房地产管理法实施细则范文1
第二条 根据《条例》第七条规定，对公有房产的产权登记，按以下办法办理：
（一）已有的公有房屋，产权单位应持产籍资料、证件，向当地房产主管部门申请办理公有房产产权证照。
（二）新建公有房屋，产权单位应在房屋竣工验收后三十日内，持规划部门批准证件、建筑图纸，向当地房产主管部门申请办理公有房产产权证照。
（三）拆除公有房屋，应在拆除前三十日内，向当地房产主管部门办理拆除手续。
（四）公有房屋产权变更或改变用途时，产权单位应事先向当地房产主管部门办理变更手续。
（五）房产归口经营单位管理的房屋，产权发生转移或变更时，由房产归口经营单位向房产主管部门申请批准。
（六）凡产权不清、产籍不明的公有房屋暂缓登记，待取得合法权属证件后，办理产权证照。
无产权证照的房产，不受法律保护。
第三条 产权单位应按当地房产主管部门的要求，及时提供房产情况和有关统计资料。
第四条 房产归口经营单位的房产，不准无偿拨用。一九七八年五月二十六日《黑龙江省市镇房地产管理试行办法》施行后擅自拨用的直管公有房屋，其产权由房产归口经营单位收回，从一九八六年七月一日开始起租。在无偿拨用期间，如改建、重建，应当保持房产归口经营单位原拨用面积。
第五条 任何人未经产权单位同意和规划部门批准，不得依附公有房屋及其庭院接建建筑物。
本细则公布前，已依附公有房屋及其庭院擅自接建的建筑物，不影响城市规划的，经产权单位同意和规划部门批准，应向当地房产主管部门申请补办产权证照；不影响城市近期规划，暂缓拆除的，申请补办暂缓拆除的证明，国家需要时，应无偿自行拆除；严重影响城市长远规划、防火、交通的应限期自行拆除，逾期不拆的，产权单位会同房产主管部门强行拆除，其人工费由接建者负责承担。
第六条 任何人不准在公有房屋附近（平房三米以内、楼房五米以内）挖窖；不准在屋面上和墙根下堆放木拌子等杂物；不准有木拌做围墙；不准在楼梯、走廊堆放物品；不准在阳台上堆放超高、超重和有碍观瞻的物品；不准在屋面烟囱上接立电视天线。
第七条 承租人承租公有房屋应与产权单位签订合同。合同期限：住宅用房为二年至十年，公企用房为一年至三年。合同期满后承租者继续租用房屋应重新签订合同。
第八条 本细则公布前转租的公有住宅和公企用房，按下列规定处理：
（一）承租人转租公有住宅一处以上（含一处），还有住处的，由产权单位收回转租的房屋，建立新的租赁关系。并收回非法所得。
（二）承租人以承租的公有住宅用房，做为经营场所与他人联合经营的，应按改变用途后重新定租，建立新的租赁关系。
（三）承租人租用的公企用房，与他人联营经商或出租柜台的，由产权单位清理，审查后重新定租，建立新的租赁关系。
各市、县可根据《条例》和本《细则》，结合当地的具体情况，制定解决转租的具体处理规定。
第九条 承租人租用的公有住宅用房，其子女不具备分居立户或屋内虽有物品但无人居住等无正当理由空闲三个月以上的，由产权单位收回。
第十条 公有房屋的租金，实行月租计算制。承租人从合同签订之日起，为计租日期。不满半月的按半月计算；超过半月、不足一个月的，按一个月计算。承租人应按时交纳房租费和采暖费。
第十一条 产权单位过去免租交给个人自修自住的公有房屋应收回计租或作价出售。一、二、三、级房屋，从交出自修自住之日起补交房租：四、五级房屋不再结算维修费和租金，从收回之日起计租。
第十二条 承租人为满足自己需要所进行的内部改修工程，必须经产权单位批准方能动工，其工料费用由承租人自负。迁出时，所增添的设备与主体结构相连结的一律不准拆除，也不予补偿。
第十三条 产权单位应加强维修养护，保持房屋的主体结构完好。
（一）对一、二级房屋，产权单位应搞好正常养护，保持房屋的门窗、烟囱、采暖、照明设施完好和室内上水、下水管道畅通。在采暖期内应保证室内适宜温度，并采取有效措施尽快达到设计温度。
（二）对三级房屋，产权单位应及时修缮，保证屋面、天棚、地面、墙壁和墙的基础各项设施完好。
（三）对四、五级房屋，产权单位经常检查，及时加强维护，采取有效措施，做到防寒、不倒、不塌，保证居住和使用安全。
第十四条 对有倒塌危险的房屋，承租人在接到产权单位发出的危房迁出通知后，应及时迁出；迁出确有困难的，产权单位应帮助承租人予以安置。逾期仍不迁出的，发生事故或造成损失，由承租人负责。
第十五条 凡需承租人迁出后进行修缮的房屋，修缮期间停止收租，不发临时补助费，竣工迁回时再开始计租。
第十六条 承租人因使用不当，擅自拆改造成火灾或其他事故，使房屋及其附属设备造成损失的，根据不同情节，由房产主管部门令其修复或赔偿损失；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 根据《条例》第三十三条规定，对违反本细则有下列行为之一的，由房产主管部门分别给予相应处罚：
（一）违反本细则第二条规定之一的，对产权单位的主管人员和单位负责人处以五元至五十元的罚款。
（二）违反本细则第四条规定，自本细则实施之日起，仍无偿拨用房屋的，除限期收回外，并对直接责任者和单位负责人处以五十元至一百元的罚款。
（三）违反本细则第五条规定，擅自依附公有房屋及其庭院接建建筑物的，又未补办产权证照和暂缓拆除证明的，除令其拆除外，并对当事人处以十元至一百元的罚款。
（四）违反本细则第六条规定，责令其自行清除，经教育仍不清除的，除强行清除外，并处以五元至一百元的罚款。
（五）违反本细则第十条规定，承租人无故拒付或拖欠房租和采暖费的，应令其补交并给予警告；经教育不改，拖欠租金三个月以上、采暖费一年以上的，取消租赁合同、收回房屋，并处以十元至一百元的罚款。
（六）违反本细则第十二条规定，未经批准自行拆除的，视情节轻重处以五十元至五百元的罚款。
房地产管理法实施细则范文2
《城市商品房预售管理办法》规定：商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。在《城市房地产管理法》上位法有原则性规定的情况下，赋予了地方房地产主管部门制定具体操作规范的权力。早在1998年，《广东省商品房预售管理条例》即以专章形式确立了商品房预售款的监督管理规则，对预售款的概念、范围、监管形式、监管周期、监管主体、操作模式、监管收费等均作出了明确规定，开创了国内开展商品房预售款监管工作的先河。
据不完全统计，目前国内已有70余个大中城市出台了预售款监管的地方性规定。受经济发展水平和各地实践差异的影响，预售款监管的制度模式、监管力度、特色等各有不同。笔者选取了颇具代表性的部分地方规定，进行对比分析和归类总结。
1 从发文主体和文件效力来看
第一，地方性法规规定有商品房预售款监管的内容，效力层次最高，辖区内各地方据此进一步制定操作规范。如《广东省商品房预售管理条例》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》都有针对商品房预售监管较为详尽的规定，广州、汕头、珠海、重庆市房地产主管部门在此基础上制定了详尽的操作细则；《山东省商品房销售条例》也对该省商品房预售款监管事宜作出了原则性规定，济南、青岛等地根据地方实际分别选取了不同的监管模式。
第二，地方政府规章或规范性文件，效力较高。如《郑州市商品房预售款监管办法》、《株州市商品房预售资金监管办法》、《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》、《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》、《天津市新建商品房预售资金监管办法》、《合肥市商品房预售款监督管理暂行办法》、《湘潭市城区商品房预售款监督管理办法》、《岳阳市商品房预售款监管暂行办法》都专门规定了商品房预售款监管的原则、操作流程等，为房地产行政主管部门开展预售款监管工作提供了直接依据。
第三，房地产主管部门与银行业主管部门联合规范性文件，对参与监管的商业银行具有较强的约束力。如《北京市商品房预售资金监管暂行办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》、《南京市商品房预售款监管办法》均有商业银行参与监管，其对银行的约束力比房地产主管部门单独发文更强。
第四，房地产主管部门单独规范性文件，约束力相对较弱。如《福建省商品房预售管理暂行办法》、《厦门市商品房预售款监督管理实施细则》、《成都市商品房预售款监管办法(试行)》及其实施细则，是房地产主管部门单纯规范性文件的典型代表。
2 从监管主体、监管模式和监管周期来看
第一，由房地产主管部门或设立专门的主管机构集中监管。如厦门市由交易中心直接负责预售款监管，青岛市国土房管局下设房地产交易资金监管机构直接负责新建商品房预售资金的具体监管工作，广州市房地产中介服务管理所下设商品房预售款监督管理小组对广州市商品房预售款实行“全程全额”监督管理。
第二，通过引入担保单位全程担保的形式，进行重点监管。如“济南模式”，济南市引入担保公司全程担保制度，预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施，以保证预购人的合法权益。
第三，商业银行与项目监理单位联合监管模式，各司其职。最为典型的是“重庆模式”，重庆市以地方性法规创设了由工程监理机构和开设预售款专用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。
第四，商业银行直接监管，主管部门监督检查。如北京、南京、杭州、成都等地推行的由商业银行作为监管的直接参与主体，监理单位负责进度需求监控，主管部门监督、抽查、检验的模式。
3 从措施保障、具体操作规范来看
第一，监管金额的确定，引入保证金制度或预留上浮比例。
第二，与预售许可挂钩，在预售许可阶段要求提交预售款监管资料或进行专门备案。
第三，选取商业银行监管的，要求独家监管或允许多家银行联合监管。
第四，要求预售款实行直接入账，禁止开发企业转存或截留。
第五，在预售款拨付使用上，与合同备案挂钩或由主管机构审核相关申请材料，再决定是否准予用款。
第六，对违反监管规定的市场主体设立处罚制度。
4 从是否免于监管以及对违规行为的处罚力度来看
第一，对所有开发企业、建设项目同等对待，不允许免除监管；严格监管下的例外，即允许特定情况下免于监管，以其他措施保障监管目的实现。如厦门市规定具备特定条件或资格的开发企业可申请免于监管；济南市规定，预售人向担保公司提供担保公司认可的全额反担保，可以免除监管。
第二，对开发企业违反监管规定的，处罚手段通常为责令限期整改、暂停预售、处以罚款、计入信用档案并进行公示；对监管银行违反监管规定的，取消其监管资格；对于监理单位违规的，违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以处理。
从表3中9个城市的监管模式来看，成立专设预售款监督管理机构是最直接监管的模式，监管力度最强；最具特色的莫过于济南模式和重庆模式，监管力度也比较强；最普遍的即是商业银行监管模式，监管力度较弱。虽然国内各地方关于预售款监管的模式可以归结为上述4种，但在具体适用和操作上仍各具特色，很难对哪种模式的优劣进行简单评判。只要适应地方实际，达到预售款“专款专用”的目的，即是好的制度设置。
二、成都市预售资金监管制度的突破和创新
2010年11月1日，成都市《预售款监管办法(试行)》及《成都市商品房预售款监管实施细则(试行)》(以下简称《办法》、《细则》)，正式启动预售款监管工作。在比较国内几种监管模式后，成都选取了相对宽松的“商业银行监管模式”，对于预售资金的监管，结合成都市市场情况进行了创新，采取了较为灵活的监管方式，严格监管的同时，也要考虑保持市场本身的活力，让资金发挥最大的效益。
1 期前拨付
成都允许期前付款并准予调用超额预售款在全国属于创新。《办法》中明确规定，预售款采用建设期前拨付：开发企业在取得预售许可开始销售后，可以根据项目预算清册和资金使用计划申请提前调用相应周期的预售款，相对于以自有资金或开发贷款垫付完成相应建设周期后再提取预售款的“后期支付”，更具灵活性；同时，为避免开发企业以整个楼栋作为一个建设周期，一次性提前支取全部预售款继而“携款潜逃”。《细则》进一步规定了工程形象进度的编制。同时在严格按照工程进度提取预售款的同时，也允许开发商调用超额部分的预售款。在保证建设工程资金使用的条件下，预售款专用账户中的商品房预售款超出该监管项目工程预算清册的总额时，可允许开发企业以其超出部分用于还贷或调用。
房地产管理法实施细则范文3
珠海市城中旧村更新实施细则最新完整版
第一章 总 则
第一条 为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。
本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。
第三条 城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。
第四条 城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
第五条 城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。
第六条 城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。
第七条 市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。
各区(含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同)城市更新主管部门负责具体组织、协调、监督、管理城中旧村更新工作。
市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。
第二章 一般规定
第八条 城中旧村进行城市更新，应符合《珠海市城市更新管理办法》第二条规定。
第九条 城中旧村更新的实施方式包括：
(一)村集体经济组织自行实施。
(二)村集体经济组织通过公开交易选择单一市场主体，签订更新合作协议合作实施或将房地产权益转移给该市场主体单独实施。
(三)政府组织实施。
第十条 城中旧村的村(居)民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定各自履行相应职责，组织本村城市更新工作。
自行实施的城中旧村更新项目，村集体经济组织是项目的申报主体和实施主体。采取其他方式实施的城中旧村更新项目，在确定实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。
第十一条 城中旧村更新项目可以与相邻、周边或其他用地进行整合联动更新，统一规划、统一开发建设。
第十二条 城中旧村更新项目的更新意愿、实施方式、引入前期合作企业等事项，应当提交村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会按相关规定进行公开表决，获得占全体成员(股东)人数三分之二以上(含本数)同意方能通过。
更新单元规划、拆迁补偿安置方案、公开交易方案等重大事项则需获得占全体成员(股东)人数90%以上(含本数，下同)同意方能通过。若更新区域内存在其他产权人的，还应当共同进行表决，获得占更新区域内合法产权建筑物总面积90%以上且占全体产权人(含成员、股东、其他产权人，下同)总人数90%以上的产权人同意方能通过。
公开表决应当在公证机构的公证或律师事务所的见证下进行。
第十三条 村集体经济组织应当对第十二条规定表决事项的表决结果在本村范围内、属地政府网站及我市主要媒体公示。对公示内容有异议的，应当在公示期内书面向村集体经济组织或属地镇人民政府(街道办事处)提出。无异议或异议不成立的，属地镇人民政府(街道办事处)应当对公示结果进行核实确认。
第十四条 城中旧村更新的安置补偿可以采取产权调换、货币补偿或两者相结合的方式。
第十五条 城中旧村更新区域内房屋合法性面积应按照我市相关规定进行认定。
第十六条 村集体经济组织应当组织编制更新单元规划，统一规划回迁住宅用地、商品房开发用地、村集体经济发展用地和公共服务配套设施用地。
商品房开发用地独立安排的，回迁住宅用地容积率不得高于商品房开发用地容积率。
第十七条 在更新单元规划中，村集体经济发展用地应尽量独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业补偿安置和建设新增村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。
新增村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于回迁补偿计容积率建筑面积的10%。
第十八条 城中旧村更新项目应当对项目总成本和计容积率建筑面积，按照更新总成本加合理利润与商品房开发计容积率建筑面积市场销售总额相平衡的原则进行科学测算，以测算结果作为制定更新单元规划的依据之一。
城中旧村更新项目总成本和计容积率建筑面积的具体测算办法由市城市更新主管部门另行制定。
第十九条 回迁补偿计容积率建筑面积按更新区域内房屋合法性面积的1.1倍计算。
第二十条 城中旧村更新的地价计收按照市政府批准施行的相关地价政策文件执行。
第二十一条 城中旧村更新区域内有下列情形之一的，应当优先采取整治类城市更新模式，开展综合整治工作:
(一)公布为文物保护单位，或登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。
(二)列入历史文化街区和历史建筑名录的街区、建筑。
(三)被列为广东省古村落名录的村庄。
为完善基础设施和配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值的建筑物、构筑物的，应在制定历史文化保护规划后，按照规划实施拆建。
第二十二条 建筑布局合理、建筑质量较好、地势标高符合规划要求且安全、交通、消防及其他公共配套设施不足等问题不突出，或与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要冲突不明显的城中旧村，可以根据实际需要和城市规划要求实施综合整治(含局部拆建)。
第二十三条 实施综合整治的城中旧村更新，应结合城市景观、规划布局、房屋质量等级及全体产权人更新意愿等因素综合考虑，按照整治类城市更新的要求编制城市更新单元规划。将危房集中或影响城市景观、交通、消防及其他公共配套设施建设的区域按照本实施细则规定实施拆除重建，同时对剩余区域参照幸福村居目标和工程内容开展综合整治，完善市政配套设施和公共服务设施，消除安全隐患，改善居住生活环境。
第二十四条 城中旧村更新项目房屋测绘、规划编制等前期工作费用按照相关的标准计收，由各区政府(管委会)在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，在项目实施主体确认后，由项目实施主体返还。
更新单元规划的内容及技术指引由市城市更新主管部门另行制定。
第三章 前期工作
第二十五条 村集体经济组织应按规定组织开展城中旧村更新前期工作，必要时可以引入前期合作企业配合开展工作。
引入前期合作企业的，前期合作企业应当具备相应的资质条件，并应当按本细则规定程序进行公开表决。
属地镇人民政府(街道办事处)可以根据需要成立专项工作机构组织村集体经济组织开展前期工作。
第二十六条 城中旧村符合城市更新条件的，应当先由村集体经济组织按照本实施细则第十二条组织召开村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会，对更新意愿和实施方式进行公开表决，如引入前期合作企业的，还需对前期合作企业公开表决。
表决结果应按照第十三条规定进行公示并核实确认。
第二十七条 确定更新意愿和实施方式后，村集体经济组织应对更新区域内用地及建设情况进行摸底调查、测绘和统计，其中：
(一)用地情况包括用地单位名称、供地方式、用地面积、用地范围等内容。
(二)建设情况包括建筑物坐落，产权人(涉及村民的应注明是否被征地农民及居住人数)，现状、报建、产权登记的功能，基底面积，层数，建筑面积，报建、建成、产权登记的时间，附着物类型及数量等内容。
各区城市更新主管部门应当结合实际情况制定统一的调查统计表。
第二十八条 村集体经济组织应当对用地及建设情况调查统计结果进行公示。经公示无异议或异议不成立的，可向属地区人民政府(管委会)申请房屋合法性面积的认定工作。
第二十九条 区人民政府(管委会)负责牵头开展房屋合法性面积认定工作，镇人民政府(街道办事处)及国土资源、城乡规划、房地产登记、城管执法等主管部门按照各自职能履行职责。其中：
镇人民政府(街道办事处)负责房屋权属人、房地产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作。
国土资源主管部门负责土地性质、被征地农民花名册、村民优惠报建指标、地价计补情况核实等工作。
城乡规划主管部门负责房屋报建情况核实等工作。
房地产登记主管部门负责房地产权证信息核实等工作。
城管执法主管部门负责违法建设行为的查处情况核实等工作。
上述各部门对有关情况核实并盖章确认后应将结果交镇人民政府(街道办事处)汇总并公示。经公示无异议或异议不成立的，镇人民政府(街道办事处)应将确认结果书面告知属地区城市更新主管部门。
第三十条 房屋合法性面积认定工作完成后，属地区城市更新主管部门应当向以下职能部门(或其派出机构)申请对以下事项提出意见：
城乡规划主管部门对更新区域内补公项目的具体类型、用地规模和位置提出意见。
城乡规划主管部门、文物主管部门对更新区域内历史建筑及其周围环境的保护提出意见。
国土资源主管部门和房地产登记主管部门对更新区域内的土地权属情况提出核查意见。
第三十一条 属地区城市更新主管部门根据房屋合法性面积认定结果及本实施细则第三十条中各相关部门的反馈意见，委托具备资质的专业机构测算项目总成本和计容积率建筑面积，并向村集体经济组织提供测算结果。
第三十二条 村集体经济组织应当根据属地区城市更新主管部门提供的项目总成本和计容积率建筑面积测算结果，以及相关的补公项目规划意见、历史建筑及其周围环境的保护等意见，委托具有规划设计乙级以上资质的规划设计单位，按照《珠海市城市更新管理办法》编制更新单元规划，并进行公共服务设施论证和交通影响评价。
第三十三条 房屋合法性面积认定工作完成后，村集体经济组织应当组织编制拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应当公正、公平、合理，具体包含：
(一)对全体产权人合法建筑的补偿方式和标准。
(二)对原有、新增的村集体发展物业的补偿方式和标准。
(三)对历史建筑及其周围环境的保护措施。
(四)搬迁费用和临时安置补偿标准、签约奖励标准。
(五)其他经村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会认可给予的补偿。
第三十四条 更新单元规划和拆迁补偿安置方案制定过程中，村集体经济组织应当广泛听取全体产权人意见。
第三十五条 村集体经济组织应当将更新单元规划和拆迁补偿安置方案向属地区城市更新主管部门申报。属地区城市更新主管部门审核通过，并经市城市更新主管部门核准认定可行后，方可由村集体经济组织提交村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会进行公开表决。
第三十六条 村集体经济组织应当按照本实施细则第十二条组织召开村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会，对更新单元规划、拆迁补偿安置方案进行公开表决。如需公开交易的，还应对公开交易方案进行公开表决。
表决结果应按照第十三条规定进行公示并核实确认。
第四章 组织实施
第三十七条 村集体经济组织应当按照城市更新项目申报审批程序的规定，开展城中旧村更新项目申报审批工作。
第三十八条 村集体经济组织取得更新单元规划批复文件后，应委托有相应资质的设计单位制作更新单元范围内的设计方案，向市城乡规划主管部门(或派出机构)申报。
第三十九条 村集体经济组织应当在取得更新区域规划设计条件和设计方案批复文件后，方可开展项目实施主体的选择、确认工作。
第四十条 通过招标、拍卖、挂牌等公开交易方式选择单一市场主体作为项目实施主体或合作实施的，应在属地镇人民政府(街道办事处)的监督下，由村集体经济组织作为委托交易主体，拟订交易条件，按照有关规定委托实施。
市场主体应当具备资金、设计、开发、市政配套等方面的综合能力，并且近五年内在我市不得存在欠缴地价、烂尾工程等不良记录。
交易条件应包括竞得方式、经批准的规划方案(规划设计条件和设计方案)、建设周期、拆迁补偿安置资金、违约责任等内容。
第四十一条 被选定的项目实施主体应向属地区城市更新主管部门申请实施主体资格确认，并在获得确认后与属地区城市更新主管部门签订项目实施监管协议，制定项目实施计划。
第四十二条 村集体经济组织作为项目实施主体，以自有资金或通过公开交易出售商品房开发用地筹集资金开发建设的，应当将自有资金或公开交易所得存入政府部门指定的监管账户，由属地镇人民政府(街道办事处)进行监管，按照工程进度支付使用。
经选定的市场主体作为项目实施主体的，拆迁补偿安置资金由属地区政府(管委会)或镇人民政府(街道办事处)进行监管。
第四十三条 村集体经济组织作为实施主体的，应自行按照补偿方案与全体产权人签订补偿安置协议。
通过公开交易确定的项目实施主体应当严格按照公开交易文件中约定的交易条件内容履行相关义务，与全体产权人签订补偿安置协议。
政府组织实施的，由政府实施机构按照补偿安置方案与全体产权人签订补偿安置协议。
第四十四条 项目实施计划经核准后，项目实施主体或权利主体应向房地产登记机构申请办理房地产权注销登记。
第四十五条 房地产登记主管部门在对项目拆除范围内的房地产权证全部注销后，应向属地区城市更新主管部门提供注销房地产的证明文件。
属地区城市更新主管部门应在对项目拆除范围内未登记的产权及其安置补偿情况进行核实后，将项目拆除范围内所有房地产权益处置情况(含抵押、查封)函告城乡规划、国土资源和城建档案主管部门，提出给予项目实施主体办理各项手续的建议。
第四十六条 项目拆除范围内的所有房地产权益处置完成后，项目实施主体可按基本建设程序向相关部门申办各项报建手续。
第五章 附 则
第四十七条 20xx年经市政府确认的香洲区26个城中旧村中已签订改造合同的改建项目，其房屋合法性面积认定和原房地产权证收回注销工作仍按原城中旧村改建政策规定处理。
第四十八条 本实施细则所称“公开交易”，是指按照相关规定委托市政府指定的公共资源交易机构进行公开招标、拍卖、挂牌交易。
第四十九条 本实施细则所称“其他产权人”，是指在城中旧村更新区域内拥有房屋等合法产权的除本村集体经济组织和村民(股东)以外的组织和个人。
第五十条 本实施细则所称“公示”，是指在项目现场、政府网站将相关内容进行公布。涉及表决结果的，还应当在我市主要媒体上公示。公示期不得少于七日(自然日)。
第五十一条 本细则所称引入前期合作企业是指由村集体经济组织按照相关规定选择一个房地产开发企业，签订前期工作合作协议，由该企业配合开展前期工作。
第五十二条 本实施细则所称“拆迁补偿安置资金”，是指实施主体承担的专用于回迁住宅和村集体经济发展物业建设的费用。
第五十三条 本实施细则所称“计容积率建筑面积”，包括计容积率的回迁房屋建筑面积、村集体经济发展物业建筑面积、商品房开发建筑面积及配套设施建筑面积，但不包含补公项目计容积率建筑面积。
第五十四条 本实施细则所称“更新单元测算容积率”，是指计容积率建筑面积与纳入更新区域的城中旧村原有用地面积的比率。
第五十五条 本实施细则所称“补公项目”，是指按规定在更新区域内无偿移交给政府的独立用地上用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益的项目。
房地产管理法实施细则范文4
广东省房产税施行细则第一条 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，制定本细则。
第二条 房产税在下列地区征收：
一、城市按市行政区域(含郊区)的区域范围;
二、县城按县城镇行政区域(含镇郊)的区域范围;
三、建制镇按镇人民政府所在地的镇区范围，不包括所辖的行政村;
四、工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达二千人以上，工商业比较发达的工矿区。开征房产税的工矿区须经省税务局批准。
第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。
第四条 房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同时期的同时期的同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第五条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
第六条 下列房产免征房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
四、社会举办的学校、图书馆(室)、文化馆(室)、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用的房产;
五、个人自有自用的非营业用的房产;
六、经有关部门核定属然房，不准使用的房产;
七、经财政部和省税务局批准免税的其他房产。
第七条 对少数民族地区、山区和其他地区部分新建立的建制镇，由于经济不发达，房屋简陋，县人民政府要求缓征的，可由县税务局上报，经省税务局批准，可暂缓征收房产税。
第八条 除本细则第六条规定者外，纳税人纳税确有困难，可向房产所在地税务机关申请，经县(市)税务局批准，酌情给予定期减税或免税的照顾。
第九条 房产税按年征收，分期缴纳。具体的缴纳期限，由市、县税务局规定。
第十条 纳税人应于本细则施行之日起二个月内，将现有房产的座落、结构、幢数或间数、面积、原值或租金等情况据实向房产所在地的税务机关申报登记。申报登记后，纳税人变更地址，新建或购买的房产，产权转移，房屋添建、改建增减原值，免税房产出租或营业，应于变更、建成、购进、转移、添建、改建竣工和出租，营业之日起二十天内，向所在地税务机关申报。
第十一条 房产税的征收管理，除本细则第十条规定者外，依照《中华人民共和国税收征收管理暂条例》和《广东省税收征收管理实施办法》的规定办理。
第十二条 房产税由房产所在地的税务机关征收。
房地产管理法实施细则范文5
【关键词】房地产企业；成本控制；精细化管理
经过多年的发展，我国的房地产行业逐渐成熟，房地产企业的管理模式也不断发生变化。近年来，随着国家限制房价政策的出台以及对房地产业的规范管理，房地产行业进入低利润时代。同时，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要求得发展，必须合理控制开发成本，加强成本控制精细化管理，从而促进企业的健康可持续发展。
一、房地产企业成本控制管理存在的主要问题
1.对资金缺乏统一的管理
房地产开发企业开发经营具有流动性和分散性等特点，基于此，其不得不在项目所在地区设立单独的资金账户，这就导致企业资金的分布过于松散，无法集中进行管理，再加上相应内控制度不完善，一定程度上增加了风险。
2.项目投资前缺乏事前调研，成本浪费问题严重
部分房地产企业在进行项目开发投资前，没有进行充分的调研，忽略项目成本的投入调查，可能导致招标过程中出现成本浪费问题，难以取得良好的经济效益。
3.工程现场管理不够到位、成本超支
房地产施工阶段，一些企业随意变更设计，没有按照成本预算进行建设，导致成本增加。同时由于工程现场管理工作不到位，未及时更新合同台账等会计信息，难以实现对成本的动态反馈，物资管理不规范，存在一定的浪费问题，这些问题的存在将使企业成本大大增加。
4.成本控制意识淡薄，控制方法落后，制度不完善
现代企业管理要求全员、全过程、全要素和全方位进行成本管理，但真正这样落实的房地产企业很少。有的企业只重视设计阶段的成本控制，有的企业只重视设备和材料的成本控制，缺乏对项目开发各个环节全面的成本控制，忽略微小成本及各成本要素。成本控制意识的淡薄以及存在的错误认识，导致企业成本管理成效不佳。同时，成本控制方法不科学，缺乏事前预测和过程控制，成本控制和管理主要通过财务部门的决算报告实施，由于其时效性滞后，难以及时发现其中的问题。另外，部分企业尚未建立完善的成本控制制度，且成本控制制度执行不到位，导致企业成本管理陷入困局。
5.会计核算不集中，无法及时掌握真实的会计信息
由于建筑工程项目具有分散性的特点，就难以实现会计核算的一本账模式，基于这一情况，企业大多不采用汇账方式对企业的成本控制信息进行整理和汇总，而是采用汇表的方式编制成本控制报表。但由于各个项目编制报表时均是采用建造合同的会计准则，部分项目无法实现科学准确的分析项目预计合同的总成本和总收入，出现提前确认收入、粉饰前期项目利润等问题，可能形成虚假的在建工程，增加了企业资产的负债率和成本控制L险。以上问题的存在，可能会给企业造成无法弥补的亏损，也会对企业的经营决策造成负面影响。另外，部分房地产企业成本费用核算简单，会计科目设置不明确且级次较少，难以实现精细化的成本管理。
二、房地产企业成本控制精细化管理措施
1.加强成本控制精细化管理的意识
企业成本控制的精细化管理是房地产企业现代化管理的重要内容，如果想要渗透到企业的各个生产环节，必须提高公司内部全体员工的精细化管理意识，企业管理层应积极号召员工从小事做起，节约成本，杜绝浪费，将节约的思想灌输到全体员工的思想中，在保障企业正常运营和生产的前提下适当压缩企业各项费用支出，以实现降低成本提高效益的目标。
2.加强房地产开发各阶段的成本控制
房地产企业的成本管理应贯穿于房地产项目开发的各个阶段，以构建完善的全员、全程、全面的成本控制系统。
（1）项目决策阶段成本控制
这一阶段，应做好项目调研工作，建立完善的投资分析评估体系，企业应组成专业的可行性研究团队对项目成本进行调研，全面掌握土地的属性以及周边的市政配套措施，并综合考虑企业发展战略、工程建设规模、产品定位及目标客户等因素，科学编制成本估算，预测未来销售价格，确定成本控制目标。
（2）规划设计阶段成本控制
规划设计阶段的成本控制对企业投资的影响较大，其设计质量和水平将直接影响企业所要投入的成本多少。因此，企业应结合市场需求，设计出让大众认可的方案，尽可能的减少成本浪费，抉择设计方案时应充分考虑其成本因素，依照造价指标和经济性技术指标进行限额设计，将成本的事前控制做到位。设计方案的招标建议采用经济方案和建筑方案相结合的方法，以确保房地产项目的经济效益。
（3）施工阶段的成本控制
施工阶段是房地产企业投入最大的阶段，因此做好这一阶段的成本控制至关重要。施工阶段，应严格执行已下达的成本目标，对总部管理费用和现场经费应严格控制，可合理使用销售、广告策划等使销售成本控制在合理范围内。施工过程中，对于一些成本耗费高的不合理设计可适当否定，在不影响工程进度的前提下控制成本投入。在管理模式上，应加强监理投资控制，规范审核工程进度款的支付，对于监理方确定的工程量，应依据合同约定的计价标准，套用材料单价和费用定额对其进行核价后才能予以支付。同时，应做好合同管理工作，对于工程变更应严格审核，综合考虑工程的经济美观度、使用功能及工程结构等因素决定，尽可能的减少工程费用支出。另外，企业应加强成本管理信息化建设，借助成本管理信息化系统，将项目施工阶段的成本支出及时反馈给总部，以使总部及时掌握成本耗费情况，为经营决策提供参考依据。
（4）核算阶段的成本精细化管理
核算阶段的成本精细化管理应做好以下几个方面的工作：首先，严格按照成本核算程序对成本进行核算，有计划的汇总工程开发过程中所产生的费用，事先确定成本核算的标准、程序、方法和原则。其次，综合考虑项目实施地、项目规模、项目耗时、项目施工技术水平、施工组织方的管理水平等因素确定成本核算的对象。再次，房地产企业应合理设置成本核算科目，加强成本核算科目的精细化设置，避免成本核算的随意性，对跨期合同和跨期工程明确分摊的原则，对工程成本核算对象应合理划分。针对不同类型的项目分别核算，合理选用分摊方案，对于实践过程中的经验应在公司内部分享，并加以整理优化，建立符合本企业特点的会计处理方法。同时，应做好成本费用的分配和归集工作。
3.创新成本管理方法
房地产企业应逐步引进科学的成本管理方法，制定项目成本计划和期间费用计划，确定项目总成本计划目标，为后续的所有工作提供目标要求。随着项目的逐步实施以及实施方案和技术方案的进一步细化，对于各成本对象应进行科学的成本估算，设置限额值，如估计值超出限额值，应适当调整。在后续工程推进过程中，可由下而上汇总成本估算，并对比原先制定的成本计划目标，评估计划完成情况，如果出现成本支出超出范围的情况，及时加以纠正，以避免支出失控。
4.建立完善的预算管理体系
全面预算管理是成本控制精细化管理的基础，房地产企业应做好成本预算工作，应依照企业的考核目标、遵循以收定支的原则编制成本预算，逐层逐级分解目标成本，制订季度目标、月目标，并将这些目标下发到各个部门，各个部门应严格按照相关目标指向。同时，应注意分别管理预算内成本和预算外成本。同时，在保证目标收入的基础上，应对各项利润扣除后再缩减基础设施工程建造费用、工程建造费用、前期费用等各项成本的支出。另外，房地产企业应加强成本数据系统建设，收集相应项目如跨期目标成本、项目预算、付款阶段等信息数据，根据之前的工程案例和经验形成全成本的科目数据，建立项目的定额成本标准，以为成本精细化管理工作提供有益借鉴。
总之，加强成本控制精细化管理是房地产企业应对资金紧缩的有效措施，是国家对房地产市场调控背景下企业正确主动性降价的客观需求。因此，房地产企业应转变管理理念，通过各种措施稳步推进成本控制精细化管理工作，降低成本费用的支出，有效避免资金的浪费，使企业的成本管理逐渐走向规范化，从而促进企业的健康、可持续发展，并在激烈的房地产市场竞争者处于有利位置。
参考文献：
房地产管理法实施细则范文6
[关键词]房地产项目；成本管理；精细化管理
文章编号：2095-4085（2016）09-0065-04
随着房地产“去库存”政策的落实，限购政策的再次启动，房地产企业利润进一步紧缩，只有通过项目成本精细化管理实现更大利润和持续发展。
1精细化管理的研究背景
2015年12月18日至21日在北京召开的中央经济工作会议上，中央提出的明年经济社会发展要抓好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，首次提到“鼓励开发商适当降房价”。2016年10月15日中国“去库存”大会在山东德州召开。
2016年10月7日新浪新闻指出：9月30日起，北京、武汉、深圳、苏州、南京、厦门、合肥、无锡、天津等19个城市重新启动住房限购限贷政策。专家认为，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现[1]。
随着房地产“去库存”政策的落实，限购政策的再次启动，房地产企业低利润时代也悄然而至。如何在激烈的竞争环境中取胜，如何在国家政策环境下盈利发展，房地产成本精细化管理必然成为房地产企业首选。
2精细化管理的含义
关于精细化管理，有专家认为精细化管理是“五精四细”（即精华、精髓、精品、精通、精密，以及细分对象、细分职能和岗位、细化分解每一项具体工作、细化管理制度的各个落实环节等），“精”是精进，精益求精；“细”是细致，注意细节、细化目标，在每一个细节上精益求精，实现利益最大化；有专家认为精细化管理通过专业化、系统化、数据化、信息化手段来改进产品、服务和运营过程的一种技术方法；有专家认为精细化管理是一种管理理念和管理技术，是通过系统化精细化理念，运用流程化、标准化和数据化的手段，使组织管理的各部分精确、高效、协同和持续运行。综上所述，精细化管理就是将精细化管理的思想和作风贯穿企业各个阶段的管理中。它包括以下内容。
2.1精细化规划
企业的精细化规划，首先企业根据近几年的房产销售情况和对未来发展趋势的预测，制定企业未来几年的发展规模、利润目标、管理模式的改进和企业文化等中长期目标；企业的决策者根据企业目标和调查报告分析并制定出合理的具有可操作性的计划。
2.2精细化操作
企业要先对员工的具体工作进行梳理和完善，并形成具体的规范制度让员工熟悉，通过奖惩制度帮助员工形成规范化和标准化操作的习惯。企业的标准化运作可以更好的总结经验，并加以推广。
2.3精细化控制
精细化控制是精细化管理的一个重要环节，良好的控制过程，可以减少管理失误，加深流程参与人员对企业的认同感，增加员工的归属感，更愿意服务企业。
2.4精细化核算
企业资金的流入支出都要有记账、核算、审核环节。通过精细化核算，可以发现企业在经营管理中的不足并加以改进，可以提高资金利用率，减少企业的运行成本，提高企业的利润空间。
3房地产企业项目成本精细化管理理论基础
3.1房地产项目成本构成
房地产项目成本是指在项目从决策、设计、施工到竣工验收交付使用过程中所消耗的一切费用的总和。根据费用用途，房地产项目成本构成如下。
（1）土地使用权取得费，为开发商依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费和征地拆迁及安置补偿费用。可列入土地使用权取得费的项目有，土地出让金、耕地占用税、耕地开垦费、地价评估费、土地补偿费、地上物补偿费、房屋拆迁安置补偿费、房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、征地事务管理费、土地使用权注册登记发证费、场地清理费。
（2）前期工程费，是指在工程施工前期为项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，规划、设计，临时水、电、路、气、通讯、场地平整费等支出。
（3）建筑、安装工程费，为房屋主体部分的建筑（含桩基）、装饰及安装等工程建设所发生的费用。主要包括建筑安装工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费。
（4）基础设施建设费，是指经规划部门批准的规划红线以内的水、电、气、通讯等设施及道路、照明、园林、绿化、排污、排洪等工程建设所发生的费用。包括基础设施工程费，供电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。基础设施建设费按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入成本。
（5）公共配套设施建设费，是指为居住小区服务的非盈利性公共设施和生活服务设施的建设费用，如教育、医疗、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。这项费用按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入成本。
（6）开发间接费，是指开发企业组织、管理开发项目所发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。
3.2成本精细化管理原则
（1）遵循“成本-效益”原则 项目成本控制的根本目的，就是通过各种成本管理手段，不断改进方法，优化方案，完善管理体系，以实现最低成本目标。“成本-效益”原则在实行时，成本节约的代价必需要小于成本控制所带来的收益，这样才可以为企业增加效益。增加企业效益有以下五种方式，即成本降低，收入不变；成本不变，收入增加；成本略微增加，收入大幅增加；成本大幅减少，收入略有减少；降低成本，收入增加。结合企业的生产和管理水平确定的最低成本目标，是可以实现的最低成本，可以激发企业挖掘降低成本的潜能，不断提高生产水平和管理水平。
（2）全面成本控制原则 全面成本管理是全方位、全员和全过程的管理。是指项目成本管理所涉及到的每个人都应该明确工作内容及相应责任，做到工作内容清楚，责任分明，在项目的各个阶段对涉及成本的每个细节都要考虑到节约成本，使项目成本始终处于有效的控制状态。
（3）动态控制原则 所谓动态控制就是在项目形成过程中，按期收集因变更、意外等各种原因造成的成本变化，将成本实际值与目标值比较，检查是否产生偏差，如有偏差，则要查明原因，实施纠偏措施。
（4）责权利相结合原则 在成本管理过程中，各个不同层次的工作人员都有一定的成本责任与成本使用权限，在规定的权利范围内可以决定部分费用的支出。企业管理人员可以对工作人员进行考核，其结果与员工的工资、奖金挂钩，做到奖罚分明，这样才可以使得每个员工明确责任，自觉控制成本。
3.3房地产企业实行精细化管理的意义
随着行业竞争规范，企业通过精细化管理的引入，严格成本控制程序，最终实现降低成本，扩大效益。
（1）规范管理提升核心竞争力，规范的管理可以让企业在目前中国房地产行业这种粗放的管理环境中脱颖而出，减少各个环节不必要的成本，获得最大利润。良好的市场形象也可以为企业带来更多的市场机会，从而进入良性运转模式，提升企业的竞争力。
（2）精细化的全面预算可以有效避免资金困扰，通过精细化的全面预算管理，可以对企业的全盘进行规划管理，利用较少的成本开发更多更大的项目；精细化的管理可以让资金使用计划更细致具体，也能让项目的资金流向更明确，从而发挥的作用更大；精细化的管理也可以使项目前期的融资计划具体明确，更容易操作，也可以减少资金使用成本；精细化的管理可以让资金的支付更规范，程序化的操作可以让合作各方对企业产生信任，不担心企业的资金链问题，合作更加畅通。
（3）通过精细化的成本管理可以降低成本提升效益，中国房地产企业目前的管理多数还是最基本的管理方法，每个部门提出本部门的成本计划，公司没有进行汇总统计，归纳分析，不能给出全盘计划，导致成本无法控制，往往出现成本比预期多出很多的现象，而这些费用花在哪些部位、谁负责、如何管控、怎么改进却无从得知。随着国家政策的完善，市场的发展，房地产企业必将面临更加严峻的形势，控制成本势在必行。
4各阶段房地产项目成本精细化管理内容
房地产开发项目通常都要经历投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、营销阶段、竣工阶段等几个阶段。
4.1投资决策阶段的成本管理与控制
据统计，房地产项目使用寿命周期内，在投资决策阶段能影响95%的成本费用，设计阶段则能影响75%的成本费用，到了施工阶段后只能影响项目费用 25%。可见投资决策阶段和设计阶段是房地产项目成本控制的重点阶段。在决策阶段，项目可调整的空间最大，通过科学选择项目的方案、建设规模市场定位都可以很大程度改变成本。
4.2设计阶段的成本管理与控制
在设计阶段，设计单位在工程设计中尽可能保证使用安全，设计人员一般为追求安全稳妥，较少考虑项目的最终成本，这很大程度影响到设计阶段项目成本的有效控制。设计阶段成本管理与控制措施如下。
（1）实行限额设计，控制设计变更，限额设计是将上一个环节批准的投资额通过工程量合理分配到每个单项工程、单位工程、分部工程直到分项工程，在设计时通过控制每个分项的投资额来进行限额设计。在保证结构安全的前提下，初步设计总概算金额不能突破已批准的投资估算，初步设计总概算一经批准，施工图设计时就不能突破。限额设计可以控制设计阶段不合理的变更。
（2）提高设计深度，优化设计方案，设计深度提高，对于项目的内容会更好把握，对项目的施工成本就更容易预测，这对于项目成本的控制会更有利。优化设计是指在满足设计限额要求下，形成多种方案，经过对比判断，最终确定出工程量少、成本低的方案。在方案的深化设计和比选过程中，尽量让企业的销售和成本部一起参与结构选型、基础设计，参与材料、设备的经济评估，给设计部门提供多方面的角度和客观资料，从而做到设计的经济性和合理性的有机结合。
（3）推行设计招标，择优选择设计单位，通过招标方式，可以吸引更多的设计单位参与，从而可以从多个方案中择优选择设计单位。这不但可以最大限度满足设计要求，提高设计质量，还可以确定合理的设计成本；在同时满足工程质量和使用功能的基础上，通过不同方案的成本对比，择优选出最低的全寿命周期成本方案。
（4）多方收集资料，规范设计合同，房地产企业在设计前要多方面收集相关资料，尽量确定项目的各项技术经济指标，并预测成本。在设计招标时规范合同条款，尤其是关于限额设计要求的条款，这在设计招标时可以预防成本增加或质量下降的风险。
（5）加强施工图会审与审查，控制设计质量和工程成本，施工图设计完成之后，房地产企业应组织设计部、工程部、成本部和监理各方面的人员组成审查小组，对施工图设计的符合性、完整性、一致性、可操作性等进行会审，书面提出审查意见和改进要求，以完善设计图，减少不合理的设计，节约投资。
4.3采购及施工招投标阶段的成本管理与控制
采购及施工招投标主要包括设备、材料、服务采购招投标和施工招投标。招标过程包括招标文件编制、标底编制、标前预备会、投标、评标、定标等环节。
（1）材料设备采购管理，在工程建设过程中，材料、设备最好由建设方自行采购，在进行采购时，由工程部和成本部相关人员组成采购小组通过对供货商的比选，最终选择相应的供货商。
由于建设方根据公司项目数量较多，可以采用固定供应商，大量供货，这样不但可以保证设备材料质量，还可以在采购价格方面获得一定的优惠，能同时满足高质量和低价格的双重要求。
（2）施工招标过程中成本控制，第一、招标必须做到公开、公平、公正、诚实信用，对潜在的投标人要一视同仁，要严格审查投标的施工单位资质，条件允许的话可以对施工单位进行考察，应避免没有资质或不够资质的施工单位以其他单位的名义进行投标。第二、招标文件应严密详尽，成本管理人员应收集本企业不同时期的项目资料和近期其他同行业项目资料，分析、预测、评价项目成本影响因素，合理规避风险，编制招标文件。成本管理人员要参与编制招标拦标价的图纸会审、招标答疑会和确定答疑会议纪要等各个环节。第三、定标应选合理低价，合理低价应为在保证质量的前提下的最低成本。选定中标人后，房地产企业要根据合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的部分仔细推敲后签订合同，避免过多的设计变更和争议事件发生。
4.4施工阶段的成本管理与控制
施工阶段影响因素最大、投资资源最大，投入资金成本最大，加强施工成本管理，主要是加强建筑安装工程合同管理。目前清单计价模式使用较多，要求清单报价的工程，分部分项综合单价已经确定，当工程产生变更时，需在合同价的基础上进行调整，确定实际的工程成本。
（1）人工、材料和机械组成施工三要素，人工费、材料费和机械费也是建筑安装工程中的主要的成本支出，特别是材料费。一个项目中材料费约占建筑产品成本的 60%～65%，属于重点管理对象。
（2）在房地产项目施工过程中，工程变更主要是导致现场施工工程量的变化；现场签证则导致成本发生变化，这就成为项目施工成本控制的主要内容。工程变更要严格执行审批制度，不论哪家单位提出变更都需要最终报给工程部，经成本部测算后决定是否同意变更。
（3）在项目施工过程中，工程款是施工单位保持充足生产资源的保证，工程款支付必须贯穿整个项目建设过程，同时由于工程款支付时间、支付条件和支付金额都会对成本控制产生影响，所以要严格执行工程款审批制度。对合同外追加工程款，通常在竣工结算时支付，并要提供追加工程用款的有关证据和资料。
（4）质量、进度和成本作为项目的三大控制目标，存在着既对立又统一的关系。保证在工期一定时，严格控制工程质量，会增加前期建设成本，但可以降低后期使用过程中的运行维护费用，使全寿命周期总成本降低。因此施工阶段的成本管理，必须兼顾工程质量和进度。
4.5竣工阶段的成本管理与控制
竣工阶段是项目建设的最后阶段，也是成本控制的最后关键。这个阶段主要是根据协议书、合同、现场签证、图纸、预算及费用定额、相关规定、竣工资料，对送审的竣工决算进行审核，使竣工决算真正体现工程实际造价。
（1）审核合同条款，只有按照要求完成合同内容并验收合格才可以进行竣工结算，所以要审核工程内容是否与合同保持一致；另外要审核工程的主材价格、收费标准、付款方式等内容是否与合同保持一致。若发现合同条款不明确，有争议或未说明，应尽量本着合理的原则与施工方沟通，明确结算要求。
（2）审核结算工程量，审核结算工程量主要是建设单位和审计单位对施工单位呈报的工程量进行核对，看是否按合同内容完成施工，审查工程计量是否根据计算规则进行，计算是否准确。审核时要注意工程变更单和现场签证一定要有建设单位的签字，工程量计算书以及各种审批文件、会议记录等资料要详尽齐全。
（3）审核工程价格，审核工程价格包括两方面，一方面要看分项工程综合单价和合同中的综合单价是否保持一致，另一方面也要看竣工结算最终造价是否准确，造价指标是否合理。对因设计变更而增加的分项工程，如果合同没有约定项目单价，审核时重点看项目的综合单价是否编制合理。
5结语
总之，在每一个阶段细化成本精细化管理内容，严格执行成本精细化管理制度，才可以严格控制项目成本，获得最大利润。
参考文献：
[1]http：//.cn/c/zs/2016-10-07/doc-ifxwrhpm2484390.shtml？cre=newspagepc&mod=f&loc=1&r=9&doct=0&rfunc=0
明源地产研究院.房地产企业战略突围的N种模式[M].北京：中信出版社，2014.
[2]谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2008，（49-50）.
[3]董士波.建设项目全生命周期成本管理[M].北京：中国电力出版社，2009，（60）.
[4]王长峰，李建平，纪建悦.现代项目管理概论[M].北京：机械工业出版社，2009：106-108.
[5]窦成强.房地产企业精细化管理模式研究[D].青岛：中国海洋大学硕士论文，2012，（5）.
[6]王琪.精细化管理在房地产项目中的应用研究[D].天津：天津大学硕士论文，2012，（5 ）.
[7]费忠敏.面对商业环境变革的中小型房地产成本精细化控制研究[D].上海：上海交通大学硕士论文，2013，（5）.
[8]蒋梁鹏.近、现代建筑的商业性保护与再开发策略研究[D].天津：天津大学博士论文，2012，（3）.
[9]张亮.龙港花园成本控制研究[D].长春：长春工业大学硕士论文，2015.
