[摘要]随着时代的不断发展，房地产行业迎来巨大的发展机遇。房地产项目合作开发已被诸多企业作为相对主要的现实选择。房地产合作开发项目具有优势互补、资源共享，合作具有全程性，合作方需具有高度协作精神等特性。合作开发项目风险管理中在开发资金有效保障、开发成本的合理控制、开发团队的素质方面存在突出问题。提出实施房地产合作开发项目风险管控措施：构建完善的全过程风险管理机制，提升项目管理队伍建设，不断加强合作方的履约精神，重视合作项目的品牌形象建设。
[关键词]房地产；合作开发项目；风险管控
随着国民经济的快速发展，房地产行业已进入高投入、高风险的“白银时代”，行业竞争与生存环境日益严峻，诸多的房企管理者都在寻找新的发展方式，掌握新的生存技能，以保证企业升级变革的新引擎新动能。为了优化资源配置、分散投资风险，房地产项目合作开发已被诸多企业作为相对主要的现实选择。然而，房地产合作开发项目实施过程中需面临更多、更复杂的影响因素和风险点，故而，做好合作项目的风险管控成为项目成败与否的关键。
一、合作开发项目的特性
（一）优势互补、资源共享
房地产开发项目之所以选择合作的方式，多数是原生项目方存在一定的资源缺陷，通过寻找合适的合作伙伴，弥补自身在资金、技术、资源等方面的不足，以增强开发项目的市场竞争力。因此，项目合作的双方必定有实现技术资源和市场资源等多方面资源共享的目标，通过对双方资源的有机整合，定能产生协同作用，带动自身发展，提高项目核心竞争力。
（二）合作具有全程性
房地产的合作开发模式，是基于一个开发项目的全程和全面合作，目前通常的模式是合作双方成立项目公司，各自占有不同比例的股权，双方是在资金、技术和信息等方面的全过程合作。合作双方作为股东独立享有各自的权益具有其独立性，又必须在合作的基础上满足各自的经济需求和发展需求，是一种实现共赢的模式。在房地产合作开发模式下，合作的内容包括项目前期决策、拿地立项、建设施工和销售运营等整个环节，只有完成了整个环节的合作才可以实现效益和利益的分配，这也就需要双方必须有合理的职责分工、优质的资源导入、科学的协作规则和高度的统一管理，才能最大程度发挥各自优势，实现合作双方经济效益最大化和企业发展规模化的核心诉求[1]。
（三）合作方需具有高度协作精神
在项目合作开发中，合作方通过共同利益将不同合作主体相互联系在一起，即使合作协议中就合作主体的权利义务进行了约定，但由于宏观政策环境、市场条件、内部因素在不断发生变化，合作各方都必须具备高度的协作理念和精神，才能对项目开发过程中产生的变化及时作出正确的反应和调整，获得预期的收益，降低项目的风险。否则，就会因合作各方决策意见不统一而产生决策滞缓、周期冗长、效率低下的现象，以至于影响合作效果和最终收益。
二、合作开发项目风险管理中的突出问题
（一）开发资金有效保障问题
房地产开发项目资金投入量巨大，目前大多数合作开发项目又一贯采用项目公司合作制，除了项目自身现金流入外，无其他收入做资金保障。这就对项目资金的使用筹划及现金流的合理控制提出了较高的要求。合作方主要须对注册资本金的额度、土地出让金的缴纳及在项目现金流回正前资金需求量进行严格的测算和控制，且必须在合作协议中约定因市场变化发生资金需求增加时，合作各方的增资保障，否则很难把控项目遇到不可预测风险时资金的有效保障[2]。
（二）开发成本的合理控制问题
房地产项目自土地拍卖至房屋交付需要经历一个比较长的周期，成本控制贯穿始终。合作方需要就成本控制的前提和基础达成共识，制定科学、合理的成本控制目标，既不能忽略项目品质和建设质量而一味地压低成本，也不能放任管理不做任何管控。合作方要通过组建专业团队或聘请第三方机构的方式，主要对招投标管理、设计方案优化、工程量核算、承包单位管控、经营管理费用控制等方面综合管理，以实现合作项目成本的合理控制。否则，会因为成本控制的缺陷导致合作方合同的正常履行和预期经济效益目标的达成[3]。
（三）开发团队的素质问题
房地产开发对项目管理人才的数量和质量要求较高，特别是高级技术人才和高级管理人才。合作开发项目的合作方应根据协议约定的各自权利义务及管理职责，进行项目团队人员组建及配置，且对项目公司的高级管理人员及专业技术人员的综合素养、业务能力、从业经验、社会资源等有一定的要求和标准，确保操盘团队有顺利完成项目执行全过程的能力。否则，即使市场环境良好，资金供给正常，也很难实现既定目标[4]。
三、实施房地产合作开发项目风险管控的措施
（一）构建完善的全过程风险管理机制
项目合作方应针对项目开发的土地规划、营销策划、前期预算、设计优化、工程招标、销售招商、验收交房、财税统筹等全过程制定出一整套完善的项目管理方案、绩效考核和风险预警机制，在项目实施过程中，严格进行过程监控，不断优化项目全方位管理机制，科学严格把握每个环节的时间投入、资金投入和人力资源投入，有效降低时间成本，有突发情况时应立即启动备用机制[5]。
（二）提升项目管理队伍建设
房地产企业的整体管控水平与科技创新能力是企业核心竞争力的来源，而企业核心竞争力又依赖于项目管理队伍建设，项目合作方必须将项目管理队伍建设上升到工作首要位置。在管理队伍建设中，应建立严格的人员管理和考核标准，对项目管理人员的专业素质、工作能力、工作态度、工作经验、工作绩效等指标进行全面考核，保证项目管理队伍整体具有较高的管理水平，此外，应重视项目管理队伍素质的长期培养、常态化的组织管理以及技术人员参加交流学习和培训，使各类人员的综合素质完全覆盖本职工作的要求[6]。
（三）不断加强合作方的履约精神
房地产合作项目在实施过程中要坚决杜绝违约行为的发生，合作方要根据项目的运营状况、资金状况和收益状况依照协议约定及时向投资人披露相关信息和真实情况，要做好项目“三控”即资金、进度、质量的有效控制，按照相关法律法规进行项目规范管理，保证合作项目的平稳运营，保证投资人的既定利益。
（四）重视合作项目的品牌形象建设
房地产合作项目也要高度重视项目的品牌形象建设，对项目品质、质量、客户口碑做好维护，减少项目的负面影响，提升项目美誉度和知名度，更好地为项目销售构建坚实的基础。杜绝虚假宣传、违规建设销售和各类法律纠纷等，使项目在优质的外部环境中实现良好的经济效益和社会效益[7]。
四、结语
房地产合作开发项目模式的风险主要体现在投资决策、项目实施管理和绩效方面，必须对各部分风险进行深入分析并采取合理的风险控制和规避措施，才能将风险及损失最大限度降低，保证房地产企业的经济效益。
[参考文献]
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[6]汤磊.我国房地产金融风险及防范[J].对外经贸,2015(4):62-64.
[7]皮二英.房地产企业财务风险控制研究[J].对外经贸,2014(9):154-156.
作者:陆国芳 单位:咸阳彩虹集团实业有限公司
