源和旅游资源,也是中国重要的农业基地,耕地面积达2 656.5万公顷,占全国耕地总面积的1/4之多,粮食产量占全国的23%以上;拥有雄厚的工业基础和科技实力,是中国最大的工业密集区,是中国的重工业和化学工业基地,有资源和市场的比较优势。环渤海地区科技力量最强大,仅京津两大直辖市的科研院所、高等院校的科技人员就占全国的1/4;并且形成了一个实力较强的骨干城市群,环渤海地区以京津两个直辖市为中心,大连、青岛、烟台、秦皇岛等沿海开放城市为扇面,以沈阳、太原、石家庄、济南、呼和浩特等省会城市为区域支点,构成了中国北方最重要的集政治、经济、文化、国际交往和外项型、多功能的密集的城市群落。在全国和区域经济中发挥着集聚、辐射、服务和带动作用,有力地促进了本地区特色经济区域的发展。在国际经济中心不断向亚太地区转移的大趋势下,环渤海地区蕴藏着巨大的发展潜力。
近年来,环渤海五省(区)二市国民经济都取得了较快的发展。综合实力显著增强,对外开放进一步扩大,环渤海地区如今已成为中国北方经济发展的“引擎”,被经济学家誉为继珠江三角洲、长江三角洲之后的中国经济第三个“增长极”。但是,与长三角和珠三角相比,环渤海地区不仅在经济总量,而且在其他许多方面也存在着明显的差距。南开大学环渤海经济课题组就此给出了一系列对比:就经营环境而言,环渤海经济区内行政干预的力量比较强,市场配置资源的能力相对较弱,致使在体制创新上,环渤海与珠三角、长三角有一定差距。由于行政区域利益主体地方意识较强,条块分割严重,导致地区间经济协调成本高,市场化程度低,资金、人才、技术等要素流动也不够畅通。
也有学者指出,由于历史、体制等多方面的原因,目前环渤海区域市场一体化面临的最大障碍,就是行政体制分割,各自为政,行政性区际关系削弱甚至是替代了市场性区际关系,以致都市圈内因地方行政主体利益导向而难以做到资源的优化配置及经济融合。突出表现有:存在严重的不合理重复建设。由于长期条块体制的分割,环渤海地区的项目安排上呈现产业结构的趋同现象,并且区域内仍然存在一定程度的贸易壁垒、资源大战以及各种形式或花样翻新的地方保护。
四、研究展望
综上所述,环渤海区域作为我国北方规模最大的经济区域,起着沟通南北、联动东西和带动我国北方地区进入太平洋走向世界的重要作用。由于受各种因素的制约和影响,环渤海经济圈蕴藏的巨大潜力还没有充分发挥出来,它作为继珠江三角洲和长江三角洲之后成为中国经济的第三增长极的巨大作用也没有充分显示出来。为此,加强对环渤海经济区协调发展的研究,探索阻碍经济发展因素的影响,挖掘环渤海经济圈经济增长的潜力,无论对环渤海地区经济发展,还是对全国经济协调发展来说,都具有重大现实意义。环渤海区域存在的地方保护和市场分割是实现区域一体化,促进经济发展的主要障碍之一。那么环渤海区域究竟存在多大程度的地方保护?它的变化趋势如何?它对区域经济的发展有着怎样的影响?影响有多大?地方保护和市场分割存在的原因又是什么?应该怎样打破环渤海区域的地方保护和市场分割?这都需要作进一步的深入研究。
